הוצאות פרצלציה 1. עניינם של התובעים בתביעות, שהדיון בהן אוחד, לפיצויים בגין הפקעת זכויותיהם במקרקעין - במתחם הידוע כיום כ"הר חומה", על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 (להלן - הפקודה). רקע עובדתי 2. ביום 8.3.37 נרשמו בבעלות חברת הכשרת הישוב בע"מ (להלן - הכשרת הישוב) 130.344 דונם בפנקס השטרות, המתנהל בלשכת רישום המקרקעין בירושלים בספר 2 דף 19 חילת אל סוואנה שרפאת, שגבולותיהם: צפון - דרך; דרום - יורשי אבדוד וחנדל ושות'; מזרח - סלים אבו טיר; מערב - דרך כמפורט בנסח הרישום ת/14 (להלן - המקרקעין). 3. לבקשת הכשרת הישוב הוכנה על ידי האדריכל מ' רומנוב תוכנית חלוקה של המקרקעין שנועדה להקמת שכונה בשם "אפרתה" (להלן - פרצלציה), שתוקפה שנוי במחלוקת, על פיה, לפי הנטען על ידי התובעים, הוקצו 90 מגרשים בשטח של דונם לכל מגרש ושטחי ציבור שאמורים לשרת את תושבי השכונה. בשלב כלשהו בשנות ה-40 רכשה הנתבעת 3 (להלן - החברה) את המקרקעין מהכשרת הישוב, שהתחייבה להשלים את הליכי הפרצלציה ברישום בפנקסי המקרקעין. 4. בין השנים 1941-1946 התקשרה החברה בחוזים עם רוכשים (להלן - הרוכשים), שרובם היו חברים בהתאחדות בעלי המלאכה והתעשיה הזעירה (להלן - ההתאחדות) ואשר מבין חבריה קמה החברה. בכל אחד מהחוזים, דוגמת מוצג ת/7, התחייבה החברה למכור מגרש לבניה בגודל של דונם אחד נטו. בכל חוזה נכללה התחייבות של החברה לרשום את זכויות הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין, באמצעות הכשרת הישוב, בעת שהרוכש יתחיל בבניית ביתו על המגרש שרכש. התמורה בעבור כל מגרש הייתה 120 לא"י או 130 לא"י, בתוספת 50 לא"י עבור פיתוח השטח, שעתיד לשמש לצורכי ציבור של השכונה שאמורה לקום עליהם. במידת הצורך, התחייב כל רוכש להשלים את סכום ההשתתפות בהוצאות הפיתוח במקרה שאלו יוגדלו (להלן - החוזים/חוזה). 5. התובעים או מורישיהם, הם חלק מהרוכשים שהתקשרו עם החברה בחוזים. 6. משנת 1948 עד שנת 1967 היו המקרקעין תחת שלטון ירדן. בעקבות צו סדרי שלטון ומשפט (מס' 1) תשכ"ז-1967, סופחו המקרקעין והוכללו בתחום השיפוט של עירית ירושלים. מכוח הכרזת שר הפנים על הרחבת תחום עירית ירושלים מיום 28.6.67, שנתנה בהתאם לסמכותו על פי סעיף 8א לפקודת העיריות [נוסח חדש], שונו גם גבולות מרחב התכנון של ירושלים, כפי שפורסם בצו ביום 28.9.67 (ק"ת תשכ"ז עמ' 3379). הפעולות במקרקעין משנת 1967 עד להפקעתם 7. החברה פעלה לרישום זכות הבעלות במגרשים בשמה. הכשרת הישוב התנתה את ביצוע הרישום בתנאי שקיבל ביטוי במכתב החברה מיום 3.9.70 (במ/6), שבו נאמר: "אנו משחררים אתכם לחלוטין מהתחייבותכם לבצע פרצלציה של השטח ומבקשים לקבל את השטח לשימוש במצבו כפי שהוא רשום היום". 8. ביום 15.12.70 נרשמה העברת הבעלות מהכשרת הישוב לחברה בספר 1029 דף 79 ישוב שרפאת, חילת אל סוו'נה בירושלים. 9. בחוזר שנשלח לרוכשים ביום 21.7.71 דווח על רישום הבעלות בנכס בשם החברה ללא פרצלציה, ועל המגעים עם הרשויות להכליל את המקרקעין בשטח בינוי ירושלים שלא נשאו פרי וכי: "גם אם ומתי זה יעשה, תעמוד החברה בפני הוצאות גדולות בקשר לענייני פיתוח (כבישים, מים, ביוב וחשמל) וכן הוצאות פרצלציה, מה שלא נראה לנו כדבר שניתן לבצע על ידינו. בפנינו רק האפשרות כמעט היחידה למכור את הנכס כולו בלי פרצלציה לחברת השקעות או בניה" (במ/31). 10. ביום 26.10.71 נשלח חוזר (במ/44) הקורא ל"אסיפת בעלי מגרשים "אפרתה" שעל סדר יומה: "קבלת החלטת האסיפה לגורל המגרשים מכירתם או אי מכירתם...האסיפה תקבע החלטות גורליות אשר יחייבו את כל בעלי המגרשים...". 11. רוכשים שהתנגדו למהלך מכירת המקרקעין, פנו לבית המשפט בתביעות נגד החברה במטרה למנוע את מימוש כוונותיה ללא הסכמתם. בין המתנגדים היו ה"ה שמואל סופר ושמואל גוטין שהגישו תביעה בת.א. 434/73 (במ/51). במהלך הדיון בתביעה זו טען ב"כ החברה, כי אין טעם להיכנס לבירור משפטי שכן ממילא קיימים מכשולים מעשיים לפתרון כלשהו - על המקרקעין רובצים מסים כבדים שלא שולמו מזה שנים, הפרצלציה לא אושרה, וגם אילו אושרה פיתוחה כרוך בהשקעות מרובות שהרוכשים אינם מוכנים להשקיע, והליכים משפטיים עלולים להרחיק משקיעים. תביעה זו הסתיימה בבקשה מוסכמת, שקיבלה תוקף של פסק דין, לרישום הערת אזהרה על המקרקעין. תביעות נוספות הוגשו על ידי רוכשים שהתנגדו לצעדי החברה, והערות בגינן נרשמו בפנקס המקרקעין כמפורט להלן: ת.א. 70/73 (המר' 329/73) (במ/39) (במ/40) - תביעה של יצחק שמחה שהסתיימה בפסק דין האוסר על החברה למכור או להעביר זכויות כלשהן במקרקעין כל עוד לא יירשם המגרש שרכש התובע. הערה על כך נרשמה בפנקס השטרות. ה.פ. 217/79 (ת/13) שהוגשה על ידי ברגר הסתיימה בהסדר, שקיבל תוקף של החלטה, לרישום הערת אזהרה על המקרקעין. ת.א. 148/90 - תביעת בורובסקי הסתיימה בפסק דין ללא הגנה, לפיו נרשמו בבעלותו 1000/13044 חלקים במקרקעין. מחומר הראיות עולה, כי נגד החברה הוגשו לפני ההפקעה גם תביעות, שזכרן אינו מופיע בנסח הרישום: ת.א. 227/73 (במ/37) - תביעת לפושניאן ו-15 אח' וכתב הגנה של החברה (במ/38). התביעה נמחקה בהסכמה. ת.א. 39/73 (במ/41) - תביעת שלמה זילביגר וכתב הגנה של החברה (במ/42). התביעה נמחקה בהסכמה. 12. בבעלות החברה נותרו 16168/16293 חלקים בלתי מסויימים במקרקעין, הכפופים להערות כאמור לעיל ולהערה בדבר ההפקעה. 13. באסיפה כללית יוצאת מן הכלל של החברה, שהתקיימה ביום 2.3.76, אושרה התפטרותם של כל מנהלי החברה, וכמנהלים יחידים נשארו "שתיל בע"מ" ומר אלכסנדר סלומון (במ/50). במרוצת הזמן עמדה החברה בפני מחיקה בשל אי תשלום אגרה לרשם החברות, אך העניין הוסדר. אירועים ממועד ההפקעה ואילך 14. הודעה על הפקעת המקרקעין פורסמה ביום 16.5.91 (להלן - המועד הקובע). 15. בעקבות ההפקעה פנתה החברה באמצעות בא כוחה, עו"ד דן אבי יצחק (להלן - ב"כ החברה), בעתירה לבית המשפט הגבוה לצדק לביטול ההפקעה (בג"צ 3956/92). הדיון בעתירה אוחד עם עתירה של הכשרת הישוב (בג"צ 736/93) (במ/48). ביום 3.8.94 נחתם הסכם פשרה, לפיו התחייבה המדינה לשלם פיצוי בשיעור של 45 $ למ"ר על פי השער היציג של הדולר במועד ההסכם, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כקבוע בהסכם (במ/48) (להלן - הסכם הפשרה). המדינה, אשר הייתה מודעת לקיומן של תביעות זכות במקרקעין נגד החברה, סייגה את תשלום הפיצויים לאפשרות שתבואנה תביעות נגדה כאמור בס' 8 להסכם הפשרה. לחברות מקור הנפקות וזכויות בע"מ והימנותה בע"מ, שאף הן הגישו עתירות לביטול ההפקעה (בג"צ 3956/92 ובג"צ 4375/92), ניתנה אופציה להצטרף להסכם הפשרה, אך הן דחו אותה ועניינן הסתיים בפסק דין הדוחה את עתירותיהן (במ/47). 16. המדינה שילמה להכשרת הישוב את פיצויי ההפקעה על פי הסכם הפשרה. ככל שהעניין נוגע לחברה, הותנה תוקפו של הסכם הפשרה עמה, באשרורו על ידי אסיפת בעלי מניותיה, וזאת בשל הספק שהיה קיים אצל ב"כ החברה בדבר סמכות החתימה על ההסכם בשמה (ס' 17 בהסכם הפשרה). בסופו של דבר הסכם הפשרה עם החברה לא נחתם. 17. בהדרגה, החלו רוכשים או הבאים בנעליהם, לפנות לבית המשפט בתביעה נגד המדינה ומינהל מקרקעי ישראל (להלן - המדינה) ונגד החברה. בתביעותיהן, חזרה ונשנתה הטענה, כי על פי חוזה בו הם מחזיקים, הם בגדר רוכש, או באים בנעלי רוכש, של מגרש שתמורתו המלאה שולמה לחברה, ועל כן הם אלה הזכאים לקבל את פיצויי ההפקעה. החברה מצדה העלתה נגד התובעים שלל טענות לדחיית תביעתם וטענה, כי הפיצוי מגיע לה. 18. המדינה, שחששה מפני כפל תשלום, ביקשה תחילה לקבוע מי מבין התובעים הוכיח זכות על פי החוזים לקבלת פיצוי והיקף הפיצוי, ולאחר מכן לעסוק בגובה הפיצוי. באשר לחברה נטען, כי נדרש אשרור פעולותיה על ידי אסיפה של בעלי מניותיה, ובירור השאלה מי מוסמך לפעול בשמה. 19. התביעה בת.א. 433/95 (להלן - ברגר) החלה להתברר בפני כב' השופט צ' כהן, במהלכה הגיע ב"כ החברה להסדר עם ברגר בנוסח הבא: "התובעים [ברגר] והנתבעת מס' 2 (להלן - הנתבעת) [החברה] מודיעים לבית המשפט הנכבד כי הגיעו לידי הסדר ביניהם על פיו מבקשים הם ליתן פסק-דין חלקי, להסדרת היחסים שבין התובעים והנתבעת (הוא השלב הראשון של הדיון כפי שנקבע ע"י בית-המשפט הנכבד), כאמור להלן, תוך שהם מדגישים כי הסדר זה ופסק-הדין החלקי שיינתן על פיו מוגבל לתובעים ובא בשל נסיבות מיוחדות והסדרים מיוחדים שבינם ובין הנתבעת ואין לראות בו משום תקדים המחייב את הנתבעת לגבי בעלי חוזים אחרים עם הנתבעת: מוצהר שלפני שהופקע נכס המקרקעין הנמצא באיזור הידוע כיום כ"הר חומה" ושהיה ידוע בזמנו כ"חלת אל תובנה אשר בקרבת רמת רחל ירושלים" והרשום בספר 1029 דף 79 שראפת ע"ש חברת שיכון ומלאכה בע"מ (להלן - הנכס), היו זכאים התובעים ביחד ובחלקים שווים ביניהם, להירשם כבעלים במגרש בשטח 1.444 דונם ברוטו מתוך הנכס. התובעים ביחד ובחלקים שווים ביניהם, זכאים לקבל את פיצויי ההפקעה שישולמו בגין שטח של 1,444 מ"ר ברוטו מתוך הנכס, והם זכאים לתבוע את הפיצויים ישירות מן המדינה. התובעים ישלמו את כל המיסים החלים ו/או שיחולו בגין קבלת פיצויי ההפקעה שהם זכאים להם כאמור לעיל וכן ישלמו את כל מיסי הרכוש (וכן המיסים האחרים, אם יש כאלה), בתוספת כל הצמדה, ריבית וקנסות אם יש או יהיו כאלה, שחלו, שחלים ו/או שיחולו על שטח של 1,444 מ"ר ברוטו מתוך הנכס (או על חלק יחסי מתאים מתוך המיסים שעל כלל הנכס, דהיינו לפי היחס שבין 1,444 מ"ר לבין השטח של כלל הנכס ובלבד שהסכום המתקבל מחישוב החלק היחסי כאמור לא יעלה על הסכום שהיה מתקבל בהוצאת שומה נפרדת לשטח של 1,444 מ"ר מתוך הנכס). 3. כל צד ישא בהוצאותיו בערכאה זו (ובטלים צווי ההוצאות שניתנו בערכאה זו בלבד) ולראיה באו הצדדים על החתום היום 18.5.98. (-) ב"כ התובעים (-) החברה". 20. המדינה סירבה להכיר בהסכם. כב' השופט כהן קבע כי למדינה אין כל מעמד להתנגד לאישורו, וביום 19.5.98 נתן לו תוקף של פסק דין חלקי (להלן - ההסדר). 21. ביום 26.5.98 הודיעה עו"ד אבני (להלן - ב"כ המדינה) בכתב על הסדר בין ברגר לבין המדינה וזה לשונו: "על יסוד בירורים שנערכו ולאחר שביום 19.5.98 ניתן פסק דין חלקי בין התובעים לבין הנתבעת 2, מתכבדת המדינה להודיע לבית המשפט הנכבד כדלקמן: המדינה מכירה בכך שהתובעים ביחד [ברגר] ובחלקים שווים ביניהם, זכאים לקבל פיצויי הפקעה... בגין קרקע בשטח של 1.444 דונם ברוטו מתוך המקרקעין שזכות הבעלות בהם רשומה...על שם שיכון ומלאכה בע"מ...[החברה] נוכח הודעת המדינה כאמור... מוסכם עליהם ההסדר כדלקמן: א. מכל תשלום פיצויים ינוכה כל מס ותשלום חובה שחובה לנכותו על פי דין - אך ביחס לקרקע בלבד - קרי לשטח של 1.444 דונם בלבד ו/או ביחס לפיצויי ההפקעה ביחס לקרקע בלבד. ב. ... ג. נוכח האמור לעיל, ולאחר פסק דין החלקי כאמור, הסתיים למעשה השלב הראשון של המשפט שנקבע לבירור נושא בעלי הזכויות בפיצויי ההפקעה. ד. הצדדים מבקשים... מועד לדיון בקדם משפט... להסדרת הדיון בשלב השני של המשפט - בדבר שיעור הפיצויים המגיעים לתובעים." לברגר שולם פיצוי לפי 80 ₪ למ"ר (כ-33.5$ נכון למועד הקובע) בצירוף ריבית והצמדה כחוק, על פי הערכה של מר אייל מידן, שמאי מקרקעין מוסמך באגף שומת מקרקעין מחוז ירושלים והדרום (להלן - מידן), במכתבו מיום 29.10.98 למר יגאל גבאי, ממונה מחוזי רכישות והפקעות במינהל מקרקעי ישראל (במ/17). 22. המשך הדיון בתביעת ברגר הועבר לטיפול הח"מ וכן הטיפול בתביעות שהוגשו בת"א 1434/98 (להלן - ריכטר) ות"א 1557/98 (להלן - פונדמינסקי), כמו גם תביעות נוספות: בת.א. 1306/98 רפאל יצחק ואח' (14 תובעים), ת.א. 1373/98 לפושניאן ואח' (39 תובעים). 23. בדיון שהתקיים ביום 2.6.99 הודיעה ב"כ המדינה כי: "המדינה מסכימה שיש צורך לאחד את הדיון בשאלת שומת הפיצויים בכל התיקים, בעיקר בתיקים שבהם הגיעה חברת שיכון ומלאכה להסדר בשאלת הזכאות. המדובר בתיק זה [433/95] ובתיק נוסף 1434/98 (ריכטר ואח' נ' מ"י) או כל תיק אחר שהגיע או יגיע לשלב זה...דהיינו, אני מדברת על שתי קבוצות: אלה שלגביהם יש הסדר עם שיכון ומלאכה [החברה] ואלה שהשאלה טרם הוכרעה". בכך הונח הבסיס להתפלגות התובעים לשתי קבוצות: הקבוצה האחת - מורכבת מהתובעים ברגר, ריכטר ופונדמינסקי שהדיון בעניינם אוחד, והם הגיעו להסדר עם החברה ולשלב בירור שווי המקרקעין. לקבוצה הנ"ל הצטרפו התובעים בת.א. 1373/98, שעליהם התווספו תובעים, כך שמניין התובעים בתיק זה מסתכם ב-96 (להלן - לפושניאן) שהגיעו להסדר עם החברה, לאחר שעברו את משוכת דרישותיה למסמכים או בכפוף להשלמת מסמכים. בקבוצה האחרת - התובעים המבקשים לקבל פיצוי ללא תיווכה של החברה, שבקיומה או בסמכויותיה הם כופרים ועניינם יתברר בנפרד. 24. לאחר התדיינות ממושכת, בין היתר בגלל שינויים תמוהים בהערכת שווי המקרקעין לצורך ביצוע תשלומים שאינם שנויים במחלוקת, כנדרש בסעיף סעיף 9א לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 (להלן - חוק הרכישה), הגיע שלב ההכרעה בשווי המקרקעין ממנו יגזרו הפיצויים. עקרונות לשומת הפיצויים 25. סכום הפיצויים לקרקע מופקעת נגזר משווי המקרקעין, בעסקה שהייתה נערכת בשוק חופשי, דהיינו עסקה רעיונית ממוכר מרצון לקונה מרצון, במועד ההפקעה, על פי העקרונות הקבועים בפקודה או בחיקוק על פיו הופקע הנכס, ובענייננו - במועד הקובע. 26. בהערכת שוויים של מקרקעין, נלקחים בחשבון הנתונים הפיזיים, התכנוניים, המשפטיים והאחרים, שעשויה להיות להם השפעה עליהם. אין להביא בחשבון פיתוח מאוחר יותר של הסביבה, שינוי ייעוד, מיסוי חדש לא צפוי, או כל גורם שנוסף למשוואת השווי לאחר ההפקעה. עם זאת, אם יש באותן תוכניות משום נתון רלוונטי בהערכת השווי לגבי מי שירצה לקנותם או למכרם - יילקחו תוכניות אלו בחשבון (קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה חמישית, 1995, עמ' 262-263), שכן הצפייה לשינוי יעוד היא נתון רלוונטי להערכה. 27. אפשרויות פיתוח הקרקע מהוות נתון מרכזי בהערכת השווי כפי שנקבע בע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין פ"ד לד(3) 225 בעמ' 231: "פיצויים בגין ההפקעה יש לשלם בהתאם למחיר הטוב ביותר שאנשים היו נותנים עבור הנכס שהופקע לאחר שקיבלו את המידע הנחוץ על כל גורם העשוי להשפיע על המחיר, לרבות (אם לא קודם כל) אפשרויות הניצול המירביות". השיטות להערכת שווי מקרקעין 28. אין מחלוקת שקיימות מספר שיטות לקביעת שווי מקרקעין. לכל שיטה יתרונותיה וחסרונותיה. הכל מסכימים שמיקום המקרקעין והתכנון החל, או הצפוי לגביהם, ומצב הרישום, הם נתונים חשובים לצורך קביעת השווי. השיטות הרלבנטיות לענייננו הן: (א) שיטת ההשוואה - לפיה בוחנים עסקאות שנעשו במקרקעין דומים בסביבות המקרקעין נשוא ההערכה במועדים קרובים למועד השומה. שיטה זו נחשבת לשיטת ההערכה המדויקת ביותר (ע"א 161/79 הנ"ל בעמ' 227), וזאת מכיוון שאינה כרוכה בעריכת פעולות חשבוניות של השווי הגולמי, היינו הפחתה או הוספה לערך הקרקע כפי שבא לידי ביטוי בעסקה שאליה משווים את הקרקע המוערכת. (ב) שיטת החילוץ - שיטה שבה הבסיס לקביעה הוא קרקע בנויה, כאשר מתוך מחיר הדירה מחלצים את שווי הקרקע, על ידי הפחתת מחיר העבודות, הרווח ונתונים נוספים המבדילים קרקע בנויה מקרקע בתולית. מכיוון שהשיטה הזו מערבת גורמים לא גולמיים רבים, היא נחשבת לפחות מדויקת (ע"א 161/79 הנ"ל בעמ' 228). חוות הדעת מטעם הצדדים 29. התובעים מבססים את עמדתם בשאלת שווי המקרקעין על חוות דעת השמאי יעקב ביר, המנהל משרד לשומת מקרקעין (להלן - ביר), שנערכה ביום 10.11.00 על פי שיטת החילוץ (במ/32), ולפיה נכון למועד הקובע השווי למ"ר הוא 100$. 30. המדינה הגישה ביום 8.3.01 שומה שערך השמאי עוזי קמר ז"ל (להלן - קמר) ביום 6.3.01 לפי שיטת החילוץ, לפיה שווי של מ"ר הוא 27$. ימים ספורים לאחר מכן, ב-25.3.01, הגישה המדינה חוות דעת של השמאי דב בנדל (להלן - בנדל) שנערכה ביום 19.5.99 בשיטת ההשוואה (במ/33), לפיה שווי של מ"ר במועד הקובע הוא 20$. בהחלטה מיום 14.3.01 נקבע כי לא ניתן להסתמך על חוות דעת חלופיות, ועל המדינה להסתמך על אחת מהן לקראת המועד שנקבע לחקירת השמאים. תחת חוות דעת קמר הגישה המדינה תוספת לחוות דעת של בנדל, המבקרת את שיטת החילוץ שבה בחר ביר (במ/34), בין היתר בעניין גורם הציפיה לפיתוח המקרקעין (להלן - גורם הדחייה) אליו לא התייחס ביר בשומתו, וגורם הסיכון, שלדעת בנדל איננו מספק ואיננו מבטא נכונה את הסיכון ביכולת לממש את הקרקע במועד כלשהו בעתיד. בהמשך התברר, כי בנדל כיהן בשנים 1983-1991 כשמאי באגף שומת המקרקעין בירושלים, ובתוקף תפקידו אז הכין ביום 22.3.91 אומדן תקציב לפיצויי בגין כל השטח המיועד להפקעה המשתרע על כ-1,850 דונם. בנדל העריך את הפיצוי בסך 20$ למ"ר (במ/10) (להלן - האומדן). כאן המקום להבהיר כי את האומדן ערך בנדל בהיותו עובד אגף שומת מקרקעין ואילו את חוות הדעת וחוות הדעת המשלימה הכין כשמאי מן החוץ. 31. בעקבות החלטה מיום 20.12.99, נדרשה המדינה להכין תצהיר מטעם מי שמוסמך לכך, לפיו רק שומה אחת נערכה בעניין שלפנינו ופרט לה לא ערך שמאי ממשלתי או מי מטעמו שומה אחרת, בין אם כחוות דעת ובין אם לאו, ובלבד שיפורט בתצהיר כיצד נקבעה השומה, אם נקבעה. בהתאם להחלטה, הוגש ביום 22.2.2000 תצהיר של מידן (במ/27), בו ציין מידן כי החל לטפל במתחם הר חומה משנת 1996 וכי נכללים במתחם שני אזורים עיקריים: ג'בל אבו א-סוקור וג'בל אבו ר'ניים, בציינו כי הנתונים הרלוונטיים של מתחם אבו א-סוקור נחותים מבחינת ערכם ביחס לנתוני ג'בל אבו ר'ניים. כמו כן, בתצהירו מפרט מידן שומות שונות שערך: - קרקע בג'בל אבו סוקור הוערכה על ידו ב-1996, נכון למועד ההפקעה, בסך 47 ל"י למ"ר (כ-20$). - ביום 4.2.97 העריך 29 דונם בג'בל אבו ר'ניים בסך 65 ל"י למ"ר (27.5$). - ביום 22.7.97 העריך 2,150 מ"ר מתוך 792,482 מ"ר גם כן בסך 65 ל"י למ"ר (27.5$). - בעניין בורובסקי וברגר העריך ב-19.8.97 וב-29.10.97 את הסך של 80 ₪ למ"ר (33.5$), אולם בתצהירו טען, כי טעה בהערכת השווי וגילה את הטעות סמוך להכנת התצהיר. - ביום 10.11.98 שב וקבע שווי של 65 ל"י(27.5$) למ"ר בגין שטח של 29 דונם שהופקע. משהוחלט לפנות לשמאי חיצוני והתקבלה חוות דעת בנדל מיום 19.5.99, שהעריך שווי של מ"ר למועד ההפקעה בסך 47.4 ל"י (20$), המליץ מידן לאמץ סכום זה כסכום שאינו שנוי במחלוקת. 32. בעניין גורם הדחייה, הוגשה מטעם התובעים חוות דעתו של היזם ומנהל הפרויקטים מר עודד מגידו (להלן - מגידו), המבוססת על ההנחה ש-90 הרוכשים היו מתארגנים לבנייה על המקרקעין, בהשקעה של כ-35 אלף דולר לכל מגרש עבור פיתוח עד גבול המגרש וחיבורי מים, חשמל, תקשורת וביוב, בפרק זמן קצר יחסית. בקשת המדינה להגיש חוות דעת נגדית לחוות דעת מגידו נדחתה, משום שחוות דעת מגידו מבוססת על הנחה בדבר קיומה של קבוצה מאורגנת היוצאת לדרך, שלא כבמקרה דנן, עניין שהיה גורר בירור של מערך היחסים בין החברה לרוכשים ובין הרוכשים לבינם, שאותו באו למנוע ההסדרים שקיבלו תוקף של פסק דין חלקי. טענות הצדדים 33. התובעים מייסדים את תביעתם על שני אדנים. הראשון - פיצוי בגין השיהוי בתשלום הסכום הנכון שאינו שנוי במחלוקת, שממנו נסוגה המדינה, והוא נמוך מכל הערכה קודמת שהייתה ברשות המדינה. התובעים מבקשים לקבוע אחד מהסכומים שנמנו בשומות כסכום שאינו שנוי במחלוקת, ולהוסיף עליו הפרשי הצמדה וריבית כחוק. השני - פיצוי מלא לפי חוות דעת ביר בסך 100$ למ"ר. כמו כן, מבקשים הם לחייב את המדינה בהוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד. 34. המדינה גורסת, כי מבין השומות הנ"ל הנכונה ביותר היא שומת בנדל, שהעריך שווי למ"ר נכון ליום הקובע בסך 20$ למ"ר, ואותה אימץ מידן, שהצהיר כי אך מחמת טעות שולם הסך של 33.5$ לברגר ובורובסקי כסכום שאיננו שנוי במחלוקת, וכי אין לחזור על הטעות. באשר לפיצוי הנקוב בהסכם הפשרה, סבורה המדינה כי אין להתחשב בהסכם נוכח השיקולים שעמדו לפניה לסיים את ההתדיינות בערכאות ללא דיחוי "הכל כדי לאפשר לתכנן ולפתח את שכונת המגורים הר חומה בהקדם, בשל הצורך הציבורי הדחוף להקמת שכונת המגורים מוקדם ככל שניתן, והצורך החיוני להגדיל את היצע הדיור בירושלים". לפיכך, מבקשת המדינה לדחות את התביעות ולחייב את התובעים בהוצאות ובשכ"ט עו"ד. 35. החברה לא הגישה חוות דעת ואף לא נטלה חלק בחקירת השמאים לאור ההסדר עם התובעים. דיון כללי 36. סעיף 9.א לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור התשכ"ד-1964 (להלן - חוק הרכישה) מורה כי: "תוך 90 יום מיום שקיבל רוכש הזכויות את ההחזקה במקרקעין או מיום איתור בעל הזכויות, לפי המאוחר ביניהם, רוכש הזכויות ישלם לבעל הזכויות שנרכשו, על חשבון פיצויים המגיעים בשל רכישת שווי הזכויות, את הסכום שלדעת הרוכש זכאי לו בעל הזכויות". הנחת המוצא היא, איפוא, שהמדינה פועלת על פי הנחיות היועץ המשפטי לממשלה, סדרי הטיפול בהפקעות - נוהל תש"ל-1970 (נוהל מס' 60.116), המטילות בפרק י' סעיף 3(ה) וסעיף 4 על המדינה לקבל את שומת השמאי הממשלתי ו/או הערכת שמאי המקרקעין שאושרה על ידי השמאי הממשלתי, לסילוק תשלום שאינו שנוי במחלוקת. שומת השמאי הממשלתי נועדה גם לקבוע את הסכום שיש לשריין בתקציב המדינה לצורך פיצוי בעלי הזכויות במקרקעין המופקעים. הנחה נוספת, שיסודה בהודעה הנמסרת לפי סעיף 7, היא כי בתום חודשיים מיום פרסום הודעת ההפקעה ברשומות, כל אדם שיש לו חזקה בקרקע המופקעת ימסור את החזקה בה בתום החודשיים האמורים או לפני כן. מסירת החזקה במקרקעין אינה מותנית בתשלום הפיצויים, או אף בתשלום שאינו שנוי במחלוקת (א. קמר דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שישית 2001, עמ' 164). לפיכך, טענת המדינה באשר לטעם לקביעת הפיצוי בהסכם הפשרה תמוהה בעיני, שכן המקרקעין בהם עסקינן היו פנויים מאדם ומחפץ, ובפני המדינה לא עמד קושי לתפוס בהם חזקה ולהתחיל בתכנון ובעבודות תשתית ללא קשר עם התדיינות בעניין הפיצויים. בהתאם, ספק בעיני אם נכונה טענת המדינה שהשווי על פי הסכם הפשרה לא שיקף את השווי הנכון למועד הקובע. אזכיר, כי אותו פיצוי אמור היה להשתלם גם לחברה, והדעת נותנת כי הצדדים להסכם הפשרה בחנו ושקלו היטב את שווי המקרקעין הנכון עד למועד חתימתו. אלמלא המחלוקת הפנימית בתוך החברה סביר להניח שהמדינה לא הייתה נסוגה מהפיצוי שייעדה לחברה, ואין זה ראוי שהמדינה תנצל מחלוקת פנימית זו, בתוך החברה או בין החברה לבין הרוכשים, על מנת לערוך שומה חדשה. ראוי היה לה למדינה להפקיד את הסכום בקופת בית משפט במסגרת הליך של טען ביניים, כפי שצפוי מכל חייב כששניים טוענים לחוב. יש לציין, כי במועד חתימת הסכם הפשרה רוב הבעלויות במקרקעין במתחם הר חומה היו מרוכזות בידי גופים ציבוריים, שרב כוחם להניע פרוייקטים כמו הכשרת הישוב שפועלה בתחום זה ידוע (ראה ששים שנות הכשרת הישוב בעריכת ע' אשבל, הוצאת המקור בע"מ תש"ל). לאחר שהכשרת הישוב רכשה את המקרקעין נותרו בידה עוד 123.648 דונם. הכשרת הישוב הכינה את תכנית הפרצלציה למקרקעין אותם מכרה לחברה במטרה שתוקם במקום שכונה יהודית, ועובדה היא שנמצאו הרוכשים שנרתמו לרעיון ורכשו את המגרשים והדעת נותנת שהיו משלימים את המלאכה אלמלא המאורעות. יתרה מכך, הפוטנציאל הגלום במתחם הר חומה גבר לאחר מלחמת ששת הימים. בנדל, בחוות דעתו, מאשר כי לקראת סוף שנות ה-80 יזמו מקור והמנותא, בשיתוף עם הרשות לפיתוח ירושלים, הקמת שכונת מגורים על מרבית שטח ההפקעה. תוכניות אלו לא הגיעו למעמד סטטוטורי כלשהו, עם זאת, היו צוותי תכנון שפעלו זמן רב - כולל עירית ירושלים, המתכננים רם כרמי, משרד לניהול פרויקטים וקסמן גוברין ומשרד השיכון, ורמת התכנון הייתה מפורטת בחלקים מסוימים של התוכנית ונתמכו על ידי חלק מהבעלים. אמנם, התוכניות נקטעו ערב ההפקעה, אולם הדעת נותנת כי עצם קיומם של ניסיונות אלו יוצרים צפייה גם לבעלי הקרקעות הסמוכות ומשפיעים על שוויים. קרוב לודאי שכל הנתונים הנ"ל נלקחו בחשבון בעת קביעת השווי בהסכם הפשרה, שהיה קרוב יותר להגדרה של עסקה מרצון בין המתקשרים. ניתוח חוות הדעת 37. ביר ומידן, כל אחד בתורו, נחקרו ארוכות על חוות הדעת שערכו, ובסיכום ניתן לומר כי אין הם חולקים על הרקע העובדתי כפי שפורט בסעיפים 4-6 לעיל. שני השמאים מסכימים כי מתחם הר חומה השתרע על שתי גבעות - ג'בל אבו א-סוקור וג'בל אבו ר'ניים, וכי הקרקע בג'בל אבו א-סוקור נחותה מזו שבג'בל אבו ר'ניים. מוסכם גם שהמקרקעין נמצאים בחלק הצפוני של ג'בל אבו רניים הפונה לכיוון רמת רחל, וכי בתקופת המנדט חלה עליהם תוכנית מתאר 5RJ/ (Region Jerusalem), שפורסמה בע.ר. 1188 מיום 16.4.42. המחלוקת מתמקדת במצב התכנוני של המקרקעין במועד הקובע וגורם הדחייה עד למימוש הבניה. 38. ביר קבע, כי מכוח תוכנית 5RJ/, שעודנה בתוקף כל עוד לא בוטלה באזור זה על ידי תוכנית חלופית- בהסתמך על בג"צ 145/80 ג'מעית אסכאן אלמועלמון אלתעאוניה אלמחדודת אלמסאוליה ואח' נ' שר הבטחון ואח' פ"ד לה (2) 285, בעמ' 298 (להלן - בג"צ 145/80) - ניתן לבצע פרצלציה בחלקות, בתנאי שגודל המגרש לא יפחת מ-1,000 מ"ר. על פי תקנון התוכנית, יעוד המגרשים הוא, בין היתר, בניינים למטרות חקלאיות, גינון וצורכי משק, כולל בית מגורים ומבני תעשיה בהסכמה מיוחדת של הועדה המחוזית, וזכויות הבניה הן - 150 מ"ר מבונה לחלקה וכן 25 מ"ר למבני עזר. על פי התוכנית האמורה, הוכנה תוכנית הפרצלציה שפורסמה ואושרה כדין, ועודנה בתוקף. כמו כן, ביר מחזיק בדעה שתוכנית 19/ RJ אושרה עוד בתקופת המנדט, כך שניתן היה להתארגן כדי לממש את חזון הקמת השכונה היהודית במקום, בפרק זמן קצר. תימוכין לטענתו של ביר, מצאו ב"כ התובעים בפרסום מיום 30.1.45 בפלסטיין גזט (במ/3) לפי פקודת בנין עיר 1936, בדבר הפקדת התוכנית 19/ RJ המתייחסת לשטח שגבולותיו זהים לגבולות המקרקעין (ס' 2 לעיל), על פי תשריט העומד לעיון הציבור ולהתנגדויות. ביום 30.8.45 פורסמה בפלסטיין גזט הודעה נוספת (במ/4) בדבר הפקדת תוכנית 19/ RJ למתן תוקף. מכאן מסקנתו, כי תחולתן של התוכניות המנדטוריות על המקרקעין, מעניקה לקרקע מעמד ייחודי של קרקע מתוכננת וזמינה לבניה תוך זמן קצר, ובשיטת החילוץ הגיע להערכת השווי של 100$ למ"ר, נכון למועד הקובע. 39. הרושם הכללי מחוות דעת ביר ועדותו הותיר בלבי ספקות אם ניתן לסמוך עליה. מחקירתו עולה, כי לקראת הכנת חוות הדעת במאי 91' ערך ביקור במקרקעין, כאשר פני השטח כבר היו שונים. לדבריו, התייחס למקרקעין כאל שטח בתולי, דוגמת גבעות שניתן למצוא בהרי ירושלים. תרשים שצירף לחוות דעתו, נלקח מספרו של אשבל "הכשרת הישוב פרשיות ומפעלים בערי הארץ" (חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ, ירושלים תשל"ו), בו מופיעים המתחמים גבעת אליהו, רמת רחל, כרם שונר וכרם עבר. לדבריו, נועד התרשים בעיקר לצורך היחס בין כלת אל טובנה לג'בל אבו ר'ניים ולהתמצאות כללית. משהוצג לו תשריט של החלקה המופקעת, התברר כי לצורך הכנת חוות הדעת לא התייחס אליו כלל. לאחר מכן טען, כי הסתמך על אחת המפות הטופוגרפיות ואינו זוכר איזו היא. בהמשך, הוצג לביר נספח 3 מחוות דעת בנדל, וכשנדרש לציין אם מדובר בשלוחה שטוחה, כפי שתיאר, או בואדי, קשה לומר שהשיב לעניין. ביר גם לא ידע לומר אם הייתה דרך גישה למקרקעין אלא רק: "ככל הידוע לי היתה התחלה של דרך עפר, אינני יודע אם הגיעה או לא הגיעה אל השטח". כמו כן, אין למצוא בחוות הדעת של ביר תחשיב ההשקעה הנדרשת להכנת תשתית לכבישים ודרכי גישה. את עלות התשתיות העריך לפי מה ששמע מפיו של מר עמית, מנהל עמותה בהר שמואל, לפיה הסכום הנדרש לצורך הכנת תשתיות הוא סך 30,000 דולר למגרש של כ-700 מ'. חיזוק להערכה זו קיבל מעו"ד אריה נוח שייצג את העמותה. בנוסף, כשנדרש ביר לפרט תחשיבים, הגיש את תחשיב במ/1, שלא צורף לחוות הדעת מטעמו והעיקר הוא שלא ביר ערך אותו. 40. באשר לחוות דעת בנדל, נגרע משקלה משהתברר כי בעבר הכין את האומדן, בו תיאר בסעיף 2 את שטח ההפקעה הכולל חטיבת קרקע של כ-1,850 דונם כך: "...השטח אינו הומוגני בשוויו וברמת פיתוחו. בצידו המערבי ישנו כביש סלול. חלקים גדולים מהשטח מיוערים בעקר בשטחים הנמצאים בבעלות קק"ל והימנותא בע"מ. בצירו המזרחי-צפוני קרוב השטח למבנים קיצוניים של הכפר צור בחר. באשר לתכנון נאמר בסעיף 3: "השטח נתון לאפיון כשטח בלתי מתוכנן ואשר לא יתאפשר בו בינוי ופיתוח ללא יוזמה ממשלתית אם כי אינו נטול ציפיות. הציפיות בשטח זה נובעות מהסיבות הבאות: בחלקו די קרוב לשכונות מפותחות כמו רמת-רחל ותלפיות. חטיבת קרקע גדולה מהאחרונות בתחום שיפוט העיר ירושלים המצפה לפיתוחה". לגבי ההשוואה לעסקאות אחרות ציין בסעיף 5: "נכון להיום, מבדיקות שהספקתי לערוך, אין לי מספיק עדויות מעסקות שוק על שוויה של הקרקע שבנדון אשר מחד מביאים לידי ביטוי שווי שכולל ציפיות 'לגיטימיות' ומאידך ינטרלו את חוסר האפשרות לפיתוח השטח ללא יוזמה ציבורית". ובאשר לאומדן נאמר בסעיפים 8-9: "8. ניסיון העבר מראה כי בתי משפט פוסקים פיצויי הפקעה מערב לסכום הראשוני ששולם כסכום שאינו שנוי במחלוקת. אחוזי התוספת הנפסקים אינם קבועים ותלויים בגורמים רבים... 9. לצורך אומדנים תקציביים נתן להסתמך על אומדן של 20$ למ"ר קרקע... כאומדן מוטה כלפי מעלה..." (הדגש שלי י.ה.). בחוות הדעת ובעדותו, ניסה להטות את האומדן כלפי מטה ומנה עסקאות, שלא הופיעו באומדן. כמו כן, אין למצוא בחוות הדעת ניתוח של העסקאות אותן הזכיר, על מנת לוודא שאין מדובר בגורמים העשויים להשפיע על המחיר כלפי מעלה או כלפי מטה כגון עסקאות לאחר ההפקעה, שעל מניעיהן קשה לעמוד ואותן ראה לנכון לציין בחוות דעתו. בנדל מחזיק בדעה כי תוכנית 19/RJ לא באה לכלל הפקדה ו/או אישור בתקופת המנדט. כיום, המקרקעין רשומים כחטיבת קרקע אחת עם שותף - בורובסקי בחלקים בלתי מסויימים. לפי מיטב ידיעתו של בנדל תוכנית 19RJ/, שתשריט שלה צירף לחוות דעתו, היה לכל היותר בגדר של פרוספקט שיווקי למכירת המגרשים, ואין לייחס לו משקל כלשהו. בהתאם, מוסיפה וטוענת ב"כ המדינה, כי אין בנמצא תשריט הנושא חותמת אישור ועדת תכנון כלשהי ואין לדעת אם הפרסום מתייחס לאותו תשריט, אילו היה בנמצא, ולפי השקפתה מדובר במקרקעין למטרות ספקולטיביות. לעומתה, טוענים ב"כ התובעים, כי העדרו של תשריט אינו מאיין את אישור התוכנית, ובעניין זה מבקשים הם להקיש מבג"צ 145/80 הנ"ל, שבו עלתה שאלת העדרה של תוכנית RJ/5. באותו עניין קבע בית המשפט העליון, כי אין מניעה להסתמך על הפרסומים הרשמיים בדבר אישורה הסופי של התוכנית, אשר חלה על כל אזור תכנון העיר של מחוז ירושלים כפי תיאורם (שם בעמ' 300 מול האות ב). עם זאת, ציין בית המשפט העליון באותו עניין בהמשך (שם, מול האות ד): "אגב, אם חלק כלשהו של השכונה מתוכנן באזור של העיר ירושלים בגבולותיה החל מיום 28.6.67, הרי מובן כי יש להגיש בקשה בקשר לבנייה לועדה המקומית של ירושלים". בהעדר תשריט לבטח יקשה לטפל בבקשה כזו. למעשה, ביר שותף לדעתו של בנדל ביחס לחוסר הישימות של התוכניות המנדטוריות. לדעה זו שותף גם מגידו. לכן, גם בהנחה הנוחה לתובעים, כי תוכנית 19/RJ אושרה כדין והיא משקפת את הנטען על ידי ביר, אשר רוב הנתונים המופיעים בחוות דעתו הם מכלי שני, אין בה לענות על שאלת סיכויי ביצועה. עד מלחמת ששת הימים חלפו למעלה מ-20 שנים, שבהם לא היו המקרקעין בתחום מדינת ישראל. משנת 1967 ועד למועד הקובע, חלפו עוד 24 שנים עד שהחלו מקור והימנותה ביוזמה להכין תוכניות, ואין טענה כי נערכו על בסיס תכנון מנדטורי. כך או כך לא הובאה ראיה לפיה ניתן על ידי רשויות התכנון בישראל היתר בניה על פי תוכנית מנדטורית מאושרת כלשהי, לא כל שכן תוכנית מנדטורית, שלגבי תוקפה קיים ספק. סימנים מעודדים החלו לבצבץ סמוך למועד ההפקעה וככל הנראה הם אלה שתרמו להעלאת ערכם של מקרקעין בג'בל אבו ר'ניים, וזאת מבלי להתעלם מקשיים שעמדו לפני הבעלים. סיכויי הביצוע 41. סבורה אני, כי אילו ביקשה החברה להשלים את חזון הקמת שכונת המגורים, היה עליה לעבור סדרת מכשולים: א. לאתר את התשריט של התוכנית 19/RJ, שלצורך העניין נניח כי הוא קיים, ולו כדי לוודא שאכן מדובר ב-90 מגרשים לבנייה כנטען על ידי הצדדים, שכן עיון מדוקדק במוצגים במ/2, במ/49 ובנספח 2 לחוות דעת בנדל, מצביע על 91 מגרשים (מספר 1 עד 91) ועל 5 מגרשים ציבוריים (מספר 92 עד 96). כן, היה עליה לאתר את תקנון התוכנית, או להכין תב"ע נקודתית. ב. לאתר את כל הרוכשים או מורישיהם - פעולה שביצע האפוטרופוס הכללי, שנמנע מלבקש צו לניהול נכסי החברה לאחר שהתברר לו כי היא עודנה פעילה ורוב הרוכשים אינם בגדר נעדרים. ג. להשלים את ההליכים לרישום הפרצלציה, לאחר ביקורת אגף המדידות לפי סעיף 5 לפקודת המדידות 1929, ולהכין תוכניות פיתוח עד למקרקעין - ועד למגרשו של כל רוכש אם יוחד לו, שכן מנוסח החוזים לא ברור אם מספר החוזה משקף את מספר המגרש שייפול בחלקו של הרוכש המחזיק בחוזה. הפעולות הנ"ל מחייבות ארגון, השקעות ושיתוף פעולה שהרוכשים אמנם לא גילו שנים רבות, אולם עשויים היו לגלות אלמלא ההפקעה, שכן לא ניתן להתעלם מן העובדה שמדובר במקרקעין מוגדרים הרשומים כחטיבת קרקע בפנקסי המקרקעין, וניתנים לזיהוי בשטח. כמו כן, אין להתעלם מן העובדה שהמקרקעין סמוכים לישוב כמו רמת רחל ולשטח שבו הוחל בהכנת תכניות בנייה, להם יש השפעה ישירה על שווי מקרקעין בסביבה ועל ציפיות הרוכשים. יש לציין, כי בנדל מציין באומדן, כי לא היו לו עסקאות להשוואה ערב ההפקעה. אולם בחוות הדעת נמצאת עסקה בג'בל א-סוקור ועסקאות מוזרות במקרקעין המיועדים לכביש או סמוך כביש או חלק מכביש קיים. מדובר בעסקאות שבוצעו לאחר ההפקעה או בסמוך לה שספק בעיני אם ניתן להתייחס אליהן לצורך השוואה במקרה דנן. 42. מפסק הדין בעניין מקור (במ/48) ומחוות דעת בנדל ניתן ללמוד, כי אלמלא צרכי המדינה להקים שכונה רחבת מימדים במתחם הר חומה, לא הייתה נמנעת הבנייה אותה יזמו מקור והימנותא בעזרת הרשות לפיתוח ירושלים, ורק משום מימדיה המתוכננים על ידי המדינה הוחלט על ההפקעה, כפי שציין בית המשפט העליון: "שטח בגודל כזה [563 דונם מתוך 1850 דונם שהופקעו] בודאי אין בו די כדי להקים את השכונה, והעותרת עצמה [מקור] לא טענה אחרת. התוצאה היא, שאין אופציה של בניית השכונה שלא בדרך של הפקעת השטח המופקע ובניית השכונה בדרך המתוכננת על ידי המדינה. רק בדרך זו ניתן יהיה לרכז את כל קרקעות השטח המופקע ביד אחת, אשר לה היכולת והאמצעים להבטיח את תיכנון השטח ואת בניית שכונת המגורים על השטח המופקע, על כל קשיי הבנייה עליו, תוך זמן סביר." ככל שהעניין נוגע לחברה ולרוכשים, תשתית רעיונית להקמת שכונת מגורים הייתה בידיהם, אולם להבדיל ממקור ומהמנותא, שאלמלא ההפקעה ביצוע התוכניות היה בהישג יד, במקרה דנן, יש להפחית מהסכום שנקבע בהסכם הפשרה ולהעמיד אותו על 38$ למ"ר. באשר לסכום שאינו שנוי במחלוקת, סבורה אני כי הערכת מידן בעניינם של בורובסקי וברגר הייתה מאוזנת והנימוק כי טעה אינו מספק, משום שאת הטעות ביסס על שומה שערך בג'בל אבו-סוקור, כאשר עסקינן בג'בל אבו ר'ניים, שלדעת שני השמאים נתוניו טובים יותר וערכו רב יותר. אכן, אין להתלות בטעות כדי לחזור עליה, אולם לא שוכנעתי כי זה המקרה, ובמקרה דנן לא היה מקום להפלות את יתר הרוכשים בקביעת שומה חדשה כדי לבסס טעות יש מאין. לסיכום 43. אני מחייבת את המדינה לשלם לתובעים את הסכומים דלהלן: עבור מגרש בגודל שהוסכם עליו בהסדר וניתן לו תוקף של פסק דין חלקי - 38$ למ"ר לפי שער יציג במועד הקובע, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק לתיקון דיני רכישה. הסכום שאינו שנוי במחלוקת יעמוד על סך 33.5$ לפי שער יציג במועד הקובע, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית לפי החוק לתיקון דיני הרכישה עד למועד שבו ניתן פסק דין חלקי ביחס לכל תובע, ומאותו מועד ואילך יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק. על הסכום הכולל יש להוסיף הוצאות משפט ו-15% שכ"ט עו"ד, בצירוף מע"מ כחוק. מהסכום הכולל שיתקבל יש לקזז את הסכומים ששולמו לתובעים, בצירוף הצמדה וריבית בהתאמה. כל החישובים יערכו נכון למועד פסק הדין, וממועד זה ישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד לתשלום בפועל. החלק האופרטיבי הודע היום י"ח בחשון, תשס"ה (2 בנובמבר 2004), לעו"ד לביא, עו"ד סיוון, עו"ד חרוץ ועו"ד אבני. המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לב"כ הצדדים. יפה הכט, סגנית נשיא קרקעותאיחוד וחלוקה מחדשפרצלציה