פיצוי מוסכם בגין איחור ברישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין

פיצוי מוסכם בגין איחור ברישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין
כללי

1. בפניי תביעה לפיצוי מוסכם בגין איחור נטען ברישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין.


2. הנתבעות מס' 1 ו- 2 (להלן: "הנתבעות") הנן חברות בנייה קבלניות העוסקות בבנייתם ומכירתם של מבני מגורים.נ

3. ביום 8.12.1989 נחתם בין התובעים לנתבעות הסכם לפיו רכשו התובעים מהנתבעות דירה בשכונת בת גנים בפתח תקוה אשר הייתה ידועה כיחידת דיור מס' 19 בגוש 6715 חלקה 37 (להלן: "הסכם המכר").ב

4. מקור המחלוקת אשר נתגלעה בין הצדדים נעוץ בסעיפים 5.01 ו- 11.2.3 להסכם המכר הקובעים כדלקמן:

"5.01: הקבלן מתחייב לגרום לרישום הממכר בבעלות הקונה כיחידה עצמאית ו/או כיחידה נפרדת בבית משותף שירשם לפי שיקול דעת הקבלן, לא יאוחר מ 36 חודש מיום מסירת הממכר לקונה, בכפוף לאיחורים הנובעים מכוח עליון ולעיכובים שאינם בשליטת הקבלן שמקורם בהליכים ו/או פעולות לפי חוק התכנון והבנייה תשכ"ה - 1965 ו/או חוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 ו/או מכל טעם אחר ושאינם תלויים בו." (הדגשה אינה במקור)

"11.2.3: אם יפר הקבלן אחת או יותר מההתחייבויות לרישום הממכר במועד כאמור בסעיף 5.01 מעבר לתקופות המותרות על פי הסכם זה לתקופה של 24 חודשים או יותר בנוסף לתקופות המותרות על פי הסכם זה.... תיחשב הפרה זו כמהותית על ידי הקבלן. הפר הקבלן את ההסכם בהפרה מהותית כנ"ל, הרי מבלי לפגוע בזכות כלשהי מזכויות הקונה על פי הסכם זה ו/או ערבויות שבידו ו/או על פי כל דין החל בעניין ישלם הקבלן לקונה פיצוי קבוע ומוערך מראש בסך 50,000 (חמישים אלף) ש"ח כשהם צמודים למדד כאמור בסעיף 6.02 ממועד חתימת הסכם זה ועד למועד תשלומם בפועל לקונה. "

5. החזקה בדירה נמסרה לתובעים בחודש דצמבר 1991. מכאן עולה כי לכאורה שומה היה על הנתבעות לרשום את זכויות הבעלות בנכס על שמם של התובעים עד לחודש דצמבר 1994 וכי ניתנה להן ארכה נוספת עד לחודש דצמבר 1996, בבחינת תקופת חסד או
"GRACE", שרק לאחריה - אם טרם יושלם רישום הזכויות- יחובו הנתבעות בפיצוי המוסכם.

6. בסופו של דבר נרשמו הזכויות בדירה על שם התובעים רק ביום 13.7.1999, ומכאן התביעה לתשלום הפיצוי המוסכם.ו

7. קודם שנכריע במחלוקת ראוי לתאר בקצרה ובאופן כרונולוגי את שרשרת ההתרחשויות עד ליום רישום הזכויות בדירה על שם התובעים:

(א) ביום 12.03.1991 נפתח תיק במחלקת המדידות של המודד הממשלתי לאישור רישום הפרצלציה של החלקה.נ

(ב) בחודש דצמבר 1991 נמסרה הדירה לתובעים, ומכאן ואילך התחילה להימנות התקופה שבמהלכה היו הנתבעות מחויבות לרשום את הזכויות בדירה.ב

(ג) ביום 27.06.1994 אושרה מפת המדידות על ידי המודד הממשלתי.ו

(ד) החל מיום 27.06.1994 החלו הנתבעות לפנות לבעלי הנכס השונים ובאי כוחם לשם החתמתם על שטרות חלוקה, שטרי מכר, ייפויי כוח ואישורי מס רכוש אשר מהווים מסמכים הכרחיים לרישום הפרצלציה.נ

(ה) תהליך איסוף המסמכים מהבעלים השונים נמשך מיום 27.6.1994 ועד לחודש יולי 1996.

(ו) ביום 5.8.1996 נרשמה החלוקה של הנכס בלשכת רישום המקרקעין.ב

(ז) החל מיום 6.8.1996 ועד ליום 16.6.97 קוימו מגעים והסדרים שונים לצורך רישום הבית המשותף, לרבות הכנת התשריטים הדרושים לצורך רישום הבית המשותף.ו

(ח) ביום 17.6.1997 נרשם הבית המשותף על חלקתם של התובעים.נ

(ט) ביום 25.6.1997 הוזמנו הנתבעים למשרדי התובעות לשם חתימה של שטרי המכר.ב

(י) ביום 18.6.1998 התייצבו התובעים במשרדי הנתבעות לצורך חתימה על שטרי המכר. במועד זה נתגלתה טעות ברישום הבית המשותף ועקב כך סירבו התובעים לחתום על מסמכי הרישום עד לאחר קבלת צו לתיקון הרישום.ו

(יא) לאחר הכנת תשריטים חדשים הופקד התיק לרישום צו בית משותף מתוקן, וביום 14.4.1999 ניתן צו מתוקן. צו זה תוקן בשנית עקב טעות סופר אשר נתגלתה בו.

(יב) ביום 17.6.1999 חתמו התובעים על שטרי המכר וביום 22.6.1999 הופקדו המסמכים לצורך הרישום אצל רשם המקרקעין בפתח תקווה. ביום 13.7.1999 נרשמה סוף סוף הדירה על שם התובעים.

8. רישום הזכויות בדירה על שמם של התובעים בוצע כאמור רק ביום 13.7.99, דהיינו, לכאורה מעבר למסגרת הזמנים אשר נקבעה בחוזה, אולם הנתבעות, אשר נסמכות על החריג הקבוע בסעיף 5.01 להסכם המכר, טוענות כי הרישום המאוחר נבע עקב נסיבות חריגות וחיצוניות אשר אינן בשליטתן כגון העיכוב אצל המודד הממשלתי, מותה של אחת מבעלי הזכויות בקרקע, ריבוי בעלים רשומים בנכס, עסקאות שבוצעו על ידי הבעלים השונים, אי התייצבותם של התובעים לחתימה על שטרי המכר וקשיים בהשגתם של אישורים חיוניים. הנתבעות טוענות כי עשו ככל שביכולתן על מנת לזרז את הליכי הרישום הסבוכים. מנגד, דוחים התובעים מכל וכל את טענות הנתבעות וקובעים כי לא ניתן להגדיר את הנסיבות אשר הובילו לרישומו המאוחר של הנכס כבאות בגדרם של החריגים הקבועים בס' 5.01. התובעים טוענים כי מורכבותו של הרישום היתה ידועה לנתבעות טרם חתימת ההסכם ולפיכך אין להגדירן כנסיבות חיצוניות קלאסיות. זאת ועוד טוענים התובעים כי עובר לחתימת הסכם המכר התנהל בין הצדדים משא ומתן בו הקפידו להבהיר את כוונתם המפורשת לקביעתו של מועד הרישום כחלק מהותי של החוזה והראיה לכך באה לידי ביטוי בקביעת פיצוי מוסכם בגדרו של סעיף 11.2.3.

9. השאלה הטעונה הכרעה היא האם האיחור ברישום הזכויות בדירה על שם התובעים נבע מנסיבות שאינן בשליטת הנתבעות ו/או אינן תלויות בהן.נ


האם האיחור היה מחמת נסיבות שאינן תלויות בנתבעות ואינן בשליטתן?


10. סעיף 25(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג- 1973 קובע:

"חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהיא משתמעת מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות".

כידוע, שלב ראשון בפרשנות חוזה היא בחינתו על פי אומד - דעת הצדדים כפי שהיא משתמעת מלשון החוזה באופן אובייקטיבי:

"יש לפרש חוזה לפי אומד-דעת הצדדים... מבחן אומד-דעת הצדדים הוא מבחן אובייקטיבי, שלפיו נבחנת כוונת הצדדים על פי השתקפותה החיצונית... כוונת הצדדים נלמדת בראש ובראשונה מלשון החוזה. לשון זו יש לנסות לקרוא כפשוטה, במשמעותה הטבעית והרגילה. העיקר הוא תמיד הניסיון להתחקות אחר המשמעות ההגיונית והאמיתית שאליה נתכוונו הצדדים לחוזה. כאשר המילים כפשוטן אינן מייצגות את כוונת הצדדים, יש להתחקות אחר מטרת החוזה. במקום לשון החוזה תבוא אז רוח החוזה, הווה אומר תכליתו, מטרתו העסקית, תוכנו והגיונו המשפטי כלכלי. בהעדר השתמעות ברורה מתוך החוזה לדעתם של הצדדים, הנסיבות החיצוניות לטקסט החוזי הכתוב הן מקור לגיטימי נוסף להתחקות אחר דעתם של הצדדים. הנסיבות שמתוכן ניתן לאמוד את דעתם של הצדדים הן כל הנסיבות הרלוונטיות האופפות את העסקה. ביניהם ניתן למנות מסמכים, הצהרות בע"פ, התנהגות הצדדים לפני כריתת החוזה ולאחריה, מגעים קודמים בין הצדדים וחוזים אחרים ביניהם." (ג' שלו, דיני חוזים, מהדורה שנייה, בעמודים 298-303, הדגשות אינן במקור)


ברוח דומה נקבע בע"א 554/83 "אתא" חברה לטקסטיל בע"מ נ. עזבון המנוח זלוטולוב יצחק ז"ל ואח' פ"ד מ(1) 282, 304 :

"...המקור האמין ביותר, ועל כן גם ראש וראשון לכולם, הוא החוזה עצמו. אך אין הוא המקור היחיד. רשאי בית-המשפט - מקום שהחוזה עצמו אין בו כדי להצביע על אומד דעתם של הצדדים - לפנות ל"נסיבות", כלומר למסגרת העובדתית שבמהלכה נכרת החוזה."


ובאותה רוח ראו בע"א 450/82 מדינת ישראל נ. חירם לנדאו עבודות עפר כבישים ופיתוח בע"מ (פ"ד מ(1) 658, 667.ב

"מטרת החקיקה בסעיף 25 לחוק החוזים היא - וכך גם היה לפי הדין הקודם - להעניק לחוזה חיות עצמאית משלו, מכוח הכתוב בו, כל עוד תוכנו מוביל חד-משמעית לפירוש מסוים. המגמה ביסוד הוראה זו היא לאובייקטיביזציה של הכתוב. רק כאשר הכתוב אינו ברור דיו, פונים אל הוכחות חיצוניות בדבר הנסיבות כדי לדלות מתוכן את אומד הדעת."


על רקע כללי יסוד אלה שומה עלינו לבחון האם על פי אומד דעת הצדדים, הארועים שעיכבו את הליכי הרישום היו בבחינת ארועים שאינם בשליטתן של הנתבעות, ובמידה שאומד דעת זה אינו ברור מתוך נוסח החוזה, מה היה אומד דעתם המשתמע מנסיבות חיצוניות שקדמו לחתימה.

11. נראה לי כי יש לחלק את התקופה מאז נמסרה החזקה בדירה לידי התובעים ועד שהזכויות בה נרשמו על שמם מקץ קרוב לשמונה שנים, לשלוש תקופות משנה: הראשונה, החל מתאריך מסירת החזקה בנכס, דהיינו, חודש דצמבר 1991, ועד ליום אישור מפת המדידה ביום 27.6.1994 (להלן: "התקופה הראשונה"); השנייה, החל מיום 28.6.1994 ועד ליום 25.6.1997 בו הוזמנו התובעים לחתום על שטרי המכר (להלן: "התקופה השנייה"); השלישית, החל מיום 26.6.1997 וכלה ביום רישום הנכס ביום 13.7.1999 (להלן: "התקופה השלישית").

12. מחומר הראיות עולה כי במהלך התקופה הראשונה נאלצו הנתבעות להמתין לאישורה של מפת המדידות על ידי המודד הממשלתי. אין לי ספק כי העיכוב הרב שחל באישור המפה אצל המודד הממשלתי לא היה בשליטתן של הנתבעות ולא היה תלוי בהן. זאת ועוד, על פי עדותה המפורטת של עו"ד איריס אוסטרובסקי אשר טיפלה באופן ישיר בעריכת הפרצלציה ורישום הזכויות הנכס, ועל פי עדותו של מר רוני גרושקה נראה בבירור כי הליכי אישורה של מפת המדידות היווה תנאי מוקדם לקידום הליכי הרישום בנכס. עוד עלה מעדותה של עו"ד אוסטרובסקי כי משך הזמן הממוצע שבו תיק ממתין לאישור אצל המודד הממשלתי הוא שנה וחצי עד שנתיים, אלא שבמקרה זה, לרוע המזל, התיק עבר לביקורת במשרד הראשי, דבר שהאריך את הליכי האישור. עוד עלה מעדותה כי נעשו פניות טלפוניות על ידה למודד המחוזי, אדם בשם מרטין, כדי לנסות ולזרז את הטיפול. כמו כן, כל זמן שלא ניתן אישור למפת המדידות, לא ניתן היה להחתים את בעלי הזכויות על שטרי מכר, משום שעלולים היו לחול שינויים במפת המדידה (ע' 38- 39 לפרוטוקול). וכדברי עו"ד אוסטרובסקי, " המודד הממשלתי עובד בקצב שלו."


גם מר רוני גרושקה ניסה בדרכו שלו לזרז את הטיפול אצל המודד הממשלתי:

"הייתי במחוזי. לא זכור לי בדיוק מתי, אך זכור לי שדברים התעכבו ואז ניסיתי פעם פעמיים לנסות ללכת למחלקת המדידות ולשאול. לא דיברו איתי שם." (ע' 47 לפרוטוקול)


13. אינני רואה כיצד ניתן לייחס לצדדים כוונה לפיה עיכוב כזה ייחשב כדבר המצוי בשליטתו של הקבלן. מכאן עולה כי פרק הזמן שעד ליום 27.6.1994- יום אישור מפת המדידות, הוא בבחינת עיכוב שאינו בשליטת הקבלן ואינו תלוי בו ולפיכך הוא אינו נכלל במסגרת תקופת 60 החודשים להשלמת הרישום. למעשה, תקופת 60 החודשים מתחילה להימנות מיום 28.6.1994, ואם לא היתה נעצרת פעם נוספת, המועד להשלמת הרישום היה אמור להיות ביום 28.6.1999. השאלה המתעוררת היא האם מכאן ואילך, במהלך התקופה השנייה או השלישית, חלו אירועים נוספים שעצרו פעם נוספת את מרוץ התקופה של 60 חודש. כזכור, הליכי הרישום הושלמו בסופו של דבר ביום 13.7.1999 - ומכאן עולה כי די היה להן לנתבעות להראות עיכוב נוסף שעצר את מרוץ התקופה של 60 החודשים, ולו גם לתקופה של 15 יום בלבד, כדי להתגונן בהצלחה, משום שכל עיכוב כזה יביא את יום הרישום בפועל אל תוך תקופת הזמן של 60 החודשים שנקבעה בהסכם.

14. נראה לי כי עיכוב נוסף כזה אכן התקיים, בתוך התקופה השלישית, וכוונתי לפרק הזמן שחלף מאז הוזמנו התובעים ביום 25.6.1997 לחתום על שטרי המכר, ועד שסרו למשרדי הנתבעות ביום 18.6.1998- כשנה לאחר מכן. התובעים ניסו להסביר עיכוב זה בכך שלא ניתן היה לקבל אישור עיריה מאת עירית פתח תקוה בשל חוב כביכול של הנתבעות ורק ביום 18.6.1998 הוסרה מניעה זו. לתמיכה בגירסה זו העידו התובעים את שכנם, מר מרדכי ברי, אך הפרשה כולה תמוהה ביותר. בכל מהלך התקופה הזו אין ולו גם מכתב אחד של התובעים המכוון אל הנתבעים ואשר בו נדרשים הנתבעים להסדיר את החוב המונע כביכול קבלת אישור עיריה. שתיקה זו תמוהה לנוכח העובדה שהתובעים הרבו קודם לכן לפנות בכתב לנתבעים בדרישה להשלים את הליכי הרישום. ד"ר רדרמן ניסה לתרץ את השתיקה הרועמת ביחסי ידידות שהיו לו עם התובעים אותה עת (ע' 18 לפרוטוקול), אך גירסה זו אינה מתיישבת עם העובדה שכבר קודם לכן שלח מכתבי התראה לנתבעים (ראה למשל מכתב בא כוחו מיום 26.1.1997 נספח ג- 11 לתצהירו). זאת ועוד, מר גרושקה העיד, ועדותו מהימנה עלי, כי מעולם לא היה חוב של הנתבעות לעירית פתח תקוה וכי מקור הענין בטעות שנפלה אצל העיריה. מיד כשנודע לו מדיירים כי קיימת טענה כזו של העיריה, הוא פנה לעיריה והדרישה בוטלה (ע' 50 לפרוטוקול).

15. מהמקובץ עולה כי גם פרק הזמן שחלף מיום 25.6.1997 ועד ליום 18.6.1998 ( החל מיום הזמנת התובעים למשרדי הנתבעות לצורך חתימת שטרי המכר וכלה במועד התייצבותם בפועל ) הוא בבחינת אירוע "שאינו בשליטתו של הקבלן" ולפיכך חלה הפסקה נוספת במרוץ התקופה להשלמת הרישום. הפסקה זו חורצת את גורל התביעה לשבט, שכן אם מצרפים את העיכוב הנוסף שחל מיום בו זומנו התובעים לחתום על שטרי המכר ועד שעשו כן בפועל, לעיכוב הראשון שענינו אישור מפת המדידה, יוצא שהרישום בפועל בוצע במסגרת המועדים שנקבעו בהסכם. אבהיר דבריי אלה: בין מועד מסירת החזקה לבין מועד הרישום בפועל חלפו בסך הכל 91 חודשים. מתקופה זו יש להפחית 42 חודשי עיכוב מסיבות שאינן תלויות בנתבעות (30 חודשי עיכוב אצל המודד הממשלתי ו- 12 חודשי עיכוב של התובעים עצמם), כך שהרישום הושלם בתוך 49 חודשים.

16. אכן בפרק זמן מסויים לאחר תקופה זו חל עיכוב ברישום הנובע באופן מובהק ממחדלן של הנתבעות, וכוונתי לפרק הזמן שחלף מיום 18.6.1998, עת התייצבו התובעים במשרדי הנתבעות לשם חתימה על שטרי המכר וגילו כי נפלה טעות ברישום הבית המשותף, וכלה ביום 14.4.1999, עת תוקן הצו. מכל מקום, עיכוב זה אינו משנה את התוצאה הסופית ולפיה הרישום בפועל נעשה במסגרת המועדים שנקבעו בהסכם. במאמר מוסגר נציין כי לאחר מכן חל עיכוב נוסף, אך הוא נובע מטעות סופר שחלה אצל המפקח על הבתים המשותפים (ראה ס' 24 לתצהירה של אוסטרובסקי), ואין לזקפו לחובתן של הנתבעות.

17. למעלה מן הצורך אציין כי ניתן למנות לפחות ארוע נוסף שהתרחש במהלך התקופה השנייה ואליבא דכולי עלמא לא היה תלוי בנתבעות ולא היה בשליטתן- פטירתה של אחת מבעלי הקרקע, גב' זהבה עיל ז"ל, והתסבוכת שחלה עקב כך ועקב אי טיפולם של היורשים בהוצאת צו ירושה. גב' עיל ז"ל נפטרה ביום 1.9.1993. לצורך רישום הפרצלציה היה צורך בחתימת יורשיה, ובהם ארבע קטינות. הבעל לא טיפל בהוצאת צו ירושה והואיל והיה מדובר בקטינות היה גם צורך באישורו של האפוטרופוס הכללי. רק בחודש יולי 1996 ניתן אישורו של בית המשפט לפיו הוסמך בעלה של המנוחה לחתום בשם בנותיו על הסכם החלוקה. לנתבעות נודע הדבר רק בסוף שנת 1995 והן נאלצו לטפל בהסדרת צו הירושה במקומו של הבעל (ראה עדותה של עו"ד אוסטרובסקי בע' 43 לפרוטוקול וכן ס' 15 לתצהירה). התובעים טוענים כי אין לראות את מותה של גב' עיל ז"ל כאירוע אשר אינו בשליטת הקבלן, וזאת תוך הסתמכות על הנאמר בע"א 4481/90 אהרון ישראל נ' ג. פרץ מ. בן גיאת פ"ד מז(3), 427 ,עמ' 437-438.ו

"מכל מקום, דבר הפטירה היה ידוע לקבלן - או אמור היה להיות ידוע לו - עובר לכריתת החוזים, ועל-כן לא נשמע טענה מפיו כי הופתע. שנית, פטירתו של אדם אכן "מעשה שמיים" היא, אך אין היא - בעניין כענייננו-אנו - בבחינת נסיבות "שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש..."

דא עקא, בענייננו השאלה איננה אם מדובר באירוע שצריך היה לצפות מראש, אלא אם מדובר באירוע שבשליטת הקבלן, והתשובה לכך היא שלילית. בנוסף, בפרשת בן גיאת הנ"ל היה מדובר בפטירה שהתרחשה לפני חתימת ההסכם ולפיכך הקבלן יכול היה לדעת עליה, מה שלא היה המקרה בעניננו.נ

18. לנוכח התוצאה אליה הגעתי, אין לי צורך לדון בארועים מעכבים נוספים שחלו במהלך התקופה השנייה, למשל, התארכות התהליך של איסוף מסמכים מהבעלים השונים, משום שבתקופה שחלפה בין המועד בו הופקד התיק אצל המודד הממשלתי ועד לאישור המפה, ביצעו בעלים שונים בחלקה עסקאות בזכויותיהם, דבר שהביא להתווספות בעלים חדשים שהיה צורך לאתרם ולהחתימם על שורה של מסמכים. פעולות החתמה אלה לא יכלו להעשות במקביל משום שכל הבעלים היו צריכים לחתום על שטר מכר מקורי אחד (ראה ס' 12 לתצהירה של עו"ד אוסטרובסקי).ב

האם הנסיבות החיצוניות מלמדות על אומד דעת אחר מזה שעולה מנוסח ההסכם?

19. התובעים טענו כי מועד הרישום היה מרכיב מהותי ביותר בחוזה המכר. כראיה לדבריהם הסתמכו התובעים על סעיף 11.2.3 להסכם אשר מטיל, לטענתם, מעין אחריות מיוחדת על הנתבעים לרישום זכויותיהם. זאת ועוד, טוענים התובעים כי עצם העובדה שסעיף זה מופיע אך ורק בהסכם המכר אשר נחתם עימם ולא בהסכמי מכר שנחתמו עם קונים אחרים מעידה על כוונתם להצביע על מועד מדויק לביצוע הרישום. בהקשר זה הציגו התובעים את חוזהו של מר מרדכי ברי, קונה אחר בפרוייקט, אשר חסר את אותו סעיף 11.2.3 הייחודי לחוזה של התובעים, ואשר קובע "גרייס" של 24 חודשים לקבלן ופיצוי מוסכם בגין אי עמידה במועד הרישום.ו

20. נראה לי שאין ממש בטענת התובעים. אני מוכן להניח כי מועד הרישום היה חשוב מאוד מבחינתם ולפיכך דרשו וקיבלו סעיף מיוחד שלא הופיע בחוזים שנחתמו עם רוכשים אחרים- הוא ס' 11.2.3- אשר קובע סנקציה של פיצוי מוסכם במקרה של "הפרה מהותית" על ידי הנתבעים. דא עקא, התובעים לא השכילו לשנות את תנאיו של ס' 5.01 להסכם, שקובע מהותית את חיוביו של הקבלן בענין מועדי הרישום, ונוסחו זהה לזה שהופיע בחוזים אחרים, דוגמת החוזה של מרדכי ברי. במילים אחרות, התובעים לא הצליחו להכניס שינוי כלשהו בתוכנה של התחייבות הקבלן, וכל שהצליחו לעשות הוא, בשונה מרוכשים אחרים, להוסיף סנקציה במקרה של הפרת התחייבות זו. דווקא העובדה שהתובעים היו מיוצגים בענין זה על ידי עו"ד וייחסו חשיבות רבה לנושא הרישום במועד, היא הנותנת שהיה עליהם לגרום לכך שתוכן ההתחייבות ינוסח באופן שאינו משתמע לשתי פנים, ולא להסתפק בהוספת סנקציה למקרה של הפרת ההתחייבות, התחייבות שנותרה רופפת למדיי, בשים לב לסייגים של נסיבות שאינן תלויות בקבלן ואינן בשליטתו.נ

אם התובעים רצו אכן להבטיח כי הרישום ייעשה במועד מסוים ידוע מראש, שאינו תלוי בכל ארוע מעכב, הם היו צריכים לקבוע בתור תקרה עליונה מועד קלנדרי מסויים (בשונה מקביעת תקופה), שעד אליו חובה לסיים את הליכי הרישום, ולא "לרכך" את התחייבותו של הקבלן באמצעות הכפפתה לתנייה של כוח עליון או לנסיבות שאינן תלויות בו.

21. התובעים טוענים כי משכה הארוך של התקופה שהקצו לקבלן להשלים את הרישום- 60 חודשים- מלמד שיש לפרש התחייבותו זו באופן מרחיק לכת כך שכל הארועים המעכבים לא יעצרו את מרוץ התקופה שנקבעה לרישום. איני יכול לקבל טענה זו, באשר היא עומדת בסתירה גמורה לסיפא של ס' 5.01 ומייתרת למעשה מחצית מן האמור בו. חזקה על הצדדים כי לא שיחתו מילותיהם לריק ולא בכדי ביקשו לסייג את התחייבות הקבלן ולא להחילה על נסיבות שאינן בשליטתו.ב

22. התובעים מצביעים על פסקי דין אשר דנים בסעיפי פטור עקב נסיבות "כוח עליון" ו"שאינן בשליטת הקבלן", תוך הטלת אחריות גורפת על קבלנים אשר צפו עיכובים ותרחישים שונים טרם כריתת החוזה ואף על פי כן ניסו להביאם בגדרו של חריג הפטור הקבוע בחוזה המכר. דא עקא נראה כי פסקי דין אלו עוסקים במקרים של עיכובי מסירה, שמשמעותם חמורה הרבה יותר מעיכובי רישום, ולפיכך אין הם מתאימים למקרה שבפנינו (ראה ע"א 345/89 נאות דברת נ' נהול והשקעות בע"מ פ"ד מ"ו(3), 350 ,עמ' 356-357 , ובנוסף גם- ת"א (תל-אביב-יפו) 605/96 - יוסף ורוית פולק נ' י., תק-מח 2000(3), 6057).

סוף דבר

23. מרוץ התקופה לרישום הזכויות נעצר לכל הפחות פעמיים: בפעם הראשונה, למשך 30 חודש, כאשר נמשכו הליכי אישורה של מפת המדידה, ובפעם השניה, כאשר המתינו התובעים במשך שנה תמימה עד שהתייצבו לחתום על שטרי המכר. עצירה זו של המירוץ מביאה לידי כך שגם אם הרישום הושלם רק ביום 13.7.1999, הרי שעדיין היה זה בתוך תקופת 60 החודשים שנקבעה בהסכם. אשר על כן, דין התביעה להידחות.ו

24. סוף דבר, התביעה נדחית. בנסיבות הענין, בו התמשכו הליכי הרישום קרוב לשמונה שנים תמימות, תקופת זמן ארוכה מאוד לכל הדעות, איני עושה צו להוצאות.

25. המזכירות תשלח פסק דין זה לצדדים.

ניתן היום ו' באלול, תשס"ג (3 בספטמבר 2003) בהעדר הצדדים.

חגי ברנר, שופט      



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. תיקון רישום מקרקעין

  2. חידוש רישום מקרקעין

  3. איך רושמים עסקה במקרקעין

  4. התנגדות לרישום מקרקעין

  5. פיצוי על אי רישום מקרקעין

  6. בקשה לתיקון רישום מקרקעין

  7. תיקון רישום מקרקעין מוסדרים

  8. תיקון רישום מקרקעין בעילת תרמית

  9. אחריות לשכת רישום המקרקעין בנזיקין

  10. סמכות עניינית המפקח על רישום מקרקעין

  11. ערעור על החלטת המפקח על רישום מקרקעין

  12. ערעור על פסק דין המפקח על רישום המקרקעין

  13. אי התייצבות לדיון בהליך הסדר רישום מקרקעין

  14. ערעור על המפקחת על רישום המקרקעין בתל אביב

  15. הרישום בלשכת רישום המקרקעין אינו דקלרטיבי בלבד

  16. האם רישום בפנקסי המקרקעין הוא בבחינת מימוש זכויות

  17. רישום מקרקעין (מחוץ לתחום השיפוט) על שם רשות מקומית

  18. פיצוי מוסכם בגין איחור ברישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין

  19. תביעה בגין נזקי הרטיבות שנגרמו לדירה למפקח על רישום המקרקעין

  20. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון