נטל ההוכחה הפרה יסודית

נטל ההוכחה הפרה יסודית
התובעים מכרו דירה לנתבעים. בהסכם המכר נקבעו מועדי התשלומים שישולמו בתמורה, ומאוחר יותר שונו מועדים אלו. בכתב התביעה טוענים התובעים כי הנתבעים איחרו בתשלומים, וכי הדבר מהווה הפרה יסודית של ההסכם. מכאן תביעתם לפיצוי המוסכם בסך של 70,000 ₪, שקבע בהסכם במקרה שמי מהצדדים יפר את ההסכם הפרה יסודית.

עיקר העובדות אינן שנויות במחלוקת. המחלוקת היא בשאלה אם התובעים זכאים לפיצוי המוסכם.

התובע 1 והנתבע 1 הגישו תצהירי עדות ראשית. שניהם נחקרו היום (8.5.2011) על תצהיריהם, ולאחר מכן סיכמו באי-כוחם את טענותיהם בעל-פה. מכאן פסק הדין.

רקע עובדתי

2. בין הצדדים נחתם ביום 11.2.2008 הסכם שלפיו התובעים ימכרו לנתבעים דירה בת ארבעה חדרים במעלה אדומים, תמורת 705,000 ₪. בסעיף 13 בהסכם, שעניינו "התמורה", נקבעו המועדים לתשלום התמורה. בסעיף 13(ח) נקבע כי "כל התשלומים ומועדיהם ומסירת המסמכים הדרושים ותשלום חיובי המסים הנם תנאים יסודיים של החוזה והפרתם תהווה הפרת תנאי יסודי". במקרה של הפרת תנאי יסודי בהסכם, קובע סעיף 18(א) שהצד המפר ישלם לצד האחר סך של 70,000 ₪ ללא צורך בהוכחת נזק. סעיף 21 בהסכם קובע שכל שינוי בהסכם ייעשה בכתב.

3. בסעיף 13 בהסכם נקבעו מועדי התשלומים כלהלן: התשלום הראשון בסך של 35,000 ₪, ישולם במועד החתימה על ההסכם, וכך אמנם היה; התשלום השני ישולם לאחר שהתובעים ימציאו לנתבעים מכתב כוונות מטעם בנק טפחות, עד המועד שנקבע; התשלום השלישי ישולם לאחר שהנתבעים ימציאו לתובעים אישור בדבר סילוק המשכנתה ואישור זכויות ללא רישום המשכנתה מהחברה המשכנת; התשלום הרביעי ישולם במועד מסירת החזקה בדירה, כאמור שם.

4. בעת החתימה על ההסכם שילמו הנתבעים (הקונים) לתובעים (המוכרים) סך של 35,000 ₪, בהתאם לסעיף 13(א) בהסכם.

הנתבעים פנו אל בנק משכן למשכנתאות כדי לקבל משכנתה, ומטעם הבנק נשלח שמאי המקרקעין, מר יריב סיקרון, להעריך את הנכס. השמאי גילה שהדירה היא דירת שלושה חדרים, שאליה צורף מחסן ללא היתר בניה כדין, ולפיכך שווי הדירה הוערך בסכום נמוך יותר מזה שנקבע בהסכם. מסיבה זו הסכים הבנק להעמיד לתובעים משכנתה בסכום נמוך יותר מזה שעליו הוסכם קודם לכן.

אין מחלוקת בין הצדדים באשר לעובדה האמורה, שלפיה התברר שאחד החדרים נבנה כאמור, ללא היתר בניה. כך גם אין מחלוקת שבשל עובדה זו נקבעו מועדים חדשים לסילוק התשלומים בתמורה לדירה. הצדדים גם הגיעו להסכמה שלפיה סך של 22,500 ₪ מתוך התמורה יופקד בנאמנות, וישולם לתובעים אם בתוך שנה יינתן היתר בניה בדיעבד למחסן שהוסב לחדר. הצדדים חלוקים בשאלה אם התובעים ידעו על עבירת הבניה בעת החתימה על הסכם המכר, אם לאו, אולם לא ראיתי צורך להכריע בשאלה זו.

5. לנוכח העובדה שבשל עבירת הבניה שהתגלתה, הבנק העריך כאמור, את שוויה של הדירה בסכום נמוך מזה שנקבע בהסכם, הלוואת המשכנתה שניתנה לנתבעים הייתה נמוכה יותר מזו שעליה הוסכם בתחילה. בשל כך, נאלצו הנתבעים לגייס את ההפרש באמצעות הלוואות שלוו מבנק אחר (בנק יהב), ועל-ידי פתיחת תוכניות חיסכון שהיו להם (עדות הנתבע – עמ' 10-9).

ביום 20.5.2008 נחתם על-ידי הצדדים "נספח לחוזה מכר דירה" (להלן – הנספח), שבו נקבעו מועדים חדשים לכל התשלומים, למעט התשלום הראשון, בסך של 35,000 ₪, ששולם עוד בעת החתימה על הסכם המכר. על-פי סעיף 2(ב), מועדי התשלומים החדשים שעליהם הוסכם הם אלו:

"(1) עד ליום 22.5.2008 ימציא המוכר מכתב כוונות בתוקף לקונה ...
(2) בכפוף לכך ישלם הקונה למוכר בתוך 10 ימים מיום קבלת מכתב הכוונות סך של 300,000 ₪.
(3) ביום 10.6.2008 ישלם הקונה למוכר סך של 30,000 ₪.
(4) ביום 15.7.2008 ישולם סך של 135,000 ₪ כנגד אישור זכויות 'נקי' ממשכנתא.
(5) ביום 1.10.2008 ישלם הקונה מוכר סך של 60,000 ₪.
(6) במעמד מסירת החזקה בדירה (1.11.2008) ישולם על-ידי הקונה למוכר סך של 145,000 ₪ בהתאם לתנאים המפורטים בסעיף 13 להסכם וכמפורט בס"ק 2(ח) שלהלן".

עניינו של סעיף 2(ח), שאליו מפנה סעיף 2(ב)(6) הוא בהפקדת סך של 22,500 ₪ בנאמנות, להבטחת קבלת היתר בניה בדיעבד לחדר, שלגביו כאמור, התברר שנבנה בניגוד להיתר הבניה.

6. אין מחלוקת שבפועל לא שולמו התשלומים בדיוק בהתאם למועדי התשלומים שעליהם הוסכם כאמור. בין הצדדים ישנן מחלוקות מזעריות באשר למועדי התשלום בפועל. בהקשר זה יוער, שאיש מהצדדים לא טרח לפרט את כל מועדי תשלומים ואת הסכומים המדויקים ששולמו בכל אחד מאותם מועדים. תצהירו של הנתבע אינו מתייחס אל כל התשלומים. כך גם תצהירו של התובע אינו נוקב בכל התשלומים ששולמו בכל המועדים, ונערך כ"כתב חידה", המחייב עריכת בדיקות והשוואות בין האמור בו לבין נספחיו. גם נספחיו, הכוללים דפי חשבון של בנק חסרים, ואין תימוכין לכל המועדים והסכומים הנזכרים בתצהיר. כך למשל נאמר בתצהיר התובע, שסך של 135,000 ₪ שולם בשלושה מועדים, אך לא נאמר כמה שולם בכל מועד (ראו פסקה 9 בתצהירו של התובע, ובייחוד בפסקאות א ו-ד). גם בקשותיי החוזרות מבא-כוחם של התובעים להבהיר מה הם בדיוק המחלוקות בעניין מועדי התשלום לא זכו למענה ברור (עמ' 7 שורות 32-26).

מכל מקום, נראה שאלו המועדים שבהם נמסרו המסמכים שהיוו תנאי לתשלומים, ואלו הסכומים ששולמו בכל אחד מהמועדים הבאים:

א. התובע טוען שאת "מכתב הכוונות" המציאו התובעים לנתבעים ביום 26.5.2008 ואילו הנתבע טוען שהיה זה ביום 28.5.2008. מאחר שהתובעים הם בבחינת "המוציא מחברו", אזי נטל הראיה מוטל עליהם. בהיעדר ראייה לתמיכה בטענת התובע, אני מקבלת את טענת הנתבע, כי כתב הכוונות הומצא ביום 28.5.2008. יחד עם זאת, גם המועד שבו נקב התובע הוא באיחור, מאחר שבנספח נקבע ש"מכתב הכוונות" יומצא עד יום 22.5.2008.

ב. לטענת התובעים, סכום של 102,000 ₪ שולם ביום 30.5.2008. לטענת הנתבעים סכום זה שולם ביום 29.5.2008.

התובעים צירפו דפי חשבון המתחילים ביום 1.6.2008 ולא צירפו כל אסמכתה לכך שהתשלום נעשה כטענתם רק ביום 30.5.2008. בנסיבות אלו שבהם נטל ההוכחה מוטל על התובעים, לא הוכיחו הם את טענתם זו. לפיכך אני מקבלת את טענת הנתבעים שהתשלום נעשה ביום 29.5.2008.

ג. לטענת הנתבעים, התובעים איחרו בהעברת האישור שהמשכנתה סולקה, וטענה זו לא נסתרה. למרות זאת, ביום 11.6.2008 הועבר לתובעים בהעברה בנקאית סך של 195,500 ₪. סכום זה שולם על-ידי בנק משכן והיה חלק מהלוואת המשכנתה שלוו הנתבעים.

ד. ביום 20.6.2008 שולם סך של 30,000 ₪.

ה. ביום 23.7.2008 שילמו הנתבעים לתובעים סך של 50,000 ₪.

ו. ביום 24.7.2008 שולם סך של 40,000 ₪.

ז. ביום 27.7.2008 שילמו הנתבעים לתובעים סך של 188,382 ₪.

השוואה בין מועדי התשלום שהוסכמו, לבין מועדי התשלום בפועל

7. קודם שנדון בטענות הצדדים, נערוך השוואה בין מועדי התשלום שעליהם הוסכם בסעיף 2(ב) בנספח (להלן יפורטו סעיפי המשנה של סעיף זה), לבין מועדי התשלום בפועל (שאינו כולל את התשלום הראשון בסך של 35,000 ₪, ששולם במעמד החתימה על הסכם המכר).

א. בסעיף (1) נקבע שעד יום 22.5.2008 ימציא המוכר את "מכתב הכוונות".
בפועל התובעים איחרו בהמצאת "מכתב הכוונות", שהומצא רק ביום 28.5.2008.

ב. בסעיף (2) נקבע שבכפוף להמצאת "מכתב הכוונות", הנתבעים ישלמו תוך עשרה ימים מקבלת המכתב, סך של 300,000 ₪.
בפועל שולם במועד סך של 297,500 ₪, בתשלומים כלהלן:
סך של 102,000 ₪ ביום 29.5.2008, הוקדם תשלומו בתשעה ימים.
סך של 195,500 ₪ ביום 11.6.2008 (לא נטען ששולם באיחור של יום, ויתכן שהיה זה בשל העובדה שבשל סוף השבוע נדחה התשלום ביום).
היתרה בסך של 2,500 ₪ בלבד שולמה באיחור.

ג. בסעיף (3) נקבע שביום 10.6.2008 ישולם סך של 30,000 ₪.
בפועל שולם סכום זה ביום 20.6.2008.

ד. בסעיף (4) נקבע שביום 15.7.2008 ישולם סך של 135,000 ₪, ובסעיף (5) נקבע שסך של 60,000 ₪ ישולם ביום 1.10.2008.
בפועל שולם סכום העולה על סכומים אלו, בשלושה תשלומים כלהלן:
ביום 23.7.2008 שולם סך של 50,000 ₪, באיחור של שמונה ימים.
ביום 24.7.2008 שולם סך של 40,000 ₪, באיחור של תשעה ימים.
ביום 27.7.2008 שולם סך של 188,382 ₪. כך שסך של 45,000 ₪ שולם באיחור של שניים-עשר יום, ואילו סך של 53,382 ₪ הוקדם תשלומו בלמעלה מחודשיים.

ה. סעיף (6) מתייחס לתשלום היתרה במועד מסירת החזקה בדירה. בעניין זה לא טענו הצדדים דבר, ויש להניח שהיתרה שולמה במועד.

8. המסקנות העולות מן האמור הן אלו: האחת, התובעים איחרו בשישה ימים בהמצאת מכתב הכוונות וגם איחרו בהעברת האישור על סילוק המשכנה; השנייה, סכום של 102,000 ₪ שולם תשעה ימים לפני המועד שנקבע; השלישית, הנתבעים שילמו סך של 2,500 ₪ באיחור. מספר ימי האיחור נגזרים מהשאלה מתי שולמה יתרה זו; הרביעית, סכום של 30,000 ₪ שולם באיחור של עשרה ימים; החמישית, סכום של 50,000 ₪ שולם באיחור של שמונה ימים; השישית, סכום של 40,000 ₪ שולם באיחור של תשעה ימים; השביעית, תשלום בסכום של 53,382 ₪ הוקדם בלמעלה מחודשיים.

9. גרסת התובע בעניין האיחורים בתשלום הייתה, שמעולם לא הסכים לכך (עמ' 5). לעומת זאת, הנתבע טען שהרבה לשוחח עם התובע ולעדכן אותו, וכי לפני כל איחור בתשלום או הקדמה של תשלום, שוחח עם התובע בטלפון, והתובע נתן את הסכמתו לכך (עמ' 8).

טענות הצדדים

10. טענת התובעים היא שהתובעים איחרו בהעברת התשלומים מבלי שניתנה לכך הסכמה בכתב, כמתחייב לפי סעיף 21 בהסכם. טענת הנתבע שהייתה הסכמה לאיחור בתשלומים לא הוכחה.
לעניין הטענה שגם התובעים הפרו את ההסכם, משהתברר שאחד מחדרי הדירה נבנה ללא היתר בנייה, טען בא-כוח התובעים, כי בשל כך נחתם הנספח להסכם, שקבע מועדי תשלום חדשים. כך בייחוד שאין מחלוקת שהדבר הוסדר, והכסף שהוחזק בנאמנות הועבר זה מכבר.

עוד נטען, שאין בעובדה שנקבע בסעיף 10 בהסכם שיכול להיות איחור במסירת החזקה בדירה, כדי ללמד שגם יכול שיהיה איחור סביר במועד התשלום. ביחס לאיחור במסירת החזקה נקבע הדבר במפורש, ואילו לא נקבע דבר מעין זה לעניין איחור בתשלום. להפך, נקבע באופן מפורש שאיחור בתשלום יהווה הפרה יסודית של ההסכם, שתזכה בפיצוי המוסכם שנקבע. בנוסף לכך, לא ניתן לטעון שעמידה על מועדי התשלום כפי שנקבעו בהסכם, מהווה קיום חוזה שלא בתום-לב. בעניין זה הפנה בא-כוח התובעים אל פסק הדין בע"א 158/80 מנחם שלום נ' מנחם מוטה, פ"ד לו(4) 793 (1982). לבסוף ביקש הוא להדגיש, כי אין לראות באיחורים בתשלום משום "איחורים של מה בכך".

11. בא-כוחם של הנתבעים טען, כי עצם הגשת התביעה היא התנהלות חסרת תום-לב. התובעים מכרו דירה שהוצגה כדירה בת ארבעה חדרים, ובדיעבד, בעת שהנתבעים ביקשו ללוות מהבנק כסף לרכישתה ולקבל משכנתה, התברר להם שהדירה בת שלושה חדרים, שאחד מחדריה הוא מחסן שסופח אליה ללא היתר בניה. עובדה זו הכניסה את הנתבעים לקשיים והיה עליהם לפעול בניגוד למתוכנן. הנתבעים לא הגישו תביעה נגד התובעים, הגם שיכולים היו לעשות כן. מכל מקום, לאור "תגלית" זו, הופחת סכום הלוואת המשכנתה, והנתבעים נאלצו ללוות כספים מבנק אחר ולשבור תוכניות חיסכון, ובשל קשיים שונים בבנק חל איחור בתשלומים, כפי שהעיד הנתבע (עמ' 10).

התובעים עצמם איחרו במועד המצאת מכתב הכוונות, וכך גם איחרו בהמצאת המכתב שהנכס נקי מהמשכנתה. אומנם לא נקבע בהסכם שכשם שניתן לאחר במסירת החזקה בדירה כך גם ניתן לאחר בתשלומים, אך זו פרשנות סבירה של ההסכם.

אין מחלוקת שלתובעים לא נגרם כל נזק בשל האיחור בתשלומים. לכן, עמידתם על הפיצוי המוסכם ועל הפרשנות הדווקנית של ההסכם, נעדרת תום-לב. כך בייחוד לאור העובדה שסכום ניכר גם שולם קודם למועד שעליו הוסכם.

דיון

12. השאלה הטעונה הכרעה היא, אם בנסיבות העניין הופר ההסכם הפרה יסודית באופן המצדיק את חיוב הנתבעים לשלם לתובעים את הפיצוי המוסכם, בסך של 70,000 ₪, שעל-פי סעיף 18(א) בהסכם, על המפר את ההסכם הפרה יסודית לשלם לצד האחר.

סעיף 15(א) בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תש"ל-1970 קובע כי אם "הסכימו הצדדים על שיעור פיצויים (...), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".

השאלה במקרה הנדון אינה אם בית המשפט רשאי להפחית את הפיצוי המוסכם, אלא אם יש מקום לחייב את הנתבעים לשלם את הפיצוי המוסכם לתובעים.

13. סעיף 13(ח), שתוכנו הובא בפתח הדברים, הקובע שאיחור בתשלום יהווה הפרה יסודית, קובע גם שאיחור במסירת מסמכים שאותם על צד למסור לצד השני על-פי ההסכם, מהווה אף הוא הפרה יסודית של ההסכם. זו לשון הסעיף:

"כל התשלומים ומועדיהם ומסירת המסמכים הדרושים ותשלום חיובי המיסים הנם תנאים יסודיים של החוזה והפרתם תהווה הפרת תנאי יסודי".

14. לאחר בחינת מכלול העובדות, ולאור הוראת סעיף 13(ח) בהסכם הגעתי לכלל מסקנה שדין התביעה להידחות. זאת מהטעמים הבאים:

האחד, הוראת סעיף 13(ח) קובעת שאיחור בתשלומים מהווה הפרה יסודית. אך הוראה זו גם קובעת שאיחור בהמצאת מסמכים מהווה הפרה יסודית. כאמור מעלה, התובעים איחרו במסירת מכתב הכוונות ואיחרו במסירת האישור שהדירה נקייה ממשכנתה. בנסיבות אלו, שבהן גם התובעים הפרו את ההסכם הפרה יסודית, אין הצדקה לזכות אותם בפיצוי המוסכם. כך בייחוד שדרישתם החד-צדדית לחייב את התובעים לשלם את הפיצוי המוסכם נעדרת תום-לב.

השני, ככלל, צודק בא-כוחם של התובעים, שעמידה על כך שהתשלומים ישולמו במועדים שנקבעו, איננה בבחינת קיום חוזה שלא בתום-לב. כך ככלל, אולם בנסיבות המיוחדות של המקרה הנדון, עמידת התובעים באופן דווקני על ההוראה הקובעת את מועדי התשלום, מהווה דרישה לקיום חוזה בחוסר תום-לב. ראשית, כאמור, התובעים עצמם לא עמדו במועדים שנקבעו למסירת המסמכים האמורים. שנית, התובעים מכרו דירה שלא הייתה כפי שתוארה בהסכם המכר. הגם שהתובעים הצהירו שאין בדירה כל בנייה בלתי חוקית (סעיף 5 בהסכם), נמצא בדיעבד שלא כך הם פני הדברים. אפילו אמנם לא ידעו על כך התובעים במעמד החתימה על ההסכם, אין בכך כדי לשנות מהעובדה שמסיבה זו לא קיבלו הנתבעים מהבנק את מלוא ההלוואה שביקשו ללוות. בשל כך, נאלצו הם לגייס כספים ממקורות אחרים. אמנם מטעם זה נדחו מועדי התשלומים כפי שנקבע בנספח, אולם כפי שהתברר, לא היה בכך כדי לפתור את הקשיים שעמדו לפני הנתבעים לגיוס הכספים במועדים שנקבעו. שלישית, כל האיחורים בתשלומים היו איחורים קלים בלבד, איחור שבין שמנוה לעשרה ימים. רק סך של 2,500 ₪ שולם באיחור ניכר יותר, אך זהו סכום זניח יחסית לעומת מחיר הדירה. רביעית, באופן אמיתי, לא נגרם לתובעים כל נזק מהאיחורים הקלים בתשלומים. חמישית, חלק לא מבוטל מהסכומים ששולמו, קרוב לרבע ממחיר הדירה, שולם זמן ניכר לפני המועד שנקבע.

14. לפיכך כאמור, התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים עבור שכר-טרחת עורך-דינם ועבור הוצאות המשפט סך של 15,000 ₪.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהו נטל ההוכחה בתביעות רכוש ?

  2. נטל הראיה בביטוח רכוש

  3. נטל ההוכחה בתביעות ביטוח רכוש

  4. נטל ההוכחה הפרה יסודית

  5. נטל השכנוע נטל ההוכחה

  6. נטל הבאת הראיות בערעור

  7. נטל השכנוע בטענת פרעתי

  8. נטל השכנוע במשפט אזרחי

  9. נטל ההוכחה במשפט האזרחי

  10. תביעה שטרית נטל ההוכחה

  11. נטל ההוכחה בעוולת התרמית

  12. נטל ההוכחה באכיפת פסק חוץ

  13. נטל השכנוע נטל הבאת הראיות

  14. נטל ההוכחה בטענת אמת דיברתי

  15. נטל ההוכחה בנזקי אש על צד ג

  16. היפוך נטל הראיה בתביעה שטרית

  17. נטל הראיה לפי פקודת מס ההכנסה

  18. נטל ההוכחה בחוק הגנה על עובדים

  19. נטל ההוכחה בבקשה לפסיקת הוצאות

  20. תביעה נגד עיזבון - נטל ההוכחה

  21. נטל ההוכחה של בעלות על מקרקעין

  22. נטל השכנוע במקרה של נזק ראייתי

  23. הפרת הבטחת נישואין - נטל ההוכחה

  24. בקשה להעברת את נטל ההוכחה לנתבעת

  25. נטל ההוכחה בטענת מעין הודאה והדחה

  26. ההבדל בין "נטל השכנוע" לבין נטל הבאת הראיות

  27. נטל ההוכחה בטענת "ביום" מקרה הביטוח

  28. נטל ההוכחה בתאונה בדרך חזרה מהעבודה

  29. נטל ההוכחה לגבי נסיבות סיום יחסי העבודה

  30. הנטל הנדרש להוכיח התייצבות בלשכת שירות התעסוקה

  31. על מי מוטל נטל ההוכחה בשאלת חובת הקטנת הזנק ?

  32. כנות כריכת מזונות בבית הדין הרבני - נטל ההוכחה

  33. נטל ההוכחה בטענת התפטרות בגין הרעה מוחשית בתנאי העבודה

  34. נטל הוכחת כנות הקשר לקבלת מעמד ידוע בציבור של אזרח זר

  35. טענת התרמית היא טענת הגנה, נטל ההוכחה על חברת הביטוח

  36. הנטל להוכחת מהות העסקה וטענות ההגנה בדבר מסירת השיקים לביטחון

  37. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון