בקשה לתוספת חדרים בדירה

בקשה לתוספת חדרים בדירה

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 21/7/2008 לאשר תוספת חדרים לדירות בשכונת רמות.

רקע


מדובר בבקשה לתוספת חדרים לשתי יחידות דיור בבניין הנמצא ברח' טללים ברמות.
בתחילה הוגשה התוספת רק לדירה 29, בדילוג על דירה 27.
לאחר מכן, ולאור החלטת ועדת הערר בעניין, הוגשה בקשה מתוקנת, גם לגבי דירה 27 וגם לגבי דירה 29.
כך שלא נדרשה כל הקלה לעניין הדילוג על קומה.
לבקשה המתוקנת של בניית שתי הקומות הוגשה התנגדות אחת בלבד, והיא של העוררת בתיק שבפנינו.
הועדה המקומית דנה בהתנגדות זו ודחתה אותה בהחלטה מפורטת ומנומקת.


הערר והדיונים בערר


על החלטת המשיבה מס' 1 הוגש הערר שבפנינו.
במסגרת הערר טענה העוררת מספר טענות:
ראשית טענה העוררת כי לא ניתנה חוות דעת מהנדס העיר, וזאת כנדרש ע"פ תכנית 4922 כתנאי לאישור התוספות.
שנית טענה העוררת כי אין את הרוב הקנייני הנדרש להקמת התוספות.
לבסוף טענה העוררת, גם לגופם של דברים, כי הבנייה המבוקשת תגרום לה הסתרת אור השמש, הסתרת נוף, ירידת ערך הנכס ועוגמת נפש.
ביום 17/11/2008 נתקיים דיון ראשון בפני ועדת הערר.
במסגרת הדיון נתברר כי אכן לא ניתנה חוות דעת מהנדס העיר.
ועדת הערר סברה כי לא יהיה זה נכון להשיב את התיק למשיבה מס' 1 לצורך זה בלבד, ומן הראוי כי ההליך יתקיים בפני ועדת הערר, וחוות דעת מהנדס העיר תוגש לועדת הערר ישירות והיא תדון במכלול הנושאים.
חוות דעת מהנדס העיר אכן הוגשה לועדת הערר, אולם בדיון שנתקיים ביום 1/12/2008 נתברר כי זו לא נמסרה לעוררת.
לפיכך, לא היה מנוס מדחיית הדיון פעם נוספת, כאשר ניתנה לעוררת האפשרות להגיב לחוות דעת מהנדס העיר.
היום, 29/12/2008, נתקיים דיון אשר בו הייתה רשאית העוררת להתייחס גם לנושא חוות דעת מהנדס העיר, וכך אכן עשתה.


דיון
ההליך בפני ועדת הערר


טענתה הראשונה של העוררת הינה כי נגזלה ממנה זכות הערר, היות וההליך נתקיים לפני ועדת הערר ולא הושב לוועדה המקומית.
איננו מקבלים טענה זו. ועדת הערר היא מוסד תכנון אשר רשאי לבוא במקום הועדה המקומית ולקבל החלטות כערכאה ראשונה בנושאי בקשות להיתר. ר' לעניין זה פס"ד בעע"ם 4897/06 ועע"ם 1204/07 רבקה בוקובזה ואח' נ' ועדת ערר מחוזית מחוז ירושלים ואח'.
יתרה מזו, המחוקק אף נתן באופן מפורש לועדת הערר סמכות לדון כערכאה ראשונה בבקשות להיתר בנייה, וזאת כאשר הועדה המקומית לא החליטה בבקשה להיתר במסגרת 90 הימים הקבועים בחוק. ר' לעניין זה סעיף 157 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה- 1965.
סעיף 157 מגלם את הרעיון כי הליכי הרישוי אמורים להיות יעילים ומהירים, וכי כאשר הליכים אלה נמשכים יתר על המידה בוועדה המקומית, רשאית ועדת הערר לבוא במקומה. רציונל זה בדיוק מקוים לטעמנו במקרה שלפנינו, וזאת כאשר ועדת הערר סברה כי ההליכים בוועדה המקומית נמשכים יתר על המידה, וכי העניין כבר נמצא בפניה, החליטה כי לא יהיה זה נכון להחזיר שוב את התיק לוועדה המקומית ובכך לסרבל את הדיון ולפגוע ביעילות הליכי הרישוי.
לפיכך, מוסמכת ועדת הערר לדון בבקשה להיתר לגופם של דברים, בין אם היה דיון בוועדה המקומית ובין אם לאו, וכך אנו עושים במקרה שלפנינו.


חוות דעת מהנדס העיר


אין מחלוקת כי תכנית 4922 מחייבת התייחסות מהנדס העיר, טרם תאושר תוספת בנייה.
במקרה שלפנינו הוצגו לנו מסמכי בקשה להיתר, אשר עליהם קיימת חותמת מהנדס העיר, כי הוא מאשר את הבקשה להיתר במתכונת זו.
אכן, מוטב היה כי מהנדס העיר ינמק את אישור הבקשה בצורה מפורטת יותר, אך איננו סבורים כי בהעדר הנימוק יש לפסול את אישור מהנדס העיר.
חזקה על מהנדס העיר כי בחן את המבוקש בבקשה להיתר ואת השפעות הבקשה להיתר על הסביבה ועל השכנים בטרם אישר בחתימתו את הבקשה להיתר.
העדר הנמקה אינו מוביל בהכרח לבטלות ההחלטה המנהלית, ואנו סבורים כי במקרה שלפנינו, בעצם אישור הבקשה להיתר על ידי מהנדס העיר, יש כדי להוות חוות דעתו החיובית בעניין.
בכל מקרה, לאור היותה של חוות דעת מהנדס העיר לקונית, בחנו ביתר קפדנות את טענות העוררת לעניין הפגיעה בה, כפי שנפרט להלן.


טענות לגופם של דברים


העוררת טוענת כי התוספת המבוקשת תגרום לה הסתרת אור השמש, הסתרת נוף, ירידת ערך הנכס ועוגמת נפש.
אולם, עיון בבקשה להיתר מגלה כי התוספת חוסמת אך ורק חלון אחד בדירת העוררת, וזאת בחדר השינה, ואינה גורמת הפרעה כלשהי ליתר החלונות והחדרים בדירת העוררת.
לפיכך, יש לבחון את התוספת המבוקשת לאור הפגיעה הנטענת בחלון חדר השינה.
לעניין זה, התוספת המאושרת על פי התכנית חוסמת כליל את חלון חדר השינה.
יובהר, היה והתוספת הייתה נבנית בדיוק לפי נספח הבינוי של התכנית, היה נחסם החלון נשוא הערר באופן מוחלט.
לפיכך, הפגיעה בעוררת עקב חסימת החלון נובעת לא מהבקשה להיתר שבפנינו, אלא מתכנית 4922. לכן, היה והיו לעוררת טענות בנושא זה, היה עליה להעלותן בעת אישור התכנית ולא כעת.
בכל מקרה, משאושרה התכנית ופורסמה כדין, ועל כך אין מחלוקת, היא מחייבת הן את מוסדות התכנון והן את האזרחים.
יתרה מזו, התוספת המבוקשת מקלה לעומת התכנית בנושא חסימת החלון, ומתרחקת מחלון העוררת מרחק של מספר מטרים.
לפיכך, התוספת המבוקשת מיטיבה את מצבה של העוררת על פני המותר ע"פ התכנית, כך שבעוד שעל פי התכנית היה ניתן לחסום כליל את חלון העוררת, הרי התוספת המבוקשת מאפשרת עדיין כניסת אור ואוויר לחלון נשוא הערר.
יתרה מזו, בחדר בו ממוקם החלון שהנוף ממנו ייחסם ע"י התוספת קיימת חזית נוספת כלפי חוץ, ואין כל מניעה לפתוח בחזית זו חלון, במקום החלון אשר המראה ממנו ייחסם.
פתיחת חלון שכזה, ודאי תשווה את המצב בחדר השינה הספציפי למצבו טרם בניית התוספת.
מתמונות שהוצגו לנו עולה כי במקרים דומים נפתח חלון שכזה ללא כל בעיה.
אשר על כן, קיים פתרון לנושא האור, האוורור וכו' לגבי החדר הספציפי בדירת העוררת.
יש לזכור כי התוספת המבוקשת הינה תוספת התואמת את התכנית ואשר באה להקל על מצוקת דיור של שתי משפחות.
לפיכך, אם נאזן בין הסתרה חלקית של חלון מסוים בדירת העוררת, אשר באפשרותה לפתוח חלון אחר לאותו חדר, לבין שיפור משמעותי באיכות הדיור של שתי משפחות, הרי יש להעדיף את השיפור המשמעותי באיכות הדיור על פני ההסתרה החלקית, קל וחומר כאשר שיפור זה מאושר בתכנית כדין.
נציין כי הנושאים האמורים לעיל נבחנו בקפדנות ע"י ועדת הערר בתוך שימת לב כי חוות דעת מהנדס העיר לעניין זה הינה לקונית.
לפיכך, אף אם נפל פגם בנימוק חוות דעת מהנדס העיר, הרי פגם זה נרפא לאור הבחינה המדוקדקת שערכה ועדת הערר לגבי הפגיעה הנטענת בעוררת.


המישור הקנייני


העוררת טוענת כי אין למבקשי ההיתר זכויות קנייניות מספיקות על מנת לבצע את המבוקש בהיתר הבנייה.
ועדת הערר קבעה על סמך ההלכות הפסוקות את המבחן הנכון לבחינת השתקפות דיני הקניין בהליך התכנוני, וזאת בעררים (ירושלים) 089+094/08 מרטין הרבסט ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים ואח' ().
בסופם של דברים, קבעה ועדת הערר בעניין הרבסט, כדלקמן:


"37. הנה כי כן, גם ועדת ערר זו, אמצה את המבחן שנקבע בבג"צ הלן אייזן ובפסיקה שבאה אחריו, וקובעת את המבחן - מקום שעל פני הדברים אין למבקש זכויות מבחינת דיני הקניין לבצע את המבוקש בהיתר".


כלומר, על מנת שמוסד תכנון יסרב לבקשה להיתר מטעמים קניינים, על המתנגד להראות כי על פני הדברים אין למבקש זכויות בנייה מבחינת דיני הקניין.
כך למשל, בעניין הרבסט, התנגדו כל הדיירים לבניית המעלית, למעט דייר אחד, ולכן נקבע שם כי על פני הדברים אין למבקש המעלית זכויות מבחינת דיני הקניין.
אין זה המצב במקרה שלפנינו.
הבקשה להיתר חתומה על ידי מספר רב של דיירים והוגשה לה התנגדות אחת, כך שלא ניתן לשלול על פני הדברים כי למבקשי ההיתר יהיה הרוב הנחוץ על מנת לבצע את ההיתר, כאשר זה יינתן.
יובהר כי אין בהחלטתנו זו בכדי להוות הכרעה כלשהי בעניין הקנייני, וכל שיש בה לומר הינו כי לצורך הכרעה תכנונית בבקשה להיתר, לא הוכח לנו כי על פני הדברים אין או לא יהיה למבקשי ההיתר את הרוב הקנייני הנדרש לביצוע הבנייה המבוקשת.


סיכום


לאור האמור לעיל אנו דוחים את הערר ומאשרים את הבקשה להיתר ואת החלטת המשיבה מס' 1, וזאת בכפוף לתנאים שנקבעו בהחלטת המשיבה מס' 1.
אין בהחלטה זו בכדי להוות הכרעה כלשהי בנושאים קניינים.








לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להגדלת שיפוע גג

  2. תכנון חזיתות בניינים

  3. בקשה לתוספת חדרים בדירה

  4. מטרת חוק התכנון והבניה

  5. סעיף 78 לחוק התכנון והבניה

  6. סעיף 152 לחוק התכנון והבניה

  7. סעיף 151 לחוק התכנון והבניה

  8. חזקת החפות בדיני תכנון ובניה

  9. תיקון 84 לחוק התכנון והבניה

  10. סעיף 111 לחוק התכנון והבניה

  11. תכנון לגליזציה למבנה קיים

  12. סעיף 204 לחוק התכנון והבניה

  13. אי תכנון מקרקעין במשך זמן רב

  14. תקנה 5 לתקנות התכנון והבניה

  15. תיקון 43 לחוק התכנון והבניה

  16. סעיפים 77,78 ללחוק התכנון והבניה

  17. הגדרת "דירות נופש" (תכנון ובניה)

  18. פסיקת הוצאות בועדת ערר לתכנון ובניה

  19. בקשה לתוספת מדרגות חירום למבנה תעשייה

  20. בקשה להקמת מתקן טיהור שפכים בשטח מפעל

  21. בקשה לתוספת יחידת דיור קוטג' לבית קיים

  22. איחור בהגשת ערר לפי חוק התכנון והבנייה

  23. בקשה לתוספת חדר על הגג בבית מגורים משותף קיים

  24. מחיקת ערר לועדת תכנון ובניה בגלל איחור בהגשתו

  25. נטל ההוכחה בתביעה מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  26. הפטור בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  27. שתי החלטות "סותרות" של ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה

  28. בקשה להתיר החלפת שער נגרר לשער מתרומם ושינוי מיקום השער

  29. בקשה לפירוק גגון ליצירת גישה לחניה וסגירתה של חניה קיימת

  30. בקשה לקבלת מידע תכנוני לפי סעיף 119א לחוק התכנון והבניה

  31. פטור לפי סעיף 19 (ג) (1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה

  32. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה שלא לאשר תצ"ר

  33. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחזור להחלטה קודמת

  34. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה טייבה להפקיד תכנית

  35. הזדמנות להגיש התנגדות מכוח תקנות 2ב-2ג לתקנות התכנון והבניה

  36. אופן חישוב שטחי הבניה בדין הישראלי מוסדר בתקנות התכנון והבניה

  37. בקשה להקמת גשרון כניסה המחבר דירה עם רחוב בשל הפרש מפלסים גדול

  38. מי רשאי להגיש תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה ?

  39. עתירה מנהלית לביטול החלטות ועדת המשנה והועדה המחוזית לתכנון ובנייה

  40. פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה

  41. עתירה מנהלית לצירוף חבר נוסף מסיעות האופוזיציה לוועדת המשנה לתכנון ובנייה

  42. ערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה להוריד מסדר היום בקשה לבנות בית מגורים

  43. עתירה מנהלית נגד החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה לדחות את התנגדות העותר לתכנית

  44. ערר על העדר החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה לחידוש החלטה ליתן היתר לבקשה לשינויים

  45. עתירה לביטול החלטת יו"ר הוועדה המחוזית לתכנון ובניה שבה נדחתה בקשת העותרים למתן רשות ערר

  46. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון