התיישנות מתגוננת - התיישנות רוכשת

התיישנות מתגוננת - התיישנות רוכשת

רקע עובדתי
1. זו תביעה לפסק דין הצהרתי לבעלות במקרקעין הידועים כחלקה 25 בגוש 30505, הנמצאת ב"מווקע ג'ורת אל-מקאע" בשיח' ג'ראח שבירושלים (להלן - החלקה).

2. התובעים הגישו את התובענה ביום 2.10.95, אך ניתנה רשות לתקן את כתב התביעה והוגש כתב תביעה מתוקן ביום 3.7.96.
בכתב התביעה המתוקן טוענים התובעים כי החלקה שייכת, בחלקים שונים, להקדש (ווקף) של מוחמד ואיברהים מעו עבד רבו (להלן - הווקף) באמצעות הנאמן (המתוולי) של ההקדש, יחיא זכריא נביה עבד רבו (להלן - התובע 1), ולסלימאן דרוויש חג'אזי, שבא במקום אביו המנוח (להלן - התובע 2). חלק מהחלקה הופקע על-פי החלטת הממשלה הירדנית בשנת 1965.

אין מחלוקת כי בחלקה נתבצעו מספר עסקאות מכר, כדלקמן:
(א) עסקת מכר מיום 31.10.73, לפיה רכשה הנתבעת 2 את החלקה מידי הנתבע 1.
(ב) עסקת מכר מיום 18.6.76, לפיה הועברה החלקה אל הנתבעים 5-3 מידי הנתבעת 2.
(ג) עסקת מכר מיום 16.1.94, לפיה רכשו הנתבעים 8-6 את החלקה מידי הנתבעים 5-3.

טענות הצדדים
3. טענות התובעים מכוונת נגד עסקות המכר ונגד פעולת ההפקעה בהליכי ההסדר, לענין עסקת המכר הראשונה.
לטענתם, בשנת 1927 נתמנה המנוח מוחמד חוסין מעו (שעזבונו הוא הנתבע 1) לנאמן של הווקף, ובשנת 1973 מכר את החלקה לנתבעת 2, בחוסר סמכות, כשעדיין פעל כנאמן הווקף. לטענת התובעים, משנודע לאביו של התובע 2 ולנאמן הווקף על כוונת המכירה, פרסמו הודעת אזהרה בעיתון לבל יתפתה קונה פוטנציאלי וירכוש את המקרקעין, היות שהחלקה האמורה הינה אדמת ווקף. עם זאת, קנתה הנתבעת 2 את החלקה. בעקבות הפרשה הועמד הנאמן של הווקף לדין בירדן, שם נכלא ונפטר כעבור שנתיים. בית הדין השרעי קבע אז, כי כתב המינוי של הנאמן בטל ומבוטל, וכי לא היה לו כל תוקף. אי לכך, מינה להקדש נאמן חדש, הוא אביו של התובע 1. נאמן זה פנה לנתבעת 2 בבקשה לביטול המכירה, וזו השיבה כי תיענה לבקשה בתנאי שיוחזר לה כספה.

4. הנה כי כן, התובעים טוענים כי מכירת החלקה לנתבעת 2 בוצעה על-ידי הנתבע 1 מבלי שיהיה לו כל מעמד חוקי לביצוע פעולה של מכירה, ועל כן עסקת המכירה והרישום שבא בעקבותיה - בטלים ומבוטלים. התובעים טוענים כי הם בעלי החלקה, ומעולם לא מכרו אותה ולא הסכימו למכירתה, ועל כן זו נגזלה מהם.



5. התובעים גם טוענים לחוסר תום לב מצד הנתבעת 2, כיוון שלא בדקה במירשמים לפני שחתמה על הסכם המכירה, וכיוון שעסקת המכירה בוצעה כנגד תמורה בלתי הולמת. לטענתם, אף אם בדקה הנתבעת את המירשם ואת המסמכים הרשמיים, כפי טענתה, כי אז היה עולה מהם שהרישום אינו סופי, ושיש לבדוק אותו בפנקסים הרשמיים.

6. התובעים גם מבקשים מבית המשפט להצהיר כי עסקות המכירה של המקרקעין אינן כוללות את השטח המופקע, ולהורות על ביטול ההפקעה והחזרת השטח המופקע לידי התובעים. לענין זה מביאים התובעים את מכתבו של הממונה על הנכסים בעיריית ירושלים אל רשם המקרקעין, בו כותב הממונה כי העירייה מסכימה להעביר את הבעלות בחלקה לנתבעת 2 בכפוף להערת אזהרה לטובת עיריית ירושלים, לפיה חלק משטח החלקה מופקע לטובת העירייה על-פי החלטת הממשלה הירדנית משנת 1965. במכתב זה צויין שהעירייה קיבלה התחייבות מהנתבעת 2 לפיה הנתבעת 2 תחתום על ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר בגין השטח האמור.

התובעים טוענים שייפוי הכוח הנוטריוני ניתן לעירייה כדי לקדם את עסקת המכירה ולהעביר את החלקה על שם הנתבעת 2. אולם, הוא משולל כל תוקף חוקי כיוון שההפקעה היתה קיימת עוד לפני המכירה, והשטח המופקע לא נכלל בעסקת המכר. לענין זה מסתמכים התובעים על הסכם שנחתם בין הנתבע 1 לבין בא-כוחו, סמוך לאחר עסקת המכר עם הנתבעת 2, ובו צויין, במפורש, כי לנתבע 1 הוקנתה זכות לפנות אל עיריית ירושלים בדרישת פיצוי עבור השטח המופקע. לטענתם, מכתב זה מעיד כי השטח המופקע לא נכלל בעסקת המכר.

7. עוד טוענים התובעים לענין תוקף הסכם המכר בין הנתבע 1 לבין הנתבעת 2, כי בא-כוחו של הנתבע 1 לא היה מוסמך לחתום על עסקת המכר, ולפיכך עסקה זו בטלה.

8. לענין הסדר החלקה על-ידי פקיד ההסדר הירדני, טוענים התובעים בכתב התביעה כי אמנם החלקה נרשמה בשנת 1966 על שם הנתבע 1. אולם, בזמן ההסדר הוגשה תביעה על-ידי אביו של התובע 2, ובה צויין שמדובר במקרקעין שחלקם אדמת ווקף והיתר של בעלים פרטיים, וכי הנתבע 1 הינו רק נאמן שמשכיר את החלקה לטובת נהנים. לטענתם, פקיד ההסדר הירדני (שבנעליו באה לשכת הסדר המקרקעין) הפר חובה חקוקה, משום שלא רשם הערה בפנקסיו ביחס לתביעה ולנאמנות, וכן משום שביצע את פעולות ההסדר והרישום תוך התעלמות מוחלטת מהתביעה בהסדר שהגיש אביו של התובע 2.
משום כך, לטענת התובעים, יש לתקן את הרישום בפנקסים, לרשום את התובעים כבעלים במקרקעין, ולבטל את כל עסקאות המכר המאוחרות.

9. גם ביחס לעסקת המכר בין הנתבעת 2 לנתבעים 5-3, טוענים התובעים שעסקת המכר בטלה ומבוטלת, שכן אין מדובר ברוכשים בתמורה ובתום לב. החלקה הועברה לנתבעים 5-3, ללא תמורה, על-ידי אביהם - הוא מנהלה של הנתבעת 2. אי לכך, הנתבעים 5-3 לא בדקו במסמכי הרישום לפני שרכשו את החלקה. לו היו בודקים, לטענת התובעים, היו מגלים כי החלקה אינה שייכת לנתבע 1. עוד טוענים התובעים, שאף הנתבעים 5-3 נתנו לעיריית ירושלים ייפוי כוח בלתי חוזר ביחס לשטח המופקע, וכי רק בשלו נתנה העיריה את הסכמתה לעסקת המכירה.

10. אף לענין עסקת המכירה השלישית - בין הנתבעים 5-3 לבין הנתבעים 8-6 טוענים התובעים לבטלות העסקה, כיוון שלא נגמרה ברישום. אמנם נרשמה לטובת הנתבעים 8-6 הערת אזהרה מיום 17.3.94. אולם, התובעים פנו לנתבעים בסמוך ליום 2.10.95, ולפני שנעשה רישום סופי, ולפיכך כל רישום שנעשה לאחר מועד זה - אינו בתום לב. עוד טוענים התובעים לבטלות עסקת מכר זו משום שהעסקאות הקודמות בטלות.

11. התובעים עותרים, איפוא, לסעדים הצהרתיים אלה:
(א) עסקות המכר בטלות ומבוטלות.
(ב) הסכמת עיריית ירושלים לשתי העסקות הראשונות בטלה ומבוטלת.
(ג) הליך הרישום וההסדר שבוצע על-ידי פקיד ההסדר ורשם המקרקעין בטלים, ובטעות יסודם.

12. בישיבת קדם משפט מיום 15.1.98, העלו הנתבעים טענות שונות שמטרתן דחייה על הסף של התובענה. בא-כוח התובעים ביקש מבית המשפט רשות להגיב בכתב על טענות אלה, ובית המשפט התיר זאת, ואישר לכל אחד מהנתבעים להגיש תגובה.

13. בכתב התשובה טוענים התובעים, בניגוד גמור לנטען בכתב התביעה המתוקן, שהליכי הסדר המקרקעין החלו בשנות ה60-, אז הוגשה גם התביעה בהסדר, וההליכים הוקפאו בשל מלחמת ששת הימים. לטענתם, הליכי ההסדר לא הושלמו עד היום, ועל אף שהוחל בהכנת "לוח זכויות" ביום 9.7.66, לוח זה לא הוצג, לא פורסם ולא אושר כחוק על-ידי הרשויות הירדניות ואף לא על-ידי הרשויות הישראליות. לפיכך, מבקשים התובעים שבית המשפט יורה על המשך הליכי ההסדר על-פי החוק, כדי שכל מי שטוען לזכות יגיש תביעה אודות זכויותיו.

התובעים מתבססים על כך שברישום החלקה על-ידי רשם המקרקעין בירושלים, צויין "פתיחת הרישום" במקום המיועד ל"תאריך הרישום". לטענת התובעים, רשם המקרקעין העתיק את הרישום מלוח זכויות שאינו סופי, ואין ברישום כל ראייה לתוכנו.

ועוד זאת: הרישום הועתק, באופן מוטעה ומנוגד לחוק כרישום סופי, ולאחר מכן הונפק נסח רישום של "לוח זכויות", מקום שלא היה עד עצם היום הזה לוח זכויות סופי שאושר כחוק.
התובעים מוסיפים, כי על-פי סעיפים 35 ו36- לפקודת הסדר זכויות במקרקעין, משהוצג לוח התביעות במקרקעין - לא ייעשו בפנקסים הקיימים רישומים חדשים, ובתקופה שבין סגירת הפנקסים ועד להצגת לוח הזכויות - לא תיעשה העברה מרצון של זכויות במקרקעין.

התובעים מבקשים להקיש מתביעה אחרת שהגישו לבית משפט זה (ה"פ 53/94), שענינה גוש 30092. לטענת התובעים, בבקשה האמורה - הוכח כי הוגשה תביעה בעת הליכי ההסדר ביום 6.9.66, ובעקבותיה קבע בית-המשפט (כב' השופט חשין) שהליכי ההסדר בגוש 30092 טרם נסתיימו. התובעים טוענים כי גם בגוש 30092 הוכן "לוח תביעות" ל"לוח זכויות", ובשניהם לא נרשמו התובעים כ"טוענים" או כ"בעלי זכויות", ולמרות זאת הורה בית-המשפט על חידוש הליכי ההסדר - כיוון שלוח הזכויות שהוכן לא אושר, והוא אינו סופי. התובעים גם מצרפים הזמנה מאת רשם המקרקעין הירדני (מיום 23.5.67), לאביו של הנאמן - לבירור בענין הקרקע השייכת לווקף.

כשרות התובעים
14. תובע מספר 1: הנתבעים טוענים כי לתובע 1 אין כשרות משפטית, שכן לא הובאה כל הוכחה שהתובע הינו נאמן ההקדש, ואף אם יוכח כי הוא הנאמן - עליו לעמוד בכללי הכשרות שנקבעו בחוק הנאמנות. הטענה שנטענה בכתב התשובה, ש"בכל מקרה הנאמן של הווקף הינו גם אחד היורשים והנהנים", מהווה, לטענת הנתבעים, שינוי חזית טוטאלי מהנטען בכתב התביעה. יתרה מזו, בכתב התשובה נתברר כי התובע 1 הוא אחד מיורשי הנתבע 1. לא זו אף זו: אין כל הוכחה לבעלות ההקדש בחלקה האמורה.

התובעים מפנים למסמכים - ת6/ ו-ת7/ המצורפים לכתב התשובה, המהווים לדעתם הוכחה לכשרות הנאמן וההקדש. מסמכים אלה הוצאו על-ידי בית הדין השרעי בירושלים: אחד - מיום 12.5.75 שהוא צו ירושה לגבי עזבון המנוח מוחמד חסין מעו, לפיו חולקה ירושת המנוח לאשתו, בהייה - 2/8, לבתו לילה - 3/8, ולנכדיו - חוסין, פייסל וע'אדה - שמינית לכל אחד (ת7/). השני - הוא מינויו של יחיא זכריה נביה עבד רבו - נאמן של ההקדש על-ידי בית הדין השרעי ביום 13.5.92 (ת6/).

לכאורה, יש במסמך ת6/ כדי להראות את כשרותו של נאמן ההקדש - יחיא זכריה נביה עבד-רבו לתבוע בשם ההקדש. בהנחה כי צילום המסמך של בית הדין השרעי הוא אותנטי והעתק נכון מן המקור - הרי התובע 1 - באמצעות הנאמן - כשיר לתבוע.

15. תובע מספר 2: תובע מס' 2 פועל מכוח ייפוי כוח שנתן לו אביו, אלא שאביו נפטר עוד לפני הגשת כתב התביעה.

סעיף 14 לחוק השליחות, התשכ"ה1965- קובע:

"(א) השליחות מסתיימת בביטולה על ידי השולח או השלוח, וכן במותו של אחד מהם...
(ב) הוראות סעיף זה לא יחולו אם ניתנה ההרשאה להבטחת זכותו של אדם אחר או של השלוח עצמו וזכותם תלויה בביצוע נושא השליחות".

מכאן, שבמות אביו של התובע 2 - פקע גם ייפוי הכוח הכללי שניתן לתובע 2. בנסיבות אלו, אין לייפוי הכוח הנוטריוני שמכוחו מבקש התובע לפעול, כל נפקות, והוא בטל ומבוטל עם מות אביו. התובע גם אינו "יורש" כל עוד לא צורף לכתב התביעה צו ירושה חוקי ותקף. אין "עיזבון המנוח" נחשב כאישיות משפטית הכשרה לתבוע, כל עוד לא הוגדר עיזבון זה וכל עוד לא צורפו המסמכים הרלבנטיים. גם אם יכיר בית-המשפט בנפקות המשפטית של ייפוי הכוח וכשרותו של התובע 2, הרי אין ברורה כלל עובדת היותו של אבי התובע 2 בעלים במשותף עם התובע 1 בחלקה.
אם כך, לנתבע 2 אין כשרות משפטית, ובכל הנוגע אליו דין התביעה להידחות.

השאלה הדיונית
16. תקנה 64 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד1984-, קובעת כדלקמן:

"אין להעלות בכתב תשובה נימוק תביעה חדש, ואין לכלול בו טענה שבעובדה שאינה מתיישבת עם טענותיו הקודמות של אותו בעל דין".

תקנה 92 לתקנות האמורות, קובעת את הדרך לשינוי או לתיקון כתב התביעה:

"בית המשפט או הרשם רשאי, בכל עת, להתיר לכל אחד מבעלי הדין לשנות או לתקן את כתבי טענותיו בדרך ובתנאים הנראים צודקים, וכל תיקון כזה ייעשה לפי הצורך, כדי שבית המשפט יוכל להכריע בשאלות שהן באמת השאלות השנויות במחלוקת בין בעלי הדין. תיקון של טענה עובדתית או הוספתה, טעונים הגשת תצהיר המאמת את העובדות".

בכתב התשובה מעלים התובעים הן טענות עובדתיות חדשות והן נימוקי תביעה חדשים, בניגוד לאמור בתקנה 64. התובעים לא ביקשו מבית-המשפט לתקן את כתב התביעה, ולא הגישו תצהיר המאמת את הטענות העובדתיות החדשות. כתב התשובה מהווה, למעשה, תיקון מוסווה של כתב התביעה, שלא לפי תקנות סדר הדין האזרחי, תוך שינוי מוחלט של חזית התביעה.

17. זאת ואף זאת: טענות התובעים בכתב התשובה סותרות את הנטען בכתב התביעה המתוקן. בכתב התביעה העלו התובעים טענות כלפי פקיד ההסדר הירדני על כך שהפר חובה חקוקה כשביצע את פעולת ההסדר והרישום תוך התעלמות מהתביעה בהסדר שהגישו התובעים. אי לכך ביקשו מבית המשפט להכריז על בטלות הרישום ועל בטלות עסקאות המכר שנעשו על פיו, וכן ביקשו את תיקון הרישום על שם התובעים.

בכתב התשובה טענו התובעים שההסדר כלל לא הושלם וכי עסקות הרכישה שביצעו הנתבעים בחלקה בטלות כיוון שנתבצעו בתקופה שבין סגירת הפנקסים הקיימים לבין הצגת לוח הזכויות (בניגוד להוראת סעיף 36 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין).
בהתאם לכך, ביקשו מבית המשפט להורות על המשך הליכי ההסדר.

18. אמת נכון הדבר, שהתובעים הלכו בערוץ תביעה אחד בכתב התביעה, ובערוץ תביעה אחר בכתב התשובה. אולם, הטענה כי הליך ההסדר טרם הושלם אינה זרה לחלוטין לכתב התביעה. התובעים טוענים בסעיפים 11(ז) ו- 16(י"ג) לכתב התביעה המתוקן כי עולה בבירור מנסחי הרישום, שעליהם הסתמכו הנתבעים 5-2, שהרישום אינו סופי. אולם, התובעים טוענים, באותה נשימה, שהחלקה האמורה הוסדרה, אף כי תוך הפרת חובה חקוקה.

19. איני רואה צורך להכריע בשאלה אם אכן יש בכתב התשובה משום חידוש, ביחס לכתב התביעה, וזאת בשל ההגיון שבתקנה 64. על כך אומר השופט זוסמן (סדרי הדין האזרחי, מהדורה שביעית - 1995, עמ' 283) כדלקמן:

"השימוש בתשובה (בכתב התשובה) לשם הבאת עילה חדשה היה גורם לשיבוש בסדרי הדין. הנתבע אינו רשאי לענות עוד על תשובת התובע, וכיצד נדע באילו טענות מטענות התשובה הוא כופר, ובאלו הוא מודה? ... אם יביא בה (בכתב התשובה) התובע עילה חדשה, יתנהל המשפט מבלי שנדע כלל מהן השאלות שבמחלוקת.
נתעורר עקב כתב הגנתו של הנתבע הצורך לשנות את עילת התביעה או להוסיף עליה, יבקש התובע רשות לכך בהתאם לתקנה 92. בית המשפט יחמיר עם תובע אשר ינסה "להגניב" עילה חדשה לתוך תשובתו, ולא ידון בה, אפילו לא דרש הנתבע את מחיקת התשובה".

הנה כי כן, השופט זוסמן מבהיר כי הרציונאל העומד בבסיס תקנה 64 הוא חוסר האפשרות של הנתבע להתגונן. רציונאל זה אינו עומד בנסיבות המקרה שלפני, כיוון שבהחלטתי מיום 15.1.97 קבעתי כי כל אחד מהנתבעים יכול, בתורו, להשיב לכתב התשובה, ואכן כך עשו הנתבעים.

20. לפיכך, אתייחס לטענות התובעים, כפי שהעלו בכתב התביעה ובכתב התשובה, חרף העובדה שיתכן שיש בטענות שבכתב התשובה משום חידוש ביחס לכתב התביעה.

תקיפת הרישום
21. התובעים כפי שטענו בכתב התביעה המתוקן, מבקשים, למעשה, מבית המשפט לשנות או לבטל את רישום החלקה כפי שנקבע בהסדר המקרקעין הירדני.
לעניין זה קובע סעיף 81 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין [נוסח חדש], תשכ"ט - 1969 (להלן - פקודת הסדר הזכויות):

"הרישום של מקרקעין בפנקס החדש יבטל כל זכות הסותרת אותו רישום, אם אין בפקודה זו הוראה אחרת לעניין זה".

סעיף 125(א) לחוק המקרקעין התשכ"ט - 1969 קובע:

"רישום בפנקסים לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו, אולם אין בכך כדי לגרוע מהוראות סעיפים 93 עד 97 לפקודת הסדר זכויות במקרקעין ... ".

אחת המטרות של הסדר המקרקעין היא לקבוע באופן ברור וחד משמעי את הזכות הנרשמת בפנקס המקרקעין, כדי שהרישום ותוכנו ישמשו ראיה חלוטה וסופית. לשון אחרת:

"... ברור שמגמת המחוקק הינה לבצר את אמינות הרישום במסמכים ציבוריים ולשים קץ לתהליך הרישום בהסדר קרקעות. הכוונה היא למנוע בכל מחיר פתיחתם מחדש של הליכים על-ידי בקשות לביטול הרישום..." (אליהו כהן, התיישנות והסדר במקרקעין, הוצאת תמר, התשמ"ד, עמ' 89):

22. העולה מן המקובץ, שיש לרישום משנה תוקף, ולא בנקל יוכלו התובעים לתקוף את הרישום. הדרך היחידה הפתוחה בפני מי שחפץ לתקוף את הרישום, היא באמצעות סעיפים 97-93 לפקודת ההסדר:

"לפי מצוות המחוקק אפשרויות תיקון הרישום החדש הן מוגבלות למקרים המפורטים בסעיפים 93 ו- 95 לפקודת ההסדר. אפשרויות תיקון הרישום בדרך זו הן מצומצמות ביותר וכפי שנפסק עוד בתקופת המנדט וגם על-ידי בית משפט זה מטרת ההסדר היא לקבוע זכויות במקרקעין אחת ולתמיד, ובתי המשפט ישעו רק במקרים נדירים לתביעות לתיקון." (ע"א 547/74 חטיב נ' מדינת ישראל והמועצה המקומית יפיע, פ"ד ל(2), 440). וראה לעניין זה גם את ע"א 155/76 מדינת ישראל נ' מוחסין מנאצרה מטורען, פ"ד לב(2), 645; ד"נ 10,13/76 המועצה המקומית יפיע נ' מדינת ישראל, פ"ד לא(2), 605).

דברים יפים נאמרו באותו הקשר גם בע"א 395/70 מדינת ישראל נ' מדחת מחמוד עראבי פ"ד כה (2), 20):

"ברור הדבר ונעלה מכל ספק שבתי המשפט ישעו רק במקרים נדירים לתביעת תיקון על-פי סעיף 93 הנ"ל, באשר יש בכך משום יוצא מן הכלל של מעשה בית-דין, העלול לערער את בטחון הזכויות במקרקעין אשר ההסדר מיועד להשיגו".
סעיף 93 לפקודת ההסדר מתיר תיקון רישום של קרקע שהוסדרה, או ביטולו, בשני מקרים, ואלה הם:

(א) הזכות שנרשמה בפנקס החדש הושגה במרמה;
(ב) זכות שהיתה רשומה בפנקס קיים הושמטה מן הפנקס החדש או נרשמה בו שלא כשורה.

תיקון הרישום מוגבל בשני תנאים נוספים: האחד, שהתיקון ייעשה בכפוף לדין החל על התיישנות תובענות, והשני, שבית המשפט לא יורה על תיקון הפנקס אם רכש אדם מקרקעין בתום לב ובתמורה מהבעלים הרשום, לאחר ההסדר.

בהתאם לכך, יש לבחון אם לתובעים קיימת עילה הנכנסת לגדר סעיף 93, שבגינה יכולים הם לדרוש את תיקון הרישום או ביטולו.

התשובה לכך - בשלילה, ואלה נימוקי:

(א) תיקון הרישום אינו אפשרי על בסיס טענת התרמית שכן התובעים ידעו על קיום הליכי ההסדר, והראייה - שהגישו לטענתם תביעה, וטענת התרמית אף לא הוכחה. נפסק זה מכבר ש"טענת תרמית מהסוג
הנדון לא מספיק שתטען בעלמא. עליה להיות מפורטת ומבוססת, והנטל להוכחת טענה מעין זו עשוי להיות כבד יותר ממאזן ההסתברויות הרגיל הנהוג במשפטים אזרחיים" (ע"א 681/88 עיזבון המנוח מוחמד סלים נ' מדינת ישראל פ"ד מד(2) 653, 657).

(ב) סעיף 93 לפקודת ההסדר מאפשר את תיקון הרישום גם במקרה של השמטה או רישום שאינו כשורה. התובעים טוענים להפרת חובה חקוקה של פקיד ההסדר הירדני כיוון שהלה "התעלם" מהתביעה שהגישו בהליכי ההסדר. טענה כזו אינה בגדר אף אחת מהעילות הנזכרות בסעיף 93. חלופת תביעה זו דינה להיכשל, כיוון שטעות בהפעלת שיקול דעתו של פקיד ההסדר, כאשר הוא מכריע בין תביעות סותרות, אפילו היא מוכחת, אינה מהווה עילה לתיקון הרישום לפי סעיף 93.


זאת ועוד: ה"השמטה" האמורה בסעיף, משמעה שעל התובע להוכיח שהיה רישום קודם שהושמט, ותנאי מקדמי לשימוש בחלופה זו הוא כי הזכות היתה רשומה בפנקס קודם (ע"א 156/80 עאצי נ' האופוטרופוס על נכסי נפקדים, פ"ד לו (1) 251, 252; וראה גם ע"א 681/88 הנ"ל).
כיוון שבענייננו לא היה רישום קודם - אין התובע יכול להסתמך גם על חלופה זו שבסעיף 93.

בעניין זה גם אומר השופט י' כהן: "אף אם נניח שפקיד ההסדר לא צדק בהחלטתו, הרי הדרך לבטלה היתה על-ידי הגשת ערעור לבית-המשפט העליון אחרי קבלת רשות לכך לפי סעיף 63 של הפקודה (סעיף 88 בנוסח החדש) (ע"א 155/76 הנ"ל).



ועוד:

"מקום שפלוני תבע זכותו בהסדר ותביעתו נדחתה, אין לומר כי הזכות "הושמטה שלא כדין", והעובדה שתביעתו החדשה מתבססת על רישום בפנקס הקיים לא תשמש צידוק לתביעה החדשה, על-פי סעיף 93 לפקודה. יכולנו להשאיר בצריך עיון, אם תעמוד בכלל הוראת ההשמטה בסעיף 93 הנ"ל למי שבא לפני פקיד ההסדר ותבע. אך מי שנמנע מלתבוע זכות רשומה, ויכול היה, על אף הימנעותו, לזכות בהסדר בהתאם לסעיף 24 לפקודה, אותו אדם יכול גם לבקש תיקון הפנקס על יסוד סעיף 93 הנ"ל" (ע"א 395/70 הנ"ל).

אוסיף גם זאת: עניין הזכויות של מי מבעלי הדין במקרקעין צריך להיקבע לפי סדר העדיפות של בעלי הדין. בעל הדין העדיף הוא זה שיירשם כבעל הזכות בפנקס המקרקעין - לפי "הערך המשפטי" של אותו בעל דין. וגם זאת: לוח זכויות, אף שלא הסתיים ברישום - מהווה ראיה לכאורה, אך ניתן לבצע לפיו עסקאות - על סמך לוח תביעות בהליכי הסדר, כך שהקונה מקבל את הזכויות בכפוף לתביעה. משום כך, לא היתה כל מניעה לעסקאות שעשו הנתבעים, והשאלה היא זכותו של מי עדיפה - זו של התובעים או זו של הנתבעים 5-3, ומכוחם הנתבעים 8-6.

23. שני מחסומים נוספים עומדים בפני התובעים בבואם לתקוף את הרישום לפי סעיף 93. ראשית, עניין ההתיישנות שאדון בו להלן, ושנית, שכבר נתבצעו רכישות במקרקעין, לאחר ההסדר - בתמורה ובתום לב.

שאלת תקופת ההתיישנות לצורך סעיף 93 אינה ברורה. למעשה, אין כל צורך להכריע מה היא התקופה האמורה, כיוון שממילא חלפו להן התקופות לפי כל החלופות השונות של ההתיישנות. כל כך למה? כיוון שמועד תחילת מרוץ ההתיישנות הוא מועד לידת עילת התובענה. היינו: מועד הסדר המקרקעין בשנת 1966. סעיף 8 לחוק ההתיישנות קובע שמועד ההתיישנות יחול מאוחר יותר אם העובדות נעלמו מעיני התובע מסיבות שאינן תלויות בו, ושאף בזהירות סבירה אינו יכול למונען. מאחר שהתובעים הגישו, לטענתם, תביעה לפקיד ההסדר, אין הם יכולים לטעון בנשימה אחת כי נעלמו מעיניהם העובדות המקימות את עילת התביעה.


מועד הפסקת מרוץ ההתיישנות הוא רק עם הגשת כתב התביעה (כתב התביעה הראשון הוגש ביום 2.10.95, וכתב התביעה המתוקן ביום 3.7.1996) ומשנת 1966 ועד לשנת 1995, חלפו עשרים ותשע שנה. במהלך שנים אלה, התובעים, על אף שידעו על עסקת המכירה בין הנתבע 1 לבין הנתבעת 2 מיד לאחר שהתבצעה - החרישו. התובעים לא השיגו על רישום המקרקעין על שמו של הנתבע 1 בלשכת רישום המקרקעין בירושלים, או על רישום הבעלות בשם הנתבעת 2 לאחר ביצוע העסקה. התובעים לא השמיעו קולם במהלך תביעה משפטית שנוהלה נגד דייר שהתגורר במקרקעין, ושלגביו ניתן פסק-דין של פינוי, או כאשר הועברה הקרקע בשנית לנתבעים 5-3 ואלה נרשמו כבעלים של המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין.

24. מכל מקום, ועל אף שחלפו כל תקופות ההתיישנות האפשריות, ראיתי להוסיף דברים לעניין תקופת ההתיישנות שבסעיף 93.
סעיף 5 לחוק ההתיישנות התשי"ח - 1958, הדן בתקופת ההתיישנות בתביעות, קובע כדלקמן:

לפי סעיף 5(1) - תקופת התיישנות של 7 שנים בתביעות שאינן מקרקעין.
לפי סעיף 5(2) - תקופת התיישנות ארוכה של 15 שנה במקרקעין שאינם מוסדרים, ו25- שנה במקרקעין מוסדרים.

אולם, סעיף זה מדבר על מצב שבו המחזיק במקרקעין טוען לזכות עדיפה על הבעלים הרשום, ומתגונן בטענה שקמה לו זכות במקרקעין מכוח התיישנות. במצב דברים כאמור, המחזיק צריך להוכיח תקופת החזקה ארוכה כדי שיהיה בכוחה להפקיע את הרישום. אולם, בכל הנוגע לתקיפת הסדר המקרקעין לאחר סיומו, יש להגביל את אפשרות תקיפת ההסדר, שכן יש להכיר בו וביציבות המרשם במקרקעין מוסדרים.

מטעם זה, לדעת באת-כוח המדינה, צומצמו עילות התקיפה לעילות מוגדרות ומוגבלות, הקבועות בסעיף 93 לפקודה, ומטעם זה יש להגביל את משך הזמן שבו ניתן לתקוף את ההליך לשבע שנים בלבד, כפי שנקבע בסעיף 5(1) לחוק ההתיישנות. באת-כוח המדינה טוענת שסעיף 5(2) עוסק בהתיישנות כטענת הגנה חרף המרשם, בעוד שענייננו בתקיפת המרשם עצמו - עניין בו עוסק סעיף 93 לפקודה.


אמת נכון, שסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות אינו חל במקרה כגון דא. ראיה לכך אנו מוצאים בסעיף 159 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 1969, שביטל את תחולת חוק ההתיישנות על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, בהאי לישנא:

"(ב) חוק ההתיישנות, התשי"ח - 1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות מקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי טעון אותה לפני תחילת חוק זה"

הסעיף האמור דן במקרה שבו מחזיק במקרקעין מסוימים רוצה לבסס את זכותו במקרקעין מכוח החזקתו בהם כמניין תקופת ההתיישנות. הסעיף קובע שטענת המחזיק שהקרקע שייכת לו מדין התיישנות, לא תועיל במקום בו מתנהלים או נסתיימו הליכי ההסדר, והמקרקעין נרשמו בפנקסים החדשים. המחזיק אינו יוכל לתקוף את זכותו של מי שרשום כבעלים עקב ההסדר. חריג לכך הוא המחזיק שהחזיק בקרקע עשרים וחמש שנים לפני כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין, בשנת 1970 (אליהו כהן, התיישנות והסדר במקרקעין, תשמ"ד - 1984, 14, וראה גם א. חלימה, הסדר זכויות במקרקעין, שערי משפט א(1), אייר תשנ"ז 55, 65).

הנה כי כן, על אף הוראת סעיף 159 לחוק המקרקעין - סעיף 93 קובע במפורש כי תביעה לפיו כפופה להתיישנות תובענות. המסקנה המתבקשת היא שאכן סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות עוסק בענין שונה, ואף הפוך מזה שעוסק בו סעיף 93 לפקודה, ואין להקיש ממניין התקופות שבסעיף 5(2) למניין תקופת ההתיישנות המגבילה תובענות לפי סעיף 93.

עם זאת, אין לדעתי טעם להחליט כי תקופת ההתיישנות היא דווקא שבע שנים, כפי שנקבע בסעיף 5(1), וזאת משום שאף סעיף 5(1) אינו עוסק בענין דומה. סעיף 5(1) אינו עוסק, כלל, בתביעות במקרקעין, ואכן, בע"א 681/88, עיזבון המנוח מוחמד סלים הנ"ל, נקבע שתקופת ההתיישנות בענייני מקרקעין הינה חמש עשרה שנה.

הליכי ההסדר
25. בכתב התשובה טוענים התובעים טענה שונה מזו שטענו בכתב התביעה, לפיה פעולת ההסדר טרם הושלמה על-ידי פקיד ההסדר הירדני. מטעם זה מבקשים התובעים, כאמור, כי יימחקו הזכויות של הנתבעים השונים, ובית-המשפט יורה על המשך הליכי ההסדר.

לשם הוכחת טענתם מפנים התובעים לפסק הדין בה"פ 53/94, כפי שפירטתי לעיל. אולם, הנסיבות העובדתיות בתובענה שבה"פ 53/94 הנ"ל שונות בתכלית השוני מהמקרה שלפני. בה"פ 53/94 נדון עניינן של חלקות 58-1 בגוש 30092, וחלקות אלו בלבד. שני הצדדים הסכימו שלגבי חלקות אלו הירדנים ניסו להגיע להסדר, ושההסדר לא נסתיים. מה גם שניתן פסק דין בו בוטלו הליכי ההסדר הירדני, לבד מהודעת הפרסום, כך שהחלקות ההן היו בהליכי הסדר. אי לכך, אין להקיש מפסק דין זה לענייננו.

26. זאת ועוד: אף אם היה ממש בטענה כי לא הושלמו הליכי ההסדר, הרי שדין התביעה היה להימחק על הסף, בהתאם לאמור בסעיף 7 לפקודת ההסדר, הקובע כדלקמן:

"משנתפרסמה ביישוב הודעה מוקדמת ועד לפרסום לוח הזכויות לפי סעיף 57 - לא תוגש תובענה לשום בית משפט בעניין זכויות במקרקעין שביישוב..."

מכאן, שאילו היה הליך ההסדר בעיצומו, היה על בית המשפט למחוק את התביעה מכוח סעיף 7, ובית המשפט אינו צריך להורות לפקיד ההסדר לבצע את הליכי ההסדר.

27. יתירה מזו, בלשכת רישום המקרקעין בירושלים רשומים המקרקעין כמקרקעין מוסדרים זה כשלושים שנה, ועל כך הסתמכו הנתבעים השונים במהלך שנים אלה. אף אם טעה פקיד ההסדר הירדני שעה שרשם את המקרקעין כמוסדרים, על אף שלוח הזכויות הירדני לא היה סופי, הרי בפועל המקרקעין נרשמו כמוסדרים, והדרך היחידה לתקוף זאת היא באמצעות סעיף 93 לפקודת ההסדר, וכאמור, תביעה לפי סעיף זה אינה אפשרית.
באת כוח המדינה גם טוענת שבמכתב שצורף ללוח בשעה שהועבר הלוח לרישום, נאמר כי הלוח סופי.

28. הנתבעים 6 ו7- מוסיפים לעניין זה, שגם אם תתקבל טענת התובעים שפעולת ההסדר טרם הושלמה, הרי מרוץ ההתיישנות אינו נפסק משהחלו פעולות ההסדר עד להצגת לוח הזכויות וסיום ההסדר. בחוק ההתיישנות אין כלולה כל הוראה לפיה מרוץ ההתיישנות נפסק בתקופת הליכי ההסדר. אמנם פעולת ההסדר, היינו: סיום הליך ההסדר, מוחקת את כל הזכויות הנוגדות את הרישום, לרבות תקופת ההתיישנות. אולם, הליך ההסדר אינו מפסיק את מרוץ ההתיישנות כל עוד לא תם ההליך.

29. הנתבעים 6 ו7- טוענים גם כי יש להחיל את הסייג הטמון בסעיף 51 לפקודת ההסדר, אשר קובע כי בסכסוך בין מתדיינים פרטיים יכולה טענת ההתיישנות המסתמכת על סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמאני לשמש אך הגנה נגד תביעת בעלות, אולם אין בכוחה לשמש עילה לתביעת בעלות ולרישום. לשון אחרת: סעיף 51 הופך את טענת ההתיישנות המתגוננת לטענת התיישנות רוכשת. הסעיף מקנה בעלות במקרקעין למי שעובר להסדר החזיק במקרקעין מתוקף התיישנות מתגוננת, זו שחל עליה בזמנו סעיף 20 לחוק הקרקעות העותמאני.

30. אשר לטענת התובעים שקיימת חותמת של רשם המקרקעין שלפיה על המקרקעין האמורים חלות תקנות המקרקעין (הוראת שעה), התשכ"ז1967-, טוענת המדינה שאין לכך כל נפקות, כי החותמת מופיעה הן על גבי נסחי רישום של מקרקעין מוסדרים, והן על גבי נסחי רישום של מקרקעין שאינם מוסדרים ואין הן נוגעות לעניננו.
טענה זו מקובלת עלי.

31. אשר לדיבור "פתיחת רישום" המופיע בנסח האמור - המדינה אומרת כי הטענה מופרכת לחלוטין שכן המטרה היחידה שלשמה נעשה שימוש במונח זה היתה להבהיר שמדובר ברישום ראשון. גם טענה זו מקובלת עלי.

32. עוד אוסיף, שאף אם הייתי מקבל את הטענה שההסדר טרם הושלם, הייתי דוחה את התובענה על הסף משום שאין בטענה זו כדי להצדיק הגשת התביעה במועד שהוגשה. העילה הלכאורית נוצרה לפני שלושים שנה והתובעים לא הראו כל הצדקה לדון בה כיום, באיחור כה רב. תוצאות תביעה שכזאת תפגע ביציבות הזכויות במקרקעין ובמהות הרישום של זכויות במקרקעין.





נכונים לעניין זה דבריו של השופט זילברג בע"א 158/84 יצחק דה בוטון ואח' נ' בנק מזרחי בע"מ ואח', פ"ד י' 687, לעניין הטעמים המצדיקים העלאת טענת התיישנות:

(א) אין כיום ברשות המדינה כל המסמכים הנוגעים להסדר עצמו, לבד מלוח הזכויות הסופי, שכן קיים קושי לשמור על ראיות והוכחות על-פני תקופה ארוכה כל-כך. משום כך, יכולת המדינה להתגונן מפני התביעה.

(ב) השהיית התובענה לתקופה ממושכת "יש בה ריח של מחילה וויתור". שלושים שנה הן די והותר כדי לייחס לתובע כוונת ויתור אשר תחסום את דרכו בתביעה בה ינסה לבסס את טענתו.

(ג) בעולם המסחר של ימינו, חייב אדם לדעת תמיד מה הם הנכסים והכספים העומדים לרשותו, וכי "מן הדין הוא, איפוא, כי הוא לא יגרור אחריו, זמן ממושך מידי, את "סבל העבר" שלו, וכי לא יצטרך לשמור תמיד על רזרבה מתה לפרעון חובותיו הישנים. זכאי הוא לדרוש גם מאת חברו יריבו, שלא יתמהמה יתר על המידה במימוש תביעותיו."

באת כוח המדינה מוסיפה גם טעם נוסף, הנעוץ בהשתק. מאז שהתגבשה העילה ועד להגשת התובענה עברו בינתיים המקרקעין "ידיים רבות" בהסתמך על הרישום. התובעים מושתקים כעת ומנועים מלתבוע, כדי שלא להטיל ספק בכשרותן ובביטחון הזכויות במקרקעין שההסדר מיועד להשיגו.

שיהוי
33. בין יתר הטענות המקדמיות, הנתבעים טוענים כי התובעים השתהו בתביעתם יתר על המידה. התובעים, על-פי טענתם, הגישו תביעה לפקיד ההסדר הירדני, אולם לא טרחו לעקוב אחר תביעתם ולברר מה עלה בגורלה. ועוד: התובעים ידעו על עסקת המכירה לנתבעת 2, אולם לא טרחו ל"הזהיר" את הנתבעת מספר 2 או לנסות "לעצור" את פעולת המכירה בדרך חוקית. התובעים המשיכו בדרך זו, ולנו על זכויותיהם במשך שלושים שנה, שבמהלכן נמכרו המקרקעין עוד שלוש פעמים נוספות, פונו מהם דיירים, הוגשו תוכניות בניה - והכל בפומבי ובגלוי, ובידיעת התובעים.

אין מקום, לדעתי, לדון בטענת השיהוי, שכן ממילא קבעתי שעילת התביעה התיישנה. מכל מקום, בע"א 681/88 הנ"ל, בעמ' 656, נקבע שסעיף 93 מקנה סעד מן הדין ולא מן היושר. עקב כך, אין נושא השיהוי עניין לכאן, ורק תקופת ההתיישנות הקבועה בחוק יכולה להיות מחסום בפני התביעה.

סיכום
34. מן הטעמים האמורים - ובעיקר טענת השתק ונימוקי דחייה על הסף, יש טעם רב בטענות הנתבעים. משום כך, דין התובענה להידחות על הסף. זאת, בנוסף לטענות הסותרות, ואף נוגדות, שבפי התובעים, כפי שפירטתי בפסק דין זה.

35. לאור האמור אני דוחה את התובענה.
התובעים ישלמו לארבע קבוצות הנתבעים 5-2, 8-6, 9 וכן 11-10 סך 2,500 ש"ח לכל קבוצה כשכר טרחת עורכי דינם, הכל בתוספת מע"מ כדין ובתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתנה היום ד' בתמוז התשנ"ח (28.6.98), בהעדר הצדדים.

המזכירות תמציא העתק לב"כ הצדדים.


מותר לפרסום מיום 02/07/1998
עזרא קמא, שופט      



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. טענת התיישנות

  2. התיישנות הונאה

  3. מה זה התיישנות

  4. חריגים להתיישנות

  5. התיישנות תביעה נגד עירייה

  6. התיישנות שלא מדעת

  7. התיישנות במקרקעין

  8. התיישנות במשפט ימי

  9. בעלות מכוח התיישנות

  10. חוקי עבודה התיישנות

  11. התיישנות תביעה שכנגד

  12. סעיף 6 לחוק ההתיישנות

  13. סעיף 8 לחוק ההתיישנות

  14. סעיף 9 לחוק ההתיישנות

  15. התיישנות עבירות עוון

  16. ממתי סופרים התיישנות

  17. תאונת דרכים התיישנות

  18. התיישנות תביעה נגד ערב

  19. כלל ההתגלות - התיישנות

  20. התיישנות תביעה שנמחקה

  21. התיישנות תביעה של קטין

  22. עבירה נמשכת - התיישנות

  23. התיישנות הגשת כתב אישום

  24. התיישנות רוכשת - חזקת שנים

  25. התיישנות דוחות חניה עירייה

  26. טענת התיישנות בתביעה שכנגד

  27. התיישנות במקרקעין לא רשומים

  28. כתב אישום - עצירת התיישנות

  29. התיישנות תביעה נגד מוכר דירה

  30. סעיף 15 לחוק ההתיישנות פסיקה

  31. אמבולנס גבייה מנהלית התיישנות

  32. התיישנות תביעה לביצוע פסק דין

  33. התיישנות תביעה נגד חברת תעופה

  34. התיישנות תביעה כספית במקרקעין

  35. התיישנות תביעה נגד משרד הרווחה

  36. התיישנות תביעה שאינה במקרקעין

  37. חילופי מעבידים התיישנות זכויות

  38. התיישנות תביעה שנמחקה מחוסר מעש

  39. התיישנות לפי חוק התובלה האווירית

  40. ידיעת אורגן בחברה לצורך התיישנות

  41. התיישנות מתגוננת - התיישנות רוכשת

  42. התיישנות יתרת חוב בחשבון עובר ושב

  43. הגשת תביעה יום אחד לאחר ההתיישנות

  44. חשיפה לחומרים מסוכנים – התיישנות תביעה

  45. התיישנות במקרקעין מוסדרים - 25 שנה

  46. התיישנות דוח חניה 3 שנים או 10 שנים

  47. התיישנות במקרים של נזק שמתרחש מדי יום ביומו

  48. ביטול כתב אישום עקב התיישנות עבירה

  49. האם משא ומתן עוצר את מירוץ ההתיישנות

  50. התיישנות על זכות אובליגטורית במקרקעין

  51. התיישנות תביעה חדשה או המשך הליך קודם

  52. התיישנות תביעה בגין רכישת זכויות בניה

  53. התיישנות תביעה לפי חוק הגנה על עובדים

  54. התיישנות בקשת פירוק בגין עוולה מתמשכת

  55. דחיית חלקים מכתב התביעה מחמת התיישנות

  56. התיישנות התקופה בה מתנהל תיק בבית משפט

  57. סילוק תביעה כספית על הסף מחמת התיישנות

  58. צירוף תובעים לאחר תום תקופת ההתיישנות

  59. התיישנות תביעות רופאים בבית הדין לעבודה

  60. האם תביעה שנמחקה עוצרת את מירוץ ההתיישנות

  61. התיישנות תביעה לבעלות על מקרקעין מוסדרים

  62. הגשת תביעה לאחר התיישנות של מספר ימים בלבד

  63. האם אי ידיעת הדין עוצרת את מירוץ ההתיישנות

  64. פקודת הנזיקים האזרחיים 1944 סעיף 68 התיישנות

  65. העלאת טענת התיישנות כטענת הגנה על ידי המדינה

  66. בחינת טענת התיישנות מחייבת לדעת מהי עילת התביעה

  67. האם יש הבדל בין התיישנות על חברה לבין אדם פרטי ?

  68. הפסקת מירוץ ההתיישנות על פי סעיף 15 לחוק ההתיישנות

  69. התיישנות תביעה לתשלום בגין הכשרות לפני תחילת העבודה

  70. מו"מ "פיקיטיבי" על מנת להשיג תקופת התיישנות ארוכה יותר ?

  71. התיישנות בביטוח לאומי תוך 12 חודשים מיום מסירת ההודעה לתובע

  72. סעיף 5 לחוק ההתיישנות: תביעה שאינה במקרקעין מתיישנת לאחר 7 שנים מהיום בו נולדה עילת התביעה

  73. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון