הבניה לא התחילה: הגשת בקשה חדשה להיתר לאחר שההיתר הקודם פקע

הבניה לא התחילה: הגשת בקשה חדשה להיתר לאחר שההיתר הקודם פקע

ערר על החלטת המשיבה מיום 11/9/2008 לסרב לבקשה להיתר וזאת עד שהיזם יציין במדויק את השימוש המבוקש בבקשה להיתר.

רקע:


מדובר על בקשה להיתר למבנה מלאכה וכן משרדים, באזור התעשייה הר-טוב.
אין מחלוקת, כי על המקרקעין חלה תכנית מי/במ/350/ד (להלן: "התוכנית").
על המקרקעין נשוא הערר הוגשה כבר הבקשה להיתר למבנה זהה, וביום 16/12/2002 ניתן לעוררת היתר בנייה מס' 21725. על פי היתר בנייה זה ניתן להקים: "מבנה חדש למלאכה + משרדים".
תוקפו של ההיתר שניתן היה לשלוש שנים.
העוררת, מסיבות שונות, לא החלה בבנייה על פי ההיתר, ולכן בתום התקופה בת שלוש השנים, כלומר ביום 16/12/2005 תוקפו של היתר מס' 21725 פקע.
כעת, מבקשת העוררת בקשה להיתר חדשה, בה מבוקש היתר זהה להיתר שניתן לה בעבר, ואשר כאמור פקע.
העוררת הסבירה, כי היות והמבנה מיועד להשכרה אין היא יכולה לנקוב בפעילות המדויקת המתוכננת במבנה היות וזו תקבע על ידי השוכר, לפיכך השימוש המבוקש הוגדר באופן כללי כמלאכה ומשרדים, וזאת בהתאם לקבוע בתוכנית (במאמר מוסגר נציין כי השימוש למשרדים אינו מוזכר מפורשות בתוכנית והוא מבוקש כשימוש נלווה לשימוש למלאכה).
המשיבה אינה מתנגדת באופן עקרוני לבקשה להיתר (ר' סעיף 2 לתגובתה לערר), עם זאת דרשה כתנאי לדיון בבקשה, כי בבקשה יצוין באופן מפורש מה היא ה"מלאכה" אותה מתכוונים לבצע במבנה שיוקם מכוח ההיתר.
על החלטה זו של המשיבה הוגש הערר שבפנינו.


הערר


העוררת הגישה ערר על החלטת המשיבה, והיא טוענת בשני מישורים:
במישור הראשון טוענת העוררת, כי מדובר למעשה בחידוש היתר, ובהעדר כל שינוי נסיבות, היה על המשיבה לחדש את ההיתר ללא תנאים נוספים, תנאים שלא באו לידי ביטוי בהיתר הקודם.
במישור השני טוענת העוררת, לגופם של דברים, כי כל עוד התכנית החלה אינה מגבילה את רשימת השימושים, אין מקום לדרישה כאמור בהוצאת ההיתר.
המשיבה הגישה תשובה לערר, ובה מפרטת מדוע לטעמה היא מוסמכת לדרוש פירוט מדויק של השימוש המבוקש.

דיון
חידוש היתר?


אין מחלוקת בין הצדדים, כי ההיתר שניתן פקע וזאת לאור הוראות תקנה 20א' לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל - 1970 (להלן: "תקנות הבקשה להיתר").
אף המועדים הקבועים בתקנה 20א'(ג) והמאפשרים חידושו של היתר שפקע חלפו עברו, ולא ניתן עוד לחדשו מכוח תקנה 20א'.
לפיכך, אין בפנינו סיטואציה בה מבוקש לחדש היתר, ואף לא לחדש היתר שפקע, אלא שההיתר חלף עבר מהעולם ולא ניתן עוד לחדשו או להקימו לתחייה.
לכן, הלכה כמו גם למעשה, יש בפנינו בבקשה להיתר חדשה ויש לבחון אותה כבקשה להיתר חדשה על כל המשתמע מכך. בנסיבות אלו אין גם נפקות לכל אותן הלכות שציינה העוררת בכתב הערר ובדיון, הלכות המתייחסות למצב של חידוש היתר.
עם זאת, העובדה כי בעבר הלא רחוק ניתן היתר דומה על ידי המשיבה הינה בעלת משמעות.
מתן היתר על ידי מוסד תכנון אינה מעשה של מה בכך, אלא אקט מינהלי בעל חשיבות כלפי מקבל ההיתר וכלפי כולי עלמא. מתן היתר הינו אקט המעניק זכויות ואף יכול לגרוע זכויות מהאחר [ראה לעניין זה החלטה בעניין ערר (ירושלים) 149/07 רובינשטיין נ. הוועדה המקומית ירושלים ()].
לפיכך, אף אם אין משמעות פורמאלית להיתר שניתן ואף אם אין תחולה להלכות בעניין התנאים הנוקשים לסירוב לחידוש היתר, הרי עדיין מדובר באקט מינהלי של הוועדה המקומית אשר סטייה ממנו מצריכה נימוק מהותי.
במילים אחרות, משפעלה הוועדה המקומית כפי שפעלה והנפיקה היתר בניה, ומשפקע ההיתר מבלי אפשרות לחדשו, רשאית היא מבחינה פורמאלית לסרב לבקשה להיתר זהה לחלוטין, אך היא חייבת לנמק ולהסביר מדוע שינתה את עמדתה בעניין.


לגופם של דברים:


לגופם של דברים יש להבחין בין הסמכות של הוועדה המקומית לדרוש פירוט מדויק של השימוש, לבין שיקול הדעת בהפעלת הסמכות (היה ואכן קיימת סמכות שכזו)
ונדון בשני המישורים:


סמכות הוועדה המקומית:


אין עוררין, כי הבקשה שלפנינו הינה בקשה תואמת תוכנית.
הלכה מושרשת הינה כי כאשר הבקשה להיתר תואמת תוכנית שיקול הדעת של הוועדה המקומית לסרב לבקשה הינו מצומצם. עם זאת,הוועדה המקומית אינה מהווה חותמת גומי, כך שאף ששיקול הדעת לסרב לבקשה להיתר תואמת תוכנית הינו מצומצם, הרי עדיין קיים שיקול דעת.
לענין זה ראו לדוגמא ההחלטה מפורטת של וועדת הערר מחוז דרום בערר (דרום) 6015/07 האחים ישראל בע"מ נ. הוועדה המקומית אשדוד ואח' () בעניין:

"הוועדה המקומית אסור לה להיות חותמת גומי, ובוודאי שבבקשה שבסדר גודל שכזה. עליה לשקול שיקול מעמיק ומהותי את הבקשה להיתר בטרם זו תאושר תוך העזרות בנספחים במומחים.
נציין, כי אף בפסיקה אליה הפנתה המשיבה 1, בג"צ 663/85 רובינשטיין ושות' נ. הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב, פ"ד מב2), עמ' 133, נקבע מפורשות כי הוועדה המקומית אינה חותמת גומי ועליה לבדוק:
"לוועדה המקומית יש עדיין תפקיד לשקול שיקולים שונים, כגון תקני חניה, מקלטים, תנאי שינוי הסביבה, דרישות התחבורה וכדומה. כל אלה הם בתחום החוק, ואין בהם התערבות אסורה בזכותו של האזרח, סמכות לסרב מתן היתר, גם כשהבקשה עוברת את בדיקת התאמתה הטכנית לתכנית, קיימת לה לוועדה, במקרה הנדון הוועדה המקומית עדיין לא סירבה מתן ההיתר."


קיימות שתי דוגמאות מובהקות על פיהן רשאית הוועדה המקומית לסרב לבקשה להיתר או להתנות בה תנאים למרות שזו תואמת תוכנית.
הדוגמא הראשונה נעוצה בסמכות הוועדה המקומית להתנות תנאים בהיתר מכוח תקנה 16 לתקנות הבקשה להיתר. תקנה זו מאפשרת לוועדה המקומית להתנות בקשה להיתר בתנאים וזאת לגבי שורה של מקרים המנויים בתקנה זו.

הדוגמא השנייה הינה כאשר יש חשד מהותי כי התכנון המבוקש אינו תואם את הכוונה האמיתית של מבקש ההיתר.


ברי, כי הסמכות לסרב להיתר כוללת את הסמכות להתנות בו תנאים.
לטעמנו, במסגרת סמכות הוועדה המקומית לסרב לבקשה להיתר מטעמים של "חשד מהותי" לכוונה אחרת, רשאית היא אף להתנות את אישור הבקשה להיתר בפירוט רב יותר מאשר הפירוט בתוכנית, וזאת על מנת להסיר את החשד.
עם זאת נבהיר ונזכיר, כי על מנת להפעיל סמכות זו יש צורך בחשד מהותי כי ההיתר ינוצל לרעה, וראה בעניין בראון לעיל:

"אלא, שחשוב לזכור כי לאזרח עומדת חזקת החפות וחזקת תום הלב, כך שעל מנת להפעיל סמכות זו יש צורך בראיות ממשיות, כי השימוש האמיתי יהיה אחר מזה המוצהר. וראה עמדת ועדת הערר בענין פרנקל לעיל:
"אלא, שמדובר בסמכות שתופעל רק במקרים חריגים ורק במקרה בו ברור מעצם הבקשה להיתר, כי מתוכנן דבר אחר מאשר עליו מוצהר."


ניתן, איפוא, לסכם ולומר, כי הוועדה המקומית מוסמכת לדרוש פירוט מסוים יותר של השימוש המבוקש, אך לשם כך עליה להראות חשד ממשי לניצול לרעה של ההיתר או סמכות מכוח תקנה 16.
דוגמא מובהקת לסמכות שכזו, הינה בקשה ל"מחסן חקלאי" כאשר קיים חשד מהותי, כי השימוש העתידי במבנה יהיה לשימוש שאינו חקלאי. במקרה שכזה מוסמכת הוועדה המקומית לדרוש לרשום בהיתר את השימוש המדויק במחסן החקלאי לרבות פרוגרמה.


הפעלת הסמכות:


כאמור קבענו, כי קיימת סמכות למשיבה לדרוש את אשר דרשה, אך האם הפעילה המשיבה את הסמכות כראוי? לטעמנו התשובה על כך שלילית, ונבאר:
ראשית, לא רק שאין במקרה שלפנינו חשד לניצול לרעה של ההיתר על ידי העוררת, אלא שהמשיבה הודתה בהגינותה כי אין כל חשד שכזה.
יתרה מזו, הנימוק שנמקה העוררת לאי היענותה לדרישת המשיבה לעניין מתן פירוט מדויק הינו נימוק הגיוני וסביר.
יש לזכור, כי היה ואכן ייכתב השימוש המדויק בבקשה להיתר כדרישת המשיבה, והנכס יושכר לשוכר בשימוש אחר (ועדיין בתחום המלאכה המותרת), עדיין יידרש הליך של שימוש חורג מהיתר, הליך הכרוך בפרסומים ובעלויות. למעשה, כל החלפת שוכר תחייב הליך של שימוש חורג מהיתר.
לטעמנו, בנסיבות שבפנינו, מדובר בפגיעה שאינה סבירה בזכות הקניין של העוררת. יתרה מזו, שורה של הליכים שכאלו אף מטילה נטל על מוסדות התכנון ופוגעות ביעילות ההליך התכנוני.
שנית, לא מצאנו גם במסגרת תקנה 16, סמכות להתנות תנאי לגבי פירוט מסוים ומדויק מעבר לקבוע בתוכנית.
בהקשר זה נציין, כי בהתאם לתוכנית החלה על המקרקעין אכן ניתן להתנות את הבקשה להיתר בכך שייכתב שמדובר בשימוש שאינו מזיק או מטריד, אולם הגבלה שכזו עדיין מותירה קשת של שימושים לעוררת. בכל מקרה, לא ניתן מכוחה לכפות פירוט של שימוש מסוים אחד ויחיד.
שלישית, לטעמנו לעניין הפעלת הסמכות יש ליתן משקל לכך שבעבר (הלא רחוק) הפעילה הוועדה המקומית את סמכותה באופן אחר וכאמור הנפיקה היתר ללא פירוט מדויק.
לא מצאנו בטיעוני המשיבה כל הסבר או נימוק מדוע שינתה את עמדתה ביחס להפעלת סמכותה.
שילוב של שלושת הנימוקים המפורטים לעיל מובילים אותנו למסקנה, כי טעתה הוועדה המקומית בהתנאת הוצאת ההיתר בפירוט מדויק של השימוש המבוקש.


סיכום:


לאור האמור לעיל, אנו מקבלים את הערר וקובעים, כי אף שהמשיבה 1 מוסמכת עקרונית לדרוש פירוט השימוש המבוקש מעבר לקבוע בתוכנית, הרי במקרה שלפנינו הופעלה הסמכות באופן שגוי ובלתי מאוזן וזאת תוך פגיעה מעל המידה בזכות הקניין של העוררת.
לאור עמדת המשיבה בסעיף 2 לתגובתה, כי אין מניעה לאשר את הבקשה להיתר למעט נושא השימוש המדויק, ולאור החלטתנו זו, העוררת תהיה רשאית להוציא את היתר הבניה על סמך הבקשה להיתר מטעמה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להיתר הקלה בקומה

  2. היתר לניהול לשכה פרטית

  3. בקשה להיתר להשלמת קומת גג

  4. תקופת ההתיישנות לדמי היתר

  5. החזר שכר דירה ששולם ביתר

  6. היתר להובלת חומרים מסוכנים

  7. היתר להשכרת סירות בחוף הים

  8. השגה על דמי היתר בגין מגרשים

  9. בניה בלי היתר מהועדה המקומית

  10. היתר לתוספת בניה בבניין עתיק

  11. הריסת מבנה שיש לו היתר בטעות

  12. דמי היתר למינהל על תוספת בניה

  13. היתר לתוספת שירותים והגדלת חדר שינה

  14. בקשה להיתר בנות עד קו אפס בקומת המרתף

  15. אין אפשרות להגיש בקשה להיתר רק לחלק של מגרש

  16. התניית היתר שינויים בהנמכת גובה גג הרעפים של החניה

  17. הבניה לא התחילה: הגשת בקשה חדשה להיתר לאחר שההיתר הקודם פקע

  18. זכות הערר למתנגד ניתנה בחוק רק על החלטה הדוחה התנגדות להיתר

  19. בקשת פרטנר להחלפת תורן קיים בהיתר לתורן משותף לחברות פרטנר ומירס

  20. הוספת אנטנות ותורן בזק במקום אנטנות ותורן שנשרפו זהה לתורן בהיתר

  21. אישור בקשה להיתר הסותרת החלטת וועדת הערר בהעדר שינוי נסיבות מהותי

  22. אישור תכנית שינויים מהיתר תוספת חדר למערכות טכניות, בשטח 8.84 מ"ר בקומה א

  23. היתר לשינוי בגווני הטיח והאלומיניום של הבית אשר נמצא בשלבי בנייה על פי היתר קודם

  24. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון