תביעה לפיצויים בעקבות פרישה ממשא ומתן למכירת זכויות במקרקעין שלא בתום לב רקע 2. הנתבעת 1 (להלן: "הנתבעת") הנה הבעלים הרשום של דירה המצויה ברח' השרון 42, בשכונת בת גלים בחיפה, והידועה כגוש 10818 חלקה 19/4 (להלן: "הדירה"). לפני מספר חודשים, החליטה הנתבעת למכור את הדירה ופרסמה מודעה באתרי אינטרנט ואצל מתווכים (המודעות צורפו כנספחים ה' ו-ו' לתצהיר הנתבעת - נ/1). בחודשי הקיץ, מועד מדויק לא הוברר, פנו לנתבעת מרינה פדורובה ואלכסנדר שקון, תושבי חוץ בעלי דרכון רוסי (להלן: "הרוכשים") והתעניינו ברכישת הדירה. בסופו של דבר לא הושג הסדר בין הנתבעת לרוכשים והנתבעת המשיכה בחיפוש קונה לדירה. 3. בחודש 10/13, יצר מר אוליאל מיכאל, אביה של התובעת (להלן: "מר אוליאל"), קשר עם הנתבעת והתעניין ברכישת הדירה על שם בתו. מר אוליאל היה מעוניין לרכוש את הדירה על שם התובעת על מנת שבתו הנוספת, הגב' הודיה אוליאל, הלומדת רפואה בחיפה, תוכל להתגורר בה. בין מר אוליאל לנתבעת נוהל משא ומתן לביצוע עסקה. מר אוליאל פנה לעו"ד בוסקילה על מנת שייצגו במשא ומתן ואף הציע כי זה יערוך הסכם עבור שני הצדדים. הנתבעת מצדה בחרה לפנות לעו"ד הפלר שייצג אותה במשא ומתן וכך נעשה. 4. ביום 29/10/13 פנה עו"ד בוסקילה לעו"ד הפלר, מסר לו את פרטי התובעת וביקש כי יעביר לו טיוטת הסכם (נספח "א" ל-נ/1). בו ביום העביר עו"ד הפלר לעו"ד בוסקילה טיוטת הסכם. במכתב הנלווה צוין כי "הטיוטה מועברת במקביל למרשתי להערותיה" (המכתב נספח ב' ל-נ/1, הטיוטה נספח ג' ל-נ/1). ביום 31/10/13 העביר עו"ד בוסקילה את הערותיו לטיוטה ובו ביום השיב לו עו"ד הפלר, כי ביצע מספר שינויים וסיים את הודעתו בכתבו "מבחינת מרשתי אפשר לחתום בשני בבוקר או ברביעי בבוקר. מתי נוח לכם?" (נספח ב' ל-נ/1). משמע, עו"ד הפלר הציע לעו"ד בוסקילה להיפגש ולחתום על ההסכם בימים 4/11/13 או 6/11/13. בסופו של דבר, ולפי בקשת עו"ד בוסקילה, סיכמו הצדדים להיפגש במשרדו של עו"ד הפלר בחיפה, ביום 10/11/13. חשוב להדגיש, כי לבקשת עו"ד הפלר הועברו לו צילומי תעודת הזהות, עותקי ייפוי כוח ועו"ד הפלר אף רשם בהודעת דואר מיום 4/11/13 "רק עבור הסדר, מי מגיע לחתום, האבא או אתה. לפי ייפוי הכוח אני מבין האבא". עוד יצוין, כי בטיוטת ההסכם נקבע כי תמורת הזכויות בדירה תשלם התובעת לנתבעת סך של 1,160,000 ₪ (סעיף 2) בתנאים ובמועדים שנקבעו בטיוטה. כן נקבע מועד מסירה (סעיף 3), נקבעה התכולה שתימסר לתובעת (סעיף 4) ונקבעו כל הפרטים הדרושים להשלמת העסקה. 5. למרבה הפלא, ביום 4/11/13 פנה המתווך לנתבעת והודיע לה כי הרוכשים, אשר ניהלו בעבר משא ומתן לרכישת הדירה, שבו אליו כי הם מעוניינים לרכוש את הדירה במחיר שהתבקש בעבר -1,300,000 ₪ (סעיף 16 ל-נ/1). 6. ביום 5/11/13 נפגשה הנתבעת עם הרוכשים ובו ביום נחתם עמם הסכם, לפיו תימכר הדירה לרוכשים תמורת הסך של 1,300,000 ₪ (ההסכם סומן כנספח ז' ל-נ/1). לאחר החתימה התקשרה הנתבעת למר אוליאל והודיעה לו כי הדירה נמכרה וביטלה את הפגישה שנועדה לחתימה. ביום 6/11/13 נרשמה בלשכת המקרקעין הערת אזהרה לטובת הרוכשים. ההליכים 7. ביום 6/11/13, כלומר יום לאחר שנודע לתובעת על מכירת הדירה לרוכשים, הגישה התובעת בקשה למתן צו מניעה זמני האוסר על הנתבעת לבצע כל עסקה בדירה. באותו יום ניתן צו ארעי ונקבע דיון במעמד הצדדים. כתב התביעה הוגש ביום 10/11/13. בתביעה עתרה התובעת למתן צו לאכיפת ההסכם עם הנתבעת ולחלופין, עתרה לחייב הנתבעת בפיצויים. 8. בדיון שנערך ביום 18/11/13, ולאחר שהוברר כי העסקה עם הרוכשים הושלמה ונרשמה לטובתם הערת אזהרה, הוריתי על צירוף הרוכשים כצד להליך. בקשה מתוקנת הוגשה ביום 21/11/13. 9. מתברר כי הרוכשים, שאינם תושבי ישראל, עזבו את הארץ לאחר החתימה ואינם מתכוונים לשוב אלא בעוד מספר חודשים. בנסיבות אלו, לא הצליחה התובעת לבצע מסירה כדין של התביעה והבקשה המתוקנת לרוכשים. עו"ד בן נון, שייצג את הרוכשים בעסקת הרכישה הודיע לבית המשפט כי אינו מחזיק בייפוי כוח לייצגם בהליך הנוכחי. כן הודיע, בכתב ובעל-פה, כי טרם החתימה לא נמסרה לו או לרוכשים כי בין הנתבעת לתובעת נוהל משא ומתן כלשהו או כי הושגו הסכמות ביניהן. 10. בדיון שנערך ביום 27/11/13, הושגה הסכמה בין הצדדים לפיה התביעה לאכיפת ההסכם תימחק. בהתאם, הוסכם גם על ביטול הצו הארעי שניתן. התובעת הודיעה כי הינה מסתפקת בתביעה לפיצויי קיום כנגד הנתבעת. כן הוסכם כי ההכרעה בתיק תינתן על פי המסמכים והתצהירים שהוגשו במסגרת הבקשה לצו זמני. המצהירים נחקרו ובאי כוח הצדדים סיכמו טענותיהם. לפיכך, נמחקו הטענות לאכיפה ופסק דין זה יתייחס רק לתביעה לפיצויי קיום. הכרעה 11. תביעת התובעת הנה לפיצויי קיום בגין פרישה ממשא ומתן בחוסר תום לב. נקדים מספר הערות על המסגרת המשפטית לדיון. התקשרות חוזית בין צדדים הנה פרי של רצון משותף. רק כאשר שני הצדדים להסכם מגבשים רצון להתקשר בהסכם המסוים שביניהם נכרת חוזה (ראו ע"א 474/80 גרובר נ' תל יוסף, פ"ד לה(4) 45 (1981)). ציינתי בדרך כלל, שכן ישנם מצבים, שאין צורך להרחיב את הדיון בהם, שבהם הדין כופה על צד להתקשר בהסכם - בדרך כלל בחוזים צרכניים וכדומה (ראו ע"א 825/88 ארגון שחקני הכדורגל בישראל - עמותה נ' ההתאחדות לכדורגל בישראל, פ"ד מה(5) 89 (1991)). להבטחת העיקרון ולפיו חוזה נכרת רק על בסיס רצון משותף של הצדדים, נקבע כי דרושים שני רכיבים לכריתת הסכם - גמירות דעת ומסוימות (ראו ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ (בפירוק) פ"ד לג(2) 281, 283 (1979); ע"א 579/83 זוננשטיין נ' אחים גבסו בע"מ, פ"ד מב(2) 278 (1988)). 12. יסוד גמירות הדעת משמעו גיבוש רצונם של הצדדים להתקשר בחוזה מחייב. גמירות הדעת צריכה להיות מכוונת להתקשרות עם צד מסוים בהסכם מוגדר (ע"א 702/89 אליהו חברה לביטוח בע"מ נ' נועם אורים, פ"ד מה(2) 811, 819 (1991)). המבחן להתקיימותה הינו מבחן אובייקטיבי, דהיינו הביטוי החיצוני אשר נותן בעל דין לרצונו להתקשר בחוזה (ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן, פ"ד נ(5) 820, 831 (1997); ע"א 3102/95 כהן נ' כהן, פ"ד מט(5) 739, 743 (1996); ע"א 342/89 ג.ז. רכסים בע"מ נ' גרופר, פ"ד מו(2) 724, 736 (1992); גבריאלה שלו דיני חוזים - החלק הכללי לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 173 (2005); דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 156 (1991)). 13. עניינו של היסוד השני, המסוימות, הינו הסכמה על הפרטים המהותיים והחיוניים של העסקה. בע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673 (1998) אף צוין בעניין זה, כי: הדרישה אינה שהפירוט בחוזה יהיה כליל השלמות, אלא די בכך שיהיה ניתן ללמוד ממנו על מהותה ותחומה של העיסקה (ע"א 440/75 זנדבנק ואח' נ' מלכה (מלי) דנציגר ואח' [9]) ושייכלל בו כל פרט אשר בלעדיו לא ניתן לבצע את החוזה, גם אם הצדדים חפצים בכך (ע"א 701/87 הנ"ל [6]; ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ ואח' [10], בעמ' 296, וראו לעניין זה גם דויטש, במאמרו הנ"ל [28], בעמ' 339). 14. הפסיקה קבעה, כי בין התנאים הנדרשים ליצירת התקשרות מחייבת נכללים שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות מסים וכיוצ"ב, אם אין הוראה אחרת בחוק (ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291 (1974); ע"א 651/72 פסטרנק נ' חברת יוסף לוי פתח-תקוה בע"מ, פ"ד כח(1) 617, 620 (1974); ע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן, פ"ד לב(1) 146 (1977)). במהלך השנים רוככה דרישה זו, והפסיקה הכירה בהסכמים גם כאשר לא הופיעו בהם כל התנאים החיוניים לעסקה, וזאת נוכח האפשרות להשלים פרטים אלה באמצעות הוראות חוק נורמטיביות, כל עוד אין משתמעת כוונה אחרת של הצדדים באשר לפרטים החסרים (ע"א 579/83 הנ"ל; ע"א 251/85 רוטמנש נ' ויניגר, פ"ד מא(3) 827, 831 (1987); ע"א 158/77 הנ"ל; ע"א 252/78 ברון נ' מנדיס טורס בע"מ, פ"ד לג(2) 437, 440-441 (1979); ע"א 2821/90 שומרוני נ' רוזנבלום, פ"ד מז(1) 201, 205 (1993)). 15. עוד נקבע כי בין יסוד גמירות הדעת לבין יסוד המסוימות קיימים קשרי גומלין: יסוד המסוימות אינו מנותק מיסוד גמירות-הדעת. קיימים קשרי גומלין בין שני יסודות אלה השלובים זה בזה, ומאפשרים ללמוד על דבר קיומו של האחד, מתוך בחינתו של האחר. כך, קיומה של מסוימות יש בה כדי להעיד, בדרך-כלל, על גמירות-הדעת של הצדדים להתקשר בהסכם (ע"א 701/87 ש' ביהם ואח' נ' חיים בן יוסף ואח' [6], בעמ' 8-9; ע"א 692/86, 693 יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת ואח'; גת ואח' נ' יעקב בוטקובסקי ושות' - חברה לייבוא ושיווק בע"מ [7], בעמ' 65; ע"א 1049/94 דור אנרגיה (1988) בע"מ נ' חמדן ואח' [8]; מ' דויטש "על מסוימות החוזה העסקי" [28]), ואילו קיומה של גמירות-דעת עשוי לאפשר, במקרים המתאימים, את הפעלתם של מנגנוני ההשלמה ליצירתה של המסוימות (ראו דויטש, במאמרו הנ"ל [28], בעמ' 338) (ע"א 3380/97 הנ"ל, בעמ' 682). 16. כאשר בוחנים עסקת מכר מקרקעין נדרש יסוד נוסף - יסוד צורני. סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 מורה כי "התחייבות לעשות עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב". דרישת הכתב הינה דרישה צורנית. מקובל לחשוב כי דרישת הכתב בסעיף 8 לחוק המקרקעין הינה דרישה מהותית ולא ראייתית (ראו גבריאלה שלו לעיל, בעמ' 281; פרידמן וכהן לעיל, כרך א' 389; ע"א 726/71 רוסמן את ק.ב.ק. שותפות רשומה נ' מנהלי עיזבון המנוח בידרמן, פ"ד כו(2) 781 (1972)). תפקידה של דרישת הצורה בחוזים שונים הינה למיין את התנהגויות הצדדים ולמתוח קו ברור בין פעולות משפטיות לבין פעולות אחרות (ראו פרידמן וכהן הנ"ל, עמ' 390). בחוזי מכר במקרקעין עונה דרישת הכתב על הצורך לתחם באופן ברור בין השלב הטרום חוזי - שלב המשא ומתן - לבין שלב ההתקשרות (ראו מ' גלברד "דרישת הכתב בחוזים להעברת זכות במקרקעין על פי הצעת הקודקס האזרחי: בחינה ביקורתית" קריית המשפט כרך ו 231, 242 (תשס"ו)). בעסקאות מקרקעין נודעת חשיבות מיוחדת למעבר מהשלב הטרום חוזי לשלב ההתקשרות כדי להבטיח שבעסקאות שכאלו תובטח גמירות דעתם של הצדדים (ראו ע"א 726/71 הנ"ל, עמ' 789; ע"א 158/77 הנ"ל, עמ' 290; ע"א 701/87 ביהם נ' בן יוסף, פ"ד מד(1) 1, 10 (1989)). בתי המשפט הדגישו כי עסקת מכר מקרקעין, במיוחד כשזו נעשית על ידי אנשים פרטיים, הינה עסקה בעלת חשיבות רבה ומהווה בדרך כלל את העסקה הגדולה ביותר של הפרטים. ההנחה בבסיס דרישת הכתב הינה כי הקדשת הזמן הנדרש להכנות וחתימת מסמך שכזה, תבטיח את רצינות ההתחייבות ואת גיבושה הסופי של גמירות הדעת (ראו גם פרידמן וכהן הנ"ל, עמ' 391). 17. הגישה הדווקנית ולפיה ללא מילוי דרישת הכתב במלואה, דהיינו ללא פירוט כל הפרטים החיוניים להתקשרות על מסמך בכתב וחתימה על המסמך, יצרה קשיים לא מבוטלים עד כי "השכר שבהחמרה יצא בהפסד של ביטול עסקאות גם במקרים בהם הייתה כוונה ברורה וחד משמעית להתקשרות מחייבת" (ע"א 478/84 דובשני נ' חממי, פ"ד מא(2) 244, 248 (1987)). על כן נקבעו בפסיקה במשך השנים "פתרונות מוכרים" (ע"א 8234/09 שם טוב נ' פרץ (21/3/11)). 18. כדי להתגבר על החשש שמא יעשה שימוש בדרישת הכתב כדי להתחמק שלא כדין מהסכמים תקפים רוככה הדרישה במשך השנים (ע"א 986/93 קלמר נ' גיא, פ"ד נ(1) 185, 192 (1996)). בתחילה נקבע כי אין הכרח שהמסמך בכתב, הממלא את דרישת הצורה, יכלול את כל הפרטים המהותיים לעסקה וניתן להשלים את החסר במסגרת הוראות ההשלמה שבדיני החוזים (ראו למשל ע"א 158/77 הנ"ל). בהמשך נקבע גם כי ניתן למלא את דרישת הכתב מתוך העזרות במספר מסמכים, כך שגם אם כל אחד מהמסמכים שנערכו אינו מספיק לשם מילוי התנאים לכריתתו של הסכם, די בכך שכל הפרטים המהותיים וקיומה של גמירות הדעת תתברר משילובם של מסמכים שונים (ראה למשל ע"א 475/87 אהרונוב נ' אהרונוב, פ"ד מג(3) 165, 171 (1989); ע"א 380/88 טוקאן נ' אלנששיבי, פ"ד מה(5) 410 (1991)). בסופו של דבר קבעו בתי המשפט כי ניתן להתגבר על העדרו המוחלט של מסמך בכתב מכוח עקרון תום הלב. כך בע"א 579/83 הנ"ל (זוננשטיין), אומר השופט ברק (עמ' 289): "ניתן לומר, כי אפילו תתקבל גירסת המערערים, כי הגיעו לידי הסכם באשר לתנאי התשלום, אין בכך כדי להועיל, שכן הסכם זה ביניהם לא הועלה על הכתב, ועל-כן לא מתקיימות הדרישות של הוראת סעיף 8 לחוק המקרקעין. תשובתי לטענה זו הינה, כי החובה לנהל משא ומתן בתום-לב עשויה לעתים להתגבר על דרישת "הכתב", ואם הסיבה לאי-מציאותו של הכתב הינה חוסר תום-לב במשא ומתן, עשויות להיות נסיבות, שבהן יהא מקום להכיר בקיומו של החוזה גם בלא הכתב. תום-לב או כתב - תום-לב עדיף." ובע"א 986/93 הנ"ל, עמ' 197 הוא אומר: "הנה כי כן, לגבי דידי אין צמצום "פנימי" של דרישת הכתב בהתאם לשלבי הביצוע. התהליך הנורמאטיבי המתרחש הוא בצמצום "חיצוני" של דרישת הכתב, מכוחם של עקרונות משפטיים אשר בכוחם הנורמאטיבי - בהתנגשם עם דרישת הכתב - להביא לצמצום הדרישה. כמובן, השימוש בעיקרון "המלכותי" של תום-לב להגמשת דרישת "הכתב" צריך להיעשות בזהירות רבה. רק במקרים מיוחדים ויוצאי דופן יש מקום להיזקק לעקרון תום הלב כדי להתגבר על עקרון הכתב. המאפיין מצבים אלה הוא שעולה מהם "זעקת ההגינות" המצדיקה סטייה מעקרון הכתב. אין ליתן מראש רשימה סגורה של מצבים אלה. הם בוודאי משתנים על-פי נסיבות החיים". 19. אחד הכלים כדי להבטיח שחסר במסמך בכתב או חסר בחתימה על מסמך בכתב לא ישמשו להתחמק מהתחייבויות ולא יהוו מכשול למימוש עסקאות, הינו שימוש בעקרון תום הלב כדי להגביל את זכותו של צד לפרוש ממשא ומתן. משבחר אדם לנהל משא ומתן עם חברו לקראת כריתתו של הסכם, נוצרת בין הצדדים מערכת יחסים מיוחדת, מערכת המבוססת על אמון הדדי. אין זה המקום להרחיב את הדיון בסוגיה, אולם ראוי להזכיר כי דיני החוזים המודרניים נוטים אל עבר ההכרה בכך שתכליתם אינה רק מתן כלים למימוש רצון הצדדים, אלא גם הכרה במערכת יחסי האמון שנוצרת בין הצדדים. לעיתים ניתן לומר כי מרגע שהחלו הצדדים לנהל משא ומתן נוצרת מערכת יחסי אמון משולשת הכוללת את הצדדים ואת הציבור. דיני תום הלב מבטאים את ההכרה בצורך להגן על מערכות יחסי אמון אלו (ראו בהרחבה מאמרו של ע' בוקשפן "רעיון האמון הבין-אישי ומודל "משולש הציפיות" בדיני החוזים - דיני החוזה הפסול, דיני תום-הלב ודיני כריתת החוזה כמקרי-מבחן" ספר אור 397 (2013)). 20. יחסי האמון הנוצרים במהלך המשא ומתן מטילים על הצדדים לו חובות שונים, החל מחובת גילוי וכלה בהטלת מגבלות על זכות הפרישה (ראו גם ניתוח עקרונות תום הלב על פי הגישה הכלכלית למשפט, ע' בן שחר ו-י' פרוקצ'יה הגישה הכלכלית למשפט בעריכת א' פרוקצ'יה, עמ' 165 (2012)). כמובן שלא כל פרישה ממשא ומתן מהווה התנהגות בחוסר תום לב. בע"א 416/89 גל-אור נ' חברת כלל (ישראל) בע"מ, פ"ד מו(2) 177 (1992), אומר השופט מצא (פסקה 14): "הכלל הוא, כידוע, שלכל צד למשא ומתן עומדת הזכות העקרונית לפרוש ממנו בכל עת. אך גם פרישה ממשא ומתן צריך שתיעשה בתום-לב; ו"המגבלה העיקרית, אולי היחידה, לזכות הפרישה נובעת מעקרון תום-הלב" (פרופ' שלו, בספרה הנ"ל, בעמ' 50). פרישה ממשא ומתן, שאיננה מודרכת על-ידי שיקולים ענייניים, הנובעים ממהות העיסקה, מהתפתחות המשא ומתן ומעמדות הצדדים לו, חשודה כנגועה בהיעדר תום-לב (הגם שלא תמיד הינה, בהכרח, כזאת: ע"א 251/84 [6], בעמ' 467)". 21. הקביעה שפרישה ממשא ומתן מהווה התנהגות חסרת תום לב תלויה בנסיבות העניין. ככל שהמשא ומתן התקדם, ככל שהצדדים קרובים יותר לסיומו, כך יוטלו חובות מוגברים יותר על המבקש לפרוש ולהיפך. גם טיבו של העניין ישפיע על ההחלטה. במשא ומתן לכריתת הסכם ייחודי, תהיה ציפייה גדולה יותר שנימוקי הפרישה יהיו ענייניים ויוטלו מגבלות נוקשות יותר על הפרישה מאשר בחוזה בעניין רווי תחרות. כמובן שההכרעה מותנית גם בעובדותיו של כל מקרה. אם צד למשא ומתן העמיד את חברו על ניהול משא ומתן מקביל, או על שיקולים שעשויים להביאו לפרישה מהמשא ומתן, כך תהא נטייה להסיק כי לא נפל פגם בפרישתו מהמשא ומתן. גם האמירות שהוחלפו בין הצדדים במהלך המשא ומתן ישפיעו על ההכרעה; כך למשל אמירות כמו "העניין סגור", "מברוכ", "אני מבטיח" וכדומה, שנאמרו לפני הפרישה, יצדיקו קביעה שהפרישה נעשתה בחוסר תום לב (ראו פסק דיני בת.א. 8054-06-09 קמפאניה נ' חוא (26/3/2010)). כך גם לגבי חתימה על מסמכי לוואי, כמו חתימה על מסמכים שיאפשרו לרוכש לקבל מימון לרכישה, חתימה על ייפוי כוח שיידרשו למימוש העסקה ועוד יצביעו על כך שפרישה מהמשא ומתן לאחר מכן תחשב כחסרת תום לב. אלו רק דוגמאות שממחישות עד כמה ההכרעה בשאלה האם פרישה ממשא ומתן נעשתה בחוסר תום לב חייבת להיות מעוגנת בעובדותיו המיוחדות של כל מקרה. 22. ולענייננו: במקרה הנוכחי נוהל בין הצדדים משא ומתן קצר ותכליתי. הוחלפו טיוטות וסוכמו כל פרטי העסקה. הנתבעת בחקירתה ציינה כי לא סוכמו מספר פרטים, כמו סילוק המשכנתא שרבצה על הדירה ופירוט התכולה שתיוותר (עמ' 9). עוד טענה, כי לא הייתה הסכמה על המחיר 1,160,000 ₪ (עמ' 10). לדבריה, היא שלחה מסרון לבא-כוחה, עו"ד הפלר, שבו היא מציינת כי הסכום אינו סופי. מסרון זה לא הוצג לעיון. 23. מעיון בהתכתבות שבין הצדדים עולה תמונה אחרת. התמורה לא הייתה שנויה במחלוקת. בטיוטה שהעביר בא-כוח הנתבעת מצוין הסכום של 1,160,000 ₪. הטיוטה הועברה לעו"ד בוסקילה שהעביר הערותיו. ביום 31/10/13 הודיע עו"ד הפלר כי הוא מעביר טיוטה מתוקנת והוסיף "מבחינת מרשתי אפשר לחתום בשני בבוקר [...]". ההודעה כי אפשר לחתום מלמדת על השלמת המשא ומתן או לפחות השגת הסכמה על כל הפרטים החיוניים. לא נאמר 'מרשתי מוכנה להיפגש לנהל משא ומתן' וכדומה. יתרה מזו, מהתכתובת ברור היה כי יתכן ורק עו"ד בוסקילה יגיע לחתום בשם מרשתו ומכאן שהיה ברור כי אין עוד נושאים למשא ומתן (ראו הודעת דוא"ל של עו"ד הפלר מיום 3/11/13). גם הזמן שהוקדש לפגישה מעיד כי הכוונה הנה לחתום על מסמכי העסקה ולא לנהל משא ומתן. הפגישה נקבעה לשעה 11:30 ועו"ד הפלר הציע להקדימה כדי שהנתבעת תוכל להגיע לבית הספר בו היא מלמדת. לעדותה, היא מתחילה ללמד בשעה 12:00 (עמ' 11). לא מצאתי בכל המסמכים שום הערה המצביעה כי פרטי העסקה לא סוכמו. רק בהודעת הדוא"ל מיום 29/10/13 מודיע עו"ד הפלר כי הוא מעביר את הטיוטה גם להערת מרשתו. על כך לא חזר בהמשך. ניתן להניח כי העברת הטיוטה המתוקנת כעבור יומיים משמעה, כי זו כוללת גם את כל הערות הנתבעת. גם הטענה כי היה צריך להסדיר את סילוק השעבוד שרבץ על הדירה לטובת הבנק נראית תמוהה, שהרי בטיוטת ההסכם שהעביר עו"ד הפלר נרשם מפורשות כי "המוכר מצהיר כי הדירה נקיה מכל חוב ו/או שעבוד ו/או משכון ו/או משכנתא [...]". יתכן שהדבר נשמט מבאי-כוח הצדדים, אולם הסרת המשכנתא לא הייתה אמורה להערים קשיים, שכן מקובל כי בטרם השלמת התמורה, מועבר סכום מתאים לסילוק המשכנתא וכך גם הוסכם בסופו של יום בחוזה שנחתם עם הרוכשים. התכולה גם היא הייתה מוסכמת, כאמור בסעיף 4 לטיוטה וגם אם הנתבעת רצתה לנהל משא ומתן על תכולה נוספת אין בכך לפגום בתקפן של ההסכמות שהושגו לגבי התכולה שפורטה בהסכם. כך או כך, ברור כי הנתבעת ובא-כוחה יצרו אצל התובעת ואביה מצג כי כל הפרטים סוכמו וכי לא נותר כל נושא למשא ומתן. מועד החתימה נקבע ונוצרה אצל הצדדים ציפייה כי במועד זה ייחתמו המסמכים והעסקה תצא לפועל. מר אוליאל אף סיפר שפנה לבנק כדי לפדות כספים שישמשו לתשלום הראשון (עמ' 7). 24. מהעדויות מסתבר, כי הנתבעת החליטה לפרוש מהמשא ומתן רק בשל כך שקיבלה הצעה טובה יותר מהרוכשים. הנתבעת לא טרחה להודיע על כך לתובעת (עמ' 9) ואפילו לרוכשים לא טרחה לספר כי נוהל משא ומתן עם התובעת וכי הושגה עמה הסכמה (עמ' 5). ניהול משא ומתן במקביל עם מציעים שונים אינו פסול לכשעצמו, שהרי כל מוכר נכס רשאי למקסם את הרווחים ולבחור בהצעה הטובה בעיניו. עם זאת, מוכר שעושה כן, צריך להעמיד את המציעים על כך שהוא מנהל משא ומתן מקביל או לכל הפחות כי הוא אינו מתחייב שלא לעשות כן (ראו ה"פ (מחוזי מר') 10105-08-09 רשת דובדבן - רשת מרגלית נ' קלמן (15/3/10)). בנסיבות מקרה זה ראינו שהנתבעת יצרה מצג כי אינה מנהלת משא ומתן נוסף וכי העסקה עם התובעת מסוכמת. לפיכך, פרישה ממשא ומתן בשלב זה, מבלי להודיע לתובעת על ההצעה החלופית ומבלי לאפשר לה לשפר הצעתה או לנקוט בכל פעולה אחרת, מהווה פרישה ממשא ומתן שלא בתום לב. הסעד 25. התובעת מבקשת כאמור פיצויי קיום, דהיינו פיצויים שיעמידו אותה במצב שבו הייתה אילו ההסכם היה נחתם. לגרסת התובעת, משמעות הדבר הנה כי יש לפצותה בגין מלוא ההפרש שבין המחיר אותו הסכימה לשלם- 1,160,000 ₪, למחיר שהתקבל מהרוכשים- 1,300,000 ₪, שכן מחיר זה משקף את שווי הדירה ואת פוטנציאל הרווח שהיה לה. 26. סעיף 12(ב) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 קובע: "צד שלא נהג בדרך מקובלת ולא בתום-לב חייב לצד השני פיצויים בעד הנזק שנגרם לו עקב המשא ומתן או עקב כריתת החוזה, והוראות סעיפים 10, 13 ו-14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, יחולו בשינויים המחוייבים". לשונו של הסעיף מצביעה לכאורה כי הפיצויים שישולמו לנפגע יהיו רק פיצויי הסתמכות, שכן רק אלו הינם בבחינת נזק. כך אף נפסק במשך שנים רבות בבתי המשפט (ראו ע"א 800/75 קוט נ' ארגון הדיירים במרכז המסחרי רמת-יוסף בת ים, פ"ד לא(3) 813 (1977)). בע"א 6370/00 קל בניין בע"מ נ'. ע.ר.מ. רעננה לבנייה והשכרה בע"מ, פ"ד נו(3) 289 (2002) נפסק לראשונה כי ייתכנו מצבים חריגים בהם יזכה הנפגע מניהול משא ומתן שלא בתום לב גם בפיצויי קיום (פיצויים חיוביים). השופט ברק אומר באותו עניין (פסקה 18): "הנה-כי-כן, במצב הדברים הרגיל התרופה בגין הפרת החובה לנהל משא ומתן לקראת כריתתו של חוזה בתום-לב היא בפיצוי על הנזק שנגרם לנפגע מעצם הכניסה למשא ולמתן ("פיצויים שליליים"; "פיצויי הסתמכות"). עם זאת ישנם מקרים חריגים שבהם זכאי הנפגע לפיצויים בגין הנזק שנגרם לו בכך שההסכם שעמדו לכרות לא נכרת ולא הוגשם ("פיצויים חיוביים"; "פיצויי קיום"). המאפיין מצבים מיוחדים אלה הוא שהמשא והמתן הבשיל, למעשה, לכדי חוזה, ורק ההתנהגות חסרת תום-הלב מנעה את שכלולו. על-כן אין לומר כי סעיף 12(ב) לחוק מוגבל אך ל"פיצויים השליליים", כשם שאין לומר שכל הפיצויים הנפסקים על-פיו הם אך "פיצויים חיוביים". הכול תלוי בנסיבותיו המיוחדות של המקרה תוך התחשבות במידת חוסר תום-הלב, בציפיות של הצדדים, בשלב שבו מצוי המשא והמתן ובנתונים אחרים העשויים להיות רלוונטיים". (ראו גם ע"א 10385/02 מכנס נ' ריג'נט השקעות בע"מ, פ"ד נח(2) 53, 57 (2003); ע"א 8144/00 עלריג נכסים (1987) בע"מ נ' ברנדר, פ"ד נז(1) 158 (2002)). 27. בענייננו המשא ומתן כמעט והבשיל, ופרט לחתימה כל הפרטים סוכמו והועלו על הכתב בטיוטות. זהו אחד מאותם מקרים חריגים שבהם ראוי לשקול פיצויי קיום ולא להסתפק בפיצויי הסתמכות. 28. הקביעה כי התובעת זכאית לפיצויי קיום אינה מחייבת את המסקנה כי היא זכאית למלוא ההפרש שבין המחיר שבו הייתה אמורה לרכוש את הדירה למחיר ששולם בסופו של יום על ידי הרוכשים. ההנחה כי הפרש זה מהווה פיצויי קיום מבוססת על כך שאם התובעת הייתה רוכשת את הדירה היא הייתה יכולה למכור אותה באותו מחיר שבו נרכשה על ידי הרוכשים, אלא שזוהי הנחה שאינה מבוססת די. היא מתעלמת מהעובדה כי העסקה עם הרוכשים הייתה ייחודית. מדובר בתושבי חוץ הזקוקים לדירה לצורך מגורים מספר חודשים בשנה, בעת שהרוכש מקבל טיפול בבית חולים רמב"ם הסמוך (עמ' 2). העסקה אינה משקפת בהכרח שווי שוק אמיתי של הדירה. יתרה מזו, הרוכשים עמדו על ביצוע העסקה בזמן קצר, ביום 5/11/13, שכן הם שבו לרוסיה למחרת היום. התובעת לא יכולה לשכנע כי גם אם הייתה רוכשת את הדירה ביום 10/11/13, כפי שנקבע, הייתה מצליחה למכור במחיר הגבוה לרוכשים או לכל גורם אחר. עוד נזכיר, כי לרכישת דירה ומכירתה ישנן עלויות רבות, החל מתשלומי מס רכישה ואולי שבח, תשלומי אגרות, תשלומי שכר טרחה וכדומה. לא הוצג כל חישוב של עלויות אלו שאותן יש להפחית מהמחיר הצפוי כדי לברר את הרווח שנמנע מהתובעת. 29. בנסיבות אלו, נראה לי נכון לקבוע את פיצויי הקיום על דרך האומדנה. על כן, אני קובע שהתובעת זכאית לפיצויי קיום בסך של 70,000 ₪ בלבד. סוף דבר 30. בשים לב לכל האמור, אני מחייב את הנתבעת לשלם לתובעת את הסך של 70,000 ₪. כמו כן, תשלם הנתבעת לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עורכי דין בסך של 5,000 ₪. כל הסכומים יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל. תום לבתום לב במשא ומתןמכירת זכויותמקרקעיןפרישהפיצוייםמשא ומתןזכויות במקרקעין