קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא פיצוי על ירידת ערך הנכס: 1. ביום 9.5.96 אושרה תכנית בנין עיר מס' 3718 (להלן - תכנית 3718) לשכונת מנחת, שבמסגרתה הונמך כביש העובר בסמוך לנכס המשיב המצוי בגוש 30455 חלקה 7 (להלן - הנכס) - ב3.40- מ' לעומת התכנית הקודמת. 2. ביום 5.1.98 הגיש המשיב למערערת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965 (להלן - החוק), בגין ירידת ערך הנכס, וצרף אליה חוות דעת שמאי מטעמו על ירידת ערך בסך כ112,000- דולר. 3. ביום 6.4.98 החליטה המערערת לדחות את תביעת הפיצויים שהגיש לה המשיב, וזאת על סמך חוות דעת שמאי מטעמה. 4. ביום 22.4.98 הגיש המשיב ערר על החלטת המערערת - לוועדת ערר. 5. וועדת הערר החליטה למנות את השמאי יעקב ביר כשמאי מכריע, בהתאם לסעיף 198 (ב) לחוק. 6. השמאי המכריע נתן חוות דעת לפיה ירד ערכו של הנכס בסכום השווה ל24,500- דולר מהנימוקים הבאים: א. מפלס הכביש הונמך בתכנית 3718 ב3.40- מ' לעומת התכנית שקדמה לה, ובכך הוכבדה הנגישות לנכס, ונמנעה האפשרות לסלול חנייה על שטח המגרש עצמו - שבתכנית הקודמת היה בגובה פני הכביש. לעניין זה קבע השמאי המכריע ירידת ערך של 5%, ששווים ל14,500- דולר לפי ערך נכס של 290,000 דולר. ב. עקב הנמכת מפלס הכביש - התייקרו עלויות הבנייה בשיעור של 10,000 דולר. (סכום המוסכם גם על השמאים של הצדדים). 7. אין צריך לומר כי הפיצוי הכולל שקבע השמאי המכריע - נמוך בהרבה ממה שקבע השמאי מטעם המשיב בחוות דעתו, אולם המשיב קיבל עליו את קביעת השמאי המכריע, אף שבוודאי לא שמח על קביעה נמוכה זו, בהתחשב בשומתו של השמאי מטעמו. 8. המערערת לא מקבלת עליה את חוות דעת השמאי המכריע, וסבורה כי השמאי המכריע קבע פיצוי כפול בגין אותו נזק, לאמור - הנמכת פני הכביש; וכן סבורה כי חל במקרה הנדון סעיף 200 לחוק - המזכה אותה בפטור מוחלט מפיצוי המשיב. 9. עוד טוענת המערערת כי נכסו של המשיב הושבח עקב סלילת כביש מודרני לידו, וכן טוענת המערערת כי המשיב לא שילם היטל השבחה, ועל כן אין ראוי שיקבל פיצוי כלשהו. 10. המערערת נתפשה לטעות בסוברה כי מדובר בפיצוי כפול: א. הפיצוי בסך 10,000$ נקבע על-ידי השמאי המכריע למשיב בשל התייקרות עלויות הבנייה כתוצאה מכך שהיה צריך להעלות את כל חומרי הבנייה לגובה של 3.40 מ'. זו הוצאה "חד-פעמית" לתקופת הבנייה בלבד. ב. הפיצוי בסך 14,500 דולר נקבע על-ידי השמאי המכריע למשיב בעבור נזקיו לאחר סיום הבנייה, לאמור - העדר אפשרות לחנות במגרש (אפשרות שבוודאי הייתה קיימת פיזית כשהכביש היה מתוכנן לגובה המגרש); וכן ההכרח של הגרים בנכס לעלות ולרדת 23 מדרגות בכל פעם שברצונם לצאת מביתם או לחזור אליו. 11. אין צריך להיות מומחה גדול כדי להבין שיש הבדל עצום לבעלי הנכס בין האפשרות לחנות בנכס לבין העדר אפשרות כזאת; וכן בין האפשרות להיכנס הביתה ללא מדרגות (או במספר זעום של מדרגות), לבין הצורך לעלות ולרדת 23 מדרגות בכל פעם שיוצאים מהבית או נכנסים אליו. להערכתי האישית שווי נזק זה לאדם הסביר (והשופט נחשב לאדם הסביר) - עולה בהרבה על 14,500 דולר שנקבע על-ידי השמאי המכריע. 12. נראה לי, איפוא, כי הסכום של 24,500 דולר, שנקבע על-ידי השמאי המכריע - לא זו בלבד שאינו פיצוי כפול בגין אותו נזק, אלא שהוא פיצוי על הצד הנמוך של הנזקים שנגרמו וייגרמו בפועל בגין הנמכת מפלס הכביש ב3.40- מ' בתכנית 3718 לעומת התכנית המקורית. 13. גם טענת המערערת כי יש להחיל על המקרה הנדון את סעיף 200 לחוק - איננה נראית לי. 14. על מנת שיינתן פטור מתשלום הפיצויים צריכים, על פי הסעיף, לחול שלושה מרכיבים גם יחד: א. על הקרקע חל אחד התנאים המפורטים בסעיף 200 לחוק; ב. הפגיעה אינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין; ג. אין זה מן הצדק לשלם פיצויים לנפגע. 15. מבלי להיכנס לשאלה אם במקרה הנדון חל אחד התנאים המפורטים בסעיף 200, (ונראה לי כי אינו חל), ברור לחלוטין כי הפגיעה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין, ולא הוכח כלל כי אין זה מן הצדק לשלם פיצויים לנפגעים, אלא להיפך. לעניין זה אין לי אלא לחזור ולהפנות לאמור בסעיף 11 לפסק דין זה. 16. המערערת טוענת כי סלילת כביש מודרני הגובל בנכס - משביחה את הנכס, שכן כביש כזה הוא לטובת הציבור. 17. אכן כביש מודרני הוא לטובת הציבור הרחב המשתמש בכביש, אולם ככל שכביש יותר רחב ומודרני - כך הוא מפריע יותר לבעלי הנכסים הגובלים בו בשל הרעש והזיהום כתוצאה מהתנועה הרבה של כלי הרכב בכביש, שהרי בעלי כלי רכב תמיד יעדיפו להשתמש בכביש יותר רחב ומודרני, על פני שימוש בכביש מיושן וצר. 18. גם טענת המערערת כי אין מקום לשלם פיצוי למשיב מן הטעם שהוא לא שילם מס השבחה - היא טענה מוזרה. המשיב לא נדרש לשלם מס השבחה - ועל כן לא שילם מס כזה. כנגד זאת נלקחו ממגרשו כ12- מ"ר לצורך הרחבת כביש שהוא בודאי לא חפץ בהרחבתו, ואותו כביש הועמק לעומק של 3.40 מ' - בניגוד גמור לרצונו ולנוחותו, הנמכה שגרמה לו לנזק ממשי ביותר. האם המערערת באמת סבורה כי לא צודק לפצות את מי שנכסו איבד את ערכו - רק מן הטעם שלא שילם מס השבחה על נכס שערכו ירד כמפורט לעיל? 19. נוכח כל האמור לעיל - הערעור נדחה. 20. המערערת תשלם למשיב הוצאות ערעור זה, וכן שכ"ט עו"ד בסך 35,000 ש"ח + מע"מ. הסכומים יישאו ריבית והצמדה כדין מהיום ועד יום התשלום בפועל. פיצוייםירידת ערך