אי הסכמה לרישום משכנתא העובדות 1. המבקשת היא בעלת זכויות החכירה על בית מגורים המצוי ברמת השרון (להלן - הבית). הבעלים של המקרקעין, עליהם מצוי הבית היא קרן קיימת לישראל (להלן קק"ל), והבית רשום בספרי עמידר - החברה הלאומית לשיכון בישראל בע"מ (להלן - עמידר), כגוש 6334, חלקה 55, תת חלקה 1. המשיב עוסק בהלוואות חוץ בנקאיות (עמ' 7 לפרוטוקול. הערה: למען הנוחות, מוספר הפרוטוקול מיום 11.7.10 בעמודים 12 ואילך). 2. בירור שערך בנה של המבקשת בשנת 2008 בעמידר העלה, כי ביום 5.3.08 נרשמה הערת אזהרה בספרי עמידר לטובתו של המשיב, בקשר למשכנתא שעשתה המבקשת לטובתו על הדירה בשנת 2001 (נספח ד' לתובענה). 3. המבקשת טוענת כי היא מעולם לא נתנה את הסכמתה לרישום המשכנתא, וכי רישום זה בוצע במרמה, בנסיבות שיתוארו להלן. בתובענה זו מתבקש בית המשפט ליתן סעד הצהרתי, לפיו הבית "הינו בבעלותה הבלעדית של המבקשת, וכי הבית נקי ממשכנתא ומזכות צד ג' כלשהו". 4. המשיב טוען, כי המשכנתא נעשתה להבטחת פרעונה של הלוואה שנטלו המבקשת, בתה וחתנה בשנת 2001, אשר לא נפרעה על ידם. המשיב טוען, כי המבקשת חתמה על הסכם ההלוואה (נספח א' לכתב תשובתו), על שטר משכון ועל שטר משכנתא שאומת על ידי עורך דין (נספחים א' וב' לתצהירו המשלים). המשיב מבקש, לכן, לדחות את התובענה. גירסת המבקשת 5. גירסתה העיקרית של המבקשת איננה מתבססת על זיוף חתימותיה, אלא על כך שחתימותיה הושגו במרמה, בסברה שהיא חותמת על מסמכים אחרים. יצוין, כי המבקשת, בת 81 שנים בעת הגשת התביעה (11/08), איננה יודעת קרוא וכתוב (סעיף 1 לתצהירה. כך העידה גם בתה רות רון, עמ' 15. נתון זה לא הוכחש על ידי המבקש). באשר לחתימותיה, אישרה המבקשת את חתימתה על שטר המשכנתא (עמ' 3 לפרוטוקול) ושטר המשכון (עמ' 6 למעלה), אך לא את חתימתה על הסכם ההלוואה (עמ' 5 למטה). אינני סבור שיש חשיבות מיוחדת להכחשת המבקשת את חתימתה על הסכם ההלוואה, כאשר היא אישרה את חתימתה על שטרי המשכנתא והמשכון, כאשר גם המבקשת לא מצאה הבדל בין החתימות השונות (עמ' 6), וכאשר כל המסמכים נושאים תאריך אחד (14.8.01). לצורך ההכרעה הנדרשת כאן, ההנחה היא, אפוא, שהמבקשת חתומה על כל המסמכים הללו, והדיון יתמקד בטענה האמורה, שהחתימה הושגה במרמה. 6. בתצהירה המשלים ובעדותה בבית המשפט (עמ' 2-6) העידה המבקשת, כי בתה רות רון ביקשה ממנה להתלוות אליה למשרד עורך דין כדי לחתום על מסמכים הנדרשים לשם הסדרת חוב לקק"ל. היא ובתה הגיעו במונית לבנין, שבו שכן משרד עורך הדין. כיוון שהיא לא יכלה לעלות במדרגות למשרד, היא המתינה למטה. אזי, ירד אליה "פקיד" של עורך הדין, אך אולי זה היה עורך הדין עצמו, והחתים אותה על מסמכים. היא שאלה את בתה, וזו אמרה לה שאלו הם המסמכים הנדרשים להסדרת החוב לקק"ל. את עורך הדין היא לא שאלה. לדבריה, החתן רון אהרון לא נכח באותו מעמד. לטענתה, גם המשיב לא נכח באותו מעמד, והיא איננה מכירה אותו כלל. 7. עוד סיפרה המבקשת (בשני תצהיריה), כי בתה, חתנה ונכדתה (בתה של רות) היו מעורבים גם בתרמית אחרת שנעשתה כלפיה, בסוף שנת 2000, כאשר בתה התחזתה למבקשת, וביחד זייפו את חתימתה לצורך נטילת הלוואה מבנק לאומי למשכנתאות כנגד משכון הבית. בשל כך אף הוגש כתב אישום נגדם (נספח א' לתובענה). במקביל, הגישה המבקשת תביעה לבית המשפט להורות על ביטול המשכנתא שנעשתה לטובת הבנק, ולאחר שהמעורבים בתרמית הודו בהתחזות ובזיוף, נעתר בית המשפט לבקשה (ה"פ 201126/03) והורה על בטלות המשכנתא (נספח ג' לתובענה). 8. הבת רות רון אישרה בעדותה (עמ' 14-17) את גירסת אמה, המבקשת. היא סיפרה, כי אמרה לאמה, שהיא לוקחת אותה לעורך דין, כדי "לסדר לה ענינים במינהל". רק לאחר מכן נודע לאמה שבאותו מעמד היא חתמה על מסמכי משכון הבית למשיב. כן סיפרה שעו"ד בקר, הוא עורך הדין שהיה מעורב באותן חתימות, ירד למטה כדי להחתים את אמה, והוסיפה: "בלי לשאול את אמא שלי שום שאלה, ובלי לפנות אליה הוא רק נתן לה את החוזה, המסמך שהיא תחתום, ועלה למעלה". כן סיפרה, שגם בעלה רון אהרון וגם המשיב לא נכחו באותו מעמד. רות העידה על התרמית הקודמת בהקשר לרישום משכנתא על הבית לטובת הבנק, וכי היא הורשעה בשל כך (לא נמסרו פרטים על הרשעות הבת והחתן). גירסת המשיב 9. המשיב העיד (בתצהירו המשלים ובעדותו, עמ' 7-10, 13-14), כי הוא נכח במעמד חתימת המבקשים על המסמכים, וכי באותו מעמד חתמו על אותם מסמכים גם הבת רות וגם החתן אהרון, שנכח אף הוא במקום. המשיב אישר, כי עו"ד בקר ירד למטה כדי להחתים את המבקשת, ולדבריו (עמ' 13), גם הבת, גם החתן וגם עו"ד בקר הסבירו למבקשת על מה היא חותמת, ועו"ד בקר אף אמר לה כי בחתימתה היא ממשכנת את ביתה להבטחת פרעון ההלוואה. 10. לדברי המשיב, המשכנתא נועדה להבטיח פרעונה של ההלוואה. על פי הסכם ההלוואה, הלווים הם אהרון, רות והמבקשת, אך בעדותו אישר המשיב (עמ' 8), כי ההלוואה ניתנה לאהרון ולרות בלבד ולא למבקשת. 11. עו"ד בקר לא העיד. המשיב אמר בעדותו (עמ' 7), כי עו"ד בקר עזב את הארץ. יצוין, שגם בכתב התובענה נטען (עמ' 6), כי עו"ד בקר "ברח מהארץ". במקום זאת, צירף המשיב לסיכומיו פרוטוקול של המשפט בה"פ 201126/03. לקבילותו של הפרוטוקול שצורף בשלב הסיכומים בלבד אתייחס להלן. בשלב זה אציין רק זאת, שהמבקשת ובתה רות העידו שם כפי שהעידו כאן, ואילו עו"ד בקר העיד, שהסביר למבקשת על אילו מסמכים היא חותמת. דיון 12. כאמור, המבקשת איננה מכחישה את חתימותיה על המסמכים הנדונים, אלא טוענת, שהיא הוטעתה לחשוב, שהיא חותמת על מסמכים שנועדו לצורך אחר: הסדרת חוב לקק"ל, וכי מעולם לא הסכימה למשכן את ביתה למשיב, אותו לא הכירה כלל. 13. כאמור, המבקשת איננה יודעת קרוא וכתוב. יפים לעניננו הדברים שנקבעו בהקשר דומה בפסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 2119/94 לנדאו נ' וין, פ"ד מט(2) 77, עמ' 84: "1. חתימה על מסמך על ידי מי שאינו מסוגל לקוראו הדין הכללי בקשר לחתימה על חוזה על ידי מי שאינו יודע קרוא וכתוב - הוא הדין בעיוור או במי שאינו יודע את השפה שבה נכתב החוזה וכיוצא בזה - אומר כדלקמן: (א) אדם מוחזק כמי שיודע את תוכנו של מסמך שעליו הוא חותם, ולא תישמע מפיו הטענה, שלא כך הם פני הדברים מן הטעם שאין הוא מסוגל לקרוא את המסמך מסיבה כלשהי. מקורה של חזקה זו בכך שמי שאינו מסוגל לקרוא מסמך נושא בחובה להבטיח שתוכנו של אותו מסמך יובא לידיעתו, על ידי פלוני המהימן עליו, לפני שיחתום עליו; ועל כן הוא זה הנושא בתוצאות אי-קיומה של החובה. (ב) אולם במקום שצד למסמך - כגון הצד האחר לחוזה - ידע ש"חברו" אינו מסוגל לקרוא את המסמך, החובה לוודא כי תוכן המסמך יובא לידיעתו של האחרון, לפני שיחתום עליו, מוטלת על כתפיו של הראשון; וזאת - משום שבמקרה כזה הראשון מודע לכך שכל עוד אין חברו יודע את תוכן המסמך אין לחתימתו משמעות כלשהי, ומבחינת הדין כאילו לא נעשתה". וכן יפים לעניננו הדברים שנכתבו בספרם של ד' פרידמן ונ' כהן, חוזים, כרך ב', עמ' 687, בקשר לטענת "non est factum" - לא נעשה דבר: "הדבר תלוי בנסיבות, ובעניין זה יש להתחשב בנתוניו האישיים של החותם. אם אכן לא ידע קרוא וכתוב (או שלא ידע את השפה בה נכתב המסמך) וסמך על מי שהקריא לו את המסמך, אפשר שיוכל לטעון כי "לא נעשה דבר", אם מי שהקריא לו את המסמך או שסיפר לו על תוכנו היטעה אותו, בצורה קיצונית, בדבר תוכן המסמך או מהות חתימתו". (ראו גם פסק דינה של כב' השופטת ד"ר דרורה פלפל בת.א. (מחוזי ת"א) 2070/00 אבידן נ' אבידן (2005, ), השוו: ע"א 413/79 ישראל אדלר חברה לבנין בע"מ נ' מנצור, פ"ד לד(4) 29, ועיינו: מאמרה של פרופ' ג' שלו, "טעות בחתימה - האומנם לא נעשה דבר?" משפטים (תשמ"א) 501). 14. נבחן את האמור לעיל על עניננו. המבקשת בוודאי שלא יכלה להבין את פשר המסמכים מקריאתם, ולשם כך נדרש היה להסביר לה את תוכנם. באופן טבעי, האדם, שעליו סמכה לשם הבנת פשר המסמכים, הן בשל גילה המבוגר (כ-74 שנים בשנת 2001) והן בשל כך שהיא איננה יודעת קרוא וכתוב, היא בתה רות. רות העידה, כאמור, שהיא הטעתה את אמה בדבר תוכנם של המסמכים. 15. המשיב עצמו, על פי עדויותיהן של המבקשת ורות, לא נכח כלל באותו מעמד. המשיב העיד, אמנם, כי היה באותו מעמד, אך עדותן של המבקשת ורות נראית לי מהימנה יותר מעדותו של המשיב, בין היתר משום שהמשיב טען בתצהירו המשלים כי החתימה על המסמכים נעשתה במשרדו של עו"ד בקר, ורק בעדותו המאוחרת יותר, כנראה בעקבות תצהירה המשלים של המבקשת, תיקן המשיב את עדותו וסיפר (עמ' 13), כי החתימות לא נעשו במשרדו של עו"ד בקר אלא בסמוך לבנין שבו מצוי המשרד. מכל מקום, המשיב לא טען שהוא עצמו הסביר למבקשת את תוכן המסמכים, אלא שעו"ד בקר עשה זאת. 16. חתנה של המבקשת, אהרון, לא נכח גם הוא באותו מעמד, לגירסת המבקשת ובתה. המשיב טען, אמנם, שאהרון נכח במעמד החתימה ואף הסביר למבקשת על מה היא חותמת (עמ' 13), אך טענתו זו נטענה רק בעדותו המאוחרת, שהתאפשרה בהחלטה מיוחדת לאחר שכבר נקבע סדר להגשת הסיכומים בישיבה קודמת, כך שלא ניתנה למבקשת שהות מספקת לסתור עדות זו. נוסף לכך, בתצהירו המשלים הוא אינו מציין את נוכחותו של אהרון, אלא את נוכחותם של המבקשת, בתה, עו"ד בקר והוא עצמו. 17. עו"ד בקר לא העיד כאמור. הימנעותו של המשיב מהעדת עו"ד בקר איננה יכולה לשמש לחובתו (כטענת ב"כ המבקשת בסיכומיו), לאחר שגם בכתב התביעה נטען כאמור שעו"ד בקר "ברח מהארץ". באשר לעדות הכלולה בפרוטוקול בה"פ 201226/03: הפרוטוקול מהווה ראיה במשפט זה, ולכן הוא היה צריך להיות מוגש במהלך ההוכחות. בעל דין אינו רשאי לצרף לסיכומיו בכתב מסמך, שלא הוגש כראיה לפני בית המשפט, אלא אם קיבל היתר לכך (ע"א 4481/90 י' אהרון ואח' נ' ג. פרץ מ. בן גיאת חברה להנדסה ובנין בע"מ, פ"ד מז(3) 427, 439). ואין המדובר בטענה פרוצדוראלית בלבד, כיוון שעדותו של עו"ד בקר סותרת את עדותן של המבקשת ובתה, וכאשר מדובר בשאלה שבמהימנות חשובה גם התרשמותו הישירה של בית המשפט מהעדויות המושמעות בפניו (סעיף 53 לפקודת הראיות [נוסח חדש], התשל"א-1971). מעבר לכך, גם באותו פרוטוקול העידו המבקשת ואמה עדות דומה לעדותן במשפט זה, ואם ניתן לייחס משקל כלשהו לפרוטוקול, הרי שלא ניתן להמעיט גם מהחשיבות שבעקביות עדותן של השתיים. 18. עדותה של המבקשת היתה סדורה, עקבית וחסרת תחכום. כאשר היא זיהתה את חתימותיה בוודאות, היא אישרה זאת. כאשר היא לא זיהתה אותן היא ציינה זאת, אך לא נמנעה מלהודות כי גם החתימות שלא זוהו על ידה דומות למדי לאלה שאישרה. היא התעקשה על כך שהיא איננה מכירה את המשיב ולא ראתה אותו כלל. היא סיפרה בפירוט כיצד שכנעה אותה בתה לחתום על המסמכים ועל האופן שבו נחתמו המסמכים. נוסף לכך, וככל שניתן ליחס משקל כלשהו לפרוטוקול בה"פ 201126/03, הרי שעדותה של המבקשת כאן תואמת לחלוטין לעדותה שם, הפרש של כארבע שנים בין שתיהן, ובגילה עקביות זו מוסיפה נופך של אמינות. 19. מסקנתי היא, לכן, שהמשיב לא הוכיח שהמבקשת הבינה מהם המסמכים עליהם היא חותמת, ואדרבא הוכח, לכל הפחות במידה הנדרשת להטיית מאזן ההסתברות, כי המבקשת סברה שהיא חותמת על מסמכים לצורך אחר וכי היא לא הסכימה ולא רצתה במשכון ביתה לטובת המשיב, אותו לא הכירה כלל. 20. חיזוק נוסף למסקנה זו ניתן למצוא בכך, ששיטה דומה לשיטת תרמית זו בוצעה כלפי המבקשת על ידי הבת, החתן והנכדה (הבת של רות), כך על פי כתב האישום שצורף. (רות העידה, עמ' 16, כי היא הורשעה. בסיכומי המבקשת נטען כי שלושתם הורשעו, אך לא מצאתי אסמכתא לכך בראיות שבפני). על פי פסק הדין בה"פ 201126/03, רות ובתה הודו בביצוע אותה תרמית, ובית המשפט מצא לנכון להורות על ביטולה של המשכנתא. תרמית זו נעשתה על פי האמור בכתב האישום (סעיף 3) בסוף שנת 2000, ואילו החתמת המבקשת על המסמכים הנדונים כאן נעשו כשמונה חדשים לאחר מכן, בחודש אוגוסט 2001. בשני המקרים גרמו הבת והחתן (ובמקרה הראשון גם הנכדה) לרישום משכנתא על הבית של המבקשת, ללא הסכמתה או ידיעתה, לשם נטילת הלוואה לצרכיהם. 21. ועוד ניתן למצוא חיזוק לכך, שבניגוד למה שנכתב בהסכם ההלוואה, הודה המשיב, כאמור, שההלוואה ניתנה לבת ולחתן ולא למבקשת. גם אם זה לא מן הנמנע שאדם ימשכן את ביתו להבטחת פרעון הלוואה של ילדו, נדרשת רמת שכנוע גבוהה יותר להוכיח שאותו אדם אכן הסכים למשכן את ביתו כאשר כספי ההלוואה לא יועדו אליו. 22. הדרישה הנזכרת לעיל, להסביר לאדם שאינו יודע קרוא וכתוב, מהו תוכן המסמכים עליהם הוא חותם, מתעצמת עוד יותר, כאשר מדובר בחתימה על שטר משכנתא בפני עורך דין, כפי שנעשה כאן. כך קובעת תקנה 16(א) לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התש"ל - 1969: "התייצבו בעלי העסקה לפני עורך-דין, יחתים אותם על שטר העסקה ויאמת חתימותיהם בחתימת ידו, לאחר שזיהה אותם והסביר להם את מהות העסקה שהם עומדים לבצע ואת התוצאות המשפטיות הנובעות ממנה, ולאחר ששוכנע שהדבר הובן כראוי ושהם חותמים מרצונם". כך הוא הדין גם כאשר מי שהתייצב בפני עורך הדין הוא אדם "רגיל", על אחת כמה וכמה נדרש מעורך הדין להקפיד על הסברת העסקה ותוצאותיה למי שאינו יודע קרוא וכתוב. ואיך בוצעה החתמתה של המבקשת על מסמכי המשכון ושטר המשכנתא? לטענת המבקשת, לא הוסבר לה דבר על ידי עו"ד בקר. גם לטענת בתה, עו"ד בקר לא הסביר לאמה דבר, "הוא רק נתן לה את החוזה, המסמך שהיא תחתום, ועלה למעלה" (עמ' 15). ואפילו אליבא דגירסת המשיב, האופן בו נעשתה ההחתמה לא איפשר באמת הסברת העסקה ותוצאותיה המשפטיות כנדרש, ובודאי שלא אפשר לעו"ד בקר להשתכנע שהמבקשת הבינה כראוי את הסבריו וכי היא חותמת על המסמכים מרצונה. תחילה העיד המשיב (עמ' 13), כי מעמד החתימה היה "ברכב", כלומר במונית שהביאה את המבקשת, אך משנשאל האם המבקשת היתה במונית ועו"ד בקר מחוץ למונית, השיב: "היא יצאה מהמונית... זה היה בין הלובי לבין המונית, יש שם צל, עץ, זה ברחוב נחמני 34, מקום יפה". משמע: בעמידה (המבקשת היתה אז בת כ-74 שנים, כאמור), ברחוב, בלא שולחן לפרוש עליו את המסמכים כראוי. כיצד ניתן היה להסביר למבקשת כראוי וכנדרש תוכנם של המסמכים בנסיבות כאלה? בהקשר זה אוסיף, כי ב"כ המבקשת המציא אסמכתא (ת/6) להיותו של עו"ד בקר מושעה מעיסוק כעורך דין (לכל הפחות בעת הגשתה, 11.7.10), והשעייתו של עורך דין עשויה להעיד על חוסר הקפדתו במילוי חובותיו כעורך דין. 23. אמנם, אין כל ראיה לכך, שהמשיב בעצמו היה מעורב בהטעייתה של המבקשת, והדבר אף לא נטען. אולם, המשיב הוא "צד לחוזה" בכל המסמכים עליהם חתמה המבקשת, ולכן החובה האמורה לעיל בדבר הסברת תוכן המסמכים למבקשת, אישה מבוגרת שאינה יודעת קרוא וכתוב, היתה מוטלת עליו, אם בעצמו ואם באמצעות עורך דינו. משהדבר לא נעשה, ומשהוכח כאמור שהמבקשת לא התכוונה ולא רצתה לחתום על מסמכים למשכון ביתה, התוצאה הנובעת מכך היא בטלות כל אותם חוזים והתחייבויות מדעיקרא (ראו מאמרה הנזכר לעיל של גבריאלה שלו, עמ' 502). 24. הצדדים היו חלוקים גם בשאלה, האם ההלוואה נפרעה למעשה. אין בדעתי לדון במחלוקת זו, גם משום שהיא מתייתרת לאור המסקנה האמורה, לכל פחות כלפי המבקשת עצמה, וגם משום שטענה זו לא נטענה בכתב התביעה, והעילה להכריז על בטלותה של המשכנתא איננה נשענת על נימוק זה. סיכום ותוצאה 25. סיכום הדברים הוא, שהוכח, שהמבקשת הוטעתה באשר לתוכנם של המסמכים, עליהם חתמה. היא לא ידעה שהיא חותמת על מסמכים למשכון ביתה לטובת המשיב ולא הסכימה לכך. משכך, אין כל תוקף לחתימתה על אותם מסמכים ולהתחייבויות שהיא נטלה על עצמה, על פיהם. לפיכך צריך להורות על ביטול המשכנתא הנדונה ומחיקת הערת האזהרה שלטובת המשיב מספרי עמידר. יחד עם זאת, לא ניתן לתת הצהרה כללית כלפי כולי עלמא כמבוקש בתובענה, אלא כלפי המשיב בלבד. 26. בשל כל האמור לעיל, אני מורה על ביטולם של שטרי המשכון והמשכנתא שנעשו על בית המבקשת לטובתו של המשיב, וכן אני מורה על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה בהקשר למשכנתא זו בספרי עמידר. המשיב ישלם למבקשת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 8,000 ₪. משכנתאמקרקעין