בקשה להיתר בנות עד קו אפס בקומת המרתף

בקשה להיתר בנות עד קו אפס בקומת המרתף

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 4/9/2008 לדחות בקשה לבנייה חדשה, במגרש הנמצא ברח' ראובני, גבעת שאול, ירושלים.

רקע


מדובר על בקשה לבניית בניין חדש, הכולל 9 יחידות דיור, המצוי ברחוב ראובני בגבעת שאול.
במסגרת הבקשה להיתר נתבקשו מספר הקלות ולפיכך פורסמה הבקשה להתנגדויות.
לאור הפרסום הוגשו מספר התנגדויות של שכנים והמשיבה מס' 1 קיימה דיון בהתנגדויות.
המשיבה מס' 1 דחתה את כל התנגדויות השכנים וזאת מנימוקים שפורט בהחלטתה, לרבות הנימוק כי אין כל פגיעה ממשית שבהם, וכי ההקלות המבוקשות הינן הקלות הגיוניות הנדרשות תכנונית לאור מבנה המגרש אשר הינו ארוך וצר.
המחלוקת היחידה שנותרה, הייתה לעניין קו הבניין כלפי רחוב ראובני.
לעניין קו הבניין לרחוב ראובני, ביקשה העוררת לבנות עד קו אפס בקומת המרתף וכן מרפסות, לטענתה בהתאם לבניינים נוספים הבנויים ברחוב.
המשיבה מס' 1 אישרה באופן עקרוני את הבנייה המבוקשת לרחוב ראובני וקבעה כי אין מניעה תכנונית לאשר בנייה כאמור.
יתרה מזו, המשיבה מס' 1 אף קבעה כי "הבניין המוצע אינו מהווה חריגה מאופי הרחוב" וזאת בהתייחס לבניה בקו אפס ברחוב ראובני.
למרות שהמשיבה מס' 1 לא ראתה מניעה תכנונית לאישור הבקשה, היא ביקשה לקבל חוות דעת משפטית, על מנת לבחון האם קיימת מניעה משפטית לאור תקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטייה ניכרת").
בלשון אחרת, המשיבה 1 סברה שיש לאשר את ההקלה ובלבד שהקלה זו אינה מהווה סטייה ניכרת כמובנה בתקנות דנא.
ביום 28/8/2008 ניתנה חוות דעת המחלקה המשפטית. בהתאם לחוות דעת זו ההקלה המבוקשת בקו הבניין לכיוון רח' ראובני מהווה סטייה ניכרת ולא ניתן לאשרה.
לאור חוות דעת זו אישרה המשיבה מס' 1 את הבקשה, אולם החליטה להסיט את הבניין בכ-1 מ' כלפי רחוב ראובני, וזאת על מנת שהבניין יעמוד בקו הבניין בהתאם לתקנות התכנון והבנייה כפי שפורשו על ידי המחלקה המשפטית שלה.




הערר


על ההחלטה האחרונה של המשיבה מס' 1 הוגש הערר שבפנינו.
בערר מסבירה העוררת כי בהתאם לקבוע תקנה 2(5)(ב) לתקנות סטייה ניכרת, ניתן לאשר את ההקלה בקו הבניין לכיוון רחוב ראובני.
לטענת העוררת קו הבניין לכיוון רח' ראובני הינה קו בניין קדמי, ולאור העובדה כי רוב הבניינים באותו קטע רחוב בנויים בקו אפס, הרי ניתן לאשר את ההקלה המבוקשת לעניין זה.


דיון
כללי


אין עוררין במקרה שלפנינו, כי מבחינה תכנונית מדובר בהקלה ראויה שיש לאשרה.
המשיבה מס' 1 דנה באריכות בבקשה זו והחליטה באופן חד משמעי וברור כי מדובר בהקלה ראויה ואף אישרה הקלה זו.
לפיכך, השאלה שבפנינו הינה רק שאלה פרשנית של תקנות סטייה ניכרת, כך שהיה וההקלה מהווה סטייה ניכרת לפי תקנות אלו- ברור כי לא ניתן לאשרה. לעומת זאת, היה וההקלה אינה מהווה סטייה ניכרת, הרי לעמדת המשיבה 1 יש לאשרה.
אשר על כן, נבחן את פרשנות התקנות ואת השלכת פרשנות זו על המקרה שבפנינו.
על מנת להכריע בנושא שבפנינו, עלינו לדון בשלוש סוגיות פרשנות:
האם מדובר בקו בניין צידי או בקו בניין קדמי?
היה והכרענו כי מדובר בקו בניין קדמי, יש לבחון מה הוא קטע הרחוב הרלוונטי לצורך השוואה.
לאחר שקבענו מהו הקטע הרלוונטי לבדיקה, יש לבחון כיצד בנויים הבניינים בקטע הרלוונטי.


האם מדובר בקו בניין צדי או בקו בניין קדמי?


תקנות סטייה ניכרת אינן נוקטות במינוח "קו בניין קדמי" שפי שנקטו הצדדים, אלא במילים הבאות:

"קו שנקבע בתכנית כגבול לבנייה בחזית המגרש".


כלומר, קו הבניה הרלוונטי הינו קו הבניה כלפי "חזית המגרש".
כלומר, עלינו לבדוק במקרה שלפנינו, האם חזית הבניין הינה לכיוון רחוב ראובני.
המשיבה מס' 1 טוענת כי אין מדובר בחזית המגרש, היות ורח' ראובני לא מהווה כביש או דרך בתכנית מאושרת אלא שביל בלבד, ולפיכך לא ניתן שיהיה קו בניין קדמי כלפי "שביל".
איננו מקבלים פרשנות זו של המשיבה מס' 1.
ההלכה הינה כי נקודת המוצא לפרשנות החקיקה הינה לשון החוק וכי אין לקבל פרשנות אשר אין לה עיגון בלשון החוק. ראה, למשל, דבריו הברורים של בית המשפט בענין עע"מ 2775/01 וינטר ואח' נ. הוועדה המקומית לתכנון ולבניה "שרונים" ואח' ()

"נקודת המוצא לפרשנותו של חוק הינה לשון החוק, שכן אין לקבל פרשנות אשר לא ניתן למצוא לה אחיזה בלשון החוק (ראו א' ברק פרשנות במשפט – פרשנות החקיקה (תשנ"ב, כרך ב) (להלן: ברק, פרשנות החקיקה) 97)."


לשון התקנות במקרה שלפנינו ברורה ונוקטת במילה "חזית", לא כביש ולא דרך, אלא הקו כלפי חזית המגרש.
לפיכך, עלינו לבדוק מבחינה מהותית מהי חזיתו של הבניין.
במקרה שלפנינו, עיון בבקשה להיתר מגלה באופן ברור וחד משמעי, כי חזית המגרש הינה לכיוון רחוב ראובני.
כך, פאת הבניין לכיוון רחוב ראובני הינה הפאה הארוכה.
כך, הכניסה לבניין הינה מכיוון רחוב ראובני וכך פתחי הבניין והלובי הינם לכיוון רחוב ראובני.
יתרה מזו, עיון בחתכים מגלה כי מדובר בבניין אשר מהותית חזיתו היא לכיוון רחוב ראובני.
נציין, כי אין כל צורך להיכנס בעניין שבפנינו לשאלה האם ייתכן כי לבנין תהיה יותר מחזית אחת, היות וברור על פני הדברים כי חזית הבניין הינו לכיוון רחוב ראובני.
לפיכך, אנו קובעים כי קו הבניין לכיוון רחוב ראובני הוא קו הבניין לחזית המגרש, כנדרש בתקנה 2(5)(ב) לתקנות סטייה ניכרת.


מהו מקטע הרחוב הרלוונטי לצורך התקנות:


לעניין זה, טענה המשיבה מס' 1 כי רחוב ראובני אינו מהווה דרך או כביש, ולפיכך כלל אינו רלוונטי לבחינת תקנה 2(5)(ב).
איננו מקבלים טענה זו.
גם בנושא זה לשון התקנות הינה ברורה וקובעת:

"בנייה בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבניינים, באותו קטע רחוב" (הדגשה שלי, ג.ה).


כלומר, התקנות בחרו לנקוט במילה "רחוב", לא במילה "כביש" או במילה "דרך", אלא במילה "רחוב".
אין מחלוקת בעניין שלפנינו כי רחוב ראובני מהווה רחוב לכל דבר ועניין, ולכן אין כל חשיבות להגדרתו הסטטוטורית המדויקת (האם שביל דרך או כביש) ובלבד שמדובר ברחוב, ואכן אין ספק כי מדובר ברחוב.
במאמר מוסגר נציין כי בחינה סטטוטורית של התכניות החלות אף היא מגלה כי רחוב ראובני מהווה לכל הפחות דרך, אשר יש להתחשב בה לצורך תקנה 2(5), אולם לאור העובדה כי אין עוררין כי מדובר ברחוב, אין צורך להיכנס לניתוח סטטוטורי זה.
על מנת שניתן יהיה לאשר במקרה שלפנינו בנייה בקו אפס, על מבקש ההיתר להראות כי הקו שלפיו בנויים רוב הבניינים ברחוב ראובני, בקטע בו מצויים המקרקעין נשוא הערר, בין שני הצמתים, הינו קו אפס.
אלא שבפנינו מתעוררת בעיה בנושא זה, היות ובין שני הצמתים הרלוונטיים ברח' ראובני קיים רק המגרש נשוא הערר.
לפיכך קיימת בעיה לבחון את קווי הבניין במדויק בהתאם להגדרת התקנה.
לטעמנו במקרה שכזה יש להרחיב את תחום הרחוב, כך שנבחן גם את הבנוי מצדו השני של הרחוב (באותו המקטע בין שני הצמתים), ואף נבחן את הבנייה לאורך הרחוב, משני צדדיו, לכיוון הצמתים הבאים לאחר מכן.

כיצד בנויים הבניינים ברחוב ראובני?


לטעמנו, בחינה של הבנייה לאורך רחוב ראובני במקטעים הרלוונטיים מובילה למסקנה ברורה וחד משמעית, כי מרבית הבניינים בנויים בקו אפס.
העוררת הגישה תכנית מדידה מטעמה, אשר המשיבה מס' 1 לא חלקה על נכונותה.
עיון בתכנית המדידה מגלה כדלקמן:
במגרש 33 המצוי מצדו השני של הרחוב, בין אותם צמתים הנדרשים בהתאם לתקנה 2(5), בנוי מבנה בקו אפס.
במגרש 24 המצוי בצד זהה של הרחוב, אך לאחר רח' אלקבץ, בנויים שני מבנים בקו אפס.
אף במגרש 22 המצוי בצדו השני של הרחוב ולאחר רח' אלקבץ, בנוי מבנה בקו אפס.
אף אם נלך לכיוון מזרח, נגלה נתונים דומים. במגרשים 58 ו- 59 בנויים בתים בקו אפס ברחוב ראובני. כך גם במגרש 60 המצוי באותו צד של הרחוב.
הנה כי כן, היה והיינו בוחנים כיצד בנויים הבניינים לאורך רח' ראובני, בין הצומת של רחוב זה עם רחוב חיים ויטל לצומת עם רחוב פנחס גריבסקי, היינו מגלים שלא רק שמרבית הבניינים בנויים בקו אפס, אלא למעשה כל הבניינים, משני צדי הרחוב, בנויים בקו אפס.
המשיבה מס' 1 טענה כי חלק מבתים אלו בנויים ללא היתר, ולגבי חלק אחר אושרה תכנית המורה על הריסתם.
לגבי הטענה כי הבניינים נבנו ללא היתר, הרי טענה זו לא הוכחה ואף נטענה בחצי פה ע"י המשיבה מס' 1. יתרה מזו, לנו דווקא הוצגו היתרים שנתנו על ידי המשיבה 1 לבניינים בקו אפס.
לגבי תכניות שאושרו, הרי לטעמנו תכניות אלו אינן רלוונטיות לאור לשונה של התקנה.
תקנה 2(5)(ב) נקטה בלשון:

"בנייה בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבניינים" (ההדגשה שלי, ג.ה).


ודוק. התקנה נוקטת במילה "בנויים" ולא מתוכננים או עומדים להיבנות או כל לשון אחרת.
לפיכך, בהתאם ללשון התקנה יש לבחון כיצד בנויים בפועל הבניינים ואין להתחשב בדברים מעבר לכך.
נציין, כי אף מבחינה תכליתית יש לפרש את התקנה לפי הבנוי בפועל ולא לפי המתוכנן.
תכלית התקנה הינה תכלית אדריכלית וארכיטקטונית, כך שקו הבנייה לחזית ולרחוב יהיה אחיד.
לצורך הגשמת תכלית האחידות, יש לבחון את הבנוי בפועל ולא כוונות עתידיות, והבנוי בפועל במקרה שלפנינו הינו בנוי בקו אפס.
למען הסר ספק נבהיר, כי בדקנו אף את התכניות העתידיות, ובקטע הרלוונטי הקרוב למגרש נשוא הערר, אין כל תכנית להריסת המבנים בקו אפס, ואף התכנית העוסקת בהרחבת רחוב ראובני בסמוך אינה קובעת כי לאחר הריסת הבניינים, הבניינים שיוותרו לא יהיו בקו אפס.


סיכום ביניים


לאור כל האמור לעיל אנו סבורים כי קיימת תחולה לתקנה 2(5)(ב), כך שההקלה הינה בקו בנייה לחזית המגרש, והיא בהתאם לקו שלפיו בנויים רוב הבניינים בקטע הרחוב הרלוונטי.
לפיכך, אין מדובר בסטייה ניכרת בהתאם לתקנות סטייה ניכרת.


שיקול הדעת


אף כי קבענו כי אין מדובר בסטייה ניכרת, עדיין יש למוסדות התכנון שיקול דעת שלא להיענות לבקשה להקלה, ובקשה להקלה היא תמיד בשיקול דעת מוסד התכנון.
ר' לעניין זה תקנה 6 לתקנות סטייה ניכרת.
במקרה שלפנינו, כאמור, המשיבה מס' 1 סברה כי מבחינה תכנונית אין מניעה לאשר את הבקשה ואף נימקה זאת בהחלטתה.
ועדת הערר אינה מחויבת להחלטת המשיבה מס' 1 ובחנה באופן עצמאי, האם יש מקום להיעתר לבקשה להקלה.
לאחר שבחנו את הבקשה להיתר, אנו סבורים כי קיימת הצדקה תכנונית להקלה המבוקשת, וזאת על אף שאין מדובר בבקשה שגרתית אלא בהקלה לקו אפס.
מדובר במגרש בעל מבנה אי רגולרי ברוחב של 14 מ' בלבד, כך שההקלה מתחייבת על מנת ליצור מבנה ראוי אשר יבטיח איכות מגורים טובה למתגוררים בו.
אף מבחינת מראה הרחוב, אין בבנייה המבוקשת פגיעה קשה לעומת המותר בתכנית ללא הקלה.
הבנייה בקו אפס הינה בעיקר בקומת המרתף אשר כלל לא נראית מהרחוב ובמרפסות, ובסך הכול מציג הבניין חזית נאה ומתוכננת כראוי כלפי הרחוב, וחזית התואמת את יתר הבניינים באותו מקטע.
לפיכך, אנו סבורים כי נכון עשתה המשיבה מס' 1 כי קבעה שמבחינה תכנונית ניתן לאשר את הבקשה המבוקשת.


סיכום


לאור כל האמור לעיל, אנו מקבלים את הערר.
לפיכך, החלטת המשיבה מס' 1 מיום 4/9/2008 תתוקן כך שאישורה יכלול גם את ההקלה המבוקשת בקו הבניין לכיוון רח' ראובני.
כל יתר התנאים בהחלטת המשיבה מס' 1 מיום 4/9/2008 יוותרו על כנם, למעט תנאי מס' 11 הנוגע להסטת הבניין לכיוון רחוב ראובני.











לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. בקשה להיתר הקלה בקומה

  2. היתר לניהול לשכה פרטית

  3. בקשה להיתר להשלמת קומת גג

  4. תקופת ההתיישנות לדמי היתר

  5. החזר שכר דירה ששולם ביתר

  6. היתר להובלת חומרים מסוכנים

  7. היתר להשכרת סירות בחוף הים

  8. השגה על דמי היתר בגין מגרשים

  9. בניה בלי היתר מהועדה המקומית

  10. היתר לתוספת בניה בבניין עתיק

  11. הריסת מבנה שיש לו היתר בטעות

  12. דמי היתר למינהל על תוספת בניה

  13. היתר לתוספת שירותים והגדלת חדר שינה

  14. בקשה להיתר בנות עד קו אפס בקומת המרתף

  15. אין אפשרות להגיש בקשה להיתר רק לחלק של מגרש

  16. התניית היתר שינויים בהנמכת גובה גג הרעפים של החניה

  17. הבניה לא התחילה: הגשת בקשה חדשה להיתר לאחר שההיתר הקודם פקע

  18. זכות הערר למתנגד ניתנה בחוק רק על החלטה הדוחה התנגדות להיתר

  19. בקשת פרטנר להחלפת תורן קיים בהיתר לתורן משותף לחברות פרטנר ומירס

  20. הוספת אנטנות ותורן בזק במקום אנטנות ותורן שנשרפו זהה לתורן בהיתר

  21. אישור בקשה להיתר הסותרת החלטת וועדת הערר בהעדר שינוי נסיבות מהותי

  22. אישור תכנית שינויים מהיתר תוספת חדר למערכות טכניות, בשטח 8.84 מ"ר בקומה א

  23. היתר לשינוי בגווני הטיח והאלומיניום של הבית אשר נמצא בשלבי בנייה על פי היתר קודם

  24. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון