אין אפשרות להגיש בקשה להיתר רק לחלק של מגרש

אין אפשרות להגיש בקשה להיתר רק לחלק של מגרש

הן תקנות חישוב שטחים והן תקנות הבקשה להיתר עוסקים במגרש שהוגדר על ידי תוכנית או הוגדר במרשם המקרקעין כיחידת רישום, ולא בחלקי מגרשים, ולפיכך לא ניתן להגיש בקשה להיתר לחלק של מגרש.

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 5.6.2008 שעניינה בקשה לשינויים, תוספות במבני מגורים וכן מבני קייט ביישוב גבעת יערים.

רקע:


הבקשה להיתר שבפנינו נוגעת למגרש 41 במושב גבעת יערים.
למגרש זה היסטוריה תכנונית, ונסקור רק את עיקרי הדברים הנוגעים לערר שבפנינו.
על המגרש היו בנויים שני מבני מגורים, בית בעל המשק ובית בן ממשיך וזאת מכוח היתר שניתן להם.
העורר הקים על המגרש שני בתי קייט נוספים אשר שטחם לטענתו הינו 88 מ"ר, וזאת בהתאם לתוכנית מי/200 ב'
העורר אף קיבל היתר בניה לבתי הקייט בשנת 2006. אלא, שלמשיבה 1 הוגשה בקשה לביטול ההיתר שניתן לבתי הקייט וזאת לאור טענת אי חוקיות.
ביום 7.9.2006 נענתה המשיבה 1 לבקשה לביטול ההיתר, והחליטה על ביטול ההיתר שניתן לבתי הקייט.
עם זאת, במסגרת אותה ההחלטה אפשרה המשיבה 1 הגשת בקשה להיתר חדשה שתסדיר את כלל החריגות במגרש 41 ובמסגרתה תציג גם את בתי הקייט.
העורר הגיש בקשה להיתר מתוקנת, אשר לטענתו עמדה בכל הנחיות המשיבה 1 ותאמה את החלטת המשיבה 1 מיום 7.9.2006.
המשיבה 1 לא קיבלה החלטה בבקשה המתוקנת במסגרת המועדים הקבועים בחוק, ולפיכך הוגש ערר בתיק ערר (ירושלים) 300/06, שבסופו הוחזר הדיון למשיבה 1 שתיתן החלטתה בבקשה המתוקנת.
המשיבה 1 דנה בבקשה המתוקנת וסירבה לה מטעמים שונים.
על החלטת הסירוב, העורר הגיש ערר נוסף וזאת במסגרת תיק ערר (ירושלים) 212/07.
לאחר שנערך דיון ממושך בערר 212/07, נתנה ביום 25.12.2007 החלטת ועדת הערר.
בהחלטתה זו ציינה ועדת הערר, כי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר המתוקנת שהגיש העורר, היות וקיימת בה חריגה משטחי הבניה המותרים. נציין, כי העורר עצמו הודה כי בבקשה כפי שהוגשה קיימת חריגה בשטחי הבניה.
לפיכך, הורתה ועדת הערר על הגשת בקשה מתוקנת פעם נוספת. ועדת הערר אף הנחתה מפורשות בדבר הדרך בה יחושבו שטחי הבניה השנויים במחלוקת.
עוד צוין מפורשות בהחלטת ועדת הערר, כי הבקשה להיתר תכלול את בתי הקייט, וכי המשיבה 1 תתייחס בהחלטתה לעניין הבקשה לבתי הקייט וכן לאפשרות להוציא היתר נפרד עבורם.
ועדת הערר אף קבעה את הפרוצדורה ולוחות הזמנים להמשך הטיפול בבקשה להיתר.
ביום 5.6.2008 נתנה החלטת המשיבה 1 בדבר הבקשה להיתר המתוקנת בהתאם להחלטת ועדת הערר (לטענת העורר).
החלטה זו לא היוותה החלטה סופית בבקשה להיתר, אלא החלטת ביניים אשר הורתה על תיקונים מסוימים וכן העברת הבקשה להתייחסות השכנים.
על ההחלטה מיום 5.6.2008 הוגש הערר שבפנינו.


הערר:


הערר שהוגש מתייחס בעיקר להחלטה מיום 5.6.2008 המורה על איטום שטחים מסוימים בבתי המגורים.
טענות העורר לעניין זה הינם, כי המשיבה 1 שגתה בחישובי השטחים ובפרשנות החלטת ועדת הערר. כמו כן, טוען העורר כי חישובי המשיבה 1 אינם ברורים.
לפיכך, טענתו במישור העיקרי של הערר הינה שיש לאשר את הבקשה המתוקנת להיתר שהוגשה על ידו.
עם זאת, ממשיך העורר וטוען במישורי משנה אשר אינם נוגעים להחלטת הוועדה המקומית מיום 5.6.2008. כך חוזר העורר על טענתו, כי ההיתר לבתי הקיט בוטל שלא כדין (למרות שנושא זה אינו נזכר בהחלטת המשיבה 1 מיום 5.6.2008), וכך טוען העורר שיש להוציא היתר נפרד רק לבתי הקייט.


ההחלטה הנוספת של המשיבה 1:


המשיבה 1 לא הגישה תגובה מטעמה לערר. עם זאת ציינה המשיבה 1 כי ביום 4.12.2008 נתנה החלטה נוספת של המשיבה 1 המאשרת את הבקשה המתוקנת להיתר.
ברי, כי החלטה זו המאשרת את הבקשה להיתר (בכפוף לתנאים המפורטים בה) באה במקום החלטת המשיבה 1 מיום 5.6.2008 ומכאן מתיתר הדיון בערר.
המשיבים 2-3 הגישו בקשה למחיקה על הסף מטעמם, אשר מהווה למעשה כתב תשובה.
נציין, כי על ההחלטה המתוקנת של המשיבה 1 מיום 4.12.2008, החלטה המאשרת את הבקשה להיתר, לא הוגש כל ערר.


דיון:
כללי:


כאמור ברקע המפורט לעיל, הערר הוגש בעיקרו על החלטת המשיבה 1 מיום 5.6.2008 אשר לא אשרה את הבקשה להיתר.
אלא שביום 4.12.2008 אשרה כאמור המשיבה 1 את הבקשה להיתר.
לפיכך, באופן עקרוני, אין עוד תכלית בערר, היות והסעד המרכזי שבו נתקבל, ובקשת העורר להיתר בניה נתקבלה.
אשר על כן, באופן פורמאלי וגם מהותי, היה באפשרותנו לסיים את ההחלטה בשלב זה וזאת בהסתמך על הנימוק, כי הערר שהוגש התייחס להחלטה מיום 5.6.2008, החלטה שאין לה עוד כל רלוונטיות לאור ההחלטה מיום 4.12.2008.
עם זאת, סברנו שלא יהיה נכון לעשות כן, וזאת לאור מישורי המשנה המפורטים בערר.
תיק זה הגיע לועדת הערר זה הפעם השלישית, ומן הראוי לסיים את הפרשה וזאת על ידי הכרעה בשתי הסוגיות, שטרם הוכרעו: חוקיות ביטול היתר הבניה למבני הקייט והאפשרות להגיש בקשה להיתר באופן נפרד למבני הקיט.


חוקיות ביטול היתר הבניה למבני הקייט:


ועדת הערר זו בהחלטה מפורטת ומנומקת הבהירה בענין ערר (ירושלים) 128/08 גלעדי נ. הועדה המקומית ירושלים ואח' (), כי מוסד תכנון מוסמך לבטל היתר בניה, אף כאשר זה ניתן, ואף כאשר הבניה מכוחו נסתיימה, היה וההיתר הינו בלתי חוקי, והכול בכפוף לדוקטרינת הבטלות היחסית (או התוצאה היחסית, כפי שהיא מכונה לאחרונה).

לעניין זה ור' גם עת"מ (חי') 2402/04 ג'מאל סלים חסון נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "גבעת אלונים" ואח' ().


לפיכך, יש לבחון האם במקרה שלפנינו אכן ההיתר למבני הקייט היה בלתי חוקי, ואם התשובה לכך חיובית, האם היה מקום לשלול את ביטולו לאור דוקטרינת הבטלות היחסית.
טענת אי החוקיות של המשיבה 1 הסתמכה על כך כי השטחים הקיימים בפועל אינם תואמים את היתרי הבניה שהוצאו, ואינם תואמים את המפורט בבקשה להיתר.
יתרה מזו, המשיבה 1 נימקה כי השטחים הקיימים מהווים חריגה מהתוכניות החלות על המקרקעין.
העורר לא כפר למעשה בחריגות הבניה בבתי המגורים, אך טען כי יש להתייחס למבני הקייט במנותק, ולגביהם לא קיימת כל חריגה.
איננו מקבלים טענה זו של העורר, ולטעמנו כדין בוטל היתר הבניה:
תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), התשנ"ב-1992 (להלן: "תקנות חישוב שטחים") מגדירות מהו ה"מגרש" לצורך חישוב השטחים:

"מגרש" - יחידת קרקע שנקבעה בתכנית או שנוצרה על ידי פעולת חלוקה או איחוד בתכנית, או על ידי תשריט חלוקה או איחוד, אף אם טרם נרשמה כחלקה בפנקסי רישום המקרקעין, בין אם מותרת בה בניה ובין אם לאו;"


אין מחלוקת בעניינו, כי בתי הקייט ובתי המגורים מצויים על אותו מגרש שיצרה התוכנית החלה על המקרקעין.
לפיכך, חישובי השטחים צריכים להתבצע עבור המגרש כמובנו בתקנות חישובי שטחים, ובענייננו מגרש 41 כולו לרבות בתי המגורים ומבני הקייט.
אף תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר") מתייחסות לגבולות הנכס עליו מתבקש היתר הבניה: "לפי הרישום בספרי המקרקעין לפי חוק המקרקעין, תשכ"ט–1969"
יתרה מזו, תקנות הבקשה להיתר מתייחסות אף למצב בו מבוקשת תוספת שטחים כאשר קיים מבנה במגרש, ואז התקנות קובעות בתקנה 6(ב): "יצויינו בתשריט הסכימתי שטחי הבניה הקיימים בנפרד והמוצעים בנפרד."
נסכם ונאמר, כי לשון החוק והתקנות בעניין זה ברורות: הנכס עליו מוגשת בקשה להיתר הינו מגרש שנקבע בתוכנית כמגרש (או אשר רשום בלשכת רישום המקרקעין כחלקה נפרדת). חישובי השטחים צריכים להעשות עבור כל הבנוי או העומד להבנות על אותו המגרש.
מובן, כי זו לא רק לשונו של הדין, אלא גם הגיונו ותכליתו. כאשר מגישים היתר בניה על מגרש מסוים, הרי על מנת לקבל החלטה מושכלת על מוסדות התכנון לדעת את מצבו הפיזי והתכנוני של המגרש. לא ניתן לקבל החלטה שכזו על סמך מחצית מגרש, רבע מגרש או כל חלק אחר שייבחר להראות מבקש ההיתר למוסדות התכנון.
יתרה מזו, פרשנות שכזו מתיישבת עם הרצון (שלא לומר הכרח) להילחם בתופעת עבריינות הבניה. כך, כאשר מוגשת בקשה להיתר בניה על מגרש מסויים, מוסד התכנון יתייחס לכל הבנוי על אותו המגרש (או אותה יחידת רישום), ויסרב ליתן את ההיתר כל עוד במגרש (או ביחידת הרישום) עבירות וחריגות בניה.
אין זה רצוי, כי מוסד התכנון יתעלם מעבירות בניה המצויות באותו המגרש, על ידי אותם בעלים, ויתייחס רק למבוקש בהיתר, התייחסות שכזו מהווה עידוד לעברייני בניה.
לפיכך, אנו קובעים, כי ראוי ונכון פעלה המשיבה 1, כאשר בחנה את כלל הבנוי במגרש ולא את מבני הקייט במנותק מיתרת המגרש.
יתרה מזו, במקרה הספציפי שלפנינו התוכנית המתירה את מבני הקייט תכונית מי/200ב' מתייחסת מפורשות לכל שטח הנחלה, כך שבסעיף 7.02 היא מגבילה את היכולת להקמת בתי הקייט בכך שסך השטחים במגרש (חלקה א') לא יעלה על 500 מ"ר.
לפיכך, ברי כי לא ניתן לבחון את בתי הקייט במנותק מיתר המבנים על חלקה א', היות והתוכנית קובעת סף עליון לשטח המבנים בחלקה, לרבות מבני הקייט.
כאמור, אין מחלוקת, והעורר אף הודה בכך בפני ועדת הערר בערר 212/07, כי המבנים האחרים במגרש נבנו תוך כדי עבירות בניה וקיימת בהם חריגה משמעותית מההיתר שניתן להם ואף מהמותר בתוכנית.
לפיכך, ההיתר שניתן למבני הקייט סובל מאי חוקיות בולטת היות ומבנים אחרים הנמצאים באותו מגרש בנויים בעבירות בניה וחורגים מההיתר ומהתוכנית החלה על המקרקעין.
יתרה מזו, מתן היתר למבני קייט יתאפשר אך ורק אם אין חריגה משטחי בניה של 500 מ"ר כקבוע בסעיף 7.02 לתוכנית מי/200ב'. ברור, כי לאור חריגות הבניה במבנים האחרים לא ניתן לומר כי היתר מבני הקייט תואם לתוכנית.
כאמור, אין די בכך שההיתר הינו בלתי חוקי, אלא שיש לבחון האם יש לבטלו לאור דוקטרינת הבטלות היחסית.
נקודת המוצא הינה כאשר היתר בלתי חוקי יש לבטלו, ראה בענין גלעדי לעיל:

"לטעמנו, נקודת המוצא בדיון זה, הינה כי החלק הבלתי חוקי הינו בטל, ולכן יש צורך להראות נסיבות ספציפיות על מנת שנסטה מהכלל ולא נצהיר על בטלותו של היתר שאינו חוקי. נסיבות שכאלו יכולות להיות, הסתמכות מקבל ההיתר או הציבור על ההיתר, שיקולים שבטובת הציבור וכדומה."


לא מצאנו במקרה שלפנינו כל נסיבות המצדיקות את אי ביטולו של ההיתר.
מחד, מדובר על עבירות בניה בהיקף נרחב ועל בקשה להיתר שהוגשה כאשר זו אינה משקפת את המציאות, ומאידך אין כל אינטרס ציבורי כנגד.
אשר על כן, אנו קובעים כי ההיתר למבני הקייט בוטל כדין ביום 7.9.2006.


הוצאת היתר בנפרד לבתי הקייט:


ראשית נציין, כי העורר הגיש בקשה להיתר עבור כלל המגרש, בקשה זו היא שנדונה והיא לבסוף זו שאושרה.
כעת מציב העורר סוגיה, האם ניתן להוציא היתר נפרד לבתי הקייט?
ברור, כי מדובר בשאלה תיאורטית אשר באופן עקרוני אינה כשירה להידון בפני ועדת הערר.
היה והעורר סבור, כי יש לאשר היתר נפרד לבתי הקייט, היה עליו להגיש בקשה להיתר שכזו, זו הייתה נדונה על ידי הוועדה המקומית, ובמקרה של סירוב היה רשאי העורר להגיש ערר. במקרה שכזה הייתה בפני ועדת הערר התשתית הראויה להחליט בנושא.
אלא שברור, כי כיום אין בפנינו תשתית שכזו, כך למשל לא ברור, מה תכלול הבקשה להיתר לבתי הקייט, רק את הבתים הללו? את החצר סביבם? את דרכי הגישה אליהם? ומה בדבר הנספחים השונים שיש לצרף לבקשה להיתר, לא ברור מה ייכלל בהם.
לפיכך, היינו יכולים לסרב לסעד זה רק מהטעם כי מדובר בדיון תיאורטי כאשר אין בפנינו בקשה להיתר נפרדת לבתי הקייט.
למרות זאת, ולאור הימשכות ההליכים בתיק זה ולמען יעילות הדיון, בחרנו להשיב אף על השאלה העקרונית.
לטעמנו, לא ניתן להגיש בקשה להיתר נפרדת לבתי הקייט, ויש להגיש בקשה להיתר הכוללת את כל שטח המגרש כפי שזה הוגדר בתוכנית התקפה.
החלטה זו נשענת הן על לשון הדין והן על תכלית הדין, ובפרט לאור התוכנית מכוחה מתבקשים בתי הקייט.
מבחינת לשון הדין, הרי הבהרנו לעיל כי הן תקנות חישוב שטחים והן תקנות הבקשה להיתר עוסקים במגרש שהוגדר על ידי תוכנית או הוגדר במרשם המקרקעין כיחידת רישום, ולא בחלקי מגרשים, ולפיכך לא ניתן להגיש בקשה להיתר לחלק של מגרש.
למען הסר ספק נבהיר, כי אין מניעה לבצע בניה על חלק של מגרש, אלא שהבקשה להיתר צריכה לכלול את כלל המגרש, ובתוכה יסומן אותו חלק של המגרש עליו תתבצע הבניה.
מבחינת תכלית הדין, הרי קיים הגיון תכנוני רב בהגשת בקשות להיתר על רקע מלוא המגרש ולא על רקע חלקי מגרשים.
התוכנית החלה על מקרקעין מסוימים היא זו המגדירה את המגרשים המהווים "יחידות רישוי", אשר אליהם יתייחס תהליך רישוי הבניה. הנחת המוצא היא, כי לא לשווא קבעה התוכנית את יחידות הרישוי כפי שקבעה, וזאת בהתייחס לאופי התכנון באזור ולפרמטרים התכנוניים, כגון צפיפות, נגישות, תשתיות וכו'.
מתן אפשרות להגיש הליכי רישוי בניה על חלקי מגרשים מעקרת את התכנון של התב"ע. כך, למשל, מקום שתוכנית תקבע גודל מגרש מינימאלי מסויים, ניתן יהיה לעקוף זאת על ידי הגשת בקשה להיתר לגבי מחצית, או אף רבע מגרש.
אשר על כן, אנו סבורים, כי באופן עקרוני לא ניתן להוציא היתרי בניה על רקע של חלקי מגרשים, אלא היתר בניה יהיה על רקע של מגרש כהגדרתו בתקנות חישובי שטחים, כאשר כל הבנוי באותו המגרש יפורט במסגרת הבקשה להיתר הבניה.
כאמור במקרה שלפנינו, אין צורך בפרשנות הכללית לעיל, היות והתוכנית המתירה את מבני הקייט היא זו העורכת את הקשר לבנוי ביתרת המגרש.
כך אף לפי התוכנית המתירה את מבני הקייט (מי/200ב') לא ניתן להקימם היה וסך השטחים במגרש עולה על 500 מ"ר. לפיכך, היה והיינו מקבלים את עמדת העורר, והייתה מוגשת בקשה למבני הקייט בלבד, כיצד היה ניתן לבדוק האם אין בתוספת עבור שטחי הקייט משום סטיה מהוראות התוכנית? בדיקה שכזו מחייבת התייחסות מפורטת ואמיתית לקיים במגרש כולו.


סיכום:


לאור האמור לעיל, אנו קובעים, כדלקמן:
הבקשה להיתר למבני המגורים ומבני הקייט מאושרת בהתאם להחלטת המשיבה מיום 4.12.2008, ובכפוף לתנאים המפורטים בה.
ההחלטה על ביטול ההיתר למבני הקייט מיום 7.9.2006 נתנה כדין.
לא ניתן להוציא היתר נפרד למבני הקייט.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להיתר הקלה בקומה

  2. היתר לניהול לשכה פרטית

  3. בקשה להיתר להשלמת קומת גג

  4. תקופת ההתיישנות לדמי היתר

  5. החזר שכר דירה ששולם ביתר

  6. היתר להובלת חומרים מסוכנים

  7. היתר להשכרת סירות בחוף הים

  8. השגה על דמי היתר בגין מגרשים

  9. בניה בלי היתר מהועדה המקומית

  10. היתר לתוספת בניה בבניין עתיק

  11. הריסת מבנה שיש לו היתר בטעות

  12. דמי היתר למינהל על תוספת בניה

  13. היתר לתוספת שירותים והגדלת חדר שינה

  14. בקשה להיתר בנות עד קו אפס בקומת המרתף

  15. אין אפשרות להגיש בקשה להיתר רק לחלק של מגרש

  16. התניית היתר שינויים בהנמכת גובה גג הרעפים של החניה

  17. הבניה לא התחילה: הגשת בקשה חדשה להיתר לאחר שההיתר הקודם פקע

  18. זכות הערר למתנגד ניתנה בחוק רק על החלטה הדוחה התנגדות להיתר

  19. בקשת פרטנר להחלפת תורן קיים בהיתר לתורן משותף לחברות פרטנר ומירס

  20. הוספת אנטנות ותורן בזק במקום אנטנות ותורן שנשרפו זהה לתורן בהיתר

  21. אישור בקשה להיתר הסותרת החלטת וועדת הערר בהעדר שינוי נסיבות מהותי

  22. אישור תכנית שינויים מהיתר תוספת חדר למערכות טכניות, בשטח 8.84 מ"ר בקומה א

  23. היתר לשינוי בגווני הטיח והאלומיניום של הבית אשר נמצא בשלבי בנייה על פי היתר קודם

  24. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון