א. כללי 1. תביעה לתשלום 38,000.- ש"ח, החזר תשלומי ארנונה אשר לטענת התובע נגבו ממנו ע"י הנתבעת (להלן גם: "העיריה") שלא כדין. דרכי הגביה כמו גם דרכי ההליך היו נפתלות קמעה. העיריה שינתה מספר פעמים את נתוני הבסיס לגביית הארנונה ואף שינתה מספר פעמים עמדתה במהלך ההליך הנוכחי. 2. עיקר העובדות אינן שנויות במחלוקת: התובע החזיק כדייר מוגן בחנות שברח' בן יהודה 10 בירושלים; שטח רצפת החנות 18 מ"ר. בחנות מצוי יציע (מה שקרוי "גלריה") בשטח 10 מ"ר; בין השנים 1979 ו1989- חוייב התובע בתשלומי ארנונה אשר חושבו על פי שטח 18 מ"ר; בשנת 1989 נערכה בדיקה בחנותו, נמצאה אותה "גלריה" ומאז חוייב בארנונה לפי שטח 28 מ"ר; 3. אכן, עפ"י נוסח צו הארנונה, כפי שהיה בתקפו בשנת 1989 (צרופה ב' לתצהיר עדות מר משה לוי, הממונה על מערכת הגבייה והשומא של העיריה) נכלל שטח היציע, במלואו, בהגדרת "יחידת שטח" לחיוב בארנונה. 4. בצו משנת 1991 (צרופה ג' לתצהיר הנ"ל) שונתה הגדרת "יחידת שטח" לעניין "יציע". פרטי ופירוש ההגדרה המתוקנת המה ציר המחלוקת בהליך שבפני ואעמוד עליהם בהרחבה בהמשך הדברים. מכל מקום - בבדיקה נוספת שנערכה בינואר שנת 1991 נמצא כי גובה הגלריה (בין רצפתה לתקרתה) נופל מ2- מ' על כן שוב תוקן שטח הנכס לצורך חיוב בארנונה - והוחזר ל18- מ"ר. 5. משעמד על השינוי, פנה התובע באמצעות בא כחו בתאריך 17/02/98 אל הנתבעת להשבת הארנונה אשר נגבתה, לדעתו (ובעת ההיא גם לדעת הנתבעת) ביתר במשך כל התקופה שעד 31/12/96 (שאז תוקן השטח ל18- מ"ר). "מנהל הארנונה" של הנתבעת ראה בדרישה זו "השגה" לאותה שנה (1998) - שבה ממילא כבר תוקן השטח לחישוב, כאמור ביוזמת העיריה עצמה - ודחה את הדרישה להחזר: "מאחר ולא היו עררים ו/או השגות בשנים קודמות" כלשון ההחלטה בהשגה. ב. ההליך 6. בעקבות דחיית ההשגה הוגשה התביעה שבפני. בתביעתו ובתצהירי עדותו טוען התובע כי האמין בתום לב שהעיריה גובה ממנו את הארנונה עפ"י חישוב שנעשה כדין - בלא שידע כיצד בדיוק נערך. משמתברר כי הבסיס לחישוב שגוי (או כלשון התובע בתביעתו "כוזב") חייבת היא בהשבת כל סכום אשר שולם ביתר. 7. בכתב הגנתה ובתצהיר עדות ראשון שהוגש מטעמה (כל אחד מן הצדדים הגיש תצהיר עדות ולאחר מכן תצהיר עדות משלים) חוזרת הנתבעת על הטענה כי התובע קיבל מידי שנה הודעות חיוב לתשלום הארנונה ובכולן צויין השטח לפיו חוש החיוב והתובע אף הועמד על זכות ההשגה והערעור - משלא השיג ולא ערער החמיץ את המועד לכך ואיננו רשאי לתבוע החזר הכספים - אף אם נגבו הימנו שלא כהלכה. 8. בתצהיר העדות הראשון אשר הוגש מטעם הנתבעת (מ06/05/99-) חולק המצהיר מטעמה גם על חישוב "תשלום היתר". לדעתו סכום החיוב מגיע ל15,330.- ש"ח בלבד (ולא 38,000.- ש"ח כטענת התובע); 9. בקד"מ שהתקיים ב11/05/99- הודיע ב"כ המלומד של הנתבעת עו"ד ח. כהן ש"יש נכונות" להשיב את הסכום אשר נגבה ביתר עפ"י חישוב הנתבעת 16,000.- ש"ח. הצדדים ביקשו לדחות את מועד הדיון כדי לאפשר בדיקת החישובים. ואולם : בקד"מ נוסף אשר נערך ב17/06/99- שוב חל "מהפך": עוה"ד ח. כהן הודיע כי בבדיקה נוספת (הפעם של הצו - לא של השטח ...) הגיעה העיריה למסקנה כי עפ"י פרשנותו הנכונה אכן החיוב הנכון לנכס המדובר הוא לפי 28 מ"ר ולא 18 מ"ר; עם זאת, בשל הטעות ותהפוכות הדיון כמתואר לעיל עדין מוכנה היתה העיריה להסדר פשרה כנ"ל. ב"כ המלומד של התובע, עו"ד פודים, דחה את ההצעה ועמד על החזר מלוא החיוב, לפי חישובו של התובע. 10. הוגשו תצהירים משלימים והדיון התקיים בפני ב23/11/99-. ג. סמכות בית המשפט 11. קודם שאבוא לדון בשיעור הנכון לחיוב - יש לדון בשאלה מקדימה: האם כבול התובע למנגנון ההשגה והערר כפי שנקבעו בחוק הרשויות המקומיות (ערר על קביעת ארנונה כללית) תשל"ו1976- (להלן: "חוק הערר") או כי זהו רק מנגנון חליפי אשר איננו חוסם דרכו מהעלאת טענותיו בהליך תביעה אזרחית רגילה, כזו הנדונה בפני. 12. חוק הארנונה קובע את דרכי ההשגה הערר והערעור על חיובי ארנונה - בין היתר למקרה שבו [סעיף 3(א)(2)]: "נפלה בהודעת התשלום שמשיגים עליה, טעות בציון סוג הנכס, גודלו או השימוש בו". על פניהן - מצויות טענות התובע במסגרת "טעות" שהדרך להשיג עליה היא בהשגה המוגשת למנהל הארנונה תוך 90 יום מקבלת החיוב. בהמשך מונה החוק דרכי פעולה הפתוחות בפני מי שדעתו איננה נוחה מהחלטת המנהל בהשגה - ערר לועדת ערר ולאחריה ערעור לבית המשפט המחוזי. 13. אלו, על פניהן, הוראות חוק מיוחד ומנתבות את דרכו של המשיג על שומת ארנונה למסלול יחודי שאיננו מסלול ההתדיינות האזרחי הרגיל. יש אף הגיון רב בניתוב זה שכן מדובר בנושאי שומה טכניים שראוי לדון בהן במסגרת פורום יחודי המתמחה בהן. יתרה מזאת: בסעיף 3(ג) פותח חוק הערר עצמו את הפתח למי שחוייב בארנונה ולא השיג עליה עפ"י הוראות אותו חוק להעלות טענתו "בכל הליך משפטי ברשות בית המשפט" - במקרה יחיד: כאשר לטענתו אין הוא מחזיק כלל בנכס ! מכלל היתר זה אתה שומע את האיסור - קרי: במקרים אחרים בהם רשאי הנשום להשיג על חיובו עפ"י הוראת חוק הערר אין הדרך פנויה בפניו לשטוח טענותיו בהליך אחר. 14. הלכה פסוקה היא כי כאשר נקבעו בחוק דרכים לתקוף את החלטות רשות המס מחמת טעות שנפלה בה, אין לעקוף הליכים אלו בדרך של תובענה רגילה לביהמ"ש. "טענות אשר ניתן להעלות בהשגה, אין לעוררן בהתגוננות מפני תביעת העיריה לתשלום הארנונה אחרת תימצא מסוכלת מטרת החוק לקבוע דרך מסויימת להשיג על החלטות העיריה בנוגע לחיוב בארנונה" [ע"א 739/89 א.י. מיכקשוילי ואח' נ' עירית ת"א-יפו פ"ד מה(3) 769 בעמ' 772 ז; ה"פ 112/93 שחק מעליות בע"מ נ' עירית חיפה פס"מ (מחוזיים) תשנ"ד (1) 485; ור' מקרה המזכיר עד מאוד ענייננו - ע"א 251/90 עירית ירושלים נ' טיטלבאום אברהם פס"מ נא(2) 427: אף שם חוייב התובע במשך שנים בארנונה עפ"י חישוב שטח מסויים. בביקורת שנערכה (גם שם ביוזמת העיריה) נמצא כי השטח הנכון לחיוב קטן יותר. המערער תבע בתביעה רגילה החזר תשלומי היתר לשנים עברו - ותביעתו נתקבלה בבית משפט השלום, אך בערעור התהפכה הקערה וכך נקבע (עמ' 429): "טענת המשיב היא, בסופו של דבר, כי שילם ארנונה מעבר למה שהיה חייב לשלם, מחמת טעות ביחס לגודל הנכס שברשותו. טענה כזו היא העילה הנזכרת בסעיף 3(3) לחוק הרשויות המקומיות הנ"ל ואין להעלותה אלא בדרך ובזמן שנקבעו באותו חוק, ואין נפקה מינה אם הטעות ביחס לגודל הנכס נתגלתה ביוזמת העיריה או ביוזמת האזרח ... משחלפו 90 הימים הקבועים בחוק, לא ניתן לתבוע החזרת כספים ששולמו מחמת טעות שנפלה בעניין גודל הנכס". 15. אכן - קיים עפ"י הפסיקה חריג - והוא כאשר מדובר בטענת רשלנות המיוחסת לעיריה. כך פסה"ד ברע"א 7669/96 עירית נהריה נ' קזס שב"כ התובע הגיש תקצירו (מתוך "תקליטור סביר") - וכך בבר"ע 2824/91 עירית חיפה נ' לה נסיונל לביטוח בע"מ (לא פורסם) מפי כב' הנשיא שמגר: "אכן מקובל עלי כי במקרים המנויים בסעיף 3 הנ"ל נכון לפעול בדרך כפי שהותוותה על ידי המחוקק ואף הבעתי דעתי שיש מקום לפעול להרחבתו של האמור בסעיף 3 כדי לכלול בו עילות נוספות אולם ... ... אין בחוק הנ"ל הוראה החוסמת דרך הפניה בתביעה רגילה כאשר הדיון בפני בית המשפט הרגיל כולל בין היתר את הטענה של התרשלות של הרשות המקומית ... ". בעניין שבפני לא נטענה, מתחילה, בכתב התביעה, טענת התרשלות ואף לא הובאה ראיה לכך. מדובר בטעות אשר נבעה מכך שלא נערכה ביקורת בנכס בסמוך לאחר תיקון הצו (ב1991-) למדידת גובה תיקרת היציע. העיריה איננה מסוגלת ואיננה נוהגת לבחון את נתוני כל הנכסים שבתחומה כל אימת שמתוקן צו הארנונה ואין לבוא אליה בטענות בשל כך. 16. סיכום עד כאן - משלא השיג התובע על הודעות השומה אשר נשלחו לו מידי שנה אין הוא יכול לתבוע בהליך תביעה רגילה החזר ארנונה אשר שולמה על ידיו, לטענתו, ביתר. ד. האמנם טעות בחיוב ? 17. חרף מסקנתי זו ולמקרה ששגיתי לא אחסוך מעצמי גם דיון בטענות לעיצומן. המחלוקת נסבה סביב פרשנות סעיף 10 של הצו שזו לשונו: "10) יציע - חלל המשתרע בחלקה העליון של קומה, בין תקרתה לבין רצפת היציע ומוקף קירות בחלקן, והיקף רצפתו אינו עולה על 40% משטח אותה קומה וכן קטן הוא מהיקף תקרות אותה קומה. יציע שגובהו מתחת ל2- מטר, לא יחוייב. יציע שגובהו עולה על 2 מטר והגישה אליו היא באמצעות סולם ארעי, יחוייב ב50%- משטחו, לפי חיוב הבנין לו הוא שייך. יציע שגובהו עולה על 2 מטר והגישה אליו קבועה, יחוייב במלוא שטחו, לפי חיוב הבנין לו הוא שייך." אין חולקין כי גובה תקרת הגלריה נופל מ2- מ'. אין חולקין כפי שציינתי לעיל כי שטח הגלריה הוא 10 מ"ר ושטח רצפת החנות 18 מ"ר. ואולם השאלה היא האם נכללת הגלריה בהגדרת "יציע" עפ"י הרישא של הסעיף - כלום מתקיים התנאי שהיקף רצפתה "אינו עולה על 40% משטח אותה קומה ..." ? 18. לגירסת הנתבעת "שטח אותה קומה" משמע שטח החנות - ואם כך הוא כי אז שטח הגלריה הינו בשיעור 55% - עולה על 40% ולפיכך אין המדובר ביציע ויש לצרף את שטח הרצפה לצורך החיוב בארנונה. 19. גירסת התובע, מנגד, היא שיש לפרש את הכתוב, כפשוטו - "שטח הקומה" קרי: שטח כל היחידות המצויות באותה קומה שבבניין. אף שאין בפני נתונים אודות שטח הקומה מוסכם על הצדדים כי אם יילקח מלוא השטח בחשבון כי אז שטח הגלריה אמנם נופל מ40%-. עוה"ד פודים מצביע, בתמיכה לטענתו, על כך שבעוד במקומות אחרים בצו מדובר במפורש ב"יחידה" ו"שטח יחידה" או "דירה" - רק בסעיף 10 משתמש מתקין הצו בלשון "שטח הקומה" - וחזקה שלא בכדי נערכה הבחנה זו. 20. מתקשה אני לקבל פרשנותו של התובע; איזה קשר קיים בין הגלריה המצוייה בנכס הנשום - החנות - לבין הקומה שבה הוא נמצא ? באותה קומה יכול שימצאו עסקים מסוגים שונים הנישומים בדרכים שונות שאין כל קשר בין האחד לרעהו. אין ליצור, לצורך השומה, קשר מלאכותי וחסר פשר. היעלה על הדעת כי אותה חנות עם אותה גלריה תחוייב בארנונה שונה בהיותה בקומה אחרת ששטחה שונה ? לא הובהר לי ואיני יודע מהם השיקולים אשר הינחו את מתקין הצו כאשר הבחין בין שטחי גלריה לצורך הכללתן בהגדרת "יציע" - משער אני כי מדובר במדד פונקציונלי, היכולת לנצל את השטח למטרות העסק. כך, כאשר שטח הגלריה קטן יחסית לשטח הרצפה הכללי הדעת נותנת ששטח הגלריה מנוצל בעיקר לאחסנה או שימוש לווי אחר בעוד ששטח גדול יותר יכול שמנוצל למטרתו העיקרית של העסק ומצטרף בכך לשטח עיקר החנות. מכל מקום איני יכול למצוא כל קשר הגיוני בין שטח הגלריה לשטח הקומה. לא ארחיב ואצלול לעקרונות פרשנות - אסתפק בעקרון שלשון החיקוק איננה אלא המסגרת הכוללת את כל הפירושים שהלשון "סובלת" בעוד הפרשן המשפטי מחפש את המשמעות כחלק מהוראה נורמטיבית - בהקשר הדברים הראוי שבו מופיע הדיבור (א. ברק, פרשנות במשפט (נבו) כרך שני עמ' 104; "דיבור שבחוק הוא יצור חי בסביבתו הוא מקבל צביונו מהקשר הדברים" בג"צ 58/68 שליט נ' שר הפנים פ"ד כג(2) 477, 513]. 21. מטעמים אלו, עדיפה בעיני פרשנות הנתבעת על זו של התובע - על כן אין מוצא מהקביעה כי שטח הגלריה עולה על 40% משטח החנות, ומכאן שהגלריה איננה נכללת בהגדרת "יציע" עפ"י סעיף 10 של הצו - לפיכך (ולמרות שגובה תקרתה נופל מ2- מ') יש לחשב את מלוא שטחה כשטח לחיוב בארנונה. 22. סוף דבר: התביעה נדחית. בנסיבות העניין, נוכח תהפוכות השומה ועמדות הנתבעת בהליך לא ראיתי מקום לחיוב התובע בהוצאות. ארנונה