התיישנות תביעה נגד מוכר דירה

בחוק המכר (דירות) ישנה הבחנה בין שתי תקופות בהן רשאי הקונה להגיש תביעתו נגד המוכר. הראשונה היא תקופת הבדק המגדרת בסעיף 4(ג) לחוק כך: "תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה". השניה היא תקופת האחריות שהגדרתה: "תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק". בשתי תקופות אלה זכאי הקונה להסתמך על אי ההתאמה שנתגלתה בדירה ובלבד שהודיע עליה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותו, כשמדובר בליקוי גלוי, או, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר מיום שגילה את אי ההתאמה, כאשר מדובר בליקוי נסתר (סע' 4א לחוק). נפקות ההבחנה בין שתי תקופות אלה היא לעניין נטל ההוכחה

התובעים שלפנינו הם זוג נשוי אשר רכשו בית בפרויקט מגורים המצוי ברח' השייטת בגן יבנה, ובו 15 יחידות דיור. הנתבעת, חברת בניה קבלנית אשר בנתה את הפרוייקט, מכרה לתובעים את הנכס בהסכם רכישה מיום 12/3/95 ומסרה להם את החזקה בו במהלך חודש ספטמבר 96'. תביעה זו הוגשה לפיצוי בגין ליקויי בניה שלטענת התובעים קיימים בבית.

התובעים טוענים כי הנתבעת הפרה התחייבויותיה על פי החוזה בכך שבניית הבית נעשתה על ידה באופן לא מקצועי ותוך שימוש בחומרי בנייה לא טובים, להם התחייבה בחוזה בין הצדדים. התובעים הגישו חוות דעת מומחה מטעמם אשר אומדת את עלות תיקון הליקויים בסך של 11,300$ וכן את ירידת ערך הבית בשל בעיות החנייה שבו בסך של 15,000$ וירידת ערך עתידית שהוערכה על ידם בכ-20,000 ₪.


התובעים סבורים כי הנתבעת הפרה את ההסכם בין הצדדים בשל שבנתה 15 יחידות דיור במתחם, במקום 12-13 כפי שהתחייבה בחוזה, ובשל כך נגרמה לדיירים צפיפות, מצוקה וירידת ערך הדירות. כמו כן טוענים הם כי חסרים פרטים ברכוש המשותף ובעד כל אלה דורשים הם פיצוי בסך 15,000 ₪. בנוסף, התובעים מבקשים פיצוי בסך 30,000 ₪ בשל עגמת נפש שנגרמה להם, לטענתם, וכן בשל הצורך לפנות את הדירה לשם ביצוע התיקונים בה והדאגה לדיור חלופי.נ

טרם הדיון בטענות הצדדים, יש להכריע בשתי טענות מקדמיות אותן העלתה הנתבעת, אשר לפיהן יש לדחות את התביעה. הראשונה היא טענת התיישנות, והשניה טענה חוזית לפיה הצדדים ויתרו על זכותם לתבוע פיצויים בגין ליקוים שיתגלו בדירה וצמצמו זכותם לתבוע תיקון הליקויים בלבד. מאחר והסעד היחיד אותו ביקשו הוא הסעד הכספי, טוענת הנתבעת כי יש לדחות תביעתם.ב

1. טענת "התיישנות"

קיימת אי בהירות בכתב ההגנה של הנתבעת ביחס לטענה זו, ולא ברי האם התכוונה היא לטענת ההתיישנות "הקלאסית", היינו על פי חוק ההתיישנות, התשי"ח-1958 או לתקופות שנקבעו בחוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 בהן רשאי קונה דירה להסתמך על אי ההתאמות שנמצאו בה. למען הסר ספק אתייחס לכל אחת מאפשרויות אלה.ו

הנתבעת סבורה כי מאחר והתובעים לא הגישו כתב תשובה מטעמם ולא הניחו תשתית עובדתית רלוונטית לסתירת טענת ההתיישנות, יש לראותה כמוסכמת ולדחות את התביעה. סברה זו של הנתבעת בטעות יסודה. כלל ידוע הוא, כי נתבע אשר טוען להתיישנות התביעה, עליו רובץ נטל הראיה [י' זוסמן, "סדר הדין האזרחי" (1995) עמ' 324 (להלן: זוסמן)] ובענייננו, הנטל על הנתבעת להניח תשתית ראויה המבססת את טענת ההתיישנות אותה העלתה. ככלל, כל הנטען בכתב ההגנה רואים אותו כמוכחש על ידי התובע ואין לפרש שתיקתו כהסכמה לנטען. ישנם מקרים בהם מתעורר הצורך בהגשת כתב תשובה מטעם התובע, אולם כתב התשובה לא נועד לצורך כפירה בטענות ההגנה כי אם לצורך העלאת עובדות חדשות המשיבות להגנת הנתבע ואשר מקימות פלוגתא (זוסמן, עמ' 280-281).

הנתבעת סבורה כי טענת ההתיישנות היא מסוג הטענות המצריכות הגשת כתב תשובה מצד התובע על מנת להקים הפלוגתא. כאשר מדובר בטענת התיישנות הניתנת לסתירה על ידי חישוב אריתמטי גרידא של מעבר הזמן מיום היווצרות העילה ועד ליום הגשת התביעה, אין מתעורר הצורך בהגשת כתב התשובה על ידי התובע ודיי בהכחשת הנטען כדי להקים פלוגתא. הצורך בהגשת כתב תשובה מתעורר מקום בו ישנן עובדות חדשות שלא הועלו ואשר בשלן לא התיישנה התביעה על אף מעבר הזמן (זוסמן, בעמ' 278-279). דומה כי בענייננו, הוכחת טענת ההתיישנות אינה מצריכה יותר מאשר חישוב פשוט של מעבר הזמן מיום היוולד העילה ולפיכך לא היתה חובה על התובעים להגיש כתב תשובה או להניח תשתית ראייתית לסתירת טענת ההתיישנות שהעלתה הנתבעת, שכן חובת ההוכחה מוטלת עליה.נ

בחוק המכר (דירות) ישנה הבחנה בין שתי תקופות בהן רשאי הקונה להגיש תביעתו נגד המוכר. הראשונה היא תקופת הבדק המגדרת בסעיף 4(ג) לחוק כך: "תקופה הקבועה בתוספת, שתחילתה בעת העמדת הדירה לרשות הקונה". השניה היא תקופת האחריות שהגדרתה: "תקופה של שלוש שנים שתחילתה בתום תקופת הבדק". בשתי תקופות אלה זכאי הקונה להסתמך על אי ההתאמה שנתגלתה בדירה ובלבד שהודיע עליה למוכר בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשותו, כשמדובר בליקוי גלוי, או, אם הודיע עליה למוכר בתוך זמן סביר מיום שגילה את אי ההתאמה, כאשר מדובר בליקוי נסתר (סע' 4א לחוק). נפקות ההבחנה בין שתי תקופות אלה היא לעניין נטל ההוכחה. בתקופת הבדק מוטל הנטל על כתפי המוכר להוכיח שאי ההתאמה נובעת ממעשהו או מחדלו של הקונה. בתקופת האחריות הנטל מוטל על כתפי הקונה להראות שאי ההתאמה מקורה בתכנון, בעבודה או בחומרים.ב

התובעים שבענייננו קיבלו חזקה בדירתם בחודש 9/96 ותביעה זו הוגשה ביום 15/11/98, היינו כשנתיים לערך לאחר שהועמדה הדירה לרשותם. אי ההתאמות, אם ישנן, מצויות כולן עדיין, לכל הפחות, בתקופת האחריות, שאורכה כאמור, שלוש שנים מתום תקופת הבדק, ובודאי שטרם חלפו שבע השנים בהן מתיישנת תביעה רגילה לפי חוק ההתיישנות. לפיכך, על פי שתי החלופות, אין ממש בטענת ההתיישנות שהעלתה הנתבעת.

ככל שהטענה מתייחסת לאי מתן הודעה, לא מדובר בטענת התיישנות במשמעות הרגילה, אלא במעין טענת ויתור או השתק ובכך אדון להלן.ו

לטענת הנתבעת, על פי החוזה בין הצדדים הרוכשים ויתרו מראש על כל תביעה בגין ליקויים נראים שלא התריעו גביהם מראש. לטענתה, מאחר והתובעים לא הודיעו על הליקויים במעמד מסירת הדירה ואף לא בתוך שנה מאותו מועד, כמתחייב מסעיף 4א לחוק, מנועים הם מלהעלותם כעת.

חוק המכר (דירות) הוא חוק שנועד להגן על זכויותיהם של רוכשי הדירות, זהו חוק קוגנטי ולא ניתן להתנות על סעיפיו אלא לטובת הקונה (סעיף 7א לחוק). הפסיקה הביעה דעתה בעניין וכבר נקבע כי עניינו של חוק המכר הוא במניעה והתגברות על סעיפי חוזה מקפחים המגבילים זכויותיהם של רוכשי הדירות.

בע"א 167/88 משה"ב חברה לשכון בנין ופיתוח נ' שטרן, פ"ד מד(2) 741 התייחס השופט אלוני לסעיף 4 בחוק המכר (דירות) ואמר כך: "....סעיף זה שכאמור נועד להיטיב עם הקונה, מבקש להסיר מכשול חוזי שבכוחו להגביל את היקף תביעתו של הקונה. הוא מבקש לסלול בפני הקונה את הדרך להגשת תובענה על פגמים, שבגינם לא היה הקונה זכאי לתבוע, אלמלא נחקק סעיף זה" .... "העובדות בעניינו מלמדות שבחוזה הגבילו הצדדים את זכותו של הקונה לתבוע אך ורק תיקונם של פגמים שפורטו בפרוטוקול שנערך על ידם. יש להניח שאלמלא הוראת הסעיף 4, לא היה הקונה זכאי לחרוג מן הפגמים המפורטים בפרוטוקול. מגבלה זו הוסרה, בכפוף לתנאים האחרים הכלולים בסעיף".

לאור הדברים הללו, סעיף 11א בחוזה הרכישה אשר לשונו קובעת כך: ".... החברה לא תהא אחראית לשום פגם ו/או קלקול אשר לא צוינו בפרוטוקול למעט פגמים נסתרים אשר הקונה לא יכול היה לגלותם בבדיקה זהירה וקפדנית בעת עריכת הפרוטוקול", ואשר מגביל את זכות הקונים לתבוע בגין פגמים וליקויים בדירה שלא הודיעו עליהם במעמד המסירה ועריכת הפרוטוקול, אינו יכול לעמוד בפני הוראת סעיף 4 לחוק המכר (דירות) מאחר והוא גורע מזכויות הרוכשים על פי החוק. הוראות החוק גוברות במקרה זה על הוראות החוזה, היינו, הויתור הלכאורי של הרוכשים על זכותם לתבוע בעתיד בגין ליקוים שלא התריעו עליהם במעמד מסירת הדירה, אין בו ממש וזכותם זו עומדת להם, בכפוף לתנאים שבחוק.נ

2. מתן ההודעה בדבר אי ההתאמה כנדרש בחוק-
סעיף 4א לחוק קובע כך:


הקונה יהיה זכאי להסתמך על אי התאמה-
שניתן היה לגלותה בעת העמדת הדירה לרשותו, אם הודיע עליה למוכר תוך שנה מאותו מועד;
שלא ניתן היה לגלותה בבדיקה סבירה בעת העמדת הדירה לרשותו אם הודיע עליה למוכר תוך זמן סביר לאחר שגילה אותה.ב


קיימים ארבעה ליקויים בחוות הדעת של המהנדס פורת אשר לגביהם טוענת הנתבעת כי היו גלויים ולא נמסרה ההודעה עליהם במועד. ליקויים אלה פורטו בכתב ההגנה ובתצהיר מר ליברמן שהוגשו מטעם הנתבעת ובכללם: אפי מים חסרים, צבע מתקלף בדלתות, דליפת אינסטלציה וליקויי טיח וסיוד.

מחומר הראיות המונח לפני אני למד, כי כחודשיים לאחר מסירת הדירה נערך פרוטוקול מסירה בשיתוף עם נציג הנתבעת, מר נחמן, בו פורטו הליקויים שנתגלו בדירה על ידי הרוכשים ואשר ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה באותה עת. כשמונה חודשים לאחר מכן, ובטרם חלוף שנה ממועד מסירת הדירה, שלחו התובעים לנתבעת הודעה נוספת בכתב ובה צוינו יתר הליקויים שנתגלו על ידם במהלך התקופה.

התרשמותי מחומר הראיות היא, כי התובעים אכן ערכו בדיקה סבירה של הדירה והודיעו לנתבעת על הליקויים אותם גילו, בין במעמד עריכת הפרוטוקול ובין במועד מאוחר יותר במכתבים שנשלחו אל הנתבעת. כמו כן, גרסת התובעים לפיה באותה עת שררו בין הצדדים יחסי אמון ולכן לא הקפידו להעלות כל טענותיהם על הכתב, נראית אמינה ומקובלת בעיני. מסקנה זו מתבקשת גם לאור התכתובת בין הצדדים אשר מפנה לשיחות שהתקיימו בעל-פה.

מצד הנתבעת נטען, כי הפרוטוקול שנערך בשיתוף עם נציג החברה הוא אמין וכי הוא משקף את הליקויים שנמצאו בבית בעת עריכתו (סעיפים 3-4 לתצהיר מנהל הנתבעת, מר דני ליברמן). קבלת טענה זו מובילה למסקנה שלא היו קיימים בדירה ליקויים שלא נרשמו בפרוטוקול, ואם היו כאלה הרי שהינם בגדר ליקויים סמויים שלא ניתן היה לגלותם בבדיקה סבירה, ואף לפי שיטה זו, אין מחסום בפני התובעים להסתמך על הליקויים הסמויים בשלב מאוחר יותר.ו

ראוי לציין בהקשר זה, כי יתכנו ליקויים אשר על אף קיומם בעת המסירה ולמרות היותם גלויים ונראים, נכנסים הם בגדר "ליקויים סמויים" כהגדרת החוק, בשל שאינם גלויים לעינו של הרוכש הסביר אשר אינו ניחן בעין מקצועית ולרוב מתגלים רק על ידי בעל מקצוע. ליקויים מסוג זה כונו בפי השופט ד' חשין "ליקויים שקופים" [ת"א (שלום י-ם) 4534/86 טל נ' שיכון עובדים בע"מ, לא פורסם, הובא בת"א 978/95 (נמחקו) נ' שיכון עובדים בע"מ, תק-מח 2001(2) 15914 בעמ' 15930].נ

בעניין אחר [ת"א 8382/97 גולינסקי נ' חב' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, לא פורסם] פסקתי, כי אין מקום להתיר לתובעים לסווג ליקויים מסוימים תחת הכותרת "ליקויים שקופים" בשל שלא הונחה על ידם תשתית עובדתית ראויה לכך, זאת משום שרוכש ספציפי עשוי להיות, למשל, איש מקצוע בענף הבניה ואין ליקוי שהוא "שקוף" עבורו. במקרה הנדון כאן, טענו התובעים שהתריעו בפני הנתבעת בכתב ובעל-פה על הליקויים אותם גילו וכן טענו שהליקויים הנוספים אותם מצא המומחה, נעלמו מעינם. כך למשל מעיד התובע בעמוד 17 לפרוטוקול מיום 26/9/00: "הפרוטוקול משקף את הליקויים שראיתי והייתי מודע להם" ובהמשך דבריו אמר: "היו דברים נוספים שהמומחה מצא אך אני לא ראיתי ולא ידעתי שהם ליקוי". משאמירות אלה לא נסתרו, יצאו התובעים ידי חובה גם לפי עמדתי שלעיל בפרשת "גולינסקי".ב

התובעים בענייננו פנו בכתב אל הנתבעת, מספר פעמים רב, הודיעו על הליקויים שנתגלו על ידם בדירה וביקשו את תיקונם. הליקויים שנתגלו לאחר המסירה, פורטו בפרוטוקול המסירה שערכה החברה כחודשיים לאחר שנמסרה הדירה. ליקויים שנתגלו מאוחר יותר פורטו במכתבים ששלח התובע לנתבעת וחלק מפניותיו נעשו לפני חודש ספטמבר 97', היינו טרם חלוף שנה מיום שנמסרה הדירה לחזקתם. שאר הליקויים הינם ליקויים סמויים שנעלמו מעינם של התובעים ואשר נתגלו על ידי המהנדס פורת שערך בדיקה בעין מקצועית בביתם של התובעים והם יהיו רשאים להסתמך עליהם בתנאי שנשלחה הודעה למוכר בתוך זמן סביר ממועד גילוים.ו

חוות דעת המהנדס, אשר בה מפורטים כל הליקויים שנתגלו בדירה, נערכה בתאריך 13/3/98 והודעה לגביה נשלחה לנתבעת כמה ימים לאחר מכן, במכתב התובע מיום 22/3/98. לאחר שלא היתה התייחסות מצד הנתבעת שלח ב"כ התובעים ביום 12/4/98 את העתק חוות הדעת לנתבעת בצירוף מכתב דרישה לתיקון הליקויים וניתן לה זמן סביר לעשות כן. הנתבעת התעלמה גם מדרישה זו. סבורני, כי די באלה בכדי לקבוע, כי התובעים עמדו בדרישת החוק והודיעו לנתבעת על הליקויים בתוך זמן סביר ממועד גילויים.נ

כבר נקבע בפסיקה כי מטרת מתן ההודעה למוכר בדבר הליקויים הינה לוודא שהמוכר יודע על קיומם ובכך מתאפשר לו לתקנם כנדרש [ע"א 4445/90 "עמיגור" (ניהול נכסים) בע"מ נ' מאיוסט, תק-על 94(2) 674, סעיף 8 לפסק הדין]. ההנחה היא שעם חלוף הזמן קשה יותר לבדוק ולקבוע מהן הסיבות להיווצרות הליקוי ולכן מתן ההודעה במועד הקבוע חשובה, בין היתר בכדי למנוע מצב בו הרוכש מעמיס על המוכר תיקון ליקויים שסיבתם אינה תלויה במוכר, וכן כדי לאפשר למוכר לתקן את הליקויים בהקדם ובכך למנוע את החמרתם [לעניין זה ראה: א' זמיר, חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973 פירוש לחוקי החוזים (תשס"ב-2002) בעמ' 519 וכן א' ורדי, דיני מכר דירות (1997) (להלן: ורדי) בעמ' 89-90].ב

לא ניתן לומר כי הנתבעת לא ידעה על קיומם של אי אלו ליקויים בבית, והרי זו מטרת מתן ההודעה, והתמונה המצטיירת מחומר הראיות היא הפוכה. הנתבעת ידעה גם ידעה על קיומם של ליקויים לא מעטים וללא ספק ראויים להתייחסות, אך מאמציה לתקנם היו חלקיים, לא מספקים והליקויים בחלקם נותרו בעינם. קיימים למעשה ליקויים שההודעה עליהם ניתנה בפרוטוקול המסירה ולא תוקנו כלל על ידי הנתבעת, הדבר נכון גם באשר לליקויים שנתגלו בשלב מאוחר יותר. יתרה מזאת, הנתבעת התעלמה מפניותיו החוזרות של התובע, ומר ליברמן, מנהל הנתבעת, אף התייחס לכך בתצהירו ולדבריו החברה "...לא מצאה לנכון להיכנס להתכתבות עקרה עם התובעים" (סעיף 13 לתצהיר).

התנהלותה זו של הנתבעת אינה ראויה והיא נובעת מחוסר האיזון הקיים, מטבע הדברים, בין החברה הקבלנית לרוכש הדירה אשר מצוי במעמד נחות יותר [ראה לעניין זה: ע"א 148/77 רוט נ' ישופה בניה בע"מ, פ"ד לג(1) 617 בעמ' 625 וכן ת"א (י-ם) 648/95 מזרחי נ' אליאספור, תק-מח 2001(2) 14049 בעמ' 14056].ו

למעלה מן הצורך, אציין, כי אפילו היה איחור במסירת ההודעה על הליקויים, היתה הנתבעת מנועה מלהסתמך על איחור זה בטענה שלו היתה יודעת על הפגמים במועד, היתה דואגת לתקנם בהקדם ובכך מונעת החמרתם או טענה דומה, שהרי הוכיחה הנתבעת אחרת- ידיעתה על קיומם של הליקויים לא שינתה כהוא זה ממאמציה לתקנם ויש שאפילו בחרה להתעלם מחלקם. במצב דברים זה וכתוצאה מהתנהלותה של הנתבעת, מתאיין הרציונאל העומד מאחורי הדרישה למתן ההודעה במועד, והיא מנועה, כאמור, מלהסתמך על האיחור במתן ההודעה, ככל שהיה.נ

3. זכות התובעים לפיצוי מול זכות הנתבעת לתיקון הליקויים.ב
הנתבעת טוענת כי בסעיף 23 לחוזה המכר, ויתרו התובעים על זכותם לתבוע פיצוי בגין ליקויים שיתגלו וצמצמו תביעתם אך ורק לתביעת עשה של ביצוע בעין. מאחר והסעד היחיד אותו ביקשו התובעים בהליך הנדון הנו לפיצוי כספי, טוענת הנתבעת כי יש לדחות תביעתם על הסף.

בדונו בסעיף חוזה דומה אמר השופט מ' גל [בת"א (י-ם) 978/95 שהוזכר לעיל בעמ' 15933] כך: "...פשיטא, שאם הנתבעת אינה מבצעת את התיקונים או אינה משלימה אותם כראוי, יוותרו התובעים ללא תרופה. כל שכן אמורים הדברים, לגבי ליקויים שלא ניתן לתקנם או שלא סביר לעשות כן. לגבי אלה עלולים התובעים למצוא עצמם, כביכול, ללא כל תרופה. במילים אחרות, סעיף זה מעמיד למעשה את התוצאות האופרטיביות של ההתקשרות לרצונה הטוב של הנתבעת, שהרי ניתן לאכוף עליה לבצע תיקונים, אולם לא ניתן לאכוף עליה לעשות כן באיכות טובה. קיפוח הלקוחות בסעיף זה בולט, ונראה שאין צורך להרחיב על כך את הדיבור".ו

התנאי בחוזה אשר מגביל את זכותם של התובעים לתבוע ביצוע בעין בלבד אינו יכול להתקיים והוא בטל מכמה טעמים. ראשית, מדובר בחוק צרכני שכל התניה על האמור בו מותרת אך ורק במידה והיא לטובת הקונה, כך קבוע בסעיף 7א לחוק המכר (דירות). סעיף החוזה האמור מתנה, התניה שאינה לטובת הקונה, על הקבוע בסעיף 4ב לחוק המכר (דירות) ורק בשל כך הסעיף בטל מעיקרו. שנית, דומה שבנסיבות ענייננו, בהן ניתנה למוכרת הזדמנות נאותה לביצוע התיקונים והיא לא עשתה כן, מימוש הזכות מכוח הסעיף האמור אינו דר בכפיפה אחת עם דרישת תום הלב לפי סעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, שהרי אז יוותרו הרוכשים ללא סעד ומזור.נ

מבלי לקבוע מסמרות בעניין זה, באשר הצדדים לא טענו דבר בהקשר לכך, אציין באמרת אגב, כי על פי סעיף 4(6) לחוק החוזים האחידים, תשמ"ג-1982 סעיף בחוזה אחיד אשר שולל או מגביל זכות או תרופה העומדת ללקוח על פי דין, חזקה כי הוא תנאי מקפח ודינו להתבטל. במידה ומדובר בחוזה אחיד, ונראה שכך הם פני הדברים, הרי שהתניה האמורה בטלה בהיותה מקפחת, והתובעים יכלו לטעון אף לכך.ב

הנתבעת טענה בכתב ההגנה כי יש לה הזכות לבצע התיקונים בדירה, עד כמה שאלה ניתנים וכדאיים לביצוע, ואכן על פי סעיף 4ב לחוק המכר (דירות) ברירת המחדל היא לאפשר למוכר לתקן את הליקויים שנתגלו. בישיבה מיום 15/2/99 הביעו התובעים את נכונותם לאפשר לנתבעת לבצע התיקונים בדירתם, אף לאחר מועד הגשת התביעה, אולם הצעה זו לא מומשה. הנתבעת למעשה מתכחשת לקיומם של אי אלו ליקויים בדירה, וזאת למרות ובניגוד לחוות דעת מומחה שהגישה מטעמה, אשר הכיר בקיומם של אלו.

משניתנה הזדמנות לנתבעת לבצע התיקונים, והיא לא עשתה כן תוך זמן סביר, ובשימת לב ליחסים המעורערים בין התובעים לנתבעת ולחוסר האמון שרוכשים הצדדים זה לזה, קיבלתי את טענת התובעים בעניין זה ולפיה הנתבעת מיצתה את זכותה לביצוע התיקונים ואין לכפות על התובעים לקבל שירותיה עוד. יש להעדיף בענייננו סעד של פיצוי כספי על פני ביצוע בעין. [עוד לעניין העדפת הסעד הכספי במקרים כאלה ראה: ע"א 472/95 זכריה זלוצין ואח' נ' דיור לעולה בע"מ, פ"ד נ(2) 858, ת"א 124/82 גלוסקא ואח' נ' רוכברגר ושות' וכן ת"א 1512/94 אלקיים ואח' נ' שו"פ בע"מ, אשר צורפו לסיכומי ב"כ התובעים].ו

4. הטענה בדבר שינויים שנדרשו על ידי התובעים.
טענה עיקרית של הנתבעת באשר לליקויים שנתגלו היא כי ליקויים אלה, ככל שיוכחו, הינם תוצאת שינויים אותם ביקשו התובעים לעשות במבנה ואין היא חבה בגינם. בית המשפט קבע בעבר כי הרוכשים, דרך כלל, אינם אנשי מקצוע וההוראות המקצועיות המופנות לקבלנים אינן בידיעתם, על כן אחריות הקבלן להפנות את תשומת לבם לכך שדרישותיהם יוצרות חריגה מהוראות תקנות הבניה [ת"א (תל-אביב) 2241/85 סזונוב נ' בן דוד ואח', לא פורסם].

במקום אחר נקבע, כי שינויים בתכנון, ככל שנדרשו על ידי התובעים, אין בהם כדי לפטור את הקבלן מחובותיו על פי הוראות כל דין החלות עליו ובינהן תקנות הבנייה והתקנים השונים. הוראות אלה מופנות אל הקבלן, בעל המקצוע, והאחריות הבלעדית לסטייה מהן על פי סעיף 158כז לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965, מוטלת עליו. הלכה זו נקבעה בת"א 1783/90 גטניו יצחק ואח' נ' ליברובסקי ובניו א.מ.י. חברה לבנין והשקעות (1986) בע"מ (לא פורסם).

כמו כן נקבע, כי אין בכוחו של כל הסדר חוזי בין הצדדים בכדי לפטור את הקבלן מקיום הוראות הדין המופנות אליו ונאמר כי: "הסטנדרטים שקבע המחוקק הם המינימליים ובתי המשפט צריכים לעמוד בפרץ כנגד כל ניסיון של מוכרי הדירות להוריד סטנדרטים אלה...." (שם).

המלומד ורדי מסכם את ההלכות השונות בספרו (עמ' 65-68) ומוסיף: "לאור האמור ברור כי חובתו של הקבלן היא לתכנן את הדירה כראוי ובמסגרת הוראות הדין, יתרה מזו, על הקבלן לדאוג לכך כי דרישותיהם המיוחדות של הדיירים, תעמודנה בדרישות החוקים השונים העוסקים במאטריה זו".

התובעים בענייננו הם אנשים מן היישוב שאינם בקיאים ברזי התכנון והבניה, השפעת דרישותיהם, אם היו, על התאמת תכנון המבנה להוראות כל דין, אינם בתחום מומחיותם, וניסיונה של הנתבעת להטיל האחריות לליקויים עליהם, דינו להיכשל. הנתבעת, היא האחראית לאי ההתאמות שמקורן בסטייה מן האמור בתקנים השונים או בתקנות הבניה, שכן מלכתחילה הוראות אלה מופנות אליה, ואין בשינויים שדרשו לכאורה התובעים כדי ליטול מעליה אחריות זו. ראוי היה לנתבעת לעשות כל שביכולתה כדי להימנע מאי התאמות כאמור, על ידי התאמת דרישות הרוכשים לדרישת הוראות התקנות ובמידת הצורך אף על ידי סירוב לבצע השינויים שנדרשו ממנה ואשר גורמים לחריגה מהוראות אלה.

5. הליקויים.
לפניי מונחות עדויות התובעים ועדויות הנתבעת וכן שתי חוות דעת מומחים שהוגשו. האחת, חוות דעתו של המהנדס פורת שהוגשה מטעם התובעים, והשניה, חוות דעתו של המהנדס תומר שהוגשה מטעם הנתבעת. מומחה הנתבעת הסכים באופן חלקי עם מסקנותיו של מומחה התובעים והכיר, כאמור, בקיומם של חלק מן הליקויים. במקומות אחדים אף העריך הליקויים בסכום גבוה מזה שהעריך אותם מומחה התובעים, אך הסכום המכסימלי אותו אפסוק בגין ליקויים אלה יהיה על פי חוות דעת מומחה התובעים, אשר עליה נסמך כתב התביעה והסעד אותו דרשו מלכתחילה.

כאן המקום לציין, כי ניסיונה של הנתבעת להתנער ממסקנותיו של המומחה מטעמה אינו ראוי. חוות הדעת הוגשה כראיה על ידי הנתבעת עצמה, ואין ביכולתה למנוע מן התובעים לעשות בה שימוש שיש בו לסייע להוכחת תביעתם. מעבר לכך, הנתבעת אינה יכולה להתכחש, כפי שעשתה בפועל, לליקויים אותם מצא המומחה מטעמה, מאחר ואלה מהווים מעין הודאת בעל דין מצידה. כמו כן יש להוסיף, כי הנתבעת התנגדה למינוי מומחה מטעם בית המשפט, דבר שהיה מייעל באופן משמעותי את ההליך.

5.1. שלד ובניה
א. בליטה בקיר בחדר דרום-מזרחי עליון-
לדעת המהנדס פורת מדובר בבליטה מיותרת שאינה מופיעה בתכניות הבניה. לדעת המהנדס תומר לא היה צורך לציין דבר קיום הבליטה בתכנית הבניה מאחר וקנה המידה לפיו נערכה התכנית הוא 1:100 ובקנה מידה כזה, אין זה מקובל לסמן את חלקי הקונסטרוקציה. מנהל הנתבעת טוען שמדובר בבליטה שנוצרה כתוצאה מדרישת התובעים לבנות יציקת בטון מעל חדר זה. מסעיף 6 לנספח הסכם הרכישה אני למד כי הצדדים אכן התנו על התכנית המקורית והנתבעת נתבקשה ליצוק תקרת בטון מעל מפלס החדרים העליון. התובעים לא הוכיחו טענתם כי מדובר בבליטה מיותרת ועל כן לא יזכו בפיצוי בסעיף זה.

ב. מעקה מרפסת מזרחית עליונה נמוך מדי-
המהנדס פורת קבע כי גובה המעקה הוא 95 ס"מ במקום מינימום גובה נדרש של 105 ס"מ וכי זהו מפגע בטיחותי שיש לתקנו. המהנדס תומר הסכים עם קביעה זו ובפריט זה יקבע לתובעים פיצוי בסכום השווה ל-200$ על פי הערכת המהנדס פורת, שהיא ההערכה הנמוכה מבין השתיים.

ג. חלון מטבח נמוך-
חלון המטבח נמוך יותר מן המינימום המתחייב על פי תקנות התכנון והבניה. מהנדס תומר מסכים עם קביעה עובדתית זו אולם לטעמו לא מדובר בליקוי מאחר והמטבח אינו מטבח סגור, כפי שהיה נפוץ בזמן התקנת התקנות. סבורני, כי אין זה מתפקידו של המומחה, לתהות אחר טעמיו של המחוקק בהתקינו תקנה זו או אחרת ובודאי שאין בכך כדי להכשיר את הבניה שנעשתה בניגוד לה, תהה סיבתה אשר תהה. בהעדר הערכת מומחה הנתבעת בדבר עלות התיקון, קיבלתי את הערכת מומחה התובעים לעלות תיקון הליקוי בסך של 850$.

5.2. רטיבות ואיטום
א. אפי מים סתומים/חסרים-
שני המומחים אינם חלוקים לעניין זה. יש לפצות בסכום השווה ל- 50$ כדעת המהנדס פורת, הנמוכה מבין השתיים.

ב. מרזב פנימי דולף-
מנהל הנתבעת מכחיש בתצהירו קיומו של מרזב פנימי (סע' 21.2.2 לתצהיר) ואילו המהנדס תומר קובע שמרזב זה קיים אך לא קיימת בו דליפה. לאור סתירה זו בין עדויותיה של הנתבעת, נמצאה גרסתו של מהנדס פורת כאמינה יותר והפיצוי יקבע על פי הערכתו- 100$.

5.3. נגרות
א. צבע מתקלף בדלתות-
לדעת מהנדס פורת ליקוי זה נובע מהעדר צבע יסוד באיכות מתאימה ואילו מנהל הנתבעת טוען בתצהירו, כי במידה וליקוי כזה אכן קיים הריהו תוצאת תחזוקה לא נכונה של התובעים. מהנדס הנתבעת לא נתן דעתו לליקוי זה ולא ברור על מה סומך מר ליברמן את טענתו. קביעת המומחה בדבר הגורם לליקוי אמינה בעיני ועל פי הערכתו יש לפצות את התובעים בסכום של 850$.

ב. תריס אוורור חסר במחסן הפנימי-
מוסכם שתריס כזה אינו קיים אך לדעת מהנדס תומר אין חובה לתריס כזה. מהנדס פורת לא מציין מהי האסמכתא לדעתו מלבד שתריס זה חיוני, ובחוות דעת משלימה שהגיש ציין כי תקנה מפורשת לכך לא קיימת. מקובלת עלי, אם כן, דעתו של מומחה הנתבעת ולא יקבע פיצוי לתובעים בפריט זה.

5.4. מסגרות
א. דלת נפתחת פנימה במקום החוצה-
שני המומחים מסכימים לעניין ליקוי זה. הערכת המהנדס פורת היא הנמוכה מבין השתיים ועל פיה יקבע פיצוי על סך של 150$.

ב. מרווח גדול בתחתית הדלתות ובכללן, דלת הממ"ד-
גם לעניין זה קיימת הסכמה בין שני המומחים ולפי הערכת המהנדס פורת , הנמוכה יותר, נקבע הפיצוי בסכום של 100$.

5.5. מתקני תברואה (סניטציה)
א. דליפת אינסטלציה ברצפת חדר צפון-מזרחי עליון-
לדעת מומחה התובעים קיימת רטיבות ואילו לדעת מומחה הנתבעת קיימים רק "עקבות רטיבות" שהיתה בעבר. מנהל הנתבעת מייחס את הסיבה לדליפה להתקנה רשלנית של המקלחון בחדר הרחצה, אולם טענתו לא הוכחה ומסעיף 13 לנספח הסכם הרכישה עולה כי הנתבעת היא זו שהתחייבה לספק לתובעים מקלחון. המומחים חלוקים בדעתם ביחס לעלות תיקון הליקוי, על פי המהנדס פורת העלות היא 400$ ועל פי המהנדס תומר נדרשים רק 500₪+ מע"מ לתיקון הליקוי. בהעדר חוות דעת מכריעה אפסוק בפריט זה, על דרך האמצע, פיצוי של 265$.

ב. דליפת אינסטלציה בתקרת בית שימוש אורחים-
שני המומחים מצאו רטיבות וקבעו שיש לבצע תיקון מהותי. על פי הערכת המהנדס פורת, הנמוכה מבין השתיים, עלות התיקון היא 450$ ולפיה יקבע הפיצוי.

ג. חיבור למים חמים בחדר כביסה-
המהנדס פורת מציין כי חיבור זה חסר בניגוד לאמור במפרט הטכני, ואילו המהנדס תומר טוען שחיבור זה קיים. מאחר ושתי חוות הדעת סותרות זו את זו ומשכפות המאזניים נותרו מעוינות, לא נותר אלא לקבוע כי התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה לעניין זה ולא יפסק להם בו דבר.

5.6. מתקני חשמל/ תקשורת
א. לוח החשמל יוצא ממקומו-
לדעת מומחה הנתבעת לא מדובר בלוח החשמל אלא במכסה הלוח, מכל מקום, העיד מר זוהר, חשמלאי הפרויקט, ועדותו זו לא נסתרה, כי במסירה הדירה ארון החשמל היה תקין לחלוטין ועבר ביקורת מטעם חברת החשמל. אין חולק באשר לקיומו של הליקוי, אולם התובעים לא הראו שסיבתו היא בגורם הקשור במוכרת ועל כן לא אפסוק פיצוי בפריט זה.

ב. במרפסת דרומית עליונה חסר בית תקע-
שני המומחים מסכימים לעניין זה. המהנדס פורת העריך תיקון הליקוי בסך של 50$ וקביעתו היא הנמוכה מבין השתיים ולכן אקבלה.

ג. ארמטרות הרמטיות חסרות-
לטענת הנתבעת אין היא מחויבת לספק ארמטורות, אולם המומחה מטעמה מסכים עם המומחה מטעם התובעים אשר קובע כי יש לספק ארמטורות חסרות, על פי תקנות החשמל. סכום הפיצוי שנוי במחלוקת, הסיבה לכך נעוצה כנראה בקביעתו של המהנדס פורת כי יש לזכות את הרוכשים עבור ארמטרות שרכשו ואילו המהנדס תומר קובע כי יש לפצות עבור ארמטרות חסרות בלבד. התובעים לא פירטו באשר למספר הארמטרות שרכשו ושווין, למעט בסיכומיהם. למותר לציין, כי פריט זה היה ראוי לו שיוכח בשלב הבאת הראיות ולא בשלב הסיכומים, על כן אקבל את דעתו של המהנדס תומר ואקבע כי יש לפצות התובעים בסכום של 50 ₪ ומע"מ.

ד. אנטנה מרכזית לטלביזיה חסרה-
הנתבעת טוענת כי סופקה לרוכשים תשתית חיבור לכבלים מטעמי אסתטיקה וכי שינוי זה נעשה בהסכמת רוב הדיירים, אולם לא הוכחה טענה זו והיא מוכחשת על ידי התובעים. הנתבעת התחייבה לספק אנטנה מרכזית על פי המפרט ולא עמדה בהתחייבותה. בהעדר הערכת מומחה הנתבעת לפריט זה יש לפצות את התובעים על פי הערכת המומחה מטעמם- 700$.

5.7. טייח/ סיוד
א. גבשושיות בתקרת הסלון-
מומחה הנתבעת חולק על מומחה התובעים ולדעתו ליקוי זה לא קיים. התובעים לא הרימו את נטל ההוכחה ולא שכנעוני כי יש לפצותם בפריט זה.

ב. תיקוני טיח בקטעים שנרטבו-
המומחה תומר הודה בחוות דעתו כי קימות רטיבויות אך לא נתן דעתו לעניין תיקוני הטיח ברטיבויות אלה וכן לא ניתנה הערכתו לתיקונים אלו. על כן, קיבלתי את הערכת מומחה התובעים בסעיף זה- 150$ לפיצוי התובעים.

ג. טיח שפריץ חיצוני מלוכלך בכתמי מלט-
שני המומחים מסכימים לעניין קיום הליקוי, אך חלוקים באשר להערכתו. המהנדס פורת מעריך כי עלות התיקון היא 1,200$ ואילו המהנדס תומר מעריך עלות זו ב-1,000 ₪+ מע"מ. על דרך האומדן אקבע לתובעים פיצוי של 3,000 ₪ בפריט זה.

5.8. פיתוח החצר
א. סיוד חומה מזרחית לא בוצע-
לטענת הנתבעת אין חובה לסייד את החומה, אולם בין המומחים של שני הצדדים קיימת הסכמה לגבי ליקוי זה וראיתי בכך משום הודאת בעל דין. הערכת המומחים לעלות הליקוי דומה, על כן אקבע על דרך האמצע פיצוי של 630 ₪.

ב. שקיעת משטח מרוצף ביציאה מהסלון-
המומחים אינם חלוקים לעניין הליקוי והערכתם אותו דומה, הפיצוי שיפסק בפריט זה הוא 500$.

ג. גדר חזיתית-
החומה החזיתית צופתה בשפריץ ולא אבן פראית כפי שהובטח לדיירים במפרט הטכני. המהנדס תומר מסכים עם קביעה זו אך לדעתו הגדר שסופקה אינה נופלת מזו שהובטחה בחוזה. אין ספק שקיימת אי התאמה ולא סופקה לרוכשים חומת האבן כפי שסוכם בחוזה. על הנתבעת לפצות את התובעים בפריט זה בסכום השווה ל 850$ כהערכת מומחה התובעים.

ד. גובה מעקה בגדר קדמית נמוך מן הנדרש בתקנות-
גובה מעקה הפלדה כפי שנמדד בפועל על ידי מומחה התובעים הוא 68 ס"מ מעל המעקה הבנוי במקום 105 ס"מ כנדרש על פי התקנות. המהנדס תומר מציין כי על פי התקנות מיולי 95' נדרש רק 90 ס"מ גובה ולדבריו אין סטייה מן התקן כאשר מביאים בחשבון גם את גובה המעקה הבנוי. למרות שהתקנות הן מיולי 95' ואילו חוזה הרכישה נחתם במרץ אותה שנה, לא מצאתי כי יש לחייב את הנתבעת בגין סעיף זה שהרי במועד מסירת הדירה, ספטמבר 96', הוא המועד הקובע לעניין אי ההתאמות מסוג זה, התקנות היו תקפות ועל פיהן לא היה ליקוי בגובה המעקה.

5.9. השלמות
א. גובה חדר ממ"ד-
על פי חוות דעת המהנדס פורת, גובה הממ"ד הוא 336 ס"מ במקום 280 ס"מ מקסימום הקבוע בתקנות הג"א למקלטים. הנתבעת מתגוננת בטענה שתכנית בנית הממ"ד אושרה ע"י הג"א, אולם היתר זה לא הוגש כראיה. קיבלתי את טענת התובעים כי אין בכוחו של היתר בניה שגוי לגבור על הוראות התקנות ובכל מקרה הן המחייבות. על כן יש לפצות את התובעים בגין ליקוי זה כפי שהוערך על ידי המהנדס פורת בסכום של 750$.

ב. אוורור לחלל גג הרעפים-
מומחה התובעים מסתמך על המפרט הבין משרדי בקבעו שיש לדאוג לאוורור בחלל הגג, אך מציין כי מפרט זה מחייב ביסודו רק לבניה ממשלתית וציבורית (עמ' 14 בפרוטוקול מיום5/6/00). בהעדר מקור חיוב בדין או במפרט הספציפי לעשות כן בענייננו, התוצאה היא אם כן, שלא היתה חובה לנתבעת לדאוג לאוורור בגג ואין מדובר באי התאמה.

ג. כיוון קולטי השמש-
מוסכם כי הקולטים מוצבים כיום כשהם פונים לכיוון מזרח. לדעת המהנדס פורת, יש צורך להציב את הקולטים כך שיפנו לכיוון דרום, אחרת נגרם בזבוז אנרגיה רב. המהנדס תומר מציין כי על פי התקן מותרת סטייה מכיוון דרום ואין מדובר בליקוי. קיבלתי את הערת מומחה הנתבעת כי לא נבדקה תפוקת המתקן על ידי המהנדס פורת והוא אף מעיד בחקירתו כך: "אינני יודע אם בפועל הדייר סובל מחוסר מים. אינני זוכר שהתובע התלונן על כך" (עמ' 14 בפרוטוקול). קביעתי היא כי לא הוכחה הטענה האמורה ולא יפסק בגינה פיצוי.

ד. מיקום צנרת וקולטי שמש של הדייר השכן-
קולטי השמש והצנרת של הדייר השכן מונחים על גג בית התובעים. הנתבעת טוענת כי מדובר בבית שמיועד להרשם כבית משותף והגג הוא חלק מן הרכוש המשותף, לכן רשאית היתה למקם על גג זה את קולטי השמש והצנרת של הדייר השכן. טענה זו נכונה ומקובלת עלי, למרות שעל פי הגיונם של דברים ראוי היה שכל מערכת סולרית היתה מותקנת על גג הבית המתאים ושני המומחים אף ציינו שכך מקובל לעשות (עמ' 14 לפרוטוקול מיום 5/6/00, ועמ' 16 לפרוטוקול מים 16/6/03). אין ספק, שמצב הדברים כפי שהוא, יכול לגרום לאי נוחות אצל התובעים, אולם על פי הדין (סעיף 59א(א) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969) הדבר מותר.

התובעים הסתמכו בסיכומיהם על תמונה שצורפה לראיות, אשר לטענתם מתארת את צנרת השכן העוברת בתוך עלית הגג של ביתם. כמובן, שעלית הגג אינה חלק מן הרכוש המשותף ואין כל הצדקה למעבר צנרת השכן שם, אולם לא אוכל לקבוע בעניין זה דבר היות והטענה הועלתה רק בסיכומים ובמהלך הדיון לא הוכח שהתמונה אכן מתארת את צינורות השכן והצדדים לא נחקרו על הדבר.

6. חנייה
ליקוי זה הנו המרכזי בתביעת הרוכשים ודומה כי הוא מקור הסכסוך שנתגלע בין הצדדים. על פי תכנית הבניה המקורית, אשר ערוכה בקנ"מ של 1:100 ומהווה חלק מן ההתחייבות החוזית של הנתבעת, רוחב החנייה המינימלי הוא 280 ס"מ וזהו אף המינימום הנדרש על פי הנחיות משרד התחבורה. בחלקה הרחב, היינו בתוספת המגרעת, רוחב החניה על פי התכנית, כ 315 ס"מ. רוחב החניה שסופקה בפועל לרוכשים, ואין על כך חולק, הוא 252 ס"מ, ועל פי התרשמותי מהצילומים והעדויות, הדבר מקשה מאוד על התובעים.

מומחה הנתבעת מציין כי מדובר בשטח שנועד להעמדת רכב חונה לאחר שהורדו ממנו הנוסעים ועל כן אין בו פגם. עם כל הכבוד, סברה זו אינה מקובלת עלי. צפיפות החניה מונעת מהתובעים הנאה מינימלית ושימוש סביר בשטח החניה למטרה שלשמה נועד. בהקשר זה נאמר בע"א 338/73 חברת חלקה 677 בגוש 6133 בע"מ נ' אריה כהן, פ"ד כט(1) 365, בעמ' 370-371: " .... אדם הקונה דירה אינו משלם עבור שטח הדירה, הקירות והחלונות, אלא הערך של הדירה נמדד גם במידת ההנאה, הרווחה והנוחות שיש לו בבנין. בין הדברים המשפיעים על מידת הרווחה היא מידת הצפיפות בבית כולו, וכן המיתקנים והשירותים המשמשים את כלל הדירות, כגון מקום חניה למכוניות, גינת נוי, מקום משחק לילדי הבית. הנאות אלו יכול שיפורטו במפורש בחוזה או שלפי הנסיבות יכול היה הקונה לצפות לאותן הנאות, ואין המוכר רשאי לנגוס לעצמו מאותן הנאות, אלא-אם-כן שייר לו זכות מפורשת בחוזה לשנות מהתכנית שהיתה קיימת, ושהקונים יכלו לצפות שלפיה ייבנה הבית כולו".

הנתבעת התחייבה בחוזה בין הצדדים לספק לרוכשים חניה במידות מסוימות. ידוע כי חניה מהווה שיקול רב ערך אצל כל רוכש דירה בישראל ולכן יש להניח כי התובעים הסתמכו על התחייבות הנתבעת לספק להם חניה ועל המצג שהיה בפניהם בעת קניית הדירה, וחישבו נתונים אלה במכלול שיקוליהם לרכישת הדירה. משכך הדברים, אין הנתבעת יכולה לחזור בה מהתחייבותה על פי החוזה, ואין היא רשאית לסייג את השימוש שיעשו הדיירים בשטח החניה, או להגביל הנאתם משטח זה, בודאי לא מקום שסייג כאמור לא נזכר בחוזה הרכישה וההפך הוא הנכון- הנתבעת אף התחייבה להגדיל שטח זה באופן שיתאפשר להעמיד בו שני רכבים חונים עוקבים. מנהל הנתבעת מודה בכך וכך אמר בעדותו בהתייחסו לסעיף 15 בנספח להסכם: "הגדלת משטח החניה הכוונה לעשות משטח חניה נוסף לרכב נוסף" (עמ' 18 לפרוטוקול מיום16/6/03).

הנתבעת לא עמדה בהתחייבותה החוזית כלפי התובעים ואף לא בהנחיות משרד התחבורה בעניין רוחב החניה. בנוסף, היא אינה יכולה להתכחש לליקוי מאחר והכירה בו כאשר ניסתה לתקנו על ידי הסרת החומה המפרידה בין שתי חניות השכנים. ניסיון התיקון כאמור, לא פתר את בעיית החניה והצפיפות נותרה בעינה. מטבע הדברים, ברי כי צפיפות זו מקשה על התובעים וגורעת ממידת הנאתם מהדירה אותה רכשו.

מומחה התובעים העריך ירידת ערך הדירה בשל בעיית החניה שבה בסכום השווה ל 15,000$. מצד הנתבעת לא נתקבלה הערכה לליקוי זה, לא נסתרה הערכת המומחה דנן והדבר אף לא הוזכר בסיכומיה. היה מקום אם כן, לכאורה, לפסוק לתובעים את מלוא הפיצוי כפי שהעריך אותו המומחה מטעמם, אולם בבארו את האופן בו הגיע להערכה זו, ציין המומחה בחקירתו הנגדית, כי מדובר בשווי חניה בשוק הנדל"ן והוא מעיד כך: "ירידת ערך של 15.000$ לחנייה קבעתי לפי שווי חניה בשוק נדל"ן, באזורי מרכז הארץ. לא התכוונתי למרכז תל אביב ולא ולמת גן אלא באזורים כמו אשדוד למשל .......יש מחירון חניה לכל אזורי הארץ...." (עמ' 9-19 לפרוטוקול מיום 15/2/00).

הערכת המומחה אם כן, מתייחסת למחיר חניה מלא וירידת הערך שנקבעה על ידו מייצגת חוסר מקום חניה. לא כך הדברים בענייננו, הנתבעת סיפקה לתובעים מקום להעמדת רכבם, והגם שהינו לקוי, לא ניתן להתעלם מקיומו לחלוטין. שטח החניה הצפוף שסופק אין דינו כחוסר מוחלט בשטח חניה וקביעת הפיצוי נעשתה תוך התחשבות בכך. בגין פריט זה יש לפצות את התובעים במחצית הסכום שהוערך על ידי המומחה מטעמם, היינו 7,500$.

מצער כי ב"כ הנתבעת לא ראתה לטעון בפירוט בנקודה חשובה זו שערכה הכספי אינו מבוטל.

מומחה התובעים ציין בחוות דעתו כי צפויה ירידת ערך עתידית בשל בעיית החניה, אך לא נתן הערכתו בעניין. הערכה זו נעשתה על ידי התובעים עצמם והם דורשים בגינה פיצוי המסתכם ב- 20,000 ₪.

כלל ידוע הוא, כי לא דיי בהוכחת קיומה של ירידת ערך, אלא יש צורך גם בהוכחת הסכום הרלוונטי. הוכחה כאמור יכולה להיעשות אך ורק על ידי מתן חוות דעת והערכת מומחה ואין דיי בהערכה כללית וסתמית של התובעים את מידת נזקם, בייחוד כאשר הערכה זו אינה נסמכת על כלים ברורים כלשהם. מאחר ונעדרת הערכת המומחה בדבר ירידת הערך העתידית, קביעתי היא כי לא הוכח הסכום המבוקש ויש לדחות הטענה.

7. טענה נוספת של הפרת חוזה
התובעים דורשים פיצוי נוסף בסך 15,000 ₪ בטענה שהנתבעת הפרה את ההסכם שנכרת עמם בכך שבנתה במתחם 15 יחידות דיור, ולא 12-13 כפי שהתחייבה בחוזה, ובשל כך נגרמה להם צפיפות, מצוקה וירידת ערך הדירות. כמו כן טוענים הם כי הנתבעת הפרה את החוזה בשל שהחסירה פרטים מן הרכוש המשותף.

במבוא להסכם המכר אכן הצהירה המוכרת כי בכוונתה לבנות 12-13 יחידות דיור במתחם, אולם בסעיף 31א לחוזה נקבע כך: "החברה אינה כבולה ע"י יחסיה עם הקונה אלא לבניית יחידתו הוא. החברה רשאית וזכאית לקבוע בכל הנוגע לבניית יחידות אחרות ו/או חלקים אחרים של הפרויקט, תכנונם ובנייתם בכל צורה שהיא לרבות מס' היחידות ...... הכל בהתאם לשיקול דעתה וללא כל צורך בקבלת הסכמת הקונה..... " לאור סעיף זה, לא ניתן לקבל את טענת התובעים בדבר הפרת החוזה עמם, שהרי הנתבעת לא התחייבה כלפיהם, אלא בכל הנוגע ליחידת הדיור אותה רכשו בלבד. הצדדים לחוזה הותירו את שיקול הדעת הבלעדי באשר למספר יחידות הדיור שיבנו במתחם בידיה של הנתבעת, ובלבד שתסופק לרוכשים היחידה אותה רכשו, על פי המוסכם.

כל טענות התובעים באשר לאי התאמות שנתגלו ביחידה אותה רכשו, בין אם הן נובעות מן הגידול במספר היחידות שנבנו במתחם ובין אם לאו, נדונו כבר לעיל והתובעים פוצו בגינן, מקום שהיה לפצותם. הדרישה לפיצוי נוסף בסעיף זה משמעותה כפל סעד ועל כן יש לדחותה.

באשר לטענת הפרטים החסרים ברכוש המשותף, כבר נקבע [בע"א 98/80 נציגות הבית המשותף רחוב רבי עקיבא 77 לוד נ' קדמת לוד בע"מ, פ"ד לו(2) 21] כי זכות התביעה בגין ליקויים ואי התאמות ברכוש המשותף נתונה לנציגות הבית המשותף, שהרי אלו עניינים הנוגעים להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף כהגדרת סעיף 69 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969. אין מניעה כי תביעה כאמור לא תוגש על ידי הנציגות אלא על ידי מספר דיירים אשר קיבלו הרשאה מפורשת לכך כדין מכלל הדיירים כשולחיהם. באין הרשאה כזו, לא יוכל בית המשפט להיענות לתביעה, אלא אם הסעד המבוקש הוא לביצוע בעין, שכן סעד זה מביא להנאת כל הבעלים ברכוש המשותף [הלכה זו נקבעה בע"א 559/87 מנחם חשאי נ' יצחק ארווין רונן, פ"ד מו(1) 229].

התובעים בענייננו, הגם שיתכן ובפועל מהווים נציגי הבית המשותף, לא פנו לבית המשפט בכובעם זה, אלא כדיירים פרטיים. לא הוצגה בפני הרשאת כלל הדיירים לתבוע בגין הרכוש המשותף וההנחה היא כי הרשאה כזו לא ניתנה. מאחר והסעד הנדרש הוא סעד כספי, להבדיל מביצוע בעין, לא אוכל להיענות לתביעה, היות והפיצוי צריך שינתן לכלל הדיירים על פי חלקם היחסי ברכוש המשותף.

8. פיצוי בגין נזק לא ממוני
התובעים העריכו את נזקם בגין עגמת נפש שנגרמה להם, וכן בשל מטרד והטרדה הנובעים מהצורך לפנות את הדירה למשך 30 יום לשם ביצוע התיקונים בה, כולל ההוצאות הצפויות עקב כך, בסך של 30,000 ₪. דרישת התובעים נראית מוגזמת בעיני וכן הערכתם כי יש צורך לפנות הדירה למשך 30 ימים. ראיתי לנכון לפצות התובעים בסעיף זה בשל אי הנוחות אשר סביר שתגרם להם עקב הצורך לתקן הליקויים, וכן בשל עגמת הנפש שנגרמה להם עד כה כתוצאה מקיומם של ליקויים אשר מקשים על חיי התובעים באופן יומיומי, בינהם ליקויי הרטיבות, חוסר באנטנה מרכזית לטלוויזיה, חוסר נקודת מאור במרפסת ובעיית החניה. בסעיף זה אפסוק לתובעים, על דרך האומדן, סכום פיצוי כולל בסך 10,000 ₪.

9. טענות הנתבעת בסיכומים
הנתבעת מעלה לראשונה בסיכומיה טענה תמוהה לפיה באין מחלוקת כי הנכס שבדיון בנוי על פי היתר בניה כדין ועל יסוד החזקה כי היתר שיצא מתחת ידה של רשות הפועלת על פי דין הוא היתר כדין, הרי שכל פעולות הבניה בנכס נעשו על פי הוראת כל דין וכל תקן מחייב. לו היתה הטענה נכונה, הרי היתה היא מרוקנת את חוק המכר (דירות) מתוכנו, שהרי עיקר החוק הוא מתן כלים בידי רוכש הדירה להתגבר על אי התאמות שנתגלו בדירה, היינו שוני מן האמור בדינים הקיימים. כאמור, טענה זו אין בה ממש ודינה להדחות.

טענה נוספת שראיתי לדחות היא הטענה לפיה אין התובעים זכאים לקבל אלא את מה שהיו זכאים לקבל בעת מסירת הדירה בניכוי הבלאי של 8 השנים בהן הנכס קיים. קבלת טענה זו היתה מובילה לתוצאה שהדעת אינה סובלת, בנותנה תמריץ בידי הקבלנים לדחות עד כמה שאפשר את מלאכת תיקון הליקויים בדירות, מקום בו חובתם היא למסור את הנכס מתחילה כשהוא תקין ונקי מכל פגם. לא זו בלבד שאין לנכות מסכומי התביעה את הבלאי שנגרם כתוצאה מחלוף הזמן, אלא שיש לשערך סכומים אלה לערכי היום ולצרף להם ריבית חוקית, לפי העניין.

10. התוצאה היא, כי התביעה מתקבלת בחלקה. על הנתבעת לשלם לתובעים את הסכומים לפי הפירוט הבא:



בגין ליקויים בדירה וירידת ערך הדירה- הליקויים שהוכרו ונאמדו בערכים דולריים, יש להמיר לערכים שקליים בהתאם לשער המטבע היציג שהיה נהוג בעת עריכת חוות דעת המהנדס פורת, היינו ביום 13/3/98 ולשערכם לערכי היום בתוספת ריבית חוקית.

את הסכומים שנפסקו בערכים שקליים יש לשערך לערכי היום, בתוספת ריבית חוקית וזאת מיום 13/2/00, מועד עריכת חוות דעת המהנדס תומר.



בגין הנזק הלא ממוני- 10,000 ₪ בערכי היום.




עבור החזר הוצאות, ובהתחשב בכך שהתביעה לא נתקבלה במלואה- 6,500 ₪ ובנוסף, החזר אגרות לפי החלק היחסי שנפסק.


כמו כן, תשא הנתבעת בשכר טרחת עו"ד התובעים בסך של 10,000 ₪ ומע"מ.

ב"כ התובעים יגיש פסיקתא לחתימה בתוך 14 ימים.

סכומים אלה ישולמו בתוך 30 ימים מיום אישור הפסיקתא והמצאתה לב"כ הצדדים שאם לא כן, יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. טענת התיישנות

  2. התיישנות הונאה

  3. מה זה התיישנות

  4. חריגים להתיישנות

  5. התיישנות תביעה נגד עירייה

  6. התיישנות שלא מדעת

  7. התיישנות במקרקעין

  8. התיישנות במשפט ימי

  9. בעלות מכוח התיישנות

  10. חוקי עבודה התיישנות

  11. התיישנות תביעה שכנגד

  12. סעיף 6 לחוק ההתיישנות

  13. סעיף 8 לחוק ההתיישנות

  14. סעיף 9 לחוק ההתיישנות

  15. התיישנות עבירות עוון

  16. ממתי סופרים התיישנות

  17. תאונת דרכים התיישנות

  18. התיישנות תביעה נגד ערב

  19. כלל ההתגלות - התיישנות

  20. התיישנות תביעה שנמחקה

  21. התיישנות תביעה של קטין

  22. עבירה נמשכת - התיישנות

  23. התיישנות הגשת כתב אישום

  24. התיישנות רוכשת - חזקת שנים

  25. התיישנות דוחות חניה עירייה

  26. טענת התיישנות בתביעה שכנגד

  27. התיישנות במקרקעין לא רשומים

  28. כתב אישום - עצירת התיישנות

  29. התיישנות תביעה נגד מוכר דירה

  30. סעיף 15 לחוק ההתיישנות פסיקה

  31. אמבולנס גבייה מנהלית התיישנות

  32. התיישנות תביעה לביצוע פסק דין

  33. התיישנות תביעה נגד חברת תעופה

  34. התיישנות תביעה כספית במקרקעין

  35. התיישנות תביעה נגד משרד הרווחה

  36. התיישנות תביעה שאינה במקרקעין

  37. חילופי מעבידים התיישנות זכויות

  38. התיישנות תביעה שנמחקה מחוסר מעש

  39. התיישנות לפי חוק התובלה האווירית

  40. ידיעת אורגן בחברה לצורך התיישנות

  41. התיישנות מתגוננת - התיישנות רוכשת

  42. התיישנות יתרת חוב בחשבון עובר ושב

  43. הגשת תביעה יום אחד לאחר ההתיישנות

  44. חשיפה לחומרים מסוכנים – התיישנות תביעה

  45. התיישנות במקרקעין מוסדרים - 25 שנה

  46. התיישנות דוח חניה 3 שנים או 10 שנים

  47. התיישנות במקרים של נזק שמתרחש מדי יום ביומו

  48. ביטול כתב אישום עקב התיישנות עבירה

  49. האם משא ומתן עוצר את מירוץ ההתיישנות

  50. התיישנות על זכות אובליגטורית במקרקעין

  51. התיישנות תביעה חדשה או המשך הליך קודם

  52. התיישנות תביעה בגין רכישת זכויות בניה

  53. התיישנות תביעה לפי חוק הגנה על עובדים

  54. התיישנות בקשת פירוק בגין עוולה מתמשכת

  55. דחיית חלקים מכתב התביעה מחמת התיישנות

  56. התיישנות התקופה בה מתנהל תיק בבית משפט

  57. סילוק תביעה כספית על הסף מחמת התיישנות

  58. צירוף תובעים לאחר תום תקופת ההתיישנות

  59. התיישנות תביעות רופאים בבית הדין לעבודה

  60. האם תביעה שנמחקה עוצרת את מירוץ ההתיישנות

  61. התיישנות תביעה לבעלות על מקרקעין מוסדרים

  62. הגשת תביעה לאחר התיישנות של מספר ימים בלבד

  63. האם אי ידיעת הדין עוצרת את מירוץ ההתיישנות

  64. פקודת הנזיקים האזרחיים 1944 סעיף 68 התיישנות

  65. העלאת טענת התיישנות כטענת הגנה על ידי המדינה

  66. בחינת טענת התיישנות מחייבת לדעת מהי עילת התביעה

  67. האם יש הבדל בין התיישנות על חברה לבין אדם פרטי ?

  68. הפסקת מירוץ ההתיישנות על פי סעיף 15 לחוק ההתיישנות

  69. התיישנות תביעה לתשלום בגין הכשרות לפני תחילת העבודה

  70. מו"מ "פיקיטיבי" על מנת להשיג תקופת התיישנות ארוכה יותר ?

  71. התיישנות בביטוח לאומי תוך 12 חודשים מיום מסירת ההודעה לתובע

  72. סעיף 5 לחוק ההתיישנות: תביעה שאינה במקרקעין מתיישנת לאחר 7 שנים מהיום בו נולדה עילת התביעה

  73. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון