פרצלציה לא רצונית

פרצלציה לא רצונית
1. במהלך השנים 1979 – 1980 וכן בשנת 1982, התקשרה החברה הקבלנית, הנתבעת 6 (להלן – "הנתבעת 6"), בחוזי מכר לפיהם מכרה לרוכשים שונים זכויות בעלות במקרקעין, שהיו ידועים באותה עת כחלקה 80 בגוש 6663 (להלן – "חלקה 80").
 
2. הבעלות בחלקה 80 נרשמה על שם הנתבעת 6 ביום 19.6.80, וקדמה לרישום זה הערת אזהרה לטובתה, מיום 6.3.79 (ר' נ/2).
 
שטחה הרשום של חלקה 80 היה 10,599 מ"ר.
לנוכח המגבלה החוקית הקבועה בסע' 13 לחוק המקרקעין, תשכ"ט – 1969 (להלן – "חוק המקרקעין"), לפיה אין תוקף לעיסקה בחלק מסויים במקרקעין, רשאית היתה הנתבעת 6 למכור לרוכשים שונים חלקים בלתי מסויימים מתוך חלקה 80.
 
עם זאת, התייחסו חוזי הרכישה לתוכנית פרצלציה, שנכללה בתכנית המתאר 1313-א (ראה ת/1), החלה, בין היתר, על חלקה 80, ובמבוא לחוזים הנוגעים לתביעה שבכאן צויין בהקשר זה כי על פי תכנית הפרצלציה:ו
 
"מוקצה שטח של 3,679 מ"ר לצורכי ציבור, מתוך שטח החלקה הכולל, תיווצרנה שתי חלקות בניה בנות 2,240 מ"ר ויתרת שטח החקלאי המקורית שהוא 4,680 מ"ר ישאר קרקע חקלאית ובתור שכזו תרשם כחלקה נפרדת (להלן – "השטח החקלאי")".
 
[ר' המבוא לחוזי הרכישה הנזכרים בסע' 6(א)-(יב) להלן וכן ראה התייחסות בנוסח דומה גם בחוזים הנזכרים בסע' 6(י"ג)- (י"ז)].

בהתאם לתוכנית פרצלציה זו, התייחסו חלק מן העיסקאות על פי חוזי הרכישה לחלקים בחלקות המיועדות לבניה בלבד, חלק אחר של העיסקאות התייחסו לחלקים בחלקות המיועדות לבניה, בצירוף חלקים בחלקה החקלאית שתיוותר לאחר ביצוע הפרצלציה המתוכננת, ואילו חלק נוסף של העיסקאות על פי חוזי הרכישה, התייחסו אך ורק לחלקים בחלקה החקלאית המיועדת.
 
ראוי להדגיש כבר בשלב זה, כי התביעה שבכאן עניינה סכסוך שנתגלע בין רוכשי החלקים בחלקה החקלאית המיועדת, ולפיכך, בעלי הדין שבפניי שייכים לשתי הקבוצות האחרונות של העיסקאות שפורטו לעיל, ואילו הרוכשים שקנו חלקים בחלקות המיועדות לבניה בלבד, אינם מעניינה של תביעה זו.
 
בחוזי הרכישה שבהם התקשרה הנתבעת 6, יש גם התייחסות ל"תשריט פנימי", הכולל חלוקת שטחים, באופן המייחד לכל אחד מהרוכשים שטח ספציפי, בתוך החלקות הצפויות עצמן, אולם בחוזי הרכישה מצויין בהקשר זה:נ
 
"הקונה מצהיר כי הוסבר לו כי התסריט הפנימי לפיו הוא רוכש את הממכר הינו תסריט מקדמי, ובמידה ותאושר הבניה או תבוצע פרצלציה של השטח החקלאי עלולים גבולות הממכר להשתנות".
 
(ר' סע' 1(ו) לחוזי הרכישה עם התובעים 4-13 ועם הנתבעים 12 ו- 14-16, וכן סע' 1(ו) לחוזי הרכישה עם קדם, אורן והרשקוביץ', שיפורטו להלן).

נוסח אחר, המבטא את אותה גישה, ניתן למצוא בחוזים המאוחרים יותר:ב
 
"העברת הממכר לקונים תעשה לאחר גמר רישום הפרצלציה ותעשה על ידי העברת בעלות על שטח מתוך החלקות הסופיות כבעלות ו/או כמכר כפוף לחכירה לדורות תוך חתימת הסכם שיתוף בין כל רוכשי חלקים לבניה, על מנת שלא תפגע זכויות בניה של אף רוכש ותוך שמירה על זכויות הבניה ההדדיות".
 
(ר' סע' 1(ג) לחוזי הרכישה עם התובעים 14 ו- 15 ועם הנתבעים 3, 4, 9, 10 ו- 11, שיפורטו להלן).

לענין החלוקה למגרשים ספציפיים, ר' גם תצהיר אבני ונספח ב' לתצהירו וכן מוצג נ/3 ועדות התובע 4 בעמ' 97 לפרוטוקול הדיון מיום 4.9.01 מול ש' 22-23, עדות התובע 6 בעמ' 73 לפרוטוקול הדיון מיום 22.3.01 מול ש' 23-28, עדות התובע 8 בעמ' 15 לפרוטוקול הדיון מיום 11.3.01 מול ש' 28 וכן בעמ' 16 מול השורות 9-10, עדות התובע 10 בעמ' 69 לפרוטוקול הדיון מיום 22.6.01 מול ש' 22-26, עדות התובע 12 בעמ' 94 לפרוטוקול הדיון מיום 4.9.01 מול ש' 17-25 וכן בעמ' 95 מול ש' 16-24, עדות התובע 13 בעמ' 77 לפרוטוקול הדיון מיום 22.3.01 מול ש' 14-17 וכן בעמ' 79 מול ש' 19-21, עדות הנתבע 4 בעמ' 101 לפרוטוקול הדיון מיום 4.9.01 מול ש' 2-5 ובעמ' 113 מול ש' 17-19, עדות הנתבע 15 בעמ' 45 לפרוטוקול הדיון מיום 21.3.01 מול ש' 1-24.
 
3. מן המקובץ עולה כי התחייבותה של הנתבעת כלפי הרוכשים השונים למכירת חלקים מסוימים מתוך חלקה 80, כפופה למגבלות הקבועות בסעיף 13 לחוק המקרקעין וכן להסתייגויות הכלולות בחוזי הרכישה עצמם ולפיכך, כל עוד לא יושמה ונרשמה תוכנית פרצלציה המאפשרת חלוקה ספציפית כזו, ולחילופין, עד שלא נרשם הסכם שיתוף המאפשר זאת, יש לראות את הממכר המפורט בחוזי הרכישה השונים, כחלק בלתי מסוים מתוך חלקה 80.
 
4. אין חולק כי מעולם לא נרשם הסכם שיתוף בין הרוכשים השונים של החלקים בחלקה 80 (ר' עדות הנתבע 4 בעמ' 100 לפרוטוקול הדיון מיום 4.9.01 מול הש' 1-4 וכן עדות התובע 14 בעמ' 87 לפרוטוקול הדיון מיום 22.3.01 מול הש' 28-29).
 
אשר לתוכנית הפרצלציה, העיד מר רן בר לב, עובד מחלקת הפיקוח על הבניה בעירית הרצליה, כי תוכנית המתאר 1313-א (ת/1), הכוללת, בין היתר, איחוד וחלוקה של חלקה 80 הופקדה עוד ביום 26.10.76 וכי ביום 1.9.80 ניתן לה תוקף. עוד העיד כי על פי התוכנית ת/1 אמורה היתה חלקה 80 המקורית, ששטחה היה, כאמור, 10,599 מ"ר להתפצל למגרש 23 בשטח של 1,246 מ"ר, ולמגרש 24 בשטח של 1,000 מ"ר, שייעודם מגורים א', וכן למגרש I שייעודו חקלאי בשטח של 5,173 מ"ר.
פיצול זה לוקח בחשבון הפקעה בשיעור 27%.
 
בסופו של דבר, בוצעה בחלקה 80, בשנת 1992, פרצלציה לא רצונית, ולפיה פוצלה החלקה לחלקות 249 ו- 250, שייעודן לבניה, ולחלקה 251, שייעודה חקלאי.
חלקה 249 נרשמה בשטח של 1,240 מ"ר, חלקה 250 נרשמה בשטח של 998 מ"ר וחלקה 251 נרשמה בשטח של 5,162 מ"ר.
 
כמו כן, הוקצו מתוך חלקה 80 שטחים לצרכי ציבור, שאינם מעניינה של תביעה זו.
(ר' עדות מר בר-לב בעמ' 22 לפרוטוקול הדיון מיום 14.3.01).

5. עם ביצוע הפרצלציה בשנת 1992, הפכה מכירת השטחים הספציפיים, בחלקות הבניה מזה ובחלקה החקלאית מזה, כמפורט בחוזי הרכישה שחתמה הנתבעת 6, למכירות בנות מימוש, ואין לראותן כנוגדות את סע' 13 לחוק המקרקעין, הגם שחוזים אלה נחתמו קודם לאותו רישום [על ההבדל בין עיסקה בחלק מסויים ובין התחייבות לעשות עיסקה בחלק מסויים, ר' א. איזנשטיין, יסודות והלכות בדיני מקרקעין, חלק שני, הוצאת בורסי, תשנ"ו – 1996, בעמ' 56-57, וכן ע"א 664/81 הווארד נ' ארז, פ"ד לח (3) 301].
 
במאמר מוסגר יצויין כבר עתה, כי שונה המצב לגבי הנסיון לייחד שטחים ספציפיים בתוך החלקה החקלאית 251 עצמה, כפי שנעשה בחלק מחוזי הרכישה ובתשריטים הפנימיים שצורפו אליהם, וכפי שיושם בשטח על ידי מספר רוכשים, בדרך של גידור חצרות, אך ענין זה אינו צריך לתביעה שבפניי.
  
אכן, לאחר רישום תוכנית הפרצלציה ב- 1992, בוצע ייחוד הערות האזהרה וייחוד בעלויות לרוכשים השונים בחלקות החדשות שנוצרו, אך ייחוד זה נתקל בקשיים, ובסופו של דבר בוצע באופן שגוי (ר' תעודת עובד הציבור של רשם המקרקעין מיום 11.4.99, וכן נסחי הרישום מיום 5.11.92, המצורפים כנספחים ב/1 – ב/3 לתצהיר הנתבע 2).
 
על פי רישום שגוי זה, צויין בכל אחת מהחלקות 249, 250 ו- 251, בצד הבעלויות, הערות האזהרה והמשכנתאות שנרשמו, שטחה של חלקה 80 המקורית, וממנה נגזרו חלקיהם של בעלי הזכויות שנרשמו, כאמור, בכל אחת משלוש החלקות.

הרישום השגוי תוקן בתחילתם של ההליכים שבכאן, שנפתחו בדרך של המרצת פתיחה (ה.פ. 280/98), בפני כב' השופטת שטיין המנוחה. לצורך התיקון שעליו הוסכם, ניתן על
ידה, ביום 13.7.99, פסק דין חלקי, המורה על תיקון הרישום כך שיתייחס לכל אחת מן

החלקות 249, 250 ו- 251 בנפרד, בהתאם לשטח הרשום של כל אחת מהן ולחלקים המתאימים לרישום בעלות, משכנתא או הערת אזהרה, לפי הענין, לטובת הזכאים לכך בכל אחת מאותן חלקות.
 
6. בטרם נוכל לעסוק במחלוקות אשר נותרו לדיון בין בעלי הדין בתביעה שבכאן, הסבות כולן סביב החלקה החקלאית 251, יש לשוב אל סוף שנות השבעים, תחילת שנות השמונים ולפרט את חוזי הרכישה שנחתמו באותה עת בין הנתבעת 6 ובין הרוכשים השונים, ככל שהם נוגעים לחלקה החקלאית.
  
על פי חוזי המכר שהוצגו, היה סדר הרכישות מאת הנתבעת 6 בחלקה 80, בהן נכללו חלקים בחלקה החקלאית, כדלקמן:ו
 
א. הרוכש בויקו דניאל (להלן – "התובע 4") - חוזה מיום 18.7.79, המתייחס ל – "270 ממ"ר מתוך השטח החקלאי".
 
לחוזה זה צורף כנספח א' לתצהיר התובע 4.
 
ב. הרוכשים שטיינר חוה ויצחק (להלן – "התובעים 5 ו- 6") - חוזה מיום 29.8.79, המתייחס ל – "270 ממ"ר מתוך השטח החקלאי".
 
חוזה זה צורף כנספח א' לתצהיר התובע 6.
 
ג. הרוכשים פרידנפלד חנה וקרול (להלן – "התובעים 7 ו- 8") -
חוזה מיום 29.8.79, "270 ממ"ר מתוך השטח החקלאי".
 
חוזה זה צורף כנספח א' לתצהיר התובע 8.
 
ד. הרוכש משה פנחס (להלן – "הנתבע 16"), חוזה מיום 17.9.79, "שלוש מאות ממ"ר מתוך השטח החקלאי".
 
חוזה זה צורף כנספח ד' לתצהיר התובע 1, וכן הוגש כמוצג ת/3(ח'), במסגרת החוזים אשר הוגשו על ידי ב"כ התובעים 1-13, עו"ד צדוק, מתוך תיקי רשם המקרקעין בנתניה.
 
ה. הרוכשים קדם יעקב וגבריאלה (להלן – "קדם") - חוזה מיום 24.9.79, המתייחס ל- "360 ממ"ר מתוך השטח החקלאי".
 
חוזה זה צורף כנספח ה' לתצהיר התובע 1.
 
ו. הרוכש וינוגרד יוסף (להלן – "הנתבע 12") - חוזה מיום 3.10.79, המתייחס ל- "540 ממ"ר מתוך השטח החקלאי".
 
חוזה זה צורף כנספח ז' לתצהיר התובע 1, וכן הוגש כמוצג ת/3(ב), במסגרת החוזים אשר הוגשו על ידי ב"כ התובעים 1-13, עו"ד צדוק, מתוך תיקי רשם המקרקעין בנתניה.
 
ז. הרוכשים אבני רות וישראל (להלן – "הנתבעים 14 ו- 15 ") - חוזה מיום 4.10.79 , המתייחס ל- "540 ממ"ר מתוך השטח החקלאי".
 
חוזה זה צורף כנספח א' לתצהיר הנתבע 15, וכן הוגש כמוצג ת/3(ז), במסגרת החוזים אשר הוגשו על ידי ב"כ התובעים 1-13, עו"ד צדוק, מתוך תיקי רשם המקרקעין בנתניה.
 
ח. הרוכשים אורן סילבי וחיים (להלן – "אורן") - חוזה מיום 4.10.79, המתייחס ל- "540 ממ"ר מתוך השטח החקלאי".
 
חוזה זה הוגש כמוצג ת/3(א), במסגרת החוזים אשר הוגשו על ידי ב"כ התובעים 1-13, עו"ד צדוק, מתוך תיקי רשם המקרקעין בנתניה.
 
ט. הרוכש רוזנבלט אבי (להלן – "התובע 13") - חוזה מיום 4.11.79, המתייחס ל- "265 ממ"ר מתוך השטח החקלאי".
 
חוזה זה צורף כנספח א' לתצהירו של התובע 13.
 
י. הרוכש הרשקוביץ אבי (להלן – "הרשקוביץ") - חוזה מיום 8.11.79, המתייחס ל- "265 X 2 ממ"ר מתוך השטח החקלאי".
 
חוזה זה צורף כנספח י"ב לתצהיר התובע 1.
 
יא. הרוכשים קונפורטי מלכה ויצחק (להלן – "התובעים 9 ו- 10 ") - חוזה מיום 25.11.79, המתייחס ל- "265 ממ"ר מתוך השטח החקלאי".
 
חוזה זה צורף כנספח א' לתצהיר התובע 10.
 
יב. הרוכשים אוליבר עופרה ומשה (להלן – "התובעים 11 ו- 12") - חוזה מיום 28.11.79, המתייחס ל- "265 ממ"ר מתוך השטח החקלאי".
 
חוזה זה צורף כנספח א' לתצהיר התובע 12, וכן הוגש כמוצג ת/3(ו), במסגרת החוזים אשר הוגשו על ידי ב"כ התובעים 1-13, עו"ד צדוק, מתוך תיקי רשם המקרקעין בנתניה.
 
יג. הרוכש קלארמן אלכסנדר (להלן – "הנתבע 11") - חוזה מיום 20.5.80, המתייחס ל- "… השטח המסומן באות __ ששטחו 250 ממ"ר בצירוף 100 ממ"ר מהחלקה החקלאית".
 
חוזה זה צורף כנספח א' לתצהיר הנתבע 11.
 
יד. הרוכשים בלישה יורם ודרורה (להלן – "הנתבעים 9 ו- 10 ") - חוזה מיום 25.5.80, המתייחס ל- "… השטח המסומן באות __ ששטחו 250 ממ"ר בצירוף 100 ממ"ר מהחלקה החקלאית".
 
חוזה זה צורף כנספח י"ז לתצהיר התובע 1, וכן הוגש כמוצג ת/3(ג), במסגרת החוזים אשר הוגשו על ידי ב"כ התובעים 1-13, עו"ד צדוק, מתוך תיקי רשם המקרקעין בנתניה.
 
טו. הרוכשים צירינסקי מנחם גד ומירי (להלן – "התובעים 14 ו- 15")- חוזה מיום 8.9.80, המתייחס ל – " ... שטח המסומן במס. 5 (חמש) מתוך החלקה 23 ששטחו 264 ממ"ר (להלן – "הממכר"), אשר ¾ רבעים ממנו ירשמו ע"ש צ'ירינסקי מירי ו-1/4 חלקים ממנו יירשמו ע"ש צ'ירינסקי מנחם גד, בצירוף 520 ממ"ר מהחלקה החקלאית...".
 
חוזה זה צורף כנספח י"ח לתצהיר התובע 1, ואליו מפנה התובע 14 בתצהירו. כמו כן, הוגש אותו חוזה כמוצג ת/3(ה), במסגרת החוזים אשר הוגשו על ידי ב"כ התובעים 1-13, עו"ד צדוק, מתוך תיקי רשם המקרקעין בנתניה.
 
טז. הרוכש פרי דוד (להלן – "הנתבע 4") - חוזה מיום 18.9.80, המתייחס ל- "השטח המסומן במס. 1 בחלקה זמנית 23 ששטחו 248 ממ"ר (להלן – "הממכר") בצרוף 250 ממ"ר מהחלקה החקלאית הצמודה לשטח הממכר".
 
חוזה זה צורף כנספח א' לתצהיר הנתבע 4, וכן כנספח י"ט לתצהיר התובע 1.
 
יצויין במאמר מוסגר, כי הנתבעת 3, רעייתו של הנתבע 4, נרשמה בסופו של דבר כבעלים של הממכר, ביחד עם הנתבע 4, למרות שלא היתה צד לחוזה הרכישה, ונראה כי מטעם זה הופנתה התביעה גם נגדה.
 
יז. הרוכשת נוגה אלימלך (להלן – "הנתבעת 5") - חוזה מיום 13.9.82, המתייחס ל- "265 ממ"ר מתוך השטח החקלאי".

חוזה זה צורף כנספח א' לתצהיר הנתבעת 5 מיום 20.2.01, וכן כנספח כ"א לתצהיר התובע 1.
 
7. במהלך השנים מאז נחתמו חוזי הרכישה המפורטים בסע' 6 לעיל, ועד שנרשמה הפרצלציה בשנת 1992, נרשמו בחלקה 80 הערות אזהרה וכן בוצעו העברות בעלות, מתוקף חוזי הרכישה הנ"ל, כמפורט בנסח הרישום נ/2 וכן בתעודת עובד ציבור מיום 24.12.00, שניתנה על ידי רשם המקרקעין בנתניה, מר שמואל בר ישראל.
 
כמו כן, בוצעו על ידי חלק מהרוכשים המקוריים עיסקאות מכר, לפי הפירוט כדלקמן:נ
 
א. התובע 1 רכש בינואר 1998, את חלקיהם של קדם והרשקוביץ, על פי החוזים, נספחים ו' ו- י"ג לתצהירו.
 
ב. התובעים 2 ו- 3 רכשו את חלקו של אורן, על פי חוזה מיום 12.12.89, נספח ב' לתצהיר התובע 3.
 
ג. הנתבעים 7 ו- 8 רכשו מן הנתבעים 9 ו- 10 את חלקיהם בשנת 1992 (ר' סע' 5(יד) לתצהיר התובע 1).
 
ד. הנתבעים 1 ו- 2 רכשו מן הנתבעים 3 ו- 4 את חלקיהם, על פי חוזה מיום 1.12.92, נספח א' לתצהיר הנתבע 2.
 
8. התובעים בתביעה שבכאן טוענים כי בשלב שבו התקשרה הנתבעת 6 עם הנתבעים 3 ו- 4 בחוזה הרכישה מיום 18.9.80 (ר' נספח א' לתצהיר הנתבע 4), נותרו בבעלותה 27 מ"ר בלבד, מתוך השטח בחלקה 80 שנרשם בסופו של דבר כחלקה חקלאית. עוד טוענים התובעים כי בעת שהנתבעת 6 התקשרה עם הנתבעת 5 בחוזה הרכישה מיום 13.9.82 (ר' נספח א' לתצהיר הנתבעת 5), לא נותר בידיה שטח כלשהו בחלקה 80 מתוך השטח שנרשם בסופו של דבר כחלקה חקלאית.
  
התובעים מוסיפים וטוענים כי הנתבעים 3, 4 ו- 5 וכן הנתבעים 1 ו- 2 אשר רכשו את הזכויות מידי הנתבעים 3 ו- 4, לא פעלו בתום לב והתרשלו בעת רכישת הזכויות בשטח החקלאי וכי היה עליהם לדעת שלנתבעת 6 לא נותר מאומה למכור באותו שטח.
 
לפיכך, כך טוענים התובעים, זכויותיהם בחלקה 251 גוברות ועדיפות על זכויותיהם של נתבעים 1-5, וזאת בהסתמך, בין היתר, על סע' 9 ו- 127 לחוק המקרקעין.
התובעים עותרים, איפוא, לצו המופנה אל רשם המקרקעין בנתניה והמורה לו לפעול ללא צורך בהצגת אישורי מיסים, כדלקמן:ב
 
א. למחוק את הערת האזהרה הרשומה לטובת אלימלך נגה – נתבעת מס' 5, על חלקה 251 בגוש 6663.
 
ב. לתקן את רישום הבעלות של פרי דוד ואולה – נתבעים מס' 3-4, בנוגע ל- 223 מ"ר מתוך 250 מ"ר, בחלקה 251 בגוש 6663, הרשומים כיום ע"ש נתבעים מס' 4-3, כך שיוותרו בבעלותם 27 מ"ר בלבד, כך שיירשמו כבעלים של 27/5162 חלקים בלבד.
 
ג. לתקן את רישום הערת האזהרה של קובריגרו רבקה וירון – נתבעים מס' 2-1, בנוגע ל- 223 מ"ר מתוך 250 מ"ר, בחלקה של 251 בגוש 6663, כך שהערת האזהרה תתיחס רק ל- 27 מ"ר, אשר יוותרו בבעלותם של נתבעים מס' 4-3, על 27/5162 חלקים בלבד.

ד. לרשום על שם מגרשים בחוף השרון בע"מ – נתבעת מס' 6, את אותם 223 מ"ר אשר יגרעו מנתבעים מס' 4-3, בחלקה 251 בגוש 6663, על מנת שיהיה בבעלותה החלקים הדרושים לצורך רישום הבעלויות ע"ש הזכאים השונים.
 
9. העתירה לסעדים המפורטים לעיל, הועלתה במסגרת כתב התביעה המתוקן, אותו הגישו התובעים ביום 14.7.99, לאחר מתן פסק הדין החלקי בענין תיקון הרישום, ולאחר שכב' השופטת שטיין המנוחה הורתה, בהסכמה, על העברת יתרת הדיון מפסים של המרצת פתיחה לפסים של תביעה רגילה.
 
לצורך ההכרעה בסוגיות השנויות במחלוקת בין בעלי הדין, יש משמעות רבה לסדר הרכישות ולשטח הממכר בכל אחד מחוזי הרכישה שנחתמו עם הנתבעת 6.
 
במהלך הדיון וכן בסיכומיה, העלתה ב"כ הנתבעים 3 ו- 4 את הטענה, כי חוזי הרכישה, אשר לא הוצגו באמצעות מי שהיה צד להם, אינם יכולים להוות ראיה לתוכנם.
 
סוגיה זו מתעוררת בכל הנוגע לחוזים המפורטים בסע' 6 (ד), (ה), (ו), (ח), (י) ו-(יד) לעיל. חלק מהרוכשים על פי חוזים אלה, צורפו אמנם כנתבעים לתביעה שבכאן, וכוונתי לנתבעים 9, 10, 12 ו-16, אך הם בחרו שלא ליטול חלק בהליכים ולא הגישו תצהירים מטעמם (ר' בענין זה הודעת הנתבע 16 מיום 14.10.99, וכן פסק הדין שניתן, ביום 13.7.00, בהעדר הגנה, בין היתר, נגד הנתבעים 9 ו-10).
 
שלושה הרוכשים הנותרים, שלא הגישו את חוזי הרכישה במסגרת תצהירים מטעמם הם קדם, אורן והרשקוביץ. רוכשים אלה לא צורפו כלל כבעלי דין בהליך שבכאן.
 
אכן, בהחלטתי מיום 21.3.01 קבעתי, כי התובעים אינם יכולים להעיד על תוכנם של חוזי רכישה שאין הם צד להם. עם זאת, הוספתי וקבעתי, כי ניתן להציג חוזי רכישה כאלה באמצעות התובע 1, ככל שקיבל אותם לידיו מתוך תיקי רשם המקרקעין, וזאת להוכחת העובדה כי חוזים אלה נמצאו בתיקי רשם המקרקעין בנתניה, וכי על פיהם נרשמו במועדים המפורטים בנסחי הרישום, לפי הענין, הערות אזהרה או זכויות בעלות לטובת רוכשים אלה.
 
בעקבות ההחלטה הנ"ל, הוצגו על ידי ב"כ התובעים 1-13, שמונה חוזים [ת/3(א)-(ח)], מתוך תיקי רשם המקרקעין, ובכלל זה חוזי הרכישה של הנתבעים 9 ו- 10, 12, 16 וכן חוזה הרכישה של אורן.
 
לצורך הוכחת מועדי חתימתם של חוזי הרכישה הנ"ל, וכן לצורך הוכחת שטח הממכר על פי אותם חוזים, די לי, בהעדר ראיה לסתור, בכך שחוזים אלה אכן הוגשו ללשכת רשם המקרקעין בנתניה, ועל פיהם נרשמו הערות אזהרה וזכויות בעלות, לפי הענין. נתונים אלה יש בהם כדי לבסס, במאזן ההסתברויות הנדרש, ממצא לפיו אכן נקשרו חוזים אלה במועדים הרשומים בהם ובקשר לממכר הרשום בהם.
 
אשר לחוזי הרכישה של קדם והרשקוביץ.
חוזים אלה הוצגו כנספחים ה' ו- י"ב לתצהירו של התובע 1, אשר רכש את הזכויות הרשומות על שמו ביום 14.1.88 וביום 20.1.88, מאת קדם והרשקוביץ, בהתאמה (ר' נספחים ו' ו- י"ג לתצהיר התובע 1).
 
התובע 1 לא היה, איפוא, צד לחוזים נספחים ה' ו- י"ב לתצהירו, והצגתם באמצעותו מעוררת קושי כמפורט לעיל.
 
עם זאת, ובהתחשב במכלול חומר הראיות שהוצג, אני סבורה כי טענת העדר ההוכחה שהועלתה על ידי ב"כ הנתבעים 3 ו-4, בענין חוזי הרכישה של קדם והרשקוביץ, נושאת אופי קנטרני ואין בענין זה פלוגתא אמיתית בין הצדדים.
 
ראשית, חוזי הרכישה של קדם והרשקוביץ עם הנתבעת 6 צורפו לחוזים, אשר נחתמו בין קור ובין קדם והרשקוביץ, בהתאמה, עוד בינואר 1988.
 
שנית, בהערת האזהרה שנרשמה לטובת קדם ביום 12.8.80 (ר' נסח הרישום, נ/2), צויין מפורשות כי הערה זו נרשמה על פי הסכם מיום 24.9.79, ובהתייחס ל- 360/10599 חלקים בחלקה 80. נתונים אלה תואמים את המועד ואת שטח הממכר, כפי שצויינו בחוזה נספח ו' לתצהיר התובע 1.
 
שלישית, הערת האזהרה שנרשמה לטובת הרשקוביץ ביום 5.10.83 מתייחסת, אף היא, לזכויות שרכש הרשקוביץ מאת הנתבעת 6, ומשלא הוכח אחרת, ניתן להניח כי חוזה הרכישה נספח י"ב, הוא אכן החוזה לפיו רכש הרשקוביץ זכויות אלה.
 
רביעית, בסופו של יום, נרשמה על שם התובע 1 בעלות ב- 890/5162 חלקים בחלקה 251, וגם בכך יש כדי להוכיח את שטח הממכר, כפי שרכש אותו התובע 1 מידי קדם והרשקוביץ, בהתאמה, על פי החוזים נספחים ו' ו- י"ג לתצהירו.
 
10. בהתחשב בכל האמור לעיל, אני קובעת, כי סדר הרכישות ושטחי הממכר בחלקה החקלאית, הינם כאמור בחוזי הרכישה עם הנתבעת 6, כפי שפורטו בסע' 6(א)-(יז) לעיל.
 
בהתאם למסקנה זו, ולנוכח העובדה, שאינה שנויה במחלוקת, כי בחוזים אלה התיימרה הנתבעת 6 למכור בחלקה החקלאית שטח כולל של 5,650 מ"ר, בעוד אשר החלקה החקלאית 251, כפי שנרשמה, הינה בשטח של 5,162 מ"ר, נוצר מצב לפיו התיימרה הנתבעת 6 למכור 488 מ"ר יותר ממה שהיה בידה למכור.
 
לפיכך, יש להציב בשלב זה את העיסקאות הנוגדות ולבחון זכויותיו של מי מבין הרוכשים בעיסקאות נוגדות אלה, עדיפות על זכויות יריבו, לפי התנאים והמבחנים הקבועים לענין זה בסע' 9 לחוק המקרקעין.
 
ב"כ הנתבעים 3 ו- 4 העלתה טענה, לפיה אין תחולה לסע' 9 לחוק המקרקעין מקום שבו מדובר במכירת חלקים בלתי מסויימים מתוך חלקה אחת.
טענה זו אין לה אחיזה בהוראת סע' 9 הנ"ל, ולא מצאתי בטיעוני ב"כ הנתבעים 3 ו- 4 טעם מבורר כלשהו המצדיק את האבחנה הנטענת, או אסמכתא התומכת בה.
 
לפיכך, אני קובעת, כי סע' 9 לחוק המקרקעין חל על כל סוגי העיסקאות במקרקעין, בין אם מדובר בהתחייבות למכירת חלק מסויים במקרקעין, ובין אם המדובר בהתחייבות למכירת חלקים בלתי מסויימים במקרקעין, ובלבד שניתן לאתר "עיסקה נוגדת", במובן סע' 9 הנ"ל, דהיינו עיסקה אשר בה התיימר המוכר למכור את אותם חלקים עצמם במקרקעין לשני רוכשים שונים.
 
במקרה שלפנינו, וככל שהדבר נוגע לחלקים בחלקה החקלאית, יש לאתר את שלוש העיסקאות האחרונות בזמן, אשר בהן התיימרה הנתבעת 6 למכור ולחזור ולמכור את החלקים האחרונים מתוך החלקה החקלאית.
 
לנוכח סדר הרכישות ושטחי הממכר המפורטים בסע' 6 (א)-(יז) לעיל, יוצא כי עיסקאות אלה הן:ו

א. עיסקת צירינסקי, התובעים 14 ו- 15, לפיה רכשו תובעים אלה ביום 8.9.80, 520 מ"ר בחלקה החקלאית.
 
ב. עיסקת פרי, הנתבעים 3 ו- 4, לפיה רכשו נתבעים אלה ביום 18.9.80, 250 מ"ר בחלקה החקלאית.
 
ג. עיסקת אלימלך, הנתבעת 5, לפיה רכשה נתבעת זו ביום 13.9.82 (מועד זה שנוי במחלוקת ולכך אתייחס להלן), 265 מ"ר בחלקה החקלאית.
 
התובעים 14 ו- 15 רשמו הערת אזהרה בגין חוזה הרכישה ביום 16.9.80, וביום 20.7.88 נרשמו כבעלים של 784/10599 חלקים בחלקה 80 המקורית. חלקים אלה, כוללים את השטח שרכשו בחלקת הבניה וכן את השטח שרכשו בחלקה החקלאית, והם יוחדו על שמם לאחר ביצוע הפרצלציה מ- 1992, ובהתאם לפסק-הדין החלקי, באופן שנרשמו בבעלותם 520/5,162 חלקים בחלקה 251 החקלאית.
 
הנתבעים 3 ו- 4 רשמו הערת אזהרה בגין חוזה הרכישה ביום 28.8.83, וביום 16.5.88, דהיינו כחודשיים לפני התובעים 14 ו- 15, נרשמו כבעלים של 498/10599 חלקים בחלקה 80 המקורית. חלקים אלה כוללים את השטח שרכשו בחלקת הבניה וכן את השטח שרכשו בחלקה החקלאית, והם יוחדו על שמם לאחר ביצוע הפרצלציה מ- 1992, ובהתאם לפסק-הדין החלקי, באופן שנרשמו בבעלותם 250/5,162 חלקים בחלקה 251 החקלאית.
 
הנתבעת 5 רשמה הערת אזהרה בגין חוזה הרכישה ביום 25.11.83, ועד עצם היום הזה לא נרשמה הבעלות בממכר על שמה, בלשכת רישום המקרקעין.
 
11. בטרם נבחן זכויותיו של מי מן הרוכשים בעיסקאות הנוגדות עדיפה, יש לברר את טענת הנתבעת 5, כאילו התקשרה בחוזה הרכישה עם הנתבעת 6 ביום 1.12.79 ולא ביום 13.9.82, כמצויין בחוזה הרכישה, נספח א' לתצהירה.
 
הבדל זה בין התאריכים, יש לו משמעות מכרעת מבחינת הנתבעת 5, שכן אם אמנם נקשר חוזה הרכישה בינה ובין הנתבעת 6 ביום 1.12.79, כנטען על ידה, אין היא נכנסת כלל לתחרות בין עיסקאות נוגדות. לעומת זה, אם אכן נקשר חוזה הרכישה בתאריך הנקוב בו דהיינו - ביום 13.9.82, כי אז מדובר בחוזה שהינו, מבחינה כרונולוגית, החוזה האחרון בזמן, ובמקרה כזה, תלויות זכויותיה של הנתבעת 5 על בלימה, לנוכח העובדה כי עד עתה טרם נרשמה בעלותה בממכר בלשכת רישום המקרקעין, ולטובתה הערת אזהרה בלבד.
  
לביסוס טענתה כי רכשה את הממכר ביום 1.12.79, מבקשת הנתבעת 5 להסתמך על כך שבסע' 2 לחוזה הרכישה, נספח א' לתצהירה, צויין כי מלוא התמורה בסך 30,000 שקל, כולל מע"מ, שולמה למוכר ביום 1.12.79. על כן, כך לגישתה של הנתבעת 5, יש לראות בתאריך זה את יום המכירה, כפי שאף קבע מנהל מס שבח מקרקעין באישורים שהוצאו על ידו, לצורך רישום העיסקה בלשכת רישום המקרקעין (ר' נספח ב' לתצהיר הנתבעת 5, מיום 22.2.01).
 
אין ממש בטענה זו.
 
יום המכירה לצורך חיוב במס שבח או במס רכישה, נקבע על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה), התשכ"ג - 1963 (לשעבר – חוק מס שבח מקרקעין, התשכ"ג – 1963), (להלן - "חוק מיסוי מקרקעין"), שהינו חוק פיסקלי, ואילו מועד ההתקשרות בחוזה לעשיית עיסקה במקרקעין, נקבע על פי קריטריונים שונים, קנייניים במהותם, ובכלל זה דרישת הכתב הקבועה בסע' 8 לחוק המקרקעין.
 
בע"א 265/79 ו- 329/79 מנהל מס שבח מקרקעין נ' אהרון ומרגלית בן עמי ואח', פ"ד לד (4) 701, קובע בענין זה כב' הנשיא דאז לנדוי, כי:נ
 
"... חוק מס שבח הוא חוק פיסקלי שבו חרג המחוקק ממסגרת הקטגוריות של דיני הקנין הפורמליים, וחתר לתפיסת התוכן הכלכלי של עיסקות. הוא עשה כן באשר לחיוב במס, על יסוד הגדרת המונח "מכירת זכות במקרקעין" בסעיף 1 של החוק המתפשטת הרחק מעבר למשמעותו הרגילה בדיני הקנין" (ר' שם בעמ' 703, מול האות ו').
 
העובדה שמלוא התמורה שולמה בטרם נקשר חוזה המכר, הנושא תאריך 13.9.82, יכולה, איפוא, לשמש בסיס לחיוב במס על פי חוק מיסוי מקרקעין, אך היא לבדה אינה מספקת על מנת לקבוע כי חוזה הרכישה אכן נקשר במועד ביצועו של אותו תשלום, מן ההיבט הקנייני.
 
זאת ועוד. מתוך חומר הראיות שהוצג, עולה כי האמור בסע' 2 לחוזה הרכישה, נספח א' לתצהיר הנתבעת 5, כאילו שולמה מלוא התמורה ביום 1.12.79, אינו נכון כשלעצמו.
 
סכום התמורה הנקוב בחוזה הנ"ל, הינו 30,000 שקל ישן, דהיינו 300,000 לירות.
 
במהלך חקירתה הנגדית של הנתבעת 5 הוצגו בפניה שלוש קבלות (ת/11א'-ג'), הנוגעות לתשלום התמורה עבור המגרש שרכשה. מתוך קבלות אלה עולה, כי הנתבעת 5, באמצעות בעלה אלימלך מאיר, שילמה לנתבעת 6 את הסכומים כדלקמן:ב
 
א. 100,000 לירות ביום 30.11.79.
ב. 40,000 לירות ביום 15.1.80.
ג. 11,021.20 שקל ישן ביום 28.1.82.
 
סכומים אלה כוללים מע"מ.
 
קבלות נוספות שהוצגו (ת/10 ו- ת/12), מתייחסות למס הרכישה ולשכר טרחתו של עו"ד הלוי, אשר טיפל בעיסקה.
 
משנשאלה הנתבעת 5 בחקירה הנגדית כיצד מתיישב סך כל סכומי הקבלות עם הטענה כאילו מלוא סכום התמורה שולם, ועוד ביום 1.12.79, לא היתה בפיה תשובה מניחה את הדעת, ובאותו שלב העלתה לראשונה גירסה לפיה בעלה, שעסק באותה עת בשיפוצים, עשה עבודות עבור הנתבעת 6 ועל כך נעשה קיזוז כלשהו עמה (ר' עמ' 133 לפרוטוקול הדיון מיום 5.9.01 מול הש' 26-27 ובעמ' 134 מול הש' 1-4).
 
גם בענין מועד ההתקשרות בעיסקה, היתה גירסתה של הנתבעת 5 מגומגמת ורצופת סתירות.
בפתח החקירה הנגדית טענה הנתבעת 5, כי התאריך הרשום בחוזה – 13.9.82, מקורו כנראה בטעות (ר' עמ' 131 לפרוטוקול הדיון מיום 5.9.01 מול הש' 2-3), ואף התעקשה לטעון כי זכור לה שהחוזה נחתם בפועל בשנת 1979,
למרות התאריך הנקוב בו, וכן כי התשלום כולו בוצע באותו מועד, בכסף שהובא במזוודה (ר' עמ' 132 לפרוטוקול הדיון מיום 5.9.01 מול הש' 12-23).
 
מתוך הקבלות שהוצגו כמפורט לעיל, ברור בעליל, כי גירסה זו אינה אמת.
 
יתירה מכך במועד העיסקה הנטען על ידי הנתבעת 5 (1.12.79), טרם היה ידוע על המעבר שנעשה ביום 24.2.80 מלירות לשקלים ישנים. על כן, לא ניתן לקבל את גירסת הטעות בתאריך, אותה העלתה הנתבעת 5, שהרי התמורה הנקובה בחוזה נספח א' לתצהירה צויינה בשקלים, ואם אמנם היה חוזה זה נחתם ביום 1.12.79, לא היתה כל דרך לדעת על קיומם של שקלים באותו מועד.
 
בהמשך החקירה הנגדית אכן נסוגה הנתבעת 5 מגירסת הטעות, ומשהוצגה לה האפשרות כי בשנת 1979 שילמו היא ובעלה לנתבעת 6 תשלום על חשבון המכר, מבלי שנחתם חוזה, ואילו החוזה עצמו נחתם במועד הנקוב בו, דהיינו ביום 13.9.82, היתה הנתבעת 5 מוכנה לאמץ גירסה זו ואמרה:ו
 
"יכול להיות".
(ר' עמ' 138 לפרוטוקול הדיון מיום 5.9.01 מול הש' 1-5).
 
בהתחשב בכל האמור לעיל, אני קובעת, כי חוזה הרכישה בין הנתבעת 6 ובין הנתבעת 5 נקשר ביום 13.9.82, כמפורט בו.
 
המסקנה הנובעת מכך הינה, כי לנתבעת 5 אין זכויות כלשהן בחלקה החקלאית, משום שבמועד אשר בו התקשרה עם הנתבעת 6 בחוזה הרכישה נספח א' לתצהירה, לא היה לנתבעת 6 דבר למוכרו בחלקה זו.
 
אכן, יתכנו מקרים בהם עיסקה נוגדת, מאוחרת בזמן שהושלמה ברישום, יהא בכוחה לגבור על עיסקה קודמת בזמן שלא הושלמה ברישום, כמפורט בסע' 9 לחוק המקרקעין. אולם, ככל שהדבר נוגע לנתבעת 5, אין כל נפקות להוראה זו, משום שהעיסקה הנוגדת שבה התקשרה מעולם לא הושלמה ברישום הבעלות על שמה, וכפי שפורט לעיל, רשומה לטובתה הערת אזהרה בלבד.
 
12. לאחר שקבעתי כי הנתבעת 5 לא רכשה זכויות בחלקה החקלאית, נותר לדון בשתי העיסקאות האחרונות בזמן, שקדמו לעיסקת הנתבעת 5, והן, כאמור, חוזה הרכישה של התובעים 14 ו- 15 וחוזה הרכישה של הנתבעים 3 ו- 4.
 
סע' 9 לחוק המקרקעין, שכותרתו "עיסקאות נוגדות", קובע:נ
 
"התחייב אדם לעשות עיסקה במקרקעין ולפני שנגמרה העיסקה ברישום חזר והתחייב כלפי אדם אחר לעיסקה נוגדת, זכותו של בעל העיסקה הראשונה עדיפה, אך אם השני פעל בתום לב ובתמורה והעיסקה לטובתו נרשמה בעודו בתום לב – זכותו עדיפה".
 
המקרה שלפנינו תואם את מצב הדברים המתואר בסע' 9 לחוק המקרקעין. חוזה הרכישה מיום 8.9.80, שנקשר בין הנתבעת 6 ובין התובעים 14 ו- 15, קדם בזמן לחוזה הרכישה מיום 18.9.80, שנקשר בין הנתבעת 6 ובין הנתבעים 3 ו- 4.
 
אולם, הבעלות בממכר, ובכללה החלקים בחלקה החקלאית, נרשמה על שם הנתבעים 3 ו- 4 ביום 16.5.88, ואילו הבעלות בממכר, ובכללה החלקים בחלקה החקלאית, נרשמה על שם התובעים 14 ו- 15 כחודשיים לאחר מכן, ביום 20.7.88.
 
נקודות הזמן הרלוונטיות בהן יש לבחון את תנאי סע' 9 והתקיימותם במקרה שלפנינו הן, איפוא, המועד בו התקשרו הנתבעים 3 ו- 4 בחוזה הרכישה והמועד בו נרשמה הבעלות בממכר על שמם.
 
במילים אחרות, אם השכילו הנתבעים 3 ו- 4 להוכיח כי התקשרו בחוזה הרכישה מיום 18.9.80 בתמורה ובתום לב, וכי העיסקה נרשמה לטובתם ביום 16.5.88, בעודם בתום לב, כי אז תהא זכותם בחלקה 251 החקלאית עדיפה על זכויות התובעים 14 ו- 15, מתוקף הוראת סע' 9 לחוק המקרקעין, למרות שחוזה הרכישה של תובעים אלה קדם בזמן לחוזה הרכישה של הנתבעים 3 ו- 4.
 
13. בענין התמורה, ציין הנתבע 4 בסע' 35 בתצהירו, כי שילם לנתבעת 6 סך כולל של 1,250,000 לירות ישראליות, המהווה מלוא התמורה המוסכמת עבור הממכר הכולל, כזכור, 250 מ"ר מתוך החלקה החקלאית המיועדת ו- 248 מ"ר בחלקה זמנית 23 המיועדת לבניה.
 
עדות זו לא נסתרה באופן כלשהו, ולפיכך אני מקבלת את גירסת הנתבעים 3 ו- 4 כי שילמו לנתבעת 6 את מלוא התמורה המוסכמת על פי חוזה הרכישה.
 
אשר לשאלת תום לבם של הנתבעים 3 ו- 4.
על פי תנאי סע' 9 לחוק המקרקעין, יש לבחון את תום הלב של הרוכש המאוחר בשתי נקודות זמן, האחת בעת ההתקשרות בחוזה הרכישה, והשניה בעת רישום הבעלות על שמו.
 
אשר למשמעות הביטוי "תום לב" שבסע' 9 לחוק המקרקעין, קובעת ההלכה הפסוקה, כי:ב
 
"... לו היו נוהגים הקונים המאוחרים ב'עצימת עיניים' לגבי זכותו של הקונה הקודם, הרי אז לא היו מקיימים את מידת תום הלב הנדרשת על פי הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין. האם המערערים במקרה הנדון עצמו את עיניהם מלראות? לפני שאבחן את השאלה הזאת על פי נסיבות המקרה, מן הראוי למקם את 'עצימת העיניים' בתוך מסגרת המושג תום הלב, כמשמעותו בהוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין. מבחינה רעיונית, 'עצימת העיניים' מצויה בין ידיעה בפועל לבין אי-ידיעה רשלנית. כלומר, כשאדם עצם את עיניו מלראות או אטם את אוזניו מלשמוע, הוא נחשב כיודע את אשר לא חפץ לדעת בשל חששו לדעתו. יש המכנים מצב דברים זה כידיעה 'קונסטרוקטיבית' (ראה טדסקי, שם, שם; פרשת קנופף, בעמ' 238-237). אין הדבר כך, שעה שאדם לא ידע דבר ולא חשש מלדעתו, אך יכול היה לדעת את הדבר לו נהג כאדם סביר. ואמנם, לפי הדעה המקובלת, המבחן לקיומו של תום הלב במסגרת הוראת סעיף 9 לחוק המקרקעין הוא סובייקטיבי-מוחשי ולא אובייקטיבי-מופשט. כלומר, תום הלב נשלל כאשר הקונה המאוחר ידע ידיעה בפועל או 'ידיעה קונסטרוקטיבית', בשל עצימת עיניים מצדו, את זכותו של הקונה הקודם לו בזמן; אך לא כך המצב כאשר היה עליו לדעת את קיום הזכות לו נהג כאדם סביר. כאמור, אי-ידיעה רשלנית אינה עולה כדי חוסר תום לב" [ר' ע"א 7785/99 ארוך שלמה ואח' נ' ג'רארד פאריינטי ואח', פ"ד נה (3) 85].
 
דברים באותה רוח פסק בית המשפט העליון גם באשר לביטוי "תום לב" שבסע' 10 לחוק המקרקעין, ונראה כי ניתן ליישמם גם בכל הנוגע לאותו ביטוי עצמו המופיע בסע' 9 לחוק המקרקעין (לענין המגמה הפרשנית לפיה יש לפרש באופן דומה והרמוני ביטויים דומים או זהים באותו דבר חקיקה, ר' בג"צ 7029/95 הסתדרות העובדים הכללית החדשה נ' בית הדין הארצי לעבודה ואח', פ"ד נא (2) 63 בעמ' 98 וכן ע"א 756/82 קיבוץ יגור קבוצת עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ נ' שירותי נפט בע"מ, פ"ד מא (1) 85 בעמ' 112-113).
  
וכך קבע בית המשפט העליון באשר ל"תום הלב" הנדרש לצורך סע' 10 לחוק המקרקעין:ו
 
"באומרנו 'תום לב', לענין זה, די בכך שאותו צד ג' נהג באותה עסקה ובהתקשרותו החוזית, ביושר ובאמונה - ללא ערמה או עצימת עינים מלראות עובדות גלויות לעין העשויות להעמידו על המשמר. אין דורשים ממנו לחקור ולדרוש בנסתר שמא כך יחשוף ויגלה עובדות חשובות המשנות פני הדברים ושאינן על פני השטח. לא נדרשת ממנו 'מידת חסידות'.... ההגיון שבכך, שאם נחמיר במידת תום לב הנדרשת, נימצא פוגעים בחיי המסחר השוטפים, שהם דם התמצית של כלכלה חיה ותוססת. שהרי תמיד יקונן בלב המתקשר החשש שמא אין למוכר זכות הקנין בנכס, שמא לא חקר ודרש מספיק ואז, וליתר זהירות ובטחון, יימנע מלהתקשר" [ר' ע"א 842/79 נס ואח' נ' גולדה ואח', פ"ד לו (1) 204, בעמ' 212-213 וכן ר' ע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ' חסן ואח', פ"ד מז (5) 1, בעמ' 18-19].
 
14. במקרה שלפנינו, ולנוכח ההלכה הפסוקה לפיה אין לדרוש מן הרוכש המאוחר לחקור בנסתר ואין לראותו כמי שנהג בחוסר תום לב, אלא מקום שבו עצם עיניו מלראות עובדות גלויות לעין, מקובלת עליי טענת הנתבעים 3 ו- 4 כי אין מקום לייחס להם חוסר תום לב כלשהו במועד שבו התקשרו בחוזה הרכישה מיום 18.9.80, משום שבאותו שלב לא ידעו ולא ניתן היה לדעת, מבלי לחקור בנסתר, כי הנתבעת 6 התקשרה קודם לכן ב- 15 חוזי רכישה, אשר בהם מכרה את כל שטח הקרקע שהיה בבעלותה בחלקה החקלאית המיועדת, למעט 27 מ"ר.
  
נסח הרישום נ/2 מלמד בהקשר זה, כי באותה עת היו רשומות 7 הערות אזהרה לטובת רוכשים שונים של חלקים בלתי מסויימים בחלקה 80, החל מהערת אזהרה שנרשמה ביום 2.7.80 לטובת שושנה קליין, שלא רכשה חלקים בחלקה החקלאית המיועדת, ועל כן, אינה מוזכרת בענייננו, וכלה בהערת האזהרה לטובת התובעים 14 ו- 15, מיום 16.9.80.
 
סך כל החלקים שבגינם נרשמו אותן הערות האזהרה, הסתכם ב- 2,143 מ"ר מתוך 10,599 מ"ר – שטחה הכולל של חלקה 80, ועל כן, מותר היה לנתבעים 3 ו- 4 להניח, מבלי לחקור ולדרוש בנסתר, כי יש בידי הנתבעת 6, כבעלים הרשום של חלקה 80, למכור להם 498 מ"ר מתוך חלקה זו, כמוסכם בחוזה הרכישה שביניהם.
 
15. משקבענו כי במועד חתימתו של חוזה הרכישה, מיום 18.9.80, פעלו הנתבעים 3 ו- 4 בתום לב, יש להוסיף ולבדוק האם נותרו הנתבעים 3 ו- 4 תמי לב גם בעת שרשמו על שמם, ביום 16.5.88, 498/10599 חלקים מתוך חלקה 80.
 
התובעים לא הציגו נסח רישום, נכון לאותו מועד, והנסח הקרוב ביותר בזמן למועד זה הוא הנסח נ/2, המשקף את המצב הרישומי ליום 15.7.87. מתוך מה שגלוי לעין על פני נסח זה, לא עולות נסיבות מחשידות כלשהן באשר למכירה בעודף.
 
אולם, בשנת 1984 התקיים הליך משפטי בבית משפט המחוזי בת"א, ה.פ. (טען ביניים) 639/84 (להלן – "טען הביניים"), וכפי שיובהר להלן, כל מי שהיה מעורב בהליך זה וידע את אשר נטען בו, אינו יכול לרחוץ בנקיון כפיו ולטעון לתום לב, בכל הנוגע למכירות בעודף.

טען הביניים, אשר צורף כנספח ז' לתצהיר הנתבע 15, הוגש על ידי עו"ד יעקב ח. הלוי, שנפטר בינתיים, ובו הגדיר את עצמו כ"נאמן המשיבים על פי הסכמי רכישה בחלקה 80, גוש 6663 הרצליה".
 
המשיבים בטען הביניים היו 22 רוכשים של חלקים בחלקה 80 והנתבעת 6, שצורפה כמשיבה מס' 23.
 
עם המשיבים בטען הביניים, נמנה גם הנתבע 4, כמשיב מס' 20.
 
בסע' 11-13 לטען הביניים מפרט עו"ד הלוי "ברחל בתך הקטנה", את המכירה בעודף שבוצעה על ידי הנתבעת 6, בין היתר, בחלקה החקלאית באומרו כי שטחה המיועד של החלקה החקלאית על פי התב"ע הינו 5,173 מ"ר, בעוד אשר על פי נספח ת/2 לטען הביניים, המפרט את חוזי הרכישה, מכרה הנתבעת 6 – 5,650 מ"ר בחלקה החקלאית, דהיינו 477 מ"ר, ביתר.
 
זה המקום לציין, כי בסופו של דבר, ועל פי הפרצלציה הלא רצונית שבוצעה בחלקה 80 בשנת 1992, נרשמה החלקה החקלאית 251 בשטח של 5,162 מ"ר, דהיינו בסטיה של 11 מ"ר, לעומת שטחה המיועד על פי התב"ע, ובענין הפרש זה העיד רשם המקרקעין, כי זהו הפרש סביר ומקובל (ר' עמ' 37 לפרוטוקול הדיון מיום 15.3.01 מול הש' 17-18), אך משנוצר הפרש זה, גדלה המכירה ביתר שביצעה הנתבעת 6 לכדי 488 מ"ר, כפי שכבר פורט בסע' 10 לעיל.
 
לנוכח מצב הדברים בענין המכירה ביתר, כפי שהוצג על ידי עו"ד הלוי בטען הביניים כבר בשנת 1984, עתר עו"ד הלוי לקבלת הוראות מבית המשפט "...איך כמה וממי יש להפחית שטחים מתוך שטחים שרכשו כמפורט בת/2, על מנת שניתן יהיה לפעול לביצוע חלוקת החלקה ופירצולה, וקיום זכות המשיבים להרשם כבעלי חלקים בחלקה 80 בגוש 66663" (ר' סע' 17 לטען הביניים).
 
מתוך האמור בטען הביניים, עולה, איפוא, בבירור, כי קיימת בעיה של מכירת שטחים ביתר בחלקה 80, וכל מי שקיבל לידיו את טען הביניים אינו יכול לטעון כי בעיה זו לא היתה ידועה לו.
 
לפיכך, אם אמנם קיבל הנתבע 4, כמשיב מס' 20, את טען הביניים לידיו, לא יוכל עוד לטעון כי בעת שרשם את הבעלות בממכר על שמו ב- 16.5.88, פעל בתום לב, מבלי שידע על הבעיה של מכירת שטחים ביתר.
 
במילים אחרות, רישום הבעלות בממכר, לאחר שהבעיה של מכירת שטחים ביתר הובאה לידיעתו במסגרת טען הביניים, מהווה, לפחות, עצימת עיניים לראות את מה שגלוי לעין מתוך כתב הטענות בטען הביניים, והוא כי הנתבעת 6 מכרה מאות מ"ר שלא היו לה, וכי הנתבע 4, כאחרון הרוכשים של השטח החקלאי, המופיע בנספח ת/2 לטען הביניים, מעורב עד צווארו באותה בעיה.
 
16. השאלה המרכזית שיש להכריע בה, בכל הנוגע לתום לבו של הנתבע 4 בעת רישום הבעלות, היא איפוא, השאלה האם ידע הנתבע 4 על הליך טען הביניים, והאם קיבל לידיו את כתב הטענות בהליך זה.
 
להוכחת ידיעתו באשר להליך טען הביניים, הוצג בפני הנתבע 4 בחקירתו הנגדית המסמך ת/8, שאיננו אלא הזמנה לדין בטען הביניים המופנית אליו, לפי כתובתו ברח' ארלוזורוב 3 ברעננה, אך הנתבע 4 לא זכר אם קיבל את ההזמנה.
 
ואלה דבריו בענין זה בחקירה הנגדית:נ
 
"ש. ב- 1984, שנה אחרי רישום הערת האזהרה שלך, קיבלת את החומר שהוצג פה. אני טוען שקיבלת את החומר הזה ת/8 ואת החומר הבאת לעוה"ד שלך. מה תגובתך.
ת. אני לא מקבל את הקביעה שלך.
 
לשאלת ביהמ"ש, אמרת שאתה לא זוכר.
ת. אני לא מקבל את הקביעה, כי אני לא זוכר. אני גם לא זוכר שלא קיבלתי. אני פשוט לא זוכר" (ר' עמ' 108 לפרוטוקול הדיון מיום 4.9.01 מול הש' 5-12).
 
בכל הנוגע לשאלה מניין הגיע המסמך ת/8 לידי עו"ד יהב, ב"כ הנתבעים 3 ו-4, האם מתוך תיקיו של עו"ד קאופמן, אשר ייצג בטען הביניים חלק מהמשיבים, אך לא את הנתבע 4, או מידי הנתבע 4 עצמו, דבר המוכיח כי קיבל את ההזמנה וידע על טען הביניים, התחוללה "מיני דרמה" בין הפרקליטים, כפי המשתקף מעמ' 103-107 לפרוטוקול הדיון מיום 4.9.01, ולצערי, הגיעו הדברים עד כדי הטחת האשמות אישיות כלפי עו"ד יהב, מצד ב"כ התובעים בסיכומיהם.
 
הואיל ועו"ד יהב מזה ועו"ד צדוק מזה לא העידו בפניי באשר לעובדות שהיוו בסיס לטיעונים אלה, אינני רואה מקום להתייחס אליהם ואינני רואה בהם יותר מאשר השערות מרחיקות לכת מצד ב"כ התובעים, המייחסות לעו"ד יהב, ללא בסיס ראייתי, לא פחות מאשר התנהגות הגובלת בפלילים, ושיבוש מכוון של ההליך המשפטי שבפניי, ואין לקבלן.
 
נשאלת השאלה האם מתוך חומר הראיות שהוצג בפניי ניתן להגיע למסקנה, כי הנתבע 4 אכן ידע על טען הביניים ועל הטיעונים שהועלו בו.
 
עצם קיומה של ההזמנה ת/8, כמו גם העובדה שהנתבע 4 צויין כמשיב מס' 20 בטען הביניים, אין בהם כדי להצביע על ידיעה זו, ומשלא הוצג אישור מסירה חתום על ידי הנתבע 4, בהחלט תתכן האפשרות שהנתבע 4 לא הוזמן כדין לדיון המקדמי נשוא ההזמנה ת/8 ולא קיבל את כתב הטענות לידיו.
 
הדיון המקדמי בטען הביניים, אליו התייחסה ההזמנה, היה קבוע ליום 26.9.84, אך פרוטוקול זה לא הוצג, ואילו מתוך הפרוטוקול היחיד שהוצג מתוך הליך טען הביניים, הנושא תאריך 16.10.84 (ר' נ/1), עולה כי המבקש, עו"ד הלוי, לא התייצב כלל, ואילו עו"ד קאופמן, אשר ייצג את 13 המשיבים הראשונים בטען הביניים, ביקש באותו שלב למחוק את התובענה וכן ביקש הוצאות, בשל אי התייצבות המבקש.
 
אין זכר בפרוטוקול נ/1 למשיב 20, הוא הנתבע 4, ובכך יש, לכאורה, תימוכין לאפשרות כי לא ידע כלל על הליך טען הביניים.
  
זאת ועוד. העובדה כי הנתבעים 3 ו- 4 רשמו את הבעלות בממכר על שמם רק כארבע שנים לאחר שהתנהל הליך טען הביניים, אף היא אינה תומכת במסקנה כי ידעו על הבעיה של המכירה ביתר שהועלתה בהליך זה, וניתן להניח כי אילו היו הנתבעים 3 ו- 4 פועלים בחוסר תום לב לרישום הבעלות על שמם, לאחר שנודע להם על בעיה זו, היו ממהרים לעשות כן ולא היו ממתינים ארבע שנים תמימות.
 
במילים אחרות, פרק הזמן שחלף מיום ניהול טען הביניים בשנת 1984 ועד שהנתבעים 3 ו- 4 רשמו את הבעלות במאי 1988, תומך בגישה לפיה לא היתה להם ידיעה על טען הביניים ועל הבעיה שהועלתה בו.
 
סיכומו של דבר, משאין בפניי הוכחה ממשית לכך שהנתבעים 3 ו- 4 ידעו על טען הביניים וידעו את תוכן הטענות המועלות בו, נותרות בפניי רק השערות בלתי מבוססות ומרחיקות לכת שהעלו ב"כ הנתבעים באשר לידיעה זו, ועל פיהן אינני מוכנה לקבוע ממצא בדבר חוסר תום לבם של הנתבעים 3 ו- 4 בעת שרשמו את הבעלות בממכר על שמם ביום 16.5.88.
 
17. המסקנה העולה מן המקובץ היא, כי בהתנגשות אשר התחוללה בין העיסקאות הנוגדות של התובעים 14 ו- 15 מזה ושל הנתבעים 3 ו- 4 מזה, עדיפים הנתבעים 3 ו- 4, כמי שרכשו את זכויותיהם בחלקה החקלאית בתום לב ובתמורה, וכמי שהקדימו ורשמו את זכויותיהם אלה בעודם תמי לב, כנדרש בסע' 9 לחוק המקרקעין.
 
המסקנה הנוספת העולה מן המקובץ היא, כי הנתבעים 1 ו- 2, אשר רכשו מידי הנתבעים 3 ו- 4 את זכויותיהם בממכר, לרבות חלקם בחלקה 251 החקלאית, גוברים אף הם על התובעים 14 ו- 15, כמי שבאים בנעלי הנתבעים 3 ו- 4, הגם שבשלב זה נרשמה לטובתם הערת אזהרה בלבד.
 
18. סוף דבר - התביעה מתקבלת בחלקה, בכל הנוגע לסעד שנתבקש כנגד הנתבעת 5, כמפורט בסע' 11 לפסק הדין, ואילו התביעה, ככל שהופנתה נגד הנתבעים 1-4, דינה להדחות.
התובעים, ביחד ולחוד, ישלמו לנתבעים 1-2, יחד, וכן לנתבעים 3-4, יחד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 12,000 ₪, בצירוף מע"מ ובצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק החל מהיום ועד התשלום בפועל.
בנסיבות הענין, ולנוכח מצב הדברים שאליו נקלעה הנתבעת 5, אין צו להוצאות נגדה.
לא מצאתי מקום לעשות צו להוצאות לטובת הנתבע 11, אשר טרח בתיק זה, באמצעות בא כוחו, הרבה מעבר למה שנדרש ממנו, בנסיבות הענין.
 



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. איחוד חלקות

  2. פרצלציה לא רצונית

  3. איחוד יחידות משנה

  4. בעלות על קרקע לפני איחוד וחלוקה

  5. הפקעה במסגרת תכנית איחוד וחלוקה

  6. איחוד וחלוקה מחדש ללא הסכמת בעלים

  7. שינוי שווי הקרקע לאחר איחוד וחלוקה

  8. תכנית חלוקה ללא הסכמת בעלים במקרקעין

  9. השפעת איחוד וחלוקה על שעבוד מקרקעין

  10. תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמה - הפקעה

  11. אי מיצוי הליכים של תכנית איחוד וחלוקה

  12. פירוק שיתוף במקרקעין לפני איחוד וחלוקה

  13. פירוק שיתוף במקרקעין לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה

  14. תכנית חילופי שטחים במסגרת איחוד וחלוקה של שטחים במושב

  15. פתרון להגדלת זכויות הבניה של התכנית בדרך איחוד וחלוקה

  16. איחוד וחלוקה של חלקה צרה וארוכה בטרם הוצאת היתרי הבנייה

  17. האם ועדת ערר מוסמכת לבטל תכנית איחוד וחלוקה לאחר שאושרה

  18. העתקת הייעוד הציבורי ממגרש מופקע למגרש אחר במסגרת תכנית איחוד וחלוקה

  19. הפשרת ייעודי הקרקע מחקלאות למגורים - תכנית מתאר איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון