התנגדות לתכנית מתאר מקומית שמטרתה איחוד מגרשים בהסכמת הבעלים

התנגדות לתכנית מתאר מקומית שמטרתה איחוד מגרשים בהסכמת הבעלים

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 לאשר תכנית מתאר מקומית הל/מק/514 (להלן: "התכנית") ביישוב מבשרת ציון (מעוז ציון).

רקע


התוכנית נשוא הערר חלה על שטח מקרקעין של כדונם הנמצא ברח' המשלט 10 במעוז ציון (מבשרת ציון) (להלן: "המגרש").
מטרות התכנית הינן, איחוד מגרשים בהסכמת הבעלים, קביעת קווי בניין ושינוי מספר הקומות המותר לבנייה.
אין מחלוקת, כי גם במצב טרם התוכנית נושא הערר הותרה בניה על המגרש, כך שהתכניות החלות התירו בניית ארבע יחידות דיור בכל מגרש ששטחו מעל 500 מ"ר, ובזכויות בנייה בסך 55% שטח עיקרי ועוד 20% שטחי שירות.
התכנית נשוא הערר הינה תוכנית בסמכות הועדה המקומית, והיא מבקשת לאחד את המגרשים במצב הקודם לכדי מגרש אחד, אשר עליו ניתן יהיה ולהקים מבנה אחד.
בהתאם לתוכנית המבוקשת, המבנה יכלול שמונה יחידות דיור, מעלית וכן מרתפי חנייה.
המשיבה מס' 1 פרסמה את התכנית כדין והוגשו התנגדויות, בין היתר, התנגדויות העוררים בהליך זה.
המשיבה מס' 1 דנה בהתנגדויות והחליטה, בהחלטה מנומקת, לדחותן ולאשר את התכנית.


הערר


על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו.
בערר טוענים העוררים טענות רבות כנגד אישור התוכנית. ואילו טענות העוררים:
הטענה הראשונה נוגעת למספר יחידות הדיור בתכנית ובמגרש. העוררים טוענים כי סעיף 7 לתכנית הל/250/ד, התוכנית החלה במצב קודם (להלן: "תכנית המתאר") קובע כי במגרש בגודל העולה על 500 מ"ר, יותר לבנות עד 4 יחידות דיור. היות והתכנית שלפנינו יוצרת מגרש חדש ואחד בשטח של כדונם, הרי בהתאם לתכנית המתאר, מותרות עליו 4 יחידות דיור בלבד ולא 8 יחידות דיור, כפי שמוצע בתכנית.
הטענה השנייה הינה, כי בתכנית המתאר נקבע כי תותר תכסית מרבית במגרש של 30%, ואילו בתכנית שבפנינו מבוקשת תכסית של 70% משטח המגרש.
הטענה השלישית הינה, כי שטחי הבניה המבוקשים בתכנית הינם 1134.80 מ"ר, שמהווים יותר מ- 100% משטחי הבנייה, ובכך יש סטייה מהוראות תכנית המתאר.
הטענה הרביעית נוגעת לקווי הבניין, כאשר לטענת העוררים קווי הבניין התת קרקעיים הם בניגוד לקבוע בתכנית המתאר, ומגיעים עד לגבולות המגרש.




הטענה החמישית נוגעת לגובה הבניין, כאשר לטענת העוררים הגובה הסופי חורג מהמותר על פי תכנית המתאר.
הטענה השישית נוגעת למספר הקומות המבוקש, כך שהעוררים טוענים, כי בפועל, מתחת לכניסה הקובעת, מבוקשות תוספות של קומות, מבלי שניתן לכך ביטוי בתקנון התכנית.
הטענה השביעית נוגעת לטענות טכניות לגבי עריכת התכנית. כך נטען, כי התכנית אינה ערוכה לפי כללי מבא"ת. כמו כן טוענים העוררים, כי קיימות בעיות אדריכליות בתכנית, בין היתר מטבחים ללא חלון או אוורור.
הטענה השמינית נוגעת לשיקול דעת המשיבה מס' 1, כך שהעורר טוען כי תכנית המתאר מטרתה הייתה לשמור על האופי הכפרי של האזור, ואילו התכנית מציגה בנייה רוויה, שהינה מתאימה לבנייה עירונית, ויוצרת בניין בניגוד לאופי הכפרי של האזור.
הטענה האחרונה של העוררים נוגעת לכך שהתכנית אינה בסמכות ועדה מקומית.
המשיבים הגישו כתבי תשובה מפורטים בהם הם מתייחסים לטענות העוררים.
ועדת הערר קיימה דיון בטענות הצדדים, ובתום הדיון ניתנה לצדדים שהות לנהל משא ומתן על מנת להגיע להסכמות ביניהם.
לאחר שהצדדים הודיעו כי כשלו מלהגיע להסכמות, נתקיים סיור של ועדת הערר במקום, ולאחריו ולאורו ניתנת החלטה זו.


דיון
כללי


בפתח הדברים יש להבהיר כי ערר זה עניינו אישור תכנית (בעגה המקצועית "תב"ע") ולא באישור בקשה להיתר.
לפיכך, טענות רבות של העוררים עניינן טענות המתאימות עת מוסדות התכנון דנים בבקשה להיתר בהליך רישוי, אך הן אינן מתאימות במקרה בו עסקינן בהליך תכנוני ובהליך של אישור תכנית, וזהו ההליך שבפנינו.
יש לזכור, כי לאחר שתאושר תכנית זו יבוא בעקבותיה הליך רישוי.
כמובן כי במסגרת הליך הרישוי, תבחן הבקשה להיתר לאור התכנון החל על המגרש, לרבות התכנית נשוא הערר, והיה והבקשה להיתר לא תהיה תואמת את התכנון החל, לא יהיה ניתן לאשרה, אלא בכפוף להליכים המתאימים.
בכל מקרה, אין צורך לדון כעת, בעת דיון באישור תכנית, בשאלה התיאורטית האם ההיתר שיוצא מכוח התכנית יהיה תואם או שאינו תואם את התכנון החל על המגרש.


מספר יחידות הדיור


התכנית שבפנינו מציינת מפורשות, כי היא מתירה 8 יחידות דיור במגרש שייווצר.
בהתאם לסעיף 62א(8) לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה- 1965 (להלן: "חוק התכנון והבנייה"), מוסמכת הועדה המקומית לקבוע את מספר יחידות הדיור במגרש מסוים, לרבות הגדלת מספרם לעומת המצב המאושר.
לפיכך, היות ועסקינן בתכנית בסמכות ועדה מקומית ולא בבקשה להיתר בנייה, הרי אין רלוונטיות לשאלה (אלא לעניין שיקול דעת מוסד התכנון), האם בהתאם לתכנית המתאר היה מותר, במצב הקודם או במצב החדש, 4 יחידות דיור או 8 יחידות דיור.
כאמור, מדובר בתכנית שהגדירה במצב החדש 8 יחידות דיור במגרש. הגדרה זו הינה בסמכותה המלאה של הועדה המקומית והיא עולה בבירור מהתכנית.
במישור שיקול דעת הועדה המקומית נציין, כי אין מחלוקת שבמצב המאושר מותר לבנות בשטח התכנית 8 יחידות דיור. כך, שהתכנית אינה מוסיפה יחידות דיור על המצב המאושר, אלא רק משנה את גודל המגרש, כך שיחידות אלו- במקום להיבנות על שני מגרשים ייבנו על מגרש אחד.
לפיכך, במצב טרם התוכנית היה מותר בשטח התוכנית להקים 8 יחידות דיור, וכך הוא המצב לאחר התוכנית, לפיכך גם לא נפל כל פגם בשיקול דעת המשיבה להתיר במסגרת התוכנית 8 יחידות דיור.
בכל מקרה נדגיש, בין אם מדובר בשינוי מתכנית המתאר ובין אם מדובר במצב התואם את תכנית המתאר, הרי מדובר בשינוי שהינו בסמכות הועדה המקומית במסגרת תכנית, ואין מקום להתערב בכך.

התכסית המבוקשת


איננו סבורים, כי אכן התכסית בפועל עולה על זו שנקבעה בתכנית המתאר (הסוגיה הינה, בין היתר, האם חניה תת קרקעית מהווה תכסית).
אולם אף אם נצא מההנחה שאכן התכסית המבוקשת עולה על התכסית שנקבעה בתכנית המתאר, הרי, נשוב ונזכיר, כי מדובר בתכנית ולא בבקשה להיתר.
הועדה המקומית מוסמכת, במסגרת תכנית בסמכותה, לשנות את התכסית שנקבעה בתכניות אחרות, וזאת מכוח סמכותה בהתאם לסעיף 62א(4) ו-א(5) לחוק התכנון והבנייה.
לפיכך אין בעובדה, כי בתכנית המתאר נקבעה תכסית של 30% בכדי למנוע את שינוי התכסית בתכנית מפורטת חדשה.
ככל הנראה הסיבה שהמשיבים 2 נקטו בהליך של אישור תוכנית ולא בקשה להיתר עם הקלות, נבע בדיוק מהצורך להגדיל את התכסית.
הגדלת התכסית במסגרת תוכנית בסמכות הועדה המקומית נמצאת בלב סמכותה של הועדה המקומית. לפיכך, במישור הסמכות אין כל מניעה לאשר את הגדלת התכסית.
כמובן, כי עצם העובדה שקיימת סמכות להגדיל את התכסית אינה אומרת שחובה לאשר זאת, ויש לבחון את שיקול הדעת בנושא זה.
במקרה שלפנינו מצאנו, כי לא רק שהגדלת התכסית הינה ראויה תכנונית, אלא שהיא מהווה שיפור תכנוני של ממש.
מדובר במגרש בעל מדרון יוצא דופן, כאשר חלקו העורפי נמוך בצורה משמעותית (מפלס הכביש הינו כ- 734 מ' אבסולוטי ואילו מפלס עורף המגרש 716 מ') ממפלס פני הכביש.
לפיכך, גישה נוחה לעורף המגרש מחייבת התקנת מעלית.
יתרה מזו, מדובר ברחוב צר מאד, בו קיימת מצוקת חנייה משמעותית, כך שמתחייבת הקמת חניון תת קרקעי הנותן פתרונות חנייה.
הקמת החניון במגרש נשוא הערר הינה הכרחית ותהווה שיפור של ממש למצב המאושר, על פיו ניתן לבנות למעשה 8 יחידות דיור ללא פתרון חנייה תת קרקעי.
בניית חניון תת קרקעי ומעלית מחייבת את הגדלת התכסית. מצאנו כי קיים קשר ישיר בין הקמת החניון והמעלית והגדלת התכסית המבוקשת, כך שללא הגדלת התכסית לא יתאפשר חניון בגודל מספיק ולא תתאפשר מעלית שתשרת את דיירי הבניין.
לאור זאת אנו סבורים, כי נכון פעלה המשיבה מס' 1 בכך שאישרה, במסגרת התכנית בסמכותה, את הגדלת התכסית.


שטחי הבנייה


אין מחלוקת כי לא ניתן להוסיף במסגרת תכנית בסמכות ועדה מקומית שטחי בנייה, אלא שהתכנית אינה מבקשת לעשות כן.
העוררים מבקשים ללמוד מנספחי הבינוי של התכנית, שהינם נספחים מחייבים, כי התכנית מוסיפה שטחי בנייה.
לטעמנו, אין כל מקום לדון בחששות תיאורטיים, היות וברור כי התכנית אינה מוסמכת להוסיף שטחי בנייה ואף אינה מבקשת לעשות כן.
למען הסר ספק, אנו מורים כי תקנון התכנית יתוקן ותיכתב בו הוראה מפורשת, כי התכנית אינה מוסיפה זכויות בנייה על הזכויות הקיימות במגרש טרם אישורה.
כמובן, ביום שתתבקש בקשה להיתר בנייה, יהיה עליה לעמוד בשטחי הבנייה המאושרים בתכניות טרם התכנית נשוא הערר, היות והתכנית שבפנינו, כאמור, אינה מוסיפה שטחי בנייה.


קווי הבניין תת הקרקעיים


העוררים טוענים, כאמור, כי התכנית סוטה מקווי הבניין הקבועים בתכנית המתאר.
אכן, התכנית משנה את קווי הבנייה הקבועים בתכנית המתאר.
אולם, שוב נזכיר, מדובר בתכנית ולא בבקשה להיתר. סעיף 62א(4) הסמיך מפורשות את הועדה המקומית, במסגרת תכנית בסמכותה, לשנות את קווי הבניין הקבועים בתכנית.
לפיכך, מדובר בשינוי מותר לקווי הבניין כפי שנקבעו במצב קודם לתוכנית.
במישור שיקול הדעת לאישור קווי הבניה אנו סבורים, כי ראוי ונכון לערוך את השינוי האמור בקווי הבניין.
השינוי בקווי הבניין תת הקרקעיים נועד לאפשר מקומות חנייה רבים יותר למגרש. כאמור, מדובר ברחוב צר עם בעיית חנייה קשה ולכן כל שינוי המאפשר חניות רבות יותר בתחום המגרש, הינו שינוי נכון וראוי תכנונית.
נציין כי היות ומדובר בשינוי קווי בנייה שברובם תת קרקעיים, הרי אין כל פגיעה בשכנים.


גובה הבניין


העוררים טוענים כי גובה הבניין הינו בחריגה לקבוע בתכנית המתאר.
ראשית, לא ירדנו לסוף דעתם של העוררים לעניין זה, היות ומנספחי הבינוי עולה דווקא, כי הגובה אינו חורג מהמותר ע"פ תכנית המתאר.
בכל מקרה, אף אם קיים שינוי בגובה, הרי מדובר בשינוי המותר במסגרת תכנית בסמכות ועדה מקומית, וזאת לפי הוראות סעיף 62א(5) לחוק התכנון והבניה.
היות ומדובר בשינוי שאינו משמעותי, איננו רואים גם כל מניעה, לגופם של דברים, במסגרת שיקול דעת הועדה המקומית לאשרו.


מספר הקומות


סעיף 62א(5) וכן (9) מתירים לוועדה המקומית, במסגרת תכנית שבסמכותה, להגביה את מספר הקומות ביחס למצב המאושר.
במקרה שלפנינו התכנית מציינת מפורשות במטרות התכנית כי מטרתה, בין היתר, הינה שינוי מספר הקומות הקבוע בתכנית המתאר. לתכנית אף צורף נספח בינוי מנחה המלמד מהו מספר הקומות.
לפיכך, אין בנושא זה כל חריגה מסמכות הועדה המקומית.
במסגרת שיקול הדעת, לא ראינו כל פגיעה בשכנים כתוצאה משינוי מספר הקומות.
כלפי הרחוב אין הבדל משמעותי ביחס למצב המאושר, ולמעשה הוספת הקומות נדרשת לאורך המדרון כלפי מטה, ולא כלפי הרחוב.
לפיכך, אין בפנינו מצב בו מבוקשת תוספת קומות המשפיעה על השכנים או על מראית פני הרחוב, אלא מדובר על בנייה לאורך שיפולי המדרון אשר אינה גורמת כל פגיעה בשכנים או בסביבה.
לאור האמור לעיל, הן מבחינת סמכות והן מבחינת שיקול דעת תכנוני, מדובר בשינוי שנעשה בסמכות והינו ראוי ונכון תכנונית.


טענות טכניות


בחנו את הטענות הטכניות אשר טענו העוררים ולא מצאנו בהן כל ממש.
התכנית ערוכה בהתאם להוראות מבא"ת, המשיבה בחנה את תכנית זו, ואף העירה הערות לצורך התאמתה למבא"ת, ואיננו מוצאים לנכון להתערב בשיקול דעתה בעניין זה.
איננו מקבלים את עמדת העוררים, כי הוראות מבא"ת מחייבות כי נספח הבינוי יהיה מחייב תמיד, ולטעמנו אף לאחר המבא"ת קיים שיקול דעת למוסדות התכנון לאשר נספחי בינוי מנחים.
אשר על כן אנו דוחים את טענות אלו.


שיקול הדעת – איזון האינטרסים


העוררים טוענים, כי מכוח התכנית ניתן יהיה לבנות מבנה אשר יהיה זר לסביבה ועומד בניגוד לעקרונות התכנון המנחים של מבשרת ציון בכלל והאזור בפרט, וכי התכנית מהווה פגיעה בלתי מדתית בתושבי האזור הסמוך לתכנית.
לאור טענה זו, ערכה, כאמור, ועדת הערר סיור ממושך במקרקעין ובסביבותיהם על מנת ללמוד על אופי האזור, אופי שטח המגרש למבנה המיועד ואופי המבנים הסמוכים.
מסקנתנו החד משמעית הינה כי התכנית, לא רק שאינה פוגעת בעקרונות המנחים של מבשרת ציון והאזור, אלא משפרת בצורה ניכרת את המצב התכנוני הקיים.
בהתאם למצב התכנוני הקיים ניתן לבנות שני מבנים האחד ליד משנהו, בגובה של 2 קומות מעל קומת מסד, וזאת לאורך המדרון.
כל שהתכנית שלפנינו מבקשת לעשות הינו לחבר את שני המבנים הללו לכדי מבנה אחד, אף הוא בנוי לאורך המדרון.
מטרת החיבור המבוקש הינה כפולה: האחת- לאפשר חניון תת קרקעי לצורך חניות לכלל יחידות הדיור, והשנייה לאפשר ירידה במעלית לדירות שנמצאות בתחתית המדרון.
יובהר, בהתאם למצב המאושר אין אפשרות ליתן פתרון חנייה סביר למגרש התחתון (אשר מותרות בו 4 יחידות דיור) והגישה אליו הינה רק באמצעות גרם מדרגות ארוך ומתיש (כאמור הפרש מפלסים של כ- 18 מ'!).
לפיכך, המצב החדש המוצע בתוכנית נושא הערר, משפר את המצב הקיים בצורה ניכרת.
איננו מקבלים גם את הטענה, כי התכנית יוצרת מבנה הבנוי "בנייה רוויה". אכן, מדובר במבנה בעל מספר קומות, אולם קומות אלו משתפלות מחזית הרחוב לכיוון המדרון. אין מדובר במבנה רב דירות המתנשא מעל הרחוב, אלא במבנה בעל מספר קומות היורדות ממפלס הרחוב לכיוון הואדי.
בהקשר זה, נציין כי החזית שנגלית להולכים ברחוב הינה בהתאם לבניינים הסמוכים לבניין נשוא הערר.
עוד נציין, כי המבנה בנוי בנסיגה מהרחוב, וזאת אף מעבר לנסיגת המבנים הסמוכים.
אשר על כן, אנו קובעים כי התכנית אינה יוצרת מבנה בבנייה רוויה אשר הינו זר לאזור, כפי שטוענים העוררים, אלא יוצרת מבנה שמשתפל עם המדרון, משתלב עמו ומאפשר פתרונות חנייה ומעלית.
לאור האמור לעיל, אנו סבורים כי התכנית שומרת על אופיו של האזור, משפרת את התכנון הקיים והיה זה ראוי לאשרה.
העוררים טענו כאמור, כי התכנית פוגעת בהם פגיעה בלתי מדתית, אולם לא מצאנו לא בכתב הערר, לא בטיעונים בעל פה ואף לא בסיור בשטח, כיצד פוגעת התכנית בשכנים או בסביבה בפרמטר מוכר כלשהו, כגון: חסימת אויר, אור חניה וכדומה.
יש לזכור כי את הפגיעה צריך לבחון לאור המצב המאושר ולא לאור העובדה כי קיים מגרש ללא כל בנייה. בהתאם למצב המאושר ממילא מותר לבנות בשטח התוכנית נשוא הערר 8 יחידות דיור בשני מבנים בגובה לא מבוטל. כאמור, התכנית נשוא הערר רק משפרת את התכנון של אותן יחידות דיור, החנייה שלהן והגישה אליהן.


סמכות הועדה המקומית


לאור המובהר לעיל, אנו סבורים כי מדובר בתוכנית הנמצאת בלב ליבה של סמכות הועדה המקומית.
נציין, כי אין חולק שהתוכנית אינה מוסמכת להוסיף שטחי בניה, וכך אף יובהר בתוכנית.
ניתן לשער, כי המחוקק בתיקון 43 לחוק התכנון והבניה, תיקון אשר אפשר לוועדה המקומית לאשר תוכניות, ראה בעיני רוחו תוכניות כגון התוכנית שבפנינו.


סיכום:


לאור האמור והמנומק לעיל, אנו דוחים את הערר על כל חלקיו.
למען הסר ספק אנו קובעים, כי תתווסף הוראה לתקנון הקובעת, כי אין בתוכנית זו בכדי להוסיף שטחי בניה על המצב המאושר.
בכפוף להוספת ההוראה כאמור ניתן לפרסם את התוכנית למתן תוקף.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פרשנות תכנית מתאר

  2. פרסום הפקדת תכנית מתאר

  3. ביטול תוקף תכנית מתאר מקומית

  4. ביטול תכנית מתאר בגלל מסמך כוזב

  5. זכות לתבוע פיצויים בגין תכנית מתאר

  6. פגיעה במקרקעין עקב תכנית מתאר מקומית

  7. תכנית מתאר מקומית - תביעה על פי סעיף 197

  8. תוך כמה זמן אפשר להגיש התנגדות לתכנית מתאר

  9. מה עושים אם הועדה המחוזית לא אישרה תכנית מתאר ?

  10. עתירה מנהלית לאשר תכנית בינוי בהתאם לתוכנית מתאר

  11. עתירה בהחלטת הוועדה המחוזית לתת תוקף לתוכנית מתאר

  12. סמכות בית משפט לעניינים מנהליים תוכנית מתאר ארצית

  13. האם תכנית מתאר ארצית מפורטת נחשבת ל"תכנית מפורטת" ?

  14. התנגדות לתכנית מתאר מקומית שמטרתה איחוד מגרשים בהסכמת הבעלים

  15. בבסיס תפקידיו של מוסד תכנון לקדם תכנונים ריאליים אשר ייתכנותם גבוהה

  16. החלטת שמאי מכריע כי אין הבדל בייעודי הקרקע בין התכנית המתארית לבין התכנית המפורטת

  17. יש להתייחס לתכניות מתאר שונות הבאות זו אחר זו כתכניות נפרדות לעניין תביעת פיצויים

  18. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון