דמי שכירות למרפאת רופא שיניים

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא דמי שכירות למרפאת רופא שיניים: השופט סלוצקי: .1אחוזות והשקעות חיפה בע"מ (להלן: המערערת) היא בעל בית ברחוב הרצל 13חיפה. ד"ר סורוג'ון (להלן: המשיב) מחזיק כדייר לפי החוק בדירה בת 3 חדרים בקומה ג' שבבית הנ"ל, המשמשת כמרפאה של רופא שיניים. אין מחלוקת כי על בית עסק מסוג זה לא חל סעיף 52א לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב- 1972[5] הקובע דמי שכירות מירביים לבתי עסק. סוג זה של בית עסק הוצא מתחולת סעיף 52א לחוק הנ"ל על פי תקנה 1(11) לתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת השיעורים המירביים והפחתות), התשמ"ג- 1983[6] מה- 10.2.83שהותקנו על ידי הממשלה מכח סעיף 52א(ה) לחוק הנ"ל, וכן על פי התקנות שקדמו להן משנת תשל"א- 1971לפיהן לא חלה ההוראה בדבר דמי השכירות המירביים על בית עסק מסוג זה. .2ההליכים הנוכחיים הם תוצאה של פניית המערערת אל בית הדין לשכירות שיקבע את דמי השכירות שעל המשיב לשלם לה. בית הדין בפסק דינו בתיק שכירות 226/83(כב' השופט הס) דחה את הבקשה כמוקדמת ועל החלטתו זו הגישה המשיבה ערעור והמשיב ערעור שכנגד. .3העובדות הצריכות לעניננו הן הבאות: המערערת, באמצעות המנהלת האדמיניסטרטיבית שלה שהעידה בבית המשפט נהגה בכל הנוגע למושכר הנ"ל בהתאם לסעיף 52א (א) ו-(ב) לחוק הנ"ל [1], כמושכר שחלים עליו דמי השכירות המירביים. המערערת דרשה החל מה 1.1.83תוספת של 300אחוזים על דמי השכירות ששולמו לפני ה- 1.1.83ואחת לשלושה חודשים, החל ב- 1באפריל 1983הועלו דמי השכירות לפי שעור עלית המדד כמפורט באותו סעיף. המשיב שילם את דמי השכירות בהתאם. ב- 13.12.83הגישה המערערת את הבקשה לקביעת דמי השכירות נשוא דיוננו. בבקשתה זו עותרת היא לקבוע את דמי השכירות על בסיס תשואה בשעור % 7מערך המושכר החל מה- 1.10.83בצרוף הפרשי הצמדה מידי חודש בחודשו. דרישה בכתב מפורטת על כך נשלחה למשיב ב- 12.10.83ומתבססת על הערכת המושכר על ידי שמאי מקרקעין. המשיב חלק על דרישה זו וטען, בין היתר, כי ב- 1.1.83באו הצדדים לידי הסכם על שעור דמי השכירות על פיו שולמו דמי השכירות ואין המערערת רשאית לשנותו באורח חד צדדי בכל עת שתרצה. .4בית הדין קבע בפסק דינו כי "נקשר הסכם ביום 1.1.83לענין גובה דמי השכירות חרף העובדה שבעל הבית יצא מתוך הנחה מוטעית שעל המושכר חלות הוראות סעיף 52א של החוק ולא תקנה 1(11) הנזכרת לעיל" וכי להסכם זה יש לתת תוקף של פסק דין של בית הדין לשכירות, ומשלא הוגבל תקפו של ההסכם לתקופה קצובה הרי שהוא שריר וקיים כל עוד לא שונה על ידי בית דין לשכירות. מאחר ולפי השקפתו של בית הדין יש לראות הסכם כגון זה, שנקשר בין בעל-בית ודייר, כפסק של בית דין הרי שחל לגביו סעיף 57(2) לחוק [4] לפיו רשאי בית הדין לפסק את דמי השכירות מחדש אם - " .2חל שינוי בנתונים העלול להשפיע על גובה דמי השכירות ובלבד שבקשה לפי פסקה זו לא תוגש יותר מאחת לשנים-עשר חודש". ובעניננו טרם חלפה תקופה זו, מאחר וההסכם חל החל מה- 1.1.83והבקשה הוגשה ב-13.12.83, ולכן קבע בית הדין שהבקשה היא מוקדמת והחליט לדחותה. .5כאמור, שני הצדדים מערערים על פסק הדין, המערערת מכחישה קיום הסכם בינה לבין המשיב וטוענת כי דרישה להעלאת דמי השכירות על פי החוק והענות המשיב לדרישה זו, אינם יוצרים הסכם במשמעות סעיף 52(א) לחוק וממילא שאין לראות מצב זה כפסק דין ולהחיל לגביו את סעיף 57(2) לחוק [4]. שני הצדדים מסכימים שאין לראות הסכם בין הצדדים לענין גובה דמי השכירות כפסק דין של בית הדין ולהחיל לגביו את סעיף 57(2) לחוק הנ"ל. המערערת מוסיפה וטוענת כי אפילו נניח שסעיף 57(2) אכן חל והבקשה היא מוקדמת, הרי בהתחשב בכך שהדיון בבית הדין התקיים אחרי ה- 1.1.84היה על בית הדין להכנס לגופו של ענין ולהחיל את ההעלאה החל מתום השנה, ב- 1.1.84במקום לדחות את הבקשה כמוקדמת, ולגרום לכך שיהא עליה להגיש בקשה חדשה. בערעור שכנגד חלק המשיב על קביעת בית הדין כי המערערת יצאה מהנחה מוטעית שעל המושכר חלים דמי השכירות המירביים. כן מבקש הוא להבהיר כי השכר ששילם לשמאי מטעמו כלול בחיוב ההוצאות שהמערערת חוייבה לשלם לו. .6השאלה הראשונית היא אם נכרת הסכם בין הצדדים. השיטה לחישוב דמי שכירות מירביים לבית עסק נקבעת בסעיף 52א והיא מבוססת על דמי שכירות יסודיים ששולמו לפני ינואר 1983, המשמשים כבסיס לחישוב שאליו מתוספת הוספה של 300אחוזים ולסכום כולל זה מתוספת תוספת לפי שינויי המדד כפי שפורט לעיל. המערערת ערכה את חישוב דמי השכירות החל מחודש 1.1.83לפי סעיף 52א, והמשיב שנדרש לשלמם קיבל דרישתה זו ושילם בהתאם. בכך נכרת ביניהם, בדרך של מעשה. הסכם לענין שעורם של דמי השכירות החל מה- 1.1.83לתקופה בלתי קצובה. אין ספק כי המערערת טעתה טעות שבחוק בהנחתה כי סעיף 52א לחוק הנ"ל, הקובע דמי שכירות מירביים לבתי עסק חל על המושכר נשוא דיוננו. לענין השפעתה של טעות זו על ההסכם יש לפנות לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג- 1973[5]. סעיף 14הדן בטעות מבחין בין שני מצבים: א. טעות בעובדה או בחוק שהצד השני ידע או היה עליו לדעת עליה כאמור בסעיף 14(א). ב. טעות כאמור שהצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת עליה כאמור בסעיף 14(ב): כשבשני המצבים ניתן להניח שלולא הטעות לא היה הצד הטועה מתקשר בחוזה. במקרה הראשון רשאי המתקשר שטעה לבטל את החוזה. במקרה השני רשאי בית המשפט, לפי בקשת הצד שטעה, לבטל את החוזה אם ראה שמן הצדק לעשות זאת. משמע, שענין הבטול מסור לשיקול דעת בית המשפט. בעניננו אין בראיות מאומה המצביע על כך שהמשיב ידע על קיומה של טעות כלשהי מצד המערערת, ואין להסיק מנסיבות הענין שהמשיב צריך היה לדעת על הטעות, כך שלא חל הסעיף 14(א) לחוק החוזים הנ"ל [5], ואילו הפעלת סעיף 14(ב) לא נתבקשה כלל על ידי הצד שטעה. נפסק בע"א 119/81 [1] בע' 108כי לפי האמור בסעיף 14(ב): "...טעון בטול החוזה אקט שיפוטי - בטול על ידי בית משפט. אקט כזה צריך שיתקבל על דרך של פסק דין בתובענה ולא בדרך אינצידנטאלית, כהגנה בפני תובענה לקביעת שעור דמי שכירות, וספק רב בעיני אם בית הדין לשכירות מוסמך לדון בתובענה כזו ולא בית משפט השלום או בית המשפט המחוזי. כשלעצמי סבור אני, שבית הדין לשכירות אינו מוסמך." הנובע מהאמור הוא שאין להזקק לטענת הטעות שבחוק כעילה לבטול ההסכם על גובה דמי השכירות, ולראות את ההסכם כשריר וקיים כל עוד לא בוטל כדין. השאלה היא, איפוא, אם מוסמך בית הדין על פי חוק הגנת הדייר, במצב הדברים הקיים, כשהמדובר בהסכם שלא נקצב לו זמן, להזקק לבקשה לקביעת דמי השכירות מחדש. בע"א 403/72 [2] נדון מקרה בו נערך הסכם בין הצדדים לגבי שעור דמי השכירות של בית עסק מבלי שנקבעה תקופת חלותו. המשכירים בקשו מבית הדין לפסוק את דמי השכירות מחדש. כב' השופט ח' כהן מתיחס לסעיף 57הקובע כי: "פסק בית דין את דמי השכירות של בית עסק רשאי הוא לפסקם מחדש בכל אחד מן המקרים המנויים בו. מכאן שהסמכות לפי סעיף 57נתונה רק אם פסק בית דין את דמי השכירות באין הסכם בין בעל הבית והדייר. ואילו אם דמי השכירות נקבעו בהסכם ביניהם שוב אין בית הדין מוסמך לפסקם לפי סעיף 57ואין "לקרא לתוך החוק מה שאין בו בכתובים". - ע' 428ג. לדעתי בנסיבות כגון מקרה זה יש "לראות כל הסכם כאמור כעומד בתקפו rebus sec stantibusלאמור, כל עוד לא השתנו שעורי המקסימום שעמדו בתוקפם בעת עשיית ההסכם. לצורך זה מותר לקרוא לתוך ההסכם תנאי מכללא שלפיו לא נעשה אלא לתקופה אשר בה יוסיפו שעורי המקסימום ששררו בעת עשיתם, לעמד בתקפם." (ע' 427ו-ז). השופט עציוני בדעה שיש "לייחס להסכם שנעשה על פי סעיף 52א לחוק את אותו תוקף שיש ליחס לפסק דין של בית הדין לשכירות" (ע' 429ה) ולהחיל לגבי הסכם שכזה את סעיף 57לחוק. משמע, גם כשמדובר בהסכם בין בעל בית ודייר שקבע את דמי השכירות רשאי צד למנות לבית הדין על מנת שיקבע מחדש את דמי השכירות כאחד הטעמים המפורטים בסעיף 57לחוק. השופט ברנזון היה בדעה "שאין להניח שהסכם בענין זה שלא נקצב לו זמן הונצח לעולם ועד. על כן צריך להניח כי הכוונה היתה לזמן סביר, ומהו זמן סביר במקרה זה, אם לא הזמן שבו ישארו בעינם תנאי היסוד ששררו בעת עשית ההסכם שאחד מהם הוא שעורי המינימום והמקסימום החוקיים שהיו אז בתוקף ובלי ספק שאלו קנה מידה או מסגרת לקביעת דמי השכירות המוסכמים". והוא מנסה לגשר על הפתרונות השונים של שני חבריו המלומדים על ידי שינוי התנאי מכללא שהציע השופט כהן על ידי תוספת לפיה יוכל לבקש כל צד שינוי בדמי השכירות המוסכמים אם "וכאשר יחול שינוי בשעורי המינימום או המקסימום של דמי השכירות ששררו בעת עשית ההסכם או שינוי יסודי אחר" ואם לא יושג הסכם "ממילא נפתחת הדרך לבית הדין לשכירות לקביעתם לפי סעיף 52(א) לחוק, ברם כל עוד שלא יקבע בית הדין אחרת ימשיכו לחול דמי השכירות המוסכמים". (ע' 4-433). עמדה זו תואמת, למעשה, משלימה ומרחיבה את זו של השופט ח. כהן. הסכמת השופט ברנזון בפסק דינו לדעת השופט עציוני מתייחסת לתוצאה אליה הגיע, קרי, לקבלת הערעור ולבטול פסק דינו של בית המשפט המחוזי ולא לגופו של ענין כעולה מפסק דינו (ראה גם ע"א 17/77 [3] בע' 760פסקה 7). המסקנה המתבקשת היא שאין בעניננו תחולה לסעיף 57לחוק הנ"ל והשאלה היא אם הוכח קיומן של נסיבות כאמור בדעת הרב בע"א 402/72 הנ"ל [2] המצדיקות את שינוי גובה דמי השכירות, ולענין זה לא נתן בית הדין את דעתו. אשר על כן, הצעתי היא לקבל את הערעור ולדחות את הערעור שכנגד, לבטל את פסק דינו של בית הדין ולהחזיר לו את התיק להמשך ברורו בהתאם לדעת הרוב בע"א 403/72 [2] הנ"ל. הייתי מחייב את המשיב בהוצאות הערעור ושכ"ט עורך דינה של המבקשת בסך 000, 25שקלים. סגן הנשיא מרגלית: .1המערערת בענין שבפנינו פנתה אל בית-הדין לשכירות בבקשה, לקבוע למושכר נשוא הדיון את דמי השכירות למושכר, שההוראות בדבר דמישכירות מירביים אינן חלות עליו, כאשר מדובר במרפאה. בבקשתה זאת לא טרחה המערערת כלל להזכיר, כי נעשה בינה לבין המשיב הסכם ביום 1.1.83וכי טרם עברה שנה על אותו הסכם בעת הגשת הבקשה לבית הדין לשכירות. ההסכם הנ"ל, שנעשה בין הצדדים, קבע את גובה דמי השכירות למושכר על פי הבסיס שלפיו נהגו בבתי-עסק שחלו עליהם דמישכירות מירביים ולפי אותה גישה העלתה המערערת את אותם דמי שכירות, לפי חישוב של הצמדה, כעבור שלושה חדשים, ביום .1.4.83 המערערת לא טענה בבקשתה, כי היא מבקשת לבטל את ההסכם שבין הצדדים ואף לא אמרה, שנפלה טעות כלשהי בעשיית ההסכם הנ"ל וכי עקב טעותה או טעות הדדית כזאת היא מבקשת לחזור בה מן ההסכם. נראה לי, כי לאור צורת ניסוח בקשתה של המערערת לביה"ד לשכירות, אין היא יכולה עתה להשמע בטענה, שיש לשחרר אותה מתחולתו של אותו הסכם, שהיא היתה צד לו, מחמת טעות שהביאה אותה לעשיית ההסכם. .2בפני ביה"ד לשכירות קיים היה, לפיכך, הסכם בעל-פה שנעשה בין הצדדים, אשר לפיו הסכימו ביניהם על שיעור דמי השכירות שישלם הדייר, מבלי שקבעו את תקופת תוקפו של אותו הסכם. בע"א 403/72 "המרץ" נ' גרייב [2] בע' 433ו' אומר השופט ברנזון: "בדרך כלל, אנשים העושים הסכם עסקי ואינם קוצבים לו זמן, אין כוונתם דוקא שיהיה לצמיתות, כי אם לזמן, שיכול להחשב כסביר בהתחשב עם טיב הענין והתנאים המונחים ביסודו..." דברים אלה של השופט ברנזון מסכמים את ההלכה בענין זה בפסיקה האנגלית והאמריקאית (ראה .london ldt. V) winter garden theater [8] nillennium martin baker aircraft v. Canadian flight equiqment [7] productionוכן ההלכה הנ"ל מדיני החוזים פה אף לחוזה בעניני דמי שכירות. כפי שאומר השופט ברנזון בע"א 403/72 הנ"ל [2], הסכם מסוג זה אין להניח, שהצדדים התכוונו, שיהיה בתוקף לצמיתות, אלא לפרק זמן סביר. פרק זמן סביר הוא "הזמן שבו יישארו בעינם תנאי היסוד ששררו בעת עשיית ההסכם, שאחד מהם הוא שיעורי המינימום והמקסימום החוקיים, שהיו אז בתוקף ובלי ספק שימשו קנה-מידה או מסגרת לקביעת דמי-השכירות המוסכמים". .3השופט עציוני המרחיק לכת מבין השופטים ב-ע"א 403/72 [2] לגבי מתן אפשרות לביה"ד לשכירות לשנות הסכם שנעשה בין הצדדים אומר, כי הסכם זה עומד בתוקפו כל עוד לא שונה ע"י ביה"ד לשכירות (ע' 430ה') וכי יש לתת לקביעת הסכם כזה אותו תוקף כמו לקביעה ע"י בית-דין (ע' 430ב'). נראה לי, שכאשר אין בידי צד טענות, שיש בהן כדי לחייב את בטול ההסכם עצמו, כתרמית או טעות, אשר אותן ניתן להעלות ללא צורך בהמתנה, מיד לאחר שנכרת ההסכם, כאשר מסתמך צד להסכם על חוקי הגנת הדייר בלבד ומבקש לשנות את דמי השכירות שנקבעו לפי הסכם עמו - אין לאפשר לאותו צד להעלות דרישה כזאת לפני מלאת שנה להסכם. אותו טעם האומר, שיש לראות את כוחו של הסכם בין הצדדים כשווה לכוח קביעת בית הדין מחייב, שחוזה, שנעשה בין הצדדים מרצון חופשי ותוך ידיעת העובדות יכובד ויקויים ולא יבוטל למחרת עשייתו. במקרה שבפנינו המערערת לא הזכירה כלל, כאמור לעיל, שבין הצדדים קיים כבר הסכם, שטרם מלאה שנתו ואף לא העלתה כל טענות נגד קיומו של אותו הסכם, ואף לא הראתה שנוצרו תנאים מיוחדים, העושים את המשך קיומו של ההסכם לבלתי צודק. בנסיבות אלה נראה לי, שצדק שופט השלום המלומד כשהחליט, ברוח הפסיקה הקודמת של בימ"ש זה, שהזכיר אותה השופט עציוני ב-ע"א 403/72 [2], כי אין מקום להזקק לבקשת המערערת בטרם עברה על ההסכם שנה. כתום שנה מיום עשיית ההסכם, תפתח, לדעתי, הדרך בפני המערערת להעלות טענות נגד המשכת קיומו של ההסכם, כפי שקבע השופט המלומד, וזאת לאור המבחנים שמציג השופט ברנזון. על יסוד האמור לעיל הייתי דוחה את הערעור וכן את הערעור שכנגד, למעט הבקשה לציין במפורש, שהוצאות הבקשה כוללות את שכ"ט השמאי שהביא המשיב. הייתי מחייב את המערערת בהוצאות הערעור ושכ"ט עו"ד בסך 000, 25שקל. השופט קציר: הנני מצטרף לפסק-דינו של סגן הנשיא מרגלית. לפיכך הוחלט ברוב דעות כפי שנקבע בפסק-דינו של השופט מרגלית. ניתן בנוכחות עו"ד ולר. רפואהשכירותשינייםדמי שכירות