אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

ערר על החלטת המשיבה מס' 1 מיום 3.3.08 (אושרה ביום 9.3.08) לאשר תוספות בניה בעומר.
נציין, כי החלטת המשיבה מס' 1 מיום 3.3.08 מהווה למעשה אימוץ כמעט מלא של החלטה דומה של ועדת המשנה של המשיבה מס' 1 מיום 26.12.2007.


רקע:


מדובר על בקשה להיתר להרחבת בית מגורים ביישוב עומר. במסגרת הבקשה התבקשו הקלות הבאות:
הקלה בשטח עיקרי- 4.27%;
הקלה בשטח שירות- 1.43%;
הקלה בגובה גדר הבנויה בחזית;
אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים.
תיק זה למעשה חוזר לועדת הערר זו הפעם השלישית, לאחר שבעבר הוגשו בקשות להיתר דומות, אלו אושרו על ידי המשיבה 1, אך נפסלו ע"י ועדת הערר מטעמים שונים.


החלטת המשיבה מס' 1:


המשיבה מס' 1, לאחר שדנה בתיק, החליטה לדחות את ההתנגדות ולאשר את מרבית ההקלות, כאשר לגבי המחסן- החליטה המשיבה מס' 1 כי גובהו יוגבל ל- 3 מ' בלבד, אף לגבי גובה המבנה, קבעה המשיבה 1, כי יש להפחית 0.5 מ' לאורך של 1.5 מטר (גג קטום) וזאת לאור העובדה כי לא פורסמה הקלה לענין הגובה.


הערר:


בערר טוען העורר בשני מישורים: מישור כללי ומישור ספציפי.
במישור הכללי טוען העורר, כי למעשה הקומה השנייה של בית המגורים מיועדת ליחידת מגורים נפרדת וזאת לאור התכנון המוצע שלה.
עוד טוען העורר במישור הכללי, כי המחסן אינו משמש ולא ישמש כמחסן, אלא כיחידת מגורים נוספת.
במישור הספציפי טוען העורר לגבי המדרגות החיצוניות, הפוגעות בפרטיות הדירה שלו וכן לשגיאות בחישוב השטחים.





דיון
כללי:


הצדדים הרחיבו וטענו בפנינו טענות שונות ורחבות היקף, אלא שטענות רבות כלל אינן רלוונטיות לדיון בפני ועדת הערר.
בפני ועדת הערר עומד ההיתר המבוקש, ועומד ההיתר הקיים, ועל ועדת הערר להכריע בשאלה האם השינויים המבוקשים בין ההיתרים הינם חוקיים וסבירים.
יוטעם, איננו דנים במסגרת דיון זה בחוקיות ההיתר הקיים. היה ולעורר טענות כנגד ההיתר הקיים, הרי ועדת הערר אינה הכתובת לדון בטענות אלו, ומבחינתנו ההיתר הקיים חוקי, כל עוד לא נקבע אחרת על ידי ערכאה מוסמכת.
לפיכך, הדיון יתמקד בשינויים המבוקשים בבקשה להיתר הנוכחית לעומת ההיתר הקיים, ובפרט בהקלות המבוקשות.


המחסן:


במסגרת הבקשה להיתר מתבקשת הרחבת המחסן הקיים והגבהתו לגובה של 3.5 מ'. אין מחלוקת כי לא נתקבלה הסכמת השכנים.
איננו סבורים כי יש מקום לאשר - לא את הרחבתו של המחסן, ולא את הגבהתו.
המחסן, כשמו כן הוא - והוא אמור לשמש לאחסון. לפיכך, תכנון המחסן צריך להיגזר מהפונקציה של השימוש לו הוא מיועד, קרי מייעוד לאיחסון.
במקרה שלפנינו תכנון המחסן מגלה שזה אינו נגזר מייעוד לאחסנה, אלא מתאים יותר למגורים, וזאת הן לאור המבנה שלו, הן לאור גודלו, הן לאור הפתחים המתוכננים בו והן לאור הגג.
למעשה, המחסן כפי שהוא מוצג בבקשה להיתר מתאים יותר לשימוש של מגורים מאשר לאחסנה.
נבהיר, כי אף אם המשיבים הנוכחיים לא ישתמשו במחסן למגורים, הרי כאשר מחסן בנוי ומתוכנן כדירת מגורים, יהיה קשה למנוע בעתיד שימוש אסור בו.
נציין כי מוסדות התכנון קבעו לא אחת כי כאשר לאור תכנון מוצע קיים חשד מהותי ומשמעותי כי השימוש בפועל יהיה שונה מהתכנון המוצהר, ניתן לסרב לבקשה מטעם זה (ראה ניתוח מפורט של הסוגיה בערר (דרום) 84/07 בן דיין נ. הוועדה המקומית שקמים.
במקרה שלפנינו מהתכנון שהוצג לפנינו עולה כי קיים אכן חשד סביר וממשי כי המחסן לא ישמש לאחסנה. חשד זה מבוסס, בין היתר, על גודלו החריג של המחסן.
שטח המחסן בהיתר הקיים הינו 11.56 מ"ר. מדובר בשטח סביר ואף למעלה מכך לצורך אחסנה. כל תוספת לשטח זה מעוררת תמיהה לגבי השימוש המיועד במבנה.
יתרה מזו, שאלנו את עורך הבקשה להיתר מדוע נדרשת תוספת שטח לאחסון, ממה נובע גובהו הרב של המחסן, אולם לא קיבלנו כל תשובה המניחה את הדעת.
אכן ייתכנו מקרים בהם יידרש שטח גדול או גבוה יותר לאחסנה גם בבית פרטי, אך בעניין שלפנינו לא שמענו כל נימוק תכנוני או אחר המצדיק הגדלת שטח המחסן.
נציין כי כאמור איננו דנים בהיתר הקיים. לפיכך, החלטתנו אינה מתירה את מבקש ההיתר ללא מחסן. המחסן המאושר למבקש ההיתר הינו מחסן מכובד בגודל כ- 12 מ"ר, אשר עונה על כל דרישות האחסון של משפחה ממוצעת ואף למעלה מכך.
לאור האמור לעיל, אין כל מקום להתיר מחסן בשטח כה גדול ובגובה כה רב, מובן כי הדברים מקבלים משנה תוקף, כאשר השכנים מתנגדים לו, והמחסן מבוקש במסגרת הקלה.


יחידת דיור נוספת?


כאמור, טוען העורר כי הקומה השנייה תשמש ליחידת דיור נוספת.
אכן, כפי שקבענו לעיל ובאופן עקרוני כאשר מהתכנון המוצע עולה חשד מהותי ומשמעותי לשימוש שלא כחוק, ניתן לסרב לבקשה להיתר. אלא שכאמור, יש צורך בחשד מהותי ומשמעותי.
לענין יחידת הדיור הנוספת, לא מצאנו חשד מהותי ומשמעותי. הקומה השנייה מחוברת לקומה הראשונה במדרגות פנימיות ואף שהתכנון שלה מרמז על האפשרות להפיכתה ליחידה נפרדת, אין די "ברמז" זה על מנת לסרב לבקשה להיתר.
מובן כי היה וייעשה שימוש לא ראוי, ואכן הקומה השנייה תשמש כיחידת דיור נפרדת, אזי למשיבה מס' 1 יש את מחלקת הפיקוח לטפל בנושא זה.
עם זאת נבהיר, כי תנאי להוצאת ההיתר המבוקש יהיה הקמת המדרגות המחברות בפועל, וכן רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין על העדר זכות ליחידת דיור נוספת.


חישובי שטחים


העורר הצביע על שלוש טעויות נטענות בחישובי השטחים, נדון בהן:
שטח המחסן- לאור העובדה כי סירבנו להגדלת שטח המחסן ולהגבהתו, הרי שטח זה יהווה שטח שירות והוא חושב כדין כך.
מרפסת השירות- לא מצאנו כי נפלה טעות בנושא זה.
הפרגולות- אכן, מהתמונות שהוצגו לנו עולה כי הרעפים הוסרו מחלקים מסוימים בפרגולות, על מנת ששטחים אלו לא ייספרו במניין השטחים. אלא, שקשה להשתחרר מהרושם כי מדובר בהסרה זמנית, ובפרט כשהרעפים שהוסרו מונחים בצדי הפתחים כהכנה, אולי, לכיסוי עתידי אפשרי.
לפיכך, בפני המשיבים מס' 2 ו- 3 פתוחה אחת משתי האופציות: או לספור את השטחים מתחת לפרגולות כשטחים עיקריים בהתאם לתקנות, או להסיר גם את הקורות במקומות מהם הוסרו הרעפים, כך ששטחים אלו יהיו בלתי מקורים באופן אמיתי ולא באופן זמני.


לעצם ההקלה בזכויות הבנייה:


כאמור, נתבקשו הקלות בזכויות הבניה.
לאחר שבחנו את השפעת ההקלות על המבנה, הרי מדובר בהקלה סבירה שאינה משמעותית ואשר ניתנת כדבר שבשגרה ביישוב.
לפיכך, לא מצאנו כל מקום לסרב לה. עם זאת, חישוב השטחים ייעשה לאור הכרעתנו לעיל בעניין הפרגולות.


המדרגות החיצוניות:


המדרגות החיצוניות מאושרות בהיתר קודם, ולכן, כאמור אין לנו סמכות לדון בהן, והערר לגביהן נדחה.


סיכום:


לאור הנימוקים לעיל אנו מקבלים את הערר בחלקו וקובעים:
תוספת השטח למחסן וכן הגבהת המחסן אינן מאושרות.
הבקשה להיתר (למעט המחסן) וכן ההקלות בזכויות הבניה מאושרות.
בהעדר כל טענה בענין, ההקלה בגובה הגדר בחזית מאושרת.
תנאי להוצאת היתר הבניה יהיה הקמת המדרגות הפנימיות בפועל וכן התאמת הפרגולות כאמור בהחלטה.
כל יתר החלטות המשיבה 1 עומדות על כנן.






לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקונים ברכוש המשותף

  2. מזגן מרעיש בבית משותף

  3. מכירת מחסן בבית משותף

  4. עורך דין בתים משותפים

  5. נזילה בחניון בית משותף

  6. מצלמה נסתרת בבית משותף

  7. איחור ברישום בית משותף

  8. החלפת ספק גז בבית משותף

  9. פגמים בדירות בבית משותף

  10. פתיחת פאב בחצר בית משותף

  11. בעלות על חניה בבית משותף

  12. חישוב שטחי בניה בבית משותף

  13. בעלות על מחסן בבית משותף

  14. השתלטות על קומה בבית משותף

  15. רישום בפנקס הבתים המשותפים

  16. ניוד זכויות בניה בבית משותף

  17. בניית חומה בגינה בבית משותף

  18. יחידת רישום נפרדת בבית משותף

  19. שינויים בשטח חניה בבית משותף

  20. בניה על גג בית משותף ללא הסכמה

  21. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  22. שינוי קירות חיצוניים בבית משותף

  23. בקשה למתן הוראות רישום בית משותף

  24. בניית יחידות דיור על גג בית משותף

  25. סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים

  26. הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף

  27. טענת החבת דירה שלא כדין ברכוש המשותף

  28. האם מותר לבנות חדר על גג בית משותף ?

  29. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

  30. אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

  31. האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף

  32. עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון

  33. בקשה להרחבת יחידת סטודיו על חשבון שטח לובי ומעברים בבית משותף

  34. איזון בין שני דיירים בבית משותף המבקשים לממש את זכות הקניין שלהם

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון