הגנת הדייר אחזקת הבית 1. לפניי בקשה ליתן רשות לערער על החלטתו של בית דין לשכירות בירושלים (כבוד השופט י' שמעוני) שניתנה ביום 12.4.11 בתיק שכירות 141/09, ובה דחה בית הדין את בקשת המבקש לביטול פסק דין שניתן נגדו ביום 9.12.09 בהיעדר התייצבות. המבקש, תושב חוץ, הוא הבעלים של דירה שבה מתגוררת המשיבה בשכירות מוגנת על פי חוק הגנת הדייר, התשל"ב - 1972 (להלן: החוק), החל משנת 1973. המשיבה הגישה תביעה נגד המבקש בבית הדין לשכירות שנושאה, על פי האמור בה, "תביעה לתיקונים במושכר" ושווייה 50,000 ₪. בכתב התביעה טענה המשיבה, כי זה שנים רבות היא סובלת מנזילות מים ומבעיות רטיבות בקירות הדירה ובתקרתה. לדבריה, החל מראשית 2008 הפכו ליקויים אלה בלתי נסבלים, "שכן מה שהחל כנזילות מתונות, הפך עד מהרה לזרימה בלתי פוסקת של מים", והיא נאלצה להשתמש בדליים ובמגבות למניעת הצפתה של הדירה. על פי האמור בכתב התביעה, גרמו הנזילות לנזקים בקירות הדירה ("התפוררות טיח, חורים והרס בכל חלקי הדירה"), לנזקים למכשירי חשמל, לביגוד ולציוד, וכן לעגמת נפש, לסבל ולתסכול רב. עוד ציינה המשיבה, כי עלו בדירה ריחות טחב רעים שגרמו לה לחלות לא אחת. המשיבה פנתה לנציג החברה המנהלת עבור המבקש את בית הדירות שבו נמצאת הדירה (להלן: החברה המנהלת או החברה) וזה שלח איש מקצוע לתיקון הליקויים, "אולם כבר למחרת הטיפול, נתברר לתובעת [המשיבה] כי הבעיה לא טופלה כהלכה והליקויים המשיכו במלוא עוצמתם". פניות נוספות של המשיבה לנציג החברה הושבו ריקם. בתשובה למכתב ששלחה המשיבה לחברה המנהלת באמצעות עו"ד עזרא אביעד נענתה על ידי עו"ד יצחק אלדר, ב"כ המבקש והחברה, כי על פי החוק, החברה חייבת לשאת במחצית בלבד של עלות תיקונים מחוץ לדירה, ואילו תיקונים בדירה עצמה הם באחריות המשיבה ועל חשבונה. עו"ד אלדר הזמין את המשיבה להעביר לבדיקתו הצעת מחיר של אינסטלאטור מטעמה לביצוע התיקונים הנדרשים מחוץ לדירה. בלית ברירה, ביצעה המשיבה תיקונים זמניים בדירה על חשבונה. עו"ד אביעד שלח לעו"ד אלדר מכתב דרישה לתשלום עבור התיקונים שביצעה המשיבה, אך זה הוחזר לשולח בנימוק כי הנמען "עזב". לטענת המשיבה, המדובר בנזק מתעצם והולך עד כי במצבה הנוכחי, אין הדירה ראויה עוד למגורים. לסיכום, טענה המשיבה, כי על פי הדין חייב המבקש בתיקון הליקויים, וביקשה את בית הדין להורות למבקש לבצעם ולהחליף את כל המערכת הסניטרית הישנה. עוד ביקשה המשיבה, כי בית הדין יורה על מינוי אדם מטעמה לביצוע התיקונים על חשבון המבקש למקרה שהלה לא יבצעם בתוך הזמן שיקצוב בית הדין, ויחייב את המבקש בכל ההוצאות הכרוכות בכך. בנוסף ביקשה המשיבה, כי בית הדין יחייב את המבקש לשלם לה סך של 50,000 ₪ בגין נזקים למכשירי חשמל, ריהוט וביגוד, ובגין עגמת נפש ופגיעה באיכות החיים. המבקש בחר שלא להגיש כתב הגנה כנגד התביעה, כפי שמתירה לו תקנה 7 לתקנות הגנת הדייר (סדרי הדין בבתי הדין לשכירות), התשי"ד - 1954. דיון בתביעה נקבע ליום 9.12.09. משלא התייצב המבקש לדיון שנקבע, נעתר בית הדין לבקשת ב"כ המשיבה ונתן פסק דין המקבל את התביעה כדלקמן: "לאחר שהתובעת [המשיבה] הצהירה על אמיתות העובדות המפורטות בכתב התביעה, בהעדר התייצבות הנתבע [המבקש] ולבקשת ב"כ התובעת, לאחר שהמציא אישור מסירה לנתבע, אני מקבל את התביעה. לפיכך, אני מחייב את הנתבע לבצע התיקונים המפורטים בכתב התביעה ע"י בעלי מקצוע מנוסים. אם לא יבוצעו תוך 30 יום, אני מחייבו לשלם לתובעת סך של 50,000 ₪. כמו כן אני מחייב הנתבע לשלם לתובעת הוצאות ושכ"ט עו"ד בסך 3,000 ₪". 2. המבקש הגיש בקשה לביטול פסק הדין (להלן: בקשת הביטול), ותמך אותה בתצהיר שעשה עו"ד אלדר. המבקש טען, כי דינו של פסק הדין להתבטל "מחובת הצדק הואיל ולא בוצע זימון כדין של המבקש לדיון", וכן "לגופו של ענין הואיל ויסודו בתרמית והוא ניתן בחוסר סמכות". לטענת המבקש, ההזמנה לדיון לא נמסרה לו, לחברה או לבא כוחם עו"ד אלדר, אלא למאן דהוא זר שאינם יודעים מיהו, ומכאן שלא בוצע זימון כדין לדיון. אשר לסמכותו העניינית של בית הדין נטען, כי בית הדין אינו מוסמך לפסוק פיצויים בנזיקין כפי שהתבקש בתביעה, אלא אך להורות על ביצוע תיקונים במושכר ועל חיוב בעל הבית במחצית הוצאותיהם. עוד נטען, כי המשיבה פירטה בתביעתה סכומים שקריים שאין להם ולא כלום עם תובענה לביצוע תיקונים על פי החוק, ומכאן שפסק הדין הושג במרמה. בתגובתה לבקשת הביטול ביקשה המשיבה להותיר את פסק הדין על כנו. המשיבה טענה (כמובא בהחלטת בית הדין בבקשת הביטול), כי ההזמנה לדיון הומצאה למבקש באותה הכתובת ובאותה הדרך שהומצאו לו כתבי בי דין ומספר לא מבוטל של מכתבים אשר הגיעו ליעדם, וכי המדובר בתביעה לביצוע תיקונים במושכר המצויה בסמכותו הבלעדית של בית הדין. את תגובתה תמכה המשיבה בתצהיר שעשתה. ביום 22.12.10 התקיים דיון בבקשת הביטול, שבו נחקרו עו"ד אלדר והמשיבה על תצהיריהם, ולאחר הגשת סיכומים בכתב, ביום 12.4.11 נתן בית הדין את החלטתו. בית הדין הביע אי-אמון בטענתו של המבקש כי ההזמנה לדיון לא הגיעה לידיו וקבע כי "הסבריו לאי קבלת ההזמנה לדיון אינם מניחים את הדעת". "אשר לטענת המבקש כי לבית הדין אין סמכות עניינית לפסוק פיצוי נזיקי" שוכנע בית הדין "כי התביעה, על אף שהמשיבה מציינת גם את עניין הנזקים שנגרמו לה כתוצאה מהליקויים, היא תביעה לתיקונים במושכר, כפי שמופיע בכותרת כתב התביעה וכן על פי מהותה ותוכנה", וכי "למבקש אין כל סיכויי הגנה כנגד התביעה". בית הדין מצא את עדותה של המשיבה אמינה, ועל יסוד כל אלה דחה את בקשת הביטול והחליט להותיר את פסק הדין על כנו. על החלטה זו מבקש המבקש רשות לערער. 3. בבקשה למתן רשות ערעור (להלן: הבקשה), בתגובת המשיבה לבקשה ובתשובתו של המבקש לתגובת המשיבה חוזרים הצדדים על טענותיהם כפי שפורטו בהרחבה לעיל. המשיבה ראתה להדגיש את הרקע להגשת התביעה על ידה. לדבריה, המבקש נקט ונוקט מזה שנים רבות מדיניות מכוונת של הזנחה פושעת, אשר גרמה להחמרה של הליקויים ושל הנזקים בבית הדירות שבבעלותו, ובכלל זה בדירה, עד כדי מצב מחפיר. זאת, על פי הטענה, מתוך כוונה למרר את חיי הדיירים ולהביאם לנטוש את דירותיהם המצויות במתחם שוק מחנה יהודה, שהתפתח להיות אזור נדל"ן יקר ומבוקש. עד כאן סקירת ההליכים עד כה וטענות הצדדים. 4. לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים, ולאחר שאיפשרתי למשיבה להתייחס לשאלה האם ראוי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה, והמשיבה הביעה הסכמתה שייעשה כן, החלטתי לדון בבקשה כבערעור ולקבל את הערעור לגופו. אני סבורה, כי טענתו של המבקש בדבר סמכותו העניינית של בית הדין מהווה טענת הגנה טובה כנגד הסעד הכספי שהתבקש בתביעה. נראה לי גם כי לנוכח הוראות החוק הדנות באחזקת המושכר ובתיקון ליקויים בו, לא ניתן לומר כי אין למבקש כל סיכויי הגנה כנגד התביעה, וכי היה מקום לאפשר לו להביא טענותיו באשר לאופי התיקונים הנדרשים ושיעור חבותו בעלותם. להלן אפרט עמדתי. כפי שפורט, את בקשת הביטול, כמו גם את הבקשה דנן, סומך המבקש על שלושה טעמים: האחד - כי ההזמנה לדיון לא הומצאה לו ועל כן לא ידע על קיומו; השני - כי בית הדין מוסמך להורות על ביצוע תיקונים במושכר ולחייב את בעל הבית במחצית הוצאותיהם בלבד, והוא נעדר סמכות עניינית לפסוק פיצוי בנזיקין; השלישי - כי התביעה מבוססת על תצהיר שקרי שעשתה המשיבה ועל עדות שקר שהעידה בבית הדין, ועל כן פסק הדין הושג במרמה. נבחן טענות אלה כסדרן. 5. המבקש טוען, כאמור, כי ההזמנה לדיון לא הגיעה לידיו. לדבריו, מגדל דניאל, שהוא בנין המשרדים שבו נמצא משרדה של החברה המנהלת ושל עו"ד אלדר, שוכן בצמוד למלון דניאל, ושני הבניינים חולקים לובי משותף. הדוור נוהג למסור לעובדי בית המלון הן את דברי הדואר הממוענים לאורחי המלון והן את אלה הממוענים לדיירי בניין המשרדים, נוהג פסול שבגינו לא הגיעה ההזמנה לדיון למענה. עו"ד אלדר הצהיר, כי "ונסה" - החתומה על אישור מסירתה של ההזמנה לדיון - אינה מוכרת לו ואינה מוסמכת לקבל דברי דואר עבורו. בנוסף צירף תלונה שהגיש לדואר בעקבות מקרה זה ואת תשובתו של הדואר לפנייתו. המשיבה הראתה, כי מסמכים רבים אחרים שהגיעו ליעדם התקבלו עבור עו"ד אלדר על ידי אותה "ונסה" באותו האופן. בהחלטתו, בחן בית הדין את עדויותיהם של עו"ד אלדר ושל המשיבה בסוגיה זו ואת הראיות שהגישו להוכחת טענותיהם, ולבסוף הגיע למסקנה כי הסבריו של עו"ד אלדר אינם מניחים את הדעת ודחה את טענתו בדבר אי-המצאה. כידוע, אין זו דרכה של ערכאת הערעור להתערב בקביעות עובדתיות ובממצאי מהימנות, זולת במקרים חריגים שענייננו אינו נמנה עימם (ראו למשל ע"א 9070/04 חסן נ' חסן, מיום 11.3.07). בענייננו, מסקנתו של בית הדין מעוגנת היטב בחומר הראיות, מנומקת ומשכנעת ואני שותפה לה. זאת ועוד, אני רואה להעיר בענין זה דבר נוסף. כאמור, המבקש לא הצביע על סיבה טובה לכך שלא התייצב לדיון. ואולם, אפילו היה עולה בידו להוכיח כי ההזמנה לדיון אמנם לא הגיעה לידיו, סבורה אני כי היה עליו לשאת באחריות לכך. מן המסמכים שהוגשו ומעדותו של עו"ד אלדר עולה, כי זה שנים שהוא מקבל דברי דואר באופן זה. אם אכן סבר, כי אופן חלוקת הדואר הנהוג על ידי הדוור הוא בעייתי וחשש שבדרך זו יחמקו ממנו דברי דואר, היה עליו לפנות לדואר לפני עת רבה ולהקדים תרופה למכה במקום להמתין שדבר מה ישתבש ושייגרם נזק. סיכומה של נקודה זו. מסקנתו של בית הדין כי ההזמנה לדיון הומצאה למבקש כדין נכונה ואיני רואה להתערב בה. 6. לגופה של התביעה טוען המבקש, כאמור, כי בית הדין מוסמך להורות על ביצוע תיקונים במושכר ולחייב את בעל הבית במחצית הוצאותיהם בלבד, אך הוא נעדר סמכות עניינית לפסוק פיצוי בנזיקין. אני סבורה, כי יש בטענה זו ממש ולפיכך לא ניתן היה לומר כי אין למבקש כל סיכויי הגנה. כזכור, בכתב התביעה ביקשה המשיבה כי בית הדין יורה למבקש לתקן את הליקויים בדירה ולהחליף את כל המערכת הסניטרית הישנה; יורה על מינוי אדם מטעמה לביצוע התיקונים על חשבון המבקש למקרה שהלה לא יבצעם בתוך הזמן שייקצב, ויחייב את המבקש בכל ההוצאות הכרוכות בכך; וכן יחייב את המבקש לשלם לה סך של 50,000 ₪ בגין נזקים שנגרמו לרכושה ובגין עגמת נפש ופגיעה באיכות החיים. בפסק הדין חייב בית הדין את המבקש לבצע בתוך 30 יום את התיקונים המפורטים בכתב התביעה באמצעות בעלי מקצוע מנוסים, וקבע כי אם לא יעשה כן יהיה חייב המבקש לשלם למשיבה סך של 50,000 ₪. פרק ה' של חלק ב' לחוק עוסק באחזקת המושכר ובתיקון ליקויים בו. בכלל זה, קובע סעיף 68 לחוק שכותרתו "אחזקת הבית והתיקונים", בין היתר, כי "בעל הבית חייב לתקן את התיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש, כמפורט בתקנות ..., חוץ מתיקונים באותם חלקי הבית שהם בשימושו הייחודי של הדייר" (ס"ק (א)), וכי "הוצאות התיקונים שבעל הבית חייב בעשייתם יחולו מחציתן על בעל הבית ומחציתן על הדייר" (ס"ק (ד)). תקנות הגנת הדייר (החזקת הבית ותיקונים), התשל"א - 1971, קובעות מהם אותם תיקונים הדרושים להחזקת הבית במצב תקין וראוי לשימוש כאמור בס"ק (א) לעיל. סעיף 69 לחוק מסמיך את בית הדין למנות אדם לבצע את התיקונים שחייב בעל הבית לעשותם למקרה שבעל הבית לא יעשה כן תוך זמן שקצב וקובע הוראות שונות בענין זה. נראה אם כן, על פניו, כי יש מקום לבחון האם התיקונים שמבקשת המשיבה לבצע נופלים לגדר תיקוני החובה החלים על בעל הבית. אם התשובה לכך חיובית, חייב יהיה המבקש לבצעם ולשאת במחצית הוצאותיהם. מן המתואר בכתב התביעה עולה, לכאורה, כי חלק מן התיקונים נדרשים בתוך הדירה פנימה. ואולם, אם יתברר כי ליקויים אלה נגרמו כתוצאה מהזנחתם של ליקויים בחלקי הבית שאינם בשימושה הייחודי של המשיבה (כגון הקירות החיצוניים, הגג, צינורות מים ראשיים וכיו"ב), ושחובת תיקונם חלה על בעל הבית, יהא על בית הדין לבחון אם יש מקום להטיל על בעל הבית גם את האחריות לתיקונם ואת הנשיאה בהוצאותיהם, כולן או חלקן. כמו כן, יוכל בית הדין, כפי שהתבקש, למנות את המשיבה או אדם שלישי לדאוג לביצוע התיקונים אם המבקש לא יבצעם תוך זמן שיקבע. כל אלה ועוד דורשים בירור משפטי (שלצורך קיומו יכול בית הדין להיעזר במומחה שימנה - ראו סעיפים 146-142 לחוק), ומכאן ברור גם כי אין לדעת מראש מה תהיה עלות התיקונים הנחוצים (למעט תיקונים שהמשיבה כבר ביצעה על חשבונה והציגה בגינם קבלות). נראה אם כן, כי הסכום של 50,000 ₪ שבית הדין חייב את המבקש לשלם למשיבה אם לא יבצע תוך 30 יום את התיקונים המפורטים בכתב התביעה, שאוב מן הסכום שאותו תבעה המשיבה כפיצוי על הנזק שנגרם לרכושה. אם אכן יתברר כי התביעה לקבלת סכום זה היא אכן תביעה בנזיקין, כפי שמשתמע לכאורה מכתב התביעה, הרי שבענין זה הצדק עם המבקש ומקומה של התביעה לסעד זה אינו בבית דין לשכירות אלא בבית משפט השלום. סיכומה של נקודה זו. נראה על פניו, כי למבקש טענת הגנה טובה כנגד הסעד הכספי שהתבקש בתביעה, וכי יש לאפשר לו גם להביא טענותיו באשר לאופי התיקונים הנדרשים ושיעור חבותו בעלותם. 7. טענתו השלישית של המבקש היא, כי התביעה מבוססת על עדות שקר, "כשהשקר עולה מתוך התצהיר וצרופותיו עצמם". כוונתו של המבקש היא לחשבונית שצירפה המשיבה לכתב התביעה ע"ס 468 ₪, ששילמה עבור "הרכבת שיבר בבוילר". בכתב התביעה ובתצהיר שעשתה, טענה המשיבה כי שילמה עבור שירות זה סך של 2,168 ₪, ובגין זה טוען המבקש כי שיקרה. בתגובתה לבקשה, הסבירה ב"כ המשיבה כי חוסר ההתאמה האמור נובע מטעות אופטית תמימה, שכן בסכום הרשום בחשבונית שצורפה נראית הספרה "4" כצירוף הספרות "21". מעיון בחשבונית המדוברת שוכנעתי, כי אכן כך הוא ואין לייחס למשיבה דבר שקר בענין זה. המבקש עט על טעותה של המשיבה ובאי כוחה כמוצא שלל רב, ואולם טענותיו בקשר לכך אינן אלא התלהמות מיותרת שאין בה כל ממש. 8. סיכומם של דברים. לנוכח טענתו של המבקש בדבר סמכותו העניינית של בית הדין והצורך לברר מהו טיבם של התיקונים הנדרשים ומהו שיעור חבותו של המבקש בעלותם, אין לומר כי המבקש חסר כל סיכויי הגנה כנגד התביעה. על יסוד כל האמור לעיל, אני מקבלת את הערעור ומבטלת את פסק הדין. התיק יוחזר לבית הדין לשם המשך שמיעת התובענה. הוצאות המשיבה שבהן חייב בית הדין את המבקש בפסק הדין ובהחלטה בבקשת הביטול יבוטלו. עם זאת, ועל אף קבלת הערעור, אני רואה לנכון לחייב את המבקש לשאת בהוצאות המשיבה בבקשת הביטול ובערעור בסך של 10,000 ₪. זאת, בשל מחדלו של המבקש להתייצב לדיון בבית הדין שלא ניתן לו הסבר מספק. בנסיבות הענין, ועל יסוד הוראות תקנה 201 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד - 1984, אני מורה כי תשלום ההוצאות כאמור ישמש תנאי לביטול פסק הדין. לא ישולמו ההוצאות עד ליום 15.9.11, יעמוד פסק הדין בעינו. הגנות משפטיותדייר מוגן (הגנת הדייר)