בקשה להסבת משטחי מצללה לשטחים עיקריים, מבנה קל מחופה עונתית על גג קיים

בקשה להסבת משטחי מצללה לשטחים עיקריים, מבנה קל מחופה עונתית על גג קיים

רקע:


מדובר על מבמה המצוי בשכונת עין כרם בירושלים.
על גג המבנה בנתה המשיבה מס' 2 מבנה בלתי חוקי שהשתרע על כלל שטח הגג. בגין בניה זו הוגש כתב אישום והנאשמים אף הורשעו.
המשיבה מס' 2 פעלה על מנת להכשיר את הבנוי.
בתחילה נתבקש, וניתן, היתר להקמת פרגולה (מצללה) וזאת בשטח של 32 מ"ר, אשר הינו קטן מ- 1/3 שטח הגג. נציין, כי תנאי להוצאת היתר זה היה הריסת כל הבנוי מעבר לשטח הפרגולה שאושר בהיתר. ספק בידנו אם כך אכן נעשה. בכל מקרה היתר זו הוצע, לא הוגש בגינו ערר, ואין מקום לפקפק בחוקיותו בהליך זה.
לאחר מכן בקשה המשיבה מס' 2 בקשה נוספת להיתר, היא הבקשה נשוא דיוננו זה.
בבקשה זו, בקשה המשיבה מס' 2, להגדיל את שטח הפרגולה כך שזו תשתרע על מרבית שטח הגג, כלומר תוספת של 54.60 מ"ר לפרגולה הקיימת. כמו כן, בקשה המשיבה מס' 2 להסב את הפרגולה למבנה קל אשר יהיה מחופה עונתית.
המשיבה מס' 1, לאחר ששמעה התנגדויות, אשרה את הבקשה כולה בתנאים.
על אישור הבקשה הוגש הערר במסגרתו ניתנת החלטתנו זו.

דיון:
מבנה קל מחופה עונתית:


בפתח הדיון שבפנינו חזרה בה המשיבה מס' 2 מבקשתה להקמת מבנה קל מחופה עונתית ובקשה כי הדיון יתרכז רק בנושא הגדלת שטח הפרגולה.
לאור חזרתה של המשיבה מס' 2 מהבקשה אנו מקבלים את הערר לנושא זה וקובעים כי לא תותר הקמת מבנה קל מחופה עונתית (וכמובן שלא עונתית).
במאמר מוסגר, נציין כי נכון עשתה המשיבה מס' 2 משחזרה בה מבקשתה, היות וזאת מהווה סטיה ניכרת לענין מספר הקומות.

הרחבת שטח הפרגולה:
המסגרת הנורמטיבית


הדיון מתמצה איפוא בסוגיית הגדלת שטח הפרגולה ב – 54.60 מ"ר.
הצדדים אינם חלוקים, כי לא ניתן לאשר קומה נוספת במבנה הקיים לאור תוכנית 2715 החלה על המקרקעין. הצדדים גם אינם חלוקים כי למשיבה מס' 2 זכויות בניה עודפות לשטחים עיקריים, וכי שטח הפרגולה יופחת מסך השטחים העיקריים השייכים למשיבה מס' 2.
השאלה מתמצת איפה בסוגיה האם השטחים הנוספים מהווים קומה נוספת. היה והתשובה על כך חיובית, הרי לא ניתן לאשר את התוספת, היה והתשובה על כך שלילית, הרי לאור העובדה כי אין מחסור בשטח עיקרי ניתן לאשר את הבקשה להיתר.
נבחן האם הפרגולה המתוכננת נחשבת מבחינת דיני התכנון והבניה קומה נוספת:
קומה מוגדרת בתקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב- 1992, (להלן: "תקנות חישוב שטחים") כדלקמן:

""קומה" - חלל, בכל צורה גיאומטרית שהיא, שבין רצפת החלל ובין התקרה שמעליו, לרבות חלל כאמור שמתחת לפני הקרקע ושעל הגג;"


כלומר, על מנת שחלל ייחשב ל"קומה" עליו להיות מכוסה בתקרה, או במילים אחרות - מקורה. נציין, כי ההגדרה קובעת מפורשות כי אף חלל שנמצא על הגג יכול להיחשב כקומה ("ושעל הגג"), כל עוד הוא מקורה.
לפיכך, עלינו לבדוק האם פרגולה מהווה "תקרה" או "קירוי", היה והתשובה לכך חיובית הרי החלל מתחת לפרגולה יהווה קומה. מובן, כי היה והתשובה שלילית, הרי החלל מתחת לפרגולה אינה מהווה קומה.
תקנה 4(י) לתקנות חישוב שטחים קובעת:

" (י)  על אף האמור בתקנת משנה (א) לא יראו שטח מצללה כשטח מקורה, ובלבד שהמצללה עומדת בתנאים האלה:
        (1)  היא הוקמה בגג או במרפסת גג, בחצר בית מגורים, בחצר בית אבות, בחצר בית ספר או בחצר גן ילדים;
        (2)  שטח המצללה לא עלה על השטחים המפורטים להלן:
          (א)  בגג או במרפסת גג - 1/3 משטח הגג או מרפסת הגג או על פני שטח של 10 מטרים רבועים, הכל לפי הגדול יותר;
          (ב)  בחצר בית מגורים - עד 15 מטרים רבועים או עד חמישית משטח החצר, הכל לפי הגדול יותר; ובלבד ששטח המצללה לא יעלה על 50 מטרים רבועים;
          (ג)   בחצר בית אבות, בית ספר או גן ילדים - 1/5 משטח החצר.
        (3)   עלה שטח המצללה על השטחים הקבועים בפסקה (2) יבוא השטח העודף במנין השטח העיקרי המותר לבניה." (הדגשה שלי – ג.ה.).


הנה כי כן, תקנה 4(י) מגדירה במדויק מתי לא יראו פרגולה כשטח מקורה, כך שהתקנה קובעת כי בהתקיים התנאים המפורטים בתקנה לא ייראו את הפרגולה כשטח מקורה. המסקנה מכך הינה ברורה, כאשר לא מתקיימים התנאים אז יש לראות בפרגולה שטח מקורה.
יוטעם, הדברים ברורים וחדים. על מנת שפרגולה לא תחשב "כשטח מקורה" צריכים להתקיים תנאי התקנה, ומכאן שבהעדר התנאים, אז ייראו בפרגולה שטח מקורה.
מהי המשמעות כי יראו בפרגולה שטח מקורה? לטעמנו המשמעות כפולה: ראשית, יש לכלול את שטח הפרגולה העודף כשטח עיקרי וזאת לאור האמירה המפורשות של תקנה 4(י)(3).
שנית, וזה העיקר לעניין שבפנינו, מעת שהתקנה קובעת כי יראו את הפרגולה כשטח מקורה, הרי החלל מתחתיה מהווה קומה. מסקנה זו הינה המסקנה המתבקשת הן לאור לשון החקיקה והן לאור תכליתה והגיונה, ונבאר:
מבחינת לשון החוק, למדנו לעיל כי על מנת שלא יראו שטח פרגולה כשטח מקורה על הפרגולה לעמוד בשורה של תנאים. מכאן בעת שהתנאים לא מתקיימים הרי יש לראות בפרגולה שטח מקורה. עוד למדנו לעיל כי חלל הנמצא בין רצפה לבין קירוי יהווה קומה לרבות חלל שעל הגג.
לפיכך, חיבור של האמור בתקנה 4(י) עם הגדרת קומה בתקנות מוביל למסקנה, כי בכל מקרה בהם לא מתקיימים התנאים המפורטים בתקנה 4(י) יראו את החלל מתחת לפרגולה כקומה.
גם מבחינת תכליתו של החוק נכון לראות בחלל זה כקומה:
כאמור תקנה 4(י)(3) קובעת מפורשות שבמקרה שהפרגולה אינה עומדת בתנאי התקנה יראו בחלל מתחת לפרגולה כשטח עיקרי. לפיכך, מטעמים של הרמוניה חקיקתית יש לקבוע כי שטח עיקרי זה מהווה גם קומה.
פרשנות, כי השטח מתחת לפרגולה הינו שטח עיקרי, אשר רואים אותו כמקורה, אך הוא לא מוגדר כקומה יוצרת דיס-הרמוניה חקיקתית ויציר כלאיים לא רצוי של שטח עיקרי מקורה שאינו מהווה קומה.
לעומת זאת הפרשנות הקובעת, כי השטח (אשר אין חולק כי יראה כשטח מקורה ואשר נכלל במנין השטחים) יהווה גם קומה יוצרת הרמוניה חקיקתית.
על שיקול ההרמוניה החקיקתית בפרשנות תכליתית ראה: ראה פרופ' ברק 'פרשנות במשפט' עמ' 583:

"מכאן התפישה, כי בעת חקיקת דבר חקיקה המחוקק שואף להבטיח בטחון, ודאות והרמוניה; מתפישה זו נגזרת החזקה, כי תכליתו של כל דבר חקיקה היא לקיים ולקדם ביטחון, ודאות והרמוניה נורמטיבית."


אף אם נבחן את התנאים הרלוונטים בתקנה 4(י) נגלה כי כאשר קיימת חריגה מהם מן הראוי לראות בחלל מתחת הפרגולה כקומה.
בענייננו מדובר על פרגולה אשר בנויה על גג בית פרטי ולכן התנאי הרלוונטי הינו:

" (א)  בגג או במרפסת גג - 1/3 משטח הגג או מרפסת הגג או על פני שטח של 10 מטרים רבועים, הכל לפי הגדול יותר;"


כלומר על מנת שלא יראו בפרגולה כשטח מקורה וכשטח עיקרי עליה להצטמצם לכדי 1/3 משטח הגג. היה ושטחה גדול יותר תחשב זו כשטח מקורה וכשטח עיקרי. כאמור, לטעמנו, המשמעות הינה גם כי זו תחשב כקומה.
מגבלת ה- 1/3 משטח הגג נובעת מטעמים אדריכליים. כך, שכל עוד מוגבלת הפרגולה לכדי 1/3 משטח הגג עליו היא ממוקמת הרי החזות הכללית של המבנה אינה נפגעת בצורה משמעותית. יתרה מזו, החתכים של המבנה כפי שתוכנן, הנצפות של המבנה מהרחוב, תחושת חלל המבנה במרחב, כל אלו אמנם נפגעים מעט, אך כל עוד נשמרת הפרופורציה והפרגולה מוגבלת לחלק קטן מהגג הפגיעה בהם הינה קטנה ונסבלת.
אולם, כאשר הפרגולה משתרעת על חלקים נרחבים יותר מהגג, הרי כל הפרמטרים שמנינו לעיל משתנים, החתכים של המבנה הינם אחרים, הנצפות של המבנה מהרחוב מקבלת משמעות אחרת, תחושת המבנה במרחב שונה וכיוצא בזה.
מכאן קבלת פרשנות העורר משמעה, כי אף במקום בו מותרות שתי קומות בלבד וכל תוספת קומה תהווה סטייה ניכרת, יהיה ניתן להוסיף פרגולה בשטח של כל הגג, אשר משמעותה לסביבה הינה, לכל דבר וענין, כקומה נוספת. לא זו הייתה תכלית התקנה בעניין הקמת פרגולות.
לטעמנו יש בתקנה איזון, כך שמחד היא מאפשרת, גם במקרים בהם נאסרה כליל הקמת קומה נוספת, הקמת פרגולה, אולם מאידך, הגבילה את מסת הפרגולה כך שזו לא תעלה על 1/3 משטח הגג.
לאור האמור לעיל אנו סבורים כי כאשר פרגולה אינה עומדת בתנאי תקנה 4(י), מלבד העובדה שיש לראותה כשטח עיקרי ומקורה, יש לראות את החלל מתחתיה כקומה נוספת.

מהכלל אל הפרט:


אין מחלוקת בין הצדדים כי בהתאם לתוכנית החלה על שכונת עין כרם, לא ניתן להוסיף בבניין קומה נוספת.
מובן, כי אין מדובר בהוראה שרירותית. מדובר בשכונה בעלת צביון מיוחד ובעלת רגישות נופית וצורכי שימור מהדרגה הגבוהה ביותר. לפיכך, יש להתייחס לכל בניה בה ברגישות ובדייקנות מיוחדים (ראה דברים דומים שאמרנו לגבי שכונת ימין משה בערר 97/07 (ירושלים) וולינס איירין נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח').
במקרה שלפנינו הותר לעורר הקמת פרגולה בשטח שעד 1/3 משטח הגג, כעת הוא מבקש להגדיל את שטח הפרגולה שתכלול חלק נרחב משטח הגג.
כאמור, לאור הניתוח שערכנו לעיל, במקרה שכזה מהווה הפרגולה קומה נוספת לכל דבר ועניין ולכן לא ניתן לאשר הרחבה כאמור.
נטעים, כי המקרה שלפינו הינו מקרה מובהק המלמד, כי התוצאה הפרשנית אליה הגענו לעיל היא התוצאה המתבקשת.
לו היינו מקבלים את פרשנות העורר, כי אין מדובר בקומה נוספת, הייתה מוקמת על כלל שטח הגג פרגולה, אשר משמעותה כלפי הרחוב והשכונה הינה קומה נוספת לכל דבר וענין, וזאת כאשר התוכנית דרשה מפורשות לאסור קומה שכזו.
לפיכך, די באמור עד כאן, על מנת לקבל את הערר ולדחות את הבקשה להיתר במלואה. בכל זאת, סברנו כי מן הראוי לייחד מספר מילים לאספקט האדריכלי.

טעמים אדריכליים:


המשיבה מס' 1 ציינה בהחלטתה כי הפרגולה אינה מהווה פגיעה חזותית לסביבת בית הכרם.
אין אנו יכולים לקבל עמדה זו של המשיבה מס' 1.
שכונת עין כרם אינה שכונת מגורים רגילה אלא שכונה מיוחדת בעל צביון ייחודי, סגנון בניה נדיר והינה משמשת כאחד ממוקדי התיירות בעיר.
אף התוכניות החלות על השכונה (2715 ו- 2610) שמות את הדגש על השמירה על ייחוד הבניה בשכונה זו. כאשר במטרות תוכניות אלו נכללים שמירה על אופי האזור, שימור והוראות ארכיטקטוניות קפדניות.
לפיכך, אף אם בשכונת מגורים רגילה ייתכן ואין בפרגולה מפרגולה המשתרעת בהיקף קומה שלם פגיעה חזותית, הרי בשכונת עין כרם הפגיעה קיימת גם קיימת.
הפגיעה קיימת הן במישור המיידי. כך, שהפרגולה נצפית במרחב וחומרי הבנין שלה מהווים בו נטע זר בולט. אף אם הפרגולה אינה נצפית משכן זו או אחר, עדיין לאחר הקמתה היא יוצרת מכלול אחר בשכונה.
אך הפגיעה הינה גם במשור המתמשך. אישור פרגולה בהיקף שכזה בנקודה א' מהווה הזמנה ממש לאישור פרגולות כאלו או אחרות במקומות אחרים בשכונה, תוך דרדורה של האיכות האדריכלית הקיימת בשכונה.
לפיכך, לטעמנו שגתה המשיבה מס' 1, בכך שקבעה כי אין בפרגולה בהיקף בו היא מבוקשת ובאופייה להוות פגיעה חזותית ועל המשיבה מס' 1 להיות זהירה הרבה יותר באישורים היתרים בשכונות מסוג זה.
בהקשר זה נעיר בהערת אגב, כי היינו מצפים מהעורר, מר גיורא עדן, לסלק את המבנה הקיים על גג ביתו, כפי שניתן ללמוד מאחת התמונות שהוגשו במהלך הדיון.




סיכום:


לאור האמור לעיל הערר מתקבל.
למשיבה מס' 2 מותרת הקמת פרגולה וזאת רק עד לשטח של 1/3 משטח הגג ובהתאם לשאר ההוראות החלות על פרגולות (רווחים בין הקורות וכו').
אנו מצפים כי המשיבה מס' 1 אכן תוודא, כי הפרגולה מותאמת להיתר שניתן וזאת בהתאם להחלטתה שלה במסגרת ההיתר שנתבקש עבור הפרגולה.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גמר בניה

  2. נספח בינוי מנחה

  3. בניה על חוף הים

  4. אי בניית ממ''ד

  5. אישור חריגות בניה

  6. בניה באתר עתיקות

  7. הקלה בזכויות בניה

  8. עצירת בנייה מיידית

  9. הקלה בזכויות בנייה

  10. מה זה זכויות בניה ?

  11. איסור בניה קרוב לים

  12. העלאת בני הפלשמורה

  13. התליית תוכנית בנייה

  14. הקלה של 3% בשטחי הבניה

  15. בניה על חורשה לשימור

  16. התנגדות לבניה ליד הים

  17. בנייה בשטח פרטי פתוח

  18. בניית מחסן בקומת מסד

  19. מי קובע את זכויות הבניה

  20. פיצויים על הריסת מבנה

  21. בניה באסבסט ללא אישור

  22. קריסת פיגום באתר בניה

  23. בניה בשטח ציבורי פתוח

  24. הגרלה בפרויקט בנה ביתך

  25. שינוי בינוי בשכונת מגורים

  26. בנייה בלתי חוקית בישראל

  27. שינוי ניצול זכויות בניה

  28. תוכניות בניה ברחבת הכותל

  29. עבירה נמשכת תכנון ובניה

  30. התנגדות לבניית בית כנסת

  31. טעות במיקום בניית בניין

  32. פיצוי על בניית בית נמוך

  33. צו נגד בניית הפרדה מפלסית

  34. זכויות בניה לאחר הצמדת גג

  35. העברת דירה במתנה מאב לבן

  36. בניה לא חוקית בכפר בדואי

  37. ביטול הריסת מבנים מסוכנים

  38. עבודה מועדפת באתרי בנייה

  39. השבחה על זכות לבניית מרתף

  40. הקמת מבנה ללא אישור המינהל

  41. קניית דירה עם חריגות בניה

  42. עסקת שירותי בניה מלאכותית

  43. הריסת מבנים לא חוקיים בכנרת

  44. בניית מתקן צבאי על חוף הים

  45. בניית בית על מגרש - סיכונים

  46. לגיטימציה לבניה בלתי חוקית

  47. אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר

  48. בניית ממ"ד מעבר לאחוזי בניה

  49. התנגדות לבניית בניין קומות

  50. בקשת להעמדת מבנה זמני (קרוואן)

  51. הריסת מבנה טרומי על חוף הים

  52. בקשה שלא להרשיע בעבירות בניה

  53. סעיף 195 לחוק התכנון והבניה

  54. סעיף 238א לחוק התכנון והבניה

  55. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  56. סעיף 261 ד לחוק התכנון והבניה

  57. סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה

  58. בניית מגורי חוסים בשכונת מגורים

  59. ביטול תוכנית בניה בשלבים סופיים

  60. תביעה בגין בניית תקרה נמוכה מדי

  61. האם זכות בניה היא זכות קנייניות ?

  62. הגדרת "מבצע בניה" בתקנות הבטיחות בעבודה

  63. בניית יחידות דיור מעבר לקו הירוק

  64. פיצוי על מבנה קיים על מגרש שהופקע

  65. מה התנאים לקבלת הקלה באחוזי בניה ?

  66. טענה כי הבקשה לבניה תפגע בזרימת אוויר

  67. התחייבות המוכר על אפשרות בניה על מגרש

  68. בקשה למתן צו ארעי צו המונע המשך בניה

  69. מכירת זכויות בפרויקט בניה למשרד השיכון

  70. אישור בקשה לבניית 2 יחידות דיור במקרקעין

  71. התנגדות בעלים של תחנת דלק לבניית כביש

  72. האם אפשר למכור זכויות בניה למישהו אחר ?

  73. בניית בית במסגרת תכנית "בנה-ביתך" ברחובות

  74. התנגדות לבניית ממ"דים, בטענה לאי שוויוניות

  75. התנגדות המועצה לשימור מבנים לתכנית בניה

  76. במהלך הבניה נשרף הקלקר והתובעת הגישה תביעה

  77. צו שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה

  78. התנגדות לבניית קומת עמודים נוספת מעל מרתף

  79. התנגדות להקלה בטענה שהיא מכשירה בנייה עתידית

  80. מכתבי התראה בשל אי תחילת ביצוע עבודות בנייה

  81. תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  82. קניית דירה שהוכרזה כ''מבנה מסוכן'' ע''י העירייה

  83. התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה

  84. בניית ממ"ד: ערעור על פסק דין המפקחת על המקרקעין

  85. הכשרת בניה לא חוקית על הגג באמצעות חיזוק הבניין

  86. האם תביעה בגין זכויות בניה היא "תביעה במקרקעין"?

  87. ניוד זכויות בנייה מקומה ראשונה לקומת עמודים מפולשת

  88. הקצאת מגרש לבניית יחידת דיור במסגרת תוכנית הרחבה

  89. הבקשה להרחבת קומה קיימת ובניית קומה וחצי נוספות מעל המבנה הקיים

  90. ערר על החלטה לחייב הגשת בקשה להקלה לצורך אישור בניית יחידות דיור

  91. פיצויים מהקבלן בגין אי יציקת תקרה מבטון ובנייתה מקונסטרוקציית ברזל

  92. עידוד צעירים לפריפריה היא על ידי מתן האפשרות לבנייתן של דירות מגורים

  93. בקשה להסבת משטחי מצללה לשטחים עיקריים, מבנה קל מחופה עונתית על גג קיים

  94. בקשה לתוספת ממ"ד וניצול זכויות בניה קיימות, כמו גם ניצול חלק יחסי בהקלה של 6% לשיפור הדיור

  95. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון