בקשה לתוספת בניה בבניין לשימור

בקשה לתוספת בניה בבניין לשימור

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 15/9/2008 לאשר בקשה לתוספת בנייה בבניין קיים ברח' אתיופיה 15, ירושלים.

רקע


מדובר על בקשה לתוספת בנייה בבניין קיים.
אין מחלוקת, כי מדובר בבניין המיועד לשימור.
כמו כן, אין מחלוקת כי נדרש פרסום הקלה על מנת לאשר את הבקשה להיתר במתכונת בה הוגשה.
המשיבים מס' 2 ביצעו הליך של פרסום הקלה, ולאחר שנערך דיון אצל המשיבה מס' 1, אישרה זו את הבקשה להיתר וזאת בכפוף למספר תיקונים ותנאים.
על החלטה זו של המשיבה מס' 1 הוגש הערר שבפנינו.


הערר


כתב הערר נחלק לשני חלקים- חלק פרוצדוראלי וחלק מהותי.
בחלק הפרוצדוראלי מלינים העוררים על אי חוקיות פרסום ההקלה, וזאת בשני מישורים: המישור הראשון, טעות שנפלה במספר התכנית, כך שזו מציינת את תכנית 2138 שאינה נוגעת לבניין, ובמישור השני טעות באופן תיאור ההקלות ובפרט באי אזכור העובדה כי מדובר בשינויים פנימיים וחיצוניים, וזאת בניגוד לסעיף 12 א' לתכנית החלה, תכנית 4836.
עוד בחלק הפרוצדוראלי מלינים העוררים על העובדה שהועדה המקומית דנה בבקשה להיתר בטרם הונחה בפניה עמדת צוות השימור, וכן כי המתנגדים לא הוזמנו להביע את עמדתם בפני צוות השימור.
בחלק המהותי מעלים העוררים טענות שונות לגבי סבירות הבקשה להיתר ואישורה.
המשיבים מס' 2 הגישו כתב תשובה מפורט.


דיון
כללי


במהלך הדיון הסכימו הצדדים, מבלי לפגוע בזכויותיהם, כי לאור הטענות הפרוצדוראליות לעניין זימון העוררים וכן עמדת צוות השימור, יוחזר התיק למשיבה מס' 1.
על מנת שהדיון יהיה יעיל אף נקבע לוח זמנים לדיון בפני צוות השימור ולדיון בפני הועדה המקומית, והכול כמפורט בפרוטוקול הדיון.
לעומת זאת, לעניין הפגם בפרסום לא הגיעו הצדדים לידי הסכמה, ויש צורך בהחלטת ועדת הערר לעניין זה.
נציין כי לאור העובדה כי הצדדים ממילא הסכימו להחזיר את הדיון לועדה המקומית ולצוות השימור, אין צורך לדון בפן המהותי של הערר, ונותר לנו להכריע רק בנושא הפגם בפרסום ומשמעותו.


הפגם במספר התכנית


אכן, קיימת טעות במספר התכנית שצוין בפרסום ההקלה.
אולם, לטעמנו, אין בטעות זו בכדי להוות פגם של ממש בהודעת ההקלה.
ראשית, בהודעת ההקלה מצוינת באותיות קידוש לבנה הכתובת הנכונה של הבניין.
שנית, מס' התכנית הנכון אף הוא מופיע במסגרת הודעת ההקלה.
אין מחלוקת, כי פגם בפרסום יכול להביא לבטלות ההליך המנהלי, והדבר הוא בגדר מושכלות יסוד ר' ע"פ 586/94 מרכז הספורט אזור בע"מ נגד מדינת ישראל, פ"ד נ"ה (2) 112, בעמ' 126.
אולם, ברור, כי לא כל פגם בפרסום משמעותו בטלות ההחלטה המנהלית, ויש לבחון את הפגם לאור דוקטרינת הבטלות היחסית- כך בין היתר, יש לבחון האם אכן יש בפגם שנפל בכדי להוות פגיעה בזכויותיהם של צדדי ג'.
בעניין שבפנינו, אנו סבורים כי בפגם בכדי להביא לבטלות ההליך המנהלי, וזאת בעיקר לאור העובדה כי אין כל פגיעה בצדדי ג'. אדם סביר המתבונן בהודעת ההקלה היה מבין היטב באיזה תכנית מדובר ובאיזה נכס מדובר, והעובדה, כי מוזכרת גם תכנית שאינה קשורה לא יוצרת, ולא יכלה ליצור, הטעיה כלשהי.
אשר על כן אנו דוחים את הטענה לעניין זה.


פרסום הקלה לעניין הוראות תכנית 4836


סעיף 12 לתוכנית 4836 מגדיר את הבניין נשוא הערר כבניין לשימור.
סעיף 12(א) לתכנית קובע, כי לא תותר כל פגיעה בבניין לשימור, לרבות פגיעה בקירות פנימיים.
סעיף 12(ב) קובע כי לא יותר שינוי בצורתו החיצונית של הבניין.
במקרה שלפנינו אין חולק, כי קיים שינוי בקירות הפנימיים בבניין, ולמעשה גם קיים שינוי חיצוני, לפחות בפתח חיצוני אחד, כפי שהוברר במהלך הדיון.




