סעיף 71 לחוק המקרקעין

סעיף 71 לחוק המקרקעין מבטיח, בין היתר, שהסכם שהושג בין בעלי הדירות בזמן מסויים, יחייב - לזכות ולחובה - גם את בעלי הדירות שיבואו במקומם, ובלבד שאותו הסכם נרשם ב"ספר ההחלטות". על סעיף 71הנ"ל אמר כב' הנשיא לשעבר לנדוי בע"א 815/81:

הסעיף אינו אומר, שהסכמה שלא ניתנה בכתב חסרה תוקף. הדגש שבו הוא הרחבת ההסכמה, שהסכימו בעלי הדירות בהווה, והחלתה גם על כל מי שירכוש בעתיד דירה מן הדירות שבבית. הרחבה כזאת תיתכן, רק אם ההסכמה ניתנה בצורת החלטה, שנרשמה בספר הפרטיכלים של האסיפה הכללית, ולשם כך גם מעניק סעיף 71את זכות העיון בספר הפרטיכלים לכל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף.

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא סעיף 71 לחוק המקרקעין:

השופט חסון:נ
.1המערערים ומשיבים 1 ו-2, הם "בעלי דירות", בבית המשותף הנמצא בת"א בשדרות בן-גוריון. הבית נבנה בשנת .1959בבית ארבע קומות. משיבים 3ו- 4החזיקו כבעלים בדירה בקומת הקרקע. ב- 11.11.78מכרו את דירתם למשיבים 1ו-.2

עד למכירתה שימשה הדירה, בהתאם ליעודה עפ"י היתר הבניה ותכנית בנין ערים, למגורים.
משיב 1הוא עו"ד. הוא קנה את הדירה מתוך כוונה להסב את השימוש בה לשימוש מסחרי (עריכת-דין).
למערערים 4ו- 5דירה בקומה א' ודירה נוספת בקומה ג'. דירות מערערים 4ו- 5בקומה ג' שימשה את בנם, עו"ד יחיאל גרבש לפני וגם בתקופה הרלבנטית לתובענה, כמשרד לעריכת-דין. יתר הדירות בבית משמשות למגורים. עירית ת"א נתנה הסכמתה להסבת השימוש בדירת משיבים 1ו- 2למשרד - בתנאי שיהרסו את מרפסת המריבה.
.2משיבים 3ו- 4החזיקו תחילה בדירתם כשוכרים ולאחר מכן כבעלים. לפי תכנית הבינה המקורית לא היתה צמודה לדירה בעורפה מרפסת. תחילה גדרו משיבים 3
ו- 4שטח הנמצא בעורף דירתם והשייך לרכוש המשותף במעקה נמוך ורצפו את השטח המגודר במרצפות. אחר כך בנו מעל למעקהה גגון מלוחות אסבסט וסגרו את החלל שבין המעקה והגגון בתריסים.
חלון שהפריד בין הדירה לבין המרפסת הפך לדלת, משיבים 3ו- 4הפכו את המרפסת המקורה לחלק מדירתם. אחר כך בנו מבפנים קירות מבניה קשה.
כשמכרו את דירתם למשיבים 1ו- 4לא גילו משיבים 3ו- 4למשיבים 1ו-2, כי הם מחזיקים בשטח המרפסת כ"ברי-רשות". משיבים 1ו- 2סברו במועד קניית הדירה כי "הדירה" שקנו ממשיבים 3ו- 4כוללת גם את המרפסת ולא היא. בעמ' 32אומר משיב 1- "אני קניתי הדירה בשלמות, כולל מרפסת".
סגירת המרפסת בוצעה בשנת 1966ופעולת סגירה זו נעשתה על דעת והסכמת כל דיירי הבית.
.3 אחרי שמשיבים 1ו- 2רכשו את הדירה ממשיבים 3ו-4, הם בצעו בתוך הדירה ובמרפסת שינויים פנימיים. עיקר ההשקעה ועיקר השינויים בוצעו במרפסת או כדברי משיב 1בעמ' 32של הפרוטוקול המודפס - "השיפוצים בדירה (עלו) כ-000, 6$ ובמרפסת השקעתי אני עיקר הכספים". באשר לשימוש שהועיד למרפסת אחרי השינויים אמר משיב 1- "תכננתי לסדר שם חדר עבודה עבורי".
משהבחינו המערערים בשינויים המבוצעים בדירה ובמרפסת ומשנוכחו לדעת כי משיבים 1ו-2, מתכוונים לעשות בדירה שימוש חורג היינו, להסב את השימוש בה מ"מגורים" ל,משרד", הודיעו למשיבים על התנגדותם וגם הגישו בשנת 1978את תביעתם. בתביעתם עתרו לאסר על המשיבים להסב את השימוש בדירה ממגורים למשרד ולהמשיך בביצוע השינויים להסבת הדירה ממגורים למשרד. כן ביקשו לצוות על המשיבים:ב "לסלק ידים מהרכוש המשותף" - או לחייבם לשלם להם את ערכו הממשי. כן תבעו בתביעתם לפצותם על ירידת ערך דירותיהם.
כל דיירי הבית, להוציא את הקבלן שבנה את הבית והמחזיק בדירה בבית, עד ההגנה אליהו גת, מתנגדים לשינוי יעוד הדירה ומבקשים להחזיר את המצב לקדמותו.
.4זו הפעם השניה שעניינם של בעלי-הדין בא בפנינו. בפעם הקודמת החזיר בימ"ש זה (בהרכב אחר) את התיק לבימ"ש קמא, עם הוראות לגבות ראיות נוספות ולקבוע
ממצאים בנושאים מוגדרים. הוראות אלה הועלו ע"י בימ"ש קמא בהחלטתו מיום 22.12.83, בעמ' 25של הפרוטוקול המודפס, היינו:ו

"א. האם המרפסת מהווה חלק מהרכוש המשותף?
ב. האם ניתנה רשות לבנות את המרפסת כפי שנבנתה?

ג. האם ניתן לבטל רשות זו?
ד. והאם היא בוטלה למעשה - וכן תנאים הנוגעים לביטול הרשות שבוטלה". בהחלטת הביניים מיום 22.12.83הנ"ל, קבע ביהמ"ש קמא את הקביעה הבאה לגבי הסעדים הנוספים שבקשו המערערים:נ
"הסעדים הנוספים אשר מבקשים התובעים בשלב זה המתייחסים לירידה בערך ודמי שימוש אינם במסגרת הדיון המשפטי הנוכחי".
.5בתום הדיון, בפסק-דינו הסופי, הגדיר ביהמ"ש קמא את נושאי המחלוקת שבין בעלי הדין כדלהלן:ב

"שניים הם הסעדים המבוקשים בענין המרפסת:ו

.1סילוק יד מן המרפסת הנ"ל.

.2לחלופין, לשלם לתובעים מלוא ערכה הממשי".
בהמשך פסק דינו קובע בימ"ש קמא בסעיף 3לאמור:נ
"לאור ההחלטה שניתנה ע"י ביהמ"ש המחוזי בערעור, מצאתי כי בשלב זה לא עומד יותר לדיון הסעד החלופי המבוקש ורק הסעד של סילוק יד הוא הסעד נשוא הדיון כעת..." וכיוון שהסעד של סילוק יד הוא הסעד נשוא הדיון כעת, וכיוון שמשיבים 3ו- 4העבירו את הבעלות והחזקה למשיבים 1ו-2, דחה ביהמ"ש קמא את התביעה נגד משיבים 3ו-. 4
.6ביהמ"ש קמא, קבע כי המרפסת נבנתה על "חלק מהרכוש המשותף". כן קבע ביהמ"ש קמא כי המערערים נתנו למשיבים 3ו- 4"רשות חינם בלתי סדירה ללא הגבלה בזמן" לסגור את המרפסת. עוד קבע ביהמ"ש קמא כי עפ"י - "תורת המניעות על-סמך הבטחה" המערערים לא היו רשאים לבטל את הרשיון ועל כן דחה את תביעת המערערים לסלק את יד משיבים 1ו- 2מהמרפסת.
היו בפני ביהמ"ש קמא ראיות מספיקות כדי לקבוע כי המרפסת עומדת על הרכוש המשותף, כן היו בפני ביהמ"ש קמא ראיות מספיקות כדי לבסס את הממצא כי סגירת המרפסת בוצעה ברשות המערערים וכי ההרשאה היתה "ללא הגבלת זמן".
.7בערעורם תקפו המערערים את מסקנת ביהמ"ש קמא כי הרשות שנתנו למשיבים 1ו- 2היתה בלתי סדירה וכי הם מנועים עפ"י תורת המניעות מלחזור בהם מן ההרשאה שנתנו. כן חזרו המערערים על טענותיהם בפני ביהמ"ש קמא, כי נתנו את רשותם והסכמתם לסגירת המרפסת מתוך ידיעה כי מדובר ברכוש משותף; כי רשותם ניתנה על-יסוד הונאה ומירמה מצד משיבים 3ו- 4שהסתירו מפניהם את כוונתם האמיתית
לספח את שטח המריבה לדירתם וכי הרשות שנתנו הינה זמנית ועומדת להם הזכות לבטלה.
.8ביהמ"ש קמא, אחרי שדחה את תביעת המערערים נגד משיבים 3ו- 4מהטעם שבפועל פסקו להחזיק בדירתם ובמרפסת, קבע כי מעמדם של משיבים 3ו- 4ושל משיבים 1ו- 2שבאו בנעליהם, לגבי המרפסת ושטחה הוא של בעלי רשות חינם בלתי הדירה לתקופה בלתי מוגבלת, וכי מטעמים שבצק (מניעות על סמך הבטחה והתנהגות) המערערים מנועים מלבטלה.
מסקנה זו, עם כל הכבוד, אינה יכולה לעמוד, כיוון שהיא עומדת בסתירה לאופיה ומהותה של זכות "ההרשאה", שהיא:ב "זכות אישית" ולא "זכות חפצית". ועל כן, אין היא ניתנת להעברה ע"י בר-רשות. במילים אחרות, שלא כמו "הזכות הקניינית" שהיתה למשיבים 3ו- 4בדירה הניתנת להעברה, זכות הרשות שהיתה למשיבים 3ו- 4ותהיה זכות זו הדירה או בלתי הדירה, אין זכות זו ניתנת להעברה לאחר.
רשות הדירה או בלתי הדירה, לעולם אינה מקנה לבעל הרשות, זכות קניינית בקרקע נשוא הרשות והיא באה לקיצה כשבר-הרשות מעביר בעלותו והחזקתו בקרקע לאחר. במקרה הנדון קביעת ביהמ"ש קמא, כי משיבים 1ו- 2הם "חליפיהם" של משיבים 3ו- 4בכל הנוגע לרשות שניתנה באופן אישי למשיבים 3ו-4, סותרת את ההלכה בע"א 346/62 רנטר ואח' נ' מנהל מס עזבון ירושלים [1] בעמ' 708הקובעת לאמור:ו
"רשות, יכול ותהא ניתנת בחינם ללא כל תמורה ויכול ותהא רשות בתמורה הנובעת מתוך הסכם שנעשה בין הצדדים.
הזכות הנוצרת עקב הרשות, היא זכות אישית (in personam) נגד נותן הרשות בלבד להבדיל מאותן זכויות (in rem) השרירות נגד כלל בני-אדם.
רשות חינם ניתנת לביטול בכל עת על-ידי כך שנותן הרשות מגלה דעתו כי אין ברצועו להרשות יותר את הפעולות לגביהן ניתנה הרשות, וכן באה הרשות לקיצה ע"י כל העברה של המקרקעין נשוא הרשות.
בענין ביטולה של רשות, יש להבחין בין רשות שעניינה עשיית פעולות שטבען להיות נטענות כגון, לטייל בגן, להשתמש במעבר, לטבול בבריכה וכדומה, שביטולן אינו גורר אחריו הרעת המצב שבר הרשות היה נתון בו לפני מתן הרשות, ובין רשות שעניינה הקמת מבנים של קבע וכיוצא בהם הכרוכים בהוצאות מרובות על ידי אדם המשתמש ברשות, כך שאם אחרי הקמת המבנים, נותן הרשות חוזר בו ממנה, נמצא הראשון לוקה בנזק כב, במקרה אחרון זה, דיני היושר, מונעים מנותן הרשות ואף אלה הבאים מכוחו (succession in title), לבטל את הרשות בלא כלום וככל העולה על לבו. כן אין ביטול הרשות במקרה כזה הופך את בר הרשות למסיג גבול".
(ההדגשות שלי - מ' ח').
"הרשות" שנתנו המערערים למשיבי 3ו- 4לסגירת המרפסת והשימוש הבלעדי בפועל בשטח המרפסת, שאין חולקים שהוא חלק מהרכוש המשותף, ניתנה למשיבים 3ו-4

באופן אישי ובזיקה לזכות הבעלות שהיתה להם בדירה. "זכותם" של משיבים 3ו- 4כברי רשות במרפסת, היתה זכות אישית שאינה ניתנת להעברה והיא באה לקיצה כשמשיבים 3ו- 4העבירו למשיבים 1ו- 2את זכותם הקניינת בדירה וברכוש המשותף הצמוד לדירתם.
כיוון שהגעתי לכלל מסקנה, כי זכותם של משיבים 3ו- 4כברי רשות הגיעה לקיצה במועד שמכרו את דירתם, אני פטור מלהתייחס לטענות המערערים כי הרשות שהעניקו למשיבים 3ו- 4היתה זמנית וגם הדירה. כן אני פטור מלדון בטענתם כי אין לראות בהתנהגותם בעת מתן ההרשאה וממועד מתן ההרשאה ועד לביטולה, מניעות על סמך הבטחה והתנהגות, כפי שקבע ביהמ"ש קמא, אולם כיוון שדעתי גם בשני נושאים אלה אינה, עם כל הכבוד, כדעת ביהמ"ש קמא אתייחס לשני נושאים אלה.
.9המערערים ומשיבים 3ו- 4התגוררו באותו בית. השטח עליו הוקמה המרפסת היה רכושם המשותף של כל בעלי הדירות במועד מתן ההרשאה. מלבד יחסי שכנות לא היו בין המערערים ומשיבים 3ו- 4כל יחסים אישיים מיוחדים ובפרט לא היתה ביניהם כל קירבה משפחתית. משיבים 3ו- 4לא נתנו למערערים כל תמורה בגין הרשות שניתנה להם, הרשות שניתנה להם היתה רשות חינם ובשל יחסי שכנות תקינים לא ראו המערערים סיבה לעמוד בדרכם לעשות שימוש זמני בחלק מהרכוש המשותף, ושמבחינתם לא התכוונו לעשות בו שימוש יומיומי. התנהגות מעין זו בין דיירי הקומות העליונות לבין דיירי קומת הקרקע, בבניינים משותפים, ראויה לעידוד מצד ביהמ"ש, אולם, לעניות דעתי, ביהמ"ש צריך להימנע מלהסיק מויתורים זמניים המבוססים על יחסי שכנות תקינים, ויתור על זכות קניינית.
מקובל שדיירי הקומות העליונות בבתים משותפים נמנעים מלאכוף בפועל את זכותם הקניינית בחצר הבית ומתירים לדיירי קומת הקרקע להשתמש בשטח הצמוד לדירתם בין בדרך של הקמת גינה או לצרכי ישיבה ושהייה וכיוצא בזה, אולם לדעתי אין להסיק מהתנהגות כזו מסקנות של הבטחה או ויתור על זכויותיהם. אם ננהג בדרך זו נאלץ את בעלי הדירות הגבוהות להפגין התנגדות ואי שביעות רצון, כדי למנוע בעתיד טענות של מניעות ע"י התנהגות או הבטחה.
נחזור לענייננו. משיבים 3ו- 4תחילה גדרו במעקה נמוך שטח שהיה צמוד לדירתם ושאין חולקים לגביו כי הוא חלק מהרכוש המשותף. הם רצפו שטח זה וחכו לראות מה תהא תגובת השכנים. כשהשכנים הראו אורח רוח, המרפסת המרוצפת הפכה למרפסת מקורה בגג וקירות. כשלא ניתן היה לראות מבחוץ את הנעשה במרפסת הסגורה, החלון שהוביל לפתח המרפסת, הפך דלת ומשיבים 3ו- 4בנו בתוך המרפסת קיר מבניה קשה. מחומר הראיות שבתיק עולה כי חתימת המרפסת מבפנים בבניה קשה, לא נראתה לחלק מהשכנים אולם שוב החרישו כשהם אוצרים את מחאתם בתוך ליבם. משייבם 3ו- 4שזכו להסכמתם האילמת אולם הרועמת של חלק מהשכנים, מצאו עצמם לפתע בצרה שלא צפו אותה מראש, היינו העיריה התערבה לנוכח הקמתו של מבנה בלתי חוקי. אמנם אין ראיות על כך בתיק, המרפסת נמצאת בעורף הבית ואין צורך בדמיון רב כדי לנחש שלא מן הנמנע, שהעיריה לא גילתה את מעשה העבירה מיוזמתה. משיבים 3ו- 4בצר
להם, פנו למערערים ובקשו את רשותם של המערערים לסגירת המרפסת. הרשאתם של המערערים ב- נ/ 4היתה מסוייגת וזהירה. הם אישרו כי אין להם "התנגדות לכך שמר רימר יסגור את מרפסתו על ידי התקנת תריסים מפלסטיק והרכבת גג מתאים מעץ מעליהם" (ההדגשות שלי - מ' ח').
כל הקורא את נ/ 4יסיק מיד את "הארעיות" שבמתן ההרשאה מלשון נ/ 4והנסיבות לנתינת נ/.4
נ/ 4ניתן במערכת של יחסי שכנים תקינה, כששכן מצא עצמו לפתע בסכנה של העמדה לדין בפלילים והריסת מבנה שהקים. החותמים על נ/ 4היו זהירים ועמדו על כך שהמרפסת תותקן מחומרים הניתנים לפירוק והזזה בקלות מבלי לפגוע בשווי החומרים, היינו "תריסים מפלסטיק והרכבת גג מעץ".
.10ביהמ"ש קמא מצא לנכון להתייחס לגורם שולי, שכביכול סגירת המרפסת באה לשמש מחסום בפני עכברים. למערערים לא היתה כל סיבה להעלות טענה שדופה זו שאין לא כל כח שכנוע. כדי להתגבר על מכת עכברים יש אמצעי הדברה. ברור שאפילו פקיד ברמת אינטליגנציה בינונית, לא יקבלו נימוק שמרפסת הוקמה וגודרה ואף נבנתה עליה תקרה, כדי למנוע כניסת עכברים. לדעתי מ- נ/ 4עולה באופן ברור כי הרשות שניתנה למשיבים 3ו- 4היתה זמנית. משיבים 3ו- 4מעלו באמון שנתנו בהם המערערים ובנו מבפנים קיר וכנראה גם תקרה מבניה קשה, אולם המערערים שאולי הרגישו בכך נמנעו מתגובה מידית חריפה, אולם, לענין תחומי הרשות ומהותה, אין לעניות דעתי לחרוג מ- נ/ .4אחרי שהמערערים נתנו את הסכמתם לרשות המוגבלת והמיוחדת ב- נ/4, אין לראותם חו"ח עם חלוף הזמן כמי שפועלת לחובתם תורת המניעות ע"י התנהגות.
אני ער לכך, שקביעותי לעיל, הם משום התערבות בקביעותיו העובדתיות של בימ"ש קמא, אולם, נראה לי עם כל הכבוד וההערכה שביהמ"ש קמא לא קרא נכון את חומר הראיות המצטבר שהיה בפניו ולא הסיק את המסקנות ההגיוניות המתבקשות מקריאת חומר הראיות האובייקטיבי שהיה בפיו והתנהגות סיברה של בעלי דירות ודיירים בבית משותף. דעתי היא שהרשות שנתנו המערערים למשיבים 3ו- 4היתה זמנית והם היו רשאים לבטל רשות זו, כמובן תוך מתן זמן סביר למשיבים 3ו- 4להחזיר את המצב לקדמותו.
.11כל עוד שמשיבים 3ו- 4החזיקו בדירתם והשתמשו בה למגורים ולא ביצעו שינויים בדירתם, בשל יחסי שכנות תקנים לא ראו המערערים סיבה וטעם לשנות את הסטטוס קוו. ברם, משהעבירו את דירתם, כשהם מעבירים כענין שבשגרה גם את הרכוש המשותף שהועמד לשימושם הזמני והאישי בצורה נדיבה ע"י המערערים לאחרים, כדי שהאחרים יסבו את השימוש בדירה ממגורים למשרד ואף לא מצאו לנכון להזהיר את רוכשי הדירה כי שטח המרפסת שייך לכל דיירי הבית, ומשיבים 1ו- 2בצעו שינויים במרפסת וביקשו להפוך את המרפסת לשטח המהווה חלק משטחה של הדירה, אין לתמוה, כי ביטלו את הרשות ועמדו על זכויותיהם המקוריות. מסקנת ביהמ"ש קמא כי יש לראות ברשות ב- נ/4, ויתור על זכויות קנייניות, אפילו בשטח קטן, עם כל הכבוד וההערכה, אין לה סימוכין בחומר הראיות.

בסיכום, לדעתי, הרשות במקרה הנדון היתה רשות חינם זמנית שלא בין קרובי משפחה, לא קמה כל מניעות לחובת המערערים והם היו רשאים לבטלה, בנוסף לפקיעתה מאליה, מהטעמים שעמדתי עליהם לעיל.
.12נותר לי לדון בשאלה אם מטעמים של צדק, זכאים מי מהמשיבים לפיצוי. בע"א 436/79 [2], בעמ' 409סעיף 8נאמר:נ
"מאז נפסק ע"א 87/62... נתגבשה ההלכה, כי כאשר אדם נותן לזולתו רשות שימוש בנכסו לזמן בלתי מוגבל ותוך ידיעה והסכמה, כי הלה ישפר הנכס או יוסף בניה, הרי אם כעבור זמן הוא מבטל הרשות, מחייב הצדק, כי בר הרשות יפוצה על הוצאותיו והשקעותיו, משום שהנכס על התוספות יעבור לנותן הרשות".
מהאמור לעיל עולה כי הזכות לפיצוי לא נובעת מן הדין אלא מהצדק, מי שזכאי לפיצוי הוא "בר רשות" ולא אחר. הפיצוי הוא בגובה "הוצאותיו והשקעותיו" וההנחה היא שהנכס על התוספות יעבור לנותן הרשות.
מלכתחילה עמדו על כך המערערים, כי סגירת המרפסת תבוצע בחומרים קלים לפירוק נייחים ושניתן לעשות בהם שימוש אחרי פירוקם.
המשיבים 3ו- 4סילקו ידם מן המרפסת ואין להם ענין במרפסת או בחומרים ששימשו לסגירת המרפסת. מערכת יחסיהם לגבי המרפסת עם משיבים 1ו- 2לא הוכחה ואין היא מענייננו. למערערים לא תצמח כל תועלת מהריסת המרפסת. לדעתי, בנסיבות המקרה, אין משיבים 3ו- 4זכאים לפיצוי כלשהו, שלפי עצם מהותו מוענק מדיני הצדק. אין מניעה שיטלו עמם את העצים ואת התריסים.
באשר למשיבים 1ו- 2אין הם זכאים לפיצוי לא מטעמים שבצדק ולא מטעמים שבדין. הם אינם ברי רשות. בפועל החליפו את המבנה הישן בחדש, וזאת ניתן ללמוד מההשקעה שהשקיעו לטענתם בשיפוץ ושכלול המרפסת. השיפוץ במרפסת נעשה ע"י משיבים 1ו- 2חרף מחאותיהם של המערערים ונגד רצונם ולעיתים אף אגב הפרות צו מניעה שיפוטי.
לא ברור גם אם ניתן היתר לביצוע שיפוצים אלה ולא מן הנמנע כי סופם להיהרס לפי הדין. המשיבים 1ו- 2אינם זכאים לפיצוי כלשהו.
.13בסיכום אני מציע לחברי הנכבדים לקבל את הערעור, לבטל את פסה"ד של ביהמ"ש קמא ולהורות למשיבים ביחד ולחוד להרוס את המרפסת שנבנתה על הרכוש המשותף, לסלק ידם משטח המריבה ולהסיג את גבולם עד לקיר הבית. ניתנת בזה למשיבים אורכה של ששה חודשים מהיום כדי לקיים את שנצטוו לעשות.
המשיבים ישלמו למערערים הוצאות ושכ"ט עו"ד בשתי הערכאות בסך 000, 1שקלים חדשים בתוספת מע"מ והפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

אני מסכים. לעניות דעתי אין אנו צריכים להכריע בשאלה אם הרשות למשיבים 3ו- 4היתה זמנית או בלתי הדירה. בדבר אחד ברור לא היתה להם זכות שיכלו להקנותה לאחר.
באשר לשאלת הפיצוי, לבד מן העובדה שהמשיבים 1ו- 2היו חייבים ויכלו בנקל לבדוק את המצב המשפטי לפני שקנו את הדירה, יכולה שאלה של תביעה כספית להתעורר רק בינם לבין קודמיהם המשיבים 3ו- 4אשר "מכרו" להם מה שאינו שלהם, אם אמנם לא העמידום על עובדות כהוויתם. בוודאי שאין להם תביעה כספית כלפי המערערים.

השופט לויט:ב
אני מסכים לתוצאה המוצעת ע"י חברי הנכדים, תוך רישום ההערות הבאות:ו
נשיא ביהמ"ש השלום, מר רביבי, לאחר שבדק את הראיות, קבע בפסק הדין כי:נ "רימר (משיב מס' 3- י' ל') קיבל רשות משכניו להשתמש במרפסת ורשות לסגור אותה. רשות זו התבטאה בהתנהגותם של התובעים (המערערים - י' ל'), בהסכמתם שבשתיקה לשימוש שעשה רימר במרפסת ולבניה אשר בנה".
לא היתה מחלוקת שהשטח שעליו נבנתה המרפסת היה חלק מהרכוש המשותף, וכי הבנין כולו הוא בית משותף, כמשמעותו בחוק המקרקעין.
השופט הנכבד סבר שמטעמים של יושר ועפ"י דיני המנע, אין להתיר לבעלי הדירות שהסכימו לבניית המרפסת לחזור בהם בהסכמתם, על אף שרימר מכר את דירתו למשיבים 1, 2(רוזן).
חברי הנכבד השופט חסון סבור ששופט קמא טעה במסקנתו משום שרשות היא זכות אישית ולא זכות קניינית, ובתור שכזו אינה ניתנת להעברה ע"י בר רשות. לכן, משרימר מכר את דירתו לרוזן - פקעה הרשות שהיתה לרימר לגבי שטח המרפסת.
חברי הנכבד השופט אילן סבר אף הוא שרימר לא היה רשאי להעביר את רשות השימוש שהיתה לו בשטח המרפסת לרוזן, ולא נימק מדוע הוא סבור כך.
עניות דעתי היא, שיש להבחין, בנסיבות המקרה בין המצב המשפטי כל עוד רימר היה בעל הדירה, לבין המצב לאחר שרימר מכר את הדירה לרוזן. ברור הוא "שהסכמה של בעלי דירות בבית משותף לשימוש ייחודי ברכוש המשותף ע"י אחד מהם, אינה עיסקה במקרקעין, הטעונה מסמך בכתב לפי סעיף 8לחוק המקרקעין" [5] (כדברי כב' הנשיא לשעבר לנדוי בע"א 815/81 [3], בעמ' 83).
רימר לא רכש זכות חפצית "בשטח המרפסת" ולכן לא היה צורך ומקום שזו תירשם עפ"י סעיף 8לחוק המקרקעין [5], (ראה ע"א 188/76 [4], בעמ' 384).
כל עוד רימר השתמש בשטח המרפסת יתכן שהיה מקום לקבוע שהמערערים לא היו רשאים לחזור בהם מהסכמתם בשל "מניעות מטעמי צדק" לאור ההשקעות שהשקיע רימר בבניה שעשה במקום, בהסכמת המערערים (לפחות בהתנהגות) מחד גיסא, ובהעדר טעם סביר לשינוי עמדת המערערים - מאידך גיסא (ראה ע"א 815/81 [3]).

אולם, ע"מ שרימר יהיה זכאי להעביר את הרשות לשימוש בלעדי "בשטח המרפסת" לחליפו, רוזן, שקנו ממנו את הדירה, היה צורך שיתקיים אלמנט נוסף - שלא נתקיים - והוא רישום ההחלטה של בעלי הדירות בדבר מתן רשות שימוש בלעדית לרימר, בשטח המרפסת, ב"ספר ההחלטות", לפי תקנון הבית המשותף, עפ"י הוראות סעיף 71לחוק המקרקעין [5].
כהערה אוסיף, שהמצב בענין זה גם לפי חוק בתים משותפים 1952[6] (שקדם לחוק המקרקעין), היה דומה, מבחינה זו שהיה צורך ברישום הסכם (ס' 21לחוק [6] דאז). חוסר הרישום אינו בא להעיד שללא רישום הסכמת המערערים שניתנה לרימר בשעתו, אינה הסכמה, אלא העדרו מנע מרימר את הרשות להעביר את רשות השימוש שהיתה לו לרוזן. רוזן היה יכול לפני שרכש את הדירה מרימר, לבדוק את דבר רישום הדירה - לרבות הרכוש המשותף - בלשכת המקרקעין ואת ספר הפרוטוקולים של האסיפה הכללית של הבית המשותף, ואז היה למד על המצב המשפטי לאשורו לגבי שטח המרפסת.
סעיף 71 לחוק המקרקעין מבטיח, בין היתר, שהסכם שהושג בין בעלי הדירות בזמן מסויים, יחייב - לזכות ולחובה - גם את בעלי הדירות שיבואו במקומם, ובלבד שאותו הסכם נרשם ב"ספר ההחלטות". על סעיף 71הנ"ל אמר כב' הנשיא לשעבר לנדוי בע"א 815/81 [3] הנ"ל (בעמ' 83):ב
"הסעיף אינו אומר, שהסכמה שלא ניתנה בכתב חסרה תוקף. הדגש שבו הוא הרחבת ההסכמה, שהסכימו בעלי הדירות בהווה, והחלתה גם על כל מי שירכוש בעתיד דירה מן הדירות שבבית. הרחבה כזאת תיתכן, רק אם ההסכמה ניתנה בצורת החלטה, שנרשמה בספר הפרטיכלים של האסיפה הכללית, ולשם כך גם מעניק סעיף 71את זכות העיון בספר הפרטיכלים לכל אחד מבעלי הדירות בבית המשותף". לפיכך,, את פקיעת "הרשות" שהיתה לרימר, במקרה הנדון, אני מבסס על כך שאותה רשות שניתנה לרימר לא נרשמה ב"ספר ההחלטות" של האסיפה הכללית של הבית המשותף, והתוצאה היא שלא חל על אותה רשות ה"סידור המיוחד" שבסעיף 71לחוק המקרקעין [5]. לפי הדין הכללי, ההרשאה היתה אישית ולא ניתנת להעברה.
התוצאה היא, שאנו פוסקים כאמור בסעיף 13שבחוות דעתו של השופט מ' חסון.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. זכות במקרקעין

  2. רישיון במקרקעין

  3. רשות חינם מקרקעין

  4. זכות חזקה במקרקעין

  5. מתחזק חוק המקרקעין

  6. חלוקת מקרקעין בעין

  7. מהי תביעה במקרקעין

  8. עסקה בחלק ממקרקעין

  9. סיום רישיון במקרקעין

  10. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  11. התחזות בעסקת מקרקעין

  12. ביטול ייעוד מקרקעין

  13. דרישת הכתב במקרקעין

  14. סעיף 49 לחוק המקרקעין

  15. סעיף 71 לחוק המקרקעין

  16. פיצול תביעה במקרקעין

  17. סעיף 9 לחוק המקרקעין

  18. סעיף 40 לחוק המקרקעין

  19. סעיף 16 לחוק המקרקעין

  20. זכויות שביושר במקרקעין

  21. רישיון מכללא במקרקעין

  22. ביטול רישיון במקרקעין

  23. צו הפסקת שימוש במקרקעין

  24. עסקאות סותרות במקרקעין

  25. סעיף 18 ב לחוק המקרקעין

  26. תנאי מתלה בעסקת מקרקעין

  27. סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין

  28. עשיית דין עצמי במקרקעין

  29. עסקת מקרקעין באזור שיקום

  30. רישיון בלתי הדיר במקרקעין

  31. ביטול החלטת רשם המקרקעין

  32. זכויות העירייה על מקרקעין

  33. תביעת השבה של חוכר מקרקעין

  34. זיהוי צדדים לעסקת מקרקעין

  35. רישום הערה במרשם המקרקעין

  36. ניצול זכויות בניה במקרקעין

  37. תביעה לפקיד ההסדר במקרקעין

  38. התחייבויות נוגדות במקרקעין

  39. בקשה לפדיון מקרקעין מעוקלים

  40. מכירת זכויות בחלק ממקרקעין

  41. שימוש מפריע במקרקעין פרטיים

  42. רשות מכללא לשימוש במקרקעין

  43. בקשה לעריכת מדידה של מקרקעין

  44. דיווח על עסקת מקרקעין בדיעבד

  45. הערה על יעוד מקרקעין תקנה 27

  46. בנייה ונטיעה במקרקעין משותפים

  47. רכישת מקרקעין בפרוייקט הרחבה

  48. התחייבות לעשות עסקה במקרקעין

  49. בדיקה במינהל לפני עסקת מקרקעין

  50. שימוש במקרקעין לגידול מרעה בקר

  51. מחלוקת לגבי תאריך רכישת מקרקעין

  52. עיכוב ברישום זכויות בעל מקרקעין

  53. תביעה על בניה על מקרקעין מוסדרים

  54. רשות שימוש במקרקעין לפי חוק הנפט

  55. סעיף 93 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין

  56. תביעה של פסול דין - זכויות במקרקעין

  57. החובה להציע למוכר מקרקעין לקנות בחזרה

  58. עסקת מקרקעין לפני חקיקת חוק המקרקעין

  59. תחרות בין זכויות נוגדות במקרקעי המינהל

  60. ביטול זכות הסותרת רישום בפנקס המקרקעין

  61. ביטול רישיון ללא תמורה ע''י בעל המקרקעין

  62. תביעה לפיצויים בגין נזקים שנגרמו למקרקעין

  63. בקשה להתקנת אנטנת שידור לחובבי רדיו במקרקעין

  64. איך מוכיחים שעסקה במקרקעין היא "פיקטיבית" ?

  65. ערר על החלטה להורות לתקן שטחים בנוגע למקרקעין

  66. סעיף 10 לחוק המקרקעין - תקנת השוק במקרקעין

  67. פגיעה עקיפה במקרקעין - פיצויים לפי סעיף 197 ?

  68. האם חלוקה בעין של המקרקעין תגרום נזק לצדדים ?

  69. ערר על החלטה לאשר תוספת לבית מגורים משותף במקרקעין

  70. ביטול מכר מקרקעין לאחר אישור סופי של ראש ההוצל''פ

  71. סעיף 5 לחוק המקרקעין - חיזוק בתים מפני רעידות אדמה

  72. תביעה שיינתן פסק דין המצהיר סכאות להירשם כבעלים במקרקעין

  73. נוהל לפיו יוכל כל שליח להגיש למשרדי רשם המקרקעין שני תיקים ביום בלבד

  74. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון