פינוי דייר מוגן מחנות

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פינוי דייר מוגן מחנות:

השופט חסון:נ
.1המערערים הגישו נגד המשיב בביהמ"ש השלום בתל-אביב בתיק ת"א 5591/83 תביעת פינוי בה עתרו לצוות על פינוי המשיב, מחנות שהחזיק בה כדייר מוגן, והנמצאת בת"א ברח' נווה-שאנן 41על-יסוד 4 עילות פינוי. עילתם הראשית והעיקרית היתה, כי המערער, בניגוד לתנאי השכירות, העביר את המושכר ללא רשות והסכמת המשיבים לאחד בשם אלי ברזילי. יתר עילות הפינוי נגזרות מהעילה הנ"ל והן, כי המשיב מפיק מהשכרת המושכר בשכירות משנה לנ"ל רווח בלתי-הוגן בשים לב לדמי השכירות שהמשיב משלם וליתר נסיבות הענין, נטישת המושכר ע"י המשיב והפרת תנאי השכירות בכך בניגוד לתנאי השכירות, מפעיל המשיב במושכר בית-מלאכה המופעל ע"י מכונות המקימות רעש.
.2ביהמ"ש קמא קבע בפסק-דינו, כי המערערים לא הוכיחו את עילות הפינוי שטענו כנגד המשיב מלבד העילה הראשונה. היינו, ביהמ"ש קמא דחה את תביעת המערערים וקיבל את תביעתם רק בגין העילה כי המשיב לא קיים את תנאי השכירות, בכך שהשכיר בשכירות משנה לאלי ברזילי את המושכר אולם, חרף קיום עילה זו העניק ביהמ"ש קמא למשיב סעד מן הצדק.
.3בפנינו שני ערעורים, שהדיון בהם אוחד. המערערים טוענים
בערעורם, כי בנסיבות הענין ולאור התנהגות המשיב לא היה מקום להעניק למשיב סעד מן הצדק, ולחילופין, טוענים המערערים כי הפיצוי שנקבע לזכותם אינו הולם את נסיבות המקרה. המשיב הגיש ערעור נגדי, בו טען, כי לא נתקיימה במערער עילת הפינוי שנקבעה לחובתו בביהמ"ש קמא.
אדון תחילה בערעור הנגדי, כיוון שאם ערעור זה מתקבל, הדיון בערעור המערערים יהפוך למיותר.
.4המשיב שכר את החנות נושא הדיון ב- 5.9.1960מכוח חוזה השכירות ת/ .1בסעיף א' לחוזה השכירות התחייב המשיב לאמור:ב
"השוכר מתחייב לא להשכיר את הבית לאחר, לא את כולו ולא חלק ממנו ולא להעביר את החוזה על שם אחר בלא רשות המשכיר בכתב ואם עבר על תנאי זה... הרי זו היא הפרת חוזה והרשות ביד המשכיר לדרוש את פינוי הדירה (צריך להיות "החנות" - מ' ח') מיד...".
עילה זו מעוגנת בסעיף 131(2) לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב- 1972[8]. אף אם לא היה קיים יסור בחוזה השכירות על השכרת משנה, איסור זה היה מתבקש מלשון ס' 19(ב) לחוק הגנת הדייר [8] אוסר על דייר להשכיר מושכר שהוא מחזיק בו כדייר מוגן בשכירות משנה שלא בהסכמת בעל הבית.
.5אלי ברזילי הוא חתנו של המשיב, המשיב לא חלק בביהמ"ש קמא כי חתנו החזיק במושכר מסוף 1981ועד לשלהי שנת .1983הוא גם לא חלק, כי חתנו ניהל במושכר עסק של מרפדיה וכי השתמש לצורך עיסקו במכונת תפירה חשמלית, ריתות ובקומפרסור קטן המשמש כאקדח סיכות. כן לא כפר בכך, שחתנו רשם עצמו כעוסק במחלקת מס ערך מוסף לגבי העסק שנוהל במושכר וכי רשם את חתנו בעיריה כמי שמנהל עסק במושכר.
גדר המחלוקת שבין בעלי הדין בביהמ"ש קמא התמקד סביב השאלה, כלום היתה כאן "השכרת משנה", כטענת המערערים או שהיה כאן "הענקת רשיון" בין בני-משפחה כטענת המשיב. ביהמ"ש קמא קיבל את טענת המערערים כי הלבוש שיש להלביש את מערכת היחסים שבין המשיב לבין חתנו הוא שכירות משנה, וכיוון שתנאי הדיירות
אסרו השכרת משנה הן לפי חוזה השכירות המקורי והן לפי ס' 19(ב) לחוק, ציווה על פינוי המשיב. וכך קבע ביהמ"ש קמא בנושא המחלוקת שבין בעליהדין בס' 6מפסק-דינו בעמ' 31:ו
"כשאני משקיף על העובדות בתיק זה, אזי אני שואל את עצמי, כפי ששאלתי במהלך המשפט, מי כאן בעל הבית? - מה שעשה במקרה דנן הנתבע הוא עשה כאילו היה הוא בעל הבית. הוא נתן לחתנו לפתוח במקום מרפדיה שהיא בית-מלאכה למרות שהחוזה אסר פתיחת בית-מלאכה. אותו חתן ניהל במקום במשך קרוב לשנתיים עסק עצמאי של ריפוד, כשאין בפני ביהמ"ש כל ראיות, כמה היו רווחיו בעסק זה, כמה שילם לנתבע, אם שילם מאומה לו, כל הפרטים האלה מצויים בידי הנתבע ותחת שליטתו ומחובתו היה להביאם בפני ביהמ"ש. משלא עשה כך, ניתן להניח נגדו שקבל תמורה מחתנו, ואותה תמורה הופכת את "מתן הרשות" כפי שקורא לה בא-כוח הנתבע לשכירות. אם מקרה זה לא ייראה כשכירות אינני יודע איזה מקרה יכול להיקרא כך.
השתכנעתי שבמשך התקופה בה החתן ניהל את המרפדיה במקום לנתבע לא היה כל קשר עסקי למקום וכך משעזב החתן ומפחד המשפט הזה "החיה" הנתבע את עסק "האלטא זאכן" במקרים שהוא מנהל במקום. יש להדגיש שאותו חתן היה עוסק מורשה עצמאי, שילם בעצמו מיסי עיריה (כמו בענין שבע"א 417/79 הנ"ל) וניהל במקום את עיסקו שלו ללא קשר עם הנתבע. זאת ועוד:נ הוא ניהל בית-מלאכה בניגוד לתנאי החוזה".
נראה לי, עם כל הכבוד, שביהמ"ש קמא כשבא לבדוק את הפלוגתא שבין בעלי-הדין בכל הנוגע ללבוש שיש להלביש את עובדות המקרה, היינו, אם מדובר בשכירות-משנה או במתן רשיון גרידא, לא הדריך עצמו בתקדימים ובמבחנים הנכונים כדי להסיק את המסקנות הנכונות.

.6בשורת תקדימים מחייבים נקבעו הכללים לפיהם יש לבדוק ולבחון
את העובדות, כדי להסיק את המסקנה המשפטית הנכונה ע"מ לקבוע אם בנסיבות אותו מקרה מדובר בהשכרת משנה או ברשיון גרידא.
מתוך נטיה למנוע ככל האפשר את חילוטי השכירות, קיבלו בתי-המשפט בארץ את הבחנה בין שכירות מצד אחד, לבין רשיון מצד שני, ומנעו מתן צווי פינוי מחמת השכרת משנה, בניגוד לתנאי השכירות, ע"י שקבעו כי דייר המשנה נמצא במושכר בתור בר-רשות ולא בתור שוכר. האבחנה שהבחינו בתי-המשפט בארץ, בין "שכירות משנה" לבין "מתן רשיון" בכל הנוגע להימנעות מחילוטי השכירות היא חקיקת שופטים מובהקת והמבחנים שנקבעו בתקדימים השתנו עם חלוף הזמנים. המבחן הראשון שנקבע בפסיקה כדי לאבחן רשיון משכירות משנה נקבע בע"א 17/49 וייסמן נ' סטריקובסקי [1], היינו מבחן החזקה הבלעדית. אני מצטט תקדים זה בחלקו הרלבנטי הנוגע לענייננו מתוך ע"א 79/86 המפקח על נכסי נפקדים נ' צויברג [2] בעמ' 1029לאמור:ב
"ההבדל היסודי, הקיים בעיני החוק, בין שני המושגים האמורים מתבטא
בזה, שבמקרה של שכירות מוסר המשכיר לשוכר את החזקה הבלעדית בנכס הנדון, בו בזמן שבמסירת חזקה ברשות משאיר הבעלים בידו את השליטה הפיזית באותו נכס שהוא מאפשר גם לאדם אחר להשתמש בו. מהאמור לעיל מתבקשת המסקנה ש"שכירות" אינה קיימת ללא מסירת חזקה בלעדית, אבל לא נובע מזה. שמסירת חזקה בלעדית מחייבת קיום יחסי שכירות דווקא".
המבחן השני לאבחנה בין שכירות לבין מתן רשות היא "כוונת הצדדים" וכך נקבע בע"א 47/51 בדר נ' בוכמן ואח' [3] בעמ' 874כפי שתקדים זה מצוטט בע"א 79/56 הנזכר לעיל [2]:ו
"אך מזה (כלומר מהדברים הנ"ל ב-ע"א 17/49) אין להסיק שכל המחזיק בנכס חזקה ייחודית, ברשות בעל הנכס ותמורת תשלום כסף, מן ההכרח שיהא שוכר הנכס. הדבר תלוי קודם כל בכוונת הצדדים אם הם התכוונו למעשה ליצור ביניהם יחסים הנחשבים בעיני החוק כיחסי שכירות. השם שהם קראו על ההסכם שביניהם אינו מכריע, כי אין הם יכולים לשנות בהבל פיהם את מהותם המשפטית של היחסים שנוצרו ביניהם על-פי תוכנן האמיתי של הזכויות והחובות שהסכימו לכונן ביניהם... בפרט ישתדל ביהמ"ש לרדת לכוונתם האמיתית של הצדדים כאשר קיים חשש לעקוף את דיני הגנת הדייר.
הירידה לכוונה האמיתית של הצדדים אינה מלאכה קלה, ויש להיעזר בכל הסימנים ובכל הנסיבות הנוגעות לענין. למשל, טיב הנכס, לגבי בית, וביחוד בית מגורים, תגבר הנטיה לראות בעיסקה כוונה לשכירות כשלגבי אדמה פנויה עירונית, שנועדה לבנין - תגבר הנטיה לראותה כמסירת חזקה ברשות".
בעמ' 1031נאמר ע"י כבוד השופט זוסמן (כתוארו אז):נ
"וזאת לדעת:ב בר-רשות יכול שיחזיק בנכס חזקה ייחודית ותמורת תשלום דמים. מה, איפוא, בינו לבין שוכר, בארץ אשר אף בשכירות ממש השוכר אינו קונה קנין? התשובה, נדמה לי, כי בתי-המשפט הכירו בעילות חזקה מסויימות, אשר בגלל נסיבותיהן המיוחדות, כגון ארעיות החזקה, עוד לא נמצאו ראויות להגנת החוק".

מהמובאות שציטטתי לעיל נמצאנו למדים, כי המאפיינים את מתן

הרשיון משכירות הם שלושה:ו
(א) כלום קיבל המחזיק במושכר את החזקה הבלעדית בנכס אם לאו.
(ב) כוונת הצדדים.
(ג) ארעיות החזקה.
לפני שאני מיישם את המבחנים הנ"ל אני רואה לנכון לצטט גם את הקטע הבא מתוך ע"א 267/54 פרס נ' חברת הנפט העיראקית בע"מ [4] בעמ' 1417לאמור:
"בכל המקרים שבהם החליטו כי המחזיק הוא בר-רשות היה משהו בנסיבות,
כגון סידור משפחתי, מעשה ידידות או נדיבות וכיוצא בזה, אשר שלל כל כוונה ליצירת שכירות".
.6לגבי המבחן הראשון, היינו, בלעדיות החזקה, והשארת השליטה הפיזית במושכר בידי הדייר, קבע ביהמ"ש קמא בפסק-דינו, כשהוא מתייחס לעילת הנטישה שכאמור נדחתה ע"י ביהמ"ש קמא, בסעיף 3מפסק-דינו בעמ' 29- לאמור:
"... כפי שיוכח, אותו אלי ברזילי, היינו, חתנו של הנתבע והנתבע שמר על קשר עמו ועם המושכר מתוך כוונה לחזור לנהל בו עסק אחר ולא השתכנעתי שהיתה כאן נטישה מצידו (היינו המשיב - מ' ח') עפ"י ההלכה הפסוקה".
מהקביעה הנ"ל, מהקירבה המשפחתית שבין המשיב וברזילי ומהעובדה שהמשיב אכן הורה לחתנו לצאת מן המושכר וחתנו יצא מן המושכר, כפי שנתבקש, מתבקשת המסקנה כי הקשר בין השניים היה אישי ולא היה מוסב לגוף המושכר, במילים אחרות, לא נמסרה לברזילי חזקה בלעדית במושכר אלא רשות זמנית להשתמש במושכר כדי למצוא בו פרנסה. מסקנה זו לגבי העובדה שהמשיב החזיק בידו את החזקה הבלעדית במושכר ונתן לחתנו רשות גרידא לעשות שימוש במושכר לצרכי פרנסה ותו לא, ללא כל זיקה למושכר, מתבקשת מעדות חתנו של המשיב, שביהמ"ש קמא אימץ אותה לצורך מסקנותיו, ואף ציטט את הקטע שאני מצטט להלן בס' 4עמ' 29של פסה"ד:
"בני בדיוק פינה את החנות, אז חמו אמר לו תפתח עסק תמכור תרוויח - תתן לי קצת, אם לא - אז לא".
מהקטע הנ"ל עולה כי לפני נפתלי, חתנו של המשיב, ישב זמן מה במושכר בנו של המשיב וכשבנו של המשיב לא נמצא פיזית במושכר יותר, הציע המשיב לחתנו כי ישתמש במושכר וינסה למצוא בו פרנסה. אם ימצא פרנסה יתחלקו ביניהם בדרך כלשהי ברווחים, ואם לא ימצא חתנו פרנסה במושכר יצא ממנו.
מהאמור לעיל עולה ברורות, כי לא דובר על קשר של שכירות אלא על שימוש זמני במושכר לצורכי מסחר ואם המסחר יצלח ביד חתנו של המשיב, ימשיך להחזיק באופן ארעי במושכר לפרנסת שני הצדדים, ואם לא - יפנה את המושכר.
.7לגבי המבחנים השני והשלישי, היינו, "כוונת הצדדים" ו"ארעיות החזקה", אמנם ביהמ"ש קמא לא התייחס לשני מבחנים אלה באופן ישיר אולם הם מתבקשים מקביעות ביהמ"ש קמא וממערכת היחסים שבין המשיב וחתנו, ובענין זה אני שוב מסתמך על הקטע הנ"ל שהסתמך עליו ביהמ"ש קמא ועל הקטע בפסק-דינו בעמ' 29ס' 4(ג) לאמור:

"הנתבע עצמו בעדותו בעמ' 25- 26אומר:
'אלי ברזילי הוא חתני, הוא לא שילם כסף - חס וחלילה, גרוש לא שילם לי עבור שכירות התחלקנו ברווחים'".
המשיב ניהל במושכר עסק של מכירת וקניית מקררים ישנים. כשהזדקן וכוחותיו כלו, ביקש להתפרנס מן המושכר עי"כ שאפשר לחתנו, שהיה רפד, לנהל עסק של רפדות במושכר, כשהוא ממשיך להחזיק בידו את גוף המושכר ואת לעדיות החזקה. זו המסקנה
המתבקשת מקביעות ביהמ"ש קמא בפסק-דינו ומהעדויות שהיו מקובלות עליו ושעליהן ביסס את ממצאיו העובדתיים בפסה"ד, ודברי מוסבים לעדויות המערער וחתנו.
במקום להדריך עצמו במבחנים שנקבעו בתקדימים שציטטתי לעיל, הדריך ביהמ"ש עצמו בשיקולים זרים ודברי מוסבים, בין השאר, לשאלה ששאל עצמו - "מיהו בעל הבית?" - שאלה שהתשובה עליה אין בה כדי לעזור בפתרון הבעיה שעמדה בפני ביהמ"ש קמא.
בהמשך הקטע הנ"ל שציטטתי לעיל, מצא ביהמ"ש קמא לנכון להסיק, ללא יסוד, כי עצם העובדה שהמשיב קיבל כספים מחתנו, מחייבת את המסקנה שמדובר בשכירות ולא ברשיון, שעה שההלכה קובעת כי העובדה שבר-רשות משלם תשלום עבור החזקה, אין בה, כשלעצמה, כדי להוכיח ולהראות שלא מדובר בהרשאה אלא בשכירות.
כן הטיל ביהמ"ש קמא על המשיב את החובה להראות לביהמ"ש קמא, כמה קיבל מחתנו, ומאחר ולא נתן דין וחשבון כספי מפורט, הסיק - ובהעדר דו"ח כספי כזה מתבקשת המסקנה - כי היחסים שביניהם הם יחסי שכירות ולא יחסי מרשה ומורשה. כמצופה, וכמתחייב ממערכת היחסים הכלכליים שביניהם, כפי שהועלו ע"י המשיב, ומלבד עדותו לא היתה בפני ביהמ"ש קמא כל עדות אחרת בנושא זה, המשיב וחתנו, עקב הקרבה המשפחתית שביניהם, ומערכת היחסים שהיתה קיימת ביניהם, לא ניהלו ביניהם חשבונות מדוייקים ובמסגרת יחסים בלתי-ברורים אלה, ביקש המשיב להיטיב עם חתנו ולא דקדק עם חתנו דקדוקי-עניות והשניים לא קיימו חשבונות מדוייקים כשהמשיב לטענתו, אם נזקק חתנו, העניק לו מענקים מידי פעם בפעם, כדי להיטיב עמו. מבחינה אובייקטיבית אף אם רצה המשיב, לא היה יכול להמציא לביהמ"ש קמא חשבונות מדוייקים, ההלכה אף קובעת כי עצם קבלת תמורה כלשהי עבור ההחזקה אין בה, כשלעצמה, כדי לשלול קיומה של הרשאה.
.8ביהמ"ש קמא, כשבא לבחון את מערכת היחסים שבין המשיב וחתנו, נזקק להגדרה של הדיבור "שכירות" בחוק השכירות והשאילה, כשהוא מתעלם מכך שחוזה השכירות - שהפך עם תום תקופת השכירות החוזית בסיס לתנאי הדיירות, נחתם ב-1960, ועל-כן לא היה מקום לפרשו לפי חוק מאוחר יותר.
יתירה מזו, בחוק השכירות והשאילה, תשל"א- 1971[9] נקבע בס' 34:
"שתחולתו הוא מיום יד' טבת תשל"ב (1.1.72) ועל עיסקה שנעשתה לפני תחילת חוק זה יוסיף לחול הדין הקודם".
כדי להבחין בין "שכירות" לבין "רשיון", לצרכי חוק הגנת הדייר, לפחות לגבי הגדרת המושג "רשיון", לעניות דעתי, עלינו להיזקק להגדרות שנקבעו בהלכה בנושא זה בקשר להבחנה שבין "רשיון" לבין "שכירות".
.9כן לא היה לדעתי מקום להיזקק לעצם נושא המחלוקת שבין בעליהדין לעובדה, כי בניגוד לקבוע בחוזה השכירות לגבי מטרת השכירות - "כל מיני מסחר חוץ מאיזה שהוא בית-מלאכה" - ניהל חתנו של המשיב במושכר "מרפדיה".
חוזה השכירות ת/ 1נחתם ב- .1960בתקופה זו ועד לשנת 1971, דמי שכירותם של בתי-עסק, נקבעו, בין השאר, לפי השימוש שנעשה בהם, כשהמחוקק קובע דמי שכירות
שונים ל"חנויות", "בתי-מלאכה" ו"משרדים". כשלגבי "בתי-מלאכה" מבחין המחוקק, לענין גובה דמי השכירות, לפי הספק המנוע שמשתמשים בו בביתהמלאכה. אבחנות אלה בוטלו ב-.1971
כאמור, אחת מעילות הפינוי היתה הסבת המושכר מבית-מסחר לביתמלאכה, כשהמערערים טוענים בכתב-התביעה כי בנוסף להסבה, ההסבה גרמה במושכר ל"רעש". עילה זו נדחתה ע"י ביהמ"ש קמא ובצדק והמערערים לא ערערו על קביעה זו. כשלעצמי, איני רואה כל קשר בין הסבת המושכר לביתמלאכה, אם בכלל הוסב לבית-מלאכה, והמבחנים שנקבעו בהלכה בין "שכירות" לבין "הרשאה".
.10לדעתי, יש לקבל את ערעור המשיב, לבטל את פסה"ד קמא ולדחות את תביעת המערערים בבית-המשפט קמא.
אם דעתי לא תתקבל, וכדי שלא אצטרך לחזור לענין הסעד מן הצדק, דעתי היא, כי - בהנחה שנתקיימה עילת פינוי נגד המשיב - היה מקום להעניק למשיב סעד מן הצדק, בנסיבות המקרה.
המערערים ישלמו למשיב, בשתי הערכאות, הוצאות בסך 000, 1ש"ח בתוספת מע"מ. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל.

השופט לויט:
אני מסכים לקבלת ערעורו של אליהו קובה, לדחיית ערעורם של ה"ה כהן ודגמי וכן לדחיית התביעה שהוגשה בביהמ"ש קמא ע"י ה"ה כהן ודגמי נגד אליהו קובה.
לפי חוזה השכירות היה הדייר - קובה - רשאי לנהל במושכר עסקים מסוגים שונים. הוא ניהל במקום, בפועל, עסקים שונים בתקופות שונות. תחילה ניהל במקום, ביחד עם אשתו, עסק של נעליים, אח"כ ניהל תקופה מסויימת עסק של פירות יבשים. לאחר-מכן, עסק במושכר בעסקי תיווך. ושוב, חזר לנהל במושכר עסק של נעליים, עם בתו. לאחר-מכן, פתח עם בנו עסק של מתנות.
על רקע זה ניתן להבין את פתיחת המרפדיה עם ברזילי, חתנו של קובה. אני מסכים עם דברי חברי הנכבד השופט חסון שלפי המבחנים שהיה צריך לבחון - כפי שקבע בחוות-דעתו - קובה לא העמיד את המושכר וחתנו ולא השכירו בשכירות משנה, אמנם, בעסקי המרפדיה היה החתן הרוח החיה בעסק וקובה רק שמר בידו את השכירות מתוך תקווה שחתנו ישתפו ברווחי העסק, אם יהיו. אך לא היה בכך כדי להקנות זכות כלשהי במושכר לחתן, ולא היה בכך כדי לקטוע את השכירות של קובה במושכר, משחדל בעסק המרפדיה שב לנהל במקום עסק אחר של מקרקעים.
טענתם של בעלי הנכס שבמקום נוהל בית-מלאכה נדחתה ע"י השופט. לפי העובדות, התברר שעיקר המרפדיה היה עיסוק ועסק ולא בית-מלאכה שמתאפיין במכונות וכיו"ב.
אני מצטרף, איפוא, לדעתו של חברי הנכבד השופט חסון.


השופט הגין:
מר קובה שכר חנות בנווה שאנן בת"א ב- .1960השכירות היא שכירות מוגנת לפי חוק הגנת הדייר. בחוזה השכירות נאסר על קובה, בין היתר:
"להשכיר את החנות לאחר, לא את כולו ולא חלק ממנו... בלי רשות המשכיר בכתב".
ב- 1981מסר קובה את החנות לאלי ברזילי, שהוא חתנו של קובה. אלי ברזילי הוא רפד והוא החזיק בחנות והשתמש בה כמרפדיה. הוא החזיק בחנות, כאמור, כמעט שנתיים. במרץ 1983הגיש בעל החנות, מר עזרא כהן, תביעת פינוי בשל ארבע עילות. סמוך לאחר הגשת תביעת הפינוי ובעטייה פינה ברזילי את החנות.
פסק-הדין שניתן התייחס לעילה אחת בלבד, שבעטייה ניתן צו פינוי, אך יחד עם זאת נעתר השופט להעניק סעד מן הצדק. צו הפינוי מושתת על העילה של מסירת החנות לאלי ברזילי בניגוד להסכם האוסר, כאמור:
".... להשכיר את החנות לאחר לא כולו ולא חלק ממנו...".
הטענה העיקרית שנטענה על-ידי קובה, הן בפני השופט והן בערעור זה היא כי מסירת החנות לחתנו לא היתה בגדר שכירות כי אם הענקת רשות. השופט דחה טענה זאת, כאמור.
השופט קבע כמה עובדות שעליהן השתית את החלטתו, הוא קבע כי:
"במשך התקופה שהחתן ניהל את המרפדיה במקום, לנתבע (קובה) לא היה כל קשר עסקי למקום. וכך, כשעזב החתן ומפחד המשפט הזה "החיה" הנתבע את עסק "האלטאזכאן" במקררים שהוא מנהל במקום".

עוד קבע השופט כי:
"אותו חתן היה עוסק מורשה עצמאי, שילם בעצמו מיסי עיריה וניהל במקום את עסקו ללא קשר עם הנתבע".

וכן כי:
"החתן ניהל בית-מלאכה במקום במשך קרוב לשנתיים. עסק עצמאי של ריפוד".
באשר לדמי שכירות בעד החנות, מר קובה הודה כי ההסכם בינו לבין חתנו היה כי תמורת החזקת החנות חתנו ישלם לו חלק המרווחים. מר קובה לא הבהיר בעצמו אם היו רווחים במשך תקופת ההחזקה על-ידי חתנו וכמה. על זאת אמר השופט: "כשאין בפני בית-המשפט כל ראיות כמה היו רווחיו בעסק זה, כמה שילם לנתבע, אם שילם מאומה לו, כל הפרטים האלה נמצאים בידי הנתבע ותחת שליטתו ומחובתו היה להביאם בפני בית-המשפט".
עובדות אלו מבוססות בראיות ולמעשה לא היתה מחלוקת בין הצדדים על נכונותן. על-יסוד עובדות אלו קבע השופט כי מסירת החנות היתה בשכירות ולא כהענקת רשיון. אני סבור כי מסקנתו של השופט נכונה, ואין לנו להתערב בה, מאחר וחברי חולקים עלי אתן את נימוקי בתמצית בלבד ובין היתר אדון בשאלת האבחנה בין שכירות לבין
רשיון, וכן אם לפי ההסכם שבין בעל החנות לבין קובה, רשאי היה למסור את החנות לחתנו כפי שמסר.
מקורה של האבחנה בין שכירות לבין הענקת רשיון הוא בחוק האנגלי, שם פותחה עוד במאה הקודמת, לאו דווקא בקשר להגנת הדייר. אלא שגם באנגליה הירבו ליישם את האבחנה, בשנות ה-50, לענין הגנת הדייר, כלומר למנוע מבעל בית להימלט מהגנת הדייר בדרך של עטיפת חוזה השכירות באיצטלא של הענקת רשות. גם בתי-המשפט כאן אימצו את האבחנה האמורה לרוב לענין הגנת הדייר ובשל אותה סיבה, אך ככל שהירבו להיזקק לה כך גדל חוסר הבהירות. המבחנים להבדלה בין שכירות לבין הענקת רשיון שבתיהמשפט קבעו עברו גלגולים. תחילה ביססו זאת על חזקה בלעדית שאם ניתנה הרי זו שכירות ובהיעדרה, רשות בלבד. ע"א 17/49 [1] בעמ' .173מבחן זה הוא סימן היכר ברור אך בעיות בצידו - מתארח (lodger), דייר שירות וכיו"ב - גם לאלה חזקה בלעדית ואינם אלא ברי-רשות. לאחר-מכן קבעו כי המבחן המכריע הוא כוונת הצדדים. ע"א 47/51 [3], בעמ' 874; לאחר-מכן קבעו כי גם מבחן ארעיות החזקה מהווה גורם המבדיל שכירות מרשיון -
ע"א 79/56 [2]; פרופ' וויסמן במאמרו "על ההבחנה בין שכירות מקרקעין לרשיון" [10] מגולל את ההתפתחות של המבחנים, מנתחם ומבקרם. לגבי חזקה בלעדית נאמר כי בהעדרה אין שכירות, אך קיומה אינו שולל רשיון. מכיוון שכך, כאשר ניתנה זכות חזקה בלעדית מבחן זה לא סיפק עוד תשובה. עקרון הארעיות מאידך, הוא פיתוח של בית-המשפט בארץ והוא נתון לביקורת, שהרי כל שכירות הינה וחייבת להיות מוגבלת בתקופה, ואין באורך התקופה או בקוצרה כדי לשנות את היחס המשפטי שבין הצדדים. המבחן של כוונת הצדדים הסתיר בו רב על הגלוי:
"בתי-המשפט הורו, וחזרו והורו, שהמבחן בין שכירות ורשיון הוא על-פי כוונת הצדדים ובהשתמשם במבחן זה הבדילו אמנם בין השניים, אך כיצד הפעילו המבחן הזה, זאת לא גילו. איזו כוונה הביאה את בית-המשפט למסקנה שנוצרה שכירות ואיזו כוונה הצדיקה את המסקנה שנוצר רשיון - דבר זה הפך להיות חכמת הנסתר מאחר ובתי-המשפט לא גילו את סודם".
בפסיקה האנגלית המבחן של כוונת הצדדים קבל הארה בשורה של תקדימים. הביטוי "כוונת הצדדים" בהקשר זה אין משמעו מה שהצדדים התכוונו פשוטו כמשמעו: Intention in this contex cannot mean a real intention, in the" sense of an aim of which it could have been conscious, since what . Is posed as the content of the intention is a legal"...clasification ראה רשימה שפורסמה בענין זה ב- modern law reviewכרך 32עמ' 93
(j.w. harris).
שכירות במשמעותה בחוק - היינו מסירת חזקה בלעדית לתקופה קצובה תמורת תשלום - יכול ותהיה שכירות ויכול שתהיה רשות. המבדיל ביניהן הוא גורם אשר כונה בספרות המשפטית כגורם הנדיבות generosity) ( .factorברשימה הנ"ל שפורסמה ב- . ,m.l.rשם, עמ' 94נאמר:
The intention to create a tenancy which is referred to in such" tention which the- the only real in;cases is a spurious concept ,this is felt to be good reason for calling the relationship court finds is the intention to be generous and having found it . Between the parties that of licensor and licensee so as not to"saddle the owner with tenancy לאחרונה חולל בית הלורדים שינוי רב-משמעות במבדיל שבין שכירות ורשיון, עטרתו של מבחן החזקה הבלעדית הוחזרה ליושנה, בענין [5] [1985] mountford . Street vסקר בית הלורדים את מרבית התקדימים של שנים קודמות, הביע הסתייגות מאחדים מהם, איבחן את המקרה שבפניו מהאחרים, וקבע כי המבחן היחיד המבדיל בין שכירות לרשיון הוא מסירת חזקה בלעדית. מבין השורות ניתן לאבחן מגמה לסלק את אי-הבהירות אשר הצטברה סביב סוגיה זו ולמען יהיה המבדיל ביניהם פשוט, ברור וישים: No other test for distinguishing between a contractual tenancy" standable or- and a countractual license appears to be under ."workable (שם, [5] בעמ' 298E-F).

ובהמשך:
If exclusive possession at a rent for a term does not constitute" tractual tenancy-a tenancy then the distinction between a con ."and a contractual license of land becomes wholly unidentifiable הפועל היוצא מפסק-דין זה הוא כי בהיעדר מסיבות חריגות מסירת חזקה בלעדית: תוצאתה שכירות, מה הן המסיבות החריגות: There may be cases where there is no intention to create legal" relations at all as in family arrangements and acts of Pation before- parchasers of land let into occu; these apart, generosity; and employees with service occupancy; completion ."exclusive possession should be conclusive ראה רשימתו של m. Welsteadב- . 351ב , cambirdge law journal44 . Volובסוף אביא עוד מדבריו של לורד דנינג בענין - .errington v [1952] [6] errington: In all the cases where an occupier has been something in the" circumstances, such as family arrangements, an
. Act of friendship or generosity or such like to negative any"intention to create a tenancy אחזור לענין שבפנינו. כאמור, מסירת חזקה בלעדית תמורת תשלום הינה שכירות, אולם מסירה כזו, כלומר שכירות שכזו, תהיה לרשיון אם היא כרוכה באחת המסיבות החריגות האמורות. השאלה אם קיימות מסיבות חריגות העושות את השכירות לרשיון היא שאלה שבעובדה. כמו כל ענין שבעובדה, לא יתערב בית-המשפט בהכרעתו של שופט הערכאה הראשונה אם באה לפניו ראיה כשרה אשר עליה יכול להשתית את ממצאו. מר קובה מסר את החזקה הבלעדית לחתנו. הוא לא עשה זאת חינם אלא בתמורה. התמורה, אף אם נקבל את דבריו של מר קובה, בקבלת חלק מהרווחים. אלה ממצאים של השופט, וכאמור, מבוססים על ראיות, והייתי אומר על הודאותיו של מר קובה עצמו. אין למצוא, על פני הדברים, "גורם של נדיבות" או מסיבות חריגות אחרות. הגם שהוא חתנו הוא לא מסר לו את החזקה חינם אין כסף אלא בתמורה. גם בין שני אחים, מסירת חזקה בלעדית תיחשב כשכירות מלבד אם לא היתה תמורה. [7] [1952] cobb v. Laneכפי שמובא על-ידי בית הלורדים בענין ,streetשם, עמ' 296B-.c העובדה שהמשכיר והשוכר הם חותן וחתנו אינה כשלעצמה עושה את השכירות לרשיון. למען יהיו היחסים ביניהם אלה של מעניק רשיון ומקבלו ולא שכירות גרידא, מן ההכרח כי יהיו קיימים, בנוסף לקרבה המשפחתית גם אותן מסיבות חריגות שבהן מובלט "גורם הנדיבות". במקרה דנן לא הוכחו מסיבות כאלה והשופט, לפיכך, קבע בצדק כי זו שכירות.
עד כאן התייחסתי לשאלת האבחנה בין רשיון לשכירות ולמסיבות החריגות ההופכות שכירות לרשיון, הכל בהקשר ליחסים בין מר קובה לבין חתנו. ואולם, יש לבחון ענין זה גם לגבי ההסכם בין מר קובה לבין בעל החנות. כאמור, יש ושכירות - מסירת חזקה בלעדית תמורת תשלום - נעשית במסיבות חריגות העושות אותה לרשיון. וכאמור, מסיבות אלה אכן חריגות כפי שנמנו בתקדים של street: העדר כונה ליצור יחסים משפטיים כפי שנעשה בסידורים משפחתיים פנימיים, מניעים של נדיבות וחסד, דיירי שירות, וניתן גם למנות ביניהם (מתארחים lodgers). אין ספק כי השכרה לחתן פשוטו כמשמעו כלולה באיסור להשכיר החנות שבהסכם בין קובה לבין בעל החנות, משום כך מסירת חזקה בלעדית לחתן תמורת תשלום אינה יכולה בשום פנים להיות מסיבה חריגה אשר שוללת שכירות רק עקב כך שהחזקה נמסרה לחתן, מלבד אם קיימות בנוסף לכך מסיבות חריגות אחרות מאשר היות אלי ברזילי חתן בלבד. מסיבות כאלה לא נטענו ולא הוכחו.
ארחיק לכת ואומר כי גם אילו היו קיימות אותן מסיבות חריגות אשר עושות את השכירות לרשיון, הרי שנפקותן רק לגבי היחסים בין קובה לחתנו ואין להם השלכה לגבי היחסים בין קובה לבעל החנות. בהסכם עם בעל החנות נאסר על קובה להשכיר לאחר וכאמור, איסור זה חל גם לגבי חתנו. אם לקובה היו מניעים אישיים להשכיר את החנות לחתנו למען היטיב עימו, הרי כל עוד שמה שנעשה בפועל - מסירת חזקה
בלעדית תמורת תשלום - הוא בגדר האיסור שבהסכם עם בעל החנות, המניעים האישיים של קובה אין להם שייכות לכך.
לבסוף עלי עוד להעיר לדברים אחדים שנאמרו על-ידי חברי הנכבד השופט חסון. דעתו היתה, כי בנגוד לממצא של השופט, לא מסר קובה לחתנו חזקה בלעדית. סיוע לכך מצא חברי הנכבד השופט חסון בפסק-דינו של השופט בדונו בעילת הנטישה. השופט דחה, כאמור, את עילת הנטישה. מן הנימוק כי קובה שמר קשר עם החנות מתוך כוונה לחזור אליה. ומכאן שלא היתה נטישה, על-פי ההלכה הפסוקה. דברים אלה מביא חברי הנכבד השופט חסון כראיה כי לא היתה כאן מסירת חזקה בלעדית. הקשר אשר השופט התכוון לו הוא כי כאשר חתנו יעזוב את החנות הוא יקבל אותה בחזקה לחזקתו. כל משכיר מתכוון בתום תקופת השכירות לקבל בחזרה את המושכר ואל נכון אמר השופט כי בשכירות משנה אין לראות נטישה. ניתן לומר כי השכרת משנה גרידא אינה יכולה להיות בעת ובעונה אחת עילה של נטישה כי, כאמור כל השכרה צופנת בחובה קבלת החזקה בחזרה עם תום השכירות.
חברי הנכבד, השופט חסון, מסיק כי לא היתה חזקה בלעדית גם מהקרבה המשפחתית שבין המשיב לברזילי ומהעובדה שהמשיב "אכן הורה לחתנו לצאת מן המושכר וחתנו יצא מן המושכר כפי שנתבקש...". והוא מסיק כי מהעובדות האלה -

"מתבקשת המסקנה כי הקשר שבין השניים היה אישי ולא היה מוסב לגוף המושכר, במילים אחרות, לא נמסרה לברזילי חזקה בלעדית במושכר אלא רשות זמנית להשתמש במושכר כדי למצוא בו פרנסה".
אשר לקירבה המשפחתית והקשר האישי - איני רואה מה ענין קשר אישי או משפחתי לחזקה בלעדית. ובאשר לעובדה שחתנו עזב את החנות כאשר נתבקש - שתי תשובות. האחת, כל שכירות שאיננה לתקופה קבועה - היינו רק מחודש לחודש - מסתיימת עם מתן הודעה לשוכר לעזוב והוא חייב לעזוב. שנית, השופט התייחס לעובדה זו וקבע כי רק בגלל הגשת המשפט הנוכחי עזב החתן את החנות.
לבסוף אעיר עוד זאת, אין ספק כי חוקי הגנת הדייר הביאו לכך כי דרשו הרבה בהבדל שבין רשיון לשכירות. זכויות כבדות-משקל תלויות בהבדל שבניהם, ובשל התחושה לעשיית צדק עוצבו לפעמים רעיונות מאולצים. כאמור, מבין השורות שבפסק-הדין של בית הלורדים בענין משתמעת שיבה אל המקור שהיה פשוט ונהיר. אין צורך לומר כי פשטות, בהירות ויציבות בעקרונות שעליהם מבוסס המבחן, בסופו של דבר גם הם תורמים לצדק.
אשר-על-כן, דעתי היא כי יש לדחות את הערעור של קובה ולקיים את פסק-דינו של השופט יחד עם החלטתו למתן סעד מן הצדק לפי התנאים שקבע.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דיני הגנת הדייר

  2. תיקונים במושכר

  3. דייר נדחה

  4. דייר נגזר

  5. עזיבת דייר מוגן

  6. פינוי דייר ממשיך

  7. שוכר משנה דייר מוגן

  8. אי קיום אסיפת דיירים

  9. דייר מוגן שימוש בחצר

  10. פינוי דייר מוגן מחנות

  11. הגנת הדייר אחזקת הבית

  12. דייר מוגן בעסק שנפטר

  13. פינוי דייר מוגן בעסק

  14. דייר מוגן נגזר ונדחה

  15. בן של דייר מוגן שנפטר

  16. זכות דיירות מוגנת בצריף

  17. חוק הגנת הדייר - נטישה

  18. נכדה של דייר מוגן שנפטר

  19. דייר מוגן שזנח בן זוגו

  20. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר

  21. מעבר דייר מוגן לבית אבות

  22. שינויים במושכר דייר מוגן

  23. פיצוי על פינוי דייר מוגן

  24. זכויות נכדים של דייר מוגן

  25. בן זוג של דייר מוגן שנפטר

  26. פטירת דייר מוגן לפני פינוי

  27. העברת זכויות של דייר מוגן

  28. פינוי משפחת דייר מוגן מחנות

  29. פינוי דייר מוגן לצורך קיומי

  30. פינוי בני משפחה של דייר מוגן

  31. האם עובר יכול להיות דייר מוגן

  32. חוק הגנת הדייר - רקע היסטורי

  33. פינוי דייר מוגן בגלל שיפוצים

  34. נכד של דייר מוגן שהוריו בחיים

  35. דייר מוגן שלא שילם דמי שכירות

  36. פינוי דייר מוגן מעסק בשל נטישה

  37. דמי שכירות דיירים מוגנים בחנות

  38. פינוי דייר מוגן שלא משלם שכירות

  39. זכויות דייר ממשיך בדיור הציבורי

  40. התנתקות דייר ממערכת מיזוג מרכזית

  41. תביעה לפינוי דייר מוגן בתל אביב

  42. זכויות קרובי משפחה של דייר מוגן

  43. מועד פינוי דייר מוגן לאחר פסק דין

  44. החלפת מנעול לדייר מוגן ללא התראה

  45. פינוי דייר מוגן - שינויים במושכר

  46. גובה דמי שכירות של דייר מוגן בעסק

  47. הגדרת ''בעל בית'' בחוק הגנת הדייר

  48. דייר מוגן בחנות בבית קרקע בתל אביב

  49. תחולת חוק הגנת הדייר על תוספת בניה

  50. ויתור על חוק הגנת הדייר בשטר משכנתא

  51. פינוי דייר מוגן שלא משלם מיסי עירייה

  52. דמי שכירות גבוהים מהמוסכם לדייר מוגן

  53. פינוי דייר מוגן לצורך תיקונים בדירה

  54. פינוי דייר מוגן עקב קבלת רישיון בניה

  55. זכויות בן זוג דייר מוגן שעזב את הנכס

  56. פסק דין הצהרתי לגבי ירושה מדייר מוגן

  57. דירה בבעלות דייר ממשיך שגר בה דייר מוגן

  58. תביעה לתשלום דמי שכירות נגד דייר ממשיך

  59. הכרה כ"דייר ממשיך" ערעור לבית המשפט העליון

  60. צמצום היקף תחולתו של חוק הגנת הדייר בפסיקה

  61. פינוי דייר מוגן שמשכיר את הדירה בשכירות משנה

  62. פירוק שיתוף בדירת מגורים בן זוג של דייר מוגן

  63. התיקונים שבעל הבית חייב לבצע לפי חוק הגנת הדייר

  64. תניית ויתור על הגנות של סידור חלוף או דיירות מוגנת

  65. האם רכישת זכויות דיירות מוגנת בחנות כוללת את החצר ?

  66. תביעה לפנות דייר מדירה ציבורית בה התגוררה אימו המנוחה

  67. האם נרכשו זכויות בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  68. עתירה כנגד החלטה שלא למכור דירה בדיור הציבורי בתנאי מבצע

  69. דייר מוגן: מספיק שהיה מקום אחר להתגורר בו כדי לשלול את זכאותו

  70. תביעה לפנות בני זוג הרשומים כנשואים, מדירה אשר הושכרה בשכירות בדיור הציבורי

  71. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון