חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה
התובענה:

תובענה כספית ע"ס 90,000 ₪ שהתובע הגיש נגד הנתבעים.

כן בגדר התובענה עתר התובע לקבלת סעדים של צווי עשה, עפי"הם ייאסר על הנתבעים להמשיך בעבודות הבנייה וכן חוייבם להרוס את עבודות הבנייה שבוצעו כפי שיפורט בהמשך.
עולה כי שני הצדדים הינם הבעלים של דירות בית משותף, הנמצא בחלקה 93 בגוש 18208 (רח' יהודה הלוי 3 א עכו), כאשר דירת התובע ממוקמת מתחת לדירת הנתבעים.

כן עולה כי לאותו בית משותף יש רכוש משותף, אשר שני הצדדים בעלים חלקיים ויחסיים בו.

נטען בכתב התביעה כי בסוף שנת 2005 פנו הנתבעים אל התובע והודיעו לו כי רצונם להרחיב את דירתם באופן שיתווספו לה שטח בנוי של 36 מ"ר (12 מ"ר למגורים, 12 מ"ר למרפסת גג פתוחה ועוד 6 מטרים לבניית מחסן בפינה האחורית של החלקה, כאשר התובע הסכים לפנייתם זו של הנתבעים ואף חתם על הטפסים הנדרשים לשם אישור אותה תוספת בנייה, כך שניתן להם היתר בנייה ביום 21/7/05.

הוסף בכתב התביעה כי הנתבעים חרגו מהיתר הבנייה שניתן להם באופן כדלקמן:



יצקו חומת בטון מערבית לדירת התובע בגובה של 2 מטרים.
הגבהת מפלס הקרקע שליד הבית המשותף מצד מערב צפון ודרום בגובה של לפחות מטר אחד.
יציקת משטח בטון על חלק המפלס המוגבה בעובי של כ- 20 ס"מ.


הוסף בכתב התביעה כי הנתבעים לא הסתפקו בחריגות הנ"ל מהיתר הבנייה שניתן להם, כך שהוא הוזעק לדירתו (אשר הינה מושכרת לאחרים) ביום 8/7/06 שם התברר כי הנתבעים ביצעו עבודות בנייה, ללא היתר כדין, בכך שיצקו גרם מדרגות שמחבר את מרפסת דירתם החדשה, הנמצאת בקומה א', לקרקע אשר מסביב למבנה וכן יצקו קיר בטון.

התובע הוסיף וטען כי עבודות הבנייה הנ"ל (להלן: "עבודות הבנייה") מהווים סטייה מהיתר הבנייה שניתן להם או ללא היתר בנייה כלל, נעשו שלא כדין וללא הסכמתו, כך שהוא הגיש תלונה למשטרה ולרשויות המוסמכות בגין כך.

התובע הוסיף וטען כי עבודות הבנייה מהווים פגיעה בקניינו ובפרטיותו והעריך את נזקיו בסך של 90,000 ₪.

כן בגדר התובענה עתר התובע וקיבל סעד זמני עפי"ו נאסר על הנתבעים להמשיך בעבודות הבנייה או לבצע עבודות בנייה נוספות.

מכאן עתר התובע וביקש סעד של איסור המשך עבודות הבנייה, צווי הנתבעים להרוס את עבודות הבנייה שבוצעו וכן לחייבם לשלם את נזקיו כפי שפורטו.

ההגנה:



הנתבעים הגישו כתב הגנה אשר בו הכחישו את פרטי החיוב המיוחסים להם.


הנתבעים טענו כי לאחר קבלת היתר הבנייה מיום 21/7/05 הם הגישו בקשה להיתר חדש לשם ביצוע פעולות מהותיות לשם החזקה וטיפול בשטח המוזנח של הרכוש המשותף, כאשר יתר הבעלים של הבית המשותף הסכימו לה וכאשר הסכמתו של התובע לא היתה נחוצה בהיות משכיר דירתו לאחרים.

הנתבעים תיארו מצב של "עזובה" ליד המבנה, כאשר המשך היותו כך מהווה מטרד וסיכון לדיירי הבית המשותף.

הנתבעים הוסיפו וטענו כי פעולות הבנייה שלהם במקום בוצעו עפ"י היתר בנייה או שהיתר כזה יונפק להם בקרוב.

הנתבעים הכחישו כי פגעו בקניינו ובפרטיותו של התובע, כך שביקשו לדחות את התביעה ולחייב את התובע בהוצאות משפט ושכ"ט עו"ד.

התנהלות ההליכים בביהמ"ש:



בהמשך הגיש התובע חוות דעת, עפי"ו נגרמה לדירתו ירידת ערך בהיקף של 20% כאשר ערך הדירה הוא 60,000 $ וכן כי יש לבצע עבודות תיקונים, על מנת להחזיר את הדירה למצב התואם את היתר הבנייה הקיים, בעלות של 25,400 ₪ נכון ליום 25/10/06.


כן הגיש התובע תצהיר עדות ראשית אשר בו חזר על הנטען בכתב התביעה, תוך כדי צירוף מסמכים, שרטוטים וגרמושקות שיש בהן כדי להראות כי עבודות הבנייה בוצעו שלא כדין וכי נגרמה פגיעה ממשית לדירתו.

כן התובע הגיש חוות דעת של המהנדס אמיל רחמים, לפיה עבודות הבנייה בוצעו תוך סטייה מהיתר הבנייה או ללא היתר כלל.



הנתבעים התמהמהו רבות בהגשת תצהירי עדות ראשית וחוות דעת, חרף אורכות רבות שניתנו להם, תוך כדי טענת התובע כי הם מנצלים את הזמן על מנת להמשיך בעבודות הבנייה כך שניתן על ידי פס"ד בגין מחדלים אלה, פס"ד שבוטל על ידי ערכאת הערעור בהסכמה, תוך כדי חיוב הנתבעים בהוצאות בסך של 12,616 ₪.


בהמשך הגישו הנתבעים תצהירי עדות ראשית וכן חוות דעת מקצועית שבאה להתמודד עם חוות הדעת מטעם התובע.

כן בהמשך הגישו הנתבעים בקשה להחרגה חלקית של צו המניעה הזמני על מנת לאפשר להם קבלת היתר בנייה בגין עבודות הבנייה שבוצעו, בקשה שנדחתה.



בישיבת יום 15/3/10 הודיעו ב"כ הצדדים על הסכמתם בהאי לישנא:


"אנו מסכימים להצעת ביהמ"ש, לפיה ביהמ"ש יבקר במקום ויתרשם ממנו. ב"כ הצדדים יוותרו על חקירה נגדית של העדים. ב"כ התובע יוכל להגיש חוות דעת משלימות וכן להגיש תצהיר נגדי לתצהירו של עד ההגנה שלמה סולומון כהן. ב"כ הצדדים יגישו סיכומים וביהמ"ש ייתן פס"ד על סמך החומר הקיים".



כמוסכם ביהמ"ש ביקר בבית המשותף וממצאיו ורישומיו של אותו ביקור במקום מובאים להלן כלשונם:


<#3#>
פרוטוקול ביקור במקום מיום 15/3/10

  1. הביקור במקום נערך בנוכחות הצדדים, באי כוחם וכן חלק מהשכנים.
  2. מדובר בבית משותף דו קומתי, שיש בו 8 דירות: 4 דירות בכל קומה. לבית המשותף קיימות 2 כניסות, כאשר כל כניסה משמשת 4 דיירים.
  3. הכניסה לבניין היא מהצד המזרחי, כאשר הכניסה הרלוונטית לדירות שני הצדדים נמצאת בצד הצפוני של הבניין.
  4. דירת הנתבעים נמצאת בדיוק מעל דירת התובע, כאשר דירת התובע מושכרת זה מספר שנים לשוכר שגר בה, ביחד עם משפחתו.
  5. מסביב לבית המשותף קיים שטח אדמה, לא מבוטל, אשר כנראה מהווה חלק מהרכוש המשותף.
  6. אותו שטח אדמה מחולק, דפקטו, גם ע"י גדרות ומחיצות, בין דיירי הבית המשותף, כאשר כל דייר משתמש בחלק ספציפי, עליו הקים מחוברים, לרבות מחסנים, סככות, נטיעות וכו'.
  7. השטח הספציפי המשמש את התובע נמצא בחזית, מצד ימין לכניסת הבית והוא מגודר בגדר רשת ואף יש לו שער כניסה, שיש בו מנעול הנמצא בידו של שוכר הדירה מאת התובע.

באותו חלק קיים מחסן מפח וכן סככה נוספת מעץ ופח המשמשת כמקום ישיבה. 
כן באותו חלק קיים שביל יצוק מבטון.
8 החלק המוחזק על ידי הנתבעים נמצא בחלק היותר פנימי, מערבי, כאשר בינו לבין חלק התובע מפרידה גדר וכן שתי מחיצות מבטון, שהוקמו ע"י הנתבעים, כאשר ביניהן קיים מעבר בין שני החלקים.  
9 בחלק המוחזק על ידי הנתבעים נוצקו שני משטחי בטון ובחלקו נישאר שטח אדמה שיש בו גידולים פשוטים. באותו חלק קיים, בצד המערבי, גרם מדרגות מבטון המשמש את הנתבעים לשם ירידה מדירתם, הנמצאת בקומה א', לרבות מהחדר שהוסף לדירתם על ידם, אל שטח האדמה המוחזק על ידם.  
כן בחלק המערבי, בגבול עם השכן המערבי, נבנה קיר בטון בגובה של כמטר וחצי התוחם את חלקם.
10. שטחי האדמה המוחזקים על ידי הדיירים כנ"ל שונים בגודלם ומצבם, כאשר שטח האדמה המוחזק על ידי הנתבעים, כ- 150 מ"ר, גדול יותר מהשטח המוחזק על ידי התובע והוא כמעט פי אחד וחצי מהשטח המוחזק ע"י התובע.
11. מפלס שטח האדמה אשר בהחזקת הנתבעים גבוה בכחצי מטר ממפלס רצפת דירת התובע, כאשר בחלק הפנימי של הדירה רואים שיש רטיבות.
12. חלק מחלונות דירת התובע נפתחים ממש לכיוון חלק האדמה המוחזק ע"י הנתבעים לרבות חלון אחד הנמצא סמוך למדרגות הבטון כפי שתוארו כדלעיל.
הסיכומים והתפתחויות לאחר תום הבאת ראיות כנ"ל:


ב"כ התובע הגיש סיכומים אשר בהם ביקש לאמץ את כל האמור בכתב התביעה, לרבות חוות דעת שהוגשו מטעם התובע הנתמכים גם ע"י רישומי הביקור במקום.


ב"כ התובע היפנה תשומת הלב כי עפ"י חוות דעת משלימה מטעם התובע ערך הדירה הוא 300,000 ₪, כך שירידת הערך בשיעור של 20% שווה 60,000 ₪. מכאן ביקש ב"כ התובע לחייב את הנתבעים במלוא סכום התביעה.



מנגד טענו הנתבעים בסיכומיהם כי התובע מכר בינתיים את דירתו בסך של 300,000 ₪ היינו במלוא שווייה כך שאין כל ירידת ערך.


כן ביקשו הנתבעים לדחות את התביעה הואיל ועבודות הבנייה בוצעו על ידם עפ"י היתר וכי בכל מקרה לא נגרמו לתובע ולדירתו נזקים כלשהם, לא בעניין רטיבות ולא בעניין פגיעה בפרטיות ו/או אי נוחות, הכול כמפורט בחוות דעת מטעמם.



כן ביום 23/1/10 הגיש ב"כ הנתבעים הודעה שהוגדרה כדחופה, בה מסר כי כל עבודות הבנייה שפורטו בכתב התביעה הוסרו ע"י הנתבעים לרבות משטח הבטון והמדרגות והוא צירף להודעתו תמונות צבעוניות שיש בהן כדי להמחיש את הדבר, כאשר עפ"י רישומי ביהמ"ש מהביקור במקום, לעומת התמונות שצורפו, ניתן לקבוע כי אכן כך הוא הדבר.


בסיכומי התשובה מטעם ב"כ התובע אישר כי אכן הדירה נמכרה בסך של 300,000 ₪, כך שהוא יכול להסכים שאין לחייב את הנתבעים בסכום של ירידת ערך.

ב"כ התובע הוסיף וטען כי למעשה הנתבעים זכו מההפקר עקב השתדלותו של התובע, שהינו אדם ישר דרך ונקי כפיים, למכור את דירתו במחיר המרבי ואף לא היתה מצידו כל התחכמות לשם מכירת דירתו במחיר מופחת.

באשר לבקשה הדחופה בדבר הסרת עבודות הבנייה, ציין ב"כ התובע כי הדברים אינם רלוונטיים הואיל והדבר נעשה ע"י צד ג', אשר הנתבעים חופשיים לתבוע אותו.

דיון ומסקנות:



הינני סבור כי ההתפתחויות אשר היו לאחר שמיעת הראיות בתיק הכיהו או אף ביטלו כמעט את כל הנקודות אשר במחלוקת.


עבודות הבנייה אכן הוסרו, בין אם זה ע"י הנתבעים ובין אם זה על ידי צד ג', כנראה אותו קונה של דירת הנתבעים.

כן עולה כי התובע מכר את דירתו במחיר של 300,000 ₪ הוא אותו מחיר ששמאי מקרקעין מטעמו העריך אותו ומכאן הסכמת התובע שאין הוא עומד על מרכיב ירידת הערך אשר בתביעתו.

כן לאור הסרת עבודות הבנייה מתייתר הצורך להכריע בעניין חוקיות והצורך במתן ציווי להסרתן.

יחד עם זאת יש מקום לקבוע, לאור רישומי הביקור במקום, ההודעות של רשות התיכנון והבנייה וכן חוות הדעת מטעם התובע, כי אכן מרבית עבודות הבנייה, לרבות בניית גרם המדרגות, לרבות יציקת משטח הבטון על הקרקע ולרבות בניית קורות הבטון מפרידות אכן נעשו ע"י הנתבעים ללא היתר כדין.

כן יש לקבוע כי אותן עבודות בנייה, במיוחד בניית גרם המדרגות ויציקת משטח הבטון, כנראה תוך כדי הגבהת פני הקרקע בגובה של כמטר אחד, אכן פגעו בפרטיות של התובע או מי מטעמו (שוכר דירתו) וכן גם פגעו בקניינו לרבות יצירת רטיבות בקירות דירתו הפנימיים אשר נהיו נמוכים ממפלס הקרקע בכמטר אחד.

בנידון הינני מעדיף, ללא עוררין, את האמור בחוות דעת של השמאי גדעון קרון ושל המהנדס אמיל רחמים מטעם התובע.

סיכום הדברים בנקודה זו הוא שאכן הנתבעים ביצעו עבודות בנייה שלא כדין ברכוש המשותף הסמוך לדירתו של התובע כאשר אותן עבודות פגעו בקניינו ובפרטיותו של התובע ולו החל מעת ביצוען ועד למועד הסרתן בתחילת שנה זו.

כן אין ספק כי התובע זכאי להוצאות ושכר בגין הליך משפטי זה, זאת מעבר לסכום ההוצאות שנפסקו בביהמ"ש המחוזי בגין מחדליהם של הנתבעים.

לאור מכלול הדברים כפי שפורטו כנ"ל הינני מעריך את נזקיו של התובע, בגין פגיעה בפרטיות ובקניין בסך של 15,000 ₪ נכון להיום.

כן הינני קובע כי התובע זכאי לקבל מהנתבעים הוצאותיו ושכ"ט עו"ד בהליך זה בסך של 12,000 ₪ כולל נכון להיום.

התוצאה:



הינני מקבל את התביעה ומחייב את הנתבעים לשלם לתובע את הסך של 27,000 ₪.


הסכום הנ"ל ישולם ע"י הנתבעים תוך 45 יום אחרת יישא הפרשי הצמדה וריבית החל מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן היום, ב' אב תשע"א, 02 אוגוסט 2011, בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא פסה"ד לב"כ הצדדים.




לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. היתר בניה למבנה

  2. עורך דין היתר בניה

  3. היתר לבניית קיר ים

  4. הקלות בהיתרי בניה

  5. היתר בניה קרוואנים

  6. היתר בניה כפר נופש

  7. היתר בניה לעליית גג

  8. היתר בניה ללא תוכנית

  9. היתר בניה חלון נוסף

  10. קרן חניה - היתר בניה

  11. ביטול היתר בניה שניתן

  12. היתר בניה מרכז מסחרי

  13. היתר לבניית עליה לגג

  14. היתר בניה מועצה דתית

  15. היתר לבניית גג רעפים

  16. היעדר היתר בניה לדירה

  17. קנס על סטיה מהיתר בניה

  18. היתר בניה בעיר יהוד

  19. חתימת מינהל להיתר בניה

  20. היתר בניה בניגוד לתקנות

  21. בקשת היתר לבניית סופרמרקט

  22. היתר בניה מערכת סולארית

  23. התנגדות להיתר בניה לגדר

  24. היתר בניית חניה בגן ילדים

  25. היתר בניה לפני הפקדת תכנית

  26. דחיית בקשה לקבלת היתר בניה

  27. פינוי דייר מוגן היתר בניה

  28. היתר בניה ללא חתימות שכנים

  29. היתר בניה מעקה בטיחות בכביש

  30. היתר לבניית בריכת נוי לדגים

  31. ביטול החלטה למתן היתר בניה

  32. ביטול היתר בניה בגלל העיצוב

  33. היתר לבניית קיר בבית מגורים

  34. זיכוי מעבירת סטיה מהיתר בניה

  35. נטל ההוכחה של קבלת היתר בניה

  36. היתר בניה מחוץ לגבולות תכנית

  37. חריגה מהיתר בניה - כתב תביעה

  38. תחולת תיקון חוק על היתר בניה

  39. בקשה לשינוי שם בעל היתר בניה

  40. צו מניעה האוסר לבקש היתר בניה

  41. היתר בניה למבנה ביערות הכרמל

  42. היתר לבניית סוכך למסעדה בחורף

  43. אי הגשת התנגדות לבקשת היתר בניה

  44. התניית היתר בניה בתשלום כופר חניה

  45. היטל השבחה - היתר בניה מתקן בזק

  46. ביטול היטלי פיתוח היתר בניה זמני

  47. ערר על אישור בקשה מתוקנת להיתר בניה

  48. תשלום היטל השבחה כתנאי להיתר בניה

  49. קביעה חד משמעית שלא הוצא היתר בניה

  50. בקשה לשינויים בהיתר בניה לבית כנסת

  51. בקשה להיתר בניית בית מגורים לבן ממשיך

  52. בקשה להיתר בנייה לבניית חדרי יציאה לגג

  53. סמכות ועדה מקומית לא לאשר היתר בניה

  54. הורדת קיר מפריד בין דירות - היתר בניה

  55. קבלת היתר בניה ללא הסכמת בעלי הדירות

  56. אי מתן החלטה לבקשה למתן היתר בניה במגרש

  57. שינוי בגודל מגרש לאחר קבלת היתר בניה

  58. ערעור על פסק דין לאחר קבלת היתר בניה

  59. ביטול היתר בניה בגלל אי זימון צד לדיון

  60. פיצויי הסתמכות על היתר בניה שניתן בטעות

  61. תכנית עיצוב ארכיטקטוני כתנאי להיתר בניה

  62. היתר בניה על פי תכנית שהופקדה וטרם אושרה

  63. פיצויים בגין הערמת מכשולים להשגת היתר בניה

  64. אי הוצאת היתר בנייה ע''י הקבלן בעסקת קומבינציה

  65. סמכות ועדת הערר במקרים שניתן היתר ושהבניה כבר בוצעה

  66. ביטול הסכם קניית דירה עקב אי הוצאת היתר בניה בזמן

  67. העברת חלק ממבנה לבעלות העירייה כתנאי לקבלת היתר בניה

  68. היתר בניה על סמך תוכנית מתאר מקומית ללא תוכנית מפורטת

  69. היתר בניה בבית משותף: האם חייבים הסכמה של כל הדיירים ?

  70. טענת רשלנות בטיפול בבקשה לקבלת היתר בנייה להקמת יחידת מגורים

  71. תביעה לקבוע כי הופר ההסכם, והיתר הבנייה ניתן שלא כחוק תוך רמייה

  72. בקשה להיתר בנייה דו משפחתי ב"מסלול ירוק" - ללא פרסום הקלות כלשהן

  73. בקשה להיתר בניית קומת גלריה הגדלת התוספת בחזית דרומית וביטול גרם מדרגות

  74. תנאי להוצאת היתר בניה: הגשת תוכנית קונסטרוקציה מפורטת וכן חישובים סטטיים לבניה

  75. בקשה להיתר בנייה לביצוע שינויים בפתחים, חזיתות, שינויים פנימיים, תוספת קירוי קל חדש והסתרת מתקנים

  76. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון