ערר על סירוב ליתן היתר להקמת גדר לצורך גידור מקרקעין

ערר על סירוב ליתן היתר להקמת גדר לצורך גידור מקרקעין

רקע:


מרחב ניצנים הוא אחד מהשטחים הפתוחים האיכותיים היחידים שנותרו לאורך מישור החוף, ולאור היותו כזה אין חולק כי פיתוחו צריך להעשות בזהירות, תוך תכנון קפדני ותוך איזון בין הרצון לפתח את האזור לבין הצורך (שלא לומר החובה) לשמר שטחים פתוחים לטובת הציבור בכללותו.
במסגרת מרחב ניצנים קיים אזור בו בעבר נכרה כורכר וכיום בורות הכרייה נתמלאו מים ויוצרים מרקם מרהיב של אגמים וצמחיה עבותה. מרקם ייחודי זה ייצר גם בית גידול מיוחד לצומח ולחי.
מדובר בשכיית חמדה של ממש המושכת אלפי מבקרים ומטיילים במשך כל עונות השנה.
לאור ייחודיות שטח זה הוא הוגדר עוד בתמ"א 22 כחלק מפארק חופי.
לאחר מכן הוכנה ואושרה תמ"א 39 שהינה תוכנית מתאר ארצית למרחב ניצנים וצפון אשקלון. יוטעם, כי בסעיף "מטרת העל" של התוכנית מודגשת המטרה של חיזוק מעמדם ושימורם של השטחים הפתוחים.
במסגרת תמ"א 39 הוגדר האזור נושא ערר זה כ"פארק נופש חופי", עם הוראות קפדניות לגביו, הוראות אליהם נתייחס בהמשך.
המערערת טוענת, כי קבלה הרשאה ממנהל מקרקעי ישראל לצורך, ונצטט: "למטרת פארק מוטורי ואתר שייט".
לאור הרשאה זו הגישה המבקשת בקשה להיתר לגידור מתחם טרפזי בשטח של כ – 5,150 מ"ר.
המשיבה סירבה לבקשה מנימוקים שונים, בין היתר, פגמים טכניים בבקשה להיתר ואי התאמה לתוכניות החלות במקום. ומכאן הוגש ערר זה.


הטענות בערר:


הטענה המרכזית של העוררת בערר הינה, כי הגידור נדרש לאור הסכנות הצפויות במקרקעין ובעיקר סכנת טביעה באגמים, סכנה שכבר נתממשה מספר פעמים.
עוד טוענת העוררת כי מדובר ב"גדר בטיחותית ארעית" ולכן אין זה סביר לדרוש הכנת תוכנית כאמור בתמ"א 39. כאשר, לטענת העוררת, יהיה זה בלתי סביר באופן קיצוני לדרוש ממנה להוציא "סכומי עתק" על תוכנית כאשר היא רק מבקשת להגן על "שלום הציבור".
טענות נוספת של העוררת הינן, כי באזור יש מקרים רבים של בניית גדרות ומבנים בהיתר ושלא בהיתר.
העוררת שמרה על זכותה להגיש חוות דעת מקצועית מטעמה, אך חוות דעת שכזו לא הוגשה.


דיון:
הנושא הקנייני:


השלב הראשון שעל מבקש ההיתר לעבור על מנת להיות זכאי לכך שמוסדות התכנון יידונו בבקשתו להיתר הינה להוכיח, כי יש לו זכויות במקרקעין בגינם מבוקש ההיתר. ראה: תקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970.
במקרה שלנו אין עוררין כי העוררת אינה בעלת זכות בעלות או חכירה לדורות. לפיכך, ובהתאם לסעיף 2א' (6) לתקנות דלעיל, יש צורך בחתימת מינהל מקרקעי ישראל על הבקשה, חתימה שכזו לא הוצגה בפנינו.
יתרה מזו, עיון בהסכם ההרשאה אותו צרפה העוררת כנספח ב' לבקשתה, ועליו היא מסתמכת לשם הוכחת זכויותיה במקרקעין, מגלה תמונה אחרת מאשר מנסה העוררת לצייר.
כאמור, טוענת העוררת בכתב הערר, כי קיבלה הרשאה "למטרת פארק מוטורי ואתר שייט". אלא, שבכתב ההרשאה הקצאת המקרקעין הינה אחרת ומוגבלת למטרת: "מעגן סירות ניצנים". יתרה מזו, בתנאים המיוחדים אף מודגש, כי ההרשאה הינה על מנת להשתמש באגם "לצורכי שיט בלבד".
במילים פשוטות, אין לעוררת כל הרשאה להקמת פארק מוטורי, אלא רק מעגן סירות בלבד.
לפיכך, נשאלת השאלה המתבקשת, מדוע העוררת מבקשת לגדר שטח טרפזי של 5,150 מ"ר, אשר חלקו מרוחק מהאגם, כאשר ההרשאה שלה הינה למטרת מעגן סירות בלבד? תהיה התשובה אשר תהיה, ברור כי לאור מטרת ההרשאה שהוצגה בפנינו אין כל הצדקה להקמת הגדר המבוקשת.
אשר על כן, כבר בשלב זה ניתן לקבוע, כי המשיבה פעלה נכון כאשר סירבה לבקשת גידור השטח של העוררת. עם זאת ולמען שלמות התמונה נתייחס ליתרת הטענות:


הבקשה להיתר:


הבקשה להיתר שהוצגה בפני וועדת הערר לא ראויה לדיון.
בענין זה שגתה המשיבה שכלל דנה בבקשה להיתר שכזו, שספק אם כלל ניתן לכנותה כ- "בקשה להיתר".
למעשה, קשה למצוא אפילו תקנה אחת בתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), תש"ל - 1970 אשר הבקשה עומדת בתנאיה. כך, לדוגמא, תקנה 3 לתקנות דלעיל, קובעת:


"(א) לבקשה להיתר יצורפו נספחים אלה:
(1) מפה מצבית;
(2) מפת איתור העבודה;
(3) תשריט סכימתי של שטחי הבניה;
(4) תכניות בניה;"



ולאחר מכן מפרטות התקנות את הדרישות הספציפיות לגבי כל פריט ובפריט.
במקרה שלפנינו התעלמה העוררת כליל מדרישות התקנות. בבקשה אין מפה מצבית, וממילא אין מפת מדידה, כך שכלל לא ניתן לדעת היכן מבוקשת הגדר מה יש בסביבתה וכו'.
גם מפת איתור העבודה אינה בקנה המידה הקבוע בתקנות (1:250) ולמעשה הינה בקנה מידה כה גדול, עד שלא ניתן ללמוד ממנה דבר.
גם תשריט סכימתי של שטחי הבניה לא צורף וגם לא תוכניות בניה.
אלו הם רק מדגם מייצג של הפרטים החסרים בבקשה להיתר, אשר, לטעמנו, כלל לא ניתן לכנותה כבקשה להיתר.
יוטעם, שחסרונו של כל אחד מהפריטים דלעיל יכול להוות טעם מספיק לדחיית הבקשה להיתר, קל וחומר, שהצטברותם יחד. וראה, למשל, דבריו של בית המשפט העליון לעניין העדרה של מפה מצבית, בע"א 5576/05 אסתר שקל נ' אהרן ושושנה ערשי ():


"אי צירופה של "מפה מצבית" בניגוד להוראת תקנה 3 לתקנות, מקום בו לא ניתן פטור מצירופה, הוא פגם חמור. זאת, בשל הסכנות הכרוכות באישור בקשה לבנייה מבלי שיובא לידיעת הוועדה קיומם של מבנים סמוכים, שהבנייה עלולה לסכנם ואף למוטטם (ראו ע"א 273/80 משה מדינה נ' שלמה כהן, פ"ד לז(2) 29, 42, מפי השופך בך). במיוחד כאשר מדובר בבניה עד לגבול החלקה ("קו אפס"), כמו גם בשל האפשרות שתאושר תכנית שלא ניתן לבצעה...


עוד נציין בהקשר זה, כי בערר מציינת העוררת כי מדובר "בגדר בטיחותית ארעית", אלא שטענה זו כלל אינה משתקפת מהבקשה להיתר, אשר דווקא מבוקש בה: "...גידור השטח השייך לאוטוקט בע"מ..."
לכן, לטעמנו, המשיבה כלל לא הייתה אמורה לדון "בבקשה להיתר" ומשכבר דנה נכון וראוי עשתה שדחתה אותה.


הבקשה אינה תואמת תוכנית:


ואם לא די בכל האמור עד כאן, הרי הבקשה אינה תואמת את התוכנית שחלה על המקום.
אין צורך לסקור את כל ההוראות של התוכניות הם סוטים מהבקשה להיתר, ודי אם נציין את סעיף 7.2 לתמ"א 39, אשר אין חולק כי חל על המקרקעין נשוא הערר, הקובע:


"7.2 לא יינתן היתר בניה בפארק נופש חופי על פי תוכנית זו ולא יותר שימוש בקרקע או בבניין על פיה אלא על פי תוכנית מפורטת נפרדת לאזור זה, ואישור ועדה מחוזית וולקחש"פ"



לשון הסעיף ברורה וחדה. ולכן, לא ניתן להיענות לבקשה להיתר עד שלא יתקיימו כל הוראות סעיף 7.2, כלומר: אישור תוכנית מפורטת, אישור ועדה מחוזית ואישור ולקחש"פ.
נציין, כי אף תוכנית 243/05/6, אשר הינה תוכנית קודמת החלה על המקרקעין, אין בה בכדי להועיל לעוררת. ונבאר:
ראשית, פרק 4 סעיף 3 לתמ"א 39 קובע, כי תוכנית מקומית תקפה תישאר בתוקפה "ככל שאינה סותרת תוכנית זו". במקרה שלפנינו לאור הדרישות המחמירות של סעיף 7.2 לעיל, הרי שיש בתוכנית 243/05/6 בכדי לסתור את תמ"א 39, ולכן הוראות תמ"א 39 לעניין הוצאת היתרים באזור פארק נופש גוברת על האמור בתוכנית 243/05/6.
אך, אפילו היינו הולכים בהתאם לתוכנית 243/05/6, לא היה בכך להואיל לעוררת, היות וגם זו דורשת תוכנית עיצוב אדריכלי כתנאי להיתרי בניה, תוכנית שאין חולק כי לא הוגשה וממילא לא אושרה.
טוענת העוררת, כי זוהי אי סבירות קיצונית לדרוש ממנה להכין תוכנית בינוי כה מפורטת להקמת גדר בטיחותית ארעית. יש לדחות טענה זו.
טענה שכזו היה ראוי לטעון במסגרת הליכי אישור התוכנית, אולם משתוכנית אושרה והינה דורשת תנאי מסויים, הוועדה המקומית אינה רשאית להתעלם ממנו כי זה "אינו סביר".
יובהר, לטעמנו מדובר בתנאי סביר ונכון. אולם, אף אם היה מדובר בתנאי שאינו סביר "באופן קיצוני", הרי עדיין הוועדה המקומית אינה רשאית להוציא היתר בניה בניגוד לתנאי בתוכנית מכיוון שהיא סוברת שהתנאי אינו סביר. והדברים ברורים.
הדרך היחידה לאשר בקשה להיתר שאינה תואמת תוכנית הינה בדרך של הקלה, אשר לא ננקטה בהליך שבפנינו, ובמסגרת דרך זו תבחן השאלה האם ההקלה מהווה סטיה ניכרת, ואף אם אינה מהווה סטיה נכרת האם הינה סבירה או שאינה סבירה. אך לא ניתן בבקשה להיתר ללא בקשה להקלה לעקוף תנאי בתוכנית בטענה שמילוי התנאי יגרום לעלויות ניכרות ליזם. במאמר מוסגר נציין, כי על פני הדברים נראה שגם בדרך של הקלה לא ניתן יהיה לאשר את הבניה המבוקשת.
אשר על כן, גם מטעם זה יש לסרב לבקשה להיתר.


יש לסרב לבקשה להיתר גם לגופם של דברים:


כאמור, העוררת תומכת את טענותיה לגופם של דברים בעיקר על הטענה הבטיחותית של מניעת סכנת הטביעה.
אלא שהעוררת לא הצליחה לשכנע אותנו כיצד הגדר במיקומה המוצע עוזרת למנוע טביעה באגמים.
לפי צילומים שהוגשו לנו (וכאמור מהבקשה להיתר לא ניתן ללמוד בדבר המיקום המדוייק של הגדר) מדובר בגידור שטח טרפזי גדול אשר רק צלע אחת שלו גובלת באגם. אף הצלע הגובלת באגם מגודרת במרחק מה מהאגם.
לפיכך, אין בגדר בכדי למנוע גישה של הציבור לאגם, וממילא אין בה להפחית סכנה של טביעה באגם.
יובהר, אין מדובר בהקמת גדר מסביב לאגם, אשר יש בה בכדי למנוע כניסת אזרחים לשטח האגם (ואיננו מחווים דעתנו בדבר הצורך או החוקיות בהקמת גדר שכזו), אלא בגידור השטח בו טוענת העוררת כי יש לה זכויות.
לפיכך, כל שיש בגדר המבוקשת על ידי העוררת הוא למנוע מהציבור כניסה חופשית לשטח בו טוענת העוררת כי יש לה זכויות, ורק משנכנסו לשטח זה, יש בגדר לגבי אלו בלבד, מניעה להגיע לאגם.
כך,שברור שהגדר אינה משרתת את הציבור הרחב, ובוודאי שלא תמנע טביעה באגמים, וכל שיש בה הינה לתחם את השטח של העוררת ולמנוע מהציבור גישה אליו, ורק לגבי אלו שיזכו להיכנס לשטח העוררת תהיה הגנה בפני הגעה ממנו לאגם.
במאמר מוסגר נזכיר, כי גדר שכזו בוודאי שאינה מתיישבת עם מטרת ההרשאה כפי שהוצגה על ידי העוררת – מעגן סירות, היות והיא חוסמת את הגישה מהשטח המתוחם לאגם.
אשר על כן, יש לדחות את הטענה הבטיחותית. לשלמות התמונה נזכיר, כי בבקשה להיתר כפי שהוצגה בפנינו ובפני המשיבה כלל לא היתה לגדר בטיחות ארעית, כפי שנטען בכתב הערר, אלא לגידור שטח העוררת.
עוד לגופם של דברים נחזור ונזכיר, כי מדובר באזור פתוח איכותי מהמעלה הראשונה אשר יש לטפל בו במחשבה ובזהירות רבה. אישור הקמת גדר כיום יקבע עובדות בשטח ועלול לסכל טיפוח ופיתוח נכון של פארק הנופש בהתאם להוראות תמ"א 39.
יתרה מזו, אף עד להכנת תוכנית מפורטת בהתאם לתמ"א 39, אין לטעמנו כל מקום לערוך שינויים בשטח הפתוח, ובוודאי שלא לסגור חלק ממנו לציבור הרחב.
כל חסימה של הטבע באמצעות גדרות מהווה הפרעה, ובטח סגירת מלבן בשטח של כמה דונמים לטובת יזם בודד. משמעות הגידור הינה ברורה, השטח המגודר לא יהיה עוד לשימוש הציבור (אלא כפוף לרצונו של היזם).
מובן, כי הקמת הגדר אף פוגעת בחי הקיים בפארק ובבית הגידול שלו.
אשר על כן, גם לגופם של דברים מן הראוי לסרב להקמת הגדר.



עבירות הבניה:


במהלך הדיון הציגה העוררת תמונות מהן עולה תמונה עגומה של עבירות בניה רבות באזור מרחב ניצנים, ובפרט בסמוך לחוף הים.
מובן, כי קיומם של עברייני בניה, אינה יכולה להוות טעם לאשר בקשה להיתר, בפרט שזו אינה תואמת תוכנית ואף אינה מוצדקת לגופה.
נבהיר, אף אם באותם מקרים שצולמו על ידי העוררת ניתן היתר לגידור או למבנים, הרי אין בכך להוות טעם ליתן היתר לעוררת, וזאת לאור האמור בהחלטה זו.
זאת ועוד, לטענת המשיבה, העוררת עצמה ביצעה ומבצעת עבירות בניה במקרקעין, ואף שיקול זה הינו שיקול מהותי שלא להיענות לבקשתה.
לאור האמור לעיל, אנו מנחים את המשיבה להפעיל את סמכותה החוקית לטיפול בעברייני הבניה במתחם ניצנים, לרבות העוררת, ביד קשה, לאור חשיבותו של המתחם כפי שהבהרנו לעיל.


הוצאות:


אין מחלוקת, כי ועדת הערר מוסמכת לפסוק הוצאות כנגד זה שטענותיו נדחו. ראה: עש (חי')  5020/97  שליק לייב נ' הועדה המקומית לתכנון ובנין עיר – חדרה ().
נראה כי אם יש מקרה בו מוצדק לפסוק הוצאות זהו המקרה.
כאמור, הבקשה של העוררת לא עומדת בסטנדרט מינימלי הנדרש בתקנות, ולמעשה יש בה זלזול מופגן בחוק ובמוסדות התכנון. יתרה מזו, הבקשה אף אינה תואמת את התוכנית החלה על המקרקעין. ואם לא די בכך, הרי תיאור ההרשאה בערר (הרשאה לפארק מוטורי) אינו תואם את נוסח ההרשאה שצורפה (מעגן סירות).
הציבור, המיוצג על ידי המשיבה, אינו צריך לספוג חסרון כיס לאור התנהגות העוררת.
בנסיבות אלו, אנו סבורים שיש לחייב את העוררת בהוצאות המשיבה בסך של 3,000 ₪.



סיכום:


מן האמור לעיל עולה, כי יש לדחות את הערר ולאשר את החלטת המשיבה לסרב לבקשה להיתר.
המזכירות תעביר העתק מהחלטה זו למינהל מקרקעי ישראל לשם בחינת הפער הקיים בין ההרשאה בכתב לעוררת לבין השימוש המוצהר והשימוש שנעשה בפועל על ידי העוררת.
העתק מההחלטה יועבר גם למחלקה לאכיפת דיני מקרקעין במשרד המשפטים על מנת שתתן דעתה על עבירות הבניה במתחם ניצנים.
כמו כן, ובהתאם לאמור בסעיף 66 לעיל, אנו מחייבים את העוררת בתשלום הוצאות המשיבה בסך 3,000 ₪.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גדר הפרדה בין בתים

  2. צו הפסקת בניית גדר

  3. סכסוך בין שכנים על גדר

  4. בקשה לפתיחת שערים בגדר

  5. בקשה לבניית גדר במקרקעין

  6. עבודות מתכת בגדר ההפרדה

  7. פיצוי על פגיעת רכב בגדר

  8. תוואי גדר ההפרדה בירושלים

  9. צו הריסה של בניית גדר בטון

  10. בקשת התרת גדר בדיעבד במקרקעין

  11. התנגדות להיתר להגבהת גובה גדר

  12. בניית גדר בשטח ציבורי ללא היתר

  13. התהפכות רכב לאחר התנגשות בגדר

  14. ירי על אדם שעבר את גדר ההפרדה

  15. נזקי גוף בעקבות התחשמלות מגדר מתכת

  16. שינוי מיקום חניה והשלמת גדר בנויה בחזית

  17. עלות הקמת גדר משותפת בין שכנים ותחזוקתה

  18. בקשה לגדר את מגרש תוך יצירת בליטה אל תוך שטח

  19. בקשה להיתר לבניית ממ"ד וגידור חלק מהחצר המשותפת

  20. האם גידור קרקע מהווה "שימוש" לצורך חיוב בארנונה

  21. ערר על סירוב ליתן היתר להקמת גדר לצורך גידור מקרקעין

  22. בכביש המוביל לכניסה לחמת גדר, התנגשו זה עם זה רכביהם

  23. חובת השתתפות בתשלום בניית גדר בגבול משותף בין שכנים ?

  24. ערר על החלטת הועדה המקומית לאשר בקשה להקמת גדר במקרקעין

  25. בקשה לבנות גדר בגבול שטח הכלול בבית משותף המורכב מצמודי קרקע

  26. נטען שרכב פגע בגדר בניין הבית המשותף וכתוצאה מכך נגרם נזק לגדר

  27. ערר על החלטת הועדה לאשר בקשה לעבודה מצומצמת של תוספת לגדר מפרידה מבלוקים

  28. צו הריסה: "גדר בטחון" בגובה כ-2.5 מ', בנויה מברזל, עמודי ברזל וקוביות בטון

  29. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון