ערעור על שתי החלטות של ועדת הערר לתכנון ובניה מחוז ירושלים (להלן - ועדת הערר). ההחלטה הראשונה, מיום 5.3.02, קבעה כי למשיבים זכות תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה - 1965 (להלן - "החוק"), והורתה על מינוי שמאי מכריע להערכת הפיצויים. ההחלטה השניה, מיום 18.11.03, אימצה את שומת השמאי המכריע, לפיה גרמה תכנית 4886 (להלן - "התכנית") לירידת ערך הדירה בה מתגוררים המשיבים בסכום של 59,000$ כערכם ביום 7.6.98 וחייבה את המערערת לשלם למשיבים פיצויים בסכום זה. ההליכים 1. ביום 7.6.98 פורסם דבר אישורה של התכנית החלה על מתחם הידוע כ"מתחם רבי עקיבא" הממוקם על גבול גן העצמאות בירושלים (להלן- "המתחם"). התכנית מייעדת את המתחם לבניית בניינים חדשים, רבי קומות, לצד בניינים אחרים, הקיימים במתחם ואשר יועדו, על פי הוראות התכנית, לשימור. 2. המשיבים, מתגוררים בשכירות מוגנת, בדירה בקומה השנייה, בבית דו קומתי ישן, המיועד, על-פי התכנית, לשימור (להלן - "הדירה"). המשיב מתגורר בדירה מאז לידתו בשנת 1929 והמשיבה מיום נישואיה למשיב, לפני כ- 55 שנים. הדירה מצויה בחלקה 9 המשתרעת על כ- 2660 מ"ר בגוש 30037. המשיבים טוענים, כי התכנית פגעה בערך דירתם. 3. ביום 5.6.01 הגישו המשיבים תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק, בסכום של 190,000$ . לתביעת הפיצויים צורפה חוות דעת מאת שמאי מקרקעין אשר העריך בסכום זה את ירידת ערך הדירה בעקבות אישור התכנית. 4. ביום 3.9.01 החליטה המערערת לדחות את תביעת הפיצויים. שמאי מקרקעין מטעמה העריך, כי הואיל ומטרת התכנית להפוך סביבת מגורים מוזנחת לסביבת מגורים יוקרתית ומבוקשת, לא קיימת פגיעה בשווי הדירה בגין התכנית. 5. המשיבים ערערו על החלטת המערערת לועדת הערר. ועדת הערר קיבלה את טענת המשיבים כי לדייר מוגן שדירתו נפגעה מתכנית, יש זכות תביעה על פי סעיף 197 לחוק. כן הורתה ועדת הערר על מינוי שמאי המקרקעין, מר יובל דנוס כשמאי מכריע, בהתאם לסמכותה בסעיף 198(ו) לחוק. 6. על החלטת ועדת הערר, הגישה המערערת ערעור לבית המשפט המחוזי בתיק ע"ש 211/0. ביום 8.8.02 ניתן פסק דין, בהתאם להסכמת הצדדים, לפיו יימחק הערעור והמערערת תוכל להגיש ערעור ולהעלות טענותיה לאחר סיום ההליכים לפי סעיף 197 לחוק. 7. ביום 8.10.02 החליט השמאי המכריע, כי התכנית גרמה לירידת ערך הדירה בשווי של 59,400$ כערכם ביום 7.6.98. המערערת ערערה לועדת הערר על החלטת השמאי המכריע, אך ערעורה נדחה ושומתו נתקבלה. 8. מכאן הערעור. דיון והכרעה 9. טענתה העיקרית של המערערת מופנית נגד החלטת ועדת הערר המכירה בזכותם של המשיבים לתבוע פיצויים בגין התכנית. המערערת איננה חולקת על ההלכה הפסוקה לפיה בעל זכות במקרקעין, לעניין סעיף 197, כולל גם דייר מוגן. ואולם, לטענת המערערת, אין דירת המשיבים באה בגדרו של המונח "מקרקעין" בסעיף 197 לחוק, משום שהיא מהווה רק חלק מהמקרקעין עליהם חלה התכנית. המונח "מקרקעין" איננו מוגדר בחוק התכנון והבנייה. המערערת מבקשת לבסס עמדתה על הגדרת "מקרקעין" בחוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969 שזו לשונה: "מקרקעין" - קרקע, כל הבנוי והנטוע עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע, זולת מחוברים הניתנים להפרדה". לפי עמדת המערערת, יחידת "המקרקעין" הרלוונטית, כמשמעותה בסעיף 197 לחוק, הינה כל חלקה 9 בגוש 30037 ולא דירת המשיבים, המהווה רק חלק מהמקרקעין האמורים. הואיל וחלקת המקרקעין כולה הושבחה על-ידי התכנית, אין למשיבים זכות תביעה מכוח סעיף 197 לחוק, גם אם הדירה בה מתגוררים המשיבים, נפגעה מהתכנית. לשם בחינת השפעת התכנית על המקרקעין, יש לבחון את מידת ההשפעה על המקרקעין בכללותם ולאזן בין כלל הגורמים המשפיעים על ערך המקרקעין. 10. אין בידי לקבל את עמדת המערערת. סעיף 197 לחוק קובע: "(א) נפגעו על ידי תכנית שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200". סעיף 197 לחוק קובע את העיקרון הכללי, לפיו תכנית הפוגעת - שלא בדרך הפקעה - במקרקעין המצויים בתחום התכנית, מזכה בפיצויים. הרציונל העומד בבסיס עקרון זה הוא כפול: ראשית, פגיעה בזכות קניינית של הפרט, לשם רווחת הציבור, מצדיקה פיצוי הפרט על ידי הציבור; שנית, החובה לפצות את הפרט בגין פגיעה ברכושו על ידי התכנית, תמריץ את הוועדה המקומית לשקול בכובד ראש את התכנית בטרם אישורה. "ביסוד חובת הפיצוי עומדים שני שיקולים; האחד, שיקול של צדק חלוקתי, לפיו על הציבור בכללותו לשאת בנזק שנגרם לבעל המקרקעין כתוצאה מתכנית מתאר המביאה תועלת ורווחה לכלל הציבור. שיקול זה נובע מהכלל לפיו בצד פגיעה על ידי המדינה בזכות קניינית של הפרט - חייבת להיות לפרט זכות פיצוי. השני, שיקול של יעילות, לפיו הפנמת עלויות התכנית על ידי הרשות מתמרצת אותה להפעיל שקול דעת הולם טרם שתאשר תכנית מתאר הפוגעת בזכויות של בעלי מקרקעין (ראו: את דברי השופט מלץ בע"א 210/88 החברה להפצת פרי הארץ בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא ואח', פ"ד מו(4) 627) (דנ"א 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ובניה, רעננה נ' יהודית הורוויץ)." (דינים עליון, כרך סז', 729). האמור לעיל מלמד כי אחד הנימוקים העומדים בבסיס החובה לפצות את הנפגע לפי סעיף 197, מקורו בכלל כי בצד פגיעה בזכות קניינית של הפרט, חייב להיות פיצוי ראוי. לאור תכלית זו, אין טעם להבחין, בנסיבות שלפנינו, בין פגיעה בכלל המקרקעין ובין פגיעה בחלק מהמקרקעין. הקביעה כי בעל זכות במקרקעין שנפגעו מתכנית, לא יפוצה, רק משום שחלק אחר במקרקעין, השייך לבעלים אחר, לא נפגע מהתכנית או אף הושבח ממנה, איננה עולה בקנה אחד עם הכלל האמור. אכן, לצורך העמדת העילה לפיצויים לפי סעיף 197, יש להתחשב בכל הגורמים הנובעים מן התכנית ומשפיעים על שווי המקרקעין. יש להתחשב בגורמים הפוגעים במקרקעין ובגורמים המשביחים את שווים. התוצאה המשוקללת מן ההתחשבות בכלל הגורמים היא המספקת תשובות לשאלות אם המקרקעים נפגעו ומהו שיעור פגיעתם (ע"א 600/89 גדעון וכרמלה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, נתניה ואח' פ"ד מז(2) 402). ואולם, מכלל זה לא עולה כי בכל הנסיבות יש לערוך את השקלול לגבי כלל המקרקעין עליהם חלה התכנית. כאשר מדובר ביחידות קרקע נפרדות השייכות לבעלי זכויות שונים, להבדיל מהמקרה בו שייכים המקרקעין לבעל זכויות אחד, יש לערוך את השקלול לגבי כל יחידת קרקע בנפרד. אין מקום לשלול מבעל זכות במקרקעין את זכותו לפיצויים, בגין נזק מוכח שגרמה התכנית לרכושו, רק בשל העובדה שהתכנית בכללותה לא גרמה נזק או אף השביחה את המקרקעין של זולתו. 11. מסקנה זו מתחזקת לאור חוק יסוד: כבוד האדם וחירותו, שהעלה את זכות הקניין לדרגת זכות יסוד חוקתית. כיום, יש להעדיף פירוש המזכה בעל זכות במקרקעין בפיצוי, על פני פירוש השולל ממנו פיצוי כזה. (ע"א 1188/92 הועדה המקומית לתכנון ולבניה נ' גלעד ברעלי (דינים עליון, כרך לט', 342); ע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה ואח' (דינים עליון, כרך סה', 727)). 12. מסקנה זו אף עולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה לפיה "אם תכנית אחת גורמת פגיעות אחדות במקרקעין, שונות במהות זו מזו, יכול בית המשפט, במקרים הראויים, לבדוק כל פגיעה כזאת בנפרד, ולהחליט לגבי כל אחת מן הפגיעות אם מבחני הסבירות והצדק מחייבים תשלום פיצויים בגין פגיעה זאת או אחרת" (ע"א 118/92 הנ"ל). אם ניתן לבדוק כל פגיעה בנפרד, כאשר מדובר בבעלים אחד של קרקע, קל וחומר שניתן לבדוק כל פגיעה בנפרד, כאשר מדובר בבעלי זכויות שונים וביחידות קרקע נפרדות. 13. המערערת משיגה גם על קביעותיו של השמאי המכריע שמונה בהסכמת הצדדים על ידי ועדת הערר. גם בנושא זה תמימת דעים אני עם החלטת ועדת הערר, למעט בעניין פרשנות סעיף 14(ד) לתכנית הקודמת. התכנית החדשה מתירה תוספת של שתי קומות מעל דירת המשיבים. המערערת טוענת, כי השמאי המכריע שגה כשקבע, כי על פי התכנית הקודמת, לא ניתן היה לעשות כן. לטענת המערערת לפי התכנית הקודמת, ניתן היה להרוס את הבניין ולבנות במקומו בניין בן ארבע קומות וכן ניתן היה לבנות על שתי הקומות הקיימות שתי קומות נוספות. מקור המחלוקת בסעיף 14 (ד) להוראות התכנית הקודמת. סעיף זה קובע כי: "בכל מקום שהמגרש או חלק הימנו תפוס על ידי בניין קיים, יורשה בנין חדש אלא אם כן ייהרס תחילה הבניין הקיים". המערערת סבורה כי לפי הוראה זו, חובה להרוס את הבניין הקיים רק כאשר מבקשים לבנות על החלקה בניין שלם חדש. לגרסתה, חובה זו איננה חלה כאשר מתבקשת תוספת בנייה חדשה לבניין קיים, להבדיל מבניית בניין חדש. 15. על פי עמדת השמאי, שאומצה על ידי ועדת הערר, פירוש סעיף 14(ד) להוראות התכנית הקודמת הוא, כי יש להרוס את הבניין הקיים כל אימת שמבקשים להוסיף בנייה חדשה וזאת, הן כאשר מבקשים להוסיף בניין חדש והן כאשר מבקשים להוסיף בנייה חדשה לבניין קיים. לעומת זאת, על פי התכנית החדשה, ניתן להוסיף שתי קומות על הבניין הקיים בלי להרסו. לכן, על פי פירוש זה, לדעת השמאי המכריע, במצב התכנוני החדש, הדירה משתנה מדירה בקומה שנייה ועליונה לדירה אמצעית בבית דירות שניתן לבנות מעליה שתי קומות נוספות. ירידת ערך הדירה בגין כך היא בשיעור של 8%. 16. בעניין זה מקבלת אני את טענת המערערת. בסעיף 14(ד) הנ"ל לא נאמר "בנייה" חדשה אלא "בניין" חדש. לא מצאתי בחוות דעת השמאי הסבר, מדוע יש לקרוא לתוך המילים "בניין חדש" גם תוספת לבניה קיימת. 17. המערערת מוסיפה וטוענת כי שגתה ועדת הערר כאשר אימצה את קביעת השמאי המכריע לפיה לצורך הערכת שווי זכויות המשיבים בדירה כדיירים מוגנים, יש להתחשב בשטחים שאינם כלולים בחוזה השכירות, כגון: מרפסת ומעבר פתוחים בשטח כולל של - 57 מ"ר וחצר משותפת בה השתמשו המשיבים לצורכי חניה (להלן - "השטח המשותף"). על פי חוזה השכירות, המושכר הינו דירה בת 4 חדרים הכוללת מחסן. בחוזה השכירות לא נאמר כי זכויות המשיבים משתרעות גם על הרכוש המשותף. המערערת טוענת, כי בהתאם לפסיקה, חלות הוראות חוק הגנת הדייר, רק על אותו חלק של הרכוש המשותף שהשימוש בו הכרחי לצורך השימוש בדירה המושכרת. השימוש בחצר לצורכי חניה, אינו שימוש הכרחי שבהעדרו לא ניתן לעשות שימוש בדירה המושכרת. משכך, טוענת המערערת, כי אין בעצם עשיית השימוש ברכוש המשותף, כדי להקנות למשיבים זכויות בשטח זה ולכן לא היה מקום להתחשב בשווי השטח המשותף, במסגרת הערכת זכויות המשיבים במושכר. 18. השמאי המכריע קבע כי ערך הדירה נפגע בשל הפיכת החצר המשותפת למעבר ציבורי להולכי רגל ובגין אבדן המרפסת הפתוחה והמעבר הפתוח מהדירה למחסן. החצר והמרפסת אמנם לא נזכרו במפורש בחוזה השכירות, אך לאור מיקומה של המרפסת המובילה לדירת המשיבים ולמחסן שהשימוש בו בלעדי למשיבים, וכאשר החצר היא פנימית וייחודית ומשמשת, במשך עשרות שנים, כחנייה של דיירי הבניין, יש לראות שטחים אלה, כשטחים התורמים להנאת המשיבים מהמושכר, ולהתחשב בהם, לעניין הערכת השפעת התכנית על דירת המשיבים. עמדה זו נראית בעיניי והיא עולה בקנה אחד עם הוראות החוק והפסיקה. הלכה פסוקה היא כי הוראות חוק הגנת הדייר חלות על הרכוש המשותף שהשימוש בו נלווה לשימוש בדירה המושכרת. "משהשכיר בעל-בית את הבית כולו לדיירים, הוא השכיר להם כל מה שמשמש את הבית ונלווה אליו, גם אם הדבר לא פורש בחוזה השכירות, והדיירים זכאים במשותף לעשות שימוש רגיל ונאות בכל מה שכלול בחוזה השכירות למטרה שלה נועד. לבעל-הבית עצמו לא נותר מאומה מן החזקה ומזכות השימוש בהם. כדי לשמור לעצמו זכות כזאת עליו להתנות על כך במפורש בחוזה השכירות או להראות כי מתוך הוראות החוזה בכללותו ומתוך כל הנסיבות האחרות מתגלה כוונת הצדדים להשאיר בידי המשכיר זכות מסויימת מהזכויות הנ"ל בנכס או במה שהולך יחד אתו. בלעדי זאת לא נותר מאומה מזכויות אלה בידי בעל-הבית." (ע"א 398/63 מטלון נ' כץ, פ"ד יח(1)391,384). (וכן ראו סעיף 2 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], תשל"ב-1972 הקובע, כי החוק חל על "שכירות של בנין או חלק מבניין ושל חצר או גינה המשמשות את מטרות השכירות"). המסקנה המתבקשת היא כי, כל עוד לא הותנתה או סויגה זכות השימוש בשטחים המשותפים, וכל עוד השימוש שנעשה בשטחים אלה הינו שימוש "רגיל ונאות", משנפגעה זכותם של המשיבים לעשות שימוש בשטחים אלה, זכאים הם לפיצוי בהתאם להוראת סעיף 197 לחוק. 19. לבסוף, טוענת המערערת, כי טעה השמאי המכריע, כאשר במקום לבדוק עסקאות במס רכוש, לצורך הערכת שווי הדירה, הסתפק בבדיקת "מחירי דרישה" שונים באזור התכנית. לטענת המערערת, היה על השמאי המכריע להמתין עד שיתאפשר לו להשיג את המידע הנחוץ מרשויות המס ולא להעריך את ירידת ערך הדירה, בלי שקיבל את המידע האמור. טענה זו דינה להידחות לאור הסברו של השמאי המכריע בסעיף 11 לתשובתו לערר מיום 6.5.03. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני דוחה את הערעור, למעט בנושא הנזכר בסעיף 15 הנ"ל בגינו יש להפחית מהשומה 8%. המערערת תישא בהוצאות המשיבים בסכום של 20,000 ₪ נכון להיום. ניתן היום י"ח בכסלו, תשס"ה (1 בדצמבר 2004) בהעדר הצדדים. מוסיה ארד, סגנית נשיא תוכנית בניהבניהפיצוייםתכנית מתאר