אין חולק, כי בהודעת ההקלה לא פורסמה ההקלה לעניין שינוי בקירות ובחללים הפנימיים וכן לגבי השינוי בפתח החיצוני.
המשיבים מס' 2 טוענים, כי לא היה צורך לפרסם הקלה, היות והסעיף מדבר על "פגיעה", ואילו כאן אין "פגיעה" בקירות הפנימיים אלא "שינוי" בקירות הפנימיים.
איננו מקבלים אבחנה זו בין "פגיעה" ל"שינוי".
כוונת הסעיף הייתה לוודא שלא ייעשה שינוי בקירות הפנים בחללים הפנימיים על מנת לשמרם, ואין כוונתו להבחין בין שינוי שהוא פגיעה לבין שינוי שאיננו בגדר פגיעה.
יתרה מזו, המשיבים מס' 2 לא הוכיחו, כי אותם השינויים המתבקשים בקירות הפנים ובחללים אינם מהווים פגיעה בבניין לשימור.
בכל מקרה, אף אם טענתם לעניין זה הייתה נכונה, הרי לאור סעיף 12(ב) לגבי צורתו החיצונית של הבניין, לפחות לעניין זה, הייתה חובה לפרסם הקלה.
עיון בהודעת ההקלה מגלה, כאמור, כי לא פורסמה הקלה מהוראות סעיף 12(א) ו- 12(ב) מתכנית 4836 לעניין שינוי קירות פנים וחללים פנימיים ולעניין שינוי צורתו החיצונית של הבניין.
פגם נוסף שצוין ע"י ב"כ העוררים הינו אי פרסום הקלה בעניין סגירת מרפסת.
לפיכך, אין מנוס מלקבוע, כי אכן הודעת הפרסום בדבר הקלה הינה חסרה ונפל בה פגם, כך שהיא אינה משקפת את כלל ההקלות שמבוקשות ביחס לתכנית.
נותר אפוא לדון - האם פגם זה משמעותו הינה פסילת ההליך התכנוני?
מדובר במקרה ביניים, כאשר מחד פורסמה הודעת הקלה אשר הינה מפורטת ואשר ממנה ברור מהו הנכס לגביו מבוקשת ההקלה. יתרה מזו, בבקשה להיתר עצמה (להבדיל מהודעת ההקלה) מצוינים כל השינויים באופן ברור ובולט.
מאידך, מדובר בבניין ייחודי לשימור, והפגם בהודעת ההקלה הינו דווקא בנושא הסטייה בעניין השימור.
במקרה שכזה, כאשר כפות המאזניים מאוזנות לעניין נפקות הפגם בפרסום, מוטב לפסוע בדרך המלך, ולערוך לשם הזהירות, פרסום נוסף.
אכן דעתנו אינה נוחה מהפרסום הנוסף בהתחשב בכך שמצוות המחוקק הינה, כי הליכי הרישוי יהיו יעילים ומהירים. עם זאת, יש לזכור כי אין מדובר בפרסום חדש של תוכנית עם תקופת התנגדות ארוכה, אלא פרסום להקלה בו תקופת הזמן להגשת התנגדויות קצרה.
בהחלטתנו זו התחשבנו גם בכך שעמדת המשיבה 1 הינה, כי יש צורך בפרסום מחדש.
לפיכך, אין לנו אלא להביע צער על הטעויות שנפלו בפרסום, טעויות אשר מונעות דיון ענייני ויעיל בבקשה להיתר בניה, ולמעשה מחייבות פרסום חדש.
אשר על כן, במקרה שלפנינו, ובלב כבד, אנו סבורים כי אין מנוס מפרסום נוסף של ההקלות, פרסום בו יתוקנו כל הפגמים שמנינו לעיל.
לעניין הדרך בה בחרנו, שאכן יש בה לגרום להתארכות ההליכים, אין לנו אלא לצטט בהסכמה ולהתנחם בדבריו של כב' השופט רובינשטיין ודברי החכמים המוזכרים במסגרתם, בבג"צ 8425/04 אדם, טבע ודין נ' הועדה הארצית לתכנון ובנייה ():

"מה שאירע בנידון דידן מזכיר את דברי חכמים (בבלי ערובין נ"ג, ב'), מפי התנא ר' יהושע בן חנניה: 
"תינוק מאי היא? פעם אחת הייתי מהלך בדרך, וראיתי תינוק יושב על פרשת דרכים. ואמרתי לו: באיזה דרך נלך לעיר? אמר לי: זו קצרה וארוכה וזו ארוכה וקצרה. והלכתי בקצרה וארוכה, כיון שהגעתי לעיר מצאתי שמקיפין אותה גנות ופרדיסין, חזרתי לאחורי. אמרתי לו: בני, הלא אמרת לי קצרה? – אמר לי: ולא אמרתי לך ארוכה! – נשקתיו על ראשו, ואמרתי לו: אשריכם ישראל שכולכם חכמים גדולים אתם, מגדולכם ועד קטנכם".  

