הקלה לתוספת קומות בבניין על מגרש המיועד לבניה רוויה

הקלה לתוספת קומות בבניין על מגרש המיועד לבניה רוויה


רקע:


הבקשה להיתר הוגשה לגבי מגרש המיועד לבניה רוויה בהתאם לתוכנית 123/101/02/4 (להלן: "התוכנית").
בהתאם לתוכנית במגרש נשוא הערר אמורים היו לקום 4 בניינים בני 7 קומות + קומת גג חלקית.
המשיבה 2 הגישה תכנון שונה למגרשים, כך שבמקום 4 בניינים כקבוע בתוכנית היא מציעה 3 בניינים בלבד. לאור הקטנת מספר הבניינים נתבקשה תוספת של 3 קומות, אשר אף הן מוצעות בדירוג.
לאור העובדה כי נתבקשה תוספת של קומות, פורסמה בקשה להקלה.
העורר הגיש התנגדותו לוועדה המקומית, המשיבה 1.
במסגרת ההתנגדות טען העורר כי ההקלה המבוקשת תפגע בו ובערך קניינו.
המשיבה 1 דנה בהתנגדות העורר והחליטה לדחות התנגדותו זו מהטעמים שפורטו בהחלטתה.


הערר:


על החלטה זו של המשיבה 1, לדחות את התנגדות העורר ולאשר את ההקלה הוגש הערר שבפנינו.
במסגרת הערר מעלה העורר מספר טענות כנגד ההקלה.
ראשית טוען העורר, כי הבניין החדש יחסום לו את האוויר ואת הנוף.
שנית טוען העורר, כי הבניין יוצר "מקום דחוס".
עוד טוען העורר, כי בעלי קרקע אחרים לא החלו לבנות ולכן לא הגישו התנגדויות.


דיון:
כללי:


בבואנו לדון בבקשה להקלה יש לאזן בין מכלול האינטרסים אשר יושפעו כתוצאה מהבקשה להיתר וההקלה המבוקשת.
כך, למשל, יש לאזן בין אינטרס מבקש ההקלה לממש את קניינו בצורה המיטבית לבין אינטרס המתנגדים אשר קניינם עלול להיפגע כתוצאה מההקלה.
במסגרת איזון זה יש לזכור, כי איננו מתחילים מנקודת מוצא שווה ומאוזנת, היות ומבקש ההקלה הוא זה אשר מבקש לשנות מצב תכנוני קיים, וזאת שלא על ידי תוכנית, ולכן כף האיזון נוטה מלכתחילה לטובת המתנגדים.
לעניין זה ראה ערר (ירושלים) 97/07 וולינס איירין נ. הוועדה המקומית ירושלים ואח' ():


"באופן רגיל האיזון אינו מתחיל ממצב מאוזן בין הצדדים. הצד של מבקש ההקלה הינו נחות יותר במאזני האיזון היות והוא זה המבקש לבנות בניגוד למצב הקיים וב"הקלה" מתוכנית קיימת."


שיקול חשוב נוסף הינו האינטרס הציבורי, כלומר האם יש בהקלה המתבקשת תרומה למרחב הציבורי ושיפור התכנון.
נבחן איזונים ואינטרסים אלו במקרה שבפנינו.


האינטרס הציבורי:


במקרה שבפנינו מצאנו כי יש הצדקה תכנונית של ממש להקלה.
הבינוי המוצע על פי התוכנית הינו של 4 בניינים. מדובר, בבינוי צפוף המתיר תכסית פנויה קטנה.
לפיכך, הפחתת מספר הבניינים, והקטנת התכסית הבנויה, מהווים שיפור של ממש בתכנון של המגרשים.
נציין, כי לא נתבקשה כל הקלה במספר יחידות הדיור או בשטחי הבניה, כך שלמעשה אין הגדלה של מסת הבניה, אלא רק העברה רצויה וראויה של מסת בניה ממימד הרוחב למימד הגובה.
לפיכך, יש בשינוי הבנוי וכתוצאה ממנו בהקלה המבוקשת שיפור של ממש בתכנון.


הפגיעה במתנגד:


על אף שיש בהקלה המבוקשת משום שיפור תכנוני, הרי היה והיינו מוצאים פגיעה של ממש במתנגדים/עוררים הרי לעתים האינטרס הציבורי ייסוג עקב הפגיעה באזרח.
אלא שבמקרה שלפנינו לא מצאנו פגיעה של ממש בעורר, ונבאר בהתאם לטענות העורר:
חסימת אור – לא מצאנו כי יש בהגבהה של הבניין בשלוש קומות (כ- 9 מטרים) בכדי לשנות את משטר האור כלפי העורר. בית העורר מרוחק למעלה מ- 20 מטר מהבניין העומד לקום, כאשר בין בית העורר לבניין נשוא הערר מאושר מבנה ציבור בגובה של שתי קומות.
עוד נזכור, כי שלושת הקומות האחרונות מדורגות, ובכך יש צמצום של ההפרעה לאור (אם קיימת הפרעה שכזו).
אף בחינת החתכים וקווי הראיה מגלה, כי השפעה של השינוי במספר הקומות על בית העורר מבחינת אור הינו שולית.
חסימת אוויר – לטעמנו, לעניין חסימת אוויר, לא רק שההקלה לא תפגע בעורר אלא תועיל לו. כאמור, אמנם נתבקשה הקלה בגובה הבניין אך במקביל הופחת מספר הבניינים, לפיכך בצמצום מספר הבניינים יש רק בכדי לשפר את משטר הרוחות, היות וההשפעה השלילית של הוספת הקומות מקוזזת לגמרי על ידי הגדלת המפתחים בין הבניינים.
"דחיסות" – גם את טענת הדחיסות אין בידנו לקבל. הוספת שלושת הקומות, שלעצמה, אינה גורמת הרגשת דחיסות. קל וחומר, כאשר עסקינן בהפחתת מספר הבניינים במקביל.
לאור האמור לעיל, לא מצאנו כי יש בהקלה משום פגיעה בעורר, ובוודאי שאין פגיעה המצדיקה סירוב להקלה כאשר יש בה שיפור התכנון.
בשולי הדברים נציין, כי בחנו את הפרסומים שבוצעו והתרשמנו שאלו בוצעו כיאות, ולפיכך אין מקום להניח כי בעלי מגרשים אחרים לא התנגדו עקב אי ידיעה. העובדה הינה, כי הוגשה רק התנגדות אחת וערר אחד של העורר.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. פחת על בניינים

  2. חריגה מקו בניין אחורי

  3. תביעה לפינוי מחסן בבניין

  4. קומה מפולשת בבניין משותף

  5. החוק מאפשר הקלות בגובה בניין

  6. התנגדות דיירים להגבהת הבניין

  7. מהו חדר טרנספורמציה בבניין

  8. חדירת מי גשמים לבניין משותף

  9. בקשה לתוספת בניה בבניין לשימור

  10. בניית מרתף מחוץ לקווי הבניין

  11. הסכמים בין דיירי הבניין לגבי הגג

  12. האם אפשר לגור בבניין ללא טופס 4 ?

  13. ערר על בקשה הכוללת הקלה לבניית בניין

  14. התנגדות לחריגה של קווי בניין למדרכות

  15. בקשה לשינוי קווי בניין אשר נקבעו בתכנית

  16. ערר על החלטת הועדה לאשר בקשה להקמת בניין

  17. הסתרת אור ואוויר עקב בניית בניין קומות

  18. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבניית בניין חדש

  19. שינוי קווי בניין והעברת זכויות מקומה לקומה

  20. תביעה נגד חברה שהתקינה מעלון נכים בבניין

  21. נשירת אריחי החיפוי של חזיתות בניין משותף

  22. הקלה בקו הבניין האחורי לצורך הקמת גזוזטראות

  23. עתירה שלא להתחיל בבניית מדרגות בחזית הבניין

  24. בקשה לביצוע תוספת בנייה על גג בניין בתל אביב

  25. מעצר על סמך קלטות מצלמות אבטחה בבניין מגורים

  26. אי אכלוס בניין עד להתאמת הבניין למצב הסטטוטורי

  27. ערר הנוגע לאישור תכנית שמטרתה שינוי בקווי הבניין

  28. התנגדות לבניית בניין "שונה" משאר הבניינים בסביבה

  29. הקלה לתוספת קומות בבניין על מגרש המיועד לבניה רוויה

  30. תביעה לחייב בתשלום שירותי החזקה וניהול לבניין מגורים

  31. הקלה בקו בניין צדדי צפוני ודרומי עד 10%, תוספת 1 יח"ד

  32. בקשה להקים בניין ובו יחידת דיור אחת בחלק העורפי של המגרש

  33. פניה למנהל האגודה לתרבות הדיור בנוגע לסוגיות בבניין מגורים

  34. בקשה להקלות בגובה הבניין, הקמת חצר אנגלית וכניסה נפרדת למרתף

  35. כתנאי להיתר בניה נדרש לצבוע את הבניין כולו בגוון הצבע המקורי

  36. נטען כי באישור התוכנית הוצג מצג מטעה לעניין מספר היחידות בבניין

  37. תביעה בטענות להתרופפותם של אריחי חיפוי חיצוניים בבניין בתל אביב

  38. הקמת בניין חדש בשינוי מהבינוי המאושר / הקלה בבניה שלא תואמת תכנית

  39. המשכיר לא גילה לשוכרים כי בבניין יתחילו שיפוצים לפני שנכנסו לדירה

  40. ערר על החלטת הועדה להתנות הפקדת תכנית התאמת קווי הבניין לגבולות מגרש חדשים שהקטינו את המגרש

  41. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון