עורך דין הפקעה


1. העתירה בפני היא להצהיר, כי הפקעת חלקה 21 בגוש 11398 בקרית טבעון ששטחה הרשום 1614 מ"ר (להלן:נ החלקה) נעשתה שלא כדין ובטלה מעיקרה. כמו כן עתרו התובעים להורות למשיבה מס' 1 (להלן:ב הועדה המקומית) לחזור ולהפקיע את החלקה, לאלתר.
סעדים נוספים להם עתרו העותרים, כלפי משיבה מס' 3 אינם עוד רלוונטיים, לאור הסכמת העותרים למחוק משיבה זו מן העתירה (ראה ההחלטה שניתנה ביום 5/9/01 עמ' 3 לפרוטוקול).

הרקע העובדתי והנסיבות הצריכות לעניין:ו
2. עד לתחילת הליך ההפקעה, או ליתר דיוק עד למועד תפיסת החזקה בחלקה על-ידי הועדה המקומית, עובדה החלקה עיבוד חקלאי על-ידי אדם בשם מנחם אדוני.

בתכנית בניין עיר טב62/ - קרית חרושת, שהינה תכנית מתאר מקומית החלה על שטחים במועצה המקומית קרית טבעון, שהיא המשיבה מס' 2 (להלן:נ המועצה המקומית) והמהווה שינוי לתכנית המתאר ג400/ (פורסמה לתוקף בי"פ 3582 מיום 11/9/88 עמ' 3173), נקבע יעוד המקרקעין שבבעלות העותרים למוסדות צבור.
בסעיף 1.2 לפרק ד' לתקנון התכנית הנ"ל נקבע, כי במגרשים בבעלות פרטית המיועדים למבני ציבור תבוצע הפקעה כחוק, לפני הגשת בקשה להיתר בניה. בפרק ח' של אותה תכנית נקבע, כי מקרקעין שנועדו בתכנית לצרכי ציבור, יועדו להפקעה.
ביום 6/8/92 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה, לפי סעיפים 5 ו- 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943, בשם הועדה המקומית, לפיה הקרקע המתוארת בתוספת ואשר כללה גם את החלקה, דרושה לועדה לחלוטין, וכי היא מוכנה לשאת ולתת על רכישת הקרקע לרבות החלקה הנ"ל.

אין חולק כי הודעת הפרסום הנ"ל לא כללה תשריט הפקעה, ואולם מוסכם גם שבפועל ננקטו הליכים לצורך הפקעה - ומבלי להכריע בשלב זה לגבי נפקותם - בהתאם לתכנית טב62/, אשר כוללת בתוכה תשריט המייעד חלקים להפקעה. על-פי תשריט זה עולה כוונה לבצע הליך הפקעה לגבי חלק מחלקות 22-20, כאשר חלקה 21 שהיא החלקה, יועדה בשלמותה להפקעה.

ההפקעה בוצעה בהתאם לתכנית טב62/ ועל-פי התשריט, כאמור, שייעד חלקים להפקעה, לרבות החלקה בשלמותה. הוועדה המקומית תפסה חזקה בה, בתחילת שנת 1996. אין חולק כי המועצה הקימה על החלקה גן ציבורי, בסמוך לאותו מועד.

3. ב- 14/1/96 פנו העותרים למהנדס המועצה, מר אריה רפפורט (להלן:ב מהנדס המועצה) וביקשו כי האחרון יעביר אליהם מכתב ובו יפורטו ייעודי הקרקע וזכויות הבנייה בה.
על-פי המפורט במכתבו של מהנדס המועצה מיום 2/1/96, נדונה באותה פגישה דרך מימוש זכויות הבעלים בחלקה לאור הקביעה כי יעוד המגרש הוא למבני ציבור על-פי תכנית טב62/, ועוד הוסכם, כי המועצה תיזום עריכת שמאות קרקע לצורך דיון בנושא הפיצוי עקב הפקעה.
ביום 26/2/96, שלחה המועצה לעותרים חוות דעת לעניין שיעור הפיצוי (נספח ד' לתגובת המשיבים). העותרים החלו בחליפת מכתבים בה חזרו וביקשו ממהנדס המועצה את סכום הפיצויים שאינם שנויים במחלוקת ועותק מהשומה שהוצאה.
למרות פנויות חזרות ונשנות, רק ב- 5/10/00 שולם סכום של 87,787 ש"ח, כסכום שאינו שנוי במחלוקת, על חשבון הפיצויים המגיעים לעותרים בגין הפקעה של החלקה בשלמותה, לאחר הפחתה של 40%.
אעיר, כבר בשלב זה, כי כל טענה לפיה העותרים הבינו כי מדובר בהפקעה של חלק מן החלקה, אין לה על מה שתסמוך, כפי שיובהר בפרק:ו "דיון ומסקנות".

4. ב- 12/1/99 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר מקומית טב174/ שהיוותה שינוי לתכנית טב62/. בענייננו, התייחס השינוי לסיווג של השטחים שהופקעו וביניהם לסיווגו של שטח החלקה ששונה מסיווג של מוסדות צבור לשטח ציבורי פתוח משולב, מה שאפשר הקמת מבנה ציבור בשתי קומות, כאשר שאר השטח יגונן ויטופח (נספח ב' לתגובת המשיבים).
גם בתכנית זו, צוין בברור כי החלקה בשלמותה, יועדה להפקעה (ראה סעיף 7 לתקנון של תכנית זו - נספח ב' לתשובת המשיבים. שם נאמר מפורשות כי חלקה 21 בגוש 11398 בשלמות כלולה בתכנית, כאשר כל התכנית היא:נ "גן ציבורי בשכונת מעלה טבעון".).

5. רק במכתב הנושא תאריך 22/1/01 הודיע ב"כ העותרים לב"כ המשיבים, כי בשנת 1992 לא הופקעה החלקה, ולכן זכאים העותרים כבעלים לדמי שימוש ראויים לרבות תוספות המגיעים להם לגבי שווי פיצויי ההפקעה, עד למועד בו תתקבל ההחלטה של מליאת הועדה המקומית לבצע את ההפקעה (נספח ז1/ לתגובת המשיבים). דרישות לתשלום דמי חכירה ולדמי שימוש הועלו עוד קודם לכן.

טענות בעלי הדין והגדרת המחלוקות:ב
6. לטענת העותרים לא הושלם הליך ההפקעה, בהעדר החלטה של מליאת הועדה המקומית לבצע הפקעה, ובהיות הודעת ההפקעה שגויה. יתר על כן, סמכות ההפקעה הייתה רק בהתאם לתכנית בניין עיר תקפה, ורק ליעוד הציבורי שנקבע בה. בפועל נקטה הועדה המקומית בהליך "הפקעה" כביכול לצורך גן ציבורי ולא למוסדות ציבור. לפיכך, אם מבקשים המשיבים לממש את הליך ההפקעה עליהם לנקוט בדווקנות אחר הדרישות של ההליך ולחזור ולהפקיע את החלקה, ועד לאותו מועד עומדות להם זכויות בעלים בה.
המשיבים טוענים, כי ננקטו הליכי הפקעה כנדרש. גם אם נפלו פגמים, הרי אלה אינם יורדים לשורשו של ההליך, ומכל מקום מנועים העותרים, הן מחמת שיהוי והן מחמת חוסר ניקיון כפיים, מלהעלות טענות כנגד הליך ההפקעה, שהיה ידוע לעותרים, שהרי הם אף ניהלו מו"מ לגובה הפיצוי, וכל מגמתם בהליך, אינו אלא לקבל תמורה גבוהה יותר מהמגיע להם, בגין הליך ההפקעה, כשלעצם מהותו אין הם מתנגדים.
המשיבים מבקשים אפוא לראות בעתירה שהוגשה, ניסיון להגיע לשיעור פיצוי כולל גבוה יותר בגין ההפקעה, לא בדרך של בחינת שיעור שווי החלקה שהופקעה, ולא בדרך בחינת שאלת המועד הנכון לקביעת השווי, אלא בדרך עקיפה, להביא לשינוי מועד ההפקעה, וזאת לצורך מטרה אחת בלבד והיא הגדלת פיצויי ההפקעה לרבות תביעה לפיצוי בגין ראשי נזק נלווים.

7. המחלוקת הצריכה הכרעה היא, אם נפלו פגמים בהליך ההפקעה, כאשר אין חולק שהועדה המקומית רשאית הייתה לנקוט בו, ואם כן, אם יש באלה כדי לאיין את ההליכים שננקטו.
נראה, כי יש להשיב על כך בשלילה, לא רק בשל השיהוי הרב שבהגשת העתירה, אלא גם לאור ההליכים שננקטו על-ידי העותרים עצמם, והן לאור מהותם של "הפגמים" הנטענים, גם בהנחה, שאכן הליך ההפקעה מלווה היה בליקויים.

אעיר עוד, שלא ניתן להתעלם מן הטענה שהושמעה על-ידי המשיבים - גם לאחר התיקונים שהוכנסו בניסוחם (ראה החלטה מיום 5/9/01 בעמ' 4) - כי עולה כוונה ברורה להעלות את שיעור הפיצוי בגין הליך ההפקעה, מבלי שקיימת התנגדות מהותית לעצם ההפקעה.
כלומר, עתירה זו, אינה אלא אמצעי להגדלת שיעור פיצוי ההפקעה.

דיון ומסקנות:ו
8. סמכות ההפקעה לפי חוק התכנון והבנייה, תשכ"ה 1965- (להלן:נ חוק התכנון והבנייה) מצויה בידי רשות תכנונית, לפי פרק ח' של החוק. ההפקעה צריכה להתבצע בשני שלבים:ב האחד שינוי ייעודם של המקרקעין מכל יעוד שאיננו לצורכי ציבור, ליעוד ל"צרכי ציבור". השלב השני שהוא השלב הקנייני, הוא שלב הפקעת המקרקעין בייעודם לצורכי ציבור.

סעיף 189 של החוק, קובע באילו מצבים רשאית הועדה המקומית לבצע את הליך ההפקעה. האפשרות האחת היא שהמקרקעין נמצאים בתחום תוכנית מתאר מקומית או תוכנית מפורטת שקיבלה תוקף והפקעתם דרושה, לדעת הועדה המחוזית לתכנון ולבניה למטרה ציבורית, אשר לה נועדו בתוכנית, או שהמקרקעין הנמצאים בתוכנית כאמור, נועדו בה להפקעה. בשני המצבים נבדקה אפשרות ההפקעה על ידי הועדה המחוזית. לפי האפשרות הראשונה (תוכנית מתאר מקומית או מפורטת) לא תהא הועדה המקומית מוסמכת להפקיע, ללא אישורה של הועדה המחוזית. באפשרות האחרת (מקרקעין הנמצאים בתוכנית ושנועדו בה להפקעה) קיבל הנושא אישור כאשר הועדה המחוזית אישרה את אותה תוכנית, אשר הועידה במסגרתה את המקרקעין להפקעה.
בשני המקרים, היוזם להפקעה הוא הועדה המקומית, גם כאשר יזם התוכנית עצמה הוא אחר.
החוק אינו מחייב את הועדה המקומית לשוב ולבחון מחדש את שיקולי ההפקעה.
הועדה המקומית תהא מוסמכת להפקיע מקרקעין המיועדים להפקעה בתוך פרק הזמן הקבוע בתוכנית או תוך זמן סביר.
בענייננו, קוים שלב זה במסגרת תכנית טב62/ ובשינויים מסוימים בטב174/.

לעניין ביצוע ההפקעה, קובע סעיף 190 של החוק שבהעדר הוראות מיוחדות תבוצע ההפקעה על-פי פקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943, כאילו הורשתה הועדה המקומית בהודעה ברשומות להשתמש בסמכויות ולמלא את התפקידים של הממשלה, לפי הפקודה האמורה. הפועל היוצא הוא שבחוק התכנון והבנייה אין הוראות מפורשות בדבר אופי ביצוע ההפקעה בתשלום הפיצויים והדבר נעשה על דרך ההשלמה, בדרך של הפניה לפקודה (ראה גם א' קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה שישית - התשס"א2001-), עמ' 61-56, להלן:ו א' קמר/ דיני הפקעת מקרקעין).
בשלב זה נקטה הועדה המקומית עם פרסום הודעת ההפקעה.

9. אעיר כבר בשלב זה, כי העתירה הוגשה, למעלה מחמש שנים לאחר תפיסת החזקה בחלקה, לאחר שבמקום הוקם גן ציבורי לשימוש תושבי המקום, וכאשר אין כל טענה לעצם מהותו של הליך ההפקעה.
כפי שמודים העותרים עצמם, העתירה נולדה רק לאחר שנודע לעותרים, לא מבדיקה עניינית של המסמכים עצמם, אלא בהסתמך על מכתבים שנשלחו להם מטעם המשיבות, על "אי - חוקיות" ההפקעה (סעיף 25 של עיקרי הטעון של העותרים).

כאמור, ההפקעה הייתה על פי חוק התכנון והבנייה, על ידי הועדה המקומית, לגבי מקרקעין שיועדו בתוכנית מתאר מקומית, לצורכי ציבור. יעוד כזה נקבע בהתייחס לחלקה בתוכנית בניין טב62/ שפורסמה לצורך קבלת תוקף עוד ביום 11/09/88. כבר באותה תוכנית נקבע כי החלקה כולה מיועדת להפקעה בהתאם לסעיפים 188 ו- 189 לחוק, וזאת על-פי התשריט שצורף לאותה תכנית.

10. טענת העותרים היא, כי מיד בסמוך לאחר אישור התוכנית הנ"ל, פרסמה הועדה המקומית הודעת הפקעה (הודעה שפורסמה ביום 6/8/92 - נספח ו' לעתירה, להלן:נ הודעת ההפקעה), וזאת מבלי שהיה דיון והחלטה במליאת הועדה המקומית. עוד ציינו העותרים שעל פי הודעת ההפקעה לא ברור היה כלל איזה חלק מן החלקות יופקע, כל הודעה על ההפקעה לא נמסרה לעותרים אישית, וכי להודעת ההפקעה לא צורף תשריט ולא צוין בה החלק המופקע. למרות האמור, בפועל תפסה הועדה המקומית חזקה בכל שטח החלקה, וזאת עוד בשנת 1996.
גם אם טענות אלה היו נכונות ומדויקות עובדתית, לא היה מקום להעלותן, במועד בו הועלו.

11. עיון בהודעת ההפקעה מלמד, כי הוועדה המקומית הודיעה בברור על כוונתה לקנות מיד חזקה בקרקע האמורה, וכי המקרקעין דרושים לה באופן דחוף לצורכי הציבור, שלמענם היא עומדת לרוכשה. באותה הודעה הובהר כי ההודעה מתייחסת לתכנית טב62/, וכי המקרקעין הרלוונטיים מופיעים בתשריט של התכנית. אמנם בהודעה נאמר גם כי ההפקעה מתייחסת ל"חלק מחלקות 22-20, כדרכים, הרחבת דרך, שבילים, ומבנה ציבורי...", ואולם לא ניתן היה לקרוא את ההודעה, מבלי לעיין בתשריט שצורף.

גם בהנחה שהנוסח לא היה ברור, הרי שבהיות העותרים מיוצגים על-ידי עורך-דין עוד בשנת 1996, בסמוך למועד בו בוצעה תפיסה בפועל של החלקה בשלמותה, לא הייתה כל מניעה לבדוק את גודל החלקה המופקע, לא רק בחילופי מכתבים עם מהנדס המועצה, אלא בבדיקת התשריט של התכנית טב62/.

גם לפי סעיף 11 של עיקרי הטיעון, הודו העותרים כי בשנת 1996 הודע להם הן על שינוי יעוד החלקה, והן כי זו הופקעה כבר בשנת 1992 והועברה להם שומה של שמאי מטעם הועדה לנושא הפיצוי. גם בחוות דעת השמאי צויין במפורש, כי ההערכה מתייחסת לחלקה בשלמותה.
הפועל היוצא הוא, כי באותו מועד ידעו כבר העותרים את כל העובדות הצריכות לעניין ולמרות האמור לא הוגשה כל עתירה.

12. זאת ועוד, כאמור, כבר ב- 21/1/96, לאחר שהייתה פגישה בין העותרים לבין מהנדס המועצה, הוסכם שהמועצה תיזום עריכת שמאות קרקע לחלקה ב- 26/2/96, כבר העבירה המועצה הערכת שמאי לעלות הקרקע של החלקה בשלמותה (נספחים ד ו- ה לתשובת המשיבים), כאשר בחוו"ד המומחה מצוין גם מלוא שטח החלקה (עמ' 1 של חווה"ד).
לאחר קבלת חווה"ד האמורה, פנה עו"ד שוב ב"כ העותרים אל מהנדס המועצה וביקש את תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת, תוך 90 ימים, מיום שתפסה המפקיעה את החזקה במופקע (נספח ה' לתשובת המשיבים). העותרים חזרו והמציאו דרישות דומות בנושא זה.

יתר על כן, לאחר פרסום תוכנית טב174/ לאחר שחלקות מסוימות אשר ייעודן מלכתחילה להפקעה הושבו לייעוד מגורים, הגישו אף העותרים התנגדות ב- 31/12/98 לאותה תוכנית (נספח ב1/ לעיקרי הטיעון), אשר נדחתה בהחלטה שניתנה ביום 10/1/99, בין היתר מאחר שההתנגדות לא הוגשה בתקופת ההפקדה והתוכנית אושרה (ראה נספח ב2/ לעיקרי הטיעון של העותרים).
המסקנה המתבקשת מן האמור, כי העותרים ידעו היטב על הליך ההפקעה, על תפיסת החזקה בחלקה, ועוד ידעו, כי ההפקעה מתייחסת לחלקה בשלמותה, וזאת עוד בשנת 1996, וידע זה התבסס והובהר גם במהלך שנת 1999.

13. לעניין זה ראוי גם להפנות למכתב התשובה שקיבל עו"ד שוב ב"כ העותרים, ממזכירת הועדה המקומית הנושא תאריך 28/4/99, בתשובה למכתבו מיום 12/4/99 (נספח ח1/ לעתירה) שעניינו, כפי הנראה, דרישה לקבלת פיצוי בגין ההפקעה שבוצעה. באותו מכתב נאמר:ב "בבוא היום, לכשיושלם תהליך ההפקעה, תהיה שמורה לך הזכות לבוא בדרישה לפיצוי ככל שחוקי התכנון והבנייה ו/או חקיקה אחרת בנושא הפקעות מקנים לך, זכות כזאת.".
על מכתב זה השיב עו"ד משוב במכתב הנושא תאריך 2/5/99 (נספח ז1/ לכתב העתירה) ובסעיף 4 שבו נאמר:ו
"אין ברורים לי דבריך באשר להשלמת תהליך ההפקעה",
ובסעיפים שקדמו לאותו סעיף נכתב:נ
"1. דבר הפקעת החלקה פורסם עוד ב- י"פ הפרסומים 4030 6.8.92
2. החלקה משמשת לצרכי צבור והחזקה בה נתפסה זה מכבר.
3. הוראות סעיף 14 לפקודת הקרקעות (הפקעה לצרכי צבור) 1943
קובעת שבמקרה כזה הרשות אף אינה יכולה לחזור בה מההפקעה...".
ההתכתבות האמורה, מבססת את מסקנתי האמורה, לפיה ידיעת העותרים את העובדות לאשורן, הייתה כה ברורה, עד כדי יכולתם להעמיד את נציג הוועדה המקומית ואת נציג המועצה על טעותם.

14. למרות ידיעתם של העותרים את המצב העובדתי לאשורו, בחרו "לבנות" את תביעתם בהתבסס על תוכנם של המכתבים שהוצאו להם על-ידי מהנדס המועצה ומזכירת הועדה המקומית.
אכן, עולות טעויות ברורות ממכתבים אלה. יתר על כן, התכתבות כזו, יכול שתבסס, לכאורה ובהתחשב בנסיבות האחרות, תביעת נזיקין אין היא, לדעתי, מקימה עילת בטלות להליך ההפקעה, בתיק זה.
מבלי להפחית מחומרת התנהגותו של עובד ציבור, המשיב על שאלות אזרח, מבלי לבדוק את העבודות לאשורן, ומבלי להוציא מכלל אפשרות, הטעית הפרט במתן תשובות כגון אלה, אין באלה, לכשעצמן, כדי לבטל את הפעולה המינהלית מעיקרה.

במכתב מיום 26/9/00 כותב עו"ד שוב, כי הוא מבקש לדעת מהו אותו חלק מחלקה 21 אשר הופקע, מאחר שידוע לו שהמועצה המקומית משתמשת בכל החלקה, והוא ביקש דמי שימוש בגין אותו חלק שאיננו מופקע (מס' ז2/ לעתירה).
שאלה דומה עלתה גם במכתבו מיום 11/10/00, כאשר באותו מכתב אחרון (נספח ז3/) עלתה השאלה לאחר שהועבר סכום הפיצוי שלא היה שנוי במחלוקת בגין ההפקעה על סך של 87,787 ש"ח, כאשר שם הוא טוען שאין לנכות 40% ושלדעתו מגיעים לו דמי חכירה ודמי שימוש מ- 92' ועד היום, כנראה לגבי אותם חלקים שלדעתו לא הופקעו.

במכתב מיום 15/10/00 ביקש עו"ד שוב לקבל לידו צילום החלטת הועדה המקומית להפקיע חלקית מהחלקות בעקבות פרסום הודעת ההפקעה. בסעיף 3.ג למכתבו הנ"ל שואל עו"ד שוב "מדוע כיום רוצים להפקיע את החלקה 21 בשלמותה" והוא חוזר על בקשתו לשלם לו פיצוי על פי הערך המלא של הקרקע כשתופקע וכן דמי שימוש על החזקת כל השטח עד היום.

שאלות אלה, לא היה להן מקום, לאור מכלול העובדות שהיו ידועות או יכולות היו להיות ידועות לעותרים. ידיעתם, כאמור, כי החלקה בשלמותה נכללה בתכניות הרלוונטיות כבת הפקעה ותפיסת החזקה בה בפועל.

15. אכן לא נעלם ממני, כי "הטעות המשותפת" אינה רק של העותרים, היא, כאמור, "נבנתה" ו"התגבשה" לאור התשובות המוטעות של מהנדס המועצה.

על פי מכתבו של מר אריה רפופורט מהנדס המועצה מיום 11/10/00, היה פרסום הודעת ההפקעה שגוי, מאחר שהחלקה 21 נועדה בשלמות להפקעה על פי תוכנית טב62/ וטב174/, ושהם פועלים לפרסם הפקעה על פי התוכנית כאמור.
אין ספק שאמירה כזו יכולה הייתה ליצור אצל מקבלו, מצג לכאורי לפיו הודעת ההפקעה משנת 1992 איננה תקפה, וכי יש בכוונת רשויות התכנון ליזום את הליך ההפקעה מחדש. ואולם העותרים ידעו את המצב לאשורו וב"כ העותרים ציין עוד במכתבו ביום 2/5/99 (ראה סעיף 13 לפסק הדין), שהוועדה המקומית אינה יכולה לחזור בה מהליך ההפקעה.

יחד עם זאת נדחתה הבקשה לתשלום דמי שימוש בגין ניצול השטח שהוקם כגן ציבורי, מאחר שעצם הקמתו הינו גורם המאפשר הנאה מהשטח כאמור (נספח ח2/).

במכתב נוסף מ- 26/10/00 (נספח ח3/) הודה מהנדס המועצה שפרסום הודעת ההפקעה נעשה באופן שוטף על ידי הועדה המקומית, לאחר אישור תכנון בניין עיר, ללא קיום החלטה אחרת, וכן חזר הכותב, כי הודעת הפרסום בדבר הפקעה של חלק מחלקה 21 נעשה בטעות כאשר בפועל ההפקעה המפורטת כבר בתב"ע טב62/ מופיעה הפקעה של כל החלקה.
למרות האמור, הובהר באותו מכתב שאין מקום לחייב בדמי חכירה מאחר שמדובר בקרקע פרטית ולא ברור מדוע נתבקש תשלום דמי החכירה לתקופה משנת 92'.

אמירות אלה - "בנו" את העתירה שבפני.

רק במכתב מיום 7/11/00 הודיע מהנדס המועצה, כי במענה לפניותיו הועבר הנושא לקבלת חוו"ד של שמאי הוועדה (ח4/), וכן ליועץ המשפטי שלה. יש להצטער על שפנייה כזו, לא נעשתה קודם לכן. הבירור לגופו נעשה על-ידי המשיבות או על-ידי מי מטעמן, באיחור, ואולי אף באיחור רב, ואולם אין בחילופי מכתבים אלה, לכשעצמם, כאמור, להקים עילה לעתירה שבפני.

שיהוי:ב
16. בענייננו, אין להתעלם מהמועד להגשת עתירה, כמפורט בתקנה 3 לתקנות בתי משפט לעניינים מינהליים (סדרי דין), התשס"א2000- (להלן:ו התקנות המינהליות), הקובעת מגבלה של 45 ימים להגשת העתירה כנגד רשות תכנון, ואולם גם אם תיבדק הסוגיה על-פי דיני השיהוי, על-פי ההלכות שפותחו בבית המשפט הגבוה לצדק, וכפי שפירטתי בפסקי-דין שניתנו על-ידי (ע"א 2962/97 ועד האמנים - חוכרים ביפו העתיקה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל-אביב ואח', פ"ד נב(2) 362, 377-371, עת"מ 89/99 אדם טבע ודין - האגודה הישראלית להגנת הסביבה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעת אלונים ואח', , ניתן ב- 27/3/00 - סעיף 16, תוך הפניה לעת"מ 166/98), אין טענה זו נבחנת במנותק משיעורו של הנזק שנגרם, שהוא ככלל פועל יוצא של מהות הפגם שנגרם, לצד בחינת משמעות הנזק שייגרם, ואשר עלול היה להימנע אילו הוגשה העתירה במועדה. כלומר, יש ובית המשפט ידון בעתירה על אף השיהוי בהגשתה, כדי להגן על שלטון החוק (ראה ע"א 2962/97 שם, 377 א-ב).

כפי שהובהר, בתיק זה, מחד גיסא, הוגשה העתירה, תוך שיהוי סובייקטיבי משמעותי, שבחלקו, אף לא פורט במסגרת הבאת העובדות הרלוונטיות בעתירה, ומאידך גיסא, לא הצליחו העותרים להצביע על פגם מהותי בהליך, המצדיק ביטולו.

17. בבג"צ 465/93 (טריידט ס.א. , חברה זרה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה ואח', פ"ד מח(2) 622 (להלן:נ פס"ד טריידט), נקבע שלא ניתן לתקוף תוקפה של תוכנית בניין לאחר שנים רבות. כל אדם המעונין בתוכנית רשאי להגיש התנגדות לאותה תוכנית ולכל פרט שבה, ובלבד שההתנגדות הוגשה בדרך ובמועד הקבועים בחוק (שם, 629 ג-ד).
אין אדם רשאי לשבת ולהמתין זמן רב לאחר שהתוכנית פורסמה, מבלי שנקט בכל הליך שהוא, ואף לנהל מו"מ על בסיס ההנחה שפרסום התוכנית נעשה כדין, לראות כי בשטח מתבצעים שינויים ונקבעות עובדות, בהסתמך על אותה תוכנית - הסתמכות מקבילה יש להניח נעשתה גם ע"י אחרים - ולבוא לבית המשפט זמן רב לאחר אותו מועד, בטענה כי ההליכים שננקטו היו פגומים.

אותם עקרונות חלים גם בענייננו. בהתייחס להליך ההפקעה, ההנחה ככלל היא שרשות מוסמכת אינה יכולה להשתהות בהפעלת סמכותה יתר על המידה, ועליה להפעיל את הסמכות במהירות הראויה (שם, 630 - ב). יתר על כן, העותרים עצמם, בחילופי המכתבים שהעבירו אל הוועדה המקומית, לא סברו שנפל פגם בהליכי ההפקעה, לא טענו גם לאפשרות כזו, וגם היום סבורים הם שיש מקום לבצע את ההפקעה בפועל, אלא שמבקשים הם שזאת תכנס לתוקף בתאריך מאוחר יותר, כדי לאפשר להם לטעון כי יש לקבוע שומה מעודכנת יותר, ובמקביל לתבוע גם דמי שימוש. טעמים כאלה, אינם מצדיקים בכל מקרה את ביטול ההפקעה, גם אם נפל פגם בהליך זה.
על דרך ההשוואה לפס"ד טריידט ואפילו בהנחה שהיה פגם בהליך ההפקעה - ואין לראות את הפגמים הנטענים כמהותיים, במיוחד לאור השלב בו הועלו הטענות - השאלה היא מה הנזק שנגרם לעותרים כבעלי החלקה כתוצאה מאותו פגם, לעומת השאלה מה הנזק שייגרם לציבור, ובכלל זה לשלטון החוק כתוצאה מביטול ההפקעה בשל הפגם הנטען (שם, 631 ב-ד).
התשובה היא, שגם אם תדחה עתירתם בתיק זה לא יהיה בכך כדי לפגוע בזכותם להעלות טיעון לגבי קביעת שווי המקרקעין שהופקעו במועד אחר (ראה ע"א 4809/91 הועדה המקומית לתכנון ולבנייה ירושלים נ' קהתי ואח', פ"ד מח(2) 190, 201(ז) עד 202(א), שם העיר השופט חשין הערות בנושא המועד הקובע להערכת שווי הפיצוי בגין הפקעה).
18. כאשר מדובר בשיהוי בפנייה לביהמ"ש של בעל מקרקעין, המבקש לתקוף את חוקיות הליכי ההפקעה, במיוחד כאשר מדובר בתקיפה ישירה, הרי שאם מדובר באיחור אשר אינו מאפשר עוד החזרת המצב לקדמותו, אזי מדובר בשיהוי בלתי מוצדק. הכלל הוא שבעל זכות במקרקעין המבקש לתקוף את חוקיות הליכי ההפקעה בתקיפה ישירה צריך לפעול בזריזות וללא שיהוי (ראה א' קמר/ דיני הפקעה, עמ' 204).

מן הטעמים המפורטים לעיל, יש מקום לדחות את העתירה על הסף.
אותה מסקנה עולה, גם לאחר בחינת הפגמים הנטענים בהליך ההפקעה.

מטרת ההפקעה - פגם?
19. לעניין הטענה של העותרים, כי חל שינוי בייעוד המקרקעין שהופקעו, וכי זה כשלעצמו, מהווה פגם בהליך ההפקעה, יש להשיב שההפקעה לפי פקודת הקרקעות חייבת להיעשות לצורך ציבורי מסוים, ואין הרשות רשאית להפקיע חלקת מקרקעין רק בשל העובדה שבעתיד עשויה אותה חלקה לשמש לצורך ציבורי או אחר (פס"ד טריידט, שם 633 א-ב), ואולם לא זה המקרה בתיק דנן.
מלכתחילה יועדו המקרקעין המסוימים שפורטו בהודעת ההפקעה, לרבות החלקה, לצורכי ציבור, על פי תוכנית טב62/. כל שנעשה בשלב מאוחר יותר הוא, פירוט יתר, שכלל שינוי מסוים, לגבי סיווג החלקה, מבלי לשנות מהותית את יעודה כיעוד ציבורי.
השינוי האמור, אפשר הקמת מבנה ציבור בשתי קומות, ואולם אין חולק שאפשרות כזו הייתה קיימת גם לפי הסיווג הקודם. שינוי כגון זה אין בו כדי לשנות את מהות ייעוד המקרקעין כיעוד לצורך ציבורי, ככל שמדובר בחלקת העותרים.
שתי התוכניות ייעדו את כל חלקה 21 לצורכי ציבור, הראשונה למוסדות ציבור והשנייה לשטח ציבורי פתוח משולב, כאשר על פי שתיהן ניתן להקים באותה חלקה מבנה ציבורי. שתי התוכניות מלכתחילה דברו על הפקעתה של חלקה זו בשלמותה, לאחר שהוגדרה כחלקה לצורכי ציבור.

בנסיבות אלה לא היה מקום להשוות לבג"ץ קרסיק (בג"ץ 2390/96 קרסיק נ' מינהל מקרקעי ישראל, פ"ד נה(2) 626, שם המטרה הציבורית שלשמה בוצעה ההפקדה חדלה להתקיים, ואז הוצע להשיב את האדמות.



סימון החלקה שהופקעה:ב
20. גם טענה בדבר פגמים בהודעת ההפקעה, כמו גם העדר התשריט או שימוש במילה "חלק מחלקות", כפי שהובהר, וכפי שפורט לעיל, אינה אלא בגדר פגם שאיננו עיקרי ושאין בו כדי להטעות, ולכן, אינו פוסל את שנעשה לפיו (ראה גם בספרו של א' קמר/ דיני הפקעה, שם, בעמ' 268).
נכון שבטפסי ההודעה שבתוספת לפקודת הקרקעות נאמר, כי בתיאור המקרקעין המופקעים צריך לתת את המידות והגבולות, כאשר הדבר הוא מעשי. ככלל, רצוי שהתשריט יונח בידי הרשות המפקיעה בלשכת רישום המקרקעין, ובקנה מידה סביר. ואולם אין חובה כזו. בתיק זה, בהודעת ההפקעה, אוזכרו החלקות והגוש ובנוסף הוזכרה התכנית טב62/ שלה צורף תשריט. לפיכך, משניתנו פרטים לגבי זהות המקרקעין המופקעים ונתנו שם פרטים רבים ככל שניתן, הרי שהיה באלה לסייע בידי המעונינים את זיהוי המקרקעין הנכללים בתחום ההפקעה, במיוחד כאשר התשריט המפורט היה, כאמור, מצורף לתוכנית עצמה.

סימון החלקה של העותרים כמיועדת להפקעה בשלמות, עלה בברור גם אם הנוסח המופיע בהודעת ההפקעה, דיבר על "חלק מחלקות". עובדה זו - הפקעת החלקה בשלמותה, צויינה בבירור בשתי התכניות הרלוונטיות ובתשריט, כאמור, שצורף.

חובת מסירת הודעה לבעלים:ו
21. אין להתעלם מהחובה למסור הודעה לבעל המקרקעין על הכוונה להפקיע מקרקעין.
סעיף 5 לפקודת הקרקעות קובע שאת ההודעה בדבר הכוונה להפקיע יש לפרסם ברשומות. אותו סעיף קובע שלוש דרכים נוספות למתן ההודעות, כאשר אחת מהן היא מסירה אישית למי שרשום בפנקסי המקרקעין כבעל הזכות.
לעניין זה אף הוצאו הנחיות על ידי היועץ המשפטי לממשלה, אשר צורפו לעתירה על ידי העותרים (ראה הנחיה 60.204, נספח ג' לעיקרי הטיעון, וכן הנחיה 60.124 נספח ו' לעיקרי הטיעון). ואולם גם עיון באלה מלמד, שגם במקרה של אי מתן ההודעה, נשמר עיקרון של פסלות יחסית. אי מסירת ההודעה, אינה מאיינת בהכרח את הליך ההפקעה.
מחדל מצד הרשות המפקיעה ונקיטת אחת הפעולות האלה אינו פוגע בתוקף ההפקעה (ראה א' קמר/דיני הפקעה, בעמ' 272 ה"ש 222).

העובדה שיכול שתהיה לבעל דין זכות לתבוע נזיקין עקב אי מסירת הודעה כאמורה, אם אכן נתמלאו המרכיבים לקיומה של עוולה של הפרת חובה חקוקה, אין בה לכשלעצמה לאיין את הליך ההפקעה.

עקרונות מינהל תקינים - בטלות יחסית:
22. הכלל הוא, שפגם בסדר הליך מינהלי - והליך ההפקעה על ידי הועדה המקומית הוא בגדר הליך כזה - שאינו פגם מהותי, אין בו כדי לפסול החלטה מינהלית.

מבחן הבטלות היחסית חל גם על הליך ההפקעה. על פי מבחן זה יש להבחין בין הפגם לבין הנפקות, והכלל הוא שאין לשלול את האפשרות, שחוסר סמכות לא יוביל בהכרח לבטלות מוחלטת (א' קמר/ דיני הפקעת מקרקעין, עמ' 202).

המבחן המרכזי בעניין זה הוא, בקשר שבין הפגם לבין ההחלטה. אם סביר להניח גם לולא הפגם הייתה מתקבלת אותה החלטה באופן מהותי, וממילא ההחלטה לא הייתה משתנית, הרי שאין בו כדי לפסול את החלטת ההפקעה ואת הליך ההפקעה שננקט (ראה פס"ד טרדייט 634 ב-ג).

בתיק דנן כפי שהערתי, לא רק שהיה מקום לבצע את ההפקעה, אלא שהעותרים מבקשים את ביצועה בפועל דווקא היום, וכי ההפקעה תעשה לאלתר.
גם בפס"ד טריידט הבהיר ביהמ"ש שגם אם היה פגם בכך שהחלטת ההפקעה נתקבלה על ידי יו"ר הועדה המקומית, לפני שהועדה עצמה, שהיא הרשות המוסמכת לעניין, החליטה על ההפקעה, ואפילו נקבע שההחלטה של היו"ר בטלה ומבוטלת, אין בכך לפסול את ההחלטה שנתקבלה על ידי הוועדה עצמה בשלב מאוחר יותר, כאשר ההודעה על הפקעה נתפרסמה לאחר מכן.
בתיק זה, כבר בוצעה ההפקעה בפועל בדרך של תפיסת החזקה. בפעולה זו יש כדי להצביע, ולו לכאורה, על קבלת ההחלטה לביצועה.

23. על דרך ההשוואה נאמר, שכאשר נדונה ההפקעה של שטחי קרקע נרחבים לשם הקמת פרוייקט הקישון, וכאשר בשלב מסוים אף הביעו הבעלים הסכמתם לקבל פיצוי בכסף, והרשות המפקיעה הקימה סכר מים על שטח אחר, קבע בית המשפט שהרשות המפקיעה רשאית הייתה בנסיבות העניין להסיק מהתנהגות הבעלים שלא יתערבו בביצוע הפרוייקט (ראה עניין נוימן, בג"צ 63/52 נויימן נ' שר האוצר, פ"ד ו 680, ה"ש 20 בספרו של קמר עמ' 206-205).

אין להתעלם גם מן האפשרות, שהיא נדירה, לפיה תעשה הכשרת פעולת הפקעה באופן רטרואקטיבי (ראה ספרו של קמר 246-245). גם בעניין טריידט נקבעה למעשה אותה הלכה.

24. כפי שפורט לעיל, ב- 14/1/96 כשלוש שנים לאחר פרסום הודעת ההפקעה ובסמוך למועד תפיסת החזקה בחלקה על ידי הועדה המקומית, יזמו העותרים פגישה בינם לבין הועדה המקומית, במסגרת אותה פגישה לא הועלתה כל טענה כנגד ההפקעה. באותו מועד היה על העותרים לדעת, כי ההפקעה נעשתה לגבי כלל חלקתם ואף הוסכם כי המועצה תזמין שמאי שיעריך את שווי הפיצוי עקב הפקעת החלקה. כל זאת לצורך פיצוי העותרים בגין ההפקעה.
גם מתוך עיון בחווה"ד שנשלחה לעותרים על ידי המועצה (חוו"ד שהומצאה ב- 26/2/01), היה ברור שההפקעה מתייחסת לכל החלקה.

יתר על כן, ב- 1996 החלו גם עבודות הקמת הגן הציבורי באזור ובכלל זה בנייה על חלקת העותרים, בהיקף כספי נטען של 400,000 ש"ח. מ 96-92 לא נקטו העותרים בשום הליך למניעת קידום ההפקעה, וגם לאחר אותו מועד לא העלו העותרים טענה כנגד עצם הצורך בהפקעה.

מכל הטעמים המפורטים לעיל, דין העתירה להידחות.

גובה ההוצאות:
25. משנדחתה העתירה, יש מקום לחייב את בעל הדין שטענותיו נדחו, לשאת בהוצאות הריאליות של הצד האחר. יחד עם זאת, בנושא קביעת שיעורם, יש גם להתחשב באופן ניהול בירור המחלוקות בין הצדדים, עוד קודם לבואם לבית המשפט, במיוחד כאשר מדובר ברשות ציבורית. ואולם, אין גם להתעלם מהתנהגותו של העותר הפרטי, במיוחד, כאשר בחר שלא להביא את מכלול העובדות בעתירתו.
מצד אחד, היה על העותרים לאזכר מלכתחילה קבלת סכום על חשבון פיצויי ההפקעה, ולא להביא הנושא בעיקרי הטיעון, רק לאחר שהנושא עלה בתשובת המשיבים. מצד שני, לא היה מקום לעכב את מתן התשובה בדבר התשלום לאורך זמן, ובוודאי שלא היה מקום לתת תשובות לא בדוקות על-ידי רשויות התכנון ו/או היזם.

לעניין חובת ההגינות וחובת הגילוי המוטלות על הצדדים לדיון ראה גם הערות שהובאו על-ידי בעת"מ 89/99 הנזכר לעיל (אדם טבע ודין - האגודה הישראלית להגנת הסביבה ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה גבעת אלונים ואח', , ניתן ב- 27/3/00 - סעיף 14, בעמ' 13 של אותו פסק-דין).
בענייננו, ומבלי לפגוע בזכויות הצדדים למצות הנושא במסגרת הליך נפרד, אם אכן קיימת זכות כזו, תוך מתן משקל להערות שפורטו לעיל, יועמדו ההוצאות, לשתי המשיבות יחדיו, על סכום כולל של 10,000 ש"ח.

התוצאה
26. אשר על כן אני מורה על דחיית התביעה.
העותרים ביחד ולחוד ישלמו הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד למשיבים ביחד, בסך של 10,000 ש"ח בצירוף מע"מ כחוק.
הסכום ישולם תוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק.


לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. מהי הפקעה ?

  2. הפקעה מכללא

  3. אחוז ההפקעה

  4. חזרה מהפקעה

  5. הפקעה כביש 6

  6. הפקעת משכנתא

  7. הפקעה 40 אחוז

  8. הפקעה שלא כדין

  9. עורך דין הפקעה

  10. עורכי דין הפקעות

  11. הפקעה לצרכי דרך

  12. הפקעה לצורך חניון

  13. פיצויים על הפקעה

  14. אי ידיעה על הפקעה

  15. זניחת מטרת ההפקעה

  16. ביטול הודעת הפקעה

  17. הפקעת קרקעות בחיפה

  18. פיצוי על הפקעת נכס

  19. חישוב פיצויי הפקעה

  20. הפקעת קרקע חקלאית

  21. הפקעה פקודת הקרקעות

  22. פינוי בית עקב הפקעה

  23. פיצוי שוכר על הפקעה

  24. סלילת כביש ללא הפקעה

  25. אי קיום מטרות ההפקעה

  26. אי מימוש הפקעה במועד

  27. גובה הפיצוי על הפקעה

  28. ויתור על מטרות ההפקעה

  29. הפקעת קרקע בהוד השרון

  30. הפקעה ללא הודעה אישית

  31. שיטת ההשוואה - הפקעה

  32. הפקעת קרקעות בכפר ערבי

  33. פיצויים על הפקעת קרקע

  34. התיישנות פיצויי הפקעה

  35. הפקעה לפי פקודת הדרכים

  36. הפקעה חלקית של מקרקעין

  37. ריבית על פיצויי הפקעה

  38. הפקעה מכוח פקודת הדרכים

  39. הפקעות קרקעות בהוד השרון

  40. דחיית עתירה לביטול הפקעה

  41. גילוי מידע על הפקעת נכסים

  42. הפקעת קופת גמל בפשיטת רגל

  43. תביעה לתשלום פיצויי הפקעה

  44. הפקעה לצורך פרוייקט תיירות

  45. מי זכאי לפיצויים על הפקעה

  46. סמכות עניינית פיצויי הפקעה

  47. פיצוי על הפקעה לפי פוטנציאל

  48. הפקעה - פגיעה בזכות הקניין

  49. פיצוי על הפקעת קרקע חקלאית

  50. הפקעה - הערכת שווי מקרקעין

  51. הפקעת זכויות דייר מוגן בחנות

  52. פרסום הפקעות מקרקעין ברשומות

  53. מועד תשלום פיצוי בגין הפקעה

  54. הפקעה לצורך סלילת כביש עוקף

  55. התיישנות תביעה לפיצויי הפקעה

  56. הערת אזהרה חכירה לאחר הפקעה

  57. קרקע חלופית כפיצוי על הפקעה

  58. פיצוי דו שלבי בהפקעת מקרקעין

  59. השבחת מקרקעין כפיצוי על הפקעה

  60. הפקעת קרקעות ע''י ועדה מקומית

  61. אגרה תביעת פיצויים בגין הפקעה

  62. הפקעה לצורך הקמת מנהרות הכרמל

  63. 3 תנאים לביצוע הפקעה של קרקעות

  64. הפקעת קרקעות עם פוטנציאל לבניה

  65. פיצוי על הפקעה - סמכות עניינית

  66. פיצוי לדייר מוגן על הפקעת קרקע

  67. הפקעת מקרקעין לצורך הרחבת כביש

  68. פיצוי חלקי (60%) הפקעת מקרקעין

  69. פיצוי על הפקעת קרקע לצורך כביש

  70. פיצוי מלא על הפקעה ללא ניכוי 25%

  71. המועד הקובע לשווי מקרקעין הפקעה

  72. הפקעה מכוח סעיף 9 לפקודת הקרקעות

  73. פגיעה על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה

  74. הפרת חובה חקוקה - הודעה על הפקעה

  75. בקשה לפסק דין חלקי פיצוי על הפקעה

  76. פינוי קרקע עקב הפקעה לצורכי ציבור

  77. פיצוי נוסף על הפקעת קרקע בגלל מחצבה

  78. הקפאת תביעת פיצויים על הפקעת קרקעות

  79. הפקעה לצורך בניית כביש לצורכי ציבור

  80. הסכם הבנות פינוי מקרקעין לפני הפקעה

  81. פיצוי בהפקעת קרקע לפי המחיר נכון להיום

  82. האם העברת מקרקעין ללא תמורה נחשבת הפקעה

  83. ערעור על גובה הפיצוי בגין הפקעת מקרקעין

  84. סמכות המפקח על רישום המקרקעין לבטל הפקעה

  85. ביטול הפקעת חלקה ש"מיועדת" להפקעה במשך 30 שנה

  86. הסכמה להפריש מהמקרקעין חלקים לטובת סלילת דרך ציבורית

  87. הלכת ארידור - התיישנות פיצויי הפקעה מיום תפיסת החזקה

  88. בקשה לביטול הפקעה: אי מיצוי הליכים לפני מוסדות התכנון

  89. ההבדל בין "ביטול הפקעה" לבין "שינוי ייעוד הקרקע שהפקעתה בוטלה"

  90. הפקעת זכויות שכירות על פי חוזה משבצת עם מינהל מקרקעי ישראל, לצורכי חקלאות

  91. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון