המרצת פתיחה לאכוף חתימה על הסכמים למימוש אופציות

המרצת פתיחה לאכוף חתימה על הסכמים למימוש אופציות

שנחתמו בין הצדדים. עסקינן במקרקעין המצויים בכרכור והידועים כגוש 10078 והחלקות הרלוונטיות לדיון כאן הינן חלקות 2 ו – 5.

במסגרת זו עתרה המבקשת גם להורות למשיב 2, עו"ד שרקון, אשר משמש נאמן לכספי הרוכשים של המבקשת, להימנע מלבצע כל פעולה בכספי הרוכשים שהוא מחזיק בנאמנות.

2. במקביל, הגישה המבקשת גם בקשה לצו מניעה זמני שיאסור על המשיבה ביצוע כל פעולה בכל חלק במקרקעין נשוא הסכמי האופציה ובכלל זה תימנע המשיבה מלמכור, להשכיר, להעביר, לתת, להחכיר לשעבד או למשכן וכן תמנע מכל דיספוזיציה במקרקעין ומכל שינוי במצב הקיים, לרבות הרישום בלשכת רישום המקרקעין או בכל רשות אחרת.

3. עם הגשת הבקשה ולאור האמור בה ניתן צו מניעה ארעי במעמד צד אחד ובמקביל התבקשו המשיבים למסור עמדתם והתקיים דיון.

עו"ד שרקון הודיע שיכבד כל החלטה של בית המשפט.

4. המשיבה מתנגדת לבקשה והצדדים לא הצליחו להגיע לידי הסדר כל שהוא ביניהם ומכאן הצורך במתן החלטה בבקשה.

5. מטעם המבקשת הוגש תצהירו של מר רן מילר שמשמש כמנהל במבקשת.

מטעם המשיבה הוגש תצהיר של הבעלים והמנהל של המשיבה, ד"ר ברון.

טענות המבקשת

6. המבקשת טוענת כי הוכיחה בראיות לכאורה שסיכויי התביעה טובים ודי בכך לצורך מתן צו מניעה זמני.

לטענתה האופציות לא פקעו ומכאן שהיה על המשיבה לחתום על הסכמי מימוש האופציות בחלקות שנותרו, כפי שעשתה בנוגע ליתר החלקות. בבסיס טענתה זו עומדת הטענה כי הצדדים לא הקפידו על מועדי האופציות ואלה הוארכו על דרך הסכמות שבעל פה ועל דרך התנהגות. כך גם שונו לעיתים שיעורי המימוש מתוך החלקות, שלגביהם ניתנה הודעה מפעם לפעם, ובמצבים אלו הקפידו הצדדים לחתום על תוספות להסכם.

חיזוק לטענה זו מבקשת המבקשת ללמוד מתוך מסמך שנכתב על ידי ד"ר ברון במ/1, שממנו עולה כי האופציה הייתה תקפה עד ליום 25.12.13.

עוד היא טוענת בהקשר זה כי המועד הקובע למימוש היה מועד מתן ההודעה ולא המועד שנקבע לחתימה בפועל על הסכמי המימוש. ההודעה ניתנה תמיד עובר למועד פקיעת האופציה ועל כן לא הייתה כל בהילות בחתימה הפורמלית על הסכמי המימוש והן נקבעו בהתאם לנוחות הצדדים.

7. באשר למאזן הנוחות טוענת המבקשת כי הוא נוטה במובהק לטובתה. זאת בעיקר כאשר עסקינן בהסכמי מכר מקרקעין שאם לא יינתן צו שישמר את המצב הקיים, תישמט הקרקע מתחת לתביעה, והמבקשת והרוכשים לא יוכלו לממש את זכויותיהם אם יזכו בתביעה.

למול הפגיעה הממשית במבקשת וברוכשים לא ייגרם נזק למשיבה, ולכל היותר נזק מזערי, שכן ד"ר ברון בחקירתו הודה כי אין בכוונתו למכור את המקרקעין לאיש והוא מבקש להותיר אותם בידיו בשלב זה.

טענות המשיבה

8. המשיבה טוענת כי המבקשת לא הצליחה להוכיח, ולו בראיות לכאורה, כי ניתנה הסכמה בנוגע לחלקות 2 ו – 5 בהן עסקינן, לסטות מן ההסכמים החתומים, מבלי שהדבר גובה בנספח חתום על ידי הצדדים. מכאן שלא הוכחו ולו לכאורה סיכויי התביעה.

לטענת המשיבה היא לא נתנה הסכמתה לסטייה מאותם הסכמים אלא אם השינוי עוגן בתוספת שנחתמה על ידי שני הצדדים.

האופציה ביחס לחלקה 5 פקעה כבר ביום 1.12.13 והתוספת להסכם ביחס לחלקה זו אינה אלא טיוטה לא חתומה, כפי שאף אישר העד מטעם המבקשת, ומשכך נעדרת כל תוקף.

באשר לחלקה 2 נחתמה בין הצדדים תוספת ביום 29.10.13 ועל פיה הייתה המבקשת רשאית לממש את יתרת החלקה עד ליום 31.12.13 ובלבד ששטח המימוש לא יפחת מ – 3,400 מ"ר. אלא שהמבקשת ביקשה לממש שטח קטן מזה שעליו הוסכם בתוספת (סה"כ 1,680 מ"ר) ועל כן לא הסכימה המשיבה לחתום על ההסכם שהונח בפניה ביום 26.12.13. גם ביום 31.12.13 ביקשה המבקשת לממש רק את אותו חלק מן החלקה שלגביו לא נחתמה תוספת בשל חוסר הסכמה מצד המשיבה. מכאן שאף במועד הנדחה הנטען על ידי המבקשת, היא לא עמדה בהסכם והאופציה פקעה ביחס לחלקה 2.

לחיזוק הטענה כי המשיבה עמדה על כך שכל סטייה מההסכמים הכתובים תיעשה בכתב, היא מביאה את התוספת שנגעה לחלקה 4 ואשר נחתמה באותו מועד של 26.12.13, דבר שלא קרה ביחס לחלקה 5.

9. המשיבה דוחה את הניסיון ללמוד מאותו מסמך במ/1 על הארכת תקופת האופציה וסומכת על הסברו של ד"ר ברון בחקירתו כי הוא ביקש לתזכר את המבקשת בדבר זכויותיו לקבלת כספים מכוח הסכמי האופציה ולקבל את עמדתה לדרישותיו, וזאת עוד ביום 3.12.13. היא מפנה להסכמי האופציה מכוחם אם לא מומשה האופציה - זכאית המשיבה לתשלום של 5% מהסכום עליו הוסכם לגבי כל חלקה.

10. באשר למאזן הנוחות טוענת המשיבה כי לאחר הדיון גילתה המבקשת דעתה כי יש לה אפשרות להעביר את הרוכשים שלה לחלקות סמוכות אחרות. זאת נלמד מתוך בקשתה לצמצם את תחולת והיקף צו המניעה, שהוגשה במסגרת בקשה מס' 8, ואשר בה התבקש בית המשפט לבטל את צו המניעה שניתן על ידו לנאמן על כספי הרוכשים, עו"ד שרקון. הבקשה הוגשה בנוגע לחמישה מתוך הרוכשים, אשר רכשו 7 מגרשים מתוך 19 המגרשים שבחלקות נשוא הדיון. כך גם עולה כי למבקשת הסכמי אופציה גם בקרקעות סמוכות עם בעלי הקרקעות.

מכאן מבקשת המשיבה ללמוד כי למבקשת פתרונות חלופיים לרוכשים בחלקות סמוכות. פתרון שיהיה בו כדי למנוע נזק לרוכשים.

מנגד, הותרת הצו הארעי על כנו יש בו פגיעה קשה בזכות הקניינית של המשיבה במקרקעין שבבעלותה. המשיבה מצביעה על כי הותרת הצו במשך מספר שנים עד לסיום ההתדיינות בין הצדדים עלולה לגרום לה נזק. זאת אם בינתיים תאושר התוכנית שהוגשה לוועדה המקומית להפשרת המתחם, ובידה של המשיבה לא תהיה האפשרות למכור את הקרקעות עד לסיום ההליכים. הנזק יכול להסתכם במיליוני שקלים.




דיון

11. לאחר שעברתי על התצהירים התומכים בבקשה ובתגובה, על חקירת המצהירים בפניי וכן על המסמכים שצורפו לבקשה ולתגובה באתי לכלל מסקנה כי יש להורות על ביטול הצו הארעי שניתן בשעתו במעמד צד אחד.

סיכויי התביעה

12. אין חולק כי המבקשת לא עמדה במועדי הסכמי האופציה כלשונם. טענתה היא כי הצדדים לא הקפידו על אותם מועדים. מנגד טוענת המשיבה כי ככל שהיה שינוי במועדים או בשיעור האופציה שלגביו נתבקש מימוש, הדבר נעשה בכתב.

13. בין הצדדים נחתמו במהלך השנים 2012-2013 מספר הסכמי אופציה ביחס לחמש חלקות שבבעלות המשיבה (נספח 1 לבקשה).

בהסכמים נקבע מנגנון המימוש לרבות תנאים למימוש חלקי ומספר הפעימות של המימוש החלקי. כן נקבעו שטחי המינימום למימוש החלקי ומועדי פקיעת האופציות, לרבות למימושים החלקיים. עוד קובעים ההסכמים את שיעור התשלום בגין מימושי האופציה ואת שיעור התשלום שעל המבקשת יהיה לשלם למשיבה, ככל שהאופציה לא תמומש בהתאם לתנאי ההסכמים.

14. בכל הסכמי האופציה נקבע במפורש כי הודעת המימוש ו/או המימוש החלקי ייעשו בכתב והן יימסרו למשיבה לא יאוחר מחלוף 3 ימי עסקים ממועד תום האופציה. הסכם המכר ייחתם לא יאוחר מ – 7 ימי עסקים לאחר מכן.

15. מתוך המסמכים שהוצגו עולה כי בעת שביקשה המבקשת לשנות את שיעור שטח המימוש החלקי מזה שנקבע בחוזי האופציה – נעשה הדבר בכתב.

כך למשל בכל הנוגע לחלקה 4 קבע הסכם האופציה המקורי מיום 12.9.13 כי שטח המימוש החלקי הראשון והשני יעמדו כל אחד על - 6,229.5 מ"ר מתוך 12,459 מ"ר שטח החלקה כולה. מועד המימוש של הפעימה הראשונה על פי הסכם זה היה 31.10.13. ביום 29.10.13 נחתמה תוספת ראשונה להסכם זה ועל פיו שונה שטח המימוש השני מ – 6,229.5 מ"ר ל – 5,739 מ"ר. משביקשו הצדדים לשוב ולשנות את שיעור המימוש השני ולהוסיף מימוש חלקי שלישי, ערכו הסכם בכתב ביום 26.12.13 (נספח ו' לתגובת המשיבה). בהתאם לאותו שינוי בשטחים והוספת מועד מימוש שלישי, שונה גם מועד פקיעת האופציה במימוש הסופי מ – 20.12.13 ל – 31.12.13.

הסכם אחרון שנחתם ביחס לחלקה 4 נחתם עובר למועד פקיעת הפעימה השלישית, שכן הוא נחתם ביום 26.12.13, ואזי נחתמה גם תוספת נוספת לאותו הסכם, חמישה ימים עובר לפקיעת האופציה ביחס לאותה חלקה. במסגרת אותה תוספת הוסכם על מימוש נוסף ואחרון לא יאוחר מיום 31.12.13. כלומר גם ההארכה הנוספת של האופציה לא עברה את המועד שעליו סוכם בתוספת הראשונה.

16 מתוך ההסכם ביחס לחלקה 2 עולה כי ההסכם המקורי אפשר שתי פעימות של מימוש כאשר כל פעימה מהווה מחצית מן השטח. מועד פקיעת המימוש הראשון היה 21.10.13 ומועד פקיעת האופציה כולה ביחס לחלקה 2 היה - 31.12.13. ביום 28.8.13 (היינו עובר למועד פקיעת המימוש החלקי הראשון) נחתמה תוספת ראשונה להסכם זה ועל פיה שינו הצדדים את שיעור השטח בפעימה הראשונה כך שהוא יעמוד על – 5,500 מ"ר. בו ביום נחתם גם הסכם המכר (נספח 2 לבקשה).

לאחר מכן ביום 29.10.13 נחתמה תוספת שנייה להסכם האופציה ביחס לחלקה 2 ועל פיה שונה גם שיעור השטח שימומש במימוש השני והוא יעמוד על 2,940 מ"ר ויתווסף מועד מימוש חלקי שלישי שיעמוד על היתרה בשיעור – 3,440 מ"ר.

גם שינוי זה נעשה עובר לפקיעת מועד מימוש האופציה ביחס להסכם המקורי. על פי אותה תוספת עמדה האופציה להשלים את מימוש חלקה 2 עד ליום 31.12.13.

17. מתוך תצהירו של מר מילר, מנהלה של המבקשת, עולה כי המבקשת ביקשה לממש רק 1,680 מ"ר מתוך יתרת 3,440 מ"ר שנותרו למימוש בפעימה השלישית והאחרונה בחלקה 2. זאת לקראת מועד שנקבע בין הצדדים לחתימה גם על הסכמי מכר הנוגעים ליתרת חלקה 16 וחלקה 4 (שכאמור לגביה נחתמה תוספת עובר למועד פקיעת האופציה כמפורט לעיל בסעיף 15).

18. משמע, נכון ליום 31.12.13 לא עמדה המבקשת בהוראת התוספת להסכם שנחתמה בשעתה, שכן מחד גיסא לא קיבלה הסכמת המשיבה, מבעוד יום, לשוב ולשנות את שיעור המימוש של יתרת חלקה 2, ומאידך גיסא לא היה בידה לעמוד בתנאי התוספת להסכם ביחס ליתרת השטח כולו, היינו 3,440 מ"ר.

עניין זה נלמד מהעדרה של תוספת נוספת חתומה על ידי הצדדים וכן מתוך המיילים שצורפו כנספח 5 לבקשה ומהם עולה כי מקום שהמבקשת ביקשה לערוך שינויים היא שלחה בקשה ברוח זו במייל עובר למועד פקיעת האופציה. המבקשת לא הראתה אפילו בקשה במייל הנוגעת להיערכות לקראת חתימה על התוספת והסכם המכר ביחס לחלקה 2 לאחר אותו מועד של 26.12.13 שבו לטענתה סוכם כי מועד החתימה יידחה.

כן ניתן ללמוד על הדרישה להודעה על שינוי וקבלת הסכמה עובר למועד פקיעת האופציות גם מנספח ב' לתגובת המשיבה לבקשה. במייל מיום 8.1.14 מציין ב"כ המשיבה כך: "..אבקש להדגיש ולהבהיר כי הפגישה אשר תתקיים ביום ה', הינה פגישה אשר מטרתה לנסות ולבקש ממרשי להאריך ו/או לחתום על חוזה אופציה חדש ביחס לחלקות שטרם מומשו, ואשר האופציה פקעה לגביהם, ולרבות בחלקות 2 ו – 5."

19. מכאן שהמבקשת לא הצליחה להראות כל רישום שהוא שיש בו כדי לתמוך בטענתה בעל פה כי ניתנה הסכמת המשיבה להארכת האופציה גם ביחס לחלקה 2 עובר לפקיעתה.

20. בכל הנוגע לחלקה 5 – נחתם הסכם האופציה המקורי ביום 29.10.13 ועל פיו ניתנה למבקשת האפשרות לממש את רכישת שטח החלקה בשתי פעימות כל פעימה בת 6,288 מ"ר שמהווה כל אחת מחצית מן השטח. האופציה למימוש הפעימה הראשונה ניתנה עד ליום 1.12.13 ואילו האופציה למימוש המחצית הנוספת עמדה עד ליום 20.12.13.

המבקשת לא הציגה כל תוספת חתומה ואף לא בקשה לשינוי שטח המימוש או הארכת מועד האופציה ביחס לחלקה 5. התכתובת הראשונה הנוגעת לחלקה זו נעשתה במייל מיום 28.10.13 שבו נשלחה טיוטת הסכם אופציה ביחס לחלקה זו. לא הוצגה כל תגובה לאותו המייל ואף לא כל תוספת להסכם האופציה שנחתמה בעקבות אותו מייל.

הפעם הבאה שבה עולה עניינה של חלקה 5 הינה במייל מיום 7.1.14 שבו מתבקשת הארכה של האופציה ביחס לחלקה 5.

עיון בטיוטת ההסכם שביקשה המבקשת לחתום ביחס לחלקה 5 מלמד כי מדובר רק במחצית מן השטח הגם ששיעור מימוש זה כבר היה צריך להתממש ביום 1.12.13 בהתאם להסכם שנחתם בין הצדדים, ואף לאחר המועד הסופי לפקיעת האופציה כולה ביחס לאותה חלקה ביום 20.12.13.

כך גם לא ניתן להתעלם מן העבודה שבמייל מיום 25.12.13, שבו ביקשה המבקשת לממש מספר חלקות, לא בא זכרה של חלקה 5 ואף לא אזכור על כוונה לקבל הארכה של האופציה. זאת הגם שהמבקשת כבר נמצאה לאחר מועד פקיעת האופציה כולה ביחס לחלקה זו.

21. מכאן שבכל הנוגע לחלקה 5 לא הראתה המבקשת כל תמיכה ולו לכאורה בטענתה כי ניתנה לה ארכה למימוש האופציה או כי הודיעה על כוונתה לבקש ארכה כאמור עובר לפקיעת האופציה.

22. אני ערה לכך שתוספת להסכם האופציה ביחס לחלקה 16 נחתמה לאחר פקיעת המועד בהתאם להסכם המקורי ביחס לחלקה זו. אלא שבנוגע לחלקה זו ניתנה הודעה על כוונה לממש את הפעימה הראשונה ונקבע מועד לחתימה עובר לפקיעת המועד הראשון בהתאם לחוזה המקורי. בהמשך הסכימו הצדדים כי מועד החתימה יידחה ושיעור המימוש בפעימה הראשונה יוגדל ובהתאמה יוקטן שיעור היתרה למימוש בפעימה השנייה.

משמע, בכל הנוגע לחלקה 16 היה דין ודברים בין הצדדים שבא לידי ביטוי בתוספת שנחתמה בסופו של יום. (ראה נספח 3 לבקשה). כל שנותר לממש מחלקה זו היה 1,681 מ"ר (מתוך 25,058 מ"ר שטח החלקה כולה).

מכאן שההתנהלות ביחס לחלקה 16 אינה יכולה ללמד על התנהלות הצדדים באשר ליתרת החלקות שבהן נחתמו תוספות להסכמי האופציה עובר לפקיעת המועד או לחילופין ישנה ראיה בכתב ולו בדמות תכתובת במייל שניתן אישור לשינוי המועד.

23. המבקשת מבקשת להסתמך על הפקס שסומן במ/1 שנכתב על ידי ד"ר ברון ביום 3.12.13.

24. גם אם תחילה סברתי כי יש ממש בטענת המבקשת הרי שעיון מעמיק במסמך מלמד כי אין בו כדי לתמוך בטענת המבקשת בדבר הארכת האופציות.

מדובר במסמך שנכתב ונשלח ב – 3.12.13, עובר למועד הסופי של פקיעת האופציות ביחס לחלקות כולן.

המסמך פותח כך: "היות ואנו קרובים לתאריך סיום האופציות לרכישת הקרקע בגוש 10078 אני מעביר לכם את התחשיב שלי לסכומי המימוש עד ולפני 25/12/13."

בהמשך מפרט ד"ר ברון ביחס לכל חלקה וחלקה את שיעור השטח שמומש וכמה נותר למימוש וכן את שווי המימוש שנותר.

בסופה של אותה רשימה נכתב: "כל שטח שלגביו לא יתבצע מימוש וישולם בגינו 70% לא יאוחר מאשר 25/12/13 – ייחשב כאופציה שלא מומשה."

25. ממסמך זה נלמד כי עוד ביום 3.12.13 קיבלה המבקשת תזכורת בדבר עמדתה של המשיבה באשר למועד תום תקופת האופציה וכי היא עומדת על המימוש עובר לאותו מועד. גם מר מילר בחקירתו התייחס למסמך זה כמסמך בעל משמעות וביקש ללמוד ממנו על הסכמה בין הצדדים להארכת מועדים, כך לדבריו בעמ' 5 לפרוטוקול:

"ש: אתה יכול להראות לי הודעה לגבי חלקה 5 שהייתה לפני ה – 1.12.13.
ת: אני לא יכול להראות הודעה כזו בכתב, למעט אותו פקס ששלח ד"ר ברון מתאריך 3.12."

ד"ר ברון עומת עם מסמך זה בחקירתו האם לא ניתן ללמוד ממנו שחרף העובדה שעל פי ההסכם ביחס לחלקה 5 מועד פקיעת האופציה היה 1.12.13, הסכים ד"ר ברון להארכה עד לסוף החודש. תשובתו של ד"ר ברון הייתה כי המכתב נשלח כבר ב – 3.12.13 כדי לאפשר למבקשת לבדוק ולהגיב לרישומים שמצויים אצל המשיבה לרבות באשר לתשלומים שהמשיבה זכאית להם מכוח החוזים מקום שהאופציה לא מומשה. לעניין זה ראה דבריו בעמ' 8-9 לפרוטוקול.

תשובתו זו מתיישבת עם התרשמותי הכוללת מעדותו ולפיה היה בדעתו לסיים את אותה מסכת הסכמי אופציה בסוף חודש דצמבר 2013 ומה שמומש או יוסכם כי ימומש ייחתם הסכם ועל היתרה יתבקש תשלום בהתאם לחוזים בגין האופציות שלא מומשו.

במסמך זה יש גם תימוכין לעמדתו של ד"ר ברון כי כל שינוי ייעשה בכתב ולא בעל פה.

כלומר לכל היותר ניתן ללמוד מהמסמך הזה כי האופציה הוארכה עד ליום 25.12.13, הא ותו לא.

26. לכך יש להוסיף את התרשמותי מעדויות העדים מטעם הצדדים בעת הדיון בבקשה.

27. מר מילר בעדותו לא נתן כל הסבר מניח את הדעת מדוע במועד של ה – 26.12.13 לא התבקשה הארכת מועד ביחס לחלקה 2 כפי שהדבר נעשה ביחס לחלקה 4. על פי תיאורו את אופן ההתנהלות בין הצדדים, נדרשה הכנה של מסמכים עובר להתכנסות לצורך חתימה, אם על הסכמי המכר ואם על התוספות להסכמים. זאת בעיקר על רקע אותו פקס ששלח ד"ר ברון.

בעדותו ניסה ליצור רושם שכל התוספות נחתמו בדיעבד הגם שכאמור התמונה שונה ומרביתן נחתמו עובר למועד פקיעת האופציה. כך למשל אפילו כאשר נשאל ביחס לתוספת שנחתמה ביחס לחלקה 4 ביום 26.12.13 השיב כי מדובר היה בחתימה בדיעבד. זאת כאשר במועד החתימה נותרו 5 ימים עד לפקיעת האופציה. ראה דבריו בעמ' 6-7 לפרוטוקול.

28. מנגד, מר ברון בעדותו לא ביקש ליפות את העובדות כך שיתאימו לטיעונו. הוא העיד כי לא תמיד עמד על הנהלים אבל תמיד עמד על כך שהדבר ייעשה בכתב. הוא הודה שהם השתדלו לשלב את הפגישות של המימוש עם שינויים בהסכמי האופציה כאשר בתחילת כל מפגש כזה היו נחתמים קודם כל אותם מסמכים על שינויים וזאת נעשה במעמד הבעלים של המבקשת, מר אורן קובי. לאחר מכן היה הוא יושב עם יתר הגורמים, ומר מילר מהמבקשת, לחתימה על יתרת המסמכים. הוא תיאר את אופי הפגישות כך שמר קובי היה תמיד דוחק שהוא ממהר לפגישה נוספת.

עדותו, כי בתחילה הייתה כוונה טובה בין הצדדים ועל כן לא עמד על כך שהשינוי בהסכם האופציה לגבי חלקה 16 נעשה באיחור של מספר ימים, מתיישבת עם ההיגיון ועם התרשמותי ממכלול עדותו. מדובר ביתרה קטנה של החלקה שטרם מומשה וזאת בשעה שעורך דינו שהה במילואים במועד פקיעת האופציה ועל כן לא ראה מניעה, לגבי אותו חלק קטן, לדחות במספר ימים את החתימה על הסכמי המימוש. ראה עדותו בעמ' 12 לפרוטוקול.

התרשמתי כי ד"ר ברון אינו איש מדון אלא אדם שמכבד התחייבויות ועמידה בלוחות זמנים. הוא היה נכון בתחילה למספר אורכות קצרות ולמספר שינויים בשטחים שימומשו, אך לא היה נכון להם יותר, כששינויים אלו הלכו ורבו.

29. ברוח זו מובן גם הסברו לאי הסכמתו לחתום על התוספת להסכם ביחס לחלקה 2 שבה נותרו 3,400 מ"ר ואילו המבקשת ביקשה לממש באותו מועד של 26.12.13 רק 1,681 מ"ר. המבקשת ביקשה ביחס לחלקה זו שיינתנו לה מספר פעימות נוספות מעבר לאלו עליהן הוסכם בהסכם המקורי, וזאת כל פעם . ד"ר ברון נעתר למבקשת בעניין זה אך לא היה מוכן לתת ארכות ללא גבול והודיע כי אינו מוכן למימוש החלקי. זאת כאמור עוד עובר למועד פקיעת האופציה. משביום 31.12.13 לא ביקשה המבקשת לממש את כל יתרת החלקה בהתאם לתוספת החתומה – סירב ד"ר ברון לחתום על אותו הסכם שנגע ל – 1,681 מ"ר בלבד.

30. אין בידי לקבל את טענת המבקשת שהוטחה בפני ד"ר ברון ולפיה אין בידו להציג אסמכתא בכתב לאי הסכמתו למימוש של 1,681 מ"ר מחלקה 2. ההיגיון אומר כי שינויים יש לעגן בכתב אך אם אין שינוי מוסכם - אזי אין מה לעגן בכתב שכן בהעדר הסכמה נותר ההסכם האחרון על כנו. במקרה זה נותר ההסכם המתייחס לפעימה אחרונה של 3,440 מ"ר על כנו.

31. מתוך מכלול המסמכים ומתוך העדויות נראה כי יש ממש בתחושה שביקש ד"ר ברון להעביר והיא שהמבקשת ביקשה להעמיד את המשיבה בפני עובדות מוגמרות וציפתה כי כל שינוי שתבקש לעשות בהתאם לנוחותה היא - ייענה.

מאותו מסמך מיום 3.12.13 (במ/1) ניתן להבין כי לא יינתנו יותר ארכות וכי המשיבה מכוונת לסיום המערכת החוזית עם המבקשת, אם על דרך חתימה על הסכמי המימוש עד ליום 25.12.13 ואם על דרך תשלום הסכומים שטרם שולמו בגין עצם העמדת האופציה בהתאם לאותם הסכמים מקוריים.

32. דנתי בטענות הצדדים בהרחבה כדי לבחון עד כמה סיכויי התביעה גבוהים. לאור כל דבריי שלעיל נראה כי סיכויי התביעה אינם גבוהים. כל טענות המבקשת הן טענות בעל פה כנגד מסמכים בכתב ולכאורה בשלב זה ניתנו הסברים משכנעים יותר מצד המשיבה לסירובה להארכת האופציות ביחס ליתרת החלקות נשוא הסכמי האופציה ובמקרה שבפניי ביחס לחלקות 2 ו – 5.

מאזן הנוחות

33. בבואי לדון במאזן הנוחות יש להביא בחשבון כי היעתרות לבקשה יש בה פגיעה בזכותה הקניינית של המשיבה, זכות יסוד שלא בנקל מתיר המשפט לפגוע בה.

מנגד יש להביא בחשבון כי אי היעתרות לבקשה יכול ויביא לשינוי מצב קיים אשר יסכל את האפשרות לקיום פסק הדין ככל שהתביעה תתקבל.

34. ב"כ המבקשת טוענים כי מדברי ד"ר ברון עצמו עולה כי הוא אינו מעוניין לעשות שימוש במקרקעין כעת ומכאן שלא ייגרם לו נזק אם ייוותר הצו הארעי על כנו עד לסיום הדיון בתביעה.

35. המשיבה מנגד סומכת את עיקר טיעונה על בקשת המבקשת לצמצם את תחולת הצו הארעי מאחר ומצאה קרקע אחרת לרוכשיה בחלקה סמוכה, ומכאן שלא הוכחה הטענה כי ייגרם לה נזק בלתי הפיך אם יבוטל הצו הארעי.

36. ביום 27.2.14 הגישה המבקשת בקשה לצמצום תחולתו של צו המניעה על חשבון הנאמנות שאצל המשיב 2. במסגרת הבקשה ציינה המבקשת כי ביחס לחמישה רוכשים שחתמו על חוזים לרכישת 7 מגרשים מתוך 19 המגרשים נשוא ההליך כאן, מצאה המבקשת פתרון חלופי ולפיו המבקשת מממשת אופציה על מקרקעין אחרים שאינם של המשיבה.

לשם ביצוע רישום הערות האזהרה לטובת רוכשים אלה הוגשה הבקשה להסיר את הצו על הכספים שהפקידו רוכשים אלה בידי הנאמן, עו"ד שרקון.

המבקשת ביקשה כי יותר לה לעשות שימוש בכספים שהפקידו רוכשים אלה מבלי שיהיה בכך כדי לפגוע בחלקו האחר של הצו הארעי שהוטל על המקרקעין של המשיבה.

37. המשיבה טענה כי אינה מתנגדת לצמצום תחולתו של הצו ובלבד שהוא יוסר במקביל מן החלק היחסי במקרקעין שבגינם מבוקש לשחרר כספים.

38. בתגובתה לעמדת המשיבה דחתה המבקשת את הפתרון שהוצע על ידי המשיבה בטענה כי הצו שנדרש למניעת העברת כספים שהופקדו אצל הנאמן היה סעד משני ונלווה "שאינו דרוש לצורך אכיפת ההסכמים בפועל מול המשיבה..". לטעמה אין קשר בין הדברים כלל וכלל.

39. ביום 9.3.14 הוריתי למבקשת להמציא תצהירים של כל הרוכשים הפוטנציאליים שאת כספם ביקשה המבקשת לשחרר מתחולת הצו הארעי. עד מועד כתיבת החלטתי זו לא הוגשו אותם תצהירים.

40. לא מצאתי לקבל עמדת המבקשת בעניין זה. הבקשה לצמצום תחולתו של הצו על כספי הנאמנות, מחייבת במקביל לשחרר מתכולתו של הצו הארעי גם חלק יחסי במקרקעין. אותם כספים שהופקדו אצל עו"ד שרקון נועדו לצורך תשלום דמי המימוש של הקרקע נשוא הסכמי האופציה.

ברי כי הייתה קורלציה בין השטח שהמבקשת ביקשה לממש מתוך אותן אופציות לבין מספר הרוכשים שהצליחה להשיג לאותם מגרשים על החלקות. זו גם הסיבה לכך שהתבקשו שינויים בשיעורי השטחים שמימושם התבקש. ראה לעניין זה דבריו של מר מילר בחקירתו בעמ' 3 שורות 5-11 לפרוטוקול.

41. צו המניעה ניתן לבקשת המבקשת מאחר ועלול להיגרם לה נזק בשל ההסכמים שכרתה עם אותם רוכשים פוטנציאליים של הקרקע. מקום שלאלה נמצא סידור חלופי - מתייתר הצורך בצו המניעה שכן כבר אין חשש משינוי המצב הקיים שכן הסידור החלופי מהווה בעצמו שינוי אותו מצב.

42. לעניין זה חשיבות רבה בבואי לשקול את מאזן הנוחות. מתוך דברי הצדדים עולה כי באותו אזור מצויות קרקעות רבות שעומדות באותו המצב שעומדות הקרקעות נשוא הדיון שבפניי. העובדה כי המבקשת הצליחה למצוא פתרון על קרקע אחרת ל – 37% מתוך המגרשים המדוברים מלמדת כי ישנו סיכוי של ממש שהמבקשת תצליח להסב גם את יתרת הרוכשים, עמם חתמה חוזים, לקרקע חלופית.

43. במצב דברים זה מאבד הטיעון של - חשש מנזק בלתי הפיך משינוי המצב בשטח – ממשמעותו.

ככל שהמבקשת תטען כי נגרמו לה נזקים כספיים בשל התנהלות המשיבה – הרי שאין בהם כדי להצדיק מתן צו מניעה כפי שניתן במסגרת הצו הארעי.

44. לטעמי אמירתו של מנהל המשיבה כי לעת הזו אין בכוונתו למכור את אותן חלקות לצד ג' אחר, אינה שקולה במשקלה לעובדת יכולתה של המבקשת למצוא פתרונות חלופיים במקרקעין סמוכים. זאת מאחר ואף אם לעת הזו ותוך כדי הדיון חש ד"ר ברון כי אין בכוחו לערוך מסכת חוזית נוספת, הרי שלא ניתן להתעלם מזכותו הקניינית לשנות את דעתו וזאת בעיקר על רקע העובדה שלא נסתרה כי מדובר באזור שבו קיימת היום פעילות להפשרת קרקע לבנייה.

45. בבואי לסכם את מאזן הנוחות כאשר מצד אחד עומד העיקרון כי רק מקום שיש חשש שייגרם נזק בלתי הפיך משינוי המצב הקיים – יינתן צו שיש בו כדי לפגוע בזכות קניינית ברורה של אדם, ומצד שני עומדת העובדה כי בפועל מסוגלת המבקשת למצוא פתרונות חלופיים לאותם רוכשים על חלקות סמוכות, נראה כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשת וניתן לכל היותר לטעון כי הוא שקול.

סוף דבר

46. מצאתי כי סיכויי התביעה לאכיפת הסכמי האופציה אינם גבוהים.

מצאתי כי מאזן הנוחות אינו נוטה לטובת המבקשת לאור העובדות שהוצגו לעיל.

47. על פי הדין כאשר בפניי בקשת המבקשת ליתן צו מניעה זמני עלי לשקול האם הראתה המבקשת קיומן של ראיות מהימנות לכאורה לעילת תביעתה בהתאם לדרישת תקנה 362 לתקנות סדר הדין האזרחי התשמ"ד – 1984 (להלן: התקנות"), וזאת במסגרת הדיון בשאלת סיכויי התביעה. כן יש לשקול את מאזן הנוחות היינו הנזק שעלול להיגרם למבקשת אם לא יינתן הצו לעומת הנזק שייגרם למשיבה ככל שיינתן הצו. לעניין זה ראו בין היתר דבריו של כב' השופט הנדל ברע"א 4843/13 דרים בוטס בע"מ נ' T.A.Y Technology Limited חברה זרה (הונג קונג), מיום 16.2.14, סעיף 5 להחלטה ואילך.

48. עוד חשוב לציין כי שני שיקולים אלו "אינם נבחנים במנותק זה מזה אלא נשקלים על בסיס מה שמכונה "מקבילית כוחות", שמשמעותה היא, כי ככל שסיכויי העתירה להתקבל גבוהים יותר כך ניתן למעט בדרישת "מאזן הנוחות", ולהיפך (ראו: בר"ם 10336/09 בני עאדל ג'באלי חברה לעבודות עפר בע"מ נ' המועצה האזורית גולן (27.12.09); בר"ם 63/09 קשת שלטים בכע"מ נ' עירית פתח תקווה (15.1.09))", כדבריו של חברי כב' השופט אורנשטיין בת.א. (ת"א 57401-01-13 ד.כ. חנויות להשכרה בהרצליה הצעירה בע"מ ואח' נ' אברהם כהן ושות חברה קבלנית בע"מ בכינוס נכסים ואח', מיום 15.2.13, סעיף 7 להחלטה. באותו מקרה דחה בית המשפט בקשה לצו מניעה זמני הגם שעסקינן היה בטענות לזכות במקרקעין. בקשת רשות ערעור שהוגשה לבית המשפט העליון על החלטה זו, נדחתה. ראה החלטתו של כב' השופט דנציגר ברע"א 3285/13 ד.כ.חנויות להשכרה בהרצליה הצעירה בע"מ נ' חברת אברהם כהן ושות חברה קבלנית בע"מ, מיום 3.7.13.

49. במקרה שבפניי מצאתי כי סיכויי התביעה אינם גבוהים, בעיקר נוכח העובדה כי טענת המבקשת היא טענה בעל פה כנגד מסמכים בכתב. למול אמירות מפורשות בחוזים עומדת טענת המבקשת להתנהלות שונה מזו שעליה הסכימו הצדדים בכתב. כך גם לבד מאמירתו של מר מילר בתצהירו, לא הוצגו ראיות לכאורה שיהיה בהן להוכיח כי הצדדים התנהגו באופן קונסיסטנטי בשונה משהוסכם בכתב.

לצד סיכויי התביעה שאינם גבוהים הצליחה המשיבה להראות כי מאזן הנוחות אינו נוטה במובהק לטובת המבקשת בשל פועלה של האחרונה, בבקשתה לצמצם את תחולת הצו הארעי שניתן מחמת שמצאה פתרונות חלופיים במקרקעין סמוכים.

50. על כן באתי למסקנה כי המבקשת לא הצליחה להרים את הנטל להוכיח כי זכותה לקבל צו מניעה, בנסיבות שהועלו, גוברת על זכותה של המשיבה להוסיף ולעשות בקניינה כחפצה.

למעלה מן הצורך אציין כי גם אם יימצא בסופו של יום כי למבקשת נגרמו נזקים כספיים מסוימים, כתוצאה מאותה התנהלות של המשיבה, הרי שבהם בלבד אין כדי להקים זכות לצו מניעה כפי שהתבקש. עניין זה ממילא אינו נושא לדיון כעת שכן התביעה שבפניי אינה לסעד כספי אלא לסעד של אכיפה שעל פיו מתבקש בית המשפט לאכוף על המשיבה להתקשר עם המבקשת באותם הסכמי אופציה, גם אם באיחור.

51. משבאתי למסקנתי זו לא ראיתי צורך לקיים דיון ביסודות תום הלב וניקיון הכפיים.

52. אשר על כן אני מורה על ביטול הצו הארעי שהוטל בתיק זה.

המבקשת תישא בהוצאות המשיבה בסך של 10,000 ₪.

53. לאחר שהמשיבה הגישה תגובתה להמרצת הפתיחה ולאור החלטתי זו, תודיע המבקשת האם היא מעוניינת להמשיך בתביעתה זו או שמא היא מבקשת להתמקד בנזקים כספיים ככל שיהיו ואזי מתייתרת התביעה שבפניי.

54. אני קובעת תזכורת פנימית ליום 13.6.14 לקבלת עמדת המבקשת באשר להמשך ניהול ההליכים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מתי מגישים המרצת פתיחה ?

  2. המרצת פתיחה לבעלות ברכב

  3. בקשה למחיקת המרצת פתיחה על הסף

  4. בקשה לסילוק על הסף המרצת פתיחה

  5. המרצת פתיחה לביטול מימוש משכנתא

  6. העברת המרצת פתיחה לפסים רגילים

  7. באילו מקרים מגישים המרצת פתיחה ?

  8. המרצת פתיחה לאישור עסקת מקרקעין

  9. המרצת פתיחה לסעדים המתייחסים לחוזה

  10. מחיקת המרצת פתיחה ללא צו להוצאות

  11. ביטול רישום משכנתא - המרצת פתיחה

  12. המרצת פתיחה אישור פסק ביניים של בורר

  13. העברת המרצת פתיחה לדיון כתביעה רגילה

  14. העברת המרצת פתיחה למתכונת תביעה רגילה

  15. תוקף משפטי של זכרון דברים - המרצת פתיחה

  16. המרצת פתיחה לאכוף חתימה על הסכמים למימוש אופציות

  17. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון