שווי נכס ברחוב וולפסון בתל אביב

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא שווי נכס ברחוב וולפסון בתל אביב: השופט קנת: בפנינו שני עררים מאוחדים, האחד של מוכר והשני של רוכש, בגין אולם בקומה ג' בבנין העומד ברחוב וולפסון 48(א) בתל-אביב. הבנין עומד על חלקה 142 בגוש .6947בתאריך 21.7.83חתמו הצדדים על חוזה שבו תואר הרכוש הנמכר כמושע והעורר תואר כשבתאי זקוטו תושב חוץ מטורקיה. הקונה קרויה אסמור חברה למסחר ולהשקעות 1983(בע"מ), באמצעות מנהלה מרדכי מזרחי (ת/6). המחיר המוצהר הוא סכום שהיה שווה ל-000, 36דולר. השווי בשקלים היה 964,803, 1שקל. המשיב באמצעות מר אודסר, לא קיבל את המחיר המוצהר ושם את הנכס בסך 200, 130דולר (000,525, 6שקל). ההשגות של העוררים לא הועילו ומר אודסר (שחתם בשם המשיב על ההחלטות בשם המשיב) כתב שהמחיר הוא סביר ושההערכה נעשתה מתוך התחשבות, במקומו, גודלו ושימושו של הנכס וכן במחירי נכסים דומים אשר נערכו בסמוך ליום המכירה. המוכר רכש את הנכס בשנת 1977בסכום השווה ל-759, 28דולר, ולפי סכום זה שולם מס הרכישה (ת/8). הנכס הינו אולם בקומה שלישית והגישה אליו היא באמצעות מדרגות חיצוניות ( 48במספר) צרות, שאינן מקורות בגג. האולם היה מוזנח. הוא היה בעל רצפת בטון. לא היו בו מחיצות ואף לא חשמל. לא היתה חלוקה פנימית באולם ולן שם פולש אלמוני שדאג לשים שם מזרון ופתיליה. חלונותיו של האולם היו פרוצים. ליד הבנין היו מונחים פחי האשפה של השוק ופגרי עופות של המשחטה שבמקום. רמת הבניה היא נמוכה. הבנין לא היה רשום בספרי המקרקעין, פרט לקרקע והדבר מצא ביטוי בסעיף 5לחוזה, בו הותנה שהמוכר לא מקבל על עצמו כל התחייבות להעביר את הבעלות במקרקעין. האזור יועד למטרות מסחריות, וועדת בנין ערים הוסיפה את המילה "מחסנים" לצד המילים מטרות מסחריות במה שנוגע לייעוד - ת/ .43 השמאי מר שלו תאר את המצב של הנכס בחוות-דעתו ת/ .36הוא כתב שהסביבה דועכת מבחינה מסחרית. לבנין אין מקומות חניה. המקום יכול לשמש לאחסנה בלבד, ורק לשימוש כזה יינתן רשיון. הבנין כולו לא היה בשימוש בשעת הביקור ביולי .1983רמת הבניה למטה מבינונית. הגישה לאולם היא לא נוחה, מאחר וחסרה מעלית והמדרגות החיצוניות הן צרות. בתוך האולם היו מספר עמודים פנימיים. חלקו של האולם מהווה מעבר צר בין החלק החזיתי והחלק הערפי. שטח האולם 123מ"ר נטו או 159מ"ר ברוטו. הוא העריך את השווי ליום המכירה בסך 900, 36דולר בשוק החופשי. רכז החוליה מר אודסר לא פרט בהחלטותיו (על ההשגות) את השימוש שניתן לעשות באולם הנדון. מר שלו ציין את הגורמים אשר משפיעים על הפחתת השווי של הנכס. אי-הרישום בספרי המקרקעין משפיע על השווי (עמ' 45). האולם יכול לשמש רק לאחסנה, דבר שמפחית את השווי בהשוואה למטרה מסחרית אחרת כגון משרדים; יתר-על-כן כדי שהמקום ישמש מקום לאחסנה יש להתקין מעלית שתעלה בכסף רב (000, 60דולר). חסרון זה של חסר מעלית מפחית את המחיר של הנכס (עדות מר שלו בעמ' 46). מר אודסר (סגן השמאי המחוזי) העיד (עמ' 63) שבמחסן נשוא הערר ניתן להשתמש בו כמשרד ולכן שווה יותר. נראה לנו שהצהרה זו של מר אודסר היא מוגזמת לאין ערוך. לא נראה לפי מכלול העדויות שניתן להשתמש באולם כמשרד או כמקום למשרדים. מר אודסר העריך את השווי לפי מחיר מוערך למטר, שעה שבמקרה זה לא נקבע בחוזה מחיר לפי מטר אלא מחיר גלובלי בעד האולם כיחידה אחת. מר אודסר חולק על-כך שאי-הרישום של הבנין בספרי המקרקעין מפחית את המחיר בשליש, כפי שאמר מר שלו. לכל היותר ההפחתה במחיר עשויה להסתכם ב-% 5(עמ' 64לפרוטוקול). אנו קובעים שאי-הרישום בלשכת רישום המקרקעין וחוסר ההתחייבות של המוכר להעביר בעלות משפיעים על הורדת המחיר ביותר מ-%5, אך אולי פחות מ-%.33 הבניה אומר מר אודסר (בעמ' 64) היא מסיבית, כמו כל בנין מסחרי רגיל. בנין זה, קובע מר אודסר, אינו נופל בהרבה מבנינים אחרים שנבנו באזור. אנו מקבלים את העדות שהבניה שם בבנין הנדון היא פחות מבינונית. בדברי מר אודסר אנו שומעים הודאה שהבניה נופלת מאיכות הבניה באזור אם כי לא בהרבה (עמ' 64). הטענה שהבניה דומה לבניה של בנינים אחרים בסביבה אין לה כל תוצאות לגבי המחיר. מר אודסר (בעמ' 66) ציין שהוא הסתמך על שווי בנין ברחוב וולפסון 62, מבלי לציין שימושים מותרים שם. מר אודסר בעדותו (עמ' 68) אמר שהביא בחשבון את המגבלות והקשיים שקיימים באולם למטרת מסחר. ברחוב וולפסון 62משתמשים במקום למשרדים. נראה לנו שמר אודסר לא הביא בחשבון במידה ראויה את המגבלות והקשיים הקיימים באולם הנדון בהשוואה לבנין שהושכרו בו חלקים למשרדים, ויש לחלוק על דבריו שבמקרה הספציפי הזה אין הבדל בין אולם למשרד. באולם הנדון אין אפשרות לעשות כל שימוש חוץ ממחסן לאחסנה כפי שהעידו עדי העוררים כולל השמאי שלהם. באחת התשובות שלו (בעמ' 68) אמר מר אודסר שהוא ציין בת/ 39שהוא התחשב במיקום. את זאת הוא עשה לפי מפה שהוכיחה לו שהבנין הנדון קרוב לשוק העליה. הוא הסתמך גם על ביקור אך לא היתה לו תרשומת על הביקור (עמ' 69). ספק רב בעינינו אם הדוגמאות עליהן הסתמך מר אודסר יכולות לשמש מבחנים לקביעת שוויו של האולם הנדון שנמכר כמקום לאחסנה וזהו השימוש היחידי שהיה מותר ביום המכירה. לצורך זה אמר מר שלו חייבים לעשות מעלית ומעלית אין שם (עמ' 45). עורך-הדין אדירי העיד (עמ' 28) שהמקום משמש מחסן לגרוטאות. כך גם העיד מר מזרחי מנהל החברה הקונה. מר אודסר מצד שני העיד כי הוא לא התחייב בשימוש בפועל. הלכתי "לפי הפוטנציאל השימושי של הנכס" (עמ' 69). באשר לפוטנציאל יש לומר שהמוכר לא הצליח להשיג קונה לנכס או שוכר מזמן קנייתו על-ידו ועד למכירתו. עברו כחמש- שש שנים, הוא החליט למכור את האולם שגרם לו הפסדים במסים ובארנונות שעה שהכנסה לא היתה. גם מצב בריאותו הלקוי תרם להחלטתו למכור את הנכס. בשים לב לשימוש האפשרי המוגבל בנכס הנדון, מיקומו ואופיו היוצא דופן, אי-אפשר למצוא בדוגמאות שהזכיר מר אודסר אף דוגמא מתאימה להערכת השווי. מר שלו מצד שני העיד כי אף למטרת אחסנה אין ביקוש. בענין זה העדות מסתייעת ע"י העדות לפיה המוכר לא מצא שוכר או קונה במשך שנים רבות. האולם עמד ריק כל הזמן (חוץ מהפולש ללא רשות). העדות שהקומה ג' מיועדת לאחסנה בלבד נסתייעה ע"י עדותו של מר קנטרמן (עמ' 55). ראה גם עדות שאר עדי העוררים. לאחר שמיעת העדויות, שוכנענו שהמחיר המוצהר היה המחיר הנכון ששולם למוכר ע"י הקונה. מצד שני לא הוכח לשביעות רצוננו מה היה שווי השוק בעוד שהשווי אשר קבע מר שלו מטעם העוררים מאשר את המחיר המוצהר. נניח לצורך הויכוח בלבד כי מחיר השוק היה פי שניים או אפילו יותר מפי שניים מהמחיר המוצהר, גם אז לא היתה החלטתנו הסופית משתנה, כי הרי נחה דעתנו שהמחיר המוצהר היה המחיר האמיתי. כן נחה דעתנו לפי העדויות ששמענו, כי המחיר המוצהר נקבע בתום-לב וללא קיום יחסים מיוחדים בין צדדים לעיסקה. אולם, כפי שכבר נרמז, אנו מקבלים את חוות-דעתו של מר שלו על כל חלקיה, ואין אנו מאשרים את מסקנת המשיב שהיה בפניו חומר שהיה דיו כדי לקבוע את מחיר השוק. אנו קרובים להגיד שלא היה מחיר שוק בכלל לאותו נכס או נכס דומה. הפסיקה בענין החריג של קיום או אי-קיום יחסים מיוחדים או תום-לב - וכן גם בשאלה מתי יש להיזקק לברור שאלות אלו - היא ענפה. הנה מספר החלטות שנתנו: (1) אם התמורה נקבעה בתום-לב ובלי שהושפעה מקיום יחסים מיוחדים, יש לקבל את התמורה המוסכמת. (2) התמורה החוזית היא החריג לכלל לפיו ייקבע שווי המכירה עלפי שווי השוק. אם נתקיימו תנאי החריג (תום-לב והעדר יחסים מיוחדים), התמורה המוסכמת תתקבל כשווי המכירה. (ראה ע"א 188/83 corporation hotelנ' מס שבח [1] מביהמ"ש העליון לגבי שתי ההלכות הנ"ל). (3) כדי שלא תעשה השומה על בסיס התמורה הקבועה בחוזה, לא די בכך שהתמורה הושפעה מיחסים מיוחדים, אלא אותה השפעה צריכה להיות מוכתמת בחוסר תום-לב... המחוקק לא התכוון לכל המקרים שבהם נקבע מחיר מוזל תודות לנסיבות הנפוצות כל כך כתוצאה מתחרות לקויה... אלא רק למקרים שראה בהם מעשה שלא בתום-לב... (ע"א 23/71 בעמ' 34[2]). (4) רק אם נתגלה פער ניכר בין מחיר ההסכם לבין מחיר השוק אפשר לומר במקרה כגון זה שהיה חוסר תום-לב או השפעה כזאת (יחסים מיוחדים בין הצדדים לעיסקה). (ע"א 218/78 עמ' 425[3]). (5) עצם קיום פער עצום בין הערכתו של מנהל מס שבח לבין התמורה החוזית מונע שכנוע בקיומו של תום-לב (ע"א 218/78 עמ' 423[3]). (6) פער עצום בין הערכתו של המנהל לבין התמורה בהסכם, מונע ממילא בדרך הטבע שכנוע בקיומו של תום-לב אלא אם כן נתלוו לעיסקה עובדות יוצאות דופן המחייבות מסקנה אחרת (ע"א 78/83 ינדס ואח' נ' מנהל מס שבח [4]). בהנחה שהוכח פער ניכר בין מחיר השוק והמחיר המוסכם, במקרה שלפנינו אין להסיק בהכרח קיום יחסים מיוחדים או חסר תום לב כיוון שקיימות כאן נסיבות מיוחדות והן: (א) שוק מוגבל לנושא השמאות (האולם); (ב) דחקותו של העורר זקוטו הנמצא בחו"ל שהוא חולה, וירד מנכסיו, ולא הפיק כל הכנסה מהאולם למן יום הקניה ועד יום המכירה (כחמש או שש שנים). כל הנ"ל נאמר בהנחה שהוכח פער בין מחיר השוק ובין התמורה המוסכמת, אולם אין צורך להיזקק למסיבות המיוחדות שהוכחו כיוון שלא הוכח לנו מחיר השוק. מחיר השוק, כמוסבר לעיל, ואין אנו יודעים אם בהנחה שהיה פער, פער זה היה ניכר או מבוטל. נוסיף עוד שתי הערות: (א) לפי ההגדרה של "שווי" של זכות פלונית - השווי הוא הסכום שיש לצפות לו ממכירת אותה זכות ע"י מוכר מרצון לקונה מרצון. במקרה זה, חוץ מהצדדים לעיסקה הנדונה, האחד שמכר והשני שקנה מרצון, לא היו בפנינו ראיות מוחשיות של מכירות של רכוש דומה. ועל-כן לא נמצאו מוכרים וקונים מרצון. העד מר אנגל יעקב התעניין בקניית האולם הנדון שנתיים ומחצה לפני תאריך עדותו (שניתנה ב-17.5.85) והמחיר שנדרש לשלם אז היה בין 000, 30דולר ל-000, 35דולר. (ב) אמנם נאמר בפסק-הדין ב-ע"א 188/83 hotel corporationנ' מס שבח מקרקעין [1] וכן גם בחוק שהמנהל איננו כבול בסכום הנקוב בהסכם בין הצדדים, אולם ניתן לו הכוח לסטות ממחיר השוק אם הוא שוכנע שתנאי החריג נתקיימו, ואז תחשב התמורה המוסכמת כשווי המכירה. וכבר נקבע שועדת ערר עומדת במקום המנהל ומה שהוא יכול היה לקבוע, ועדת הערר מוסמכת לקבוע. כיוון שלא הוכח לנו מחיר השוק כמוסבר לעיל, אין אנו יודעים אם קיים היה פער בין שני המחירים, ואיננו במצב שנוכל לקבוע שהפער היה ניכר או שהיה קטן או מבוטל, אפילו היה קיים פער. לפיכך אנו מקבלים את שני העררים ומבטלים את החלטות המנהל המשיב, עליו לפעול לפי התמורה החוזית. על המשיב לשלם לעוררים הוצאות ושכר עו"ד בסכום כולל של 000, 500שקל. הפקדונות יוחזרו למפקידים.תל אביב