רקע עובדתי 1. התובעת היא היורשת היחידה של המנוח יחזקאל יוסף אסלן, שהיה הבעלים של מחצית הזכויות בחלקות 141 ו- 142 בגוש 30586, בנווה יעקב בירושלים (להלן: המקרקעין). השטח של מחצית המקרקעין הוא 2,780 מ"ר. 2. ביום 10/3/1980 חתם שר האוצר על צו, הקובע כי חלקות שונות, בהיקף נרחב, ובכללן המקרקעין נשוא תובענה זו, יירכשו לצרכי ציבור. הצו פורסם ברשומות ביום 20/3/1980 (ילקוט פרסומים 2614, התש"ם, עמ' 1305). הפקעת המקרקעין נועדה לאפשר את הרחבתה של שכונת נווה יעקב שבצפון ירושלים. 3. מינהל מקרקעי ישראל ניהל משא ומתן עם בעלי החלקות השונות, כדי לקבוע את הפיצוי בגין הפקעת חלקותיהם, והעניין הגיע לערכאות פעמים מספר, לגבי חלקות אחרות שהיו חלק מאותה ההפקעה. ראוי לציין, כי בעקבות פסקי הדין שניתנו בדיונים האמורים, הוסכם עם מי שהיתה הבעלים במחצית השנייה של המקרקעין, גב' אלברטין אסלן, כי ערך הקרקע ייקבע לפי סכום של 25 שקלים (ישנים) למ"ר, נכון ליום ההפקעה. 4. ביום 29/7/1997 חתם שלוח של התובעת, מר חזי אציל, על חוזה עם המדינה, בו הוסכם כי ישולם לתובעת סכום לפי שווי קרקע של 25 שקלים ישנים למ"ר, כסכום שאינו שנוי במחלוקת, וזאת מבלי לפגוע בזכותה להגיש תובענה לפיצויים נוספים המשקפים את השווי האמיתי של הקרקע. סכום זה התבסס על הערכתו של השמאי הממשלתי, והסכום אכן שולם לתובעת. 5. התובעת הגישה תובענה לבית משפט זה, על דרך של המרצת פתיחה, שהסעד המבוקש בה הוא להורות למדינה לפצות את התובעת על ההפקעה בסכום שיחושב לפי ערך קרקע של 75 שקלים ישנים למ"ר. בהחלטת בית המשפט מיום 21/7/1999, נקבע כי התובענה תנוהל בדרך של תובענה רגילה, ולא בדרך של המרצת פתיחה, ואכן הוגשו בתיק כתב תביעה וכתב הגנה, תוך שהמדינה מסכימה לוותר על טענת התיישנות של התביעה. טענות התובעת 6. התובעת טוענת, למעשה, טענה עיקרית אחת, והיא כי ערך הקרקע ביום ההפקעה עולה כדי 60 דולרים של ארצות הברית של אמריקה לכל מ"ר, שהם, על פי השער היציג הנכון ליום ההפקעה, דהיינו 2,400 לירות למ"ר. התובעת מסתמכת על חוות דעתו של מר יעקב פטל, שמאי מוסמך, אשר בתקופה הסמוכה להפקעה עבד באגף הפיקוח על הבנייה בעיריית ירושלים והכיר במהלך עבודתו את שכונת נווה יעקב. בחוות דעתו הוערך שווי המקרקעין ליום ההפקעה לסכום של ששים דולר, או 2,400 לירות, שהם 240 שקלים ישנים למ"ר. מר פטל ערך את חישוביו על בסיס שווי דירות בנויות בנוה יעקב, תוך חילוץ מרכיב הקרקע מאותו שווי. 7. לטענת התובעת, ההסכם עם בעלי החלקות האחרים, וההליכים המתייחסים אליהם, שבהם נקבע סכום של 25 שקלים ישנים למ"ר - אינו משקף את הערך האמיתי של הקרקע, שהוא המודד החוקי היחיד לקביעת גובה הפיצויים, ומשום כך אינו מחייב אותה. 8. לנימוקים המפורטים להערכת שווי המקרקעין על ידי התובעת והמומחה מטעמה אתייחס בהרחבה להלן. טענות המדינה 9. המשיבה טוענת, כי יש לייחס משקל מכריע לעובדה כי עם בעלי החלקות הסמוכות למקרקעין הוסכם על מחיר של 25 שקלים ישנים למ"ר. יהא בכך משום אפליה בין הבעלים השונים של החלקות אם יינתנו יותר לתובעת פיצויים מוגדלים לעומת הפיצויים שניתנו ליתר בעלי החלקות. המדינה מדגישה, כי עם הבעלים של המחצית השנייה של אותם מקרקעין סוכם, כאמור, על תשלום פיצויים בסכום של 25 שקלים למ"ר. 10. המדינה מוסיפה וטוענת, כי הסכום של 25 שקלים ישנים לכל מ"ר נקבע על ידי שמאי מקרקעין מוסמך, וזכה לאישורו של בית המשפט בהמרצה 700/83 מדינת ישראל נ' אברהם יצחק יפה ואח', שניתנה על ידי כבוד השופט ורדי זיילר (כתוארו אז), לגבי מקרקעין הסמוכים למקרקעין הנדונים. משום כך יש להניח, כך לטענת המשיבה - זה הוא המחיר הנאות של המקרקעין הסמוכים למקרקעין נשוא תיק זה. המדינה מסתמכת על חוות דעתו של אייל מידן, שמאי מוסמך העובד באגף שמאות מקרקעין במשרד המשפטים, שקבע כי שווי קרקע של 25 שקלים ישנים למ"ר משקף נכוחה את שווי המקרקעין, נכון ליום ההפקעה. הבקשה להגשת ראייה נוספת 11. לאחר סיום שלב ההוכחות, ולאחר שהוגשו סיכומי התובעת, הגישה התובעת בקשה להגשת ראיה נוספת, שהיא, למעשה, תיקון לחוות דעתו של פטל, הקובעת כי יש להוסיף לשווי הקרקע 9% נוספים על הערכתו הקודמת, משום שהמקרקעין היו בבעלות פרטית ולא נחכרו מהמדינה. המדינה התנגדה להגשת הראיה הנוספת, בעיקר משום שאין זה ברור כי ערך קרקע בבעלות פרטית עולה על זה שבבעלות המדינה ב- 9%. נתון זה הוא מהותי ומרכזי לשמאות, ומבלי לחקור את המומחה עליו אין אפשרות לקבלו. בהחלטת בית המשפט, מיום 6 בספטמבר 2000 לא הותרה הגשת הראיה הנוספת, ואולם באותה החלטה גם נקבע כי בית המשפט יתייחס בפסק הדין למסמך האמור, ויקבע את החישובים לפי חוות הדעת השונות שהוצגו לו. עקרונות שומת הפיצויים 12. אין חולק על כך, כי פרסום הודעת ההפקעה נעשה ביום 20/3/1980, שהוא המועד הקובע לעניין הערכת שווי הקרקע. אין גם מחלוקת לגבי העקרונות המכתיבים את שווי הפיצויים, שכן אלו קבועים בפקודה ובחיקוקים המתייחסים אליה. המחלוקת בין הצדדים מתמקדת ביישומם של עקרונות אלה. שווי הפיצויים לקרקע מופקעת נקבע על פי הערכת שווי המקרקעין בעיסקה שהיתה נערכת בשוק החופשי במועד ההפקעה, היינו: מחירה של עיסקה תיאורטית אילו היתה נערכת ביום פרסום הודעת ההפקעה ברשומות, בין "קונה מרצון" של המקרקעין לבין "מוכר מרצון" של אותם המקרקעין. אין צורך לומר, כי הנתונים שיש להביאם בחשבון בהערכת השווי הם הנתונים שהיו עומדים לפני עושי עיסקה כאמור במועד ההפקעה. אין להביא בחשבון פיתוח מאוחר יותר של הסביבה, שינויי ייעוד, מיסוי חדש ולא צפוי או כל גורם המשנה את שווי הקרקע, שנוסף למשוואת השווי לאחר ההפקעה. עם זאת, אם יש באותן תוכניות משום נתון רלוונטי בהערכת שווי המקרקעין לגבי מי שיכול היה לרצות לקנותם או למוכרם - יילקחו התוכניות הללו בחשבון (ראו: קמר, דיני הפקעת מקרקעין, מהדורה חמישית, 1995, בעמודים 263-262). לשון אחרת: הציפייה לשינוי ייעוד היא נתון רלוונטי להערכת שווי המקרקעין, בעוד ששינוי הייעוד בפועל אינו כזה, אם לא היה צפוי. באפשרויות הפיתוח של הקרקע מהוות אלמנט מרכזי בהערכת השווי של המקרקעין, כפי שנקבע בע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין פד"י לד(3) 225 בעמוד 231: "פיצויים בגין הפקעה יש לשלם בהתאם למחיר הטוב ביותר שאנשים היו נותנים עבור הנכס שהופקע, לאחר שקיבלו את המידע הנחוץ על כל גורם העשוי להשפיע על המחיר, לרבות (אם לא קודם לכל) אפשרויות הניצול המירביות" (ההדגשה איננה במקור - ע"ק). 13. למרות שסוכם בין הצדדים בחוזה מיום 29/7/1997, כי ייקבע שווי המקרקעין בסכום של 25 שקלים ישנים למ"ר, כסכום שאינו שנוי במחלוקת, הרי שאין הדבר מונע הגשתה של התובענה, שכן כך קובעים סעיפים 9א ו- 13 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד - 1964: 9א. תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת (א) תוך תשעים יום מיום שקיבל רוכש הזכויות את ההחזקה במקרקעין או מיום איתור בעל הזכויות, לפי המאוחר ביניהם, רוכש הזכויות ישלם לבעל הזכויות שנרכשו, על חשבון פיצויים המגיעים בשל רכישת שווי הזכויות, את הסכום שלדעת רוכש הזכויות זכאי לו בעל הזכויות. (ב) מי שקיבל תשלום לפי סעיף קטן (א), ולא הגיש לבית המשפט תוך שנה מיום קבלתו תביעה לתשלום ההפרש שהוא זכאי לו לדעתו, רואים אותו כאילו הסכים כי הסכום ששולם לו הינו מלוא הסכום שהוא זכאי לו, ובלבד שבשעה שקיבל את התשלום הוסבר לו תכנו של סעיף קטן זה. - - - - - - - 13. תנאי לתשלום פיצויים תשלום פיצויים על פי חוק זה, למעט הסכום המשולם לפי סעיף 9א, מותנה בכך שבעל הזכויות שנרכשו ויתר בכתב על כל תביעה ותשלום הקשורים לרכישת הזכויות". 14. החוזה שבין בעלי הדין קובע, במפורש, בסעיף 5 כדלהלן: "5. (א) שוויים של הנכסים למועד ההפקעה נקבע ע"י השמאי הממשלתי בהתאם לסעיף 12(ב) לפקודה בסך של 25 ש"ח הדונם ובסה"כ 69.5 ש"ח (להלן - שווי הנכסים). (ב) צד ב' (התובעת - ע"ק) שומר על זכותו לחלוק על קביעה זו של השמאי הממשלתי ולהגיש תיבעה (כך במקור) לקביעת שווי הנכסים לבית משפט מוסמך עפ"י סעיף 9 לפקודה תוך המועד המוסכם בין הצדדים והנקוב בהסכם נפרד בתוספת לחוזה זה. (ג) צד ב' מאשר ומתחייב בזה, כי עם קבלת הפיצויים עפ"י חוזה זה, לא תהיינה לו תביעות כנגד המינהל וכנגד כל גוף או אדם אחר בגין הנכסים ורכישתם, פרט לאמור לעיל בפיסקה ב' בדבר ערעור על שווי הנכסים". הערכת שווי המקרקעין 15. קיימות שלוש שיטות עיקריות להערכת שווים של מקרקעין לא בנויים, כמו שהיו המקרקעין נשוא התובענה ביום ההפקעה: (א) שיטת ההשוואה - לפיה בוחנים עיסקאות שנעשו במקרקעין דומים בסביבות המקרקעין נשוא ההערכה, במועדים קרובים למועד השומה. שיטה זו נחשבת לשיטת ההערכה המדוייקת ביותר (ראו: ע"א 161/79 שר האוצר נ' זילברשטיין ואח' וערעור שכנגד, פד"י לד(3) בעמוד 227), וזאת מכיון שאינה כרוכה בעריכת פעולות חשבוניות על השווי הגולמי, היינו הפחתה או הוספה לערך הקרקע כפי שבא לידי ביטוי בעיסקה שאליה משווים את הקרקע המוערכת; (ב) שיטת ההערכה השיורית - לפי שיטה זו בוחנים עיסקאות שנעשו במקרקעין לא-בנויים הסמוכים למקרקעין המוערכים, תוך הפחתה או הוספה למחיר על פי הערכת השוני שבין החלקות; (ג) שיטת החילוץ - שיטה שבה הבסיס לקביעה הוא קרקע בנויה, כאשר מתוך מחיר הדירה מחלצים את שווי הקרקע, על ידי הפחתת מחיר העבודות, הרווח ונתונים נוספים המבדילים קרקע בנויה מקרקע בתולית. מכיון שהשיטה הזו מערבת גורמים לא גולמיים רבים, היא נחשבת לפחות מדויקת. 16. בהליך זה, כמו ברוב ההליכים מסוגו הבאים להכרעה בפני בית המשפט, מצויות בפני בית המשפט חוות דעת סותרות הרחוקות זו מזו מרחק ניכר. האחת מעריכה את ערך הקרקע ב- 240 שקלים למ"ר, והשניה - ב- 25 שקלים למ"ר. הדבר מצביע עד כמה נושא השמאות אינו מדע מדוייק, ולא נותר לבית המשפט אלא לחלץ מתוך שתי חוות הדעת את הנתונים הרלוונטיים ולבצע את חישוב השווי בעצמו. על אף שבא-כוחה של המדינה כיוון את סיכומיו לכך, שעל בית המשפט לבחור באחת מחוות הדעת הנראית לו יותר, ולאמץ את השווי הקבוע בה, ההלכה היא כי כאשר בית המשפט נוכח שהפער בין שתי הערכות של מומחים הוא גדול, כי-אז: "אין בית-המשפט חייב לאמץ במלואה אחת מחוות הדעת ועליו לקבוע על יסוד כל הראיות מהו הפיצוי הנכון ... ניתן היה לצפות ממומחים מנוסים הפועלים לפי קריטריונים אוביקטיביים שיגיעו לתוצאות שאינן רחוקות זו מזו, אם כי הבדלי השקפה מסוימים הם כמובן תופעה טבעית, ברם, למרבה הצער, זו כנראה משאלה שלא נתממשה במציאות, ובכל מקרה ומקרה חייב השופט היושב לדין לבור את דרכו בין חוות דעת קוטביות שהדמיון ביניהן הוא קלוש ביותר" (ע"א 161/79 האמור, בעמוד 227) (ההדגשה אינה במקור - ע"ק). המחלוקת שבין המומחים 17. כאמור, חוות הדעת של שני השמאים רחוקות זו מזו כרחוק מזרח ממערב. לאחר דין ודברים בין המומחים, הגיעו שניהם להסכמה בדבר צמצום מסויים, אף כי רחוק מלהיות מלא, של המחלוקות שביניהם, וזאת הודות להסכמות הבאות: (א) הוסכם על פטל כי יש להפחית 40% משווי הקרקע ללא פיתוח, בגין הפרשה לצרכי ציבור (ראה עדותו בעמוד 10 לפרוטוקול, שורות 27-28); (ב) הוסכם על בא כוח המדינה כי היטל השבחה לא הונהג כחובה עד שנת 1981, למרות שהיה ניתן להטילו, אם חפצה בכך הרשות המקומית (ראה עמוד 27 בשורות 7-8, וכן בעמוד 7 לסיכומי המדינה). 18. גדר המחלוקת בין המומחים נותר, אפוא, כדלהלן: (א) על פי איזו שיטת הערכה יחושב שווי הקרקע. פטל גורס כי יש לנקוט בשיטת החילוץ, וכי הנתונים שבידיו מאפשרים לו לעשות כן ללא סיכון של טעות גדולה מדי. אעיר, עם זאת, שאף מידן טוען כי העסקאות שנעשו קרוב למועד ההפקעה אינן מאופיינות בעקביות ואין ללמוד מהן ערך כללי לגבי קרקע באיזור; (ב) האם יש לחשב מקדם דחייה על המקרקעין, ובאיזה שיעור; (ג) האם יש להתחשב בפסקי הדין שניתנו בסמוך למועד ההפקעה, כראש וראשון בהערכת שווי המקרקעין; (ד) האם יש להתחשב בתוכניות שהיו לגבי הפיתוח באיזור, ומה היתה אז מידת הציפייה של קונה ומוכר סבירים לגבי הפיתוח הצפוי וייעוד הקרקע. ה) מה הם אחוזי הבנייה הצפויים בעת ההפקעה לגבי בנייה במקרקעין. ההכרעה בשאלות בשאלות שבמחלוקות אלה שתקבע את שווי הקרקע. עיון והכרעה 19. בא-כוח המדינה הסב את תשומת ליבו של בית המשפט, כי ניתן זה לא מכבר פסק דין בה"פ 231/95 בבית משפט זה (כבוד השופטת י' הכט), בו נדונו חלקות מקרקעין אחרות, שהופקעו באותה ההפקעה. בפסק דין האמור, לא נתקבלה חוות דעתו של המומחה מטעם המדינה, מר מידן. עם זאת, בא-כוח המדינה העיר כי הוגש ערעור על פסק הדין. בהחלטה מיום 21/2/2001 התבקש בא-כוח המדינה להודיע אם על פסק דין זה הוגש ערעור, והוא השיב כי ערעורה של המדינה (ע"א 7910/00) נמחק בהחלטת כבוד הרשם בועז אוקון מיום 7/1/01, וזאת משום שהערעור הוגש באיחור של יום אחד. המדינה הגישה ערעור על החלטת הרשם, והערעור הונח בימים אלה בפני כבוד הנשיא ברק (ע"א 694/01). פסק הדין בה"פ 231/95 ניתן גבי מקרקעין סמוכים, אף כי לא צמודים, שהופקעו באותה ההפקעה ממש. יש להניח, כי חוות הדעת של מידן (מטעם המדינה), שניתנו בתיק זה ובעניין ויסמן מבוססות על הנחות שמאיות דומות, וכי אף באותו עניין, קבע מידן את הערכתו גם על סמך הקביעה בהליך קודם (המרצה 700/83), וגם על סמך התעלמותו מתוכניות הפיתוח שהיו באותה תקופה. באותו עניין, קבעה כבוד השופטת הכט, כי הערכתו של מידן על-פי האמור בהחלטה שבהמ' 700/83 אינה עומדת במבחן המציאות, מכיון שהיא לא היתה תוצאה של עיסקה בשוק החופשי בין קונה מרצון למוכר מרצון, אלא היתה תוצאה של הסדר פשרה שנערך בין המדינה לבין בעלי הקרקעות. כבוד השופטת הכט גם לא קיבלה, ולדעתי בכל הכבוד בצדק רב, את קביעתו של מידן כי אין לייחס חשיבות לתוכניות הבנייה והפיתוח שהיו צפויות בעת ההפקעה. 20. ראוי לציין, כי גם המומחה מטעם המדינה, מר מידן, הסכים כי במקרה זה יהא זה בלתי נכון לאמץ את שיטת ההשוואה. הדבר נובע מכך שהעסקאות בקרקעות הסמוכות למקרקעין נשוא דיון זה, שנעשו בסמוך לתאריך ההפקעה, לוקות בחוסר עקביות ניכר. המחירים שנקבעו באותן עסקאות נעים בטווח רחב, וניתן אף להצביע על אנומליה, כמו קרקע טובה שנמכרה במחיר נמוך יותר מקרקע פחות טובה (סעיף 3 לחוות דעתו). עם זאת, המומחה מטעם המדינה מייחס משמעות נרחבת וניכרת בהערכתו למחיר שנקבע על-ידי בית-המשפט בפסק הדין בהמ' 700/83 האמורה ובהליכים נוספים. למעשה, משתמש המומחה בשיטת ההשוואה, כאשר הנתונים להשוואה הן החלקות שמחירן הוסכם בדיון בבית המשפט. 21. עוד ראוי לציין, כי לכאורה אין שיטה זו עונה על העקרונות הקבועים בחוק להערכת שווי הפיצויים. באותו הליך לא היה מדובר על הסכם בין מוכר מרצון לקונה מרצון, אלא בין המדינה כרשות מפקיעה לבין בעלי הקרקע, כאשר אלמנט הפשרה היווה מרכיב מרכזי בין הגורמים שהביאו את הצדדים להסכים על הסכום האמור. בפסק הדין בה"פ 231/95 לא נתקבלה דרך הערכה זו, וזאת משום שנקבע כבר בפסיקה, שפשרות ומחיר שנקבע כתוצאה ממשא ומתן עם הרשות המפקיעה אינם יכולים לשמש בסיס לשיטת ההערכה על דרך ההשוואה: "פשרות כאלה אינן יכולות להוות יסוד לקביעת שווי הקרקע לפי הפקודה. אדם שאדמתו הופקעה לא נמצא בדרך כלל במצב של שווה עם שווה כלפי המדינה, ובמקרים רבים עלול בעל קרקע להסתפק בסכום הנופל בהרבה מערך הקרקע מסיבות שונות, כגון מצוקה כלכלית, אי ידיעה וכו'. פשרות כאלה אינן עסקות מכירת מקרקעין בין קונה מרצון למוכר מרצון" (ע"א 123/79 קמינר נ' מדינת ישראל, פד"י לד(1) 617, בעמוד 626. ראו גם בסעיף 2(ג) לפסק דינה של השופטת הכט). 22. בנוסף לספקות שהובעו לגבי חוות דעתו של מידן בה"פ 231/95 לעניין קביעת הבסיס להשוואה בפסק הדין בהמ' 700/83, לא נתקבל המשקל הנמוך שייחס בחוות דעתו לתוכניות הלא-סטטוטוריות של הבניה שהיו לגבי המקרקעין האמורים. תוכניות אלה, כך נקבע, יוצרות "לחץ כלפי מעלה" של מחירי הקרקע, וזאת משום הציפייה של בעלי המקרקעין ושל קונים פוטנציאליים להשבחת ערך הקרקע. גם אם ציפייה זו אינה וודאית, הרי שהיא שיקול ששוקלים מבצעי עסקות מקרקעין, והוא שיקול סביר והגיוני בשוק המקרקעין. לפיכך יש בהם כדי להשפיע, במידה כזו או אחרת, בכיוון מעלה, על מחיר העיסקה שייקבע בין מוכר מרצון וקונה מרצון. 23. שאלה נוספת שנחלקו לגביה המומחים היא, האם יש להפחית מערך הקרקע עקב העובדה שהבנייה בקרקע היתה יכולה להתבצע רק מספר שנים לאחר ביצוע ה"עיסקה". בלשון השמאים נקרא עניין זה "מקדם דחייה". מובן, כי מקדם דחייה יילקח בחשבון רק כאשר נוקטים בהערכה בשיטת החילוץ, משום שבשיטה זו קובעים כבסיס להערכה קרקע שהיא כבר בנוייה. כאשר הבסיס להשוואה הוא קרקע לא מפותחת, ברור כי מקדם הדחייה כבר נלקח בחשבון והוא מגולם במחיר העיסקה, ועל כן אין מקום להוסיף ולחשב מקדם דחייה אם הבסיס להשוואה הוא קרקע לא-מפותחת. משום כך, ברור שפסקי דין שבהם לא נקבע מקדם דחייה, כאשר השיטה שנבחרה להערכת השווי היא שיטת ההשוואה - אינם מהווים ראייה לכך שאין לחשב את מקדם הדחייה באופן כללי. העובדה שלא נקבע מקדם דחייה בעניין שנדון בה"פ 231/95 - אינה רלוונטית. 24. המומחה מטעם המדינה קבע כי יש לחשב את מקדם הדחייה בצורת הפחתה של 8% לשנה למשך חמש שנים. לעומתו, המומחה מטעם התובעת חלק הן על העיקרון של קביעת מקדם דחייה, הן על ערכו לגבי כל שנה, והן על מספר השנים שיש לחשב לגביהן את מקדם הדחייה. בנסיבות העניין נראה לי כי מקדם דחייה של 8% לשנה הוא מקדם דחייה גבוה מדי, ואינו משקף את ציפיותיהם הסבירות של קונה ומוכר פוטנציאליים שהיו יכולים להסכים על עסקה בקרקע. מידן בעצמו קבע בעדותו כי נהוג לחשב מקדמי דחייה כדלהלן: "מקדם הדחייה נקבע לפי אמות מידה שמאיות. לדוגמא - משרדים ניתן להוון ב- 9-10 אחוז. קרקע נהוג להוון ב- 6-5 אחוז. ככל שאותה דחייה מתארכת וככל שהדחייה מסוכנת יותר, אחוז ההיוון גדל, כתוצאה מהסיכון". על פי מידן, מאחר שגורם אי-הודאות לגבי הקרקע האמורה הוא גדול, היינו - לא היה ברור אם ומתי יאושרו תוכניות בנייה על הקרקע, יש לחשב מקדם דחייה גבוה בשיעור של שמונה אחוזים. אוסיף, כי בפסק דין זילברשטיין, נקבע מקדם דחייה של 5% לשנה. אם נוסיף את גורם אי הודאות נראה לי שאין הצדקה לקבוע מקדם דחייה של יותר מ- 6% לשנה על הקרקע, וזאת גם בהתחשב במספר השנים שלגביהן מחושב מקדם הדחייה, שגם בו מגולם המצב התכנוני הלא-שלם של הנכס. בהתחשב במצב התכנוני הלא שלם, נראית לי סבירה דחייה של 5 שנים, כפי שקבע מר מידן בחוות דעתו. מכאן, שמקדם הדחייה יחושב לפי 30% מערך הקרקע. אחוזי הבנייה 25. מחלוקת נוספת בין המומחים נתגלעה סביב אחוזי הבנייה שהיו נהוגים בנווה יעקב בעת ההפקעה. חשיבותה של סוגייה זו נעוצה בתפקיד המרכזי שמגלמים אחוזי הבניה האפשריים בציפיות של קונה ומוכר של קרקע. אחוזי הבניה הם שקובעים את יכולת הניצול של הקרקע. המומחה מטעם התובעת קבע כי יש לחשב לפחות מאה אחוזי בנייה, וזאת משום שעיקר הבנייה באיזור היא בנייה רוויה, של בניינים רבי קומות. משום כך, סבור פטל, כי לא יתכן שאחוזי הבנייה של בניינים רבי קומות יהיו פחות ממאה אחוזים. אולם, המדינה הגישה את נ/ 1, שהוא פירוט אחוזי הבנייה שהיו נהוגים בחלקות שונות בנווה יעקב בעת ההפקעה. ניתן לראות שאחוזי הבניה בחלקות השונות הינם שונים בצורה ניכרת מחלקה לחלקה, בין היתר בהתחשב בשאלה אם החלקה משמשת בעיקר למגורים או למבני ציבור. עם זאת, יש להביא בחשבון, כאמור, את תמונת המצב כפי שעמדה לנגד עיניהם של קונה ומוכר פוטנציאליים, כאשר המצב התכנוני של החלקה אינו ברור דיו, ואין לדעת אם ייבנו על החלקה מבני מגורים או מבני ציבור. משום כך, נראה לי כי יש לקבוע את אחוזי הבנייה הצפויים על פי הממוצע העולה מן הפירוט שבמוצג נ1/. ברור כי יחידת החישוב לממוצע איננה יכולה להיות כל חלקה בנפרד, כיוון שגודל כל חלקה הוא שונה. אולם, יש לחבר את כל השטח הבנוי וחלקו בכלל השטח הכללי של כל החלקות. הממוצע כאמור העולה מ-נ/ 1 הוא 75%, ואלה הם אחוזי הבנייה שיחושבו לצורך הערכת הקרקע. 26. מחלוקת נוספת נתגלעה לגבי היטל ההשבחה. ההסכמה שבין הצדדים, לפיה בעת ההפקעה היתה אפשרות, אך לא היתה חובה, להטיל היטל השבחה, אינה מספקת, וזאת משום שאף צד לא הביא ראיות לגבי הסיכויים דאז להטלת היטל השבחה. המדינה טוענת, כי יש להביא בחשבון היטל ההשבחה מלא, וזאת משום שקונה פוטנציאלי לעולם יחשב את האפשרות הפחות נוחה מבחינתו. טענה זו אינה מקובלת על דעתי. אמנם סביר להניח, שקונה פוטנציאלי יחשיב את היטל ההשבחה כאפשרות כמעט ודאית במשא ומתן לקראת רכישת מקרקעין. אולם, ערך הקרקע אינו נקבע רק לפי הגישה של קונה פוטנציאלי של המקרקעין, אלא, כאמור, הוא מבוסס על מחיר שייקבע בעיסקה בין קונה מרצון לבין מוכר מרצון. באותה מידה שקונה פוטנציאלי היה מחשב את היטל ההשבחה כאפשרות ודאית, כך מוכר פוטנציאלי היה מחשב אותה כבלתי סבירה. משום כך נראה לי, שבהיעדר הוכחות לגבי שכיחות הטלת היטל ההשבחה, יש לקבוע אפשרות של היטל השבחה בשיעור 50% מן ההיטל שאפשר היה להטילו באותה עת, וזאת כשיעור המבטא את ציפייתם הסבירה של קונה מרצון ומוכר מרצון. חישוב ערכם של המקרקעין 27. מכל האמור עולה, כי יש לערוך חישוב של ערך הקרקע כדלהלן: ערך קל"ח (קרקע לחדר), על פי נתוני החוברת "מקרקעין וערכם": 55,000 לירות, שהם 5,500 שקלים ישנים. מסכום זה יש להפחית 40% לצרכי ציבור: 0.6 X 5,500 = 3,300 מהסכום שהתקבל יש להפחית 25% בגין אחוזי בנייה לא מלאים: 0.75 X 3,300 = 2,475 יש להוסיף ולהפחית 30% מקדם דחייה: 0.70 X 2,475 = 1,732.50 דהיינו, ערך קרקע לחדר הינו 1732.50 שקלים ישנים לחדר, שהם 69.30 שקלים ישנים למ"ר. (שכן שטח חדר בחישוב זה הוא 25 מ"ר). 28. יש לחשב את היטל ההשבחה. כאמור, היטל ההשבחה תהיה מחצית ההיטל, אם יוטל. ברור, כי את היטל ההשבחה יש לחשב ללא התחשבות במקדם הדחייה, היינו, לפי ערך קרקע של 99 שקלים ישנים למ"ר. מכאן, שהיטל ההשבחה, אם יוטל, יהיה: /2(99-25) = 37 שקלים למ"ר ו"תוחלת ההיטל" תהיה מחצית מסכום זה, היינו 18.5 שקלים למ"ר. מכאן, ששווי הקרקע יהיה: 69.30-18.50=50.80 שקלים ישנים למ"ר מכיון ששולם לתובעת סכום שאינו שנוי במחלוקת בין הצדדים, בסך השווה ל- 25 שקלים ישנים למ"ר, יש להפחית סכום זה, ויוצא שבתובענה זו יש לפסוק לתובעת פיצויים לפי 25.80 שקלים ישנים למ"ר, שהם 70,334 שקלים ישנים עבור כל הקרקע, נכון ליום 20/3/1980. על הסכום האמור יש להוסיף הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן וכן ריבית לא צמודה בשיעור של 4% לשנה, לגבי התקופה מיום 20/3/1980 ועד ליום 31/3/1993, וכן תשולם ריבית צמודה בשיעור של 1.5 אחוזים לשנה מיום 1/4/1993 ועד ליום התשלום בפועל, והכל כפי שנקבע בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד - 1964. סיכום ופסיקתא 29. על המדינה לפצות את התובעת לפי חישוב ערך קרקע של 50.80 שקלים ישנים למ"ר, נכון ליום 20/3/1980. מהסכום האמור ינוכה סך של 25 שקלים ישנים למ"ר, נכון ליום 20/3/1980, שהוא הסכום שכבר שולם לתובעת כסכום שאינו שנוי במחלוקת. הסכום שנותר יישא הפרשי הצמדה למדד המחירים לצרכן, וכן יישא ריבית לא צמודה של 4% לשנה, מיום 20/3/1980 ועד ליום 31/3/1993, ומיום זה ואילך יישא ריבית צמודה בשיעור של 1.5 אחוז עד ליום התשלום בפועל. הוצאות 30. בנסיבות העניין, כאשר הוגשה מטעם התובעת חוות דעת, שההערכה בה מוגזמת, והשווי שנקבע כאן קרוב הרבה יותר לשווי שבחוות דעתו של המומחה מטעם המדינה, ומאחר שהמדינה הסכימה לוותר על טענת התיישנות, איני רואה לפסוק לתובעת הוצאות.קרקעותפיצוייםפקודת הקרקעותמקרקעיןהפקעה