השכרת משנה ללא הסכמת בעל הבית

השכרת משנה ללא הסכמת בעל הבית
1. מהות התביעה:
זוהי תביעה לפינוי הנתבעת 1 וסילוק יד יתר הנתבעות מהנכס הנמצא ברח' ז'בוטינסקי 107 ברמת גן, הידוע כחלקה 710 בגוש 6205 (להלן: "המושכר"), ולהחזרתו לתובעים כשהוא נקי מכל אדם וחפץ מטעמם.

2. עיקרי המסכת העובדתית:

א. התובעים הינם הבעלים של המושכר (נסח רישום מקרקעין צורף כנספח א' לכתב התביעה).נ
ב. הנתבעת 1 אשר נקראה לפנים בשם "אבנעל חברה להפצה בע"מ" מחזיקה במושכר כדיירת מוגנת על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), התשל"ב - 1972, בהתאם לחוזה שכירות מיום 17/7/56 אשר נחתם בינה לבין בעלי הבית דאז.ב
ג. הנתבעות 3 עד 11 הינן חברות הנמצאות בחלקן הגדול בבעלותו ובניהולו של מר יצחק שני, הבעלים והמנהל של הנתבעת 1.ו

3. הפלוגתאות בין הצדדים:
טענות התובעים:
א. הנתבעת 1 העבירה או מסרה את זכות השימוש במושכר ליתר הנתבעות ובכך הפרה את חוזה השכירות והקימה נגדה עילת פינוי על פי החוק הגנת הדייר.
ב. הנתבעת 1 איבדה כל זיקה למושכר ולפיכך קמה כנגדה עילת פינוי בגין נטישה.נ
ג. מטרת השכירות המקורית שהינה הנעלה שונתה על ידי הנתבעת 1 או נתווספו לה מטרות נוספות ע"י הנתבעת 1 כגון: ניהול בתי קולנוע והפצת סרטים, הפקת סרטים, פעילות בשוק ההון והמט"ח, חיתום והשקעה בניירות ערך נדל"ן וכו'. ויש בכך הפרת חוזה שמקימה עילת פינוי כנגד הנתבעת 1.ב
ד. הנתבעת 1 משכירה או מוכרת שטחי פרסום בקירות או על גג המושכר לגופים זרים תוך הפרת חוזה השכירות, ולפיכך קמה כנגדה עילת פינוי נוספת.
ה. כתוצאה מההפרות לעיל, קמה עילת פינוי נוספת כנגד הנתבעת בגין הפקת רווח בלתי הוגן.ו

טענות הנתבעות:
א. הנתבעת 1 מעולם לא העבירה או השכירה את המושכר לגוף אחר כלשהו.נ
ב. הנתבעת 1 לא נטשה את המושכר.ב
ג. הנתבעת 1 לא שינתה את מטרת השכירות.ו
ד. בנושא השילוט פעלה הנתבעת 1 בהתאם לחוזה השכירות והסכמות הצדדים.
ה. הנתבעת 1 לא הפיקה רווח בלתי הוגן מן המושכר.נ
ו. ליתר הנתבעות אין כל זיקה למושכר.ב
 
4. המסכת הדיונית:
ביום 15/7/99 ניתן בהסכמת הנתבעת 2 פסק דין כנגדה לסילוק ידה מן המושכר.ו

בתיק נשמעו והוצגו ראיות:
מטעם התובעת:
עת/1 מר ליאור איזנגר נחקר על תצהירו ת/1.נ
עת/2 מר עמית בירמן נחקר על תצהירו ת/2.ב
עת/3 מר אמנון בירמן נחקר על תצהירו ת/3.ו

מטעם הנתבעות:
עה/1 מר יוסף מילשטיין נחקר על תצהירו נ/1.נ
עה/2 מר יצחק שני נחקר על תצהירו נ/2.ב
עה/3 מר נורית שני נחקרה על תצהירה נ/4.ו
כמו כן הובאו בפני בית המשפט מסמכים ומוצגים נוספים אשר נלקחו בחשבון בעת כתיבת פסק הדין.נ
 
5. הכרעה:
לאחר שקראתי את כתבי הטענות, בחנתי את העדויות השונות ואת החומר המשפטי המצוי בתיק וכן נתתי דעתי לסיכומי ב"כ הצדדים, הגעתי למסקנה כי דין התביעה לפינוי הנתבעת 1 וסילוק יד הנתבעות 3-8 ו- 11 להתקבל, אך ינתן סעד מן הצדק. דין התביעה כנגד הנתבעות 9-10להידחות.ב
 
להלן נימוקי למסקנה זו:

6. הנתבעות 9-10:
בסעיף 7 לסיכומי התובעים, מודיעים התובעים כי הם חוזרים מעילות התביעה כנגד הנתבעות 9-10 ולפיכך יש לדחות את התביעה נגדן.

7. עילת פינוי בגין הפרת תנאי שכירות:
סעיף 131[2] לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא:
 
"על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם מבלי לגרוע מהוראות חיקוק אחר ,אלה בלבד הן עילות הפינוי:

  1. ...ו
  2. הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי".נ

 
על פי טענת ב"כ התובעת התגבשו כנגד הנתבע 1 עילות פינוי מהמושכר בגין שתי הפרות של הסכם השכירות, הראשונה הינה שינוי מטרת השכירות והשניה היא השכרת משנה ללא הסכמת בעל הבית.ב

עילות הפינוי לעיל, אינן מצויות במסגרת העילות המופיעות בסעיף 131 לחוק, ועל כן, הטוען להתקיימותן צריך להוכיח שלושה תנאים מצטברים:
 
א. תנאי מפורש בחוזה השכירות אשר אוסר על עשייתן של הפרות אלה [להלן: "התנאי הראשון"].ו
ב. התנאי הנ"ל הופר על ידי הנתבעת [להלן: "התנאי השני"].נ
ג. הפרת התנאי הראשון מקנה לבעל הבית את הזכות [עפ"י תנאי השכירות], לתבוע את פינוי הנתבעת מהמושכר [להלן: "התנאי השלישי"] [ד. בר-אופיר, סוגיות בדיני הגנת הדייר, עמ' 65, וכן ע"א 460/77 דרוקר נ' פלטין פ"ד לב[2] עמ' 869].

מהכלל אל הפרט:
בסעיף 2 (ה) לחוזה השכירות נקבע כי:
"...כל ההתחייבויות של השוכר לפי החוזה הן מעיקרי החוזה ובמקרה שהשוכר לא ימלא אחרי תנאי החוזה הזה, כולם או מקצתם, אזי במקרה שכזה השכירות תתבטל לחלוטין ע"י עצם הפרת החוזה ועל השוכר יהיה לפנות את המושכר ולמסרו למשכיר".ב

כלומר, הסעיף קובע כי הפרה של כל תנאי מתנאי השכירות מקימה עילות פינוי.ו

סעיף זה הינו סעיף גורף וכללי, ולעניין זה נקבע כי:
"מה דינו של סעיף בחוזה השכירות הקובע, באפן גורף וכללי כי הפרת כל תנאי בחוזה תביא לביטולו ותזכה את בעל הבית בתביעה לפינוי המושכר? האם סעיף כזה כולל תניה גורפת שאין לה תוקף לפי סעיף 6 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א - 1970 ולפיכך אין לבעל הבית עילת פינוי לפי ס' 131 (2) לחוק הגנת הדייר? ההוראה שבסעיף 6 האמור, לפיה אין תוקף לתניה גורפת בחוזה, פירושה הוא שתניה גורפת איננה משיגה את מטרתה ואין בכוחה להפוך הפרה שאיננה יסודית להפרה יסודית...נמצא כי פועלו של "חוסר התוקף" הוא רק לעניין ביטול החוזה כתרופה בשל הפרתו. ל"חוסר התוקף" של תניה גורפת אין כל נפקות מחוץ למסגרת זו, ולפיכך מופנה תניה זו לעמוד בתקנה לעניין סעיף 131 (2) לחוק...כל מה שנדרש לפי סעיף 131 (2) הוא שתהיה בחוזה הוראה לפיה אי קיום תנאי מתנאי השכירות מזכה את בעל הבית לתבוע פינוי".נ
[בר-אופיר לעיל, עמ' 21)

במקרה דנן הסעיף בחוזה קובע כי כל הפרה של תנאי מתנאי השכירות תביא לפינוי המושכר, ולפיכך יש לו תוקף, וכל הפרה מהווה עילת פינוי על פי סעיף 131 (2) לחוק הגנת הדייר.

8. העברת זכויות במושכר, מתן רשות שימוש וכו':
א. "ההלכה הפסוקה עוד מראשית שנות החמישים הבחינה הבחן היטב בין איסורים שונים שהוטלו על הדייר המוגן באשר להעברת זכויותיו במושכר ומסירתן לעומת מתן רשות שימוש במושכר, כולו או חלקו, בעוד שהדייר המוגן ממשיך להתגורר במושכר בפועל...ב
כדי ליצור עילת פינוי שבמרכזה מתן רשות שימוש (להבדיל ממסירת השימוש או העברת החוזה או זכות הנובעת ממנו או השכרת המושכר) יש צורך באיסור חוזי מפורש על מתן רשות שימוש, בעוד שהדייר עצמו ממשיך להתגורר במושכר. הביטוי "מסירת שימוש" משמעותו היא: מסירה זו מותנית בהעברת חזקה שפירושה העברה ממש, אשר מביאה לשלילת חזקתו של הדייר (המעביר) ומגבילה את זכויותיו למשך אותה תקופה שבה מועבר השימוש...מסירה או העברה של זכות או רשות שימוש מצד אחד, לעומת מתן רשות שימוש מצד שני, אלה מגוונים שונים ונפרדים של התנאה חוזית, ואין האיסור על מסירה או העברה של זכות או רשות שימוש כולל בתוכו איסור על מתן רשות שימוש. ואם בעל הבית מעוניין להגביל את זכותו של הדייר או למנוע ממנו להעניק לאדם כלשהו רשות שימוש במושכר, עליו לציין זאת במפורש בתנאי השכירות".ו
(בר-אופיר לעיל, עמ' 30-30 א).נ
כלומר, יש לעמוד במדויק על האיסור החוזי ולבדוק האם הופר.ב

מהכלל אל הפרט:
ב. ס' 1 (ד) לחוזה קובע כי:
"1. השוכר מתחייב כדלקמן:
3) לא להעביר את החוזה הזה או איזו זכות הנובעת ממנו לאחר, וכמו כן לא להשכיר לאחר את המושכר הנ"ל או חלק ממנו ולא למסור את השימוש במושכר או בחלק ממנו לאחר בצורה כלשהי, מבלי קבלת הסכמה קודמת בכתב מאת המשכיר".ו

כלומר, במקרה דנן מותר היה לנתבעת 1 לתת לגופים אחרים להשתמש במושכר כל עוד היא שומרת על חזקתה במושכר וממשיכה להשתמש בו בעצמה, אך אסור היה לה להשכיר את המושכר ללא הסכמת בעל הבית בכתב. במקרה אשר לפנינו השוכר לא קיבל רשות בכתב מבעל הבית המאפשרת לו השכרת המושכר.נ

ג. האם הושכר המושכר לגופים אחרים?
התובעים טוענים כי המושכר הושכר לנתבעת 2 שהייתה תחת הנהלתו של מר בנימין כהן שהינו ידידו ושותפו לעסקים של מר יצחק שני מנהלה של הנתבעת 1, וזאת עד למתן פסק הדין החלקי לסילוק יד שניתן נגדה.ב
כתובתה של הנתבעת 2 ברשם החברות הינה כתובתו של המושכר ושמה הוא "דאלי מעצמת ספורט וההנעלה בישראל בע"מ" המזכיר את שם הנתבעת 1 "דאלי סרטים בע"מ". (תמצית רישום ברשם החברות צורפה כנספח 150 לקלסר המוצגים של התובעים).ו
כנספח 320 לקלסר המוצגים צורפו 3 חשבוניות המראות כי הנתבעת 2 ניהלה את עסק מכירת הנעליים שלה במושכר תחת מספר העוסק המורשה שלה והוציאה חשבוניות מס מטעמה.
למעשה אין מחלוקת כי הנתבעת 2 פעלה במושכר, אך מר יצחק שני טוען באופן תמוה כי לא ידע על כך, וזוהי טענה שאין לקבלה.נ
התובעים כאמור טוענים כי למעשה מדובר היה בשכירות משנה של הנתבעת 2 במושכר.ב
הראיות המובאת לכך ע"י התובעים הן נספח 152 לקלסר המוצגים שהינו מאזן בוחן של הנתבעת 2 ובו הנתבעת 1 מופיעה כזכאית בסכום של 71,728 ₪, וכן שיקים של הנתבעת 2 הרשומים לפקודת הנתבעת 1 (נספח 322 לקלסר המוצגים).ו

כמו כן עולה מנספח 311 (2) שהינו כרטסת הנהלת החשבונות של הנתבעת 1 כי הנתבעת 2 משתתפת בתשלומי הטלפון במושכר, ומנספח 311 (5) כי הנתבעת 2 משלמת כ- 50% מחיוב החשמל במושכר, וכן מנספח 311 (9) כי היא מחוייבת עבור שליחויות.

בנוסף מביאים התובעים את הנספחים 312 (5) (6) ו- (7) אשר גם הם לקוחים מהנהלת החשבונות של הנתבעת 1, ולטענתם יש בהם תמלוגים שמשלמת הנתבעת 2 לנתבעת 1 כדמי שכירות מוסווים.

מאידך, התובעים מביאים ראיות אשר פוגעות למעשה בטענתם:
לתצהירו של עת/2 מר עמית בירמן צורפו קלטת ותמליל הקלטה, ובהם מוקלט מר בנימין כהן מנהלה של הנתבעת 2 בלא ידיעתו, והוחלפו עמו הדברים הבאים:
"כהן: אני סתם דייר פה, מה.
דובר: מה זאת אומרת?
כהן: אני שותף פה עם מישהו, לא. אין לי שום קשר לנכס.נ
...ב
דובר: ובכל זאת, אתה בשכירות?
כהן: אני שותף פה עם מישהו שהוא דייר פה.ו
דובר: מה זאת אומרת, זה לא שכירות?
כהן: זה לא שכירות, יש פה דייר מוגן.
דובר: אתה יכול לתת לי כמה פרטים?
כהן: אין לי מושג. אני לא מעורב בזה בכלל אני לא קשור לעניין. אני בא, מביא את הסחורה זהו, יש לי פה, השותף הוא הנכס שלו, הוא קשור לעניין".
(עמ' 9 לתמליל המצורף ל- ת/2).

עה/2 מר יצחק שני, בחקירתו מסביר את מהות הקשר בין הנתבעת 1 למר בני כהן.
"...הוא אמר לי שהוא יכול להביא לי את כל הסחורה בקונסיגנציה, וזה יותר קל במימון, ואמרתי לו בסדר שיביא את הסחורה על חשבונך, אתה תממן אותך ונתחלק בהכנסות, היו כל מיני הסדרים, ראיתי לפי המחזורים שהוא עושה פעם היה מפסיד, הוא לא הרוויח תמיד, היו תקופות שהוא לא היה מרוויח כלום , לא הייתי לוקח ממנו כלום, היו תקופות שהוא היה מרוויח, הייתי מתחלק מהכנסות, ההסדרים השתנו, להגיד אם הוא סוכן מעולם לא היה לי הסכם איתו."
(עמ' 10 לפרוטוקול האמצעי).

"לי לא היה חוזה שכירות איתו ואני מניח שגם בירמן לא חתם איתו חוזה שכירות, איני יודע מהיכן הוא לקח חוזה שכירות אם אתה אומר שהוא היה צריך חוזה שכירות, לא היה לי איתו הסכם בכתב...".

מכל הראיות לעיל שוכנעתי כי מר בני כהן והנתבעת 2 שיתפו פעולה עם הנתבעת 1 בעסקי קניית ומכירת הנעליים, וניתנה להם רשות להשתמש במושכר תמורת חלק מרווחיהם, אך אין מדובר כאן ביחסי שכירות משנה כפי שטוענים התובעים.

ד. האם נתבעת 1 מסרה את השימוש במושכר לגופים אחרים, תוך שלילת חזקתה שלה?
לעניין זה, הראיות שהציגו התובעים בפני בית משפט זה אינן תומכות בגרסתם.

בסעיף 8 ל-ת/1 שהינו תצהירו של מר ליאור איזנגר, החוקר מטעם התובעים נאמר כי:
"...בדיקתנו העלתה כי בשני המשרדים הנ"ל מתנהלת פעילות עסקית עניפה ורבת היקף בענף הקולנוע... באמצעותן ו/או במסגרת פעילותן העסקית של חלק לא מבוטל מן החברות..., אך בראש ובראשונה ובעיקר באמצעות הדיירת המוגנת..."
כלומר, החוקר מצא כי הנתבעת 1 ממשיכה לפעול במושכר ולא איבדה את חזקתה בו.

גם בקטעים מתמליל הקלטתו של מר בני כהן אשר הציגו התובעים אמר מר כהן כי הינו שותף של הדיירת המוגנת אשר פועלת במושכר.

ה. מסקנה:
מכל האמור לעיל עולה כי הנתבעת 1 לא איבדה את חזקתה במושכר והמשיכה לפעול בו, הגם שנתנה גם לאחרים להשתמש בו, ולפיכך לא הפרה את חוזה השכירות בגין השכרת או מסירת המושכר לגופים אחרים, ולא קמה כנגדה עילת פינויי בגין זאת.

9. נטישה:
לאור קביעתי לעיל כי הנתבעת 1 ממשיכה להחזיק במושכר ולהפעיל בו את עסקה, אני דוחה את טענות התובעים כי הנתבעת 1 נטשה את המושכר.

10. שינוי מטרת השכירות:
א. התובעים טוענים כי הנתבעת 1 שינתה את מטרת השכירות שנקבעה בחוזה השכירות, אם בעצמה ואם ע"י חברות אחרות שפועלות במושכר בהסכמתה.
במבוא לחוזה השכירות נאמר כי מטרת השכירות היא:
"לעסוק בהנעלה וצרכיה ומוצרים מוגמרים עשויים עור גומי וטקסטיל".

בסעיף 1 (ג) לחוזה השכירות נאמר כי השוכר מתחייב:
"להשתמש במושכר אך ורק למטרה הבאה: כפי שהוגדרה לעיל ולא להשתמש ולא להרשות לאחר להשתמש במושכר לשום מטרה אחרת בלי הסכמת המשכיר בכתב.

ב. כאמור לעיל הגעתי למסקנה כי הנתבעת 1 עסקה בעסקי הנעליים בשיתוף עם הנתבעת 2 עד לסילוק ידה של האחרונה, ויש לבדוק אם המושכר שימש למטרות נוספות בידי הנתבעות.

1. הנתבעת 1 והנתבעת 7:
התובעים טוענים כי הנתבעת 1 עשתה הסבה לעסקי קולנוע והפעילה אותם במושכר, וכן נתנה לנתבעת 7 לנהל עסקי קולנוע במושכר.
ראשית, יש לציין כי הנתבעת 1 שינתה את שמה המקורי מ"אבנעל חברה להפצה בע"מ" ל"דאלי סרטים בע"מ".
מר יצחק שני בתצהירו נ/1 בסעיף 49 מצהיר כי:
"לפני מספר שנים ועד לחודש ינואר 1999 פעילותה של חברת בתי קולנוע לב בע"מ נרשמה תחת שמה של דאלי, וזאת מטעמי מס ועל פי עצת יועצי מס... אדגיש כי גם בשלב שבו הפעילות נרשמה ע"י דאלי כדי לזכות בהטבות מס, הרי שהנתבעת מס' 7 לא ניהלה כל פעילות במושכר ולא השתמשה בו בכל אופן שהוא...".

גברת נורית שני, אשתו של מר יצחק שני מצהירה על אותם הדברים בסעיף 5 לתצהירה נ/1 ומוסיפה כי הינה המנהלת של הנתבעת 7 ופעילותה לא נעשית מן המושכר.

בעמ' 115 לפרוטוקול נאמר כי:
"ב"כ הנתבעים: אנו מסכימים כי לעניין האמור בסעיף 5 לתצהיר העדה, דאלי, הכוונה דאלי סרטים בע"מ, הנתבעת מס' 1 על גלגוליה השונים כפי שמופיע בתדפיס רשם החברות"

בחקירתה של גברת שני (עמ' 117 שורות 1-25) הוחלפו הדברים הבאים:
"ש. איך הסתדר כל העניין שהעברתם את פעילות של בתי קולנוע לב בע"מ העברתם לנתבעת 1, דאלי סרטים בע"מ... - מה לסרטים ולנעלים?
ת. אני לא מבינה את השאלה.
ש. מה דאלי סרטים אמורה לעשות?
ת. היא עוסקת בקולנוע. הנתבעת מס' 1 עוסקת בקולנוע.
ת. דאלי סרטים בע"מ במה היא עוסקת?
ת. אתה הצלחת לבלבל אותי. אני רוצה לראות את הרשימה.
ש. מה עיסוקה של דאלי סרטים בע"מ, נתבעת מס' 1?
ת. דאלי סרטים בע"מ, לדעתי בקולנוע.
ש. מי אמור לעסוק בעסקי הנעלים?
ת. תשאל את בעלי. אני לא עוסקת בנעלים".

ניתן ללמוד על השימוש שעשתה הנתבעת 7 במושכר, מתמליל השיחה שעשה עת/3 מר עמית בירמן עם מר אלי ריפלין, החשב של הנתבעת 7 ואשר צורף לתצהירו ת/2:
"אלי: לב בוקר טוב...
אלי: החשב של החברה מדבר אליך.
...
דובר: מה שמך?
אלי: שמי אלי ריפלין.
דובר: איפה אתם יושבים? אין לי פשוט את הכתובת.
אלי: אנחנו יושבים בשני מקומות. אנחנו יושבים במקום אחד בדיזנגוף, בוקי בן יוגלי 16 זה בת"א ובז'בוטינסקי 107 ברמת גן.
דובר: הבנתי והנהלת החשבונות שלכם, איפה היא יושבת:
אלי: הנהלת החשבונות יושבת גם פה וגם פה...
אלי: אני יושב בדרך כלל בז'בוטינסקי, במקרה תפסת אותי פה".
בדו"ח החקירה המצורף לתצהיר ת/1, מספר החוקר ליאור כי בחקירת עובדת במושכר בשם טניה, עולה כי המשרדים המהווים חלק מן המושכר משמשים לצורך הנהלת החשבונות של בתי הקולנוע "לב".
נספח 336 הינו מכתב אשר נשלח לנתבעת 7 בכתובת המושכר.
נספח 257 הינו הודעה מטעם מדינת ישראל/האוצר אל הנתבעת 7 בכתובת המושכר.

מסקנה:
מראיות אלה עולה כי הנתבעות 1 ו- 7 מפעילות במושכר את הנהלת החשבונות של עסקי הקולנוע שלהן, ואף יתכן שמנהלים ממנו חלק מעסקי הקולנוע.
יש בכך הפרת התנאי בחוזה הקובע כי מטרת השכירות הינה הנעלה בלבד ולפיכך, קמה עילת פינוי כנגד הנתבעת 1 על פי ס' 131 (2) לחוק הגנת הדייר.

2. הנתבעת 2:
הנתבעת 2 עסקה כאמור בעסקי נעליים ולפיכך לא שינתה את מטרות השכירות במושכר.

3. הנתבעת 3:
בסעיף 37 לתצהירו נ/2 מצהיר מר יצחק שני כי:
"כפי שעולה מתדפיס רשם החברות שצורף לתביעה, הרי שהחברה נוסדה ב- 25/7/95.
במועד זה, בתי הקולנוע טרם נבנו בתחנה המרכזית החדשה ולחברה לא היה משרד פיזי, כך שביקשנו לרשום את כתובתה הראשונית במקום בו אני מקבל מסמכים ודברי דואר, דהיינו במושכר, וזאת מתוך מטרה שאקבל למקום דברי דואר, הא ותו לא. חברה זו, לא ניהלה, מעולם, את פעילותה במושכר ולא נמסרה לה כל זכות שימוש אסורה במושכר.
כתובת זו נותרה רשומה בפנקסי רשם החברות בהיסח הדעת, גם לאחר פתיחת בתי הקולנוע בשנת 1998, אולם מיד לאחר שהופנתה תשומת ליבנו לכך בעקבות הליכים אלה פעלנו לשינוי הכתובת הרשומה פורמלית גם אצל רשם החברות".
אינני נותן אמון בגרסה זו.
גם מנספחים 159 עד 172 ו- 324 עד 330 לקלסר המוצגים של התובעים שהינם מסמכים שנמצאו במכולת האשפה של המושכר, עולה כי הנתבעת 3 ומר יצחק שני לא הסתפקו אך בקבלת דואר הנתבעת 3 למושכר, אלא אף ניהלו את יחסי הציבור שלה מן המושכר, עסקו במינוי דירקטורים, הזמינו עבודות דפוס, חישבו את משכורות העובדים בחברה, עסקו בפרסום החברה בטלויזיה ובהנהלת חשבונות של החברה.

מסקנה:
דברים אלה מהווים הפרת התנאי האמור בחוזה, וגם בגין זאת קמה עילת פינוי כנגד הנתבעת 1 על פי ס' 131 (2) לחוק הגנת הדייר.

4. הנתבעת 4:
התובעים טוענים כי הנתבעת 1 איפשרה לנתבעת 4, שהינה חברת השקעות גדולה המתמחה בפעילות בשוק ההון והמט"ח, חיתום והשקעות בניירות ערך, לפעול מהמושכר ובכך שונתה מטרת השכירות.
מר שני טוען בתצהירו נ/2 כי רשם את כתובת הנתבעת 4 במושכר כדי לקבל הודעות ודברי דואר, וכי הנתבעת 4 נוסדה כדי לרכז את פעילותה של דאלי בהשקעה בניירות ערך.
שוכנעתי מנספחים 190 - 243 ו- 331 - 343 לקלסר המוצגים של התובעים כי החברה הוקמה ב- 1993 וכתובתה נרשמה במושכר, וכי החל משנה זו עסקה הנתבעת 4 בפעילות עניפה בשוק המט"ח והמניות כולל חיתום אשר יש בה יותר מאשר שמירת ערך הנכסים של הנתבעת 1, וחלק ניכר מפעילות זו נוהל במושכר, ולכן אינני נותן אמון בגרסת מר שני לעניין זה.

מסקנה:
פעילות הנתבעת 4 במושכר מהווה שינוי מטרת השכירות, ומקימה עילת פינוי כנגד הנתבעת 1 על פי ס' 131 (2).

5. הנתבעת 5:
מר שני מודה כי הנתבעת 5 רשמה את כתובתה במושכר, אך טוען כרגיל כי הכתובת נרשמה לצורך קבלת דואר והודעות בלבד.
עוד הוא טוען כי הנתבעת 5 נוסדה ב- 1990 לצורך השקעה בהפקת סרט אחד, ומעת סיום הפקתו ועד היום היא אינה פעילה בכלל.
גם אם השותפות אכן הוקמה לצורך הפקת סרט אחד, הרי שאיני מקבל את הטענה כי כתובתה נרשמה במושכר רק לצורך קבלת דואר והודעות, וזאת מאחר ולשותפות לא היה משרד או כתובת אחרת, ולכן מובן מאליו כי העבודה הניהולית והמשרדית לצורך הפקת הסרט נעשתה במושכר.

מסקנה:
פעילותה של הנתבעת 5 במושכר לצורך הפקת הסרט מהווה אף היא שינוי של מטרת השכירות ומקימה עילת פינוי כנגד הנתבעת 1 על פי ס' 131 (2).

6. הנתבעת 6:
כתובתה של הנתבעת 6 הינה דיזנגוף סנטר ולא במושכר. מר שני טוען בתצהירו כי הנתבעת 6 נוסדה כחברה שמטרתה העיקרית היא עיסוק בסרטים והפצתם, ומעולם לא השתמשה במושכר.
מאידך, במכולת האשפה של המושכר נמצאו המסמכים של הנתבעת 6 המסומנים כנספחים 249-255 ו- 335 לקלסר המוצגים של התובעים, אשר שכנעו אותי כי מתרחשת פעילות מסויימת של נתבעת זו במושכר.
מאחר ועיסוקה של נתבעת זו הם בעסקי הסרטים בלבד, הרי שכל פעילות שלה במושכר מהווה שינוי של מטרות השכירות.

מסקנה:
גם במקרה זה קמה עילת פינוי כנגד הנתבעת 1 על פי ס' 131 (2) לחוק.

7. נתבעת 8:
מר שני בתצהירו טוען כי הנתבעת 8 נוסדה בשנת 1977 לצורך מימונו של סרט אחד בלבד, ועם השלמות המטרה הזו, החברה הפסיקה לפעול, עוד טוען הוא כי הנתבעת 8 לא ניהלה כל פעילות במושכר, וכי רישום כתובתה במושכר נועד שוב לצורכי נוחות וקבלת דברי דואר בלבד.
לאור הנסיבות הדומות למקרים הקודמים , אין לי אלא להגיע למסקנה כי גם במקרה זה שימש המושכר ליותר מקבלת דברי דואר בלבד, ומאחר ומדובר בעסקי הסרטים, גם במקרה זה נעשתה הפרה של חוזה השכירות לעניין מטרת השכירות.

מסקנה:
קמה עילת פינוי כנגד הנתבעת 1 על פי ס' 131 (2) לחוק.
8. הנתבעת 11:
מר שני טוען כי הנתבעת 11 הפעילה במשך שנים רבות מעבדות סרטים וצילום במקום מושבה ברח' ויצמן בגבעתיים, ולא עשתה כל שימוש במושכר. אינני נותן אמון בגרסה זו.
שוכנעתי גם מנספחים 277-280, 337-341 לקלסר המוצגים של התובעים, שנמצאו במכולת האשפה של המושכר, כי הנתבעת 11 עושה את הנהלת החשבונות שלה במושכר, והמושכר משמש כתובת לדואר הנשלח אליה.
מסקנה:
בדומה למקרים הקודמים, גם כאן ישנו שינוי של מטרת השכירות וקמה עילת פינוי כנגד הנתבעת 1.

11. השכרת שטחי פרסום בקירות או על גג המושכר:
 
בס' 1 לתנאים הנוספים בחוזה השכירות נקבע כי:
"השוכר יהיה רשאי להרכיב שלט או אמצעי פרסום על המושכר בתנאי שדבר זה לא יגרום נזק לבניין ובתנאי שזה יהיה לצרכי פרסום עסקי השוכר בלבד.
אסור לשוכר להרכיב שלטים או אמצעי פרסום הנוגעים לעסקי אנשים או גופים אחרים מבלי לקבל על כך הסכמת המשכיר מראש בכתב".

בהסכם אשר נחתם ביום 1/8/88 בין בעלי המושכר דאז מר אליעזר בירמן, לבין הנתבעת 1, נקבע בסעיף 1 כי:
"אנו החתומים מטה מאשרים בזאת הסכמתנו לתוספות המצויינות:
א. ....
ב. שילוט בגג המבנה".
מאחר ובהסכם השכירות המקורי מותר היה לנתבעת 1 להתקין שילוט לשם פרסום עסקיה בלבד ולא הותר לה להתקין שלטים של גופים אחרים, הרי שההסכם השני בא להתיר לה התקנת שילוט של גופים אחרים, וזאת תמורת העלאת שכר הדירה ב- 500 ₪ בשנת 1988.
מצפייה בקלטת הוידיאו (מצורפת לנספח ת/1) אשר צולמה ע"י משרד החקירות "ליאור חקירות", עולה כי אכן ישנם שלטי פרסום של גופים אחרים פרט לנתבעת 1, על גג המושכר, ומשיחה שניהל החוקר עם מר בני כהן אשר הציג עצמו כמנהל החנות עולה כי שלטים אלה מותקנים תמורת דמי שכירות.
על פי ההסכמים לעיל אין בדברים אלה כדי להקים עילת פינוי כנגד הנתבעת 1 על פי סעיף 131 (2) בגין תליית שלטי הפרסומת.

12. רווח בלתי הוגן:
 
א. ס' 131 (6) לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא:
"131. עילות פינוי
על אף האמור בכל חוזה או הסכם, אולם מבלי לגרוע מהוראות חקוק אחרות, אלה בלבד הן עילות הפינוי:
...
(6) הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת המשנה רווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות העניין;"
"הטעם העומד מאחורי עילת פינוי זו של השכרת משנה נעוץ ברעיון כי הפקת רווח מופרז על ידי השוכר עומדת בסתירה למטרות שביסוד הגנת החוק והן להגן על עניינו של דייר המתקשה למצוא מקום מגורים עקב המחסור בדירות ואין ידו משגת לשלם מחיר גבוה עבור זכות הדיירות.
אולם משהופך השוכר למשכיר בעצמו וגובה שכר מופרז מדייריו, נמצא שהוא משתמש לרעה בהגנה הפרושה על דירתו, ושוב איננו ראוי להגנת החוק".
(בר אופיר לעיל, עמ' 82/ ג-ד).
 
"המבחן למהותו של רווח הוגן או בלתי הוגן נעוץ כאמור בגובהם של דמי השכירות אשר משולמים על ידי דייר המשנה לדייר הראשי, לעומת דמי השכירות שמשלם הדייר הראשי ובעל הבית, הוראתו של סעיף 49 לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ד - 1972 קובעות את הרכב דמי השכירות שהדייר הראשי לגבות מדייר המשנה:
(א) ...
(ב) אם שכירות המשנה נעשתה אחרי יום 7/4/71 יחולו הוראות אלה:

  1. ההגבלה, האמורה בפסקה (א) לעיל, לא תחול על גובה דמי שכירות המשנה. כלומר שהדייר הראשי יוכל לקבל רווח סביר העולה על 100% מן החלק היחסי של דמי השכירות.
  2. הדייר הראשי ישלם לבעל הבית תוספת של דמי השכירות של הדירה בשיעור של 75% מן החלק היחסי של אותם דמי שכירות אשר מתאים לחלק המושכר של הדירה.

הוראה סטטוטורית זו איננה מהווה אמת מידה יחידה לצורך קביעתו של רווח ... בתחום שיקולים יתחשב בית המשפט, בין השאר בגורמים הבאים:
(א) דמי השכירות שהדייר הראשי משלם;
(ב) גובה ההכנסות של הדייר הראשי מהשכרת המשנה;
(ג) שיעור התוספות שהדייר הראשי משלם לבעל הבית בעקבות השכרת המשנה".
(בר אופיר לעיל, עמ' 83-84).
 
ב. בע"א (תל-אביב) 566/91 מתתיהו דנקנר ואח' נ' יחזקאל לוי, תק - מח 92
(4) 8 נקבע כי על אף שבעל הבית נתן בחוזה השכירות הסכמה בלתי חוזרת לכך שהשוכר יוכל להשכיר הדירה בשכירות משנה, עדיין יכולה לקום כנגדו עילת פינוי בגין רווח בלתי הוגן. בתיק ההוא הרווח המופק מהשכרת המשנה עלה לפחות פי 25 על דמי השכירות המוגנים, ושולמה לבעל הבית תוספת של 10% מדמי השכרת המשנה, וביהמ"ש קבע כי יש בכך הפקת רווח בלתי הוגן.

במקרה דנן, שכירות המשנה היחידה שהוכחה לי היא דמי השכירות עבור השילוט על גג המושכר.
על אף שהשכרת השלטים נעשתה בהסכמה עפ"י ההסכם משנת 1988, הרי שעל פי הפסיקה לעיל, עדיין יכולה לקום עילה של הפקת רווח בלתי הוגן.
דמי השכירות אשר שולמו בשנת 98 ע"י הנתבעת 1 היו בסך של
6,665 ₪ לחודש.
בתנועות הנהלת חשבונות מצויין כי שולמו 1,300 ₪ לנתבעת 1 בגין שלטים של חברת דפנה וקיקרס.
בקלטת הוידיאו נראה מר בני כהן כשהוא מדבר על השכרת שלט תמורת 26,000 ₪ עבור שנתיים של שכירות, כלומר סכום של 1,080 ₪ לחודש.
על כן, מאחר ובמקרה דנן מדובר בכמה שלטים, הרי שמדובר בסכום השווה פחות או יותר לדמי השכירות המשולמים עבור השכירות הראשית ובנסיבות האלה לא מדובר בהפקת רווח בלתי הוגן על פי החקיקה והפסיקה, ולפיכך אני דוחה את עילת פינוי זו.

מניעות:
הנתבעת 1 טוענת כי קמה מניעות כנגד התובעים, מאחר וידעו זמן מה על הפרותיה של הנתבעת את חוזה השכירות, אך הוסיפו לגבות ולקבל את דמי השכירות כסדרם, ואף ממשיכים לעשות כן.
מאחר וקיבלתי את התביעה רק לגבי שינוי מטרת השכירות, אדון במניעות לגבי עילה זו בלבד.
על כך כותב בר אופיר בספרו:
"על מנת שניתן יהיה להגיע למסקנה כי בעל הבית הסכים מכללא לביטולו של איסור בחוזה, ולשינוייה המוחלט של מטרת השכירות, צריכה להשתרע על פני תקופה ארוכה של שנים. תקדימים אנגליים מציינים אמנם תקופה של 20, 24 ואף 30 שנה. ברם, גם השלמה עם הפרה במשך תקופה ארוכה (שאיננה מגיעה לזו שצויינה בתקדימים הללו) מהווה לא רק ויתור על ההפרה שנעשתה בעבר אלא גם הסכמה מכללא לשינוי מוחלט במטרת השכירות...".
(בר אופיר לעיל, עמ' 47).

במקרה דנן, לא שוכנעתי כי התובעים ידעו על ההפרות יותר מכמה חודשים, או שנים ספורות ביותר לפני הגשת התביעה, ואין בתקופה קצרה זו כדי להקים מניעות כנגד התובעים על פי הפסיקה, ולפיכך טענת הגנה זו נדחית.

13. סעד מן הצדק:
א. סעיף 132[א] לחוק הגנת הדייר קובע כהאי לישנא:
 
"על אף קיומה של עילת הפינוי, רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי, באם שוכנע שבנסיבות העניין לא יהיה זה צודק לתיתו".
 
במסגרת שיקוליו של בית המשפט לתת סעד מהצדק יש להתחשב בכך כי:
"חוק יסוד כבוד האדם וחירותו קבע בסעיף 3 את ההוראה החוקתית לפיה: "אין פוגעים בקניינו של אדם" וכבר נקבע בעבר כי זכות הקניין נמנית על זכויות היסוד של האדם בישראל, ומשום כך אין לפגוע בה ללא הוראה מפורשת בדין".
 
[ע"א 377/79 פייצר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה , רמ"ג פד"י ל"ה[3], 656].
 
במשטר החוקתי השורר כיום, כאשר זכות הקניין עלתה קומה של זכות יסוד, יש להקפיד על מילוי חובותיו של דייר מוגן יותר מבעבר, וההלכות שנאספו סביב הסוגיה של מתן סעד מן הצדק חייבות להיבחן מחדש, מתוך זיקה להוראה שבסעיף 3 לחוק היסוד. דיני הגנת הדייר באים לגרוע מזכויות הבעלות, ולפיכך אין לפרש אותם על דרך ההרחבה אלא על דרך הצמצום.
[ע"א 485/70 סייג נ' מנהלת עיזבון המנוח סייג פד"י כ"ה[2], 62] [בר אופיר לעיל עמ' 142].
מתי אם כן יינתן סעד זה?
כאשר:
"בית המשפט שוכנע ולא די בפחות מכך שתוצאות הפינוי עולות בצורה ממשית בחומרתן על חומרת מידת ההפרה".
(בר אופיר לעיל, עמ' 142 ].
 כמו כן:
"הענקת סעד מן הצדק אינה עניין של מה בכך ואינה ניתנת מתוך רחמים. סעד זה מהווה איזון נכון בין הפרותיו של השוכר מחד, ותוצאות הפינוי מאידך כאשר בתווך מצויות זכויות של בעל הבית".
[ע"א 143/53 דוד היזנר נ' שלמה קילנסקי פ"ד י"א[1], 17].

שיקולים נוספים למתן סעד מן הצדק:
 
1. טיב המושכר:
"... מקובל הוא בפסיקתו של בית המשפט העליון, מטעמים של מציאות סוציאלית שיש להקפיד עם דייר של בית עסק יותר מאשר עם דייר של דירה שהרי לעניין דייר של דירה מדובר בקורת גג מעל לראשו ".
[בר אופיר לעיל, עמ' 142].

במקרה דנן, מדובר בבית עסק.

2. מהות ההפרה:
 
במקרה דנן, מדובר בהפרה של תנאי בחוזה השכירות האוסר את שינוי מטרת השכירות, והנתבעת הפרה תנאי זה מספר פעמים.
 
3. התנהגות הצדדים:
 
" התנהגות הצדדים ובמיוחד התנהגות הדייר, משמשת שיקול חשוב בין השיקולים הרבים והמגוונים הראויים להישקל כשדנים בסעד מן
הצדק... "
  [בר אופיר לעיל, עמ' 142/ב ; וכן ע"א 88/81 אלטחורי נ' מזרחי פ"ד ל"ז(3) 310, 314 ]
 
במקרה דנן מדובר בדייר אשר שמר על יחסים קורקטיים עם בעלי הבית במשך עשרות בשנים, ושילם שכר דירה גבוה במיוחד עבור מושכר בשכירות מוגנת.
 
4. תיקון הנזק:
לאחר הגשת התביעה, תיקנה הנתבעת 1 את הפרותיה, ע"י סילוק ידה של הנתבעת 2 בפסק דין בהסכמה, ושינוי כתובתן של יתר הנתבעות כך שלא יהיו קשורות עוד אל המושכר.
לתובעים לא נגרם נזק כלכלי עקב ההפרה.

5. סיכום:
לאחר ששקלתי את מכלול השיקולים בעד ובנגד מתן סעד מן הצדק, ונתתי משקל להלכה הקובעת כי לאור חקיקת חוק יסוד כבוד האדם וחירותו , שעיגן את זכויות הקניין, כזכות חוקתית על חוקית, על סעד זה להינתן במשורה ובצמצום, שוכנעתי, כי יש ליתן לנתבעת 1 סעד מן הצדק, שימנע את פינויה מן המושכר.
 
14. לאור כל האמור לעיל התוצאה היא כדלקמן:

א. אני מורה לנתבעת 1 לפנות ולסלק ידה מהמושכר ברח' ז'בוטינסקי 107 ברמת גן הידוע כחלקה 710 בגוש 6205, ולהחזירו לתובעים כשהוא נקי מכל אדם וחפץ מטעמה כולל הנתבעות 3 עד 8 ו- 11.

ב. צו הפינוי לא ייכנס לתוקפו באם תשלם הנתבעת 1 לתובעים פיצוי כספי בסך 200,000 ₪, לא יאוחר מיום 31/5/2004.

ג. אני דוחה את התביעה כנגד הנתבעות 9-10.

ד. אני מחייב את הנתבעות 1, 3 עד 8 ו- 11 במאוחד ובנפרד לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בתוספת מע"מ בסך כולל של 40,000 ₪, בצרוף ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד ליום התשלום המלא בפועל.

ניתן היום כ"ט באדר, תשס"ד (22 במרץ 2004) בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתקים לב"כ הצדדים.
מותר לפרסום מיום 23/03/2004.
אשר גולדין, שופט סג"נ      



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. סוגי שכירות

  2. ערב או שוכר ?

  3. חובת המשכיר לתקן

  4. הפרת מטרת השכירות

  5. שינוים במושכר מזגן

  6. העברת זכויות שכירות

  7. נטישת דירה בשכירות

  8. העברת שכירות מוגנת

  9. הזנחת דירה בשכירות

  10. קיצור תקופת השכירות

  11. שינויים נרחבים במושכר

  12. שיפוצים בשכירות מוגנת

  13. הרכב בית הדין לשכירות

  14. שיעבוד שכירות במשכנתא

  15. הפרת תנאי שכירות מוגנת

  16. ביצוע שינויים יסודיים במושכר

  17. הסכם להעברת שכירות בחנות

  18. החזר השקעה בנכס בשכירות

  19. כמה עולה שכירות ברחובות ?

  20. זכות סירוב ראשונה בשכירות

  21. נזקים לגינה בבית בשכירות

  22. הסכם תיווך שכירות מסחרית

  23. גרימת נזקים לדירה בשכירות

  24. השארת נזקים בדירה בשכירות

  25. תביעה בגין דמי שכירות מזנון

  26. שכירות משרד לתקופת ניסיון

  27. השארת לכלוך בדירה בשכירות

  28. שכירות משנה בעסק ללא רשות

  29. שינוי מטרת השכירות ללא הסכמה

  30. שכירות קצרת מועד תשלום ארנונה

  31. תביעה גין נזקים למושכר בית פרטי

  32. עזיבה פתאומית של דירה בשכירות

  33. ניהול עסק בדירת מגורים בשכירות

  34. גניבת כסף מזומן מדירה בשכירות

  35. זכאות עולים חדשים לשכירות דירה

  36. שכירות מבנה בגובה נמוך מהמוסכם

  37. פיצוי על נזקים לשוכרי יחידת דיור

  38. תביעה בגין עסקאות שכירות של רכבים

  39. טענת שכירות דירה לא ראויה למגורים

  40. תביעה בגין דמי שכירות במבנה תעשייה

  41. זכויות המשכיר לשנות את דמי השכירות

  42. איחור בהחזרת מפתחות דירה בשכירות

  43. שכירות מרתף לצורכי משרד ללא היתר

  44. תשלום הבעל על דירה בשכירות לגרושה

  45. פיצוי על איחורבפינוי דירה בשכירות

  46. חישוב חוב שכירות עבר בדיירות מוגנת

  47. תביעה ותביעה שכנגד ביחסים בין שוכרים

  48. ההבדל בין השכרת משנה להעברת השכירות

  49. הפרת הבטחה לשכירות דירה לשנה נוספת

  50. בקשה להחלפת דיירים בבית הדין לשכירות

  51. החלפת מחזיקים - ארנונה דירה בשכירות

  52. ניקוי מרצפות דירה בשכירות ע''י השוכר

  53. שהייה בלתי רצופה לעיתים נדירות במושכר

  54. האם מותר לפנות דייר שלא משלם שכר דירה ?

  55. הגשת תביעה נגד שוכר דירה שחזרו לו הצ'קים

  56. בקרת נזקים בדירה לקראת סיום תקופת השכירות

  57. תביעה של שוכר בשכירות מוגנת נגד בעל הבית

  58. תביעה כספית בגין נזקים שלא תוקנו בדירה בשכירות

  59. ניכוי הוצאות השקעה בנכס לאחר סיום תקופת השכירות

  60. תביעה נגד שוכר בטענה כי ההסכם אוסר על שכירות משנה

  61. הכחשת טענה כי מצבו של המושכר היה טוב בתחילת השכירות

  62. האם יש חוק שמחייב את בעל הדירה לתקן פגמים בדירה שכורה ?

  63. תביעה: בסיום תקופת השכירות המחסן נמצא פרוץ ותכולתו נעלמה

  64. עזיבת דירה שכורה לפני הזמן בגלל סירוב המשכיר לתקן מדרגות כניסה

  65. עזיבת דירה בשכירות ללא הודעה מוקדמת מבלי לשלם שכר דירה וחשבונות

  66. תביעה בגין נזקים של בעל דירה כנגד הדיירים אשר גרו בדירה בשכירות במשך 5 שנים

  67. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון