התנגדות להיתר להגבהת גובה גדר

התנגדות להיתר להגבהת גובה גדר

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 4/9/2008 לאשר הגבהת גדר מ- 1.5 מ' ל- 2 מ' בבית ברח' אברבאנל 13 (פינת אבן עזרא), שכונת רחביה, ירושלים.

רקע


ביום 6/2/2003 ניתן היתר לתוספות בנייה שונות וכן הוספת קומה במבנה נשוא הערר (להלן: "ההיתר המקורי")
ביום 12/3/2006 ניתן היתר להוספת דירה נוספת וכן שינויים בכלל הקומות (להלן: "היתר השינויים").




ככל הנראה, המבנה לא נבנה במדויק בהתאם להיתרים שניתנו ולפיכך נתבקשה בקשה נוספת להיתר שינויים.
מהבקשה הנוספת להיתר השינויים עלה, כי, ביו היתר, מבוקשת הגבהת הגדר מהגובה שלטענת המשיב 2 הותר בהיתרים הקודמים וזאת לגובה של בין 2 מ' ועד 2.20 מ' ממפלס פני הרחוב, וזאת בהתאם לגובה שנבנה בפועל.
לאור בקשה זו פורסמה בקשה להקלה בגובה הגדרות (להלן: "הבקשה להקלה").
לבקשה להקלה הוגשו התנגדויות אשר נגעו אך ורק לגובה הגדר.
ועדת המשנה שמעה את המתנגדים ואת המבקשים ובסופם של דברים החליטה לאשר את הגבהת הגדר באופן חלקי, כך שזו תוגבה עד גובה 2 מ', כאשר תתווסף צמחייה שתטפס על הגדר מצדה הפנימי ותגיעו לעברה השני כלפי מטה, בשיעור של 80 ס"מ. הכוונה בתנאי זה הייתה "ראיה ירוקה" כלפי העוברים ברחוב.
על החלטה זו הוגש העררים שלפנינו.


העררים


ערר 431/08 הוגש על ידי המועצה לשימור אתרי מורשת בישראל.
בערר זה מסבירה העוררת כי הגבהת הגדר מנוגדת לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) התש"ל- 1970 (להלן: "תקנות הבקשה להיתר"), לעניין גובה הגדר.
כמו כן, הובהר בערר כי גובה הגדר עומד בניגוד לתכנית בהכנה, תכנית מתאר רחביה החדשה.
ערר נוסף הוגש בתיק 473/08 ע"י המינהל הקהילתי של שכונות "גינות העיר", הכולל גם את שכונת רחביה.
בערר זה טוען המינהל הקהילתי אף הוא כנגד גובה הגדר ומסביר את חשיבותו העקרונית של נושא גובה הגדרות בשכונת רחביה.
לערר 473/08 צורפו גם תמונות המראות את הגדר המקורית של הבניין. מדובר בגדר נמוכה, בגובה של כ- 90 ס"מ, וזאת בהתאם לתכנון המקורי של שכונת רחביה.
לאור טענות הצדדים בדיון קיימה ועדת הערר סיור במקום.
במהלך הסיור נבחן המבנה נשוא הערר והגדרות שנבנו בפועל. כמו כן, סיירה ועדת הערר ברחובות הסמוכים, תוך בחינה פרטנית של הגדרות בעשרות בניינים.
לאחר הסיור נתנה לצדדים האפשרות להגיש השלמת טענות בכתב, ואכן הוגשו כתבי השלמת טענות על ידי הצדדים.


דיון


מועד הגשת ערר 473/08המשיב מס' 2 טוען כי העוררים בערר 473/08 הגישו את הערר באיחור, ולכן יש לדחותו על הסף.
טענה זו, מוטב שלא הייתה נטענת, בין היתר היות והיא נטענת ללא כל פירוט של תאריכים ולמעשה ללא כל ביסוס עובדתי.
על מנת שערר יידחה על הסף עקב איחור, היה על המשיב 2 לציין את המועד בו קיבל לידיו העורר את ההחלטה, את המועד בו הוגש הערר ולהראות, כי אכן קיימת חריגה מהמועד הקבוע בתקנות.
לא מצאנו נתונים אלו בטענות המשיב 2, ודי בכך על מנת לדחות את הטענה.
למען הסר ספק נציין, כי מקובלת עלינו ההצהרה מטעם העורר בערר 473/08, כי קיבל את ההחלטה באיחור, וכי לא חלפו 30 יום מיום שהתקבלה אצלו החלטת הועדה המקומית עד ליום שהוגש את הערר.




התנהלות העורר בערר 473/08המשיב מס' 2, בהשלמת הטיעון מטעמו, מלין על התנהגות "בלתי ראויה ובלתי הגונה" של העורר בערר 473/08.
לא מצאנו כל התנהגות בלתי ראויה או בלתי הגונה מטעם העורר בערר 473/08, ההפך הוא הנכון- מצאנו את התנהלותו עניינית, ראויה והגונה, ובתוך דלת אמותיו של תפקידו המקצועי כמינהל קהילתי.
נציין כי ועדת ערר זו הביעה עמדתה לא פעם, כי מוסד המינהל הקהילתי הינו מוסד מבורך וכי יש מקום ליתן למוסד זה להיות מעורב בהליכי התכנון.




הליכי התכנון מהווים מעצם טבעה זירה להתנגשויות של אינטרסים שונים: בין הציבורי לפרטי, בין החדש לישן, בין האוכלוסייה לפרט וכדומה.
המינהל הקהילתי הינו גוף המאפשר שקלא וטריא נכונה יותר של האינטרסים השונים. מדובר בגוף הניחן, מחד גיסא במידת ריחוק מה מהאינטרסים הישירים של הצדדים, ומאידך גיסא עדיין קשור לאוכלוסייה במקום. לפיכך, לעמדתו ולמעורבותו של המינהל הקהילתי קיימת חשיבות לצורך קבלת תמונה תכנונית ממבט נוסף, ולבסוף לתרום לקבלת תוצאה תכנונית ראויה.
בכל מקרה, במקרה הספציפי שבפנינו לא מצאנו פגם בהתנהלות המינהל הקהילתי, לא בעת הדיון בפני המשיבה מס' 1 ולא בעת הדיון בפני ועדת ערר.


גובה הגדר


על מנת להכריע בערר זה, יש להכריע בשתי שאלות עוקבות:
השאלה הראשונה הינה מה גובה הגדר בהיתרים שאושרו עד היום, ולאור ההכרעה בשאלה זו יש לבחון את ההגבהה המבוקשת ואת סבירותה.


גובה הגדר במצב קודם


כמובהר לעיל, במגרש נשוא הערר ניתנו בעבר שני היתרים.
בחינת החתכים שצורפו להתרים אלו מגלה, כי בין ההיתר הראשון לתכנית השינויים קיים פער משמעותי בגובה הגדר. אמנם, הן בחתכים בהיתר המקורי והן בהיתר השינויים אין מידה לגובה הגדר, אולם ניתן ללמוד על הגובה לאור השוואת גבהי הגדר לגובהי הבניין וחלקיו.
מהשוואה זו עולה כי גובה הגדר במצב המאושר בהיתר המקורי היה כ- 1.50 מ' ואילו בהיתר השינויים גובה הגדר הינו כ- 1.80 מ'.
לעומת זאת, מתכנית הפיתוח ניתן ללמוד גבהים שונים של הגדר.
נציין, כי תוכנית הפיתוח אכן מכילה גבהים, אך אין בה אמירה מפורשת לגבי גובה הגדרות. יתרה מזאת, הגבהים בתוכנית הפיתוח מתייחסים ל- 0.0 וקשה לחלץ מהם את גובה הרחוב ומכאן את גובה הגדרות כלפי הרחוב.




עם זאת, ניתן על ידי חישוב והפחתה בין המפלסים להבין כי גובה הגדרות הינו כ- 1.80 מ' מעל מפלס הרחוב.
המחלוקת בין הצדדים לעניין זה הינה מהו המצב הקודם המחייב- האם גובה הגדר הוא כפי שהיא מצוינת בחתכים בהיתר המקורי, או שמא גובה הגדר הוא כפי שהיא מצוינת בחתכים בהיתר השינויים ובתכנית הפיתוח.
אנו סבורים, כי גובה הגדר המחייב לענייננו הינו גובה הגדר כפי שצוינה בהיתר המקורי, היות ואז נתבקשה הגדר לבנייה ונבנתה בהתאם להיתר זה.
תכנית השינויים דנה בשינויים כאלו ואחרים אשר נצבעו בכחול או באדום, בין להריסה ובין לבנייה, כמתחייב בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר") .
בתוכנית השינויים לא נתבקש כל שינוי לגבי גובה הגדר. היה ואכן הייתה מבוקשת במסגרת תכנית השינויים הגבהת הגדר, הרי היה צורך לצבוע בכחול/אדום את השינוי ביחס להיתר המקורי.
אולם, בשעה שאין חולק, כי במסגרת היתר השינויים לא נצבעו הגדרות בצבע כלשהו, הרי לפיכך אף כי לכאורה שורטטו אלו בגובה גבוה יותר, אין להתייחס לכך היות ולא נתבקשה לגביהם כל בקשה לשינוי.
יתרה מזאת, אף במסגרת המלל המצוין על פני הבקשה להיתר השינויים, לא צוינה הגבהת גובה הגדרות.
לפיכך, לא ניתן מקריאה סבירה של הבקשה להיתר השינויים להבין כי מתבקשת הגבהת גובה הגדרות, היות, וכאמור, הדבר לא צוין לא בתיאור המילולי של הבקשה להיתר ולא במסגרת צביעת השינויים מההיתר המקורי.
אשר על כן, יש לקבוע את גובה הגדרות במצב הקודם בהתאם לחתכים בהיתר המקורי ולא בהיתר השינויים.
סתירה נוספת שיש ליישב הינה הפער בין תכנית הפיתוח לבין החתכים.
עניין זה, לטעמנו, יש להעדיף את החתכים על פני תכנית הפיתוח. החתכים בהיתר המקורי מראים את גובה הגדרות בצורה בהירה, נהירה, המובנת לכל המתבונן בתכנית.





לעומת זאת, תכנית הפיתוח אינה מציינת את גובה הגדרות בצורה בהירה ואף חסר בה מפלס פני הרחוב, כך שיש להסיק את גובה הגדרות על ידי תחשיב מורכב של הפער בין מפלס ה- 0.0 לגובה הרחוב, תוך התחשבות בגובה הגדרות.
לכן, למתבונן הסביר בתכנית הפיתוח לא ברור מהו גובה הגדרות המוצע.
אנו סבורים כי בפרשנות ההיתר יש לתת את משקל מכריע לתמונה העולה מהבקשה להיתר בכללותה על ידי מתבונן סביר.
כלומר, המבחן המוצע על ידינו הינו מבחן הקורא הסביר של הבקשה להיתר, ובמילים אחרות- מה היה מבין הקורא הסביר מהבקשה להיתר בכללותה לגבי גובה הגדרות.
לטעמנו קורא סביר במקרה שבפנינו היה לומד מחתך ההיתר המקורי כי גובה הגדרות הינו כ- 1.5 מ'.
לעניין זה נציין, כי בחתכים אף מצוירים אף אנשים ליד הגדרות על מנת ליתן המחשה של הגבהים בתכנית.
עיון בחתכים ובאנשים מלמד, כי גובה הגדרות הינו נמוך מגובה כתפי האנשים. עובדה זו משתלבת אף היא עם מבחן הקורא הסביר, אשר היה לומד, כי להולכים ברחוב מבט מעל גובה הגדרות.
לפיכך, אנו קובעים כי המצב הקיים של הגדרות, כלפיו יש לבחון את השינוי, הינו בהתאם להיתר המקורי מיום 6/2/2003.


הבקשה להקלה


כאמור, כעת מתבקשת הגבהת הגדרות מגובה 1.5 מ' לגובה של כ- 2 מ'.
כפי שהכרענו לעיל, אכן היה צורך בפרסום ההקלה היות והמצב המאושר של הגדרות הינו 1.5 מ'.
לפיכך, יש לדון בסבירות ההקלה:


המישור העקרוני


במישור העקרוני, אנו סבורים כי גובה הגדרות הינו אכן חלק בלתי נפרד מאופייה ויופייה של שכונת רחביה, ובהחלט נושא הראוי לשימור.




הגדרות הנמוכות הן אלו המאפשרות תחושה ראויה להולכים ברחוב, וגדרות נמוכות משתלבות בעצם מהותה של שכונת רחביה שכונת גנים.
סיור בשכונה מלמד היטב על ההבדל בין צעידה לאורך חומות גבוהות לבין צעידה לאורך גדרות נמוכות.
המשיב מס' 2 ציין, כי במקרים רבים על הגדרות הנמוכות הוסיפו תוספות שאינן אסתטיות כגון בד יוטה וכד'.
כמובן שמדובר בתופעה שהינה בלתי רצויה ופוגעת במראה האסתטי של השכונה.
עם זאת, מצאנו במהלך הסיור כי אף שמדובר בתופעה קיימת, הרי אין מדובר בתופעה מאוד נפוצה, כך שאף שקיימים כמה מקרים שכאלו, אלו בוודאי שאינם הכלל.
יתרה מזו, מדובר בתופעה שניתן על ידי אכיפה ו/או הסברה למנוע אותה, ובעניין זה ננקטים צעדים מתאימים, וזאת הן במישור ההסברה על ידי המינהל הקהילתי והן במישור האכיפה.
בכל מקרה, אין בתופעה זו כדי להצדיק אישור גדרות מאבן בגובה של 2 מ', בהיות בניית חומה מאבן בגובה 2 מ' בהיתר מהווה מעשה בלתי הפיך.
עוד ציין המשיב מס' 2 כי אושרו, הן בקרבת בית המשיב מס' 2 והן ברחובות סמוכים, גדרות בגובה רב יותר.
אכן במהלך הסיור מצאנו מספר בתים בהם קיימת גדר בגובה של 2 מ' ואף יותר.
גדרות אלו רק שכנעו אותנו, כי אין זה ראוי לאשר גדרות בגובה שכזה. גדרות שכאלו פוגעות בצביון השכונה ובתחושת ההולכים ברחוב, והורסות את המרקם הייחודי של שכונת רחביה כעיר גנים.
לפיכך, אף אם נעשו טעויות בעבר ואושרו גדרות בגובה שכזה, אין זה ראוי להנציח טעויות אלה באמצעות המשך אישורן של גדרות שכאלה.
ההפך הוא הנכון- כעת, משאושרו גדרות שכאלו ומשלמדנו כי אכן יש בגדרות שכאלו משום פגיעה אדריכלית ואסתטית- מן הראוי למנוע את המשך הפגיעה.



המישור הפרטני


לאור העקרונות האמורים לעיל ולאור הסיור, יש ליישם את העקרונות על המקרה שבפנינו.
במקרה שלפנינו יש לאזן בין הסברי המשיב מס' 2 מדוע נדרשת הגדר הגבוהה וכן נכונותו לערוך גינון מתאים, לבין העקרונות שמנינו לעיל לשימור אופייה של השכונה.
הבית נשוא הערר ממוקם בפינת הרחובות אברבאנל ואבן עזרא.
רחוב אבן עזרא הוא רחוב ראשי בשכונת רחביה, אשר בו תנועת מכוניות רבה ואף תנועת אוטובוסים. לפיכך, ברחוב זה קיימת הצדקה כי הגדר תהיה גבוהה יחסית.
לעומת זאת, רח' אברבאנל הינו רחוב צידי ללא מדרכות, ובו תנועה מועטה, ולכן ההצדקה לגדר גבוהה הינה הנמוכה, ומבחינת ההולך ברחוב קיימת חשיבות רבה יותר לעניין גובה גדר נמוך.
אשר על כן, באיזון בין זכויות המשיב מס' 2 וטענותיו לבין העיקרון הכללי עליו עמדנו לעיל, אנו סבורים כי יש להפחית מגובה הגדרות כפי שנבנה בפועל. לאור העובדה, כי הגדרות נבנו בפועל כבר, ועל מנת להימנע ממחלוקת לגבי מדידת הגבהים של הגדרות, קביעתנו תהיה ביחס לגדרות הקיימות כיום.
לפיכך, אנו קובעים כי יש להוריד מהגדר הבנויה לאורך רח' אברבאנל שני נדבכים (שורות) של אבן, ולגבי הגדר הבנויה לאורך רח' אבן עזרא- יש להוריד נדבך (שורה) אחד של אבן.
אנו סבורים, כי בכך יש איזון נכון בין העיקרון לשמירה על אופייה ויופייה של השכונה לבין דברי המשיב מס' 2 וטענותיו הספציפיות.
למען הסר ספק נציין, כי ועדת הערר סבורה באופן עקרוני כי אף לאחר הורדת שורות האבנים כמבואר לעיל, עדיין מדובר בגדרות גבוהות מהראוי ומהרצוי בשכונת רחביה, ולעתיד יש לשמור על גדרות בגובה נמוך יותר, ובהתאם לאמור בתכנית בהכנה 9988.
עם זאת, לאור העובדה כי במקרה שלפנינו כבר ניתן היתר לגדר בגובה 1.50 מ', ולמעשה זוהי זכות קנויה של המשיב מס' 2, ההפחתה מתחשבת בנושא זה והיא מהווה את האיזון בין זכויות הצדדים במקרה ספציפי זה.


סיכום


לאור האמור לעיל, אנו מקבלים את הערר בחלקו ומורים כדלקמן:
הבקשה להיתר תתוקן, כך כי הגדר לאורך רח' אברבאנל תונמך בשני נדבכי (שורות) אבן, ואילו הגדר לאורך רח' אבן עזרא תונמך בנדבך (שורת) אבן אחד.
לאחר תיקון הבקשה להיתר ניתן יהיה להוציא היתר בהתאם לבקשה להיתר המתוקנת.
הועדה המקומית תפקח, כי לאחר הוצאת ההיתר אכן מפורקות שורות האבן כאמור בהחלטה זו.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גדר הפרדה בין בתים

  2. צו הפסקת בניית גדר

  3. סכסוך בין שכנים על גדר

  4. בקשה לפתיחת שערים בגדר

  5. בקשה לבניית גדר במקרקעין

  6. עבודות מתכת בגדר ההפרדה

  7. פיצוי על פגיעת רכב בגדר

  8. תוואי גדר ההפרדה בירושלים

  9. צו הריסה של בניית גדר בטון

  10. בקשת התרת גדר בדיעבד במקרקעין

  11. התנגדות להיתר להגבהת גובה גדר

  12. בניית גדר בשטח ציבורי ללא היתר

  13. התהפכות רכב לאחר התנגשות בגדר

  14. ירי על אדם שעבר את גדר ההפרדה

  15. נזקי גוף בעקבות התחשמלות מגדר מתכת

  16. שינוי מיקום חניה והשלמת גדר בנויה בחזית

  17. עלות הקמת גדר משותפת בין שכנים ותחזוקתה

  18. בקשה לגדר את מגרש תוך יצירת בליטה אל תוך שטח

  19. בקשה להיתר לבניית ממ"ד וגידור חלק מהחצר המשותפת

  20. האם גידור קרקע מהווה "שימוש" לצורך חיוב בארנונה

  21. ערר על סירוב ליתן היתר להקמת גדר לצורך גידור מקרקעין

  22. בכביש המוביל לכניסה לחמת גדר, התנגשו זה עם זה רכביהם

  23. חובת השתתפות בתשלום בניית גדר בגבול משותף בין שכנים ?

  24. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר בקשה להקמת גדר במקרקעין

  25. בקשה לבנות גדר בגבול שטח הכלול בבית משותף המורכב מצמודי קרקע

  26. נטען שרכב פגע בגדר בניין הבית המשותף וכתוצאה מכך נגרם נזק לגדר

  27. ערר על החלטת הועדה לאשר בקשה לעבודה מצומצמת של תוספת לגדר מפרידה מבלוקים

  28. צו הריסה: "גדר בטחון" בגובה כ-2.5 מ', בנויה מברזל, עמודי ברזל וקוביות בטון

  29. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון