הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף

הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף
1. זוהי תובענה בין שכנים בבית משותף, בגדרה נטען, בין היתר, כי אחד הדיירים בנה תוספות ברכוש המשותף, ללא נטילת רשות יתר בעלי הדירות.

הדיון בשתי התובענות שבכותרת – אוחד.


2. מדובר בבית משותף, אשר נבנה לפני כ – 50 שנה, הנמצא ברח' ביאליק 38 (פינת רח' בצלאל 2), בשכונה ב' בעיר באר שבע. בניין המגורים בן 2 קומות כולל 4 יחידות דיור. שתי יחידות דיור בקומת הקרקע ושתי יחידות דיור בקומה א'.

משפחת מימון הינה הבעלים של שתי היחידות המצויות בצד המערבי של הבניין (היחידה בקומת הקרקע שמספרה 1 והיחידה בקומה א' שמספרה 3). שתי יחידות אוחדו לדירת דופלקס אחת, אשר מחולקת פונקציונלית כיחידה אחת.

משפחת גולן-מנשה הינה הבעלים של יחידת הדיור המצויה בקומה א' בצד המזרחי של הבניין (יחידה מס' 4).

מר פטרסון הינו הבעלים של יחידת הדיור המצויה בקומת הקרקע בצד המזרחי של הבניין (יחידה מספר 2).

3. א. התביעה הראשונה בת.א. 6347/06, הוגשה בחודש ספטמבר 2006. במסגרת תביעה זו, טוען מר פטרסון כי הוא בנה תוספת לדירתו בשטח של 65.90 מ"ר, וכי מר גולן שגר מעליו, עושה שימוש בתוספת הבנייה, ללא רשותו ומבלי ששילם לו את עלות בניית השלד והיסודות.

עוד נטען בתביעה, כי מר גולן אשר מתגורר בקומה א', ריצף את גג התוספת שבנה מר פטרסון, באופן לקוי וכתוצאה נגרמו נזקים לדירתו של מר פטרסון, בדרך של חדירת מים לדירה.

במסגרת תביעה זו, עתר מר פטרסון לחייב את מר גולן, לשלם לו סך של 128,668 ₪, לפי ראשי הנזק המפורטים להלן:-
א. בגין מחצית עלות השלד – 36,245 ₪;
ב. בגין עלות חוות דעת אדריכל – 4,500 ₪;
ג. בגין שכר מודד – 3,465 ₪;
ד. בגין תיקון נזקי הנזילה – 84,478 ₪;

ב. בהסכמת בעלי הדין, מינה ביהמ"ש את המהנדסת, הגב' עפרה גלבוע, כמומחית מטעם ביהמ"ש. המומחית קבעה כי שווי ההשתתפות של מר גולן בתשתית שנבנתה על ידי פטרסון, נאמדת בסך של 19,700 ₪ וכי ליקויי הבנייה שנגרמו בדירתו של מר פטרסון, אינם קשורים לעבודות שביצע מר גולן.

ג. הדיון בתביעה הראשונה הסתיים, בהסכמת הצדדים, בפסק דין שניתן על פיו חוייב מר גולן לשלם למר פטרסון, סך של 19,700 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.04.2007. הצדדים הסכימו שפסק הדין לא יצא אל הפועל, אלא בחלוף 30 ימים ממועד שיינתן פסק דין בתביעה השניה בת.א. 5951/07.

עוד הסכימו בעלי הדין, כי הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד שיש לפסוק בתיק זה, ייפסקו במסגרת פסק הדין שיינתן בתביעה השניה (ת.א. 5951/07).

4. התביעה השנייה בת.א. 5951/07, הוגשה בחלוף כשנה לאחר הגשת התביעה הראשונה, בחודש אוגוסט 2007. במסגרת תביעה זו, מבקשים שלושת בעלי הדירות (1, 3 ו – 4), לחייב את מר פטרסון (הבעלים של דירה מס' 2), לשלם להם סך של 426,772 ₪, בעיקר בשל ירידת ערך דירותיהם, בשל כך שמר פטרסון בנה תוספות בנייה משמעותיות, כאשר חלק מהתוספות נבנו על שטחים ציבוריים ללא קבלת היתר בניה כדין. הוברר כי מר פטרסון פיצל את יחידת הדיור שלו לארבע יחידות נפרדות (שלוש דירות ויחידה נוספת ששימשה בעבר כחנות). בעלי הדירות האחרים טוענים, כי הגדלת מספר יחידות הדיור בבית המשותף, גורמת להם נזקים נוספים עקיפים, על ידי ירידת לחץ המים וכן הגדלת כמות הביוב וקושי בניצול בור הספיגה.

5. התביעה בת.א. 5951/07 כוללת את הסעדים המפורטים להלן:-
א. ירידת ערך למשפחת גולן-מנשה - 183,352 ₪;
ב. ירידת ערך למשפחת מימון – 127,920 ₪;
ג. בשל ניצול יתר של הקרקע ע"י פטרסון, נמנעת מבעלי היחידות האחרות הנאה והאפשרות לפתח גינה – 25,000 ₪.
ג. בגין הפחתת לחץ המים בבית המשותף – 25,000 ₪;
ד. בגין צירוף שתי יחידות דיור לבור הספיגה בבית המשותף – 25,000 ₪;
ה. העדר יכולת להקים מעלית בשל ניצול יתר של הקרקע ע"י פטרסון – 25,000 ₪;
ו. הוצאות עבור תיקון ושיפור חדר המדרגות, התקנת דלת כניסה, סלילה של שביל כניסה לבניין ותיקון גג רעפים בסכום כולל של 62,000 ₪, כך שחלקו של מר פטרסון עומד על סך של 15,500 ₪ (25% מהסכום הכללי).
6. טענת ההגנה העיקרית של מר פטרסון כי התביעה כנגדו התיישנה, הואיל ותוספות הבנייה נבנו לפני למעלה מ – 30 שנה על ידי הוריו (אביו של מר פטרסון הלך לעולמו בשנת 1986). לשיטתו של מר פטרסון, טענות בעלי הדירות 1, 3 ו – 4 צריכות להיות מופנות להוריו, אשר בנו את התוספות וכי מר פטרסון עצמו החל להשתמש במבנה רק משנת 2003.

במסגרת הסיכומים, הודיע בא כוחו של מר פטרסון שהוא מסכים שיינתן צו עשה למתן צו הריסה ביחס למבנים שנבנו ללא היתר, וזאת עד לכשתינתן החלטה בבקשתו של מר פטרסון לאשר את הבנייה הקיימת בפועל [סעד זה לא נתבקש בתובענה].

7. ביהמ"ש מינה שני מומחים מקצועיים מטעמו, ובעלי הדין הצהירו כי הם יימנעו מלהביא חוות דעת של מומחים מטעמם (ראה הודעת בעלי הדין מיום 21.10.2007).

בתחום ההנדסי – מונתה המהנדסת, הגב' עפרה גלבוע;
בתחום השמאות מקרקעין – מונה המומחה, מר אבי פרס;

8. תמצית חוות הדעת

נקודת המוצא של שני המומחים נסובה על הנחה שהמגרש בגודל של 650 מ"ר בערך, וכי כל דייר יכול לבנות עד 97.5 מ"ר, מבלי לפגוע בזכויות הבניה של שכניו. השטח המקורי של כל יחידת דיור עמד על 40.80 מ"ר.

שמאי המקרקעין, מר אבי פרס, סיכם את שטחי הבניה בבית המשותף, באופן הבא:-
א. יחידות דיור 1 ו– 3 (משפחת מימון):
בקומת הקרקע (יחידה מס' 1) 56 מ"ר;
בקומה א' (יחידה מס' 3) 114.71 מ"ר+ 5 מ"ר ממ"ד;
[מובהר, כי גם יחידה מס' 3 של משפחת מימון חרגה מהזכויות המוקצות לה].

ב. יחידת דיור מס' 4 (משפחת גולן-מנשה) - 56 מ"ר;

ג. יחידת דיור מס' 2 (מר פטרסון):
אושר לבנייה 97.47 מ"ר+מחסן בשטח של 8 מ"ר, ואולם בפועל בנוי – 170.35 מ"ר.

מר פרס ציין בחוות דעתו, כי הפגיעה ביחידת הדיור מספר 4 שבחזקת משפ' גולן-מנשה, מוערכת בכ – 40,000 ₪. הפגיעה ביחידת הדיור מספר 1 שבחזקת משפחת מימון, מוערכת בכ – 35,500 ₪, וכי לא נוצרה פגיעה ביחידת דיור מספר 3, אשר בחזקת משפחת מימון.
במסגרת שאלות הבהרה התבקש המומחה פרס להשיב, כיצד תשתנה השומה, במידה ויביא בחשבון את שטחי הבניה שנבנו ע"י מר פטרסון, ללא היתר בנייה – השיב: "המסקנות שהגעתי אליהן בשומתי המקורית לא ישתנו מאחר והבאתי בחשבון את ירידת הערך שנוצרה...בגין השטחים שנבנו ללא היתר בניה..." (ראו תשובת המומחה מיום 19.11.2009).

המהנדסת, הגב' עפרה גלבוע, קבעה בחוות דעתה כדלקמן:-
א. שטח הדירה בקומת הקרקע שנבנה על פי היתר, לפני כ – 35 שנים (בית מקורי + תוספת מאושרת הכוללת גם מחסן), הוא 103.50 מ"ר.
[לעניין המחסן בגודל של 6 מ"ר שנבנה בהיתר, מציינת המומחית כי סביר שבנייה זו אושרה אז].

ב. מבנה מקורה נוסף בשטח של כ – 31.59 מ"ר אשר נבנה במועד מאוחר יותר.

ג. בהמשך נבנו על ידי משפחת פטרסון ברכוש המשותף (המומחית מציינת שאין בידה נתונים על מועד הבנייה), סככות ופרגולות, בשטח של כ – 69.75 מ"ר;

9. אמנם מר פטרסון הגיש בקשה לקבלת היתר בנייה לפי המצב הקיים בפועל, ואולם שני המומחים סבורים כי הסיכויים להכשיר את הבנייה הלא חוקית - אינם גדולים.

במסגרת התשובות שנתנה המומחית לשאלות ההבהרה (שאלות מס' 15 ו- 19) ציינה המומחית גלבוע שהמצב הקיים איננו מצב סופי: "תיתכן הריסת לפחות חלק מהקיים וייתכן אישור לפחות חלק מהבקשה לשיוני תב"ע...לדעתי המצב הקיים מוקדם לקבוע פיצויים...".

10. הצדדים הגיעו להסדר דיוני, למתן פסק דין על דרך הפשרה, לפי סעיף 79 א. לחוק בתי המשפט, על יסוד כל המסמכים שבתיק ביהמ"ש ולאחר שב"כ הצדדים ישמיעו סיכומים בעל פה.

הצדדים ביקשו מביהמ"ש שפסק הדין ינומק בתמצית.
11. מר גולן, מר מימון ומר פטרסון הגישו תצהירים מטעמם (תצהירו של מר פטרסון מתייחס בעיקר לתביעה הראשונה בת.א. 6347/06).

בתיק זה לא נחקרו מומחים או עדים אחרים ומכאן שיש קושי לקביעת ממצאים עובדתיים.

הצדדים סיכמו את טענותיהם בע"פ – כל אחד לשיטתו הוא.

12. אין בידי לקבל את טענת בעלי הדירות 1, 3 ו – 4 ביחס להפחתת לחץ המים וביחס לטענה בעניין בור השופכין. עניינים אלו נזנחו על ידי התובעים בסיכומיהם. סבורני שלא עלה בידי התובעים לעמוד בנטל להוכיח את הנזקים ביחס לעניינים אלו.

בענין הטענה של ירידת לחץ המים, מציינת המומחית הגב' גלבוע, כי לא נגרם כל נזק ממשי לדיירים, עקב הוספת יחידות אינסטלציה, וכי אין קשר לעניין זה ללחץ המים בצנרת. לטענת המומחית, לחץ המים נקבע על פי הקיים במערכת העירונית ותוספת מספר יחידות אינו משפיע עליה.

לעניין בעיית בור השופכין שהועלתה על ידי בעלי יחידות הדיור 1, 3 ו – 4 – מציינת המומחית הגב' גלבוע, כי מערכת הביוב בבית המשותף אינה כוללת בור שופכין. קיימת מערכת ביוב מרכזית אשר אינה מושפעת מתוספת זעירה של נקודות ביוב וכי כל עבודות הביוב, אשר בוצעו בתחום הדירה או בחצר הסמוכה, ללא גרימת נזק לשאר הדיירים.

13. ביחס לסעד בעניין ביצוע תיקונים ושיפורים בבית המשותף (חדר המדרגות, התקנת דלת כניסה, סליל שביל כניסה, תיקון גג רעפים) – נראה שאין מחלוקת שחלק נכבד מההוצאות, נועדו "לשיפורים" ולא לצורך החזקת הבית המשותף במצב כפי שהיה בעת גמר הבנייה, כהגדרת המונח בסעיף 58 לחוק המקרקעין.

משמע, בעל דירה בבית משותף חייב לשלם את ההוצאות לצורך שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, ואולם אינו חייב לשאת בהוצאות שנועדו לשפר את מצב הבית, כדוגמת התקנת דלתות נוספות או שבילים נוספים, שלא היו קודם לכן.

פועל יוצא של האמור – הוא שהתובעים זכאים לשיפוי רק ביחס להוצאות שנבעו לצורך החזקת הבית המשותף.
14. טענת ההתיישנות

למרות שאין בפני מספיק ראיות להכריע, באופן ברור, בשאלת התיישנות התביעה לירידת ערך, ולאור כך שהדיון מתקיים על דרך הפשרה, די בכך שאציין, כי יש בסיס לקבלת טענות ההתיישנות שהעלה מר פטרסון, לפחות לגבי רוב המבנים שנבנו ללא היתר וזאת מאחר וקיים סיכוי סביר שחלק מתוספות נבנו יותר משבע שנים לפני הגשת התביעה.

בסעיף 5 לחוק ההתיישנות, התשי"ח – 1958, נקבע כי:-
"התקופה שבה מתיישנת תביעה שלא הוגשה עליה תובענה (להלן – תקופת ההתיישנות) היא –
(1) בשאינו מקרקעין – שבע שנים;
(2) במקרקעין – חמש-עשרה שנה; ואם נרשמו בספרי האחוזה לאחר סידור זכות קנין לפי פקודת הקרקעות (סידור זכות הקנין) – עשרים וחמש שנה..".

ואולם, סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין, התשכ"ט – 1969, קובע כי:-
"חוק ההתיישנות, תשי"ח-1958, לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים, אולם אין בכך כדי למנוע טענה מכוח ההתיישנות שאדם היה זכאי לטעון אותה לפני תחילת חוק זה".

כעולה מן האמור בשתי ההוראות, שאלת התיישנות הסעד לירידת ערך תוכרע בהתאם לפרשנות שיש ליתן למונחים "במקרקעין" שבחוק ההתיישנות ו – "תביעות לקיום זכות במקרקעין" שבחוק המקרקעין.

המחבר, מר מוטי בניאן, מציין בספרו "דיני מקרקעין", מהדורה שניה, בעמ' 314 כי:-
"רק תובענה שבאה לשרת את "האינטרס הרישומי" (של רישום הזכויות) או את "האינטרס השימושי" (של יכולת השימוש), היא תובענה במקרקעין".

בפסק הדין שניתן בע.א. 520/96 חוסין נ. מיר, נקבע, כי:-
"מטרתו של סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין היתה לחסן זכות במקרקעין מוסדרים מפני טענת התיישנות העומדת בסתירה לרישומים שבפנקסי המקרקעין... הוראת הסעיף אינה חלה אלא על תביעה לקיום זכות רשומה במקרקעין מוסדרים... גישה זו אינה אלא חלק מן התפיסה המושרשת שעל פיה נתפס המונח "זכות במקרקעין" שבחוק המקרקעין, כחובק זכויות קנייניות בלבד".
משמע, מדברים אלו שבסעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין, עולה שסעיף זה אינו חל על תביעה כספית שעניינה דמי שימוש ראויים או סעד של ירידת ערך.

משעה שהוראות סעיף 159 (ב) לחוק המקרקעין - אינה חלה על ענייננו, הרי שיש לפנות להוראות סעיף 5 (1) לחוק ההתיישנות. הסעדים הכספיים שדורשים התובעים בגין ירידת ערך דירתם, הינם בגדר של "תביעה כספית", ולא תביעה "במקרקעין", ולפיכך – סעדים אלו מתיישנים בחלוף יותר מ – 7 שנים מיום שנולדה עילת התביעה (בניית התוספות) ועד למועד שבו הוגשה התובענה.

15. התובעים התקשו לעמוד בנטל המוטל עליהם להוכיח את הנזק שנגרם ביחס לאי היכולת להתקין מעלית. יש להניח שנזק זה חבוי בתוך ראש הנזק של ירידת ערך.

16. אחר שעיינתי בכתב התביעה, בכתב ההגנה, במסמכים, בתצהירים שהוגשו לעיוני, ובטענות ב"כ בעלי הדין בדיון בפני - בשים לב לטענות שהועלו על ידי בעלי הדין ולרמת הפירוט והביסוס של גרסאותיהם, ובהתחשב בנטל הבאת הראיות ונטל השכנוע, בהתחשב בטענת ההתיישנות שהועלתה ע"י מר פטרסון [בנוגע לסעד של ירידת ערך] ובסיכוייה להתקבל, בהתחשב באמור בחוות הדעת של המומחים המקצועיים שמונו על ידי ביהמ"ש ובתשובות שנתנו לשאלות ההבהרה, אני קובע כדלקמן:-

א. אני מחייב את מר רפאל פטרסון לשלם לתובעים 1 ו – 2 (משפחת גולן-מנשה), שליש מהסכום שנקבע על ידי המומחה בגין ירידת ערך - היינו סך של 13,334 ₪.

ב. אני מחייב את מר רפאל פטרסון לשלם לתובעים 3 ו – 4 (משפחת מימון), שליש מהסכום שנקבע על ידי המומחה בגין ירידת ערך – היינו סך של 11,833 ₪.

ג. אני מחייב את מר רפאל פטרסון לשלם לתובעים 1 ו – 2 (משפחת גולן-מנשה), סך של 3,000 ₪, בגין השתתפות בהחזקת הרכוש המשותף.

ד. אני מחייב את מר רפאל פטרסון לשלם לתובעים 3 ו – 4 (משפחת מימון), סך של 3,000 ₪, בגין השתתפות בהחזקת הרכוש המשותף.

ה. הסכומים שנקבעו בס"ק א עד ד' לעיל, הינם נכונים ליום מתן פסק הדין.

ו. מהסכומים שנפסקו בס"ק א' ו- ג' לעיל – רשאי מר פטרסון לקזז את הסכומים שנפסקו לזכותו במסגרת ת.א. 6347/06 ובסך של 19,700 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 15.04.2007.

ז. ביהמ"ש רושם בפניו התחייבותו של מר פטרסון לסלק את הבנייה שנבנתה ללא היתר, סמוך לאחר שיקבל את החלטת הרשויות, בבקשה להכשרת המבנים הקיימים (ובמידה והבקשה לא תתקבל).

17. בהתחשב בדעתה של המומחית גלבוע, כי המצב הקיים מוקדם לקבוע פיצויים, אני מחליט כדלקמן:

א. כל הסכומים שהצדדים חבים האחד לשני (לרבות הסכום שנפסק בת.א. 6347/06) יעוכבו למשך 10 חודשים ממועד מתן פסק הדין.
ב. במידה ומר פטרסון יסלק את כל הבנייה הלא חוקית, בתוך 10 חודשים מהיום, הרי שבמקרה כזה, הסכומים שנפסקו בסעיף 16 א' ו- ב' לעיל יוקטנו ב- 50%.

18. בנסיבות המיוחדות של המקרה, אני קובע שכל צד יישא בהוצאותיו (בשני התיקים).

19. בשולי הדברים, אבקש לציין את הערכתי לב"כ בעלי הדין על שהשכילו להגיע להסכמה דיונית, לפיה התובענה תתברר על דרך של סעיף 79 א' לחוק, בדרך יעילה ומהירה ובאווירה חברית ועניינית.

20. מזכירות ביהמ"ש תשלח לצדדים עותק מפסק הדין, בדואר רשום ובצירוף אישור מסירה.



ניתן היום, י"א באייר תשע"א, 15 במאי 2011, בהעדר הצדדים.





לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקונים ברכוש המשותף

  2. מזגן מרעיש בבית משותף

  3. מכירת מחסן בבית משותף

  4. עורך דין בתים משותפים

  5. נזילה בחניון בית משותף

  6. מצלמה נסתרת בבית משותף

  7. איחור ברישום בית משותף

  8. החלפת ספק גז בבית משותף

  9. פגמים בדירות בבית משותף

  10. פתיחת פאב בחצר בית משותף

  11. בעלות על חניה בבית משותף

  12. חישוב שטחי בניה בבית משותף

  13. בעלות על מחסן בבית משותף

  14. השתלטות על קומה בבית משותף

  15. רישום בפנקס הבתים המשותפים

  16. ניוד זכויות בניה בבית משותף

  17. בניית חומה בגינה בבית משותף

  18. יחידת רישום נפרדת בבית משותף

  19. שינויים בשטח חניה בבית משותף

  20. בניה על גג בית משותף ללא הסכמה

  21. בניה בבית משותף ללא הסכמה מראש

  22. שינוי קירות חיצוניים בבית משותף

  23. בקשה למתן הוראות רישום בית משותף

  24. בניית יחידות דיור על גג בית משותף

  25. סירוב לרישום בפנקס הבתים המשותפים

  26. הגדלת מספר יחידות דיור בבית משותף

  27. טענת החבת דירה שלא כדין ברכוש המשותף

  28. האם מותר לבנות חדר על גג בית משותף ?

  29. רישום בית כנסת כיחידה נפרדת בבית משותף

  30. אישור תוספת למחסן חוץ ללא קבלת הסכמת השכנים

  31. האם פסק דין מחייב את כל הדיירים בבית משותף

  32. עיכוב רישום בית משותף בגלל מחלוקות לגבי סעיף בתקנון

  33. בקשה להרחבת יחידת סטודיו על חשבון שטח לובי ומעברים בבית משותף

  34. איזון בין שני דיירים בבית משותף המבקשים לממש את זכות הקניין שלהם

  35. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון