קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ביטול חיוב היטל השבחה: השופט ד"ר ד. ביין: א. ההליך ופס"ד של בימ"ש השלום. זהו ערעור על פסק דינו של בימ"ש השלום בחיפה (כב' השופטת ניצה שרון) מיום 22.1.98 בת.ה. 97/11320, בו נדון ביטול חיובה של המשיבה בהיטל השבחה. ההליך בפני הערכאה קמא, היה הליך של ערעור על החלטת שמאי מכריע שהתמנה לפי סעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה להפנות את הצדדים לבימ"ש שלום בשאלת חיוב המשיבה בהיטל השבחה בגין אישור תכנית בנין עיר ק/371 (להלן: "התכנית") לגבי חלקה 57 בגוש 10431 (להלן: "החלקה"). ההפניה של השמאי לביהמ"ש באה בעקבות טענת המשיבה, כי איננה הבעלים לענין התוספת השלישית ולכן אין היא חבה בהיטל השבחה. בעקבות החלטת השמאי הוגש ערעור על ידי המשיבה לפי סעיף 14(ג) לתוספת השלישית לחוק. ואלה הן העובדות כפי שנקבעו ע"י הערכאה קמא: בהתאם להחלטת ביהמ"ש המחוזי בחיפה (כב' השופט סלוצקי) בת.א. 85/1093 מיום 28.6.88 (להלן: "פס"ד סלוצקי") חתמו מנהל מקרקעי ישראל והמשיבה על חוזה חכירה על פיו הוקנתה למשיבה זכות חכירה לדורות לתקופה המתחילה ביום 10.1.96 ומסתיימת ביום 9.1.2045. זכויות המשיבה על החלקה לתקופה שבין 2.6.95 שהוא היום הקובע לצורך הערכת היטל ההשבחה ועד 10.1.96 - טיבן לא הוגדר, שכן מעמדה של המשיבה כחוכרת לדורות החל כאמור רק ביום 10.1.96. השופטת קמא, ציטטה את ההגדרות של "השבחה", "חכירה לדורות", "מימוש זכויות" ו"תכנית" בסעיף (א) שבתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (להלן: "התוספת") ולאחר מכן ציינה, כי בהתאם לסעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, אין זה בסמכותו של בימ"ש שלום לדון בתביעות בדבר חכירה לדורות ובתביעות אחרות הנוגעות לבעלות במקרקעין, אך מאחר ושאלת הבעלות עולה כענין שבגררא, יכול ביהמ"ש לפסוק בה. להלן היא קבעה שמאחר ובמועד הקובע 2.6.95 לא היתה המשיבה לא בעלים ולא חוכרת לדורות, אין היא חייבת בתשלום היטל השבחה. בהחלטה היא נסמכה על דעת הרוב בפסה"ד בע.א. 88/85 קנית ניהול השקעות ומימון נ' הועדה המקומית פד"י מ"ב (4) 782 (להלן: "הלכת קנית"). עד כאן פסה"ד של הערכאה קמא. ב. טענות המערערת. 1. מאחר ועיקר המחלוקת בין הצדדים נעוצה במיון זכויות המשיבה, השאלה צריכה להיות מוכרעת ע"י ביהמ"ש המחוזי ואין היא מצויה בסמכות בימ"ש השלום (סעיפים 40(1) ו51-(א)(3) לחוק בתי המשפט). 2. החלטת השמאי המכריע אינה החלטה שניתן לערער עליה. השמאי או הצדדים היו צריכים לפנות לביהמ"ש בדרך של "אבעיא" לפי תק' 234, או לחילופין לבקש הורואת מבימ"ש כיצד לנהוג. 3. למערערת לא היה "יומה" בביהמ"ש, שכן נידונו רק הטענות המקדמיות ולא היתה לה ההזדמנות לשטוח טענותיה לגופו של ענין. פס"ד סלוצקי קבע, כי המשיבה תרשם כחוכרת על החלקה וכי רישום החכירה יעשה תוך 3 חודשים מיום מתן פסה"ד (28.6.88) וכי תנאי החכירה יהיו זהים לתנאי החכירה של המשיבה בחלקה 58 בגוש 10431. הפועל היוצא מפס"ד סלוצקי הוא, כי המשיבה הפכה מכוח פסה"ד הנ"ל לחוכרת לדורות. 4. בהתאם לסעיף 259(ד)(1) לחוק התכנון והבניה, הרי לגבי מקרקעין המנוהלים לפי חוק מנהל מקרקעי ישראל, המושג "חכירה לדורות" כולל חכירה לדורות שלא נגמרה ברישום. מכאן, שהמשיבה היתה חוכרת לדורות גם ביום הקובע, וזאת למרות שלא היה לה עדיין חוזה חכירה חתום. 5. בימ"ש קמא טעה משהסתמך על הלכת קנית, שכן פסה"ד מדבר על מעמדו של בעל זכויות מכוח חוזה פיתוח. ג. טענות המשיבה. 1. לא ניתן לראות במשיבה "חוכרת לדורות" רק מכוח פס"ד סלוצקי, שכן פסה"ד אינו יוצר זכויות. 2. ההתחיבות שנתן המינהל למשיבה בשנת 1973 היתה די שלבית: (א) חתימה על זכרון דברים בו ניתנה למשיבה האופציה לבקש ולחייב את המנהל לחתום ולבצע עיסקת חכירה. (ב) ביצוע עסקת החכירה. עד לביצוע עסקת החכירה אין המשיבה בבחינת חוכרת. 3. מאחר ובפני כב' השופט סלוצקי לא הובאו ראיות בנידון, נמנע כב' השופט להכנס לשאלת יעודה המשתנה של החלקה בין יום מתן האופציה ליום מתן פסה"ד. כתוצאה מאי הגעה לכלל הסכמה בין המינהל לבין המשיבה, בין השאר בדבר תנאי החכירה, דמי החכירה ואורך תקופת החכירה, נמנע המינהל מלערוך עם המשיבה עסקת חכירה עד ליום 11.2.96 מועד בו נחתם חוזה החכירה. 4. לסעיף 259(ד)(1) לחוק התכנון והבניה אין נפקות לקביעת חבות בהיטל השבחה כקבוע בתוספת השלישית, במיוחד כאשר המושג "חכירה לדורות" הוגדר בסעיף 1 לתוספת זו בצורה ממצה, כמשמעותו בחוק המקרקעין. על כל פנים, גם אם חלה ההגדרה שבסעיף 259(ד)(1) לחוק על עניננו, הרי שהגדרה זו מתיחסת למצב בו כבר נחתם חוזה חכירה והיה רק שיהוי ברישום הפורמלי של החכירה. במקרה שלפנינו, במועד הקובע טרם נחתם חוזה החכירה. 5. ביהמ"ש קמא צדק בהסתמכו על הלכת קנית. מה שנקבע שם במקרה שבו כבר נקבעו תנאי החכירה, חל מקל וחומר על עניננו בו טרם נקבעו תנאי החכירה ותקופת החכירה. 6. המחוקק צמצם במכוון את חוג החייבים בהיטל השבחה, בהשוואה לחוג הזוכים בפיצוי לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה ככולל גם את בעל הזכות במקרקעין. 7. אין ממש בטענות המערערת בדבר העדר הסמכות של הערכאה הראשונה. ד. דיון ומסקנות. (א) שאלת הסמכות. 1. לדעתי, צדקה כב' השופטת קמא בקובעה, כי יש לה סמכות לדון בשאלת החיוב בהיטל, אם כי הנמקתי שונה משלה. 2. גיבוש החבות בהיטל השבחה נעשה בדרך הבאה: הועדה המקומית קובעת את שיעור החיוב היטל ההשבחה ואת החייבים בו ונותנת ביטוי לקביעתה זו בהצגת לוח שומה (ראה סעיפים 5; 6 לתוספת השלישית). אם אחד מהרשומים בלוח השומה אינו מסכים לגובה ההיטל, עליו להגיש שומה מטעמו ובמידה והצדדים לא מגיעים להסכם על גובה השומה, מתמנה שמאי מכריע (סעיפים 14(א) ו-(ב) לתוספת השלישית) וקביעתו בדבר גובה ההיטל היא המכרעת. 3. הנישום רשאי לערער בנקודה משפטית על עצם החיוב בהיטל ושני הצדדים רשאים לערער על הכרעת שמאי מכריע בנקודה משפטית, או בטענה שלא היתה להם הזדמנות להשמעת טענות או להביא ראיות בפני השמאי המכריע. 4. יצוין, שהסמכות של בימ"ש השלום לדון בעצם החבות במס, אינה נגזרת מכך שהשמאי החליט להפנות את השאלה לביהמ"ש, אלא במישרין מכוח החוק. הסמכות מתיחסת כאמור לא להחלטת השמאי, אלא להחלטת הועדה המקומית המוצאת ביטויה בלוח השומה. 5. הטענה, כי המשיבה אינה הבעלים לצרכי היטל השבחה, נכללת במסגרת סעיף14(ג) המקנה לבימ"ש השלום את הסמכות לדון בערעור על חיוב בהיטל. מקום ששאלת הבעלות טעונה בירור עובדתי מקיף, יתכן והדבר אינו יכול להעשות בדרך של ערעור, שכן אז לא ניתן יהיה לדבר על שאלה משפטית, אך בעניננו, העובדות הן מוסכמות והנושא הטעון הכרעה הוא משפטי. עניננו דומה למצב בו במסגרת ערעור מס רכוש מועלית בפני בימ"ש השאלה אם נישום הוא "בעלים" כהגדרתו בחוק הנ"ל ואם בדין הוטל עליו מס רכוש. 6. נוכח האמור, אינני סבור, שיש רלבנטיות כלשהי לתיחום הסמכויות בין בית המשפט המחוזי והשלום כאמור בסעיף 40(1) ו51-(א)(3) לחוק בתי המשפט, או לשאלה אם נושא "הבעלות" הוא "אינצידנטלי" במובן סעיף 76 לחוק בתי המשפט, אם לאו. 7. הסמכות שבידי בימ"ש השלום היא למעשה סמכות של בימ"ש לענינים מנהליים לדון בערעור על החלטת גוף מינהלי, קרי הועדה המקומית. סמכות זו היא סמכות מיוחדת שדבר אין לה לסמכויות הרגילות של בימ"ש השלום לפי חוק בתי המשפט. לפיכך, היתה לבימ"ש השלום סמכות לדון בשאלת הבעלות כמרכיב חיוני לענין חבות המשיבה בהיטל. (ב) לגופו של ענין. 1. אינני מיחס חשיבות לטענת המערערת, כי לא היה לה יומה בבימ"ש קמא, שכן העובדות אינן למעשה במחלוקת וככל שהדבר נוגע לניתוח השאלות המשפטיות, אין כוחו של בימ"ש זה שבפניו הובאו טיעונים מלאים נופל מכוחה של הערכאה קמא וכל פגם שהיה קיים בענין זה בערכאה קמא, בא על תיקונו בערכאה זו. 2. לפי סעיף 2(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, החבות בהיטל חלה על הבעלים, אך אם "היו המקרקעין מוחכרים לדורות ישלם החוכר את ההיטל". המושג "חכירה לדורות" מוגדר בסעיף 1 לתוספת השלישית כ"משמעותה בחוק המקרקעין, התשכ"ט1969-". 3. השאלה היא, האם ההגדרה של "חוכר לדורות" הכוללת עסקת חכירה שלא נגמרה ברישום בסעיף 259(ד)(2) חלה גם על התוספת השלישית. לדעתי, התשובה לכך היא בחיוב. סעיף 259 מתיחס לחוק התכנון והבניה כולו ומטרתו, כפי שמעידה כותרתו, היא להסדיר את תחולת החוק על המדינה, לרבות מינהל מקרקעי ישראל שהוא בבחינת זרוע של המדינה. ההסדר הזה חל גם על התוספת השלישית כפי שניתן ללמוד מסעיף 259(ד)(2) ו-(3) המזכירים תוספת זו במפורש (וראה גם דברי ההסבר בה"ח 1491 מיום 10.11.80 ע' 53). סעיף 259(ד)(1) לחוק, כולל הגדרה מרחיבה של "חכירה לדורות". הגדרה זו באה להיטיב עם המינהל, תוך לקיחה בחשבון שמטעמים מעשיים, לא כל עיסקאות החכירה לדורות נרשמות מיד ומטרת ההגדרה היא להעביר את נטל ההיטל לא רק על חוכר רשום אלא גם על מי שעשה עיסקת חכירה לדורות, אך מטעמים אלה או אחרים, לא נרשמה זכותו במירשם המקרקעין. לפיכך, אני קובע שההגדרה בסעיף 259(ד)(2) לחוק, חלה על עניננו. יצוין, כי כך גם נקבע בפסק הדין של השופט חלימה בפרשת קנית (שם) בע' 784. דעתו היתה אמנם דעת מיעוט, אך בנקודה זו לא חלקו עליו שופטי הרוב (ברק ובך). 4. לאור האמור, נבדוק עתה את מעמדה של המשיבה ונפתח בפסק דינו של השופט סלוצקי (כתוארו אז) בת.א. 85/1093. התביעה שבפניו היתה תביעה לאכיפתו של זכרון דברים מיום 13.2.73 בין המשיבה למינהל. בסעיף 8(א) לזכרון הדברים נאמר: "לחוכר ניתנת בזה אופציה במשך 10 שנים מתאריך 1 ביוני 1972 לחכור מאת המחכיר את החלקה 57 בגוש 10431 בשטח של 100 דונם בערך, כשהיא חופשיה מכל חוב שעבוד, משכנתא ומחזיק כלשהו. המחכיר מתחייב שבד בבד עם רשום שטר תקון חכירה לגבי חלקה 58 בגוש 10431 תרשם הערה בספרי האחוזה - כדי לתת תוקף לסעיף זה. תנאי החכירה יהיו זהים לתנאי החכירה של חלקה 58 בגוש 10431. הערה אזהרה תשאר בתוקף במשך כל תקופת האופציה". השופט קבע, כי המשיבה ממשה כדין את האופציה שהיתה נתונה לה לפי סעיף 8 הנ"ל. לפיכך, קבע ביהמ"ש, כי המשיבה זכאית לאכיפה ונתן צו אופרטיבי בזו הלשון: "צו אכיפה לפיו תרשם התובעת על ידי הנתבע 2 כחוכרת של חלקה 57 בגוש 10431 בפנקס המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין חיפה, בתנאי חכירה זהים לתנאי החכירה של חלקה 58 בגוש 10431 בשינויים המחייבים, וכי דמי החכירה ישולמו על ידי התובעת לנתבעת החל מתאריך רישומה כחוכרת החלקה 57 הנ"ל בפנקס המקרקעין. רישום החכירה יעשה בתום 3 חדשים מהיום על מנת לאפשר לנתבעת לפעל בדרך שהותוותה בסעיפים 8 ב-ד לזכרון הדברים ת/2, לקביעת דמי החכירה השנתיים, במידה והדבר לא יעשה יחולו דמי החכירה בשעור המשתלם עבור חלקה 58 הנ"ל, תוך התאמתו היחסית לשטח חלקה 57 הנ"ל". 5. כאמור, אין חולק כי במועד הקובע טרם נחתם חוזה חכירה והמשיבה אף לא החזיקה בפועל בחלקה (ראה אישור מנהל מקרקעי ישראל נספח ג' לכתב הערעור בבימ"ש השלום). השאלה העומדת בפתח העיניים היא, האם מעמד המשיבה הוא כמעמד מי שנעשתה עמו עסקת חכירה שלא נגמרה ברישום. לדעתי, התשובה לשאלה זו הוא בחיוב. השופט סלוצקי בפסק דינו, לא קבע שיחתם חוזה חכירה עם המשיבה, אלא התיחס לעיסקת החכירה כקיימת וכמחייבת את הצדדים ולכן ציווה לרשום את החכירה. יושם אל לב שתנאי החכירה היו ברורים וידועים, שכן בפסק דינו קבע השופט סלוצקי כי הרישום יעשה בתנאים הזהים לתנאי החכירה של חלקה 58 באותו גוש. אמנם נאמר גם ב"שינויים המחויבים", אך מדובר לדעתי בשינויים בעלי אופי טכני שאין בהם מרווח של שיקול דעת, כגון שינויים הנובעים משטח החלקה, וזאת בעקבות המוסכם בזכרון הדברים. חתימת חוזה חכירה, אם בכלל היתה נחוצה נוכח האמור בפסה"ד של כב' השופט סלוצקי, היתה ענין פורמאלי גרידא ומבחינה משפטית יש לראות את המשיבה כמי שנעשתה עמה עיסקת חכירה. לא מתעוררת כל בעיה של קיומו של מסמך בכתב, שכן קיים זכרון דברים בכתב ובכל מקרה פסה"ד בא במקום מסמך בכתב. 6. פסה"ד הרוב בהלכת קנית הנ"ל, אינו מנוגד לעמדתי. לפי עמדת הרוב, תוך פרשנות ההסכם שהיה בין הצדדים, נקבע שבעת כריתת החוזה היה למערערת שם מעמד של בר רשות בלבד. בעניננו, המצב שונה. פסק הדין של השופט סלוצקי, מעניק למשיבה באופן מידי את הזכות להרשם תוך 3 חודשים מיום 28.6.88 כחוכרת לדורות, בלי צורך בפעולה נוספת של חתימה על חוזה חכירה. העובדה שהאמור בפסק הדין בוצע רק ביום 11.2.96, אינה מעלה ואינה מורידה. מבחינה משפטית, זכאית היתה המשיבה להביא לרישומה כחוכרת תוך 3 חודשים מיום מתן פסה"ד. העובדה שהמינהל לא ביצע את פסה"ד במועד ושלא על נקלה ניתן היה לאכוף את פסה"ד נגד המינהל לאור האמור בחוק לתיקון סדר הדין האזרחי (המדינה כבעל דין) תשי"ח1958- (והשוה גם ע.א. 66/570 עבדאללה בלעום נ' מנהל מקרקעי ישראל פד"י כ"א (1) 110), אינה משפיעה על המעמד המשפטי של המשיבה. כמו כן, אין כל חשיבות לתנאי חוזה החכירה שנעשה בסופו של דבר עם המשיבה. חוזה החכירה נחתם רק ביום 11.2.96, לאחר המועד הקובע ותנאיו אינם חלים ריטרואקטיבית ליום הקובע. במועד הקובע שרר "המשטר המשפטי" כפי שנקבע בפסה"ד של כב' השופט סלוצקי אשר קבע כי תנאי הסכם החכירה יהיו זהים לאלה של חלקה 58 באותו גוש ועל פיו בלבד ישק דבר. אשר על כן, הייתי מציע לחברי הנכבדים לקבוע שהיתה סמכות לבימ"ש השלום לדון בשאלת חבותה של המשיבה בהיטל השבחה, לקבל את הערעור לגופו של ענין ולקבוע, כי המשיבה חבה בהיטל השבחה כפי שנקבע ע"י השמאי המכריע. המשיבה תשלם למערערת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום של 5,000 ש"ח + מע"מ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד לתשלום בפועל. השופט ד"ר ד' ביין - [אב"ד] סגן נשיא השופטת ש' וסרקרוג: אני מסכימה. ש' וסרקרוג - שופטת השופט מ' נאמן: אני מסכים. מ' נאמן - שופט היטל השבחה