יחידת רישום נפרדת בבית משותף

יחידת רישום נפרדת בבית משותף

1. בפני תביעה לתשלום סך של 98,887 ₪ שהתובעת טוענת כי הנתבעים חייבים לה על פי דיני החוזים ודיני הנזיקין.

העובדות
2. ואלה העובדות הצריכות לענייננו.

בתאריך 11/8/89 כרתה התובעת, יחד עם בעלה, אליהו יפה ז"ל (להלן:ו יפה), הסכם עם חיים כהן ז"ל (להלן:נ כהן), שהנתבעים 2 - 8 הם יורשיו, לרכישת חנות בבניין שנבנה על ידי כהן ברח' הסדנא 9, ירושלים (נספח א' לכתב התביעה).

בתאריך 19/1/90 נחתם הסכם בין חברת חי.אל. בע"מ (להלן:ב חי.אל.), חברה שבבעלותם ובשליטתם של יפה ושל שניים מילדיו, ובערבות התובעת ויפה, לבין כהן לרכישת מחסן באותו בניין (נספח ב' לכתב התביעה).

הוראות שני ההסכמים, בעניין רכישת החנות ורכישת המחסן, זהות.

לא למותר להביא הוראות אחדות מן ההסכם לרכישת החנות (כאמור, ההוראות בהסכם לרכישת המחסן הן זהות, ובמקום המילה "חנות" נאמר שם "מחסן"):ו

”18. מר כהן מתחייב לכך שהמבנה שיוקם על המגרש ירשם כבית משותף כמשמעותו בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, והחנות תירשם כיחידת רישום נפרדת בבית המשותף בבעלות משפ' יפה או לפקודתה, כאשר תהא אפשרות מעשית ומשפטית לבצע רישומים כאלה, ולא יאוחר מיום 28/10/92.

...

26. משפחת יפה תישא ותשלם את חלקה היחסי, דהיינו, בהתאם לחלק היחסי שבין שטח החנות לשטח המבנה, החל ממועד מסירת החזקה בחנות בהוצאות הכרוכות במתקני איסור (צ"ל:נ איסוף) אשפה והכרוך בכל (צ"ל:ב בכך) ובכל הוצאה שוטפת, יסודית או אחרת הכרוכה בקיומו ו/או בניהולו ו/או בתיפקודו של הבית המשותף.

27. משפחת יפה תישא ותשלם את חלקה היחסי באגרות וההוצאות הכרוכות ברישום המבנה כבית משותף והכנת התשריט הדרוש לכך ורישום החנות על שמה.

28. משפחת יפה תשלם למר כהן או לפרקליטו סך השווה ל-10% בצרוף מע"מ מהמחיר הכולל שבסעיף 4 להסכם עבור הטיפול בכל הקשור לרישום הבית המשותף וזכויותיה של משפחת יפה בחנות. סכום זה ישולם במעמד חתימת הסכם זה.

...

31. משפחת יפה מאשרת בזה כי הובא לידיעתה כי עו"ד י. פודים מייצג בעיסקה זו את מר כהן בלבד, וכי משפחת יפה רשאית להיות מיוצגת על ידי עורך דין אחר..."

שני ההסכמים נערכו על ידי הנתבע מס' 1 (להלן" עו"ד פודים), אשר שימש כעורך דינו של כהן עוד לפני חתימת ההסכמים.

רישום הבניין כבית משותף בבעלות כהן נעשה בתאריך 30/7/98, ואולם היחידות השונות טרם נרשמו כיחידות נפרדות על שם רוכשיהן (ראה בעניין זה - עמ' 42 לפרוטוקול).

3. זמן לא רב לאחר חתימת ההסכמים הנ"ל ביקשו יפה, התובעת ו-חי.אל. למכור את החנות ואת המחסן. לצורך כך פנו לעו"ד פודים, אשר קיבל על עצמו לייצגם. בתאריך 7/2/93 נכרתו שני הסכמים עם חברת ח.י.ב.ח. שלטים בע"מ (להלן:ו ח.י.ב.ח.), למכירת החנות והמחסן (נספחים ג' ו-ד' לכתב התביעה).

בהסכמי המכירה לח.י.ב.ח. התחייבו המוכרים לרשום את הזכויות בחנות ובמחסן על שם הקונה לא יאוחר מיום 31/12/93. וכך קובעים ההסכמים בעניין זה:נ

”4.01. לא יאוחר מאשר עד ליום 31/12/93 (להלן:ב מועד הרישום), ובלבד שהקונה מילא אחר כל ההתחייבויות... יגרום המוכר לרישום זכויות הבעלות בחנות (ב"מחסן" בהסכם השני - א.א.ג) בשם הקונה בלשכת רישום המקרקעין בירושלים.

מוסכם ומובהר בזאת, כי הואיל והבית בו מצויה החנות טרם נרשם כבית משותף, והואיל ומר חיים כהן - הרשום כיום בלשכת רישום המקרקעין בירושלים כבעלים של הקרקע עליה מצוי הבניין בו מצויה החנות - התחייב לרשום את הבית כבית משותף עד ולא יאוחר מיום 31/12/93, הרי שהמוכר יעשה כל שיידרש על מנת שבעת רישום הבית כבית משותף תירשם החנות כפי שהיא מסומנת בתשריט - נספח ב' - כתת חלקה נפרדת, וזכויות הבעלות בה ירשמו על שם הקונה".


4. בתאריך 21/5/96 הגישה ח.י.ב.ח. תביעה בבית המשפט המחוזי בירושלים נגד יפה, התובעת ו-חי.אל. (ת.א. 1346/96) לאכיפת ההתחייבות לרישום החנות והמחסן על שמה, לתשלום הפיצויים המוסכמים בסך 16,000 דולרים ולמינוי כונס נכסים לשם כך.

עו"ד פודים ייצג את הנתבעים בת.א. 1346/96 בבית המשפט המחוזי, לפי בקשתם. בכתב ההגנה נטען, כי רישום הבית כבית משותף איננו בשליטת הנתבעים אלא מופקד בידי כהן, והם עשו מצידם את כל הנדרש כדי לגרום לביצוע הרישום.

במהלך הדיונים בבית המשפט המחוזי הלך יפה לעולמו ו-חי.אל. נמחקה. התובעת הוכרזה כיורשת יחידה של יפה.

פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת.א. 1346/96 ניתן בתאריך 16/3/98. בית המשפט (מפי כב' השופט חבש) קבע על יסוד ניתוח הוראות ההסכמים בין בעלי הדין שם, כי "הנתבעים לקחו עליהם חבות אישית לרשום את זכויות הבעלות של התובעת, במחסן ובחנות, בדרך של רישומם כתת חלקה בפנקס הבתים המשותפים. חבות זו שלקחו על עצמם הנתבעים לא היתה תלויה בחבותו של מר כהן כלפיהם" (ההדגשה במקור - א.א.ג.) (עמ' 3-4 לפסק הדין). במהלך פסק הדין מציין בית המשפט, כי "הנתבעים לא נקטו בפעולות משפטיות כלשהן לאכיפת חיובו של מר חיים כהן"; "עו"ד פודים מייצג הן את מר חיים כהן ואת את הנתבעים"; "... גם בהליך דנן לא טרחו הנתבעים לשלוח הודעות צד ג' למר חיים כהן" (עמ' 5 לפסק הדין). סיכומם של דברים. בית המשפט המחוזי קבע, כי הנתבעים (יפה, התובעת ו-חי.אל.) הפרו את ההסכמים עם התובעת (ח.י.ב.ח.) בכך שלא רשמו את זכויותיה בחנות ובמחסן עד לתאריך 31/12/93.

בית המשפט קיבל את התביעה, מינה את ב"כ התובעת ככונס נכסים לשם אכיפת התחייבותו של כהן כלפי הנתבעים לרישום הבית כבית משותף, חייב את הנתבעים לשלם לתובעת את סכום הפיצויים המוסכמים בסך 16,000 דולר וכן חייב את הנתבעים בתשלום הוצאות משפט בסכום של 7,500 ₪ בתוספת מע"מ.

נכון למועד הגשת כתב התביעה המתוקן בתיק שבפני עוקל מחשבונה בבנק של התובעת על-פי פסק הדין בת.א.1346/96 סכום של 83,887 ₪.

מכאן התביעה שבפני. לכתחילה הוגשה התביעה נגד כהן ועו"ד פודים, ולאחר פטירתו של כהן הפכו יורשיו לנתבעים 2-8. התובעת טוענת, כי על הנתבעים לפצותה בגין הנזקים שנגרמו לה עד כה, הכוללים את הסכום שעוקל מחשבונה וכן פיצויים בגין עוגמת נפש בסכום של 15,000 ₪. כמו כן, ביקשה התובעת, כי בית המשפט יצהיר כי על הנתבעים לשפותה בגין כל הסכומים, התשלומים וההוצאות שתידרש לעמוד בהן בעתיד בגין פסק הדין בת.א. 1346/96, לרבות כינוס הנכסים על פיו, וכן בגין ההסכמים למכירת החנות והמחסן.

טענתם של יורשי כהן היא, כי רישום הזכויות על-שם יפה ושאר רוכשי החנות והמחסן הותנה בקיום התחייבויות שונות, ובהן תשלום הוצאות ואגרות רישום. התחייבויות אלה לא קוימו, ולכן טרם קמה חובתו של כהן לרשום את הנכסים על שם רוכשיהם. עו"ד פודים טוען, כי כל פעולותיו נעשו בידיעתו ובהסכמתו המלאה של יפה, אשר היה מצוי בכל הפרטים ואישר את פעולותיו של עו"ד פודים כפי שנעשו.

הראיות
5. התובעת הגישה תצהיר עדות ראשית, בו טענה כי למיטב הבנתה ועל פי הרושם שקיבלו היא ויפה, טיפל עו"ד פודים בעיסקת הרכישה של החנות והמחסן מכהן בשם שני הצדדים. הוא לא הבהיר לתובעת וליפה, כי הוא איננו מייצג אותם, אלא להיפך. שולם לעו"ד פודים שכר טירחה עבור ההסכם והתקבלו ממנו קבלות, עליהן נרשם במפורש "שכ"ט הסכם מכר - חיים כהן". גם בעיסקת המכירה לח.י.ב.ח. ייצג עו"ד פודים את התובעת ויפה ואת חברת חי.אל.

עו"ד פודים מעולם לא אמר לתובעת או ליפה, כי רישום הזכויות על שמם מתעכב בגלל חוב לכהן, ובתגובה לפניותיו של יפה בעניין הרישום, אמר ש"הכל יהיה בסדר" (סעיף 17 לתצהיר). על התביעה שהגישה ח.י.ב.ח. בבית המשפט המחוזי נודע לתובעת רק לאחר מותו של יפה, בחודש יולי 1998, כאשר קיבלה "טופס" מלשכת ההוצאה לפועל, בו נכתב כי ניתן פסק דין נגדה.

תצהירים נוספים שהוגשו היו אלה של אייל יפה וחיים יפה, בניהם של בני הזוג יפה.

בחקירתם הנגדית של עדי התביעה עלה, כי את עיקר המהלכים העסקיים והמגעים עם עו"ד פודים או אחרים עשה יפה בעצמו, כאשר לפעמים התייעץ עם בניו ושיתף אותם (עמ' 16 לפרוטוקול). התובעת לא היתה מעורבת בעסקיו של בעלה והוא ניהל את כל העניינים על פי שיקול דעתו.

6. עו"ד פודים הגיש תצהיר עדות ראשית.

על פי האמור בתצהיר, לא ייצג עו"ד פודים את יפה והתובעת בהסכם בו רכשו את החנות והמחסן מכהן, ושכר הטירחה אשר שולם על ידי יפה לא התייחס לייצוג המשפטי בהסכמי הרכישה מכהן.

אשר לרישום הזכויות בבניין שברחוב הסדנא 9, הרי שכתוצאה משינויים מבניים של היחידות המסחריות שרכשו בני הזוג יפה וחברת חי.אל., היה צורך בתיקונים בתשריט הבית המשותף. על פי הסכמי הרכישה של החנות והמחסן, היה על יפה ו-חי.אל. לשאת בהוצאות רישום הבית המשותף, לרבות הוצאות הכנת התשריטים ותיקונם, וכן בהוצאות וועד הבית והחזקת המבנה. מוסיף עו"ד פודים:ו "ידוע לי על פניות חוזרות ונישנות של חיים כהן ז"ל בנוכחותי, ואף פניות שלו אל אליהו יפה ז"ל לתשלום הוצאות אלה, אשר בסופו של דבר לא נענו, למרות הבטחות חוזרות ונישנות שיעשה זאת. הובהר לאליהו יפה ז"ל הן על ידי חיים כהן ז"ל והן על ידי כי הרישום יתעכב אם לא יעמוד בהתחייבויותיו" (סעיפים 13-14 לתצהיר).

לאחר שח.י.ב.ח. הגישה את התביעה נגד התובעת, יפה ו-חי.אל., ביקש יפה מעו"ד פודים לייצג את הנתבעים. עו"ד פודים אומר, כי הבהיר ליפה מלכתחילה כי הוא מוכן לייצגו בתנאי שתהיה זהות אינטרסים עם כהן ולא תופנה כלפיו כל טענה בעניין. היינו, טענת ההגנה שתיטען תהיה כי לא קמה החובה לרשום את הזכויות על שם ח.י.ב.ח. לפני שיסתיים רישום הבית המשותף. מוסיף עו"ד פודים:נ "לא הסתרתי מאליהו יפה ז"ל דבר. אמרתי לו את כל שידוע לי עובדתית ומשפטית, והבחירה שנעשתה על ידו היתה בידיעת מלוא העובדות" (סעיף 20 לתצהיר). יפה היה מעורב בכל ההליך בבית המשפט המחוזי, ולאחר שניתן פסק הדין הוא נשלח אליו בדואר.

בחקירתו הנגדית (בעמ' 49 לפרוטוקול) אישר עו"ד פודים, כי לא שלח מעולם דרישה בכתב או התראה ליפה, לתובעת או לחברת חי.אל. בנוגע לחוב שהם חייבים לכהן. לדבריו, "הכל התנהל ביניהם בעל פה" (שם). הוא הדין בשאר הדיירים בבניין, אשר גם להם לא נשלחו מכתבי התראה. אשר לכך, "הסיבה לאי משלוח מכתבים לשאר הדיירים נעוצה באופיו של כהן ולא ביחסים מיוחדים בין כהן ליפה" (עמ' 51 לפרוטוקול).

בכל הנוגע להסכם בין התובעת, יפה ו-ח.י.ב.ח, שם נקבע התאריך 31/12/93 כתאריך שעד אליו יירשמו הזכויות בחנות ובמחסן על שם ח.י.ב.ח., אמר עו"ד פודים, שהתאריך נרשם, "כי חשבתי שזה מועד מספיק כדי להשלים את הרישום ללא לחץ של זמן. זה מועד שהוא כשנה לאחר ההתחייבות בין יפה לכהן בהסכם המקורי" (עמ' 52 לפרוטוקול). בתשובה לשאלה, אמר עו"ד פודים כי אמר ליפה מספר פעמים לשלם את חובו לכהן - "אמרתי ליפה מספר פעמים, אין לי תיעוד על כך, שהוא צריך לשלם ולהסדיר את החוב כלפי חיים כהן כי חיים כהן לא יעביר הזכויות, זה היה במספר הזדמנויות" (עמ' 52 לפרוטוקול). למרות זאת, נכתב בתצהיר שהוגש על ידי יפה לבית המשפט המחוזי בת.א. 1346/96 ונערך על ידי עו"ד פודים, כי יפה אינו חייב דבר לכהן. לדברי עו"ד פודים בעדותו, האמור בתצהירו של יפה בעניין זה לא היה מדוייק (עמ' 53 לפרוטוקול).

7. מטעם הנתבעים 2-8 הוגש תצהירו של הנתבע מס' 4, שלמה כהן.

שלמה כהן אמר כי ידוע לו שאביו - כהן - דרש מיפה פעמים רבות, לעתים אף בנוכחותו, לשלם את הוצאות התשריט הנדרש לצורך רישום הבית כבית משותף בסכום של 4,000 דולר וכן את הוצאות החזקת המבנה וועד בית בסכום נומינלי של 13,000 ₪. כמו כן, ביצע כהן על חשבונו שיפוצים עבור יפה בחנות ובמחסן בסכום של 7,000 ₪. עוד נותר חוב של יפה לכהן עבור התקנת שעון חשמל בסכום נומינלי של 3,000 ₪.

בחקירתו הנגדית לא ידע שלמה כהן לומר מה הסכום ששולם לאדריכל עבור הכנת התשריט ומתי.

עד כאן הראיות שהובאו.

התביעה נגד הנתבעים 2-8 על-פי ההסכמים
8. התובעת טוענת נגד הנתבעים 2-8 (להלן:ב הנתבעים), כי כיורשיו של כהן הם חייבים בפיצויים בגין הפרתו של כהן את ההסכמים עם התובעת, יפה וחי.אל., בכך שלא רשם את הזכויות בחנות ובמחסן על שם הרוכשים - התובעת, יפה וחי.אל. - עד לתאריך 28/10/92, כפי שהתחייב.

אי רישום הזכויות על שם רוכשיהן אינו שנוי במחלוקת. הנתבעים טוענים, כי העיכוב בביצוע הרישום נעשה כדין, שכן חיובו של כהן לרשום את הזכויות על שם הרוכשים, כפי שנקבע בסעיף 18 להסכמים, היה שלוב בחיוב הקונים לשלם לכהן את ההוצאות הנקובות בסעיפים 26 ו-27 להסכמי הרכישה.

אין ספק, כי איחור ברישום זכויות בנכס על ידי מי שהיה חייב בכך מקים עילת תביעה מהותית, העומדת בפני עצמה. בת.א. 1039/91 (חיפה) כץ ואח' נ' רוזנטל חב' בע"מ ואח' (תק-מח 99 (4), 236), בפיסקה 24, נאמרו הדברים הבאים:ו "ברור שאיחור במועד זה מהווה הפרה של ההסכם, והתרופות להן זכאי הנפגע, מעבר לאמור בחוזה, מפורטות בחוק התרופות... ככלל, איחור בהעברת הבעלות הוא הפרה נפרדת ועצמאית, שאיננה נבלעת בהפרת חיוב של מסירת חזקה בדירה. איחור ברישום זכויות במקרקעין הוא איחור משמעותי ומהותי, עד כדי כך שקונה פוטנציאלי אחר עלול להימנע מלרכוש דירה כזו...".

9. חיובי הצדדים בחוזה יכול שיהיו עצמאיים, מותנים או שלובים (ע"א 765/82 אלתר ואח' נ' אלעני, פ"ד לח(2) 701, 708). כאשר החיוב הוא עצמאי חייב כל צד לקיים את חלקו, כפי שנקבע בחוזה, ללא קשר לחיובו של הצד האחר ולמועד קיומו. אם הפר הצד האחר את חיובו, עומדות לצד המקיים תרופות בשל הפרת חוזה, אך אל לו להימנע מקיום חיובו הוא. חיוב הוא מותנה, "אם תנאי לקיום הוא שיקויים תחילה חיובו של הנושה" (סעיף 43(א)(2) לחוק חוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 (להלן:נ חוק החוזים)). לשון אחר, מועד קיומו של החיוב המותנה יידחה עד שיקויים תחילה החיוב המהווה תנאי לקיומו (ג. שלו, דיני חוזים, תש"ן, בעמוד 467).

בחוזה שחיוביו שלובים זה בזה יש לקיים את החיובים בד בבד. אם צד אחד אינו
נכון לקיים את חיובו, נדחה המועד לקיום חיובו של הצד האחר. ואולם, כאשר הצד האחד נכון לקיים את החוזה, אי קיום על ידי הצד האחר נחשב הפרה. חשוב לציין שאותה נכונות של צד אחד לקיים את חיוביו על פי החוזה צריכה להיות מעשית, ועליו לתת ביטוי לעמדתו כי רק אי קיום החיוב על ידי הצד השני הוא המעכב את קיום החוזה מבחינתו (ר' ע"א 674/83 דניאלסה ס.א. חברה זרה נ' "גד שט" שותפות לבנין ולהשקעות ואח', פ"ד מא(4) 113, 127; וכן ע"א 670/89 מקור פיתוח עירוני בע"מ נ' משה קרון, פ"ד מה(3) 7, 13). תוצאת אי הקיום של חיוב שלוב איננה ביטול החיוב המקביל, השלוב בו, אלא דחיית קיומו של חיוב זה, עד שהצד שלא קיימו, יקיימו או יביע נכונות לקיימו (ע"א 765/82 הנ"ל, בעמ' 715).

סעיף 25(א) לחוק החוזים מורה, כי "חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות". במהלך השנים נתפסה הוראה זו כמשקפת הליך פרשני דו שלבי, לפיו אין נדרשים לפירוש על פי הנסיבות אלא במקום שדעתם של הצדדים אינה משתמעת מתוך החוזה עצמו. כך, מצא עצמו הפרשן בוחן בדקדקנות את נוסח החוזה ולשונו, ורק אם אותה "בחינה פנימית" של החוזה לא הובילה למסקנות חד משמעיות, פנה הפרשן ל"בחינה החיצונית" של הרקע, התכלית ומטרות החוזה. התורה הפרשנית כיום גורסת, כי על הפרשן להיחשף לכל המקורות העומדים לרשותו על מנת לעמוד על אומד דעת הצדדים, גם כאשר "הבחינה הפנימית" של החוזה מובילה את הפרשן למסקנה חד משמעית. כפי שהסביר זאת כבוד המשנה לנשיא (כתוארו אז) ברק:ב "... השלב הראשון (גזירת אומד הדעת מתוך הלשון הברורה) עשוי להיות נקודת מוצא של התהליך הפרשני. אסור לו שיהא גם נקודת סיום. הפרשן צריך לעבור לשלב השני (גזירת אומד הדעת מתוך נסיבות חיצוניות) ולחזור לשלב הראשון וממנו לשני, הלוך וחזור, ללא כל מגבלות של 'לשון ברורה' או 'לשון עמומה', עד שתנוח דעתו כי עלה בידו לגבש את אומד דעתם של הצדדים לחוזה. עם 'נתון' חיוני זה ייגש לשליפת המשמעות המשפטית ממיגוון המשמעויות הלשוניות של הטקסט. רק אז תנוח דעתו כי לשון החוזה היא ברורה" (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ פ"ד מט(2), 265, 299-300).

נראה, כי אין בגישה הפרשנית האמורה כדי לבטל את ההלכה שהשתרשה בנוגע לפרשנותם של חיובים כשלובים, לפיה "... יש לנהוג זהירות מיוחדת כאשר לשון החוזה אינה תומכת בפרשנות, לפיה חיוב פלוני הוא מותנה או שלוב, ואם הנימוק היחידי למתן פרשנות, כאמור, הוא ראיות ועדויות חיצוניות לחוזה, המובאות לבית המשפט על ידי אחד הצדדים המתדיינים, ואשר שנויות במחלוקת ביניהם. בחינה בלתי זהירה עלולה להביא ליציקת תוכן חדש ומהות אחרת לחוזה, אשר אליו לא התכוונו מנסחיו" (ההדגשה במקור - א.א.ג.) (ע"א 765/82 הנ"ל, בעמ'
711).

10. מן הכלל אל הפרט.

כאשר בוחנים את לשונם של ההסכמים שנחתמו בין התובעת, יפה ו-חי.אל. לבין כהן לרכישת החנות והמחסן, לא ניתן למצוא כל רמז לכך שחיובו של כהן לרשום את הנכסים שנקנו על שם הרוכשים שלוב בחובם של הרוכשים לעמוד בתשלום הוצאות הרישום או הוצאות אחרות. נהפוך הוא. קריאת ההסכם מלמדת, כי המדובר בחיובים עצמאיים שאינם משליכים זה על זה. עובדה בולטת לעין היא, כי חובתו של כהן לרשום את הנכסים נכתבה במקום אחד (בסעיף 18 להסכמים), ואילו חובת הרוכשים לשלם הוצאות שונות נכתבה במקום אחר (בסעיפים 25-27 להסכמים). אילו רצו הצדדים לחוזים לשלב את החיובים, היו עושים כן באופן מפורש, או לפחות היו רומזים על כך באמצעות יצירת סמיכות פיזית בין שני החיובים.

מסקנה זו מתחזקת לנוכח העובדה, כי במקום בו חפצו הצדדים לקשור חיוב אחד באחר, הם עשו כן ברחל בתך הקטנה. כך, בסעיף 6 להסכמים נאמר, כי "מר כהן מתחייב למסור החזקה למשפ' יפה... בתנאי שמשפ' יפה מצידה תקיים את ההתחייבויות החלות עליה...". היינו, הצדדים היו מודעים לאפשרויות הניסוח השונות, ומשבחרו שלא לקשור בין רישום הזכויות לבין תשלום ההוצאות, הם עשו כן לא מתוך חוסר מודעות, אלא כהסדר שלילי. יתרה מזאת. בסעיף 18 להסכמים, המסדיר את נושא הרישום, נאמר כי כהן מתחייב לרשום את המבנה "כאשר תהא אפשרות משפטית ומעשית לבצע רישומים כאלה, ולא יאוחר מיום 28/10/92". מכלל הן ניתן ללמוד על הלאו, שאם נכללה הסתייגות פלונית, לא רצו הצדדים להוסיף גם הסתייגות אלמונית.

עוד ניתן להוסיף, כי גם לו היה נותר ספק באשר לכוונת הצדדים בשאלת "שילוב החיובים", מן הראוי לפרש את שתיקת ההסכם בנושא זה לחובת הנתבעים. שהרי כהן, באמצעות עו"ד פודים, הוא זה שניסח את ההסכמים וגיבש את הוראותיהם. נסיבות אלה מצדיקות את החלתו של הכלל בדבר פירוש החוזה נגד מנסחו, שהרי כהן יכול היה לתת ביטוי מפורש לעמדותיו לו רצה בכך.

גם בחינת הנסיבות החיצוניות של ההסכמים, כנטען על ידי הנתבעים, מובילה למסקנה פרשנית זהה לזו העולה מבחינתם "הפנימית" של ההסכמים. טענתם העיקרית של הנתבעים היא, שאם ייקבע כי המדובר בחיוב עצמאי, יביא הדבר לידי תוצאה אבסורדית, לפיה היה כהן גם רושם את הזכויות בחנות ובמחסן על שם רוכשיהן וגם נאלץ "לרדוף" אחר הרוכשים על מנת שישלמו לו את ההוצאות הנקובות בסעיפים 25-27 להסכמים. "תסריט" כזה המתואר על ידי הנתבעים אכן יכול להתרחש במציאות. ואולם, גם אם אינו משקף את ההסדר האופטימלי מבחינתו של כהן, עדיין לא ניתן לראות בו הסדר שאיננו סביר. צדדים להסכם, באופן טבעי, משקללים את הסיכונים העומדים בפניהם, תוך ידיעה כי במקרה של הפרת ההסכם על ידי מי מהם, יעמדו לצד הנפגע תרופות וסעדים שונים. כך ארע גם בענייננו.

אומנם, במקרים רבים שבאו בפניו, קבע בית המשפט העליון כי "... ברור כי כוונת הצדדים הייתה כי חובת תשלום מלוא המחיר תהא שלובה בחובת העברת הבעלות במגרש, כלומר ברישומו על שם החברה. כוונה זו גם מתבקשת מן ההיגיון הכלכלי. החוזה נועד להשיג מטרה עסקית ויש לתת לו פירוש המגשים מטרה זו כפי שאנשים סבירים היו עושים" (ע"א 6276/95 מגדלי באך בע"מ ואח' נ' עמוס חוזה, פ"ד נ(1) 562, 567, ור' גם סעיפים 7, 23 ו-33 לחוק המכר, התשכ"ח-1968). אולם, אין הנדון דומה לראיה. בשום מקום לא נאמר בהסכמים שבפנינו כי חובת הרישום משולבת בחובה אחרת. מכך ניתן להסיק, כי בעוד שאדם סביר היה משלב את חובת העברת הבעלות בחובת תשלום התמורה עבור הנכס עצמו, אדם סביר לא היה משלבה בחובת תשלום הוצאות ועד בית. לא ניתן לומר שהעדר שילוב כזה נוגד את ההיגיון הכלכלי. לפיכך אין לקראו - כביכול מכללא - לתוך ההסכמים שבפנינו.

מוסיפים הנתבעים וטוענים, כי ניתן ללמוד על שילוב החיובים מהוראות סעיף 33(א) להסכמים. וכך נקבע שם:ו "פרעון כל תשלום המגיע ממשפ' יפה על פי הסכם זה, במועדו ובמלואו, הינו תנאי יסודי של הסכם זה ופיגור בתשלום כלשהו העולה על 7 ימים יקנה למר כהן הזכות לבטל הסכם זה, ובלבד שנמסרה על כך הודעה למשפ' יפה". ואולם, מעיון בסעיף 33(א) משתמע, כי עיקר כוונתו היתה להגן על כהן מפני התחמקות הרוכשים מתשלום התמורה, שכן רק בצידם של התשלומים הקבועים בסעיף 4 להסכמים - תשלומי התמורה - נקצב מועד מדוייק לפרעון, בניגוד לסעיפים 25-27 שאינם נוקבים במועדים. יתרה מכך, לו סבר כהן שהוראות סעיף 33(א) להסכמים חלות גם על החיובים הקבועים בסעיפים 25-27 להסכמים, היה עליו לנקוט בצעד של ביטול ההסכם, כקבוע בסעיף 33(א). זאת לא נעשה. לא למותר לציין, כי אין בסעיף כל רמז להרשאה להקפיא את הליכי הרישום.

סיכומה של נקודה זו. תוכנם וריקעם של ההסכמים מצביעים על כך, שחובת הרישום שהוטלה על כהן לא נשלבה עם חובת תשלום ההוצאות שהוטלה על הקונים.

11. למעלה מן הצורך נוסיף, כי אף לו היה מדובר בחיובים השלובים זה בזה, לא היה במסקנה זו כדי לסייע לנתבעים.

כפי שהוזכר לעיל, על מנת שיותר לצד לחוזה שלא לקיים את חיובו השלוב, עליו להראות נכונות מעשית מצידו לקיים את חיובו הוא, ולתת ביטוי לכך שרק אי קיום החיוב על ידי הצד השני הוא שמעכבו מלקיים את חיובו. אותה "נכונות" הוסברה בפיסקה ככזו הקשורה "... בנסיבות המיוחדות האופפות את החוזה העומד לדיון ובכללי ההיגיון והשכל הישר" (ע"א 674/83 הנ"ל, בעמ' 126). בעניין אחר נאמר, כי על מנת לבטא אותה נכונות, אין די באמירות בעלמא (ע"א 204/91 שלמה זרי (סולימן) נ' ציון זרי ואח', פ"ד מו(3) 552, 555-556).

בענייננו, לא הוכחה מצידו של כהן נכונות מעשית או ממשית לביצוע רישום הזכויות על שם רוכשיהן. עו"ד פודים העיד, כי אף לא אחד מן הרוכשים שילם את חובותיו, אך לאיש מהם לא נשלחו מכתבי התראה. יתרה מזאת, עו"ד פודים הסביר, כי הסיבה לאי משלוח המכתבים איננה נעוצה ב"יחסים המיוחדים" בין יפה לכהן, אלא באופיו של כהן. לדבריו, "אמרתי למר יפה מספר פעמים וגם חיים כהן אמר לו שצריך לשלם ובלי זה לא ייעשה רישום. מה צריך יותר מזה" (עמ' 51 לפרוטוקול). אולם, נראה כי על כהן היתה מוטלת החובה לבטא יותר "מזה". גם אם היו מספר אמירות בעניין החוב, אין די בכך כדי להוות משום הבעת נכונות לקיים את חלקו של כהן בחיובים השלובים ולרשום את הנכסים על שם רוכשיהם.

12. לכל האמור לעיל יש להוסיף, כי גם לו היה מדובר בחיובים שלובים, ולו היה כהן מצליח להראות כי הביע נכונות לבצע את הרישום על פי הנדרש, הרי שהנתבעים לא הוכיחו מהן ההוצאות שהתובעת ושאר הרוכשים לא עמדו בהן, ומהו היקף החיוב המוטל על הרוכשים על פי הוראות הסעיפים 25-27 להסכמים. הראיה היחידה שהובאה על ידי הנתבעים בתמיכה לטענות בעניין זה היתה המסמך נ/5, אשר התגלגל לידיו של עו"ד פודים והוגש באמצעותו.

המדובר במסמך בכתב יד מיום 24/11/98. המסמך חתום על ידי כהן, למרות שלא נכתב על ידו. שלמה כהן, אשר העיד בנוגע להיקף החובות של התובעת ושאר הרוכשים לאביו, אמר כי הוא איננו מכיר את המסמך. "אני רואה את חתימת אבי למטה ואין לי בכך ספק. מעבר לכך איני יודע מי כתב את המסמך" (עמ' 63 לפרוטוקול). מעבר למסמך נ/5, את טענות הנתבעים תומכת רק עדותו של שלמה כהן, אשר יש בה מרכיבים רבים של עדות שמיעה והתגלו בה אי בהירויות ועניינים סתומים (ראה בעניין זה את האמור בסעיף 17 לסיכומים בכתב מטעם התובעת). מלבד זאת, לא הוצגה בבית המשפט אף לא קבלה אחת על הוצאות שהוצאו על ידי כהן עבור רוכשי היחידות, או חשבון שנשלח לרוכשי היחידות בגין הוצאות שהם חייבים בתשלומן.

בשולי הדברים אוסיף, כי איני רואה לנכון להידרש באופן מפורט ומעמיק לטענות הצדדים בנוגע לגובה ההוצאות, שכן הנתבעים לא טענו בכתב ההגנה כי במקרה שיחוייבו לשלם לתובעת את נזקיה, יש מקום לקזז כנגד חיובם זה סכומים שהתובעת חבה להם. בהעדר טענת קיזוז, אין כל צורך להיכנס לעובי הקורה בבחינת השאלה האם קיים חוב הוצאות לנתבעים ומה גובהו.

סיכומם של דברים. על יסוד כל האמור לעיל יש לקבוע כי כהן היפר את ההתחייבות הקבועה בסעיף 18 להסכמים לרשום את החנות והמחסן כיחידות רישום נפרדות בבית משותף על שם הרוכשים.

התביעה נגד עו"ד פודים
13. עתה יש לעבור ולבחון את שאלת אחריותו של עו"ד פודים.

התובעת טוענת, כי עו"ד פודים היפר את חובת הנאמנות, תום הלב ויתר החובות החוזיות אותן הוא חב לה בהיותו בא כוחה, וכי התנהגותו נגועה בפגמים אתיים חמורים, המגיעים כדי רשלנות מקצועית והפרת החובה החקוקה בסעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961. הפרות אלה באו לידי ביטוי במעשיו של עו"ד פודים החל מן ההתקשרות הראשונה ביניהם, עת רצו התובעת ויפה לרכוש את החנות מכהן. אשר לכך נטען, כי עו"ד פודים, אשר שימש כפרקליטו של כהן במשך שנים רבות לפני כן, ערך את ההסכם תוך שהוא מתיימר לשמש כבא כוחם של שני הצדדים לעיסקה גם יחד. בהמשך, ערך עו"ד פודים באותו אופן את הסכם הרכישה בנוגע למחסן בין חי.אל. לבין כהן. בשני ההסכמים לא דאג עו"ד פודים להגנה ראויה על זכויות הקונים. הדבר בא לידי ביטוי בעיקר בכך שלא נקבע פיצוי מוסכם למקרה שכהן יפר את התחייבויותיו, ובהן ההתחייבות לרשום את החנות והמחסן על שם הקונים.

עו"ד פודים טוען, כי על פי האמור בהסכמי הרכישה, הוא ייצג אך את כהן - המוכר ולא את הרוכשים. אשר לשכר הטרחה שהתקבל מיפה ומהתובעת, המדובר בתשלום עבור הטיפול ברישום הנכסים ולא עבור עריכת ההסכם. זאת, על אף שנרשם בקבלה שהיא ניתנה עבור "שכ"ט הסכם מכר" (ראה נספח ב' לתצהיר התובעת וכן ת/1).

מוסיפה התובעת וטוענת, כי גם אם עו"ד פודים לא שימש כבא כוחם של התובעת ושאר הקונים, הרי שמתוקף תפקידו חייב היה לטפל בענייניהם בצורה הוגנת ומתוך נאמנות.

עוד נטען, כי עו"ד פודים לא נקט מעולם כל צעד לאכיפת התחייבותו של כהן בדבר רישום החנות והמחסן על שם הרוכשים. זאת, על אף שהוסכם בחוזה על תאריך סופי לרישום. הימנעותו של עו"ד פודים כאמור נעשתה על אף שלכל הדעות שימש כבא כוחם של המוכרים בהסכמי המכירה שנעשו עם ח.י.ב.ח.. יתרה מזאת, מתוך הסכמי המכירה עולה, כי ניתנה לכהן אורכה לבצע את הרישום עד לתאריך 31/12/93 (סעיף 4.01 להסכמים). אורכה זו ניתנה על ידי עו"ד פודים, מבלי שהתובעת ויפה ידעו על כך. מתן האורכה הביא לידי כך שנוצרה חפיפה בין המועד שבו התחייב כהן לרשום את הנכסים על שם הרוכשים לבין המועד שבו התחייבו התובעת, יפה ו-חי.אל. לרשום את הנכסים על שם הרוכשת מהם - ח.י.ב.ח.. כמו כן, וזה העיקר, בהסכמים שנעשו בין התובעת, יפה וחי.אל. לבין ח.י.ב.ח., שלעניין עריכתם שימש עו"ד פודים כבא כוח המוכרים, לא נאמר באופן מפורש, כי האחריות לרישום החנות והמחסן מוטלת על כהן וכי המוכרים יכולים אך להשתדל לגרום לרישום כאמור. אחריות המוכרים על פי ההסכם לרישום הנכסים נוסחה כחבות עצמאית ומוחלטת, שאיננה מותנית ואיננה תלויה בקיום חיוביו של כהן כלפי המוכרים. כך ארע שהמוכרים נחשפו לתביעה של ח.י.ב.ח. לאכיפת ההתחייבות לרישום הזכויות ולפיצויים מוסכמים, ובפסק הדין התקבלה התביעה ונקבע שהמוכרים הפרו את ההסכם עם ח.י.ב.ח.. עוד נטען בהקשר זה, כי עו"ד פודים לא יידע את התובעת ואת יפה על כך שב"כ ח.י.ב.ח. פנה אליו פעמים רבות על מנת שיסדיר את נושא הרישום. בדיעבד הסתבר, כי עו"ד פודים פיזר הבטחות, גם בבית המשפט, כאילו עניין הרישום עומד לבוא על פתרונו, למרות שלא עשה דבר לשם כך (ראה פיסקה 8 לפסק הדין בת.א. 1346/96 ונספח ה' לכתב התביעה המתוקן).

התובעת טוענת, כי שורת המחדלים שהוזכרו מקורה בהיותו של עו"ד פודים נתון במצב של ניגוד עניינים בין הנסיון לדאוג לאינטרסים של לקוחו הותיק כהן לבין חובתו כלפי לקוחותיו החדשים, התובעת ויפה. כך, כאשר פנה אליו יפה וביקש ממנו לייצגו בתביעה שהגישה נגדו ח.י.ב.ח. לא חשף עו"ד פודים את מצב ניגוד העניינים בו היה נתון, לא אמר כי טובת העניין מחייבת משלוח הודעה לצד ג' נגד כהן והטלת האחריות לרישום עליו, אלא נמנע מעירובו של כהן בעניין ובחר בקו הגנה שגוי לפיו חובתם של המוכרים לרישום הזכויות טרם קמה.

גם בבית המשפט המשיך עו"ד פודים לפזר הבטחות ללא כיסוי בדבר הרישום הקרוב, ואולם בסופו של דבר ניתן פסק הדין המקבל את תביעתה של ח.י.ב.ח.. התובעת לא ידעה דבר על התנהלות ההליכים בבית המשפט המחוזי. ביני לביני נפטר יפה. התובעת טוענת, כי פסק הדין לא נשלח אליה, ועל תוצאות ההליך למדה לראשונה רק משקיבלה את הודעת העיקול.

עו"ד פודים טוען, כי יפה היה בקי ומצוי בענייני נדל"ן בפרט ובעניינים משפטיים בכלל. הוא לא עירב את התובעת בכל אלה, וחלקה התמצה בחתימה פורמלית בלבד, כאשר הדבר היה נחוץ. יפה ידע והסכים לכך שבהסכם הרכישה מכהן ייצג עו"ד פודים רק את כהן. הוא אף הסכים למתן אורכה לביצוע הרישום. כאשר הוגשה התביעה על ידי ח.י.ב.ח. הבהיר עו"ד פודים ליפה, כי הוא מוכן להגן עליו ובלבד שקו ההגנה לא יפגע בלקוחו כהן. יפה הבין והסכים לכך. לא היה ליפה כל קושי לבור לו עו"ד אחר, ואולם הוא בחר בעו"ד פודים, על אף שידע את המגבלה בכל הנוגע להיותו גם בא כוחו של כהן. ההבטחות בעניין רישום הזכויות ניתנו על ידי עו"ד פודים רק לבקשת ח.י.ב.ח שנדרשה לכך לצורך ענייניה הבנקאיים. התובעת לא היתה מודעת לכל אלה, כיוון שיפה טיפל בכל העניינים ולא שיתף אותה בכך. יפה היה מעורב בכל ההליכים בבית המשפט המחוזי, ועותק מפסק הדין נשלח לביתו כמקובל. עו"ד פודים כלל לא ידע על פטירתו אלא לאחר שפנו אליו בניו של יפה והתובעת.

14. לחובתו של עורך הדין כלפי לקוחו שני בסיסים עיקריים. האחד, חובתו החוזית של עורך הדין, הנובעת מהתחייבותו לדאוג לענייניו המשפטיים של לקוחו בתמורה לשכר הטרחה שהוא גובה ממנו. חובה זו המקימה ללקוח, במקרה של התרשלות או אי יושר מצדו של עורך הדין, עילת תביעה בגין הפרת חוזה. הבסיס האחר לחובת עורך הדין נובע מחובתו שלא לעשות מעשה עוולה כלפי לקוחו, כגון לנהוג כלפיו ברשלנות מקצועית. התנהגות שכזו מצד עורך הדין מקימה ללקוח עילת תביעה בנזיקין, על פי עוולת הרשלנות שבסעיפים 35-36 לפקודת הנזיקין. על שני בסיסים אלו כבר הובעה הדעה, כי לגבי היקף חובת הזהירות הנדרשת מעורך הדין "אין למעשה הבדל בין יחסים חוזיים לנזיקיים" (א. בר שלום, "לשאלת אחריות בנזיקין של עורכי הדין", הפרקליט כא (התשכ"א) 479, בעמ' 491, דיעה שאף אומצה בפסיקה, ר' ע"א 37,58/86 משה לוי ואח' נ' יצחק יחזקאל שרמן ואח', פ"ד מד(4) 446, 462).

בקביעת האחריות ברשלנות, יש להיזקק לשאלות הבאות. ראשית, האם חב עורך הדין חובת זהירות לתובע. שאלה זו נבחנת משני אספקטים. הראשון, האם קיימת חובת זהירות מושגית, קרי, האם עורך הדין חב חובת זהירות כלפי התובע, במובן זה שהיה צריך לצפות התרחשותו של נזק. והשני, האם קיימת חובת זהירות קונקרטית, קרי, האם במקרה שלפנינו, בהקשר לצדדים הספציפיים, יכול וצריך היה עורך הדין לצפות התרחשותו של נזק. שנית, עלינו לבחון האם הפר עורך הדין את חובת הזהירות וסטה מהסטנדרד המוטל עליו. לבסוף, יש לבדוק האם ההפרה היא זו שגרמה לנזק.

אין ספק כי יחסי עורך דין לקוח, אשר במסגרתם מתבקש עורך דין לתת שירותים מקצועיים תמורת שכר, מולידים אחריות מושגית של עורך הדין כלפי לקוחו. יתר על כן, הפסיקה פירשה אחריות זו כרחבה מאחריותו של בעל מקצוע רגיל. כפי שנאמר בע"א 4612/95 איתמר מתיתיהו נ' יהודית שטיל ואח' (פ"ד נא(4) 769):נ "על עורך הדין מוטלת החובה לפעול כלפי לקוחו ככל בעל מקצוע מיומן, נאמן וזהיר. אולם מעורך דין, מעצם הגדרת תפקידו, דורש המחוקק סטנדרד התנהגות גבוה יותר בכל אחד מהיבטים אלה. סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, קובע כי 'במילוי תפקידו יפעל עורך הדין לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות...'. ... לעניין זה נקבע כי, 'אמונה' פירושה אמת ויושר, ו'מסירות' פירושה חריצות ושקידה, דבקות ואדיקות, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעייניו ודאגותיו של עורך הדין' (בעמ' 784; ור' בעניין זה גם על"ע 7/73 עו"ד פלוני נ' הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין ת"א-יפו, פ"ד כח(1) 679, 683).

בע"א 58/86, 37 שהוזכר לעיל (בפיסקה 23), מוסיף כב' השופט ד.לוין ומסביר, שכדי לעמוד על טיבה של אותה החובה הנדרשת מעורך הדין, ולקבוע אמת מידה סבירה להיקף חובתו של עורך הדין כלפי לקוחו, יש להיעזר הן בהלכה הכללית, הקובעת את החובה הנדרשת מכל בעל מקצוע, והן בפרשנות שניתנה לסעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961 (להלן:ב חוק לשכת עורכי הדין). הטעם לכך הוא שאם נקבע סטנדרד מסויים לצורך הטלת אחריות משמעתית, כמעט וניתן לומר מכוח קל וחומר שאותו הסטנדרד כשר להוות בסיס להטלת אחריות בנזיקין.

חובותיו של עורך הדין, כבעל מקצוע סביר, פורשו ועוגנו בפסיקה מגוונת. כך, למשל, נפסק כי מעורך הדין, העושה מלאכתו למען לקוחו, נדרשת רמה מסוימת בכל הקשור לידיעת החוק. מוטלת עליו החובה להכין כתבי טענות כראוי ולעמוד בסדרי הדין. כמו כן, נדרש עורך הדין להסביר ללקוחו את משמעותו של כל מסמך עליו הוא חותם, ולהסביר לו את מצב הדברים לאשורו בכל הקשור להוראות החוק והפסיקה החלות על עניינו (לסקירה מפורטת ר':ו ע"א 37,58/86 הנ"ל, פיסקה 25). בע"א 735/75 מרדכי רויטמן, עו"ד נ' יצחק אדרת, עו"ד (פ"ד ל(3) 75), סוכמה חובה זו בקצרה בכך שהחובה המוטלת על עורך הדין איננה שלא לטעות בשיקול דעתו, אלא "החובה היא לשקול דעתו כמיטב יכולתו וידיעתו" (בעמ' 80).

חובותיו המיוחדות של עורך הדין, שפורשו בהשראת סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, תוארו בפסיקה כמעין נוסחה מתמטית, שיש "... לפענחה ולמלאה תוכן ממשי לפי נסיבות החיים והמקרים, מעניין לעניין וממקרה למקרה..." (על"ע 7/73 שהוזכר לעיל, בעמ' 683).

חובות אלה מוטלות על עורך הדין גם כשהוא פועל עבור שני צדדים לעסקה, שבמקרים רבים הם בעלי אינטרסים מנוגדים (ע"א 4612/95 הנ"ל, בפיסקה 18). אם הסכים עורך הדין לשרתם בעת ובעונה אחת, מוטלת עליו החובה לשרתם בנאמנות ומסירות, תוך נשיאה בתוצאות המשמעתיות והאזרחיות הנובעות מהפרת החובה כלפי כל אחד מהם (על"א 2/80 פלוני נ' הוועד המחוזי של לשכת עורכי הדין בישראל, ת"א-יפו, פ"ד לד(4) 707). אין ספק כי זו מעמסה כבדה למדי, אולם עורך דין שקיבל על עצמו לשרת שני לקוחות בעלי אינטרסים מנוגדים, לקח על עצמו את האחריות לכך שלא יקריב אינטרס של לקוח אחד למען לקוח אחר.

ביחס לחובותיו של עורך הדין כלפי מי שאינו לקוחו, הגישה שהתקבלה בפסיקה היא, כי "חובותיו של עורך הדין אינן כלפי מרשהו בלבד, הוא חב חובות מסוימים גם כלפי יריבו וגם כלפי הציבור" (עמ"מ 3,4/56 עורך דין פלוני נ' יו"ר וחברי המועצה המשפטית, פ"ד י' 831). וכפי שביטא זאת כבוד השופט ד. לוין בע"א 37,58/86 הנ"ל: "ניתן לומר, כי כאשר עורך דין מייצג לקוח פלוני ואילו הצד האחר לעסקה אינו מיוצג כלל, נדרשות ממנו מיומנות וזהירות רבה יותר בהצגת העניין, לבל יכשיל במודע או בהיסח דעת נמהר את הצד האחר, כשהוא יכול להניח שזה סומך על אמינותו, יושרו ומיומנותו... הנה כי כן, עורך דין בשל מעמדו המיוחד חב חבות מסוימת לא רק כלפי לקוחו, אלא גם כלפי צדדים שלישיים, בגבולות מסוימים, בהתחשב בנסיבות העובדתיות של מקרה זה או אחר. החשוב הוא שציבור עורכי הדין יהיה מודע, כי חבות כזו אפשרית וגם קיימת" (בעמ' 472). כבוד השופט בך הוסיף בע"א 2725/91 מרים היינוביץ ואח' נ' גלעדי (פ"ד מח(3) 92), ופרט רשימת שיקולים שעל בית המשפט לשקול כשסוגיה כזו מובאת בפניו - שיקולים התוחמים את היקף האחריות, משום שגם אם עורך הדין חב לצדדים שלישיים, הרי שלא מדובר בחובה הזהה בהיקפה לחובת עורך הדין כלפי לקוחו (בעמ' 102).

נעבור עתה לבחינת טענותיה של התובעת אחת לאחת.

15. התובעת טוענת, כי עו"ד פודים ייצג הן את הרוכשים (התובעת, יפה ו-חי.אל.) והן את המוכר (כהן) בהסכמי הרכישה בנוגע לחנות ולמחסן. לאחר בחינת הראיות, יש לקבוע כי לא עלה בידי התובעת להוכיח טענה זו. הגישה, לפיה אדם מוחזק כיודע תוכנו של מסמך עליו הוא חותם, הפכה לאחת מאבני היסוד במשפטנו. בית המשפט קבע, כי אין לקבל את הטענה, לפיה אדם אינו חייב על פי חוזה עליו חתם בטענה שאינו יודע קרוא וכתוב, מן הטעם שמי שאינו מסוגל לקרוא מסמך עליו הוא חותם נושא בחובה להבטיח שתוכנו של אותו מסמך יובא לידיעתו (ע"א 2119/94 ציפורה לנדאו נ' ברוך וין, פ"ד מט(2) 77). ואם כך הוא הדין בעניינו של מי שאינו יודע קרוא וכתוב, קל וחומר בעניינם של יפה והתובעת. יש לקבוע, איפא, כי חזקה על התובעת ויפה כי ידעו את תוכנם של ההסכמים עליהם חתמו, והיו ערים לכך שנאמר בהם ברחל בתך הקטנה, בסעיף 31, שעו"ד פודים "מייצג בעיסקה זו את מר כהן בלבד".

אולם, בעצם קביעה זו אין כדי לפטור את עו"ד פודים מכל חובה שהיא כלפי התובעת ושאר הקונים. כאמור, הפסיקה הכירה בכך שלעורך הדין יש חובות מסויימות, גם אם מוגבלות, כלפי צדדים שלישיים. בנסיבות העניין שבפנינו, יש לקבוע כי לעו"ד פודים היו חובות מסויימות כלפי התובעת ושאר הקונים. ראשית, מדובר בעיסקת רכישת מקרקעין בה הקונים לא היו מיוצגים. שנית, הקונים סמכו באופן מפורש על עו"ד פודים שידאג לאינטרסים שלהם. אמר בעדותו מר חיים יפה, בנו של יפה: "לגבי הסעיף הזה [סעיף 31 - א.א.ג.] שאלתי את אבי ואמרתי לו שאולי נפנה לעו"ד אחר, והוא אמר שזה בסדר, והוא מכיר אותך, ואתה מטפל בדבר הזה בשבילנו" (עמ' 19 לפרוטוקול - פונה לעו"ד פודים). יתרה מכך, גם נוסחה של הקבלה שכתב עו"ד פודים לאחר שקיבל שכר טירחה מהקונים, כי התשלום ניתן עבור "שכ"ט הסכם מכר" (נספח ב' לתצהיר התובעת ו-ת/1), מחזק את המסקנה בדבר היווצרותו של קשר ישיר בין עו"ד פודים לבין הרוכשים בקשר עם הסכם המכר.

ואולם, גם אם היו לעו"ד פודים חובות כלפי התובעת ושאר הקונים כבר באותו שלב, הרי שאלה אינן כוללות הכנסת סעיף להסכם המבטיח לקונים פיצויים מוסכמים במקרה של אי רישום הזכויות במועד על ידי כהן. הטעם לכך הוא כפול. ראשית, בשים לב לשיקולים שמונה כב' השופט בך בע"א 2725/91 שהוזכר לעיל, אשר תוחמים את היקף חובת עורך הדין כלפי צד שלישי, אין המדובר בחובה המוטלת על עורך הדין לייעץ לקונים באופן אקטיבי, אלא אסור לו להסתיר מהם עובדה או למסור להם מידע מוטעה. שנית, אף אם נומר כי חובת המוכר לרשום את הנכס היא מהותית, הרי שאי הבטחתה בפיצויים מוסכמים דווקא איננה קריטית. בשונה ממקרה בו עורך דין לא הבטיח את זכותם של קונים, אשר שילמו את מלוא התמורה למוכרים בטרם הועברה החזקה (ע"א 554/87 דוד מזור ואח' נ' עו"ד שמואל אריאלי, פ"ד מה(1) 370), אין המדובר בעניין שבפנינו בלאקונה אשר הותירה את הקונים מול שוקת שבורה, שהרי במקרה של הפרה עומדות לזכותם הוראות חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, ופסק דין זה יוכיח.

16. לב ליבה של התביעה נוגע לטענותיה הנוספות של התובעת בקשר עם השתלשלות העניינים שלאחר מכן. השאלה המרכזית היא האם היה עו"ד פודים במצב של ניגוד עניינים, בין חובתו כלפי לקוחו הוותיק כהן ובין חובתו כלפי התובעת ושאר הקונים, ניגוד עניינים אשר הביא לידי כך שענייניה של התובעת הוזנחו לאורך כל הדרך: בשלבים המוקדמים, כאשר עו"ד פודים לא לחץ על כהן שיסדיר את הרישום, ובשלבים המאוחרים - וזה העיקר - כאשר בהסכם בין יפה, התובעת
ו-חי.אל. לבין ח.י.ב.ח. לא נקבע באופן מפורש שחובתם של המוכרים לרישום הזכויות מותנית בקיום חובתו של כהן כלפיהם, והיא איננה חבות עצמאית ובלתי תלויה; כאשר ניתנה אורכה לכהן לבצע את הרישום עד לתאריך 31/12/93; כאשר הופרחו הבטחות ללא כיסוי בדבר רישום במועד קרוב, וכאשר התנהלה התביעה בת.א. 1346/96 מבלי לערב בה את כהן כצד שלישי.

על יסוד הראיות שהובאו וכלל נסיבות העניין כפי שפורטו לעיל ניתן לקבוע, כי עו"ד פודים יכול היה לצפות את התרחשותו של הנזק אשר נגרם לתובעת, וביכולתו היה למנעו לו נהג באחריות ובזהירות. במה דברים אמורים. את עיקר אחריותו של עו"ד פודים יש לראות באי שמירה על זכויות המוכרים בהסכם שנעשה בין התובעת, יפה ו-חי.אל. לבין ח.י.ב.ח.. אין מחלוקת, כי בהסכם זה שימש עו"ד פודים כב"כ המוכרים והיתה מוטלת עליו חובה להגן על האינטרסים שלהם ולשמור על זכויותיהם. עו"ד פודים אומנם דאג להביא לידיעתה של ח.י.ב.ח. את העובדה כי החנות והמחסן אינם רשומים על שם המוכרים, והדבר מצא את ביטויו אף בהסכמי המכירה. ואולם, בכך לא יצא עו"ד פודים ידי חובתו המקצועית. התרשלותו מתבטאת בכך שלא דאג לכך שייקבע באופן מפורש בהסכמי המכירה מנגנון הקושר בין חובתו של כהן לבצע את הרישום לבין חובתם של המוכרים לעשות כן, באופן הפוטר את המוכרים מהאחריות לרישום, כל עוד כהן אינו מבצע את חיובו כלפיהם. תחת זאת, נקבעה חובת רישום מוחלטת, עצמאית ובלתי תלויה, אשר חשפה את המוכרים לתביעה מוצדקת של ח.י.ב.ח. לאחר שהפרו את חובתם כלפיה. עניין זה נקבע בבית המשפט המחוזי באופן מפורש - "פרשנותם של הסעיפים הנ"ל, מביאה למסקנה, כי הנתבעים לקחו עליהם חבות אישית לרשום את זכויות הבעלות של התובעת, במחסן ובחנות... חבות זו שלקחו על עצמם הנתבעים לא היתה תלויה בחבותו של מר כהן כלפיהם". לכל האמור לעיל יש להוסיף את העובדה, כי המועד לרישום הזכויות על ידי כהן הוארך עד לתאריך 31/12/93, ומועד זה נקבע גם כמועד לרישום הזכויות על שם ח.י.ב.ח., מבלי להותיר כל "מרווח בטחון" בין מועדי שני החיובים.

נושא זה, היינו, השמירה על זכויות המוכרים בהסכם המכירה לח.י.ב.ח. עומד לחובת עו"ד פודים גם אם מקבלים את גירסתו, כי יפה היה מצוי בעסקי נדל"ן ובהליכים משפטיים, בניגוד לתובעת. גם אם נכון הדבר, לא היה בכך כדי לפטור את בא כוחם של המוכרים מלשמור על זכויותיהם בהסכם המכירה ולא להותירם ללא "כיסוי", מקום שידוע כי יכולתם לבצע את הרישום על שם ח.י.ב.ח. מותנית בקיום חובתו של כהן כלפיהם.

17. בכל הנוגע לאופן התנהלות התביעה בבית המשפט המחוזי ולאי צירופו של כהן כצד שלישי, יש טעם רב בטענה כי גם בכך יש לראות משום הפרת חובת הזהירות שהיתה מוטלת על עו"ד פודים כלפי לקוחותיו, שכן בנסיבות העניין צירופו של כהן כצד ג' היה צעד מתבקש.
עו"ד פודים טען, כי הסביר עניין זה ליפה באופן מפורש וקיבל את הסכמתו לניהול ההגנה באופן שנוהל (השווה: תקנה 14(ה) לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו-1986). מאחר שיפה איננו עימנו, לא ניתן לעמת אותו עם גירסה זו. כפי שכבר הוזכר, התובעת לא היתה מעורבת בכל ענייניו של בעלה, לרבות הקשר עם עו"ד פודים, ואין לה כל ידיעה אישית על אופן ניהול ההגנה בבית המשפט המחוזי. ואולם, עניין זה בא על פתרונו במסגרת תובענה זו, בה נדרשים יורשי כהן לפצות את התובעת בגין הנזקים שנגרמו לה. אי הגשת ההודעה לצד ג' נגד כהן לא סתמה את הגולל על האפשרות לתבוע את כהן, ולכן הבחירה בקו ההגנה שננקט הסבה אך נזק נלווה של אובדן זמן, טירחה והוצאות נוספות, עקב הצורך לנקוט בהליכים נפרדים נגד כהן.

לכל האמור לעיל יש להוסיף את הנתון, כי במהלך הדיונים בבית המשפט המחוזי יצר עו"ד פודים מצג לפיו הרישום עומד בפני הסדרה וסיום, וכי המדובר בעניין שנמצא כבר בביצוע (ראה פיסקה 8 לפסק הדין בת.א. 1346/96 ונספח ה' לכתב התביעה המתוקן). בשום שלב לא הובעה הטענה, אשר היתה ציר ההגנה המרכזי בתביעה הנוכחית, כי חובתו של כהן לבצע את הרישום כלל לא קמה, בשל כך שיפה ושאר הקונים לא מילאו אחר חיובם השלוב לשאת בהוצאות שונות. נהפוך הוא. עו"ד פודים ערך את תצהירו של יפה אשר הוגש כעדות ראשית בבית המשפט המחוזי, בו נאמר כי אין כל מניעה לביצוע הרישום - "איננו חייבים לקבלן דבר וכל עיכוב הקיים ברישום הבית כבית משותף על ידי הקבלן איננו באחריותנו ובשליטתנו" (סעיף 9 לתצהיר - נ/3).

18. סיכומה של נקודה זו. מרכז הכובד בהתנהגותו הרשלנית של עו"ד פודים כלפי לקוחותיו, התובעת, יפה ו-חי.אל. מצוי באי השמירה על זכויותיהם בכל הנוגע לחובת הרישום שהוטלה עליהם בעת עריכת הסכם המכירה לח.י.ב.ח.. ניתן לשער, כי מקורם של הדברים בחובת הנאמנות שחש עו"ד פודים כלפי לקוחו הותיק כהן, אשר גרמה לכך כי בעת הימצאותו במצב של ניגוד עניינים, הועדפו זכויותיו של כהן על פני אלה של יפה. פועל יוצא של האמור לעיל וביטוי לו הוא אופן ניהול ההליך בבית המשפט המחוזי, שם נקראו הנתבעים לפרוע את השטר שנחתם בעת עריכת החוזה ולשאת בנזק שנגרם לח.י.ב.ח. כתוצאה מאי רישום הזכויות בחנות ובמחסן על שמה. על עו"ד פודים מוטלת היתה חובה להימנע מן המצב שתואר ולבחור בין ייצוגו של כהן לבין ייצוגם של יפה, כאשר התברר שייצוג משותף איננו אפשרי.

סיכום
19. סיכומם של דברים. הנתבעים 2-8 - יורשיו של כהן - אחראים לנזקים שנגרמו לתובעת כתוצאה מהפרת הסכם המכירה של החנות והמחסן בין כהן לבין התובעת, יפה ו-חי.אל. על ידי כהן.

עו"ד פודים אחראי לאותם נזקים על-פי דיני החוזים ודיני הנזיקין.

הנתבעים לא חלקו על גובה הנזק שהתובעת טענה לו ולא העלו כל טענה בעניין זה.

התובעת טענה כי על הנתבעים לפצותה בגובה מלוא הסכום שעוקל ממנה על פי פסק הדין בת.א. 1346/96 בסך 83,887 ₪, נכון ליום הגשת כתב התביעה המתוקן. הנתבעים לא חלקו על סכום זה. עוד נטען, כי נגרמו לתובעת עוגמת נפש, כאב וסבל ופגיעה במוניטין בסכום של 15,000 ₪. איני סבורה כי הנזק הלא ממוני שנגרם לתובעת עולה כדי הסכום הנתבע, ונראה כי בנסיבות העניין יש להעמיד את הפיצוי בראש נזק זה על סכום של 10,000 ₪.

כמו כן התבקש בית המשפט להצהיר, כי על הנתבעים לשפות את התובעת בגין כל הסכומים, התשלומים וההוצאות שהיא תידרש להוציא בעתיד בגין פסק הדין שניתן לטובת ח.י.ב.ח., לרבות כינוס הנכסים על פיו, וכן בגין ההסכמים למכירת החנות והמחסן.

אשר לכך, זכאית התובעת כי יוצהר על זכותה לשיפוי בגין ההליכים בת.א. 1346/96, ואולם אין מקום להצהרה נוספת בדבר שיפוי בגין ההסכמים למכירת החנות והמחסן. אשר לכך, אין לקבוע באופן קטגורי כי יש לייחס כל הפרה של אותם הסכמים לנתבעים, שכן קיימת אפשרות של הפרה מצד התובעת או אחד המוכרים שלא בעטיים של הנתבעים.

20. על יסוד כל האמור לעיל, אני מחליטה לקבל את התביעה ולחייב את כל הנתבעים, יחד ולחוד, לשלם לתובעת סך של 93,887 ₪ בתוספת הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת כתב התביעה המתוקן ועד התשלום בפועל.

כן ישלמו הנתבעים לתובעת, באותו אופן, הוצאות משפט בגין אגרות בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום תשלומו של כל שיעור ועד התשלום בפועל, וכן שכר טירחת עו"ד בסכום של 12,000 ₪ בתוספת מע"מ. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית מהיום ועד התשלום בפועל.

ניתן היום ל' בסיון, תשס"ב (10 ביוני 2002) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.

אורית אפעל - גבאי, שופטת      





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקונים ברכוש המשותף

  2. מזגן מרעיש בבית משותף

  3. מכירת מחסן בבית משותף

  4. עורך דין בתים משותפים

  5. נזילה בחניון בית משותף

  6. מצלמה נסתרת בבית משותף

  7. איחור ברישום בית משותף

  8. החלפת ספק גז בבית משותף

  9. פגמים בדירות בבית משותף

  10. פתיחת פאב בחצר בית משותף

  11. בעלות על חניה בבית משותף

  12. חישוב שטחי בניה בבית משותף

  13. בעלות על מחסן בבית משותף

  14. השתלטות על קומה בבית משותף

  15. רישום בפנקס הבתים המשותפים

  16. ניוד זכויות בניה בבית משותף

  17. בניית חומה בגינה בבית משותף

  18. יחידת רישום נפרדת בבית משותף

  19. שינויים בשטח חניה בבית משותף

  20. בניה על גג בית משותף ללא הסכמה

  21. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  22. שינוי קירות חיצוניים בבית משותף

  23. בקשה למתן הוראות רישום בית משותף

  24. בניית יחידות דיור על גג בית משותף

  25. סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים

  26. הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף

  27. טענת החבת דירה שלא כדין ברכוש המשותף

  28. האם מותר לבנות חדר על גג בית משותף ?

  29. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

  30. אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

  31. האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף

  32. עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון

  33. בקשה להרחבת יחידת סטודיו על חשבון שטח לובי ומעברים בבית משותף

  34. איזון בין שני דיירים בבית משותף המבקשים לממש את זכות הקניין שלהם

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון