נטען כי היתר הבניה לא חוקי בגלל שאין חתימות של כל בעלי הזכויות

נטען כי היתר הבניה לא חוקי בגלל שאין חתימות של כל בעלי הזכויות

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 21/7/2008, לפיה בוטלה התליית היתר הבנייה שמספרו 59065.

רקע


מדובר בבקשה להיתר בנייה לתוספת יחידת דיור על גג בניין בן שלוש קומות, ברח' אלפסי 32 ברחביה.
החניות ליחידת הדיור המבוקשת מוצעות בבניין קיים ברח' בן מימון 35, אף הוא ברחביה.
המשיבה מס' 1 דנה בבקשת המשיב מס' 2 להיתר הבנייה, ללא זימון צדדים, וביום 19/4/2007 אושרה הבקשה להיתר בתנאים.
ביום 27/1/2008, לאחר שנתמלאו התנאים, הוצא היתר הבנייה.
לאחר הוצאת היתר הבנייה פנו העוררים לוועדה המקומית בבקשה לבטל את ההיתר שניתן. העוררים נימקו בקשתם בטענה, כי ההיתר שהוצא הינו בלתי חוקי, וזאת ממספר טעמים, בין היתר היות ואין חתימות של כל בעלי הזכויות ואף לא בוצע ההליך מכוח תקנה 2ב' לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל – 1970 (להלן: "תקנות בקשה להיתר"), ולכן לא נשמעו טענותיהם מכוח הזכויות השמורות להם על פי החוק.
ביום 7/4/2008 דנה המשיבה מס' 1 בבקשה לביטול ההיתר ושמעה את הצדדים.
במהלך הדיון נתברר, כי אכן ההיתר הוצא ללא שנשלחו הודעות לבעלי הזכויות בבית המשותף, וזאת בהתאם לתקנה 2ב' לתקנות הבקשה להיתר.
לפיכך, קבעה המשיבה מס' 1 כי היתר הבנייה יותלה, וזאת עד אשר יתבצע הליך של משלוח הודעות לפי תקנה 2ב' וכן זימון הצדדים לשמיעת ההתנגדויות.
בהתאם להחלטת המשיבה, אכן נשלחו הודעות לצדדים ונערך דיון ביום 21/7/2008.
לאחר הדיון, החליטה המשיבה מס' 1 לבטל את התליית היתר הבנייה, וזאת בכפוף להגשת מספר מסמכים שמטרתם להבטיח, כי החניות ברח' בן מימון אכן ישמשו את יחידת הדיור המבוקשת בבקשה להיתר.
על החלטה זו הוגש הערר שבפנינו.


הערר


בערר טוענים העוררים מספר טענות:
הטענה הראשונה, נוגעת לפן הקנייני של הדברים, ובפרט ההיבט הקנייני של ניצול זכויות הבנייה.
אלא שהעוררים מציינים, כי בעניין זה תלויים ועומדים הליכים משפטיים בבתי המשפט השונים, ולכן הערר מתמקד בחלק התכנוני, וזאת מבלי לגרוע מהטענות הקנייניות.
הטענה השנייה הינה, כי החלופה המוצעת לפתרון החניה, אינה חלופה אמיתית ולמעשה מהווה פיקציה על מנת לאפשר את יחידת הדיור.
הטענה השלישית הינה, כי הבקשה להיתר מהווה סטייה מהתכנית החלה על המקרקעין.
טענה זו גובתה בחוות דעת של הגב' נעמי רומן, ובה מצוינים 8 סעיפים בהם, לטעמם של העוררים, הבקשה להיתר אינה תואמת את התכנית החלה על המקרקעין.
עוד טוענים העוררים, כי אף אם היינו מקבלים את החלטת המשיבה מס' 1 כהחלטה נכונה, הרי התנאים בה לא קוימו, ולפיכך ממילא לא ניתן להוציא את ההיתר.
המשיב מס' 2 הגיש תשובה מטעמו וועדת הערר קיימה דיון בנושא.
בסופו של הדיון סברנו, כי בטרם נדון בפרטי הערר בבקשה להיתר לגופה, יוגש לנו נסח רישום מקרקעין לגבי הצמדת מקומות החנייה.
ביום 28/1/2009 אכן הומצא לנו נסח רישום המקרקעין, והעוררים הגישו תגובה לנסח זה.


דיון
התקיימות התנאים להוצאת ההיתר


ברור, כי בטרם נבחן את החלטת המשיבה מס' 1 לגופה יש לבחון כי אכן התנאים שקבעה להוצאת ההיתר התקיימו, היות ובהעדר התקיימות תנאים אלו, ממילא לא ניתן להוציא היתר, והדיון התכנוני מתייתר.
המשיבה מס' 1 קבעה ארבעה תנאים על מנת לבטל את ההתליה ולהוציא את ההיתר.
לגבי שלושה תנאים, לא הייתה מחלוקת מהותית כי אלו התקיימו. כך הוצג ההסכם האמור בסעיף 1, מכתב ההתחייבות האמור בסעיף 3 ודו"ח הפיקוח כאמור בסעיף 4.
המחלוקת נבעה לגבי נסח רישום המקרקעין (סעיף 2 בהחלטת המשיבה 1).
במהלך הדיון הוצג בפנינו נסח טאבו של החלקה נשוא הערר, אולם ברור כי נסח זה אינו הנסח אליו התכוונה המשיבה מס' 1, היות הנסח הרלוונטי הינו נסח הבית ברחוב בן מימון 35.
לפיכך, החליטה ועדת הערר כי המשיב מס' 2 יציג נסח של הבניין ברח' בן מימון 35, גוש 30025 חלקה 52, הוא הבניין בו אמורות להיות החניות.
כאמור, ביום 28/1/2009 הוצג לנו נסח רישום המקרקעין.
מעיון בנסח רישום המקרקעין עולה, כי אכן ביום 28/1/2009 נרשמה הערת אזהרה על כל הבעלים לטובת המשיב מס' 2, וזאת לצורך חנייה כפולה.
העוררים ניסו לטעון כנגד נסח רישום מקרקעין זה, אך איננו מקבלים את טענותיהם. מדובר בהערת אזהרה ברורה, נהירה וחד משמעית, החלה על כל בעלי הנכס ברח' בן מימון 35, המציינת מפורשות כי מותרת חנייה כפולה.
העוררים אף ניסו להציג מסמכים של דיירים ברח' בן מימון 35, המתנגדים לרישום הערת אזהרה ולחנייה, אולם נסח רישום המקרקעין מדבר בעד עצמו. הערת האזהרה רשומה אף על אותם בעלים שלכאורה נטען לגביהם כי הם מתנגדים לכך.
נציין כי מעת שנרשמה הערת אזהרה- האפשרות לבטלה הינה רק בהסכמת המשיב מס' 2 או ע"י בית משפט.
לאור האמור לעיל, הגענו למסקנה כי נסח הרישום שהוצג בפנינו תואם להחלטת המשיבה מס' 1 ומאפשר את הוצאת ההיתר.
לאור האמור לעיל, נדון בהחלטת המשיבה מס' 1 לגופה.


הפן הקנייני


העוררים ציינו כי קיים סכסוך קנייני נרחב עם המשיב מס' 2 ואף צירפו החלטות ופסקי דין שניתנו בעניין.
עם זאת העוררים, בהגינותם, ציינו כי הליכים אלו מתנהלים בפני בית המשפט וועדת הערר אינה אמורה לעסוק בכך.
אנו מקבלים עמדה זו של העוררים, ולפיכך לצורך החלטה זו איננו נכנסים כלל לפן הקנייני של הדברים.
נבהיר, למען הסר ספק, כי אין בעצם החלטה זו בכלל, ובעצם הדיון בבקשה להיתר בפרט, בכדי להוות הכרעה או אף הבעת דעה כלשהי לגבי הסכסוך הקנייני בין הצדדים, ובפרט אין בה בכדי לקבוע או אף לרמז כי למשיב מס' 2 זכויות קנייניות מספיקות על מנת לבצע את הבנייה המבוקשת. נושאים אלו יוכרעו על ידי בית המשפט המוסמך לכך.


נושא החנייה


העוררים טענו רבות, כי לא ניתן לאשר את הבקשה להיתר היות והמשיב מס' 2 אינו עומד בתקן החנייה ולא הציג חניות ליחידת הדיור המבוקשת.
אין בידינו לקבל טענה זו.
המשיב מס' 2 הציג חנייה בבניין סמוך ברח' בן מימון 35.
כאמור, לעוררים טענות הן במישור הקנייני של החנייה והן במישור התכנוני:
בעניין המישור הקנייני- הרי מרגע שנרשמה הערת האזהרה בגין החנייה, אנו סבורים כי בכך יש אסמכתא מספקת כי מבחינה קניינית חניות אלו ישמשו את המשיב מס' 2.
בעניין המישור התכנוני- בחנו את היתר הבנייה של הבניין ברח' בן מימון 35 ומצאנו כי ניתן להקצות בחניון של בניין זה חנייה כפולה לצורך המשיב מס' 2, מבלי שהדבר יפגע בתקן החנייה של בניין זה.
העוררים טוענים, כי אף אם מבחינת היתרי הבנייה אין מניעה להקצאת חניות ברח' בן מימון 35 למשיב מס' 2, הרי בפועל, לאור בנייה בלתי חוקית שבוצעה, אין די חניות בפועל.
איננו מקבלים טענה זו. העובדה כי בוצעו עבודות ללא היתר בבנין ברח' בן מימון 35 על ידי מי מדייריו, אינה יכולה למנוע הוצאת היתר בנייה למשיב מס' 2, בשעה שהמקום שהוקצה עבורו לחניות הינו קיים בשטח וניתן לנצלו.
עוד נציין, כי לא הוכח בפנינו כי אכן לאור המצב בפועל אין בבניין ברח' בן מימון 35 מספר חניות הנדרש לצרכיו שלו. בכל מקרה, אף אם היה מוכח בפנינו, הרי לא ניתן למנוע היתר מהמשיב מס' 2 מכיוון שבבניין אחר, בחניות אחרות בו, אנשים ביצעו עבירות בנייה שאינן מאפשרות חנייה עבורם.
אשר על כן, אנו סבורים כי המשיב מס' 2 עמד בתקן החנייה והציג, הן מבחינה קניינית והן מבחינה תכנונית, חנייה כפולה בבניין סמוך.
מעבר לאמור לעיל, ערכנו גם בחינה כללית של מיקום הבניינים באזור וכן תרשים החנייה ברח' בן מימון 35, ואיננו סבורים כי מדובר בהקצאת חניות "פיקטיבית" רק לצורך היתר הבנייה, ומדובר בחניות שניתן יהיה לנצלן בפועל, ואשר סביר להניח שלאור מצוקת החנייה אליה מתייחסים העוררים, אף ינוצלו בפועל.


אי התאמה לתכנית


טענתם הנוספת של העוררים הינה, כי ההיתר שניתן אינו תואם את התוכנית החלה, ובפרט את נספח הבינוי.
העוררים צירפו חוות דעת של הגב' נעמי רומן, ממנה עולה כי קיימים שמונה סתירות בין הבקשה להיתר המבוקשת לבין התכנית החלה על המקרקעין, תוכנית 6234.
בחנו את סעיפים 2-8 בחוות הדעת של הגב' רומן, והגענו למסקנה כי אין באמור בסעיפים אלו בכדי להוות סטייה מהתכנית החלה במקום.
לגבי חלק מהסעיפים מדובר בטענות שאינן נכונות עובדתית, היות והאמור בהן אינו מה שמצוין בבקשה להיתר, ואילו לגבי הסעיפים האחרים- מדובר בטעות משפטית או בפרשנות לקויה של התכנית.
לפיכך אנו דוחים את האמור בסעיפים אלו, מבלי להיכנס לפירוט של כל סעיף וסעיף.
עם זאת, בסעיף 1 לחוות דעתה, קובעת הגב' רומן כי היתר הבנייה מנוגד לתכנית היות והוא מציע יחידת דיור אחת לקומה העליונה הנוספת, בעוד שעל פי תכנית 6234 החלה על המקרקעין, השטח נועד לשתי יחידות דיור.
יתרה מזו, לתכנית 6234 צורף נספח בינוי מחייב אשר אף הוא מראה שתי יחידות דיור בקומה העליונה.
העוררים חוזרים על טענה זו בסעיף ד' לערר מטעמם.
לטעמנו, לעניין זה, הדין הוא עם העוררים.
לגבי מספר יחידות הדיור, התכנית קובעת כי בקומה העליונה ייבנו שתי יחידות דיור. כך נקבע בסעיף 6 ב' לתכנית- "לשם תוספת שתי יחידות דיור חדשות", כך קבוע גם בסעיף 9 לתכנית וכך עולה מנספח הבינוי.
לפיכך, בניה של יחידה אחת בלבד הינה שינוי למה שנקבע בתוכנית.
נציין כי אלמלא היה נספח הבינוי לתכנית מחייב, ייתכן וניתן היה לומר כי בשעה שהתכנית מתירה שתי יחידות דיור, בניית יחידת דיור אחת אינה מהווה סטייה ממנה וכי ניתן, ללא בקשה להקלה, לאשר מספר פחות של יחידות דיור מהמצוין בתכנית.
אולם, במקרה שלפנינו לא הסתפקה התכנית במלל, אלא לתכנית צורף נספח בינוי מחייב.
משצורף נספח בינוי המחייב, כשמו כן הוא- הוא מחייב את מוסדות התכנון ואת הצדדים, ולא ניתן לסטות ממנו ללא פרסום הקלה.
נציין כי אין זה משנה אם הסטייה מנספח הבינוי היא לטובת העוררים או לרעת העוררים, לטובת הסביבה או לרעת הסביבה, כל סטייה מנספח הבינוי מחייבת פרסום להקלה.
לעניין האבחנה בין נספח בינוי מנחה למחייב והחובה לפרסם הקלה לגבי כל סטייה מנספח בינוי מחייב, ר' החלטת ועדת הערר דרום בערר (דרום) 6080/07 זילבר ואח' נ' הועדה המקומית קריית גת ואח' ().
במקרה שלפנינו, השוואה בין נספח הבינוי המחייב לבין הבקשה להיתר מגלה שינויים בולטים ומובהקים.
השינוי המרכזי הינו בכך שעל פי נספח הבינוי המחייב מוצגות שתי יחידות דיור, בעלות שני ממ"דים, שני מטבחים וכד', ואילו הבקשה להיתר מציגה דירה אחת עם ממ"ד אחד, מטבח אחד וכד'.
לפיכך, קיים פער מהותי בין נספח הבינוי לבין הבקשה להיתר.
לטעמנו, לו היה מדובר בהבדל סמנטי או הבדל קל- ייתכן ולאור הלכת הבטלות היחסית ניתן היה להכשיר את ההבדל ללא פרסום הקלה.
אולם, ההבדל בין יחידת דיור אחת כמבוקש ומשורטט בבקשה להיתר, לבין שתי יחידות דיור כפי שמשורטט בנספח הבינוי, הוא הבדל מהותי ומשמעותי, שאינו ניתן לאישור ללא פרסום הקלה מנספח הבינוי.
המשיב מס' 2 טען, כי אין צורך בפרסום הקלה היות וצמצום מספר יחידות הדיור משתיים לאחת ושינוי נספח הבינוי בהתאם לכך אינו גורם כל נזק לעוררים.
אכן, יש טעם בדברי המשיב מס' 2 ואכן נראה כי צמצום מספר יחידות הדיור לא רק שאינו גורם נזק לעוררים, אלא אף מיטיב את מצבם ביחס למצב המאושר על פי התכנית.
עם זאת, פרסום הקלה רלוונטי לא רק למערכת היחסים בין בעלי הזכויות בבניין, אלא גם לנכסים גובלים ולציבור.
לפיכך, אף אם היינו מקבלים את טענות המשיב מס' 2 בדבר העדר פגיעה בעוררים (ויש הגיון בטענות אלו), לא היה בכך בכדי מתן זכות לדלג על הליך פרסום הקלה המחויב מכוח החוק.


סיכום


לאור האמור לעיל אנו קובעים כדלקמן:
אין בהחלטה זו משום הכרעה כלשהי בענייני קניין.
פתרון החנייה המוצע בבקשה להיתר מאושר בזאת.
על מנת לבטל את התליית ההיתר, יש צורך לפרסם הקלה מהתכנית ומנספח הבינוי, כך שבמקום שתי יחידות דיור בקומה העליונה, כמפורט בתכנית ובנספח הבינוי, מוצעת יחידת דיור אחת.
לפיכך, התיק יוחזר למשיבה מס' 1 על מנת שתפורסם הקלה כאמור לעיל.
לאחר פרסום ההקלה, המשיבה מס' 1 תדון מחדש בבקשה להיתר, אולם הדיון יוגבל רק לטענות שייטענו לעניין ההקלה שפורסמה.
עד להחלטה אחרת של המשיבה מס' 1 לאחר פרסום הקלה כאמור לעיל, התליית היתר הבנייה נותרת על כנה.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. חתימה תחת אילוץ

  2. חתימה בתוקף הרשאה

  3. חתימה בתור מורשה

  4. חתימה על נייר עבודה

  5. חתימה על ההסכם ללא הרשאה

  6. חתימת עובד על העדר תביעות

  7. חתימה חסרה על תעודת משלוח

  8. הכחשת חתימה על תעודות משלוח

  9. חתימה על חוזה תוך "ניצול מצוקה"

  10. הוספת סכומים לאחר חתימה על כרטיס עבודה

  11. איזה חתימות צריך כדי להוציא היתר בניה ?

  12. בדיקת כשירות נפשית טרם חתימה על כתב הערבות

  13. מתן היתרי מת"ק כנגד חתימה של העותר על התחייבות

  14. כמה חתימות צריך כדי להוציא היתר בניה בבית משותף ?

  15. תביעה לפיצוי על נזק בשל אי חתימה על מסמכים להעברת בעלות בנכס

  16. נטען כי היתר הבניה לא חוקי בגלל שאין חתימות של כל בעלי הזכויות

  17. חתימה על כתב ערבות מתמדת ללא הגבלה בסכום, להבטחת חובות כלפי הבנק

  18. חתימה על כתב הערבות של חיילת משוחררת ללא יכולת כלכלית וללא ידיעה על טיב הסיכון

  19. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון