עורך דין התמחרות





  1. הזמנה מאוחרת להתמחרות

  2. תשלום על פרישה מהתמחרות

  3. חילוט ערבות בהליך התמחרות

  4. התמחרות יורש בפירוק שיתוף במשק

  5. אי קבלת ההצעה הגבוהה ביותר בהתמחרות

  6. התערבות בית המשפט בהליך מכירה בהתמחרות



החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות ערעור והערעור הוגש כדין.

1. בבית משפט השלום בנצרת מתנהלת תביעת פירוק שיתוף במקרקעין. תובעת הפירוק היא המשיבה מס' 1 [להלן "המשיבה"], ושתי המבקשות הן הנתבעות. מדובר בחלקה 13 בגוש 16521 בנצרת, ששטחה 729 מ"ר והרשומה בשם הצדדים בחלקים אלה:ב

המבקשות יחד 34/96 חלקים
המשיבה 62/96 חלקים
סה"כ 96/96 חלקים

זכות הבעלות של המבקשות בחלקה הוקנתה להן בשנת 1994 מכוח צוואה של מורישן [שתיהן אחיות]. המשיבה רכשה זכויות בעלות בחלקה בשנת 1994 ונרשמה כבעלים בשנת 1996, לאחר הגשת התביעה.

2. בכתב התביעה מבקשת המשיבה להורות על פירוק השיתוף במקרקעין בעין בהתאם לתשריט שצורף לכתב התביעה. על פי התשריט תחולק החלקה לשני חלקים כדלקמן:ו חלקה 13/1 בשטח של 471 מ"ר תרשם בשם המשיבה וחלקה 13/2 בשטח של 258 מ"ר תרשם בשם שתי המבקשות יחד. המשיבה טוענת, לחילופין, בסעיף 9 לכתב התביעה כי אם יקבע כי החלקה אינה ניתנת לחלוקה בעין כי אז יתבקש בית המשפט לצוות על מכירת חלקן של המבקשות למשיבה, בהיותה בעלת שני שליש החלקה.

בכתב ההגנה, מתנגדות המבקשות לפירוק השיתוף, בעיקר בשל כך שהמשיבה לא הייתה רשומה כבעלים של החלקה בעת הגשת התביעה. בכתב ההגנה ישנה גם טענה לגוף העניין לפיה החלקה אינה ניתנת לחלוקה בעין מאחר ולא ניתן לפצלה, מבחינה תכנונית, לשלושה חלקים שכל אחד מהם ישמש נושא נפרד לבעלות, שכן המבקשות אינן מסכימות ליטול את חלקיהן במשותף. עוד נטען כי החלוקה בעין המוצעת, אינה אפשרית, אינה מאוזנת, אינה הוגנת ואינה שומרת על זכויות הבעלים ואף מקפחת את המבקשות. ב"כ המבקשות גם מכחיש את זכות הקדימה שהמשיבה טוענת לה.

3. במהלך קדם המשפט חלה תפנית בסדר הרגיל של הטיעון, המתבקש מכתבי בי דין, כאשר הצדדים הסכימו בישיבה מיום 10.6.97 כי "בית המשפט ימנה שמאי מטעמו אשר יעריך שווי החלקה הנדונה לצורכי מכירה בשוק החופשי הרגיל". בפרוטוקול הדיון לא נאמר מהי מטרת מינוי השמאי, אך נראה כי הוא בא לאחר שהמשיבה ויתרה על הדרישה לפרק בעין את השיתוף בחלקה.

4. השמאי שמינה בית המשפט - מר יהודה שנקר, הגיש תעודת שומה מיום 8.7.97 בה העריך את שווי החלקה כפנויה וחופשית מחזקה, שכירות, שעבודים או תביעות כלשהן, בסך 700,000 דולר של ארה"ב. בין שיקולי השומה, כפי שפירט השמאי, היו הנקודות הבאות:נ

א. המגרשים ברחוב המוסכים מבוקשים לרכישה;

ב. הייעוד הנוכחי של החלקה הוא מטרות מסחריות בשילוב עם מגורים;

ג. חלק מהחלקה הופקע לצורכי דרך אך אחוזי הבניה ניתנים לחישוב על פי שטח החלקה לפני ההפקעה;

ד. החלקה היא בבעלות פרטית.

5. בשלב זה הועבר התיק מכב' השופט הווארי לכב' השופט אברהם. בישיבה מיום 3.12.98 הודיעו הצדדים כי הם מסכימים שהפירוק ייעשה על ידי מכירת המקרקעין למרבה במחיר. בית המשפט נתן פסק דין חלקי המורה על פירוק השיתוף במקרקעין על דרך מכירתם לכל המרבה במחיר וחלוקת התמורה ביניהם בהתאם לחלקיהם של הבעלים. בית המשפט דחה, בפסק הדין החלקי, את דרישת המבקשות לקבוע מחיר מינימום למכירת החלקה, ההנמקה היתה:ב

"אם יוצאו המקרקעין למכירה לקהל הרחב ולא יתקבל מחיר מינימלי שהנתבעות מעונינות בו, כי אז לפי גישתן אין לממש את פירוק השיתוף, ויש להמתין אולי עד לבואו של גואל. הן אינן מעונינות לרכוש את חלקה של התובעת בחלקה או למכור לה את חלקן הן".

6. בית המשפט גם דחה, מאותם טעמים, את בקשת המבקשות לחקור את השמאי על חוות דעתו. בית המשפט מינה בפסק הדין החלקי את עורכי הדין שכיב קובטי והאני חדאד, יחד, ככונסי נכסים לשם מכירת החלקה לכל המרבה במחיר, הורה להם לשתף פעולה ולפרסם מכרז פומבי בעיתון מקומי בשפה הערבית. מאוחר יותר התברר כי כונסי הנכסים אינם מצליחים לשתף פעולה ביניהם ובית המשפט ביטל את מינויים ומינה תחתיהם את המשיב הפורמלי, עו"ד חנוך עדי זהב, ככונס נכסים.

7. כונס הנכסים החדש הודיע לבית המשפט כי פרסם מודעות למכירת החלקה בעיתונים "ידיעות אחרונות", "אל אלאתיחד" בשפה הערבית ובמקומון "ידיעות הגליל". כונס הנכסים גם הודיע לבית המשפט כי חרף הפרסום האמור קיבל הצעה אחת בלבד לרכישת המקרקעין. המציעים הם ה"ה נוואף עונאללה וחאלד שדאפנה [להלן - המציע] אשר הציע לרכוש את שלמות החלקה במחיר של 328,057 דולר ארה"ב ואף צרף להצעתו המחאה בנקאית על סך 5% משווי ההצעה, כנדרש. כונס הנכסים ביקש מבית המשפט הוראות כיצד לנהוג לאור מצב זה. בין השאר הציע לבקש חוות דעת נוספת של שמאי מוסמך שיעריך את הנכס במחירי השוק המעודכנים להיום, בכדי לאפשר לבית המשפט לקבל החלטה בדבר ההצעה שהוגשה.

8. בית המשפט קמא קיים דיון במעמד באי כוח הצדדים והכונס. עו"ד חדאד, ב"כ המבקשות, טען כי איננו מסכים שהחלקה תימכר למציע הבודד הנזכר מאחר שיש בידיו מידע, המבוסס על חוות דעת, כי ערך הקרקע לא זו בלבד שלא פחת מאז נערכה השומה, אלא אף עלה. לעומתו, טען עו"ד קובטי, ב"כ המשיבה, כי אין מקום למנות שמאי נוסף והודיע כי מרשתו מוכנה לרכוש את חלקיהן של המבקשות על בסיס ההצעה שהוגשה. לחילופין הודיע כי הוא מוכן שתעשה התמחרות בין המבקשות למשיבה. עו"ד חדאד השיב לטענה זו באומרו שחוק המקרקעין דוחה את הצעת ההתמחרות שכן על פי פסיקה מפורשת ברגע שמגישים תביעה לפירוק שיתוף וקובעים דרך של מכירה המחוקק מתכוון לפסוח על שלב הביניים של תחרות בין שותפים.

9. בשלב זה נתן בית המשפט קמא את ההחלטה נשוא בקשת הערעור, החלטה מיום 17.10.99. לאחר שסקר את העובדות ציין בית המשפט כי נחה דעתו שפעולת כונס הנכסים מיצתה את האפשרות למכור את המקרקעין למרבה במחיר. הוא הוסיף כי:ו

"ייתכן והמצב הכלכלי בכלל ושוק המקרקעין בפרט הביאו לכך שתבוא רק הצעה אחת לרכישת המקרקעין ואף זו עומדת בסכום נמוך משומתו של השמאי מר שנקר, אך בנסיבות אלה אין אני רואה להמתין עוד כי תבואנה הצעות נוספות. הדרך להבאת הצעות נוספות מוצתה. אין גם מקום להמתין כי מצב המקרקעין ישתפר. עניין לנו בתובענה לפירוק שיתוף, ניתן פסק דין חלקי המורה על הפירוק וכל שנותר - לפרק בפועל את השיתוף. מי לכפנו כף יתקע כי ערכם של המקרקעין יעלה ומתי".

10. באשר להצעת המשיבה לערוך התמחרות פנימית בין הבעלים השונים קבע בית המשפט כי זוהי גישה הוגנת ויש בה כדי להביא לסיום ראוי של הליך הפירוק ועשיית צדק עם הצדדים. באשר לטענה אפשרית כי כוחן הכלכלי של המבקשות נופל מזה של המשיבה, דבר העלול להביא לאי צדק בהליך ההתמחרות, קבע בית המשפט:נ

"ראשית, אפילו אין כוחן הכלכלי עומד להן להתחרות ברכישת המגרש, יש בידן לגייס כספים לרכישה שתמומן על ידי משכון הנכס. שנית, מאחר שקיימת רק הצעה אחת הברירה היא למכור את הנכס למציע או למוכרו לאחד מבעלי הדין ומשהביעה המשיבה נכונות לרכוש את הנכס יש למכור לה אותו והתמחרות יכולה רק להיטיב את המצב".

גם ההצעה לשום מחדש את הנכס נדחתה על ידי בית המשפט, למעשה מאותם נימוקים.

11. לאור זאת הורה בית המשפט כי מכירת החלקה תעשה בתחרות בין המשיבה, המבקשות והמציע. הוא קבע כללים לביצוע התחרות, ובמיוחד הורה שמחיר הפתיחה יהיה המחיר שהציעו המציעים.

על החלטה זו מוגשת בקשת רשות הערעור.

12. בבקשה טוען עו"ד חדאד כי בית המשפט טעה כאשר הורה על פירוק השיתוף בדרך שקבע. הוא טוען כי אין מקום לקיים תחרות בין השותפים, כי מכירה תחרותית תקפח את המבקשות בשל חוסר איזון כלכלי ביניהן לבין המשיבה. עוד נטען כי היה מקום לקיים מכרז נוסף ולהזמין חוות דעת עדכנית משום שבמשך 27 החודשים שחלפו למן השמאות של מר שנקר ועד עתה, ערך החלקה לא פחת אלא עלה. ב"כ המבקשות טוען עוד כי בבעלות המשיבה חלקת מקרקעין הצמודה לחלקה המשותפת, חלקה המשמשת לה לניהול תחנת דלק. נטען כי למשיבה יש אינטרס מכריע לרכוש את מלוא הבעלות בחלקה המשותפת והיא יודעת שהמחיר שהוצע על ידי המציע נופל משווי הנכס מאחר וכאמור, לה עצמה יש חלקה שוות ערך, באותו מקום בדיוק.

13. ב"כ המשיבה, עו"ד קובטי, תומך בהחלטת בית משפט קמא. הוא סבור כי אין טעם בעריכת שומה חדשה או בפרסום חוזר. הוא אינו מוצא שום פגם בהחלטת ההתמחרות וסבור כי המבקשות הן אלה המנסות לסכל את הליך הפירוק בטענות אין סופיות. בסוף סיכומי עו"ד קובטי נאמר כי חרף עמדתה דלעיל, המשיבה מוכנה לקבל על עצמה כל פיתרון אשר בית המשפט יראה לנכון ולצודק, בנסיבות העניין, לרבות פרסום חוזר או הרחבת מעגל המציעים או כל דרך אחרת שתראה לו.

14. לדעתי, החלטת בית משפט קמא אינה יכולה לעמוד. אין חולק כי המשיבה זכאית לדרוש את פירוק השיתוף במקרקעין בכל עת ומבלי שתהיה חייבת לנמק את דרישתה. כך קובע סעיף 37[א] לחוק המקרקעין תשכ"ט - 1969 [להלן - חוק המקרקעין] וכך נקבע בשורה של פסקי דין. פירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין הוא הדרך המועדפת על חוק המקרקעין [סעיף 39[א]] אך במקרה זה נראה שהצעת החלוקה בעין שנכללה בכתב התביעה, מלכתחילה לא היתה רצינית וספק אם היא מעשית ואין פלא שנזנחה בשלב מוקדם של הדיון. המשיבה טענה כבר בכתב התביעה כי יש לה זכות קדימה לרכוש את חלקיהן של הבקשות משום שהיא בעלת חלק הארי בחלקה. גישה זו אינה מוצדקת מבחינה משפטית, נראה כי הנחתה את המשיבה לכל אורך הדרך. אך, בית המשפט התעלם מכך שהמשיבה לא היתה עקבית בעמדה זו וכי ביקשה לנצל אותה לכפות על המבקשות למכור לה את חלקיהן במחיר נמוך ביותר.

ההלכה היא כי -

"היום, כאמור, אין ספק כי הדרך הרגילה, שנקבעה על-ידי המחוקק לפירוק שותפות בנכסי דלא ניידי, שאינם ניתנים לחלוקה, היא מכירה פומבית, וכי המחוקק רצה לפסוח על שלב הביניים של הצעת הנכס למכירה לשותפים".
[ע"א 190/73 ראובן חזקיהו ו7- אח' נגד יעקב שרף, פ"ד כח [2] , 44 בעמ' 48 מפי השופט עציוני].

15. ההתמחרות הפנימית שהשופט קמא הורה עליה היא למעשה, הענקת זכות קדימה למשיבה לרכוש את חלקיהן של המבקשות. מסקנה זו מתבקשת מנימוקים אלה:ב

א. אין, למעשה, שום הצעה רצינית לרכישת הנכס בידי מציע חיצוני;

ב. המשיבה אינה מסתירה את העובדה שהיא מעונינת ברכישת החלקה הנחוצה לה, כנראה, לצורך עסקיה;

ג. למבקשות אין שום אפשרות סבירה להתמודד מול כוחה הכלכלי של המשיבה וההצעה שתמממנה את ההתמחרות על ידי משכון החלקה אינה מעשית;

ד. המשיבה אינה מוכנה בשום פנים ואופן למכור את חלקה למבקשות על בסיס המחיר שהציע המציע הבודד;

ה. בד בבד המשיבה אינה מוכנה לקנות את חלקיהן של המבקשות על בסיס השווי שנקבע בשומה.

16. בית משפט קמא דחה מכל וכל את ההצעה לקבוע מחיר מינימום למכירה או להזמין שומה חדשה, ונימוקיו אינם נהירים לי. סעיף 40[ב] לחוק המקרקעין קובע כי -

"(ב) המכירה תהיה בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל, זולת אם הורה בית המשפט על דרך אחרת שנראית לו יעילה וצודקת יותר בנסיבות הענין".

בספרו של בר אופיר, הוצאה לפועל הליכים והליכות, הוצאת פרלשטיין- גנוסר יולי 1999 נאמר בעמ' 318א' כי -

"אמנם בחוק ההוצאה לפועל ובתקנותיו אין הוראה מפורשת לפיה תנאי הכרחי למכירת נכס הוא קבלת שומה מעודכנת, אולם עקרון זה הוא כה יסודי וכה מובן מאליו עד שיש לראות בו מעין "תנאי מכללא" למכירה, שאי קיומו יורד לשורש ההליכים ופוגם בהם מעיקרם".

בהמשך, שם, נאמר כי ראש ההוצאה לפועל אינו רשאי להורות על מכירת מקרקעין על יסוד שומות שנערכו בסביבות זמן של 15 חודשים או 22 חודשים לפני המכירה.

17. במקרה שבפנינו השומה נערכה ביום 8.7.97, כשנתיים לפני מתן ההחלטה ולכאורה היה מקום לעיין מחדש בשומה בטרם יוחלט על מכירת החלקה. יש להסב את תשומת הלב כי המנעותו של בית המשפט קמא מלהורות כן באה על רקע הגשת הצעה אחת הנופלת מהשומה. במקרה כזה אישור ההצעה פוגע ללא הצדקה בזכויות המשיבות. העובדה שהמשיבה אינה מתנגדת להצעה, העלולה לפגוע לכאורה גם בה, ודרישתה לשתפה בהתמחרות מעוררת ספק לגבי מידת תום לבה. בית המשפט לא נימק מדוע יש למכור את החלקה במחיר כה נמוך כאשר ישנה שומה בסכום גדול בהרבה. יש לציין כי אפילו הונחו על שולחן כונס הנכסים הצעות בגובה השומה, היה מקום להעתר לבקשת המבקשות לערוך שומה חדשה, ולבדוק שמא שווי הנכס לא עלה מאז נשום לאחרונה. מכאן, שלא היה מקום לציין כי מטרת המבקשות היא להמתין עד שיבוא גואֵל; לדעתי, הן ביקשו להמתין עד שיבוא מציע.

תמיהתו של עו"ד חדאד מדוע המשיבה לא הציעה לרכוש את חלקיהן של המשיבות מיד לכשנעשתה השומה, אם לטענתה יש לה זכות קדימה, יש לה מקום.

18. השאלה מדוע הוגשה רק הצעה אחת מעניינת לכשעצמה, אך אין היא מהווה שיקול בדרך אל הקביעה כי הליכי המכירה הפומבית מוצו. בוודאי שלא היה בסיס לקביעה כי המצב הכלכלי בכלל ושוק המקרקעין בפרט הביאו לכך שתבוא רק הצעה אחת לרכישת המקרקעין בסכום נמוך משומתו של השמאי מר שנקר. אם אני נדרש לשאלה מה נראית יותר מהימנה - השומה ע"ס 700,000 דולר או ההצעה ע"ס 328,057 דולר - אני משיב שהראשונה.

19. המסקנה היא שההחלטה נשוא הבקשה מתבטלת. התיק מוחזר לבית משפט השלום להמשך דיון על פי הוראות אלה שתחייבנה גם את כונס הנכסים:ו

א. הצעתו הנ"ל של המציע אינה קבילה ואין לאשרה;

ב. יש לחזור ולפרסם מעת לעת את דבר המכירה הפומבית בעיתונות המקומית ובעיתונות הארצית לרבות בפרסומים מקצועיים העוסקים בנדל"ן, עד שתתקבלנה הצעות שתהלומנה את הערכת שווי החלקה;

ג. אין למכור את החלקה במחיר הנופל משוויה על פי דו"ח השמאות הקיים, או על פי כל דו"ח אחר, אם וכאשר יוגש, אלא אם כן יסכימו הצדדים על מחיר מינימלי;

ד. הצדדים יוכלו להשתתף במכירה הפומבית על בסיס השמאות המחייבת אותה שעה על פי כללים שייקבעו על ידי בית המשפט, דוגמת מה שקבע בהחלטה הנדונה;

ה. התמחרות בין הצדדים עצמם בלבד לא תיעשה אלא על יסוד השומה;

ו. אם ידרש מי מהצדדים לערוך שומה חדשה - יש להעתר לבקשה נוכח הזמן שעבר למן השומה הנוכחית.

20. המשיבה תשלם למבקשות הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום של 5,000 ש"ח נכון להיום. אין צו להוצאות כלפי כונס הנכסים.


לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון