תוספות בנייה ללא הסכמת דיירי הבניין

תוספות בנייה ללא הסכמת דיירי הבניין
הסוגייה העומדת במרכזו של פסק-דין זה היא: מהו היקף וטיב חבותו ואחריותו של עורך-דין כלפי לקוחו.

עובדות והליכים קודמים

התובעים הינם בעלי זכויות חכירה בדירה שברחוב מכוור 9 בירושלים, הידוע כחלקה 1 בגוש 30143 (להלן: הדירה). הנתבע הינו עורך-דין במקצועו. צד ג' הינו החברה שביטחה את הנתבע בביטוח אחריות מקצועית בתקופה הרלבנטית לתביעה זו.נ
התובעים יוצגו על-ידי הנתבע בתביעה שהוגשה נגדם על-ידי אברהם חיים וזהבה (להלן: משפחת אברהם) בבית המשפט השלום בירושלים (ת.א. (י-ם) 2502/94) (להלן: תביעת אברהם, נספח "א" לכתב התביעה). משפ' אברהם מתגוררת בבניין הדירות בו מתגוררים התובעים, בקומה שמעל.
מקורו של הסכסוך המשפטי בין התובעים לבין משפ' אברהם בביצוען של עבודות בנייה ברכוש המשותף והסגת גבול בבניין המגורים המשותף.ב
ביום 22/11/88 הגישה משפ' אברהם תובענה כנגד התובעים בפני המפקח על בתים משותפים, במטרה למנוע ביצוען עבודות בנייה שבוצעו על-ידם, ולהגן על הזכויות ברכוש המשותף (תיק 305/88). התובענה נמחקה ביום 06/09/89, עקב התייצבותה של גב' אברהם לדיון ביום זה ללא ייצוג משפטי, ולאחר שהמפקח סבר כי לא תוכל לנהל את ענייניה המשפטיים ללא ייצוג. בהחלטה נקבע כי לתובעים באותו הליך- משפ' אברהם, האפשרות להגיש כתב תביעה חדש (ראו פרוטוקול ההחלטה מיום 06/09/89).ו
משפ' אברהם חזרה והגישה תביעתה במרץ 1994, היא תביעת אברהם, בה נטען כי התובעים (שבפני) ביצעו פעולות בנייה ברכוש המשותף שלא כדין (בין היתר גידור גינה, התקנת ארובה, בניית מחסן וחניה פרטית). בית המשפט התבקש לחייב התובעים (שבפני, הנתבעים בתיק בירושלים) למנוע את הפגיעה בזכויות הקנייניות ברכוש המשותף, להחזיר המצב לקדמותו ולפצות את משפ' אברהם בסך של 190 אלפי ₪ (בצירוף ריבית והפרשי הצמדה) בגין הנזקים הכספיים שנגרמו להם עקב אובדן הזכויות ברכוש המשותף וההנאה מדירתם.נ
הנתבע הגיש בשם התובעים כתב הגנה וכתב תביעה שכנגד, בו תבעו 30,000 ₪ בגין ירידת ערך דירתם עקב בניית מרפסת מעל לכניסת דירתם, שבוצעה על-ידי משפ' אברהם, ללא הסכמתם. כן עתרו להשיב המצב לקדמותו (כתב ההגנה והתביעה שכנגד מסומנים כנספחים "ב" ו-"ד" בהתאמה לכתב התביעה שלפני).ב
ביום 26/11/97 פסק בית משפט השלום בירושלים (כב' השופט לחוביצקי) בתביעת אברהם ובתביעה שכנגד, וחייב את התובעים לפצות את משפ' אברהם בסך של 192,843 ₪, בתוספת הוצאות משפט והפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסק-הדין ועד ליום התשלום בפועל (העתק פס"ד מסומן "ה" לכתב התביעה).ו
על פס"ד זה הגישו התובעים באמצעות הנתבע ערעור לבית המשפט המחוזי בירושלים (ע"א 4018/98, מסומן "ו"). ביום 23/06/98 התקיים דיון בערעור בהיעדר הצדדים וניתן צו להגשת סיכומים בכתב, כאשר על הנתבע היה להגיש את סיכומיו עד ליום 08/07/98. ביום 23/03/99 מחק בית המשפט המחוזי בירושלים את הערעור עקב אי הגשת סיכומים כאמור, אף שחלפו למעלה מ-9 חודשים ממועד ההחלטה על הגשתם (ראו החלטה מיום 23/03/99, מצורפת כנספח "ז" לכתב התביעה).נ
לאחר פניות התובעים לנתבע בעניין מחיקת הערעור, הגיש האחרון ביום 06/05/99 בקשה לביטול ההחלטה בערעור בנימוק כי הסיכומים לא הוגשו עקב סיבות אישיות ועומס עבודה במשרדו. בית המשפט דחה בקשה זו ביום 16/05/99 (העתק ההחלטה מסומן "ט" בכתב התביעה). התובעים הגישו באמצעות עו"ד בעז ארד, בא-כוחם במשפט הנדון לפניי, בקשה נוספת לביטול פסק הדין בערעור, אך בהמלצת בית המשפט המחוזי בירושלים חזרו בהם לאחר שהובהר כי יחויבו בהוצאות.ב
ביום 05/07/01 שילמו התובעים סך של 279,991.53 ₪ לקופת ההוצאה לפועל, לאחר שמשפ' אברהם נקטה בהליכים לגביית החוב על-פי פסק-הדין.
ביום 12/03/00 הגישו התובעים לבית משפט זה תובענה כנגד הנתבע, במסגרתה עתרו לפצותם בסכום של 270,000 ₪ בגין חיוב חלוט על-פי פסק-הדין שנגרם, לטענתם, עקב רשלנותו של הנתבע ומחדליו. כן עתרו לחייב הנתבעים לשלם סך של 25,000 ₪ בגין סבל ועוגמת נפש, וסך של 5,000 ₪ בגין פגיעה בשמם הטוב.

טענות הצדדים
התובעים טוענים להתרשלות הנתבע וכן הפרת חובתו לייצגם בנאמנות, במסירות ובשקידה סבירה, תוך שהוא מפר את חובת הזהירות שעל עורך הדין לנקוט כלפי לקוחו. הנתבע ניהל באופן לקוי ורשלני את ההליך המשפטי בת.א. 2502/94, ולא פעל בהתאם לסדרי הדין הקבועים בחוק.ו
ביתר פירוט, נטען שהנתבע לא פעל במידה סבירה להוכיח את טענת ההתיישנות שנטענה כלפי משפ' אברהם. בסעיף 5 לכתב ההגנה בתביעת אברהם ציין הנתבע כי משפ' אברהם רכשה את הדירה בסוף שנת 1987 ובכך גרם לקיצור תקופת ההתיישנות שנטענה כלפי משפ' אברהם בתביעה זו. כן זנח טענה זו בסיכומיו; עוד ציינו התובעים, כי הנתבע לא פעל להעיד את הדייר הקודם בדירת משפ' אברהם שנתן הסכמתו לתוספות הבנייה שבוצעו ע"י התובעים; כן לא זימן למתן עדות את גב' רות ביקסון ממחלקת הרישוי בעיריית ירושלים שעדותה היתה תומכת בטענתם כי לא נגרעו זכויות בנייה ממש' אברהם, ובכך לא היו הם חייבים בתשלום פיצויים; כן לא הוצגה חוו"ד שמאי לבימ"ש בעניין פגיעת משפ' אברהם ברכוש התובעים ע"י בניית מרפסת בחצר התובעים, ובעת ביקור מטעם בית המשפט במקום המריבה לא הבהיר כי אין בכוונת התובעים לעשות שימוש בחצר הבית לעצמם; מחדל התובע נובע גם מאי-הגשת סיכומים בערעור על תוצאת פס"ד-הנתבע לא שעה לפניות בית המשפט המחוזי בירושלים כי הערעור יימחק במידה ולא יוגשו הסיכומים, אף שחלף המועד להגתם, ולא הגיש בקשה להארכת מועד להגשתם. עקב זאת נמחק הערעור. לא זו אף זו, בקשת הנתבע לביטול המחיקה היתה סתמית ולא מפורטת דיה.
במחדליו, מנע הנתבע מהתובעים להוכיח טענותיהם, ובכך לשנות את תוצאת פס"ד, ולבטל את תשלום הפיצויים בו חויבו או להפחיתו.

הנתבע טען לייצוג התובעים בהליכים המשפטיים במסירות ובנאמנות. לטענתו, התעקשות התובעים למנוע ממשפ' אברהם לנצל אחוזי בנייה בדירתם היא שהכריעה נגדם, ולא אי-הצגת ראיה ו/או עדות מסויימת במשפט. הנתבע מכיר בכך שאי הגשת הערעור במועד רובצת לפתחו, אך טוען כי גם אם היה מוגש במועד, תוצאת פסק הדין שבערעור היתה עומדת בעינה, בשל טענות הגנה קלושות; לעניין אי העלאת טענת ההתיישנות, טוען הנתבע כי בזו לא היתה תועלת, היות שהתביעה עסקה בהסגת גבול ברכוש משותף במקרקעין מוסדרים, לגביהם לא חלה התיישנות; גם זימונה לעדות של הגב' ביקסון לא היה בה כדי לשנות את תוצאת פס"ד שניתן כנגד התובעים: גב' ביקסון אישרה בתעודת עובד הציבור עליה חתמה כי למרות שהתובעים ניצלו אחוזי בנייה מעבר למאושר, לא נגרעו אחוזי בנייה מיתר דיירי הבניין. אלא, שלטענת הנתבע הפיצויים שחויבו התובעים לשלם נפסקו בשל ירידת ערך דירת משפ' אברהם על-אף שלא נגרעו מהם אחוזי בנייה.

הוגשה הודעה לצד שלישי, חברת ביטוח, על סמך פוליסה לביטוח אחריות מקצועית.
צד ג' אינו מכחיש הטענה כי במועד הגשת התביעה היה הנתבע מבוטח בביטוח אחריות מקצועית אצלו. אלא שלטענתו אין לפוליסה זו תוקף: ע"פ ס' 16 לחוק חוזה הביטוח, במידה ובעת כריתת החוזה בין המבטח למבוטח קיים סיכון שתוגש תביעה כנגד המבוטח, יחשב חוזה הביטוח בטל. הנתבע היה מודע במועד עריכת חוזה הביטוח כי ישנה אפשרות לתביעת רשלנות מקצועית נגדו, ומכיוון שלא דיווח על-כך לצד השלישי, הטעה אותו והפר את חובתו לפעול בתום-לב. בסיכומיו ציין כי הוא מצטרף לעמדת הנתבע שלא הפר חובותיו כלפי התובעים.

אחריות עורך-הדין כלפי לקוחו
החובות המוטלות על עורך-הדין כלפי לקוחו יכול שיהיו מכוח יחסים חוזיים, ויכול שמכוח חבות בנזיקין, וכך נאמר בפסיקה:
"בין עורך הדין לבין הלקוח קיים הסכם, לפיו מתחייב עורך הדין להגיש ללקוח שירותים של עריכת דין, בתמורה לשכר טרחה המשולם לו...הבנה והתנאה מכללא בכל הסכם כזה היא כי לעורך הדין המקבל על עצמו את ייצוג הלקוח, המידה הנדרשת של ידע, מאומנות ומיומנות הנדרשים במקצוע עריכת הדין, וכי מתחייב הוא להפעיל כישורים אלה לטובת עניינו של הלקוח. התרשלות בייצוג ענייניו של הלקוח או בהפעלת מידה סבירה של מיומנות ומאומנות הגורמת נזק ללקוח, ועל אחת כמה וכמה התנהגות שיש בה הפרת אמונים ואי יושר כלפי הלקוח עשויים לשמש עילה לתביעה בגין הפרת חוזה או בשל הפרת חובותיו כלפי לקוחו." (ע"א 37/86 לוי נ' שרמן, פ"ד מד(4) 446, סעיף 22 לפס"ד) (להלן: שרמן).
חבותו של עורך דין כלפי לקוחו יכול שתצמח גם בגין מעשה עוולה כגון רשלנות מקצועית מצד עורך הדין, "המקים לטובת הנפגע עילת תביעה נזיקית, על פי עוולת הרשלנות, או אחרת, אשר בפקודת הנזיקין. עוולה זו חלה במקרה של רשלנות מקצועית, אם מתקיימים היסודות הנדרשים לכך. יסודות אלה הם (כפי שנקבע עוד בהמ' 106/54 ויינשטיין נ' קדימה, פ"ד 1317, 1329): 1. קיום חובה כלפי התובע להשתמש בכושר סביר. 2. הפרת חובה זו. 3. נזק לתובע כתוצאה מההפרה." (שם).נ
כדי לעמוד על מידת הזהירות והמיומנות הנדרשת מעורך-דין כלפי לקוחו, יש לבחון את אמות המידה והקריטריונים הנדרשים לעיצוב סטנדרט זה משני מקורות:
"ראשית - הדין כפי שהתגבש בהלכה באשר לרמת המיומנות והזהירות הנדרשת מבעל מקצוע כלפי מי שהוא חב חובה כלפיו, ושנית - ככל שהדברים אמורים בעורך דין, מהדין הספציפי הקובע את נורמות ההתנהגות הראויות לעורך דין בתור שכזה." (שרמן, סעיף 23 לפס"ד).
מן ההיבט הראשון, חובת עורך הדין כבעל מקצוע, נדרש עורך הדין לרמת ידע מסוימת בכל הנוגע לידיעת החוק. עליו לעמוד בלוח זמנים תוך המגבלות שנקבעו בחוק, לפעול בהתאם לסדרי הדין ולנהל את הדיונים כראוי. כך, יחויב עורך הדין ברשלנות אם לא העיד עד מרכזי שעשוי היה לשנות את תוצאת המשפט לטובת לקוחותיו, או שבאופן לא סביר ייעץ ללקוחו להגיש ערעור כאשר כל עו"ד סביר אחר היה קובע כי אין סיכוי להצלחה בכך. עורך הדין מחוייב להודיע ללקוחו בכל שלב של ההליך המשפטי את מצב הדברים לאשורו, בכל הנוגע להוראות החוק ולפסיקה החלות על מקרהו (ע"א 479/65 וידר נ' הרנוי, פ"ד כ(1) 468, 471). עם זאת, לא כל כשלון של עורך דיו ייתפס כהפרת חובות אלה. עורך הדין עשוי לטעות בשיקול הדעת, ואין בטעות כזו כדי לחייבו ברשלנות (ע"א 5/63 זילברמן נ' תורי, פ"ד יז 1305, 1308). עוד חשוב לציין בהיבט זה, כי חובת הזהירות והמיומנות לפיהן עורך-הדין חייב לפעול, אינן אלא חובות כדי שיקול דעת לעניין הרלבנטי, קרי: עורך דין יכול שיטעה בשיקול דעתו, אך החובה המוטלת היא לשקול דעתו כמיטב יכולתו וידיעתו, והכל מתוך הידע והנתונים המשפטיים ומתוך שימוש סביר בזכויות דיוניות (שרמן, סעיף 25 לפס"ד).ב
מן ההיבט השני, מוטלות על עורך הדין בתור שכזה חובות ברמה גבוהה מהרגיל, כפי שמצאו ביטוי בסעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961. סעיף זה קובע כי "במילוי תפקידיו יפעל עורך-דין לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות, ויעזור לבית-המשפט לעשות משפט." דברים ברוח דומה נקבעו גם בסעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), התשמ"ו-1986, לאמור: "עורך דין ייצג את לקוחו בנאמנות, במסירות, ללא מורא, תוך שמירה על הגינות, על כבוד המקצוע ועל יחס כבוד לבית המשפט."
וראו ע"א 4612/95 מתתיהו נ' שטיל, פ"ד נא(4) 769:
"על עורך הדין מוטלת החובה לפעול כלפי לקוחו ככל בעל מקצוע מיומן וזהיר. אולם מעורך דין, מעצם הגדרת תפקידו, דורש המחוקק סטנדרט התנהגות גבוה יותר בכל אחד מהיבטים אלה. סעיף 54 לחוק לשכת עורכי הדין, התשכ"א-1961, קובע כי 'במילוי תפקידו יפעל עורך הדין לטובת שולחו בנאמנות ובמסירות'. הוראה דומה קבועה גם בסעיף 2 לכללי לשכת עורכי הדין (אתיקה מקצועית), תשמ"ו-1986. לעניין זה נקבע כי ''אמונה' פירושה אמת ויושר ו'מסירות' פירושה חריצות ושקידה דבקות ואדיקות, כשהאינטרס של הלקוח עומד בראש מעיניו ודאגותיו של עורך הדין' (על"ע 7/73 פלוני נ' הועד המחוזי של לשכת עורכי הדין, פ"ד כח(1) 679, בעמוד 683)." (סעיף 17 לפסק-הדין).ו
נמצאנו למדים כי חובות עורך הדין כלפי לקוחו רחבים. נדרש ממנו לפעול בזהירות ובמיומנות מירבית, להיות קשוב לצרכי לקוחו ולפעול באמונה ובמסירות למען האינטרסים של לקוחו, ותוך שהוא משווה לנגד עיניו את טובתו.נ

האם הפר הנתבע חובותיו כעורך-דין כלפי התובעים ?
לאחר שעמדתי על החובות המוטלות על עורך הדין כלפי לקוחו, יש לבחון האם על-פי עובדות המקרה שלפניי ונסיבותיו, הפר הנתבע איזו מן החובות המוטלות עליו וחב הוא בנזקי התובעים, אם אמנם סבלו נזקים בשל מעשיו.

עיון בפסק הדין שניתן בת.א. 2502/94 (כב' השופט לחוביצקי), מעלה כי הסכסוך בין התובעים לבין משפ' אברהם נגע לשאלת הזכויות הקנייניות בחלקים ברכוש המשותף שבבית הדירות המשותף (רחוב מיכור 9, ירושלים). ע"פ צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים הוצמדו לכל אחת מארבע הדירות בבניין 2/8 חלקים של הרכוש המשותף. בשנת 1975 קיבלו הנתבעים היתר בנייה מאת הועדה המקומית לתכנון ולבניה (ירושלים). על-פי היתר הבנייה שקיבלו וע"פ התוכניות המאושרות המהוות חלק ממנו, התאפשר לתובעים לנצל 48% הבנייה מתוך 50% המותרים ע"פ היו 50% בנייה ע"פ התב"ע החלה באיזור.ב
בפסק-הדין נקבע כממצא עובדתי, שבפועל, בנייתם של התובעים את התוספות בקומת הקרקע ובקומת המרתף "הביאה לניצול מלא של אחוזי הבניה המותרים עפ"י הת.ב.ע. החלה באזור, והרבה מעבר להם." (סעיף א', עמ' 4 לפס"ד).
משפ' אברהם עתרה כנגד הפגיעה בזכויותיה הקנייניות ברכוש המשותף. זאת בשל בניית תוספות הבנייה מעבר למאושר, ללא השארת אפשרות לביצוע תוספות דומות לדירתם, ובגין שלילת זכות השימוש וההנאה בעצם סגירת גידור גינת הבניין וסגירתה. התובעים העלו מס' טענות כנגד עתירת משפ' אברהם: התביעה התיישנה; עבודות הבנייה בוצעו ע"פ היתר בנייה כחוק ובאישור יתר הדיירים, לרבות הדייר הקודם בדירת משפ' אברהם; משפ' אברהם נכנסה לדירתם לאחר ביצוע עבודות הבנייה וחזקה כי הסכימו לכך.
כב' השופט לחוביצקי קיבל את טענות משפ' אברהם וקיבל את התביעה תוך שהוא מחייב את התובעים בתביעה שלפניי לשלם פיצויים בסך של 186,419 ₪ כתוצאה מבניית תוספות הבנייה שגרמו לאיבוד זכויות בנייה של משפ' אברהם. מסכום זה קוזז סכום של 11,126 ₪ שנפסק לחובת משפ' אברהם בתביעה שכנגד בגין בניית מרפסת. כן ניתן צו האוסר על התובעים שלפניי לבצע בנייה נוספת הפוגעת בשטחי הרכוש המשותף.

התובעים טענו להתרשלות הנתבע והפרת התחייבותו לייצגם נאמנה, בכך שלא העלה טענות רלבנטיות או שלא ייחס להן משקל ראוי או שלא ביסס הטענות בראיות כאלה או אחרות. כן טענו לדרך ניהול לקויה של המשפט בת.א. 2502/94, ולהתעלמות מסדרי הדין, שהביאו בסופו של דבר לקבלת תביעת משפ' אברהם ולחיובם בתשלום פיצויים.ו

באופן עקרוני, מדיניות משפטית ראויה מחייבת מידת זהירות רבה בטרם יתערב בית משפט באופן שבו עורך הדין בוחר לזמן את העדים במשפט, לשאול את השאלות ולהציג ראיות כאלה ואחרות. נקודת המוצא היא כי בהסכימו לקבל על עצמו ייצוגו של לקוח, יוצר עורך הדין מצג כלפי הלקוח לפיו הוא בעל הידע והיכולת המשפטית לטפל בענייניו המשפטיים, ולחתום על מסמכים ולייצגו בהליכים שונים בנאמנות, במסירות, בשקידה ותוך שמירה על האינטרסים של הלקוח. עורך-הדין הוא הבקיא בדרישות החוק ובסדרי הדין, ולכן שיקול הדעת המוקנה לו בניהול ענייניו המשפטיים של הלקוח הוא שיקול דעת רחב. נגזר מכך, כי לא כל מקום בו יתברר בדיעבד, עם היוודע תוצאת המשפט, כי עורך הדין נכשל בייצוג המשפטי, ייחשב כמי שהפר חובה מן החובות המוטלות עליו כלפי הלקוח. עוד נגזר מכך, כי אין חובה על עורך הדין לזמן עד פלוני או לשאול שאלות אשר הלקוח דורש זאת ממנו, או מורה אותו לטעון טיעון זה או אחר.
ביטוי לכך ניתן בדברי כב' השופט חיים כהן בע"א 735/75 מרדכי רויטמן, עו"ד נ' יצחק אדרת ואליהו גיצלטר, פ"ד ל(3) 75. לאחר שעמד השופט הנכבד על חובת הזהירות והמיומנות הנדרשת מעורך הדין כלפי לקוחו, אימץ השופט הנכבד הלכה שנקבעה בפסיקה האנגלית, לפיה:
"העובדה שעורך דין קורא או נמנע מלקרוא לעד פלוני, שואל או נמנע מלשאול שאלה פלונית, מבקש או נמנע מלבקש לתקן טענותיו, אינה יכולה כשלעצמה לשמש עילת תביעה בשל התרשלות, אפילו במחשבה אחורה".נ
Rondel v. Worsley (H.L) (1967) 3 All E.R. at p. 1035)).ב
עם זאת, במידה ויתברר כי בשל רשלנות עורך-הדין, לא הופיע עד מרכזי במשפט, ובשל כך הפסיד הלקוח, יחויב עורך-הדין ברשלנות (פס"ד שרמן, סעיף 25 לפס"ד).

הגישה האנגלית עליה הסתמך פס"ד רויטמן שונתה בשנת 2000 בעניין Arthur J.S. Hall v. Simons (House of Lords, 20.7.2000). הגישה המודרנית היא לאפשר תביעה כנגד פרקליט אפילו על רשלנות בהופעה במשפט, אולם בית הלורדים הדגיש כי אלו תביעות נדירות. סמכות בימ"ש להעביר ביקורת שיפוטית על רמתם המקצועית של עורכי דין נקבעה מתוך הבנה שרק במקרים נדירים יהיה לכך מקום, בין היתר עקב קושי רב להוכיח קשר סיבתי בין התוצאה במשפט הקודם ובין אי הצגת שאלה או אי זימון עד מסוים (ראו: אזר, "רשלנות מקצועית של עורך דין", הפרקליט מה, 2001, 279).

המקרה הנוכחי הוא מקרה מיוחד כזה המשלב גם אי הזמנת עדה (גב' ביקסון) שהיתה עדה מרכזית, מוכרת וידועה שביכולתה להשפיע על התוצאה, וגם התרשלות קלה יותר לביקורת של אי עמידה בלוחות זמנים ואי הגשת סיכומים בערעור.

הנתבע הבהיר בפרק ב' לסיכומיו כי בעת שקיבל על עצמו ייצוג התובעים, סבר שלא עומדות להם טענות בעלות משקל כנגד אלו שהעלתה משפ' אברהם בגין הפגיעה בזכויותיהם הקנייניות ברכוש המשותף. כך, בניית תוספות הבנייה ע"י התובעים נעשתה ללא הסכמת יתר דיירי הבניין, לא ניתן היתר לביצוע העבודות במסמך זה או אחר של הבית המשותף ולכן לא קנו התובעים זכויות קנייניות ברכוש המשותף. הנתבע ציין כי בשל הנימוקים הללו נפסק כי התובעים פגעו בזכויות הקנייניות של משפ' אברהם ברכוש המשותף ולכן עליהם לפצותם בגין הנזקים שגרמו. כן הדגיש כי לא היה בהעלאת טענות או הצגת מסמכים וחקירת עדים, שלפי טענת הנתבעים היו מחזקים את גרסתם, להועיל להם כלל וכלל.

קו התפר שבין הפרת חובת הזהירות והמיומנות החלות על עורך הדין, לבין טעות שבשיקול הדעת הוא דק מאד. בקו תפר זה קיים מתחם של שיקולים היוצרים את האבחנה בין השניים, ויהיו מקרים בהם כשלונו של עורך הדין לא יגיע כדי הפרת החובות המוטלות עליו אלא יראו בעורך הדין כמי שטעה בהפעלת שיקול דעתו. כך או כך, בין אם הפר הנתבע את חובת הזהירות ע"פ דיני הנזיקין, לא ייחשב כרשלן וחב בנזיקין, כל עוד כל עוד לא הוכח הנזק שנגרם לתובעים בשל הימנעות מהבאת ראיות מסוימות או העלאת טענות היה ע"פ התובעים להעלותם.

הנתבע טען כי אילו היה פועל במהלך המשפט כפי שהתובעים היו מצפים ממנו, תוצאת פס"ד היתה עדיין נשארת כפי שהיא. לגרסתו לתובעים לא נגרם נזק מדרך ניהול המשפט על-ידו, ולפיכך לא הפר את חובתו כלפיהם.ו
אבחן את הטענות שהעלו התובעים והשפעתם האפשרית על תוצאת פס"ד שניתן כנגדם ובגינו חויבו בפיצויים, קרי: האם באי-העלאת טענות או הצגת עדים ומסמכים אלה ואחרים נגרם לתובעים נזק.נ

טענת התיישנות
טוענים התובעים כי אילו היה הנתבע מדגיש את טענת ההתיישנות כנגד תביעת אברהם ומתייחס אליה בסיכומיו, תוצאת פס"ד היתה שונה.
מר אברהם צירף לתצהירו בעת שהגיש את התביעה בת.א. 2502/94 נסח רישום של נכס המקרקעין, לפיו קבע הש' לחוביצקי כי הנכס נשוא המריבה (בניין הדירות המשותף) הוא מקרקעין מוסדרים ע"פ פקודת הסדר זכויות במקרקעין (נוסח חדש), תשכ"ט-1969. ע"פ סעיף 169 לחוק המקרקעין, תחולת החוק היא מיום 01/01/70. סעיף 159(ב) לחוק זה קובע כי חוק ההתיישנות לא יחול על תביעות לקיום זכות במקרקעין מוסדרים. מכיוון שזכויות הנתבעים במקרקעין נרשמו בלשכת רישום המקרקעין ביום 29/10/70, קרי: לאחר תחולת חוק המקרקעין, קבע השופט הנכבד, ובצדק, כי לא חלה התיישנות על תביעת משפ' אברהם.ב
כך נקבע גם לגבי תביעתם הכספית של משפ' אברהם, מרוץ ההתיישנות לגבי חלק זה של התביעה החל להימנות בחודש מאי 87' (המועד בו נחתם בין משפ' אברהם למנהל מקרקעי ישראל שטר חכירה, ולא כפי שטוענים התובעים-שנת 1985, המועד בו רכשו בני הזוג אברהם החזקה בדירה), וברי כי עד למועד זה לאין לייחס להם ידיעה על בנייה לא חוקית כביכול מצד התובעים בנכס. ומכיוון שממועד זה ועד למועד הגשת תביעת אברהם טרם חלפו 7 שנים (ראו ס' 5 לחוק ההתיישנות, החלק הנוגע לתביעה בשאינו במקרקעין) נפסק כי לא עומדת לתובעים גם בחלק זה של תביעת אברהם, טענת התיישנות.ו
לפיכך, לא היה בהעלאת טענת ההתיישנות ובהדגשתה בסיכומים ולאורך המשפט כדי להועיל לתובעים.נ

הסכמת יתר הדיירים לבניית התוספות
נטען כי הבנייה לא בוצעה ברכוש המשותף היות שהתובעים קיבלו הסכמת יתר דיירי הבניין לביצועם, לרבות הסכמת הדייר הקודם בדירת משפ' אברהם, ובעת רכישת הדירה הכפיפה עצמה משפ' אברהם להסכמה זו.זאת ועוד, הדייר הקודם לא יכול היה למכור זכויות בנייה מעבר לשייך לו.ב
ראשית, כפי שנקבע בסעיף ד' לפס"ד, לא הוצגה במשפט כל ראיה התומכת בטענה כי יתר הדיירים נתנו הסכמתם לבנייה. לא הוצג תצהיר מטעם הדייר שקדם למשפ' אברהם בדירתם, ולא של דייר אחר בבניין. כן לא זומנו מי מהדיירים למסירת עדות בבית-המשפט. מובן כי חובתו של עורך-הדין לייעץ ללקוחו בנוגע למסירת תצהירים וזימון עדים לבית המשפט, ולטפל בסדרי הדין הקשורים בכך. חסרונם של ראיות התומכות בגירסת התובעים מחזקת את הסברה כי לא נתקבלה הסכמת דיירי הבניין לביצוע תוספות הבנייה בבית התובעים, שבמקרים רבים פנייה לדיר דיירי הבניין נתקלת בהתנגדותם.ו
העמדה לפיה לא נתקבלה הסכמה כאמור, מתחזקת נוכח היעדרה של החלטה המורה על שינוי התקנון בבית המשותף: התקנון החל על הבית המשותף בענייננו הוא התקנון המצוי היות שלצו רישום הבית המשותף לא צורף תקנון אחר. ע"פ סעיפים 2 ו-12 לתקנון המצוי, לא ניתן לספח חלקים מהרכוש המשותף, אלא בהסכמת כל הדיירים. דרך הצמדת הרכוש המשותף למי מדירות הבניין נקבעה בסעיפים 55(ג) ו-62(א) לחוק המקרקעין, וכל שינוי כאמור צריך שיעשה ע"י שינוי תקנון הבית המשותף שנתקבל בהסכמת כל בעלי הדירות., שהוא במקרה דנן התקנון המצוי. במשפט לא הוצג כל מסמך המצביע על קבלת החלטה באסיפת הדיירים בנוגע לשינוי התקנון, ואף לא הוצג ספר ההחלטות המצביע על-כך. אם ניתן אישור כאמור, סביר כי הדבר היה מקבל ביטוי במסמך זה או אחר שהנתבע היה מאתרו ומציגו בפני בית המשפט.נ
היעדר ראיות לקיומה של הסכמה לביצוע התוספות תומך בגרסת הנתבע שהועלתה בסעיף 15ב' לכתב ההגנה, כי לא היתה כזו, ולכן לא פעל למצוא מסמך המעיד על-כך ולא הפר חובתו כלפי הלקוח. כמו-כן, כפי שצוין בפס"ד, ההלכה היא כי גם אם היה נרשם השינוי האמור בתקנון בלשכת רישום המקרקעין,-רישום הדרוש כדי לחייב דייר חליפי להסכמות הדייר הקודם-לא היתה מחייבת הסכמה זו את משפ' אברהם באשר נכנסו לדירה לאחר קבלת ההסכמה לכאורה (ע"א 26/86 דר נ' גורדון, פ"ד מג(1) 75).
משכך, גם בטענה זו לא היה כדי להועיל לתובעים.

הגשת חוו"ד שמאי שגויה
טוענים התובעים כי חוו"ד שמסר השמאי מטעמם, מר יובל זלטין, לא לקחה בחשבון בעת חישוב הנזק שנגרם להם, את העובדה כי ערך דירת משפ' אברהם עלה בגין תוספות הבנייה שאושרו לה (אציין כי חוו"ד זו הוגשה לצורך כימות נזקי משפ' אברהם בגין הפגיעה ברכוש המשותף. חוו"ד נוספת הוגשה מטעם משפ' אברהם ע"י השמאי מר ציון חי באדי ז"ל). אמנם, כפי שטוענים התובעים, חוות דעתו של מר זלטין לא התייחסה לעובדה כי לא אבדו זכויות הבנייה של משפ' אברהם, אך חוסר התייחסות זה "תוקן" בעת חישוב גובה הנזק שנגרם להם. לפיכך, בהגשת חוו"ד החסרה, לא היה משום גרימת נזק בפס"ד.ב

ביקור בית המשפט במקום המריבה
עוד אציין שאין ממש בטענה שהנתבע לא דאג כי בעת ביקור בית המשפט בבניין המריבה, יוכל מר אברהם להיכנס לדירת התובעים לחצר, ובכך נמנע מהם להוכיח כי לא היה בכוונתם לספח שטח זה לעצמם. מפס"ד (עמ' 15) עולה כי התובעת - גב' כאלי, היא זו שסירבה לאפשר ביקור בשטח הגינה ובדירה (עובדה שאושרה בחקירתו הנגדית של מר רוני כאלי מיום 08/07/02, בעמ' 20 לפרוטוקול), ובכל מקרה לא הסירוב הצביע לבדו על כוונת הסיפוח של שטחי הבנייה ע"י התובעים: על זאת למד השופט גם מתוך החקירה הנגדית של מר כאלי על תצהירו.ו
עדות הגב' ביקסון
גב' ביקסון היתה הממונה על רישוי ובניה בעירית ירושלים בתקופה בה הוצאו היתרי הבניה לתובעים ולמש' אברהם. בעדותה במסגרת "תעודת עובד ציבור" עליה חתמה ביום 07/02/02 הבהירה כי ע"פ הוראות התב"ע החדשה- זו משנת 1989, אין כל קשר בין שטח דירת התובעים (לאחר שביצעו תוספות הבנייה) או של כל דייר אחר במקרקעין, לבין אחוזי הבנייה הניתנים לניצול ע"י כל דירה אחרת (סעיף 10 רישא). בהתאם לזאת, וכפי שצוין בסעיף 10 רישא לעדות "לזהבה אברהם ניתן היתר בנייה על מלוא אחוזי הבנייה הניתנים לניצול (דהיינו 125 מ"ר) עפ"י התב"ע וקווי הבניין, וללא תלות בתוספות הבנייה של משפחת כאלי, או כל דירה אחרת במקרקעין. משפחת אברהם מנצלת את גג התוספת שנבנתה על ידי משפ' כאלי לרצפת דירתה."
על דברים אלו חזרה בעדותה בבית המשפט מיום 14/05/02:
"בכל בנין יש אחוזי בניה. יש הפרדה, כל יחידת דיור יכולה להתרחב עד 125 מ"ר במסגרת קווי הבנין לפי הנמוך יותר. אם קו הבנין מאפשר הרחבה עד 125 מ"ר הדייר יכול להרחיב בלי קשר להרחבה של דייר אחר... הדברים לא השתנו משנת 95', למעשה משנת 80' זה המצב באיזור הזה. העובדה שהשכן בנה בדירה למטה לא פגעה בשכן מלמעלה". ( עמ' 10-11 לפרוטוקול).נ
ואכן, מר אברהם אישר כי קיימות לו זכויות בנייה של 125 מ"ר בדירתו, אותן ניצל להרחבתה (חקירה נגדית של מר אברהם, ישיבת 14/07/02, בעמ' 47 לפרוטוקול)..ב
בחקירתה הנגדית מיום 14/05/02 נשאלה גב' ביקסון לגבי איבוד זכויות בנייה במקרה בו ניצל דייר אחוזי בנייה מעבר למה שהוקצה לו. על-כך השיבה כי במידה ובעל דירה ניצל אחוזי בנייה מעבר לאלה הניתנים לניצול, הרי שנפגעות זכויות יתר הדיירים. אלא, שכפי שצוין בפס"ד, בהחלטתה מיום 22/03/94, נעתרה ועדה המקומית לתכנון ולבניה בעירית ירושלים לבקשת משפ' אברהם ואישרה להם לבצע תוספות בניה בשטח של 82.14 מ"ר, חרף ניצול מלוא אחוזי הבניה המותרים ע"פ התב"ע. לפיכך, מחישוב הנזק שנגרם למשפ' אברהם בגין תוספות הבנייה ואיבוד זכויותיהם במחצית השטחים שנותרו בגינה, יש לקזז את השווי שהתווסף לערך דירתם בגין התוספת שאושר להם.ו

בטרם אפנה לחישוב סכום הפגיעה בזכויות משפ' אברהם ברכוש המשותף, אסכם ואומר כי כי אי-זימונה של הגב' ביקסון למתן עדות מהווה הפרה של חובת הזהירות החלה על עורך-דין כלפי לקוחו. במידה והיתה מעידה במשפט שהתנהל בת.א. 2502/94, היה נוכח בית המשפט לדעת כי למשפ' אברהם לא אבדו זכויות בנייה, על-אף העובדה כי התובעים ניצלו את מלוא זכויות הבנייה ע"פ התב"ע. זאת, מכיוון שמחלקת הרישוי בעירית ירושלים, נתנה היתר נוסף לביצוע תוספות הבנייה בדירת משפ' אברהם, היתר שנוצל על-ידם כפי שאישר מר אברהם בחקירתו הנגדית מיום 14/07/02 (עמ' 45 לפרוטוקול).נ
לא זו אף זו, גם אם לא זימן הנתבע את גב' ביקסון למתן עדות במשפט, היה יכול לטעון בנושא זה אילו היה מגיש את סיכומיו בערעור על תוצאת פס"ד, במועדו. כבר צוין שבמסגרת חובת עורך הדין כלולה גם חובתו לעמוד בלוח הזמנים שנקבע בחוק. כמו-כן, יחויב עורך הדין ברשלנות במידה וייעץ ללקוחו לגשת לערעור, כאשר עורך דין סביר היה קובע כי אין סיכוי להצלחה במקרה זה (עניין שרמן, סעיף 25 לפס"ד). קל וחומר כאשר נמנע, בשל מחדל זמנים של עורך הדין, מצד למשפט להשמיע טענותיו בערעור, ובכך לנצל את מלוא הזכויות המשפטיות העומדות לו.
כן יש לראות בו כמי שהפר את התחייבותו החוזית כלפי התובעים: הנתבע השיב לשאלת בית המשפט (מיום 06/03/03, עמ' 25 לפרוטוקול), כי אחרי שניתן פס"ד בבית המשפט בירושלים, נפגש עם הגב' כאלי ובנה במשרדו, והסכים לבקשתם להגיש ערעור על פס"ד. בכך לקח על עצמו התחייבות לפעול כפי בזהירות, מיומנות ובהתאם לסדרי הדין בשלב הערעור. משלא הגיש סיכומים במועד, הפר את התחיבות זו כלפיהם.

חישוב הנזק שנגרם לתובעים
פסק-הדין חייב את התובעים לשלם פיצויים למשפ' אברהם בגין אובדן זכויות קיימות כתוצאה מהשתלטות הנתבעים על הרכוש המשותף וניצול זכויות הבניה במקום. סעד זה התבקש בסעיף 17(ב) לכתב התביעה שהגישה משפ' אברהם בת.א. 2502/94, וסכומו עמד על 50 אלפי ₪. מלבד סעד זה, לא זכתה משפ' אברהם בסעד נוסף שהתבקש על-ידם.ב
כלל ידוע הוא כי תובע לא יזכה בסעד שלא עתר לו, ולא יקבל סעד מעבר לזה אותו ביקש (ראו א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה שביעית, בעמ' 57). כן נקבע בפסיקה כי גם אם יתברר במהלך המשפט שהתובע זכאי לסעד רחב יותר מזה שביקש, יסתפק בית המשפט בפיצויים הנדרשים בכתב התביעה בלבד ( ע"א 769/86 רובינשטיין ושות' נ' זמרן, פ"ד מב(3) 581, 589). לאור זאת, זכאית היתה משפ' אברהם לפסיקת פיצויים מקסימלית של 50 אלפי ₪. מסכום זה יש לקזז את שווי זכויות הבנייה שאושרה למשפ' אברהם, בסך של 11,126 ₪, כפי שחושב בעמ' 21 לפס"ד. בהתחשב בכך היה צורך לחייב את התובעים בענייננו בהפרש, העומד על סך של 38,874 ₪ ("סכום גובה הנזק").ו

להלן חישוב הנזק שנגרם לתובעים כתוצאה מניהול לקוי ורשלני של המשפט:
הסך של 186,419 ₪- סכום זה אותו חויבו התובעים לשלם בתביעת אברהם. סכום זה חושב ליום מתן פסק-הדין.נ
התובעים בענייננו היו אמורים לשלם הסך של 50,000 ₪- הסכום שצוין בכתב התביעה שהגישה משפ' אברהם בגין עילת התביעה אותה קיבל כב' השופט לחוביצקי. סכום זה יש לשערך מיום הגשת תביעת אברהם עד ליום מתן פסק-הדין. מהסכום המתקבל יש לנכות הסך של 11,126 ₪, שחושב ליום מתן פסק-הדין ומשקף את תוספת השווי לבית משפ' אברהם. הסכום המשוערך מיום 1/3/94 (הגשת התביעה) ועד יום 26/11/97 (יום פס"ד) הוא 84,689 ₪, בניכוי 11,126 ₪, מתקבל סך 73,563 ₪ נכון ליום פס"ד. העודף נכון ליום פס"ד הוא בסך 112,856 ₪.
אני קובע כי הנתבע חב בתשלום הפרש זה לתובעים.ב
אציין כי בשלב ראיות ההגנה במשפט התברר כי ביום 10/02/02 נחתם הסכם בין התובעים למשפחת אברהם (מסומן "ת/1") לפיו סוכם בין הצדדים כי משפ' אברהם תשלם לתובעים סך של 17 אלפי דולר בגין השתתפות בהוצאות עבור בניית יסודות, חפירות וחגורות אשר ישמשו הן את התובעים והן את משפ' אברהם לביצוע תוספות הבנייה העתידיות. צד ג' ציין בסיכומיו כי אין הנתבע חב בתשלום לתובעים היות שהסכום הנ"ל מהווה מעין פיצוי התובעים בגין ביצוע עבודות הבנייה ע"י משפ' אברהם, שעשתה שימוש משותף ביסודות אותם בנו התובעים.ו
לא מצאתי טעם לטענה זו: כפי שצוין במבוא להסכם ובסעיף 1 לו, סכום זה מהווה את חלקה היחסי של משפ' אברהם בהוצאות בגין בניית יסודות שישמשו אותם לבנייה עתידית של תוספת על הגג-82 מ"ר בנוי ו-24 מ"ר מרפסת. התובעים, בהיותם דיירי קומת הקרקע, השקיעו כסף בחפירת יסודות שיכולים לשמש בסיס לבנייה של דיירי הקומה מעל, ולכן, זכאי מי שנשא בהוצאות-התובעים- להשתתפות בהוצאות בגין החלק היחסי שישמש את מי שעתיד לבנות על אותם יסודות. כפי שהסביר בא כוחם של התובעים בישיבת יום 14/02/02 (עמ' 52 לפרוטוקול), מצב זה מוסדר בסעיף 21(ב) לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, שעניינו בנייה ונטיעה במקרקעי הזולת:
"בחר בעל המקרקעין לקיים את המחוברים בידו, עליו לשלם למקים את השקעתו בשעת הקמתם או את שוויים בשעת השימוש בברירה לפי סעיף קטן (א), לפי הפחות יותר".נ
וכפי שהבהיר מר אברהם בחקירתו הנגדית באותו יום, אין בתשלום זה לתובעים מאומה פרט להשתתפות משפ' אברהם בהוצאות התובעים בגין החלק היחסי בעבודת יציקת היסודות והחפירות (עמ' 51, 53 לפרוטוקול).ב

חבות צד ג'
טענת צד ג' לחוסר תוקפה של הפוליסה לביטוח אחריות מקצועית, בין אם בשל התקיימות יסודות סעיף 16 לחוק חוזה הביטוח, ובין בשל הטעיה וחוסר תו"ל שנטענו כלפי הנתבע, נזנחה בסיכומים. לפיכך, איני מוצא מקום לדון בה בפסק-הדין.ו
אני קובע, איפוא, כי צד ג' נושא באחריות בגין רשלנות הנתבע והפרת חובתו החוזית, בהסתמך על תנאי הפוליסה לכיסוי ביטוחי בגין אחריות מקצועית.נ

סוף דבר
הנתבע פעל ברשלנות בעת שניהל את המשפט בת.א. 2502/94 בבית המשפט בירושלים. כן הפר את חובתו החוזית כלפי התובעים. לפיכך, חב כלפי התובעים בגובה הנזק לפי החישוב לעיל. הסכום לתשלום הוא 112,856 ₪ + ריבית והצמדה כחוק מיום פסק הדין בבימ"ש בירושלים ועד יום התשלום בפועל. סכום זה היום הינו בסך 168,430 ₪. סכום זה נושא ריבית והצמדה מיום 15/1/04 (אם לא ישולם עד אז) ועד יום התשלום בפועל.
צד ג' נדרש לשאת בתשלום זה, וכן בהוצאות המשפט.

צד ג' יישא בהוצאות משפט של התובעים ובשכ"ט עו"ד בסך כולל של 12,000 ₪ בצירוף מע"מ בערכם להיום, וישלם להם סך 168,430 ש"ח, וכן החזר אגרות המשפט. עוד יחזיר צד ג' לנתבע הוצאות אגרת הליכי צד שלישי. החזרי האגרות יישאו ריבית והצמדה כחוק מיום הוצאתן ועד יום ההחזר בפועל.

עותק פסק-הדין ישלח ע"י המזכירות בדואר לצדדים.ב

ניתן בלשכתי, ביום טז כסלו תשס"ד (11 דצמבר 2003), בהיעדר הצדדים.ו

ד"ר עדי אזר, שופט      



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דמי הסכמה למינהל

  2. הסכמה מכוח התנהגות

  3. חזרה מהסכמה דיונית

  4. העסקת ילדים ללא הסכמה

  5. ניכוי משכר ללא הסכמה

  6. הפחתה בהיקף העבודה בהסכמה

  7. הסכמה בעל פה לחידוש ביטוח

  8. ערעור ברשות בהסכמת הצדדים

  9. פסק דין תורה בהסכמת הצדדים

  10. הסכמת המינהל להעברת זכויות

  11. הסכמה לבנייה במקרקעין משותפים

  12. הסכמה שבשתיקה - דיני מקרקעין

  13. קביעת מועד הפסקת עבודה בהסכמה

  14. בקשה למתן טיפול רפואי ללא הסכמה

  15. בקשה לביטול החלטה שניתנה בהסכמה

  16. צילום ללא הסכמה לחדשות בטלוויזיה

  17. צמצום שעות עבודה ללא הסכמת העובד

  18. הסכמת קטינים לדיון בבית דין רבני

  19. הרחבת דירה ללא הסכמת רוב הדיירים

  20. בניה על גג משותף ללא הסכמת הדיירים

  21. תוספות בנייה ללא הסכמת דיירי הבניין

  22. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון