הכשרת בניה לא חוקית על הגג באמצעות חיזוק הבניין

הכשרת בניה לא חוקית על הגג באמצעות חיזוק הבניין
1. לפניי עתירה, שעניינה השגת העותרת, בעלת דירה בקומת הגג בבניין ברח' בלפור 25 בבת ים (להלן:"הבניין"), על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה - מחוז תל אביב (להלן: "המשיבה 1"), שניתנה בניגוד להמלצת הוועדה המקומית לתכנון ולבניה בת ים (להלן: "המשיבה 2"). המשיבה 1 החליטה לדחות את התב"ע שהוגשה מטעם העותרת, ושנועדה להכשיר תוספת בניה בדירת הגג, בשטח של 143 מ"ר.

הרקע להגשת העתירה
2. מתגובת המשיבות 1 ו-2, עולה כי הבניין הרלוונטי נבנה בשנת 1973. במהלך הבניה הגיש הקבלן בקשת להיתר תוספת בניה על גג הבניין, בשטח של 74.99 מ"ר. המשיבה 2, בהחלטה מיום 6.8.74, הורתה ליזמי התוכנית להגיש תב"ע מפורטת, וקבעה כי היא ממליצה על הפקדתה בפני המשיבה 1. הקבלן לא פעל להגשת התוכנית המפורטת, ובכל זאת בנה דירה על גג הבניין, בשטח של 54.57 מ"ר, וזאת בניגוד לתוכנית החלה על הקרקע, ובחריגה מאחוזי הבניה המותרים בקומה. לאחר שהמעשה התגלה, הוגש נגד הקבלן, בשנת 1975, כתב אישום בגין בניה בלתי חוקית של הדירה. במסגרת גזר הדין, הוצא צו הריסה לדירת הגג, אולם צו זה לא בוצע.
דירת הגג , נמכרה לגב' אהובה טופ, שביקשה לקבל היתר בניה לסגירת חלק משטח הגג והפיכתו למרפסת סגורה. בשנת 1980 הגישה הגב' טופ ערר על החלטת המשיבה 2, לסרב לבקשתה. ממכתב מהנדס העיר מאותה שנה, עולה כי המשיבה 2 סירבה לאשר את תוספת הבניה בשל צו ההריסה העומד לגביה. לא ידוע מה עלה בגורלו של הערר.
כעולה מתגובת המשיבה 1, בשנת 2001 התברר כי לדירה נוספה בניה בשטח של כ-51.40 מ"ר, ככל הנראה על ידי אותם דיירים שקדמו לעותרת.
העותרת רכשה את דירת הגג ביום 28.11.1988, כפי שמצויין באישור אגף מיסוי המקרקעין שהוגש על ידה, ומשאין ברשותה את חוזה המכר.
במהלך שנת 2009, הוגשה ע"י העותרת תוכנית מפורטת (בי/482 א'), אשר אושרה ע"י המשיבה 2, ולבסוף נמשכה ע"י העותרת, טרם הדיון בפני המשיבה 1.ביום 08.03.10, נפתחה התוכנית מחדש ונקלטה תחת השם בי/482/ב'.
ביום 26.04.2010, החליטה המשיבה 1 כי התוכנית המוצעת אינה ראויה לקידום, וביום 13.06.10 העבירה עמדתה למשיבה 2.

החלטת המשיבה 1
3. המשיבה 1 קבעה כי מטרת התוכנית המוצעת להכשיר בדיעבד ביצוען של עבירות בניה בהיקף משמעותי, שהלכו ותפחו במשך השנים. המשיבה 1 לא השתכנעה, כי העותרת אכן לא ידעה שבניית הדירה בוצעה שלא כדין. המשיבה 1 הפנתה את העותרת להנחיות היועמ"ש ולמדיניות הוועדה, ומכתב תגובתה לעתירה, עולה כי מדובר בהנחיית היועמ"ש לממשלה מס' 8.1150 , מיום 24.01.01. לפי הנחיה זו רשאית ועדת התכנון להביא במסגרת שיקוליה גם את השיקול של מניעת עידוד עבריינות בניה. על חשיבות שיקול זה חזר היועמ"ש לממשלה בהנחיה מאוחרת יותר מיום 10.11.03., בה קבע כי במסגרת דיון בבקשות לשינוי תוכניות לשם הכשרת עבירות, חובה על הוועדה ליתן את המשקל הראוי, בין היתר, לאינטרס הציבורי המובהק שבאי עידוד עבריינות בניה. הנחיות היועמ"ש לממשלה, קיבלו ביטויין גם בגיבוש המדיניות של המשיבה 2 במסגרת דיון בתוכניות נקודתיות המכשירות עבירות בניה. ביום 13.05.09, ובמסגרת התווית מדיניותה, ביקשה המשיבה 1 לרענן את הנחיית היועמ"ש לממשלה, וקבעה כי, ככלל, לא תפקיד ולא תאשר תוכנית נקודתית המכשירה עבירות בניה.
המשיבה 1 סברה בהחלטתה, כי לגופם של דברים, התוכנית המוצעת אינה ראויה מבחינה תכנונית. המדובר בבקשה לתוספת בניה על גג מבנה שהוקם בשנות ה-70, אשר אינו בנוי עפ"י התקן הנהוג כיום מפני רעידת אדמה. לפי סעיף 6.3. לתמ"א 38 לא ניתן לאשר את הבניה על הגג ללא חיזוק המבנה כולו. עוד ציינה המשיבה 1, כי היקף הבניה המוצע על הגג, חורג פי 3 מהמותר לבניה על גגות, מכוח התוכנית הרלוונטית לעניין זה.

טיעוני העותרת
4. לטענת ב"כ העותרת, עו"ד יעקב כהן, העותרת לא ביצעה עבירות בניה והיא רכשה את הדירה בשנת 1988 כשזו היתה בנויה בשלמותה, לפי מצבה היום. מאחר שבידי המשיבה 1 לא נמצא תיק הבניה עצמו, וכן חסרים מסמכים רלוונטיים רבים, אין בסיס להנחתה כי כל הבניה שבוצעה בגג הבניין, נעשתה ללא היתר, ועובדה היא כי משך עשרות שנים לא ננקטו הליכים נגד בניה זו. גם בעת שהעותרת ביקשה לרשום את הדירה בלשכת רישום המקרקעין, בשנת 2001, היא קיבלה אישור על זכויותיה בדירה, מבלי שנרשמה כל הערה על דבר קיום צו הריסה ו/או בניה בלתי חוקית. כן צויין כי בנסיבות דומות לאלו המפורטות בעתירה זו, ניתנו אישורים לתב"ע נקודתית, כפי התוכנית המוצעת ע"י העותרת. ב"כ העותרת אף טען כי הנחיות היועמ"ש, עליהן מתבססת המשיבה 1, עוסקות במקרים מובהקים של בניה בלתי חוקית, שיש בה התרסה נגד שלטון החוק, ואין להחיל הנחיות אלה על הנסיבות דנן.
לגבי המלצת המשיבה 1, לבחון את הכשרת הבניה על הגג, באמצעות חיזוק הבניין במסגרת תמ"א 38, הרי שהדבר בלתי אפשרי, בשל קיומה של קומה מסחרית בבניין, שאין דרך לבנות בה עמודי חיזוק, כנדרש בתוכנית. בעניין זה, צורפה לעתירה חוות דעת מומחה, הקובעת כי דירת הגג הנדונה, הקיימת משנת 1975, אינה מסכנת את עמידות הבניין בפני רעידות אדמה.
עוד לשיטת ב"כ העותרת, תוספת הבניה המבוקשת בתוכנית המוצעת הינה "תוספת שולית וזניחה" של דירה בשטח 143 מ"ר, לבניין בן 30 דירות קיימות, ובעל שטחים בנויים של מאות מ"ר בקומת הקרקע.
לאור האמור, התבקש בית המשפט לבטל את החלטת המשיבה 1 ולהורות על הפקדת התוכנית.

טיעוני המשיבות
5. ב"כ המשיבה 2, עו"ד יצחק ברוש, הצטרף לעמדת העותרת, והבהיר, כי המשיבה 2 המליצה על הפקדת התוכנית המוצעת, משום שמדובר בבניה בלתי חוקית ישנה, שנעשתה ללא מעורבות העותרת. כמו כן, הבניה אינה חורגת מתחום הנכס הפרטי, הוא גג הבניין, המצוי כולו בבעלותה.

6. ב"כ המשיבה 1 , עו"ד איילת גופמן מפרקליטות מחוז ת"א (אזרחי), ביקשה לדחות העתירה על הסף, ראשית , מהטעם כי חל שיהוי בהגשתה. החלטת המשיבה 1 נמסרה למשיבה 2 כבר בחודש יוני 2010, ויש להניח כי העותרת ידעה עליה, זמן קצר לאחר מכן. למרות זאת הוגשה העתירה רק ביום 13.10.10 או בסמוך לכך, בחלוף כ-4 חודשים.
לגופם של דברים, נטען כי לא נפל כל פגם בהחלטת המשיבה 1, וודאי שאין כל הצדקה להתערבותו של בית המשפט בהחלטה המקצועית של המשיבה. לעמדת המשיבה 1, אין ספק כי הדירה נבנתה ללא היתר בניה, והעותרת לא עמדה בנטל המוטל עליה להוכיח, על אף המחסור במסמכים רלוונטיים, קיומם של היתרים שניתנו כדין. לטענת המשיבה 1, העותרת עצמה נושאת באחריות לבניה הבלתי חוקית על גג הבניין,שכלל איננה זניחה בהיקפה, ובהתאם להנחיות היועמ"ש לממשלה ומדיניותה של המשיבה 1, אין להכשיר עבירות בניה, באמצעות אישור התוכנית שהוצעה על ידה. בתגובה הכתובה הובהר, כי בסמוך לרכישת הדירה, פנה מר אפרים מזרחי, מי שלימים הפך בעלה של העותרת, למהנדס העיר בבקשה לבדוק את מצבה התכנוני של הדירה. במענה לפנייה, הבהיר מהנדס העיר ביום 04.04.89, כי לגבי הדירה קיים צו הריסה. לטענת ב"כ המשיבה 1, העותרת נהגה בחוסר תום לב כאשר לא המתינה לתשובת מהנדס העיר בעניין מצבה התכנוני של הדירה, טרם שרכשה אותה. יתר על כן, לאור העובדה כי מר מזרחי עבד במחלקת הפיקוח העירוני בעיריית בת ים, היה בידו לברר, באופן עצמאי, את מצבה התכנוני של הדירה, טרם שרכשה אותה העותרת, ולהבין כי הדירה נבנתה באופן בלתי חוקי. כך או כך, גם אם לעותרת נודע דבר קיומו של צו ההריסה, ועובדת הבניה הבלתי חוקית, רק לאחר רכישת הדירה, היה באפשרותה לבטל את הסכם המכר. משלא עשתה כן, הרי שגם היא נושאת באחריות לבניה הבלתי חוקית של הדירה.
מעבר לאמור, ב"כ המשיבה 1 מניחה כי העותרת לא היתה רק מודעת לבניה הבלתי חוקית, אלא היתה שותפה לה באופן פעיל. דו"ח היחידה לפיקוח על הבניה במשרד הפנים, אשר נערך על בסיס ביקור בחלקה ביום 04.02.09, מציין כי על גג הבניין קיימת בניה שלא כדין בשטח של כ-152 מ"ר. זאת, כאשר קודם לכניסת העותרת, ועפ"י החומר הרלוונטי, הסתכמה הבניה הבלתי חוקית על הגג בכ- 107 מ"ר. ביום 1.11.09 נערך ביקור נוסף שאימת את המידע הנ"ל.
ב"כ המשיבה 1 הוסיפה וטענה, כי אין גם כל פגם בדחיית התוכנית לאור הנימוק התכנוני, לפיו אין אפשרות לאשר את תוספת הבניה המבוקשת בתוכנית, מבלי לחזק את הבניין, בהתאם להוראות תמ"א 38. המדובר בהחלטה תכנונית סבירה, מה גם שהיא נותנת פתח לעותרת לנסות ולהסדיר את הכשרת הבניה הבלתי חוקית, באמצעות יישום תמ"א 38. באשר לחוות הדעת מטעם העותרת, הובהר כי לא ניתן להגישה מבלי שזו נבחנה קודם כל ע"י רשויות התכנון, ועל כן אין לקבלה.

7. במסגרת סיכומי הצדדים, הוסיף ב"כ העותרת כי הנימוק המרכזי לדחיית התוכנית, מבוסס על הטענה כי מדובר בשטח דירה שנבנתה באופן בלתי חוקי, ובפועל לא שקלה המשיבה 1 שיקולים תכנוניים, טרם שדחתה את התוכנית. לטענתו, לפי התוכנית הרלוונטית החלה על השטח, ניתן לבנות על הגג חדר יציאה לגג בשטח של 40 מ"ר. מאחר שבבניין יש 4 דירות בקומה העליונה, משמע שניתן לבנות על גגו 160 מ"ר, מבלי לקבל כלל את אישור המשיבה 1, ומבלי ליישם את תמ"א 38. ממילא, לדעת ב"כ העותרת, לא ניתן יהיה להשיג את הסכמת הדיירים הנדרשת לצורך הפעלת תמ"א 38. ב"כ העותרת חזר וטען כי העותרת לא ביצעה כל בניה בלתי חוקית, והשוני בשטח הדירה, כפי שעולה מדו"ח הפיקוח, נובע מהבדלים בין שיטת המדידה בעבר, לזו הננקטת כיום. ממילא, אם תאושר התוכנית המוצעת, העותרת תאלץ לשלם היטלים בגין קבלת היתר הבניה, הכוללים את תוספות הבניה שכלל לא בוצעו על ידה.
במסגרת הסיכומים, אישרה ב"כ המשיבה 1 כי לעבירות הבניה משקל נכבד בהחלטת המשיבה, אולם היא הדגישה כי התוכנית נשקלה גם מבחינה תכנונית.
ב"כ המשיבה 2 ציין כי פסילת התוכנית על סמך עבירות בניה שנעשו בעבר, שלא ע"י העותרת, היא גישה נקמנית, ואינה מקובלת. לטענתו, אין צורך בחיזוק הבניין בהתאם לתמ"א 38, רק בשל אישור בניית הדירה על הגג, שכן זו נבנתה בזמנים הרלוונטיים תחת פיקוח הנדסי מתאים, ולכן גם ההתניה של אישור התוכנית, בחיזוק הבניין כולו מפני רעידות אדמה, איננה ראויה.

דיון והכרעה
8. ההלכה הפסוקה קובעת כי התערבות בית המשפט בהחלטות רשויות התכנון תעשה רק במקרים חריגים ביותר, למשל אם החלטתן ניתנה בחוסר תום לב, בחוסר סמכות או נבעה משיקולים פסולים: "בית משפט זה חזר ופסק כי סמכות התכנון הופקדה בידיהם של גופי התכנון המנויים בחוק. במרחב שיקול הדעת הניתן להם, ועל יסוד הנחה שהם פועלים בתום לב ובמידה ראויה של סבירות, רשאים ומוסמכים אותם גופים לנוע כרצונם ועל פי שיקול דעתם. בית המשפט לא יתערב בפעילותם של גופי התכנון אלא במקרה של פעולה שלא כחוק או בחוסר סמכות, שלא בתום לב או שלא בסבירות ראויה" (עע"מ 3478/07 ביקל נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה/מחוז מרכז (לא פורסם, ניתן ביום 29.06.2009)).
לעניין מידת חוסר הסבירות בהחלטת רשויות התכנון, המצדיקה התערבות בה, נאמר במקום אחר כי:
"כלל הוא, כי התערבות בית משפט זה במעשה מינהלי בעילה של אי-סבירות מוגבלת למקרים בהם החלטת הרשות לוקה בחוסר סבירות קיצוני, במובן זה שהיא חורגת לחלוטין ממתחם האפשרויות הסבירות שעמדו בפני הרשות בנסיבות אותו ענין. ככלל, בית המשפט נמנע מהתערבות בשיקול דעת הרשות הציבורית, ונטיה זו גוברת ביתר שאת, מקום שבו ההחלטה הנבחנת מצויה בתחום מומחיותה המקצועית של הרשות, או שהיא מהווה בחירה בין מספר עמדות מקצועיות נוגדות...אכן, בית המשפט במהותו לא נועד לשמש מוסד מתכנן, והוא אינו 'מוסד תכנון עליון' העומד מעל למוסדות התכנון המנויים בחוק.... תפקידו הוא לבחון האם נפל פגם חוקי בדרך התנהלותו ובאופן הפעלת שיקול דעתו של מוסד התכנון (בג"ץ 3017/05 חברת הזרע (1939) בע"מ נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה , משרד הפנים
(לא פורסם ניתן ביום 23.03.2011)).

לא אחת, נקבע בפסיקה כי לרשויות התכנון מוקנה שיקול דעת רחב, טרם קבלת החלטותיהן, ובמסגרתו הן רשאיות להביא בחשבון שיקולים שונים: "דיני התכנון המודרניים מחייבים לשקול גם שיקולים חברתיים וסביבתיים וכן שיקולים ארוכי טווח 'מתוך אחריות ציבורית, לאומית, וחברתית, במבט להווה ולעתיד גם יחד. לפיכך דיני התכנון כיום נותנים ביטוי גם לצורך בשימור הקרקע, ובוחנים את השפעותיהן הכלכליות, חברתיות, חלוקתיות ואקולוגיות של תכניות, לצד ההכרה בצורך בפיתוח ובבניה' " (עניין עע"ם 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע, פסקה 63 (לא פורסם, ניתן ביום 7.12.2006) כן ראו עע"ם 4881/08 אלמוג אילת (מ.ד.ע) 2000 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה אילת, פסקה י"ז (לא פורסם, ניתן ביום 10.2.2010))..." (עע"מ 1446/06 הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מרכז נ' השתתפויות בנכסים בישראל בע"מ (לא פורסם, ניתן ביום 21.09.10)).
השיקול שעניינו הגנה על שלטון החוק, הינו שיקול לגיטימי ואף משמעותי, בעת בחינת אישורה של תוכנית בניין עיר. הדבר מתחייב לא רק מהנחיות היועמ"ש שאוזכרו לעיל, אלא מעקרונות היסוד שבבסיס שיטת המשפט בישראל. לעניין זה ראו דברי כב' השופט פוגלמן בעע"מ 9057/09 איגנר נ' השמורה בע"מ (לא פורסם, ניתן ביום 20.10.10):
" אני מצטרף לקביעות חברתי גם בהתייחס לחובת רשויות התכנון לשקול את אינטרס ההגנה על שלטון החוק . להשקפתי, קשה להפריז בחשיבותה של חובה זו. בהנחיית היועץ המשפטי לממשלה מס' 8.1150 מיום 24.1.01 הובהר כי במקרה שבו מתבקשת הכשרה בדיעבד של עבירות בניה, רשאיות רשויות התכנון להביא בגדר שיקוליהן את השיקול של מניעת עידוד עבירות בניה. ההנחיה עודכנה בחודש נובמבר 2003, והיא פורסמה בגדרו של חוזר מנכ"ל משרד הפנים ללשכות התכנון, תוך הבהרה כי מוסדות התכנון חייבים לשקול שיקול זה וליתן לו משקל מתאים במסגרת מכלול שיקוליהם. להשקפתי, דברים אלה נכוחים וראויים לגופם .. במישור הכללי, יש בחובה האמורה משום ביטוי לתמורה שחלה בתפיסות היסוד של דיני התכנון, שלפיה שיקול הדעת של רשויות התכנון אינו מוגבל להסדרת "תכנון פיזי" בלבד, כי אם הן מופקדות על הסתכלות כוללת המשלבת גם שיקולים כלכליים חברתיים וסביבתיים ...במישור הקונקרטי, מתחייבת שקילת שיקולים אלה נוכח הצורך התכנוני והחברתי להילחם בעבריינות הבניה. הגם שלהשקפתי השיקול הנדון הינו אכן שיקול תכנוני במובן הרחב, לא הייתי משנה את מסקנתי גם אם היינו רואים לסווגו אחרת, שכן – כפי שנפסק – אין פסול בכך שזרועותיה השונות של הרשות פועלות תוך התחשבות בשיקולים ציבוריים כלליים...בענייננו, השיקול של הגנה על שלטון החוק והרתעה מעבריינות הינו, כפי שמציינת חברתי, עקרון יסוד בשיטת המשפט הישראלית, וככזה יש ליתן לו משקל מתאים בשיקוליה של הרשות.
כפועל יוצא של השיקול האמור, ברי כי אין לאשר תכנית שאינה ראויה תכנונית רק משום קיומה בשטח של בניה בלתי חוקית שהינה פועל יוצא של הפרת דיני התכנון והבניה. שאם לא תאמר כן, תמצא כי עברייני הבניה הם שמתווים את דפוסי התכנון במדינת ישראל. בצד האמור, מקובלת עלי מסקנת חברתי כי ראוי להימנע מקביעות מוחלטות. על מוסד התכנון יהא להפעיל את שיקול דעתו על יסוד הנסיבות הפרטיקולריות שיובאו לפניו, ובלבד שהשיקול של שמירה על שלטון החוק, יקבל משקל ראוי בהחלטתו. זו האחרונה, נתונה – כידוע – לביקורת שיפוטית".

מן הכלל אל הפרט
9. בחנתי את טענות הצדדים בכובד ראש, ובפרט את הקושי עימו עשויה להתמודד העותרת, אם החלטת המשיבה 1 תיוותר על כנה, אך יחד עם זאת, לא מצאתי כי ניתן לקבל את העתירה.
החלטת המשיבה 1 נשענת על שני אדנים. הראשון, עניינו השיקול התכנוני- מקצועי, אשר בניגוד לעמדת העותרת והמשיבה 2, הנני סבור כי ניתן לו משקל ראוי במסגרת החלטתה. המשיבה 1 קבעה כי התוכנית המוצעת ע"י העותרת, המבקשת לאשר היקף בניה נרחב על גג הבניין, נוגדת תוכניות אחרות החלות על החלקה, וזאת אף שבמסגרת הסיכומים טען ב"כ העותרת כי הדבר אפשרי גם מכוח אותן תוכניות. כמו כן, הבהירה המשיבה 1, כי עפ"י הוראות תמ"א 38, אישור תוספת בניה על גג מבנה שהוקם בשנות ה -70, מותנה בחיזוק המבנה כולו מפני רעידות אדמה. לעניין זה, אבהיר כי אין בידי לקבל את חוות הדעת שביקשה העותרת לצרף לעתירה, משום שזו אכן לא עמדה בפני המשיבה 1, טרם נתנה משיבה זו את החלטתה. בית המשפט איננו משמש תחליף למוסד תכנוני, המוסמך לבחון את נפקות חוות דעת המומחה, הסבור כי בניית הדירה על הגג לא פגמה ביציבות הבניין ובעמידות מפני רעידות אדמה (לעניין זה ראו עע"מ 2141/09 הועדה המחוזית לתכנון ולבניה נגד אחל"ה איכות חיים לתושבי השרון (לא פורסם, ניתן ביום 17.11.10), ואת עע"מ 5239/09 אדם טבע ודין נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה- מחוז מרכז (לא פורסם, ניתן ביום 16.09.09), המאוזכר בו).
אמנם, גם ב"כ המשיבה 2, ציין כי מרשתו אינה סבורה כי אישור הבניה על הגג מחייב את יישום תמ"א 38, אולם הגורם התכנוני העליון הקובע לעניין זה, הוא המשיבה 1. יצויין לעניין זה, כי התניית אישור התוכנית, בחיזוק המבנה כולו מפני רעידות אדמה, פותחת פתח לעותרת להכשיר את חריגות הבניה בדירתה, אם אכן תצליח לפעול בהתאם להוראות תמ"א 38.
שיקול זה, שהיה לו משקל נכבד בהחלטת המשיבה 1 שלא לאשר את התוכנית המוצעת, נוגע לעובדה כי אישורה מהווה מתן הכשר לבניה בלתי חוקית, אפילו אם העותרת עצמה לא נטלה בה כל חלק פעיל. ואכן, בהתאם להנחיות היועמ"ש לממשלה, וההלכה הפסוקה, יש להצביע על נימוקים תכנוניים ראויים, המצדיקים אישורה של תוכנית בניין עיר, המבקשת לאשר שטח בגודל 143 מ"ר, שנבנה ללא היתר על גג בניין בעיר בת ים. קל וחומר, כשבענייננו, ספק אם מדובר בעותרת תמת לב לחלוטין.
גם אם מר אפרים מזרחי, שלימים הפך בעלה של העותרת, ועבד בפיקוח העירוני של עיריית בת ים, לא ידע על מצבה התכנוני של הדירה, טרם רכישתה, הרי שהעובדה כי מבנה דירתה נבנה באופן בלתי חוקי וכי עומד נגדו צו הריסה, הגיעה לידיעת העותרת כחמישה חודשים לאחר רכישת הדירה. זאת, בעקבות מכתב מהנדס העיר שנשלח למר מזרחי, בהמשך לפנייתו. למרות האמור, רק כעבור כשני עשורים פעלה העותרת בנסיון להכשיר, מבחינה חוקית, את הדירה בה היא מתגוררת. לעניין זה, אינני רואה צורך להדרש לטענת המשיבה 1, כי העותרת עצמה בנתה והוסיפה שטחים לדירתה, באופן בלתי חוקי, טענה שהוכחשה ע"י העותרת.
העובדה, כי רשויות התכנון בעיר בת ים, ובפרט המשיבה 2, לא נקטו הליכים נגד הקבלן, שלא מילא אחר צו ההריסה שהוצא נגד הדירה בשנת 1975 או נגד הבעלים קודמים של הדירה, שאף הם ככל הנראה הרחיבו את הדירה ללא היתר, אינה מסירה מאחריותה של העותרת לוודא את חוקיות המבנה בו היא מתגוררת.

בהקשר זה, ראיתי לציין, כי לא ניתן להקיש לנסיבות דנן מבג"צ 1306/93 אברהם ברוכין נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים (לא פורסם, ניתן ביום 13.06.93), אליו הפנה ב"כ המשיבה 2 במסגרת סיכומיו. באותו פסק הדין סברו רשויות התכנון כי יש לאשר את התב"ע מבחינה תכנונית, למרות קיומן של עבירות בניה, כאשר בענייננו, לא עמדו לצד העותרת, כהחלטת המשיבה 1, שיקולים תכנוניים ראויים. עוד נאמר בפסק הדין מפי כב' הנשיא (כתוארו אז) שמגר, כי "על הרשויות המופקדות על התכנון והבניה להיות ערות לכך שמתן גושפנקא בדיעבד לבניה ללא היתר מרבה סטיות מדיני התכנון וטופחת על פניהם של הטוענים לקיומם של דינים אלה ועל ההקפדה על כיבודם". לטעמי, החלטת המשיבה 2 נתנה את המשקל הראוי לעקרון שלטון החוק ולחשיבות הרבה שיש לביעור עבריינות הבניה. כפי שהמליצה כב' השופטת נאור בעע"מ 9057/09 הנ"ל, אליו הפנה ב"כ העותרת, כאשר רשויות התכנון מתבקשות להכשיר בניה בלתי חוקית, באמצעות אישור תב"ע, עליהן להציג לעצמן את השאלה "בהנחה שאין בניה בלתי חוקית שהכשרתה מתבקשת, האם, מבחינה תכנונית היה מקום לאשר את התוכנית אם לאו. בחינה זו רואה כביכול את השטח 'כאילו' לא קיימת בו כל בניה בלתי חוקית. על בחינה זו אמונים חברי מוסדות התכנון. אם התשובה היא בשלילה, דהיינו שאין התוכנית ראויה, תהא הנטייה שלא להכשיר את הבניה הבלתי חוקית ולא לאשר את התוכנית. יחד עם זאת, כיון שהמדובר בהפעלת שיקול דעת בוודאי שאין לומר כי לעולם לא תוכשר בניה בלתי חוקית".
סבורני, כי המשיבה 2, פעלה בהתאם להנחייה זו, וניתן להסיק מהחלטתה, כי השיקולים התכנוניים שפורטו על ידה אינם מאפשרים את תוספת הבניה על הגג, גם לו היה מדובר בבקשה לאשר בניה שנעשתה כדין.
עוד יש להוסיף, כי אינני סבור, כב"כ העותרת, כי תוספת הבניה המבוקשת בתוכנית, העומדת על 143 מ"ר, הינה שולית או זניחה. מדובר, ככל הנראה, בבקשה להכשיר את שטח הדירה כולה, או מרביתה, שכן עפ"י דו"ח הפיקוח שנערך מטעם היחידה לפיקוח על הבניה בשנת 2009, עומד שטח דירת הגג על 146 מ"ר, הכולל גם חדר מדרגות ופיר מעלית. היקף הבניה הבלתי חוקית, שאישורה מתבקש בתוכנית, משפיע גם הוא על המשקל שיינתן לשיקול בדבר מניעת עבריינות בניה, אשר גם עליו התבססה החלטת המשיבה 1.

סוף דבר
10. לאור האמור, לא מצאתי מקום להתערב בהחלטת המשיבה 1.
בנסיבות אלו, אין צורך לדון ולהכריע בטענת השיהוי שהועלתה ע"י ב"כ המשיבה 1.

העתירה נדחית.
בנסיבות דנן אינני רואה ליתן צו להוצאות.

ניתן היום, ו' ניסן תשע"א, 07 אפריל 2011, בהעדר הצדדים.








לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. גמר בניה

  2. נספח בינוי מנחה

  3. בניה על חוף הים

  4. אי בניית ממ''ד

  5. אישור חריגות בניה

  6. בניה באתר עתיקות

  7. הקלה בזכויות בניה

  8. עצירת בנייה מיידית

  9. הקלה בזכויות בנייה

  10. מה זה זכויות בניה ?

  11. איסור בניה קרוב לים

  12. העלאת בני הפלשמורה

  13. התליית תוכנית בנייה

  14. הקלה של 3% בשטחי הבניה

  15. בניה על חורשה לשימור

  16. התנגדות לבניה ליד הים

  17. בנייה בשטח פרטי פתוח

  18. בניית מחסן בקומת מסד

  19. מי קובע את זכויות הבניה

  20. פיצויים על הריסת מבנה

  21. בניה באסבסט ללא אישור

  22. קריסת פיגום באתר בניה

  23. בניה בשטח ציבורי פתוח

  24. הגרלה בפרויקט בנה ביתך

  25. שינוי בינוי בשכונת מגורים

  26. בנייה בלתי חוקית בישראל

  27. שינוי ניצול זכויות בניה

  28. תוכניות בניה ברחבת הכותל

  29. עבירה נמשכת תכנון ובניה

  30. התנגדות לבניית בית כנסת

  31. טעות במיקום בניית בניין

  32. פיצוי על בניית בית נמוך

  33. צו נגד בניית הפרדה מפלסית

  34. זכויות בניה לאחר הצמדת גג

  35. העברת דירה במתנה מאב לבן

  36. בניה לא חוקית בכפר בדואי

  37. ביטול הריסת מבנים מסוכנים

  38. עבודה מועדפת באתרי בנייה

  39. השבחה על זכות לבניית מרתף

  40. הקמת מבנה ללא אישור המינהל

  41. קניית דירה עם חריגות בניה

  42. עסקת שירותי בניה מלאכותית

  43. הריסת מבנים לא חוקיים בכנרת

  44. בניית מתקן צבאי על חוף הים

  45. בניית בית על מגרש - סיכונים

  46. לגיטימציה לבניה בלתי חוקית

  47. אי ביצוע בניה בסטנדרט סביר

  48. בניית ממ"ד מעבר לאחוזי בניה

  49. התנגדות לבניית בניין קומות

  50. בקשת להעמדת מבנה זמני (קרוואן)

  51. הריסת מבנה טרומי על חוף הים

  52. בקשה שלא להרשיע בעבירות בניה

  53. סעיף 195 לחוק התכנון והבניה

  54. סעיף 238א לחוק התכנון והבניה

  55. סעיף 212 לחוק התכנון והבניה

  56. סעיף 261 ד לחוק התכנון והבניה

  57. סעיף 110(א) לחוק התכנון והבניה

  58. בניית מגורי חוסים בשכונת מגורים

  59. ביטול תוכנית בניה בשלבים סופיים

  60. תביעה בגין בניית תקרה נמוכה מדי

  61. האם זכות בניה היא זכות קנייניות ?

  62. הגדרת "מבצע בניה" בתקנות הבטיחות בעבודה

  63. בניית יחידות דיור מעבר לקו הירוק

  64. פיצוי על מבנה קיים על מגרש שהופקע

  65. מה התנאים לקבלת הקלה באחוזי בניה ?

  66. טענה כי הבקשה לבניה תפגע בזרימת אוויר

  67. התחייבות המוכר על אפשרות בניה על מגרש

  68. בקשה למתן צו ארעי צו המונע המשך בניה

  69. מכירת זכויות בפרויקט בניה למשרד השיכון

  70. אישור בקשה לבניית 2 יחידות דיור במקרקעין

  71. התנגדות בעלים של תחנת דלק לבניית כביש

  72. האם אפשר למכור זכויות בניה למישהו אחר ?

  73. בניית בית במסגרת תכנית "בנה-ביתך" ברחובות

  74. התנגדות לבניית ממ"דים, בטענה לאי שוויוניות

  75. התנגדות המועצה לשימור מבנים לתכנית בניה

  76. במהלך הבניה נשרף הקלקר והתובעת הגישה תביעה

  77. צו שיפוטי לפי סעיף 239 לחוק התכנון והבניה

  78. התנגדות לבניית קומת עמודים נוספת מעל מרתף

  79. התנגדות להקלה בטענה שהיא מכשירה בנייה עתידית

  80. מכתבי התראה בשל אי תחילת ביצוע עבודות בנייה

  81. תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

  82. קניית דירה שהוכרזה כ''מבנה מסוכן'' ע''י העירייה

  83. התנגדות לבניית מחסן שלאור גודלו פורסמה בקשה להקלה

  84. בניית ממ"ד: ערעור על פסק דין המפקחת על המקרקעין

  85. הכשרת בניה לא חוקית על הגג באמצעות חיזוק הבניין

  86. האם תביעה בגין זכויות בניה היא "תביעה במקרקעין"?

  87. ניוד זכויות בנייה מקומה ראשונה לקומת עמודים מפולשת

  88. הקצאת מגרש לבניית יחידת דיור במסגרת תוכנית הרחבה

  89. הבקשה להרחבת קומה קיימת ובניית קומה וחצי נוספות מעל המבנה הקיים

  90. ערר על החלטה לחייב הגשת בקשה להקלה לצורך אישור בניית יחידות דיור

  91. פיצויים מהקבלן בגין אי יציקת תקרה מבטון ובנייתה מקונסטרוקציית ברזל

  92. עידוד צעירים לפריפריה היא על ידי מתן האפשרות לבנייתן של דירות מגורים

  93. בקשה להסבת משטחי מצללה לשטחים עיקריים, מבנה קל מחופה עונתית על גג קיים

  94. בקשה לתוספת ממ"ד וניצול זכויות בניה קיימות, כמו גם ניצול חלק יחסי בהקלה של 6% לשיפור הדיור

  95. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון