טענת מצג מטעה לפיו שולמו דמי היוון

המערערת טענה כי לא יצרה כל מצג מטעה לפיו שולמו דמי היוון עבור שטח של 138 מ"ר. היא הפנתה למסמכים התומכים בעמדתה, ובהם חוזה החכירה שנערך עם העמותה, ממנו נלמד כי השטח המדובר הוא 82 מ"ר ולא מעבר לכך. עוד הפנתה המערערת למסמכים שונים השוללים את טענת המשיבים לקיומו של מצג שאותו יצרה המערערת.



לקראת שלב ההוכחות הוגשו לבית משפט קמא שני תצהירים: תצהירו של המשיב מס' 2, מר אברהם סריג, ותצהירה של נציגת המערערת, גב' אניה יעקב.


המשיב מס' 2 כתב בתצהירו כי עובר לחתימת הסכם הרכישה של הבית הוא בדק ומצא כי לבית יש זכויות בניה בלתי ממומשות. מבירור שנערך אצל המערערת לצורך שאלת היקף הזכויות נאמר למתמחה במשרד ב"כ המוכרת כי היקף הזכויות המהוונות הוא כאמור באישור עקרוני המצוי בעיריית מודיעין. לאחר שפנה לעירייה הוא קיבל העתק מהאישור העקרוני ולפיו ניתן לבנות עד 128 מ"ר שטח עיקרי ו- 10.47 מ"ר שטחי שירות. הוא צרף את האישור העקרוני (נספח ב') וכן אישור של עובדת המערערת המתעד את ביקור המתמחה, והמציין כי הלה הופנה למועצה המקומית לקבלת תכנית שקיבלה היתר ואשר חתומה על ידי המינהל (נספח ב/1). לדברי המשיב מס' 2, על יסוד מצג זה רכש את הנכס מתוך הנחה כי יידרש לשלם תוספת לדמי ההיוון עבור שטח שמעל 138.47 מ"ר. בהמשך הוא מתאר את דרישת התשלום שקיבל כאשר רצה לבנות בהתאם לתוכנית שהכין. לתצהיר צורפה, בין היתר, גם חוות דעת שמאי שנערכה על ידי השמאי אילן ברעם הממוענת למינהל, אשר ממנה עולה כי השטח המבונה עולה על 82 מ"ר. בחקירתו הנגדית אישר המשיב מס' 2 כי לא ברר באופן אישי את הדברים אלא הבדיקות נערכו על ידי בא כחו והפנייה למינהל הייתה על ידי מתמחה ממשרד ב"כ המוכרת (עמ' 4). הוא אישר גם כי לא ראה את נספח ב/1 לתצהירו לפני הרכישה (עמ' 5), והוסיף כי ראה את חוזה החכירה שעליו חתמה המוכרת לפני שרכש את הדירה (עמ' 6).



גב' יעקב, ראש ענף בניה נמוכה בפועל במינהל, הפנתה בתצהירה לחוזה החכירה שבו הודפס כי קיבולת הבנייה היא 138 מ"ר, אולם זו שונתה בכתב יד ל-82 מ"ר. מכאן היא למדה שהעמותה שחכרה את המקרקעין שילמה עבור 82 מ"ר ולא מעבר לכך. אשר לבקשה להיתר שעליה מסתמכים המשיבים ציינה גב' יעקב כי זו אינה אישור של התכנית מבחינת המינהל, אלא אך ורק "אישור עקרוני" לצורך קידום ההליך בפני הוועדה. כמו כן האישור מוקדם לחוזה החכירה שנחתם לגבי הנכס שבו צוין בפירוש כי קיבולת הבניה הינה כאמור 82 מ"ר, ולפיכך לא היה ניתן להסתמך על האישור.


פסק הדין מושא הערעור



בפסק דינו מושא הערעור קיבל בית משפט קמא, כאמור, את התביעה ופסק למשיבים את הסכום שנתבע, למעט הסכום עבור צמצום שטח הבנייה והוצאות המימון.




פרק הדיון וההכרעה בפסק הדין פותח בציטוט מקביעת בית משפט זה בע"א (י"ם) 11272/07 אסקלסקי אלברט נ' מדינת ישראל (1.6.2008). לנוכח האמור שם מצא בית המשפט קמא כי עליו לבחון האם במקרה שלפניו היו רשאים המשיבים להסתמך על האישור העקרוני, על החלטות המערערת בעבר ועל תשובת נציג המערערת ערב רכישת הזכויות בנכס, ובהתאם לכך לקבוע האם יש לחייב את המשיבים בדמי היוון על אחוזי בניה שמעל 138 מ"ר או החל מ- 82 מ"ר.




בית משפט קמא עיין בחוזה החכירה (נספח א' לתצהירה של גב' יעקב) ולמד ממנו כי במסגרת המבוא להסכם צוין כי הקיבולת של הבנייה היא 82 מ"ר. בית המשפט מציין כי רישום זה נעשה בכתב יד כאשר בהדפסה נרשם שטח של 138 מ"ר. ההסבר שניתן לכך מפי גב' יעקב, כך מציין בית משפט קמא בפסק דינו, היה כי מדובר בטעות שתוקנה בכתב יד על ידי נציג המערערת ונציגי העמותה. בהקשר זה הפנה בית משפט קמא לסעיף 22(ג) לחוזה החכירה, שבו נכתב כי שינויים ומחיקות בגוף החוזה לא יהיו בני תוקף אלא אם שני הצדדים חתמו בצדם חתימה מלאה ואם המחכיר חתם בחתימה וחותמת.


בית משפט קמא עיין בדרך התיקון שנעשה בכתב יד ומצא כי אכן זה נחתם על ידי המערערת באמצעות מר עודד טל סגן מנהל המחוז אך מצד החוכר נעשתה החתימה בראשי תיבות וזאת בניגוד להוראות סעיף 22(ג) לחוזה החכירה.

חיזוק לעמדתו מצא בית משפט קמא בכך שלפי חוזה החכירה החוכרת היא גב' רונית לרר אך בסיום ההסכם אין כלל חתימה של אותה גב' לרר אלא החוכר צוין שם כעמותת נאות מודיעין ונחתם על ידי אלי סעדון וישראל אברהם (שראשי התיבות של שמותיהם מופיעים ליד התיקון).

המסקנה שהסיק מכך בית משפט קמא הייתה אפוא:

"מכאן, שדבריה של הגב' אניה יעקב בסעיף 7 לתצהירה כי "החוכרת באמצעות העמותה חכרה נכס בעל קיבולת בניה של 82 מ"ר בלבד, ובהתאם לדמי ההיתר המהוונים ששולמו למנהל חושבו לפי קיבולת בניה של 82 מ"ר" אינם מדויקים, שכן, כאמור, הגב' רונית לרר עצמה לא חתומה על חוזה החכירה."


עוד הסיק מכך בית משפט קמא את המסקנה הבאה:

"גם עניין זה מעיד על אי סדרים אצל הנתבע, ונראה שזו אולי הסיבה, בין היתר, לפנייתה של המוכרת, הגב' רונית לרר, באמצעות מתמחה ממשרד עו"ד משה פרנקל, לנתבע בקשר לקבלת "אישור בגין 128 מ"ר" כאמור בתרשומת, נספח ב' 1 שצורפה לתצהירו של התובע."





הנדבך השני בפסק דינו של בית משפט קמא הוא העדר הוראה בחוזה החכירה בדבר האופן של חישוב דמי ההיתר. בעניין זה ציטט בית משפט קמא מפסק הדין בפרשת אסלקסקי ומצא את הדברים יפים גם לעניינו, וזאת לאור ניסוחו של הסכם החכירה שאינו שונה במהותו מהחוזים שנבחנו בפרשת אסקלסקי. לפיכך, ובהיעדר הוראה ברורה בחוזה החכירה, ראה בית משפט קמא לקבל את טענות המשיבים לעניין הסתמכותם על האישור העקרוני, על התרשומת נספח ב1 ועל השמאות של השמאי אילן ברעם.




בית המשפט התייחס במסגרת פסק דינו לטענת המערערת לפיה המצג לא נעשה כלפי המשיבים והעיר כי מדובר ב"טענה מקוממת" שמוטב שלא הייתה נטענת מטעמו של גוף ציבורי. לדעתו של בית משפט קמא "לא ייתכן כי הנתבע יישען על טענה לפיה הוא יצר מצג מטעה, לכאורה, כלפי המוכרת, אך יטען כי לא היה בכך כדי להטעות את הרוכשים (התובעים)".




עניין אחרון שאליו נדרש בית משפט קמא בפסק הדין נוגע להחלטת הנהלת המערערת מיום 30.1.2006, לפיה נקבע לכאורה כי תכבד אישורים לתוספת בניה אף אם נחתמו באישור עקרוני. תיאור החלטה זו הובא במסגרת החלטת הנהלה אחרת (מס' 2545) מיום 15.9.2009. ואולם, המערערת הפנתה בעניין זה לפרוטוקול ישיבת ההנהלה מיום 30.1.2006, ממנו משתמע לכאורה כי החלטה כזו לא התקבלה, וטענה כי ככל הנראה נערכה טעות בסקירת ההחלטה בשנת 2009. עוד טענה המערערת בהקשר זה כי גם אם ההנהלה קיבלה החלטה כזו הרי שזו מנוגדת להחלטות מועצת המינהל 933 ו- 950 שהיו תקפות באותה עת. בית המשפט התייחס לטענה זו כ"טענות חמורות מצד גוף שמחויב בנורמות ציבוריות" ודחה את הטענה כי מדובר בטעות.




לאור האמור קיבל בית משפט קמא את תביעת המשיבים, למעט לגבי סכום של 50,000 ₪ שעניינו האילוץ לבניית תוספת קטנה מהמתוכנן וזאת בהיעדר הוכחה לשוויו של זה. בית המשפט חייב את המערערת בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום של 15,000 ₪.



הטענות



המערערת חולקת על קביעותיו של בית משפט קמא. היא סבורה כי נקודת המוצא לדיון היא שהסכום ששולם היה עבור קיבולת בנייה של 82 מ"ר, וכי על נתון זה לא הייתה מחלוקת. השאלה היחידה שבה היה על בית משפט קמא לדון היא האם יצר המינהל מצג כלפי המשיבים כי בפועל שולם לו עבור קיבולת גדולה יותר – 138 מ"ר כפי שנטען על ידי המשיבים.




בהקשר לכך מפנה המערערת לכך שחוזה החכירה שעמד לפני המשיבים מציין כי מדובר ב- 82 מ"ר ולא ב- 138 מ"ר, וכי התיקון שנעשה בכתב יד נחתם על ידי נציג המינהל ועל ידי נציגי העמותה שאחזו בייפוי כוח מהגב' לרר. הטענות שעליהן נסמך בית משפט קמא – דרך התיקון של ההסכם והימנעות גב' לרר מלחתום על ההסכם – לא הועלו על ידי המשיבים בבית משפט קמא ונקבעו על ידי בית המשפט מבלי שטענות אלה נטענו. ככל שהיו נטענות טענות בעניין זה, היה מוגש ייפוי הכוח של גב' לרר לעמותה (שהמערערת מבקשת להגישו כראיה חדשה בערעור).




עוד מפנה המערערת לכך שגם טענה נוספת – לפיה אין בחוזה החכירה כל הוראה בדבר חישוב דמי היתר – אינה כלולה במסגרת הטענות שטענו המשיבים, וקביעותיו של בית משפט קמא נעשו מבלי שניתנה למערערת ההזדמנות להגיב לטענות.




המערערת מתייחסת להשוואה שערך בית משפט קמא לחוזים שנדונו בפרשת אסלקסקי לזה שנדון לפניו והיא מפנה לכך שחוזים אלה כלל לא עמדו בפני בית משפט קמא ולכן לא יכול היה להניח שהם דומים ולהסיק מסקנה ממה שנקבע שם לענייננו.




נדבך אחר בטענות המערערת הוא כי ההסתמכות על האישור העקרוני ועל התרשומת שערכה נציגת המערערת, שנקבעו בפסק הדין, נקבעו ללא כל הנמקה וגם הם דינם להתבטל. מעבר לכך טוענת המערערת כי אין כל מעמד לאישור עקרוני, ואין בו כדי לאשר את התכנית מבחינת המינהל, ובוודאי שלא לאשר עבור איזה קיבולת בנייה שילמה החוכרת. אישור עקרוני זה ניתן על ידי המינהל אך ורק כדי לקדם את הליך האישור הסטטוטורי בפני הוועדה, ותו לא. בנוסף לכך טוענת המערערת, כפי שטענה בפני בית משפט קמא, כי חוזה החכירה הינו מאוחר בזמן למועד מתן האישור העקרוני, ומסיבה זו לא ניתן להסתמך על אישור זה. באשר להסתמכות על פניית נציג גב' לרר למינהל, נטען כי המשיבים לא הוכיחו כי בעת הפניה הם היו במשא ומתן לצורך רכישת הנכס, או כי הפניה למינהל הייתה קשורה באופן כלשהו לרכישת הנכס על ידם. מכל מקום, טוענת המערערת כי בעניין הבדיקה שבוצעה עדות המשיב מס' 2 מהווה עדות שמועה, שכן הוא לא ביצע בעצמו כל בדיקה מול המינהל.




בכל הנוגע להסתמכות על חוות הדעת השמאית, טוענת המערערת כי לא ייתכן כי המשיבים הסתמכו עליה, שכן שמאות זו מאוחרת למועד רכישת הנכס.




המשיבים טוענים כי לפני בית משפט קמא הוכחו עובדות שיש בהן כדי לבסס את קביעותיו המשפטיות. בין העובדות שהן מציינים הן העובדות הבאות: (1) הגב' לרר פנתה למערערת באמצעות בא כוחה בכדי לקבל מידע על תכולת הבנייה המאושרת על ידי המינהל; (2) נציג המערערת נתן מידע בנושא זה והפנה לאישור העקרוני (עניין שתועד באופן חריג בתרשומת מטעם המערערת); (3) בעקבות המידע פנו לרר או המשיב מס' 2 לעיריית מודיעין וקיבלו העתק מהאישור העקרוני; (4) המידע נמסר במסגרת המשא והמתן למשיבים שהסתמכו עליו. מתוך תשתית עובדתית זו נובעת לטענת המשיבים מסקנה אחת והיא כי המערערת יצרה מצג שעליו הסתמכו ולפיו קיבולת הבנייה שעליה גבה המינהל תשלום היא 138 מ"ר ולא 82 מ"ר, ומכוחו של אותו מצג – לא היה המינהל זכאי לתשלום נוסף.




אף שלדעתם של המשיבים די בכך, הם מוסיפים וטוענים כי הצליחו להוכיח שהתשובה שניתנה לגב' לרר הייתה פרשנות נכונה של עמדת המינהל באותו זמן. בהקשר זה הם מפנים לשמאות שערך השמאי ברעם עבור המערערת וממנה נובע כי יש לחייב את המשיבים רק עבור קיבולת של 52 מ"ר, הוא ההפרש בין 180 מ"ר בתכנית שהוגשה לבין 128 מ"ר, ולא 82 מ"ר כפי שטענה המערערת. נוסף לכך טוענים המשיבים כי הסכם החכירה היסודי מעלה כי גב' לרר שילמה עבור 138 מ"ר וסכום של 200 ₪ לכל מטר ולא כפי שטוענת המערערת. לבסוף שבים ומזכירים המשיבים את סיכום החלטת הנהלת המינהל מיום 16.9.2006 המפנה לפגישה מיום 20.1.2006, שבה נכתב כי המנהל יכבד אישורים לתוספת בנייה שניתנו בעבר כולל עבור תוכניות שנרשמו באישור עקרוני. מכל אלו משתמע לטענת המשיבים כי אכן מדיניות המינהל באותה עת הייתה כי דמי היוון ייגבו אך ורק ביחס לשטח העולה על 138 מ"ר, וכי דרישת התשלום שהופנתה אליהם הינה מפלה ביחס לחוכרים אחרים.


דיון והכרעה



לאחר שבחנתי את טענות הצדדים הגעתי לכלל מסקנה כי דין הערעור להידחות.




כמפורט לעיל, דומה כי המחלוקת בין שני הצדדים התמקדה בשתי שאלות: האחת – עבור איזו קיבולת בנייה שולמו דמי היוון עובר לרכישת הדירה על ידי המשיבים; והשנייה – בהנחה שדמי ההיוון שולמו עבור שטח של 82 מ"ר ולא עבור שטח של 138 מ"ר – האם יצר המינהל מצג מטעה או מצג שווא רשלני, באופן שבו הסתמכו המשיבים על אותו מצג שווא ושינו את מצבם לרעה בהסתמך עליו.




כפי שנטען על ידי המשיבים, די בכך שייקבע כי המינהל אכן יצר מצג כאמור כדי להביא לקבלת תביעתם, והמסקנה המתקבלת מתוך הראיות שהוגשו וקביעותיו העובדתיות של בית משפט קמא היא כי אכן כך היה. כפי שצוין בפסק הדין וכפי שטענו המשיבים, נעשתה פנייה על ידי מתמחה ממשרד באי כוחה של המוכרת, גב' לרר, למינהל. בניגוד למקובל הפנייה תועדה במכתב וכך גם תוכנה של התשובה שקיבלו, לפיה "הנ"ל (דהיינו המתמחה – א.ד) הופנה לוועדה מקומית לקבלת תכנית שקיבלה היתר ואשר חתומה ע"י המינהל".




לאחר קבלת התשובה הזו נפנו המשיבים, כעולה מעדותו של המשיב מס' 2, שבית משפט קמא בחר להסתמך עליה, לקבלת אותו אישור עקרוני מעיריית מודיעין ואכן קיבלו מסמך שממנו ניתן להסיק כי שטח הבנייה שאושר עומד על 138 מ"ר. הסתמכותם של המשיבים על השילוב של השניים – מכתב הפקידה במינהל והאישור העקרוני – מקימה את אותו מצג ולפיו זהו השטח שעליו שולמו דמי היוון. עיון במסמך שהתקבל מהוועדה המקומית מעלה כי נכתב עליו שהוא "היתר" וכי הוא נושא את חותמת המינהל.




איני סבור כי יש משמעות לכך שמתמחה ממשרד עורכי הדין של גב' לרר ולא של המשיבים ערך את הבדיקה שכן ברי כי מידע זה נדרש אגב הטיפול בעסקת המכר וכחלק ממנה ונועד כדי לבסס את המידע ההכרחי והדרוש לרכישת הנכס. על אף שהמשיבים לא הביאו לעדות בעניין זה את המוכרת, בא כוחה או המתמחה שהיה במקום, עדותו של המשיב מס' 2 בעניין זה, שבית משפט קמא יכול היה להתרשם ממנה ולאמץ אותה, מספיקה וזאת בנוסף לתיעוד שנערך על ידי נציגת המינהל באשר למה שנאמר למתמחה (שהוא בגדר הודאת בעל דין בנקודה זו). המשיב מס' 2 תאר כאמור בעדותו את תהליך הבדיקה באופן הבא:


"...נאמר למתמחה ממשרד ב"כ המוכרת, ע"י נציג הנתבע כי היקף הזכויות המהוונות לבניה על הנכס הינה כאמור באישור עקרוני המצוי בעירית מודיעין. פניתי לעיריית מודיעין בעקבות מידע זה ושם קיבלתי העתק מהאישור העקרוני הנ"ל לפיו ניתן לבנות עד 128 מ"ר שטח עיקרי ו-10.47 מ"ר שטחי שירות, וזאת באישור מנהל מקרקעי ישראל....על סמך מצב זה רכשתי את הנכס".




כך גם אין כל משמעות לשאלה האם אותו "אישור עקרוני" הוא בעל מעמד כלשהו באופן עצמאי. מעמדו של האישור העקרוני ככזה שיש בו לתת מענה ומידע על היקף הבניה שעבורה שולמו דמי היוון ניתן לו מההפניה שהייתה במסמך שמסר המינהל, ומכך שהמינהל עצמו הפנה את המוכרת (והמשיבים שבאו בנעליה) לברר את הזכויות בוועדה המקומית לתכנון ולבניה וזאת על בסיס היתר שחתום על ידי המינהל. הסקת המסקנה על ידי המשיב מס' 2 כי אותו מסמך שקיבל, האישור העקרוני, הוא ההיתר שאליו הופנה המתמחה על ידי המינהל איננה בלתי סבירה.




ככל שהמינהל סבר שאין די בכך היה עליו להבהיר בצורה טובה יותר כיצד יש ללמוד את קיבולת הבנייה שעבורה שולמו דמי ההיוון ולהפנות באופן מדויק יותר את הפונה למידע שעליו לקבל מהוועדה המקומית. יתכן שהמינהל יכול היה להימנע מהפניית הפונה לקבל תשובות למקום אחר ולתת לפונה את התשובות בעצמו בצורה מוסמכת ומסודרת במיוחד כאשר השאלה הייתה לגבי תשלום דמי היוון והשטח או קיבולת הבנייה שעבורם שולמו.




אינני מתעלם מכך שעל פני הדברים עמד לפני המשיבים בשלב מאוחר יותר גם נוסח חוזה החכירה שבין המערערת לבין העמותה (או גב' לרר), ואולם לא מצאתי, נוכח אי הבהירות שיכולה להתעורר מהתיקון שנעשה בכתב יד, כי היה בכך כדי לפגום במצג שיצר המינהל כאמור לעיל.




משהגעתי למסקנה זו לפיה המינהל אחראי למצג שהוצג כלפי המשיבים ולפיכך אחראי לנזק שנגרם בגינו, וזאת בהתבסס על עדותו של המשיב מס' 2 ושני המסמכים שנזכרו לעיל, נובעת מכך הקביעה כי תוצאת פסק הדין של בית משפט קמא נכונה. משכך פני הדברים איני נדרש לטענתם החלופית של המשיבים לעניין מדיניותו של המינהל באותה תקופה או למשמעותה של החלטת ההנהלה משנת 2006. עוד לא מצאתי לנכון להתייחס לכל רכיבי ההנמקה שניתנה בפסק הדין ולטענות המערערת באשר אליהם. עוד לא נמצאה עילה להתערב בסכום שנפסק בפסק דינו של בית משפט קמא.




הערעור נדחה. המערערת תישא בהוצאות המשיבים בסכום של 15,000 ₪.

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון