חוב דמי שימוש ראויים

חוב דמי שימוש ראויים
תביעה לפינוי דירת מגורים שהושכרה לפי חוק הגנת הדייר, ותביעה כספית בסך 200,000 ש"ח.

פתח דבר
1. הנתבע 1 (להלן – פיטו) מתגורר בדירת 2 חדרים בקומה ב' של הבניין שברח' טשרניחובסקי 6 בתל אביב יפו (להלן – הדירה או המושכר), יחד עם אשתו דהיום, הנתבעת 3 (להלן – תמרה). התובע (להלן – זמיר או בעל הבית) הוא בעל הדירה, ובעל הבניין שבו מצויה הדירה (גוש 6912 חלקה 14). המנוחה אסתר (פיטו) יעקוב ז"ל (להלן – אסתר או המנוחה), אשר עיזבונה נתבע כנתבע מס' 2, הלכה לעולמה ביום 24/7/2002. פיטו ואסתר נישאו זה לזה ביום 12/2/1990 והיו נשואים עד ליום פטירתה של אסתר. עד פטירתה התגוררה אסתר בדירה אותה שכרה מזמיר ב"חוזה שכירות מוגנת" ביום 29/3/1984.

התביעה
2. הנתבע 1 לא התגורר עם המנוחה במושכר, לפחות חצי שנה לפני פטירתה, והיה לו מקום אחר לגור בו. בין המנוחה ובין הנתבע 1 התנהל תיק גירושין בבית הדין הרבני. הנתבע 1 פלש למושכר לאחר פטירת המנוחה. לפיכך, אין לנתבע 1 זכות להחזיק במושכר ועליו לפנותו. כבר בינואר 2003 נדרש הנתבע 1 לשלם דמי שימוש ראויים בסך 600 דולר לחודש בגין שימוש במושכר. במועד הגשת התביעה עומד חוב דמי השימוש הראויים על סך כ-207,000 ש"ח. לצרכי אגרה מעמיד התובע את התביעה הכספית על סך 200,000 ש"ח בלבד. בנוסף, מתן זכות שימוש בדירה לנתבע 1 (על ידי המנוחה), ולאחר מכן מתן זכות שימוש בדירה לנתבעת 3 (על ידי הנתבע 1), ללא רשות בכתב של בעל הבית, מהווה הפרה של חוזה השכירות (סע' 12), ומזכה את בעל הבית בסעד של פינוי (סע' 20 לחוזה). כמו כן, המנוחה והנתבע 1 הפרו את חוזה השכירות בכך שלא שילמו את חלקם בהוצאות אחזקת הבניין, ובביצוע שינויים במושכר בסמוך למועד פטירתה של המנוחה. הנתבע הפר את חוזה השכירות גם באי מתן אפשרות לבעל הבית להיכנס למושכר. בגין כל אלה מבקש התובע ליתן סעד הצהרתי לפיו חוזה השכירות מבוטל, ולהורות על פינוי הנתבעים מהמושכר. עוד מבוקש לחייב את הנתבע 1 בתשלום סך של 200,000 ש"ח בגין דמי שכירות ראויים.

ההגנה
3. דין התביעה להידחות מחמת מניעות ושיהוי. הנתבע 1 התגורר בדירה יחד עם המנוחה שנים רבות ועד מועד פטירתה, ולא היה לו מקום אחר למגוריו. לפיכך זכאי הנתבע להוסיף ולהחזיק בדירה לפי חוק הגנת הדייר. בין הנתבע והמנוחה לא התקיים תיק גירושין ולא הייתה להם כוונה להיפרד, גם אם התגלעו ביניהם סכסוכים כאלה ואחרים, כפי שמצוי הדבר בין בני זוג. מגוריו של הנתבע עם אשתו הייתה בידיעת בעל הבית ובהסכמתו, ואין בה משום הפרת חוזה השכירות. הנתבעת 3 הייתה בת זוגו של הנתבע 1 מספר שנים ובחודש ספטמבר 2009 נישאו זה לזה. עד לנישואיהם הייתה הנתבעת 3 מתארחת בדירה מעת לעת ורק לאחר מכן עברה להתגורר בה עם הנתבע דרך קבע. מכל מקום, אין בכך משום הפרה של חוזה השכירות, הואיל ולפי דין לא נדרשת הסכמת בעל הבית למגוריו של בן זוג יחד עם הדייר החוזי. הנתבע מתגורר בדירה כדייר מוגן, וגם התובע הכיר בזכויותיו של הנתבע כדייר מוגן, בין היתר בהמשך גביית דמי השכירות על פי החוזה. הסכם השכירות לא הופר. הנתבעים והמנוחה שילמו את חלקם בהוצאות המוטלות עליהם כדיירים מוגנים. הנתבעים לא ביצעו שינויים במבנה המושכר ולא מנעו מבעל הבית להיכנס למושכר. הואיל והנתבע מתגורר בדירה כדייר מוגן ומשלם דמי שכירות בהתאם, יש לדחות הן תביעת הפינוי והן את התביעה הכספית. לחילופין, מבקש הנתבע לפסוק לו "סעד מן הצדק" אם ייקבע כי קמה נגדו עילת פינוי.

ראיות הצדדים
4. מטעם התובע הוגשו תצהירי עדות ראשית של התובע ושל החוקר הפרטי מר רן קאשי. כמו כן נשמעה עדות בעל פה של מר דוד יעקב, אחיה של המנוחה. מטעם הנתבעים הוגשו תצהירי עדות ראשית של הנתבעים 1 ו-3.

דיון
5. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים החלטתי לדחות את התביעה, על שני רכיביה. בפתח הדברים אציין כי התביעה נגד הנתבע 2, עיזבונה של המנוחה, נזנחה. לא הוצגה מסירה כדין לנתבע זה, ולא נשמעו טענות בעניינו. נראה כי נתבע זה אינו דרוש כלל, הואיל ובדירה מחזיקים הנתבעים 1 ו-3 וגם הטענות הכספיות מתייחסות אליהם בלבד. להלן הנימוקים המתייחסים לנתבעים 1 ו-3.


מעמדו של הנתבע 1 במושכר
6. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב – 1972, קובע את הדין במקרה של "דייר של דירה שנפטר", לאמור:

(א) דייר של דירה שנפטר, יהיה בן-זוגו לדייר, ובלבד שהשניים היו בני-זוג לפחות ששה חדשים סמוך לפטירת הדייר והיו מתגוררים יחד תקופה זו.
(ב) ..."

הצדדים נדרשו לשאלה אם יש לנתבע מקום אחר למגוריו, אם לאו. שאלה זו אינה דרושה לצורך הכרעה בזכותו של הנתבע להיחשב כדייר מוגן. לצורך עניין זה כל שנדרש הוא שהמנוחה והנתבע היו בני זוג לפחות ששה חודשים סמוך לפטירת המנוחה והיו מתגוררים יחד בתקופה זו. שאלת מקום המגורים הנוסף רלוונטית לעניין "סעד מן הצדק" אך אינה צריכה לשלב זה של הדיון.

7. אין חולק כי המנוחה הייתה דיירת מוגנת וכי הנתבע והמנוחה היו בני זוג הרבה למעלה מששה חודשים סמוך לפטירת המנוחה. למעשה, על פי תעודת הנישואין המצורפת לתצהיר הנתבע הוכח כי המנוחה והנתבע היו נשואים זה לזה כבר משנת 1990. התנאי היחידי בסעיף 20(א) אשר שנוי במחלוקת בין הצדדים הוא שאלת המגורים המשותפים בששת החודשים הסמוכים לפטירת הדייר.

8. ככלל, הנטל להוכיח את קיום התנאים האמורים בסעיף 20(א) מוטל על הטוען לזכויות של דייר מוגן. ברם, משהוכח כי הנתבע והמנוחה היו נשואים זה לזה משנת 1990 וביתם המשותף היה במושכר, מזה עשרות שנים, כפי שעולה, לדוגמה, מכתובתו הרשומה של הנתבע 1 במרשם האוכלוסין, הרי שעל התובע להניח תשתית ראייתית מספקת להוכחת טענתו כי דווקא בחצי השנה האחרונה לפני פטירת המנוחה, לא התגוררו הנתבע והמנוחה יחד במושכר. התובע לא הוכיח טענה זו. אדרבה, ראיות התובע מחזקות את המסקנה בדבר מגוריהם המשותפים של המנוחה ושל הנתבע במושכר עד לפטירת המנוחה, למעט היעדרויות של הנתבע מהמושכר לימים ספורים.

9. התובע התבקש להסביר מה הבסיס להצהרתו כי הנתבע לא התגורר עם המנוחה לפחות חצי שנה לפני פטירתה, והוא משיב: "קודם כל מזה שאני לא מצאתי אף אחד בדירה. יכול להיות שהיו אנשים בפנים, אבל אני צלצלתי ולא נעניתי. וגם בגלל רכילות של שכנים. גם לא היו תגובות למכתבים ששמתי תחת הדלת". (עמ' 13 ש' 28 – 29). בכל הכבוד, התובע אינו מפרט כמה פעמים חיפש את הנתבע בדירה ולא מצא, אפשר שמדובר בפעם אחת בלבד. רכילות של שכנים, אין לה משקל של ממש בקביעת ממצאים, בהעדר שמות ועדויות מכלי ראשון.

10. התובע נשאל לגבי תיק הגירושין המוזכר בתצהירו, ממנו הוא מבקש להסיק על הפרידה בין המנוחה ובין הנתבע. התובע העיד שמדובר בבקשת מזונות ולא ידוע לו על תיק גירושין (עמ' 14 ש' 8). התיק לא הוצג לפני בית המשפט ואין כל ראייה לכך שמדובר בתיק גירושין. אפשר שהמנוחה הגישה תביעה למזונות, אך אין בכך כדי להוכיח שהנתבע הפסיק להתגורר עמה בדירה.

11. מעדותו של החוקר הפרטי רן קאשי עולה כי המידע שבידי התובע ולפיו הנתבע לא התגורר בדירה לפחות חצי שנה לפני פטירתה של המנוחה מקורו במר דוד יעקב, אחיה של מנוחה, אשר שוחח עם החוקר הפרטי ואף העיד בבית המשפט. עד זה, שתצהירו לא הוגש רק מחמת שאיש לא פנה אליו ולא מסיבה אחרת (עמ' 8 ש' 30 עד עמ' 9 ש' 12), מעיד כי שבועיים שלושה לפני שהמנוחה אושפזה בבית החולים החליפו אחי המנוחה את המפתח לדירה, ולא הניחו לנתבע להיכנס אליה. העד נשאל: "עד שאחותך החליפה את המפתח, הוא היה בא והולך מהדירה הזאת? זה היה המקום שבו הוא גר?" והוא משיב: "כן. זה היה המקום שלו, אבל הוא היה הולך להורים שלו גם, וגם ראו אותו אפילו במועדון"...(עמ' 10 ש' 18 – 19). ובהמשך מעיד העד: "הבגדים שלו (של הנתבע, י"ק) היו בבית ולא נגענו בשום דבר". הנה כי כן, העד העיקרי מטעם התובע מעיד כי מרכז חייו של הנתבע היה בדירה.

12. ככל הנראה, הזוגיות שבין הנתבע ובין המנוחה לא עלתה יפה והם ידעו משברים. הכעס של המנוחה ואחיה על הנתבע היה גדול. אך אין בכל אלה כדי לשנות מן העובדה שהנתבע והמנוחה התגוררו יחד בדירה עד פטירתה של המנוחה. זאת ועוד, מן הראיות עולה שהאחים סבורים היו ליהנות מזכויות המנוחה בדירה ומסיבה זו ביקשו לגרוע מזכויותיו של הנתבע בדירה. כך למשל מעיד האח, מר דוד יעקב, שהמנוחה הבטיחה לבנו מרדכי שתתן לו את הדירה כי הוא התנהג אליה יפה והיה מכבד אותה (עמ' 10 ש' 28 – 30). כמו כן, בשעה שהתקיים דיון בעניין צו הגנה שביקש הנתבע נגד אחי המנוחה נעשה ניסיון להחתים את הנתבע על "הסכם פשרה" ובו מתחייבים הנתבע והאחים כי במקרה "שיקרה לאסתר הגרוע מכל" הדירה תימכר והתמורה תחולק 40% לנתבע ו-60% לאחים של אסתר. (נספח 7 לתצהיר הנתבע). עינינו הרואות כי אחי המנוחה לטשו עיניהם אל הדירה וביקשו ליהנות ממנה. בנוסף, עד התביעה מר דוד יעקב נוטר לנתבע על כך שלדעתו ניסה הנתבע לפתות את אשתו של העד לעזוב אותו לטובת הנתבע. על כל אלה, יש להתייחס בקורטוב של ספק לעדויות שמקורן באחי המנוחה, בכל הנוגע לזיקתו של הנתבע לדירה.

13. ממכלול הראיות עולה כי הנתבע התגורר בדירה עם המנוחה עד פטירתה, ומרכז חייו היה בדירה. בכך, הושלמו התנאים להכרה בנתבע כדייר מוגן לפי סע' 20(א) לחוק. אין חולק כי דמי השכירות על פי החוזה משולמים על ידי הנתבע כסדרם. (עדות התובע, עמ' 16, ש' 31 – 32).

14. יתר על כן, יש ממש בטענת המניעות שהעלה הנתבע. כאמור לעיל, הדיירת החוזית, אסתר, נפטרה ביום 24/7/2002. ממועד זה ועד להגשת התביעה המשיך התובע לקבל מן הנתבע דמי שכירות לפי שיעורם על פי חוזה השכירות המוגנת. למרות התכתבות ומכתבי התראה ששיגר בא כוח התובע דאז, לנתבע, בשנת 2003 לא הוגשה התביעה עד לשנת 2008. בינתיים, המשיך התובע לגבות דמי שכירות לפי החוזה, ואף פנה במכתבים רבים אל הנתבע – כעשרה במספר במהלך השנים 2005 עד 2007 – בעניין דרישה לתשלום שכר הדירה על פי תקנות הגנת הדייר, ובדרישה להשתתפות בהוצאות האחזקה של הבניין ואף זאת על פי חוק הגנת הדייר. את מכתבו מיום 24/4/2007 מסיים התובע במילים: "אם לא תדאג להסדרת החוב בהקדם, אראה בזאת הפרה בסיסית של חוקי הגנת הדייר, על פיהם אתה אמור להיות רשאי לגור בדירה השייכת לי". לאורך שנים זנח התובע את טענתו כלפי הנתבע והכיר בזכותו להוסיף ולהחזיק בדירה כדייר מוגן. עתה, בחלוף למעלה מ-6 שנים ממועד פטירת הדיירת החוזית ועד להגשת התביעה מנוע התובע מהעלאת טענות שנזנחו על ידו. (ע"א 805/75, יצחק בן שלמה נ' צופיה קובדלו, פ"ד ל(3) 238).

הפרת חוזה השכירות
15. נטען כי מגורי הנתבע 1 במושכר, ברשות המנוחה, ולאחר מכן מגורי הנתבעת 3 במושכר ברשות הנתבע 1 הם הפרה של חוזה השכירות, אשר אוסר מתן רשות שימוש לאחר ללא הסכמת בעל הבית. אשר למגורי הנתבע 1 הרי שהתובע מאשר בעדותו שידע על מגורי הנתבע 1 במושכר שבועות ספורים לאחר שהמנוחה והנתבע 1 נישאו בשנת 1990 (עמ' 13, ש' 19 – 12). התובע מאשר גם כי מעולם לא התרה בנתבע על השימוש האסור שהוא עושה בדירה, כביכול. (עמ' 16 ש' 19 – 20). שתיקתו של התובע משנת 1990 ועד הגשת התביעה בשנת 2008, 6 שנים לאחר מות המנוחה, מהווה הסכמה שאין למעלה הימנה למגוריו של הנתבע עם המנוחה. זאת ועוד, אין מדובר בהסכמה בשתיקה בלבד שכן התובע והנתבע היו כל השנים בקשר בעניין התשלומים וכד'. מוטב היה לו נמנע התובע כליל מהעלאת טענה בדבר הפרת חוזה של המנוחה בכך שנתנה רשות שימוש בדירה לבעלה. יתר על כן, בדין טען הנתבע כי האיסור בחוזה על מתן רשות שימוש לאחר התפרש בפסיקה כאיסור שאינו חל על בני זוג או בני משפחה אחרים מדרגה ראשונה שדרכם להתגורר יחד (ע"א 4100/97, רינדר ואח' נ' ויזלטיר, פ"ד נב(4) 580). גם מסיבה זו יש לדחות את טענת התובע בדבר הפרת חוזה בעניין זה. הוא הדין באשר למגוריה של הנתבעת 3 עם הנתבע 1. אין לנתבעת 3 זכות חזקה בדירה מכוח עצמה, אך היא רשאית להתגורר בה כבת זוגו של הנתבע 1, בין לפני נישואיהם ובוודאי לאחריהם. אשר על כן אני דוחה את טענת התובע בדבר הפרת חוזה במתן רשות שימוש לאחרים.

16. נטען כי הנתבעים הפרו את חוזה השכירות באי תשלום חלקם בהוצאות אחזקת הבניין. איני מקבל טענה זו. התובע לא פרט בתביעתו מהו החוב שלא שולם על ידי הנתבעים ומה מקורו. כל שצירף התובע בעניין זה הוא אסופת מכתבי דרישה אך גם באלה אין פירוט מספיק של ההוצאות הנטענות ואין אסמכתאות המוכיחות שמדובר בהוצאות חיוניות שהיה על הנתבעים לשלמם על פי דין. כשנשאל התובע בחקירה הנגדית היכן הקבלות עליהן הוא מבסס את דרישתו השיב כי הן אינן בידו אלא בבית. (עמ' 15 ש' 12). אין בית המשפט יכול לבסס פסק דין על יסוד קבלות שנמצאות בבית התובע. המכתב היחיד אליו מצורפות קבלות הוא מכתבו של התובע מיום 20/11/2006. מכתב זה מפרט הוצאות בסך כ-11,000 ש"ח, לשנים 2003 עד 2005 , מהן, לפי תחשיבו של התובע חלקו של הנתבע הוא 349 ש"ח. חוב זה טרם נתברר כל צרכו ובוודאי אין בו כדי להקים עילת פינוי כל עוד לא קבע בית הדין לשכירות כי הנתבעים חייבים בתשלום זה, אשר מקורו בשיפוצים שונים ולא באחזקה שוטפת.

17. נטען כי הנתבעים הפרו את חוזה השכירות בביצוע שינויים במושכר. התובע אינו מפרט את השינויים הנטענים וכל שנאמר בעדותו בעניין זה הוא שראה בקרבת הבית חומרי בנייה ופסולת בנייה, בסמוך לפטירת המנוחה. על טיב השינוי למדנו דווקא מעדותו של הנתבע אשר העיד כי בשנת 2007 נאלץ לרצף את המושכר לאחר שכיסוי הPVC הסריח. אני רואה לדחות את טענת התובע גם בעניין זה. ראשית, שוב מדובר בשיהוי ניכר אשר כמוהו כהסכמה. אם כבר בשנת 2002, בסמוך לפטירת המנוחה, הבחין התובע בחומרי בניה המעידים על ביצוע שינויים במושכר, מה ראה לעכב את תביעתו עד שנת 2008. שנית, הנתבע אשר העיד מיוזמתו על ביצוע הריצוף בדירה, מעיד גם שהודיע על כך לזמיר ותגובתו הייתה שהוא אינו משתתף בהוצאה והנתבע יעשה מה שהוא רוצה (עמ' 23 ש' 30, וסע' 9 לתצהיר). לא מצאתי סיבה שלא להאמין לעדותו של הנתבע בעניין זה. שלישית, נראית בעיניי טענת הנתבע לפיה בנסיבות העניין ריצוף המושכר אינו בבחינת שינוי העולה כדי הפרת החוזה.

18. משנקבע כי לא קמה עילת פינוי נגד הנתבע איני רואה מקום להידרש לשאלת הסעד מן הצדק. למעלה מן הצורך אציין שבמקרה זה לו קבעתי שקמה עילת פינוי מחמת הפרת חוזה השכירות באחת מהדרכים הנטענות על ידי התובע הרי שנוכח השיהוי הרב, ובהתחשב בטיב ההפרות לעומת החומרה הנודעת לפינוי הנתבע מהדירה המשמשת לו למגורים מזה עשרות שנים, הייתי רואה לפסוק לנתבע סעד מן הצדק.

סוף דבר
19. הנתבע 1 זכאי להוסיף ולהחזיק בדירה כדייר מוגן הואיל ומתקיימים בו הוראות סע' 20(א) לחוק הגנת הדייר. הנתבעת 3 אינה בעלת זכות חזקה מכוח עצמה אך היא רשאית להתגורר בדירה עם הנתבע 1. לא הוכחה טענת התובע בדבר הפרת חוזה השכירות על ידי הנתבעים, בתקופת השכירות של המנוחה או בתקופה שלאחר פטירתה. לפיכך, תביעת הפינוי נדחית. משנמצא כי הנתבע מחזיק בדירה כדין ומשלם את דמי השכירות על פי החוזה, אין מקום לחייב אותו בדמי שימוש ראויים ועל כן נדחית גם התביעה הכספית.



20. התובע ישלם לנתבעים 1 ו-3 שכר בטלה בסך 500 ש"ח, לכל אחד, ושכר טרחת עו"ד בסך 6,000 ₪, לשניהם יחד. התשלום ישולם תוך 30 יום.




ניתן היום, ג' סיון תשע"א, 05 יוני 2011, בהעדר הצדדים.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי שימוש בבית כנסת

  2. חוב דמי שימוש ראויים

  3. דמי שימוש ראויים פשרה

  4. דמי שימוש באולם מתנ''ס

  5. דמי שימוש ראויים במקרקעין

  6. סילוק יד ותשלום דמי שימוש

  7. דמי שימוש ראויים בבית מגורים

  8. דמי שימוש ראויים אנטנה סלולרית

  9. דמי שימוש בקרקע עקב סלילת דרך

  10. כפל פיצויים דמי שימוש ירידת ערך

  11. התיישנות תביעה לדמי שימוש ראויים

  12. תביעת דמי השימוש בהליך גירושין

  13. דמי שימוש ראויים בגין שימוש חורג

  14. ערעור על הפחתת דמי שימוש בפסק דין

  15. אגרה בתביעה כספית לדמי שימוש ראויים

  16. ערעור לעליון על פסיקת דמי שימוש ראויים

  17. דמי שימוש ראויים בגין שימוש ברכוש המשותף

  18. טענת אי זכאות העירייה לדמי שימוש בשל התנהגותה

  19. תובענה לסילוק יד ממקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים

  20. תביעה לתשלום דמי שימוש ראויים בגין שימוש בגג בניין

  21. תביעה לפירוק שיתוף במקרקעין ולתשלום דמי שימוש ראויים

  22. תביעה לדמי שימוש ראויים בגין השימוש שעשתה העירייה במקרקעין

  23. תביעה בגין פחיתת ערך, דמי שימוש ראויים ועוגמת נפש במסגרת סכסוך בין שכנים

  24. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון