בקשה לשנות את הגיאומטריה של מגרשים לבניה

בקשה לשנות את הגיאומטריה של מגרשים לבניה

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 30.6.2008 לאשר את תוכנית 12256א (להלן: "התוכנית החדשה") שהינה תוכנית בסמכות וועדה מקומית.

רקע:


התוכנית נשוא הערר חלה על חטיבת קרקע של כ- 11,400 מ"ר בשכונת בית וגן בירושלים הכוללת שתי חלקות רישום.
המצב התכנוני ערב התוכנית החדשה הוגדר על ידי תוכנית 2763 משנת 1989 (להלן: "התוכנית הקודמת").
התוכנית הקודמת הגדירה שני מגרשי בניה: חלקה 269 בשטח של כ- 9,000 מ" המיועדת לשצ"פ (להלן: "חלקת השצ"פ") וחלקה בשטח של כ- 2,500 מ"ר המיועדת למבני ומוסדות ציבור (להלן: "חלקת השב"צ").
התוכנית הקודמת כללה אף נספח בינוי ופיתוח.
במסגרת התוכנית החדשה, מבקשת המשיבה 1 לשנות את הגיאומטריה של חלקות השב"צ והשצ"פ, והכל ללא שינוי סך השטחים בכל חלקה. לטענת המשיבה 1, השינוי יוצר חלקת שב"צ רגולרית ואיכותית יותר וזאת ללא פגיעה באיכותו של השצ"פ.
כמו כן, נתבקש שינוי בקווי הבניין, בפרט בקווי הבניין התת קרקעיים.
התוכנית החדשה פורסמה כדין והוגשה התנגדות של העוררת.
המשיבה 1 דנה בהתנגדות, ובהחלטת מנומקת דחתה אותה, ומכאן הערר שבפנינו.


הערר:


הטענה המרכזית של העוררת בערר הינה, כי אין מדובר בתוכנית "סתם" לשינוי גיאומטרי של מגרש המיועד למוסדות ציבור, אלא בתוכנית שבאה לקדם בניה של מוסד ספציפי והוא המוסד שעומדת להקים המשיבה 2 בערר שבפנינו.
העוררת מוסיפה וטוענת, כי המוסד אותו מבקשת להקים המשיבה 2 במקרקעין אינו מתאים לייעוד הקבוע בתוכנית הקודמת. לפיכך, לטעמה, אין מקום לאשר תוכנית שכל מטרתה לאפשר הקמת מוסד, מוסד אשר לא תואם את הייעוד התכנוני הקיים.
לעניין זה יובהר, כי אין מחלוקת, כי התוכנית החדשה אינה משנה, ואינה יכולה לשנות, את ייעוד המקרקעין. אלא, שהעוררת טוענת, כי אין מקום לשנות גבולות מגרשים וקווי בניה, כאשר שינויים אלו מיועדים ליתן אפשרות להקמת מוסד שאינו תואם את הייעוד של המקרקעין.
עוד טוענת העוררת בהקשר זה, כי תיקון גבולות המגרשים צריך להיעשות רק במסגרת שינוי ייעוד של המקרקעין, במסגרת תוכנית בסמכות הוועדה המחוזית תוך התייחסות לשלל הנושאים התכנוניים המצריכים הסדרה, כגון: חניה, תחבורה וכו'.
טענה נוספת של העוררת, כי התוכנית חסרה פרטים רבים, ובפרט בינוי מפורט, כך שאין הצדקה תכנונית לשינוי גבולות המגרשים וקווי הבניה ללא בינוי מפורט.
העוררת טוענת אף במישור הפרוצדוראלי, כי התוכנית מחייבת הסכמת הוועדה המחוזית וכי לא ניתן לכלול במסגרתה הוראות המתירות הוצאת היתרי בניה מכוחן.
המשיב 1 והמשיבה 2 הגישו תשובות מפורטות לערר, בדיון התייחסו הצדדים אלו לטענות אלו.
נדון בטענות העוררת:


דיון:
כללי – אין להתחשב מוסד המשיבה 3:


אין מחלוקת בין הצדדים, כי המקרקעין הוקצו למשיבה 3, וכי היא אכן מתעתדת להקים מוסד מטעמה על המקרקעין. קיימת אף בקשה להיתר מטעם המשיבה 3.
המחלוקת הינה, האם לצורך התוכנית שבפנינו יש להביא במסגרת השיקולים לאישורה או לסירובה את המוסד שמתכוונת המשיבה 3 להקים במקרקעין.
העוררת טוענת, כאמור, שלא רק שיש להביא זאת בחשבון, אלא יש לבחון את התאמת המוסד לייעוד המקרקעין כתנאי לאישור התוכנית.
איננו מקבלים את עמדת העוררת לעניין זה. לטעמנו, יש לבחון את התוכנית כתוכנית העומדת בפני עצמה, ואת סבירותה מבחינה תכנונית וזאת במנותק ממוסד המשיבה 3, ונבאר:
התוכנית שבפנינו הינה תוכנית לפי פרק ג' לחוק התכנון והבניה, כלומר תוכנית סטטוטורית שלאחר אישורה תהפוך לדין, קרי לחקיקת משנה (ר' ע"א 119/86 קני בתים נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה פ"ד מו(5) 727).
לפיכך, לטעמנו, אין לכפות על התוכנית התאמה לשימוש הספציפי למוסד זה או אחר, אלא על התוכנית להבטיח פתרון תכנוני נכון ורחב ככל שניתן.
הקמת מוסד המשיבה 2 אינה עובדה מוגמרת במקרה שבפנינו. כך, יכול להיות שמוסד התכנון ייבחר לבסוף שלא להקים את הבניין על המקרקעין שבנדון, וכך יכול להיות שמוסדות התכנון כלל לא יתירו את המוסד בייעוד הקיים.
יתרה מזו, ייתכן והמשיבה 2, לאחר שתקים את המוסד, תחליט להפסיק את פעילותה במקום.
לכן, שעסקינן בתכנון שטח ציבורי, אין זה נכון לבחון את התכנון לאור שימוש ספציפי זה או אחר, אף אם זהו השימוש הסביר שיהיה במקרקעין, אלא לנסות ליתן פתרון תכנוני נכון ורחב ככל האפשר שיתאים למגוון שימושים עתידיים. כך, שהיה והשימוש הסביר לא יתקיים או ייפסק, הפתרון התכנוני יהיה ראוי לקשת שימושים ציבוריים רחבה ככל שניתן.
לפיכך, אנו סבורים כי המשיבה 1 פעלה כראוי כאשר לצורך התוכנית שבפנינו התעלמה מהשימוש שמתעתד לעשות במקרקעין המוסד, ובחנה את התוכנית בפרמטרים תכנוניים כלליים. מובן, כי עצם העובדה שהתוכנית מתאימה גם למוסד של המשיבה 2 אינה יכולה לעמוד לה לרועץ כל עוד היא אכן תוכנית ראויה מבחינה תכנונית כללית.
יתרה מזו, קבלת טענת העוררת תביא את הדברים לכדי אבסורד. הרי אם לטענתה השימוש המבוקש על ידי המשיבה 3 אינו מותר על פי התוכנית הקודמת, הרי ממילא לא ניתן להוציא היתרי בניה למוסד העוררת. לפיכך, לפי עמדת העוררת עצמה, אין כל מניעה לאשר את התוכנית החדשה, אשר אינה משנה את הייעוד של המגרש, היות וממילא גם מכוחה לא ניתן יהיה להוציא היתרי בניה למוסד העוררת.
אשר על כן, על מנת להכריע בגורל התוכנית יש לבחון האם קיימת הצדקה תכנונית לתוכנית אף אם לא יקום בה מוסד המשיבה 2.


קיומה של הצדקה תכנונית:


בחנו בעיון את התוכנית ומצאנו, כי קיימת לה הצדקה תכנונית עצמאית וזאת במנותק משיקולי מוסד המשיבה 2, ונבאר:
צורת המגרש המיועד לבנייני ומוסדות ציבור כפי שהוא מוגדר כיום אכן מגבילה את יכולת השימוש במגרש.
מדובר במגרש בעל צורה לא רגולרית, ארוך וצר, אשר היכולת לנצלו למוסדות ציבור נפגעת לאור הגיאומטריה הלא שגרתית שלו.
לעומת זאת, המגרש שנוצר מכוח התוכנית החדשה הינו בעל יחס אורך רוחב טוב בהרבה, וכך שניתן לנצלו טוב יותר לצורך הייעוד התכנוני שלו.
יתרה מזו, היתרון שנוצר במגרש השב"צ לאור התכנית, אינו בה על חשבון השצ"פ אשר נותר כשצ"פ איכותי הניתן לטיפול.
אף בנושאי קווי הבניין קיים שיפור תכנוני לעומת המצב הקיים, כך שמתאפשר ניצול טוב יותר של השטח התת קרקעי ללא פגיעה בסביבה.
בנוסף לפרמטרים אלו, שינוי הגיאומטריה של מגרש השב"צ יאפשר הרחבת הכביש ואף יצירת מעגל תנועה להקלת המצוקה התחבורתית באזור, כפי שהוצג במהלך הדיון.
לאור האמור לעיל, אנו סמוכים ובטוחים, כי מדובר בתוכנית ראויה מבחינה תכנונית. התוכנית משפרת את אפשרות הניצול של מגרש השב"צ, אינה פוגעת בניצול השצ"פ, מאפשרת ניצול טוב יותר של השטחים התת קרקעיים לאור שינוי קווי הבניין ומאפשרת מעגל תנועה בעתיד.
יתרונות תכנוניים אלו שרירים וקיימים בין אם יוקם מוסד המשיבה 3 בשב"צ ובין אם יוקם מוסד אחר התואם אף לעמדת המשיבה 2 את הייעוד התב"עי שלה.


שינוי הייעוד באמצעות תוכנית בסמכות הוועדה המחוזית:


כאמור, טוענת העוררת כי את שינוי הגיאומטריה של המגרש יש לעשות במסגרת תוכנית בסמכות הוועדה המחוזית לשינוי הייעוד במגרש השב"צ.
איננו מקבלים טענה זו.
איננו נדרשים להכרעה האם ייעוד מוסד המשיבה 2 מתאים או אינו מתאים לייעוד הקיים של המקרקעין, ואף איננו יכולים להכריע בכך לאור העובדה כי לא מצויה בפנינו בקשה להיתר מסודרת של מוסד המשיבה 2.
מובן, כי היה ויתבקש שינוי ייעוד יהיה צורך בתוכנית בסמכות וועדה המחוזית.
אולם, במקרה שבפנינו, לא נתבקש כל שינויי יעוד כאמור. ההפך הוא הנכון. בתוכנית נכתב כי אין שינויי ביעודי השטחים.
לפיכך, משהכרענו כי התוכנית מוצדקת מבחינה תכנונית, אין כל מקום לסרב לה, רק מהטעם כי אולי בעתיד יתבקש שינויי יעוד ואולי במסגרתו יבקשו שינויי גבולות המגרשים.
בהקשר זה יש גם לדחות את טענות העוררת לעניין פתרונות תחבורה ותנועה. התוכנית החדשה אינה משנה את הייעודים הקיימים ואת היקפם ומכאן אין לה השפעה על בעיות התנועה והתחבורה באזור.
לפיכך, אין מקום במסגרת תוכנית אשר משנה גבולות מגרשים וקווי בניה לפתור בעיות תחבורה ותנועה.


חוסר באלמנטים של בינוי:


טוענת העוררת, כי היה צורך בפירוט התכנים המדויקים המיועדים למקרקעין וכן צירוף של נספח בינוי מפורט.
לא ירדנו לסוף דעתה של העוררת בטענה זו, הרי העוררת טוענת, כי לא ניתן להקים את מוסד המשיבה 2 על המקרקעין בייעוד הקיים, אם כך מדוע לכלול בתוכנית נספח בינוי של מוסד שלעמדתה כלל לא ניתן להקים במקרקעין?
בכל מקרה, לטעמנו נכון פעלה המשיבה 1 אשר לא דרשה נספח בינוי מפורט, ובוודאי שלא נספח בינוי מפורט של מוסד המשיבה 2.
העיקרון של התוכנית שבפנינו הינה שיפור המצב התכנוני לגבי כל מוסד עתידי שייקום בחלקת השב"צ בהתאם לייעוד התב"עי ולאו דווקא מוסד המשיבה 2. לפיכך, דווקא צירוף נספח בנוי ספציפי היה עלול להגביל שיקול דעת עתידי לשימוש במקרקעין.
נציין, כי התוכנית המחוזית כללה נספח בנוי ובכל זאת בחרה להותיר את מגרש השב"צ ללא בנוי פרטני (למעט כיתוב על חלקת השב"צ) וזאת על מנת לשמור על גמישות תכנונית במסגרתו.
לפיכך, לעמדתנו, לא היה מקום בתוכנית החדשה להגביל את אותה גמישות תכנונית בבינוי שקבעה הוועדה המחוזית.


הסכמת הוועדה המחוזית:


העוררת טוענת כי התוכנית דורשת את הסכמת הוועדה המחוזית.
אנו דוחים טענה זו מבחינה עקרונית ואף מבחינה פרטנית.
מבחינה עקרונית, תיקון 43 לחוק התכנון והבניה העניק לוועדות המקומית את הסמכות לאשר תוכניות במגוון נושאים. אין מחלוקת, כי התוכנית שבפנינו נכללת במסגרת אותם הנושאים.
לפיכך, כאשר תוכנית נמצאת בגדר סמכותה של הוועדה המקומית, הרי אין צורך לבקש את הסכמת הוועדה המחוזית לתוכנית זו (למעט מכוח סמכות שר הפנים מכוח סעיף 109 לחוק), אף אם קיימת הוראה שכזו בתוכנית ישנה.
מבחינה פרטנית נבהיר, כי התוכנית אינה משנה מייעוד השב"צ או השצ"פ בנספחי הבנוי, ולכן אין כלל תחולה להוראה בתוכנית הקודמת כי שינוי נספחי הבנוי מחייבים הסכמת הוועדה המחוזית.
בכל מקרה, הסכמה זו נדרשת רק לו הייתה הוועדה המקומית מבקשת לשנות מהבנוי שלא במסגרת תוכנית בניין עיר [על שינוי בנוי שלא במסגרת תוכנית בניין עיר, ר' ערר (ירושלים) 76/08 בראון וא' נ. מטה יהודה ()], אך אינה נדרשת כאשר השינוי נעשה במסגרת תוכנית בסמכות וועדה מקומית.


מתן אפשרות להוצאת היתרי בניה:


טוענת העוררת, כי ההוראה בסעיף 1.4 בתוכנית החדשה המאפשרת הוצאת היתרי בניה מכוחה הינה הוראה פסולה.
נציין, כי טענת העוררת אינה ברורה, האם יש לפסול את התוכנית מכוח הוראה זו, או רק את ההוראה הספציפית.
בכל מקרה למען הסר ספק נבהיר, כי התוכנית החדשה אינה משנה את האפשרות להוצאת היתרי בניה ובפרט אין בה בכדי לבטל את התנאים שנקבעו בתוכנית הקודמת להוצאת התרים אלו.
לפיכך, אנו קובעים כי כל התנאים הקבועים בתוכנית הקודמת להוצאת היתרי בניה (ראה בעיקר סעיף 18 לתוכנית הקודמת) ממשיכים לחול על המקרקעין, והיתר בניה יוצא רק לאחר עמידה בתנאים אלו.



סיכום:


לאור האמור לעיל, אנו דוחים את הערר.
עם זאת, למען הסר ספק, אנו קובעים כי לתקנון התוכנית תתווסף הוראה, אשר מבהירה, כי התנאים שנקבעו להוצאת היתרי בניה בתוכנית 2673 ממשיכים לחול. אין צורך לעורך פרסום חדש בעקבות תיקון זה, היות ומדובר בהבהרה בלבד.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חסימת גישה למגרש

  2. מכירת מגרש בהרחבה

  3. הקצאת מגרשים לערבים

  4. טעות סימון גבהים במגרש

  5. מחלוקת לגבי גובה השבחה במגרשים

  6. בקשה להצבת מבנה למגרש למכירת כלי רכב

  7. בקשה לשנות את הגיאומטריה של מגרשים לבניה

  8. האם אפשר להעביר זכויות בניה ממגרש למגרש ?

  9. בקשה לאישור כניסה מהרחוב למגרש באזור תעשייה כבדה

  10. ערר על החלטה לחייב התקנת 2 מקומות חניה בגבול המגרש

  11. תביעה בגין נזקים לחומרי בנייה שהונחו במגרש ליד בית

  12. נטען כי הקטנת המגרש שצורתו קרובה למלבן הפך לשטח פחות רגולרי

  13. התכנית החדשה "הפקיעה" מידי העוררים חלקות והקצתה במקומם מגרשים

  14. טענה כי הפרופורציות במגרש אינן מאפשרות תכנון ראוי של מבנה המגורים

  15. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון