קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא קניית שלד דירה: 1. בתביעה שבפני עותרת אחים עשוש בע"מ (להלן: התובעת) לכך שביהמ"ש יחייב אתX דוד ושושנה (להלן: הנתבעים) לשלם לה סך של 59,724 ש"ח, יתרת חובם בגין רכישת שלד דירה שנבנה באשקלון בגוש 1466 חלקה 22 ובגוש 1467 חלקה 3 (להלן: השלד), הכל כמפורט בהסכם המכר מיום 16.8.95, שנערך בין הצדדים (להלן: הסכם המכר) (להלן: התביעה הראשית). הנתבעים טענו להגנתם, כי חובם בגין השלד הוא בסך 45,000 ש"ח בלבד, ובתביעה שכנגד טענו, כי הם זכאים לקזז סכום זה מחובה של התובעת לנתבע 1 (להלן: הנתבע), בסך השווה בש"ח ל63,000- דולר, בגין דמי תיווך, עקב הסכם תיווך שנערך בין הצדדים ואשר סומן נ/1 (להלן: הסכם התיווך). לטענתם על התובעת לשלם לנתבע סך של 39,497 ש"ח, לאחר הקיזוז (להלן: התביעה שכנגד). 2. התביעה הראשית א. המחלוקת בין הצדדים בתביעה הראשית, היא מהי יתרת החב שחייבים הנתבעים לתובעת עפ"י הסכם המכר. הנתבעים טוענים ששילמו סך של 285,000 ש"ח, סה"כ, כמפורט בקבלות ת/9 ועל כן היתרה המגיעה מהם עפ"י הסכם המכר היא בסך 45,000 ש"ח בלבד (ר' עדות הנתבע בפר' עמ' 11 ש' 26). התובעת טוענת, כי יתרת החב בגין השלד עומדת על סך 59,724 ש"ח (בתביעה אומנם טענה התובעת לחב של 67,190 ש"ח, ואולם בסיכומיה עותרת התובעת לסכום הבסיסי של 59,724 בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק). ב. אין מחלוקת, כי מחיר השלד עפ"י הסכם המכר נקבע לסך של 330,000 ש"ח. אין גם מחלוקת, כי הנתבעים שילמו על חשבון הסכם המכר 285,000 ש"ח. התובעת טוענת, כי על הנתבעים לשלם לה, עפ"י הסכם המכר, גם הוצאות משפטיות בסך 5791.5 ש"ח, סכום המהווה 1.5% מסכום עלות השלד, בצירוף דמי מע"מ וזאת עפ"י סעיף 9.8 להסכם המכר. ג. לאור טענת התובעת ברור אם כן, כי גם אליבא דגירסתא, חב הנתבעים לתובעת, אינו עולה על סך 50,791.5 ש"ח, וכי בחישובי התובעת בתביעה הראשית, נפלה טעות. ד. הנתבעים טענו, כי אינם חייבים בתשלום ההוצאות המשפטיות עפ"י סעיף 9.8 להסכם המכר. בתצהירו טען הנתבע "אני מצהיר כי הוצאות אלו שולמו ע"י הרוכשים בזמן ישירות לחברה" (ר' סעיף 14 ג' לתצהיר הנתבע). בעדותו חזר בו הנתבע מהאמור בתצהיר וטען "האמור בסעיף 14 ג' לתצהיר זה טעות, אני לא שילמתי שכ"ט לא לחברה ולא לעו"ד הרגיל" (ר' עמ' 26 ש' 13). בעדותו טען הנתבע עוד "בקשר לשכר הטירחה הטענה שלי שרכשתי את הדירה ישבתי עם שאול עשוש והוא נקב לי את הסכום כולל שכ"ט עו"ד... נכון שאני לא צריך לשלם שכ"ט" (ר' עמ' 12 ש' 2). אני סבורה, כי אין לקבל את טענת הנתבע, כי הנתבעים פטורים מתשלום ההוצאות המשפטיות עפ"י הסכם המכר. גירסאותיו הסותרות בעניין מערערות את האמון שיש לתת בדבריו. טענתו בדבר הסדר שעשה עם נציג התובעת, בניגוד לאמור בהסכם המכר, אין לקבלה בהיותה עדות נגד מסמך בכתב, הואיל והטענה היא, כי במועד הרכישה נעשה סיכום בע"פ שסותר את האמור בהסכם המכר. ההגיון מחייב גם, כי אם אכן כך היו פני הדברים היו הצדדים, ששניהם בקיאים ומעורים בענייני חוזי מכר, מוחקים את סעיף החיוב. ה. סוף דבר, לגבי התביעה העיקרית אני קובעת, כי יתרת החב המגיעה לתובעת מן הנתבעים עפ"י הסכם המכר היא בסך 50,792 ש"ח. 3. התביעה שכנגד א. העובדות שאינן במחלוקת 1. התובעת והנתבע חתמו על ההסכם נ/1, שבשל חשיבותו יובא להלן תכנו במלואו: "לכב' : מר דודX ת.ז. 5/X "תיווך דוד" רח' קו"פח 6/3 הנדון: הדרי נוף - הסכם תיווך באתר "הדרי נוף" ישנם כ- 51 קוטג'ים חד משפחתיים, ואנו מעוניינים למסור למשרדך את מכירתם מתאריך 1.6.94 עד 1.9.94. עליך לעמוד בהתחייבות של כ5- יח' בחודש בממוצע 15 יח' ל3- חדשים. אם לא תעמוד בתנאים הנ"ל הריני להודיעך שהסכם זה בטל ומבוטל ולא תהיה רשאי לתבוע פיצוי בגין כך, אלא אם כן תעמוד בהסכם זה נמשיך להעסיקך עד גמר הפרוייקט. דמי תיווך 1,000 $ + מ.ע.מ על כל יח' דיור. על החתומים תיווך דוד אחים עשוש בע"מ". 2. כל 51 יחידות הדיור בהדרי נוף (להלן: הפרוייקט) - נמכרו. 3. שש מתוך היחידות בפרוייקט נמכרו לבני משפחת התובעת. ארבע ניקנו ע"י קבלני משנה של התובעת, ושתי יחידות נקנו האחת ע"י גבאי שמעון והשניה ע"י קפאח. יחידות אלה נרכשו מבלי שהנתבע היה צריך להשקיע מאמץ כלשהו במכירתן (ר' עדות הנתבע פר' עמ' 18 ש' 11, ובעמ' 18 ש' 20). 4. שלש יחידות נוספות מתוך ה51- שנרכשו - האחת נרכשה ע"י הנתבע, אחת ע"י אחותו ואחת ע"י מורה של ביתו של הנתבע. 5. סה"כ תשלומים ששולמו לנתבע ע"י התובעת בגין ההתקשרות נשוא נ/1, 133,600 ש"ח בתוספת דמי מע"מ. (קבלות מש/1 - מש/8 בתיק המ' 96/1495). 6. הנתבע תיווך במכירתן של 4 יחד' בגבעת הפרחים, ובגינן הוא זכאי לדמי תיווך בסך השווה בש"ח ל4,800- $. (תחילה טען הנתבע כי מגיע לו עבור 5 יחד' אך בסיכומיו חזר בו והוא מסכים כי מגיע לו שכר בגין 4 יחד' בלבד). 7. שער הדולר במועד הרלבנטי עמד על 3 ש"ח ל1- דולר ארה"ב. ב. השאלות שבמחלוקת 1. האם זכאי התובע לדמי תיווך בשיעור 1,000 $ בגין מכירת כל היחידות שנמכרו בפרוייקט, או שמא זכאי לדמי תיווך רק בגין חלק מן היחידות שנמכרו. 2. האם זכאי הנתבע לדמי תיווך נוספים, מעבר לאמור לעיל, בשיעור 6,000 $ בגין מכירת 5 יחד' באמצעות מתווכים אחרים. 3. האם ע"ח דמי התיווך המגיעים לנתבע שולם לו על חשבון, סכום של 120,000 ש"ח, והסכום הנוסף של 13,600 שולם בגין הוצאות, או שמא הסכום הכולל של 133,600 שולם כלו על חשבון דמי התיווך שהגיעו לנתבע. ג. גירסת התובעת הנתבע אינו זכאי לדמי תיווך בגין 51 יחידות הדיור, אלא לגבי יחידות שבהן היה הגורם היעיל למכירתן בלבד. הנתבע הודה שעשר יחד' נמכרו לבני משפחת התובעת ולקבלני משנה מבלי שנקט פעולה כלשהי לשם כך - ועל כן אין הוא זכאי לדמי תיווך בגין מכירת יחד' אלה. לגבי שלש הדירות שנמכרו לנתבע, לאחותו ולמורה ביתו ניתנו הנחות משמעותיות, עקב הסכמת הנתבע לוותר על דמי תיווך ועל כן גם בגינן אינו זכאי לתשלום. שש יחד' נוספות נמכרו למכרי התובעת שלנתבע לא היה קשר אליהם ועל כן גם בגינן אינו זכאי לתשלום - סה"כ 19 יחד' שבגינן אין הנתבע זכאי לדמי תיווך. עוד טוענת התובעת, כי סוכם עם התובע שאם יבצע מכירות באמצעות משרד תיווך אחר תשלם לו התובעת סך השווה בש"ח ל1,250- $ ליחד'. בפועל רק דירה אחת נמכרה באמצעות משרד תיווך אחר, משרד גבריאלה, ובשל מחירה הגבוה של היחידה הוסכם על תשלום כולל לנתבע בסך 2,000 דולר. לסיכום טוענת התובעת, כי היא חייבת לשלם לנתבע בגין מכירת 32 יחד' - סך השווה בש"ח ל32,000- דולר, סכום נוסף השווה בש"ח ל- 4,800 דולר עליה לשלם בגין גבעת הפרחים, וסך השווה בש"ח ל1,000- דולר בגין תיווך גבריאלה, סה"כ 37,800 דולר ובשקלים לפי שער הדולר בזמן הרלבנטי 113,400 ש"ח. סה"כ תשלומי יתר שולמו לנתבע בסך 20,200 ש"ח. ד. גירסת הנתבע נ/1 אינו מסוייג באופן כלשהו. עפ"י מסמך זה על התובעת לשלם לנתבע דמי תיווך מלאים בגין 51 יחד', אפילו לא תרם למכירת כלן. הנתבע הודה, כי עשר יחד' נמכרו לקבלני משנה של התובעת ושהוא לא תרם למכירתן. הנתבע הכחיש, כי שש דירות נמכרו לאנשים שלא היתה לו נגיעה אליהם, והודה רק בשניים - בשמעון גבאי ובקפאח שלא הובאו על ידו (ר' פר' עמ' 18 ש' 20, 22), עם זאת טען, כאמור, שבגין כולם מגיעה לו עמלת תיווך. הנתבע הודה, כי בקש הנחות למקורביו אך טען שלא ויתר על דמי תיווך לשם כך (ר' פר' עמ' 19 ש' 28). לגבי מכירה באמצעות משרדי תיווך אחרים, טען הנתבע, כי מכר באמצעות משרדים כאלה 5 יחד'. הוא טען עוד שלגבי מכירת יחד' ע"י מתווך אחר הוסכם בינו לתובעת כי ישולם לו סך של 2,000 $ על מנת שעמלתו לא תיפגע. עוד טען שלגבי יחידה מסויימת שנמכרה באמצעות תיווך גבריאלה, סוכם, כי ישולם לו סך של 3,000 $ עקב גודל היחידה, כאשר 2,000 $ מיועדים לתיווך גבריאלה (ר' פר' עמ' 20 ש' 18 עד עמ' 21 שו' 9). הנתבע הודה שלתיווך גבריאלה כלל לא שילם (ר' פר' עמ' 20 ש' 21). ה. דיון 1. היקף תחולתו של נ/1 מר שאול עשוש טען בעדותו כי בהסכם נכתב שאם הנתבע לא מוכר 5 יחידות בחדש ההסכם בטל, אך "אני ריחמתי עליו והמשכתי את ההסכם למרות שהוא לא עמד בתנאים" (ר' פר' עמ' 31 ש' 13). לכאורה, עפ"י נ/1, תוקפו זמני ומוגבל בסך הכול ל3- חדשים מיוני 94 ועד ספטמבר 94. הודאת מנהל התובעת בפני היא למעשה, כי סייג ההגבלה בזמן והכמות, בוטל, וההסכם נ/1 נשאר בתוקף כלשונו. השאלה הנשאלת היא האם יש לפרש את נ/1 כך שמקנה לנתבע דמי תיווך בגין כל מכירה של יחד' בפרוייקט, או שמא הוא מקנה לו דמי תיווך רק בגין מכירות שבוצעו בפועל על ידו. לאחר ששקלתי את הראיות והעדויות שהובאו בפני אני סבורה כי יש לפרש את נ/1 כנטען ע"י הנתבע ואלה טעמי: א. כאמור, הודה העד שאול עשוש, כי ויתר לנתבע על הגבלת הזמן שבנ/1 וכן על מיכסת היחידות. מעבר לכך, מלשונו של נ/1 לא עולה כל מיגבלה. ההצהרה בנ/1 כי "אנו מעוניינים למסור למשרדך את מכירתם", הינה כוללת ובלתי מסוייגת, ומשמעותה - זכותו של הנתבע למכור את כל היחידות שבפרוייקט, גם העובדה שבנ/1 ננקב מספר מדוייק של יחידות הדיור מלמד, לדעתי, כי הכוונה היתה להעמיד את כולן לתיווכו של הנתבע, שאם לא כן סביר שהצדדים היו קובעים רק את האתר הרלבנטי, וכי יחד' שתימכר - תזכה בדמי תיווך. ב. הנתבע העיד, כי דמי התיווך בסך 1,000 $ היו בסכום נמוך מאחוז אחד משווי היחידות שנמכרו (ר' פר' עמ' 15 ש' 9). טענה זו מתחזקת מעיון בחוזים השונים ת/3, ת/4, ת/5 ועוד, מהם עולה כי אכן דמי התיווך של הנתבע עמדו לעיתים אף על 0.75% בלבד. ידיעתו השיפוטית של בית המשפט היא, כי דמי תיווך מקובלים, בעיסקות "פרטיות" - להבדיל מעיסקות בהיקף גדול, הם בשיעור של 2% (ר' לעניין זה ע"א 91/2144 מוסקוביץ נ. ביר דינים עליון לו, 39 עמ' 8, 9, וכן ע"א 65/244 אובסיוביץ נ. בלומקין פ"ד יט (4), 3). סביר להניח, כי ציפייתו של הנתבע, עפ"י נ/1, כי תיווך כל יחידות הדיור בפרוייקט נמסרו לו, היא שגרמה לו להסכים לשיעור דמי התיווך הנמוך. ג. כאמור, עפ"י גירסת התובעת שולמו לנתבע, תשלומי יתר של כ20,000- ש"ח. התרשמתי ממנהלי התובעת כי הם אנשי עסקים ממולחים, וספק רב בעיני אם היו מתעלמים בנקל מכך שמלוא הכספים המגיעים לנתבע שולמו לו, והיו משלמים לו סכום נוסף של כ20,000- ש"ח (כערכם במועד הרלבנטי). ויותר מכך, אם אכן סברה התובעת ששילמה סכומי יתר, ספק אם היתה נמנעת מלתבעם בתביעה הראשית, כפי שאכן נמנעה בפועל. 2. ויתור על דמי תיווך בעיסקות עם מקורבים לנתבע כפי שפרטתי לעיל, מתוך היחידות שנמכרו, הנתבע קנה יחידת דיור אחת, אחותו קנתה יחידה ומורה ביתו מר ישי קנה יחידה נוספת. לאור קביעתי לעניין תחולתו של נ/1 חייבת התובעת בתשלום גם בגין יחידות אלה, אלא אם כן הוכח, כי לגביהן נעשה הסדר שונה. מהראיות שהובאו בעניין זה, אני מעדיפה את גירסת התובעת על פני זו של הנתבע, ואני מאמינה לתובעת, כי הנתבע ויתר על דמי התיווך המגיעים לו כנגד הנחה שנתנה התובעת לו ולמקורביו בגין יחידות אלה. הנתבע הודה, כי קיבל הנחה של כ10,000- $ בגין היחידה שרכש (ר' עמ' 18 ש' 17). הנתבע הודה גם כי אחותו קנתה יחידה תמורת 348,000 ש"ח ביום 13.3.95, וכי ביום 6.3.95 קנו ה"הX יחידה זהה תמורת 357,000 ש"ח (ר' ת/11), הפרש של 9,000 ש"ח (ר' פר' עמ' 18 ש' 25 ואילך עד עמ' 19 ש' 2). הנתבע הודה עוד, כיX ישי מורה ביתו רכש יחידה ביום 13.2.95 בסך 354,000 ש"ח (ת/12), וכי ביום 23.2.95 קנו ה"ה אמבר יחידה זהה תמורת סך של 363,900 ש"ח (ת/13) הפרש של כ10,000- ש"ח (ר' פר' עמ' 19 ש' 14-9). בעניין זה העיד חנן עשוש "הורדתי 1,000 דולר מצידי והוא ויתר על התיווך שלו שזה גם 1,000 דולר" (ר' פר' עמ' 41 ש' 18-16). לדעתי, גירסה זו היא סבירה והגיונית והיא מתיישבת עם מנהגו של עולם, שאדם קרוב אצל קרוביו, ומוכן להקריב למענם ממה שמגיע לו. ההנחות שניתנו של כ3,000- דולר הן הנחות משמעותיות בהתחשב במחיר הכולל של היחידות ועל כן גירסתה של התובעת מקובלת עלי. עפ"י אותו הגיון, יש להניח כי הוסכם בין הצדדים כי לאור ההנחה שקיבל הנתבע בשיעור של כ10,000- דולר, אין הוא זכאי בנוסף לכך לדמי תיווך על מכירת היחידה לעצמו. 3. זכאות הנתבע לדמי תיווך נוספים בגין יחידות שנמכרו באמצעות תיווך התובעת הודתה, כי מגיע לנתבע סך השווה בש"ח ל1,000- דולר, מעבר לדמי התיווך הרגילים בשיעור זה, עבור תיוך גבריאלה בגין יחידה אחת. כמו כן הודתה התובעת, כי בגין מתווכים אחרים סוכם, על שכר כולל לנתבע בסך 1,250 דולר בגין יחידה שבמכירתה היה מעורב מתווך נוסף, אלא שלטענתה - לא נמכרה כל דירה באמצעות מתווך זר, זולת היחידה שנמכרה ע"י גבריאלה. הנתבע טען כי בגין עיסקת גבריאלה מגיע לו סך של 2,000 דולר נוספים, וכי מכר יחידה נוספת באמצעות גבריאלה, אם כי הודה, כי לא שילם לה כלל. עוד טען כי מכר שלש יחידות נוספות באמצעות מתווכים אחרים. למכירה הנוספת באמצעות גבריאלה לא הובאה כל ראייה, הנתבע הודה שבפועל לא שילם לה, ועל כן אני דוחה את התביעה לגבי יחידה כזו (ר' פר' עמ' 20 ש' 29-27). הנתבע טען "הגירסה שלי, מתווך זר 1,000 פלוס 1,000" (ר' פר' עמ' 20 ש' 17). בהמ' 96/1495 העיד הנתבע "בפועל אני שלמתי למתווכים האחרים 1,000 דולר + מע"מ" (ר' פר' עמ' 7 ש' 30 בהמ'). הנתבע המציא שלש חשבוניות להוכחת תשלום למתווכים - חשבונית/ קבלה של אור נכסים 0304 ו0317-, ע"ס 3,000 ש"ח (כולל מע"מ) כל אחת בגין מכירת דירות בהדרי נוף, וכן את נ/4 חשבונית/קבלה 0080 של אמויאל אילן בגין עיסקת מכירה פרוייקט עשוש, בסך 2,200 ש"ח כולל מע"מ. הסכומים שהועברו למתווכים בפועל, כמפורט לעיל, אור נכסים ומויאל, אינם תואמים את הנטען ע"י הנתבע, ומסתבר לכאורה, כי שילם להם פחות מ1,000- דולר בצירוף מע"מ, בנסיבות אלה אין גירסתו של הנתבע מהימנה עלי, ואני מעדיפה את גירסת התובעת באשר לסיכום לגבי שיעור התשלום בגין יחידה שנמסרה למתווך זר. עם זאת אני מקבלת את טענת הנתבע, כי בפועל מכר שלש דירות באמצעות מתווכים זרים שלגביהם הומצאו הקבלות דלעיל. 4. האם הסך של 13,600 ש"ח שולם לתובעת כהוצאה או ע"ח תיווך כל התשלומים לנתבע בסך כולל של 133,600 ש"ח מפורטים בחשבוניות מש/1 - מש/8 שהוגשו כמוצגים בהמ' 96/1495. בכל החשבוניות מצויין כי הן ע"ח מכירת קוטג'ים בהדר נוף, רק בחשבונית מש/6 מצויין עבור ע"ח דמי תיווך. באף חשבונית לא מדובר בהחזר הוצאות. הנתבע בחקירתו אמר "סה"כ קבלתי מעשוש עבור פקידה 13,600 אבל זה לא רק עבור פקידה, זה עבור כל ההוצאות שהם התחייבו לשלם לי" (ר' פר' עמ' 15 ש' 29 עמ' 16 ש' 1). עוד הוסיף הנתבע "כמו כן קבלתי עבור הוצאות ארוח. והכל מכל וכל הגיע לי 13,600 כולל הפקידה. לא יודע כמה מתוך זה, זה הפקידה לא עשיתי חשבון" (ר' פר' עמ' 14 ש' 8-5). אני סבורה, כי הנתבע לא השכיל להרים הנטל המוטל עליו ולא הוכיח כי תשלום זה נעשה בגין הוצאות. טענת הנתבע סותרת את החשבוניות מש/1 עד מש/8 ומהווה טענה נגד מסמך בכתב. טענת הנתבע היא סתמית ואין הוא יכול לפרט ממה מורכב סכום זה. טענת הנתבע שאלה הן הוצאות "שהם התחייבו לשלם לי", סותרת את נ/1, שבו אין זכר לכל הוצאה או עלות נוספת בה על התובעת לשאת. מכל הנימוקים הללו אני מעדיפה בעניין זה את גירסת התובעת. סוף דבר א. בגין התביעה הראשית על הנתבעים לשלם לתובעת סך של 50,792 ש"ח. ב. התביעה שכנגד - סך כל התשלומים שחייבת התובעת לשלם לנתבע בגין שירותי התיווך שנתן: בגין 48 יחידות 144,000 ש"ח (48,000 $) בגין עיסקת גבריאלה 3,000 ש"ח (1,000 $) בגין מתווכים נוספים 2,250 ש"ח (750 $) בגין גבעת הפרחים 14,400 ש"ח (4,800 $) 163,650 ש"ח סכום זה על התובעת לשלם לנתבע - בתוספת דמי מע"מ כחוק. ע"ח החב שילמה התובעת לנתבע סך של 133,600 ש"ח בתוספת מע"מ על כן יתרת החב המגיעה לנתבע מאת התובעת הינה בסך 30,050 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק. ג. אשר על כן אני מחייבת את הנתבעים לשלם לתובעת סך של 50,792 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 14.4.96 ועד ליום התשלום בפועל. כמו כן אני מחייבת את התובעת לשלם לנתבע סך של 30,050 ש"ח בתוספת מע"מ ובסה"כ 35,158 ש"ח בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 14.4.96 ועד ליום התשלום בפועל. מאחר והצדדים בתביעה הראשית ובתביעה שכנגד אינם זהים, לא מצאתי מקום להורות על קיזוז. בנסיבות העניין לא ראיתי לנכון ליתן צו להוצאות. בהתאם להצהרת ב"כ התובעת מיום 13.10.97 תמסור התובעת לנתבעים, לאלתר, הפניות מתאימות לחברת החשמל ולעירית אשקלון לצורך חיבור המערכות לדירת הנתבעים. מקרקעיןשלד מבנה