ואידך זיל גמור".


וכך גם בענייננו הדרך הקצרה עלולה להתגלות כדרך הארוכה.


סיכום:


לאור האמור לעיל, אנו קובעים, כדלקמן:
הבקשה להיתר תוחזר לועדה המקומית.
ייערך פרסום נוסף של ההקלות המבוקשות, תוך ציון המספר הנכון של התוכנית, וכן השינויים המתבקשים בקירות הפנים, חללי הפנים והמעטפת החיצונית.
צוות השימור ידון בבקשה להיתר בישיבתו הראשונה שלאחר גמר תקופת הפרסום. לדיון בפני צוות השימור יוזמנו כל אלו שיגישו התנגדות להקלות במועד.
הוועדה המקומית תקיים דיון בבקשה להיתר בתוך שבועיים מיום ישיבת צוות השימור. לדיון יוזמנו מבקש ההיתר וכל אלו שהגישו התנגדותם במועד. בפני הוועדה המקומית, בעת הדיון, תעמוד המלצת צוות השימור.
לאחר החלטת הוועדה המקומית תהיה זכות ערר כדין לכל אחד מהצדדים. היה ואכן יוגש ערר, מגיש הערר יציין כי מדובר בנושא שנידון כבר בפני ועדת הערר והמזכירות תיתן עדיפות לערר זה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פחת על בניינים

  2. חריגה מקו בניין אחורי

  3. תביעה לפינוי מחסן בבניין

  4. קומה מפולשת בבניין משותף

  5. החוק מאפשר הקלות בגובה בניין

  6. התנגדות דיירים להגבהת הבניין

  7. מהו חדר טרנספורמציה בבניין

  8. חדירת מי גשמים לבניין משותף

  9. בקשה לתוספת בניה בבניין לשימור

  10. בניית מרתף מחוץ לקווי הבניין

  11. הסכמים בין דיירי הבניין לגבי הגג

  12. האם אפשר לגור בבניין ללא טופס 4 ?

  13. ערר על בקשה הכוללת הקלה לבניית בניין

  14. התנגדות לחריגה של קווי בניין למדרכות

  15. בקשה לשינוי קווי בניין אשר נקבעו בתכנית

  16. ערר על החלטת הועדה לאשר בקשה להקמת בניין

  17. הסתרת אור ואוויר עקב בניית בניין קומות

  18. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבניית בניין חדש

  19. שינוי קווי בניין והעברת זכויות מקומה לקומה

  20. תביעה נגד חברה שהתקינה מעלון נכים בבניין

  21. נשירת אריחי החיפוי של חזיתות בניין משותף

  22. הקלה בקו הבניין האחורי לצורך הקמת גזוזטראות

  23. עתירה שלא להתחיל בבניית מדרגות בחזית הבניין

  24. בקשה לביצוע תוספת בנייה על גג בניין בתל אביב

  25. מעצר על סמך קלטות מצלמות אבטחה בבניין מגורים

  26. אי אכלוס בניין עד להתאמת הבניין למצב הסטטוטורי

  27. ערר הנוגע לאישור תכנית שמטרתה שינוי בקווי הבניין

  28. התנגדות לבניית בניין "שונה" משאר הבניינים בסביבה

  29. הקלה לתוספת קומות בבניין על מגרש המיועד לבניה רוויה

  30. תביעה לחייב בתשלום שירותי החזקה וניהול לבניין מגורים

  31. הקלה בקו בניין צדדי צפוני ודרומי עד 10%, תוספת 1 יח"ד

  32. בקשה להקים בניין ובו יחידת דיור אחת בחלק העורפי של המגרש

  33. פניה למנהל האגודה לתרבות הדיור בנוגע לסוגיות בבניין מגורים

  34. בקשה להקלות בגובה הבניין, הקמת חצר אנגלית וכניסה נפרדת למרתף

  35. כתנאי להיתר בניה נדרש לצבוע את הבניין כולו בגוון הצבע המקורי

  36. נטען כי באישור התוכנית הוצג מצג מטעה לעניין מספר היחידות בבניין

  37. תביעה בטענות להתרופפותם של אריחי חיפוי חיצוניים בבניין בתל אביב

  38. הקמת בניין חדש בשינוי מהבינוי המאושר / הקלה בבניה שלא תואמת תכנית

  39. המשכיר לא גילה לשוכרים כי בבניין יתחילו שיפוצים לפני שנכנסו לדירה

  40. ערר על החלטת הועדה להתנות הפקדת תכנית התאמת קווי הבניין לגבולות מגרש חדשים שהקטינו את המגרש

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון