אחריות אישית על הפרת הסכם רכישת מגרש לבניה

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אחריות אישית על הפרת הסכם רכישת מגרש לבניה: לפנינו ערעור וערעור שכנגד על פסק דינו של ביהמ"ש השלום בת"א-יפו (כב' השופטת רובינשטיין), בו נידונו ונתקבלו 6 תביעות כספיות של אזרחים שונים נגד ג'מבו חברה לבנין ומסחר (קרני שומרון) בע"מ (להלן: "חב' ג'מבו") ושני מנהליה ובעלי המניות שלה - עמנואל פרומצ'נקו ושאול יחיאל, בגין הפרה של הסכמים שהללו כרתו עימם לרכישת מגרשים לבניה. הערעור מכוון כנגד חיובו האישי של שאול יחיאל (להלן: "המערער") בסכומי כסף ב- 3מן התביעות הנ"ל ואלה הן: 1) בת.א. 1874/88; סך -.879, 18ש"ח, המורכב משיערוך מחיר רכישת המגרש וההוצאות הנוספות שהיו למשיבים, ניסן ומזל שלומוב, לרבות תשלומי ריבית על משכנתא. הסך הנ"ל נושא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל, הוצאות משפט וכן שכ"ט עו"ד בסך -.000, 5ש"ח בתוספת מע"מ, כשגם אלה צמודים למדד מיום מתן פסה"ד ועד לתשלום בפועל. 2) בת.א. 27938/86; סך -.104, 35ש"ח לטובת שמעון נסג'י ואח’, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית חוקית מיום הגשת התביעה ועד התשלום בפועל, וכן הוצאות המשפט ושכ"ט עו"ד בסך -.500, 7ש"ח, בתוספת מע"מ. כל אלה צמודי ממד מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. 3) בת.א. 25519/86; סך -.000, 19ש"ח לטובת עו"ד מרדכי נתאי, צמוד למדד מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל בתוספת ריבית חוקית וכן הוצאות משפט (עו"ד נתאי ייצג את עצמו), בסכום כולל של -.000, 5ש"ח בצירוף מע"מ. כל אלה צמודי מדד מיום מתן פסק הדין ועד לתשלום בפועל. הערעור שכנגד מכוון על כך שבימ"ש קמא נמנע מלחייב את חב' ג'מבו ושני מנהליה בתשלומי הריבית על המשכנתא שנטל המערער שכנגד והוצאות נוספות, כמפורט בכתב התביעה המתוקן שהוגש לת.א. 25519/86, בשונה מן הסעד שהתבקש בתביעה המקורית. מבוא כללי בסוף שנות ה- 70, תחילת שנות ה- 80, רכש שמואל עינב, באמצעות שתי חברות שהיו בשליטתו: דקל - חב' לבניה ומסחר (קרני שומרון) בע"מ וחברת מתניר בע"מ - שטחי קרקע מרובים באזורי יהודה ושומרון. שתי חברות אלה נרשמו אצל רשם החברות ברמאללה כדרישת החוק הירדני, כפי שיובהר להלן. בין השאר, קשר עינב קשרים עם נכבדי הכפר עבדיה, השוכן לא הרחק מירושלים. בסוף שנת 1980, רכש עינב באמצעות חב' מתניר בע"מ כ- 500, 2דונם משטחי הכפר מידי המוכתר המקומי. רכישת הקרקע אושרה לחב' מתניר בחודש ינואר 1982במסמך המכונה "היתר עסקה" מטעם הממשל הצבאי. את הבקשה לקבלת ההיתר הגישה חב' מתניר שבעה חודשים קודם לכן בחודש יולי 1981(ראה עדות עינב). באותה תקופה, ב- 12.7.81, החליטה הועדה להתישבות המשותפת לממשלה ולהסתדרות הציונית: "במסגרת עבוייה של ירושלים, לאשר את הקמתו של היישוב רמת קדרון בחצי הדרך בין מעלה אדומים ותקוע. מתכונת היישוב וגישת המדינה לבנייתו והטיפול בו, תהייה דומה לזו של שערי תקווה". (ת/23)." לחב' מתניר בע"מ גם ניתן היתר עיסוק למכירת קרקעות בגושים 4ו- 5(נ/30). ואמנם, על סמך היתר זה מכר עינב בשם מתניר בע"מ 350, 1דונם מהשטח הנ"ל לחב' ג'מבו (ראה הצהרת עינב במסמך נ/ 31מ- 27.5.83). חב' ג'מבו רכשה 300דונם נוספים ובסה"כ רכשה 650, 1דונם וזאת בשלושה שלבים: ביום 4.5.82- 000, 1דונם. ביום 24.4.83- 350דונם. וביום 16.9.83- 300דונם. היות ועל פי חוקי הקרקעות העותומניים, הנהוגים בממלכת ירדן, והחלים על שטחי יהודה ושומרון, רישום הבעלות בלשכת רישום המקרקעין כרוכה בפרוצדורה ארוכה ומייגעת, כפי שעוד נראה להלן והיות וקיימות הגבלות על האישיות המשפטית הזכאית להרשם בלשכת רישום המקרקעין, בנוסף לריבוי התנאים לצורך עצם יצירת הזכות להירשם בספרי האחוזה - היה צורך לערוך חוזה רכישה, שלא בין שתי החברות, מתניר וג'מבו, בינן לבין עצמן, אלא עם הבעלים והמחזיק בקרקעות. בפועל, ברור היה כי הקרקעות נושא הערעור נמכרו לחב' ג'מבו על ידי חב' מתניר, באמצעות שמואל עינב (ראה טיעוניו של עו"ד בן-נר, בעמ' 5, שורה 19לפרוטוקול הדיונים בערעור, מ- 3.5.93, וכן הצהרת עינב (נ/31)). כך נולד החוזה נ/14, שהיווה מרכיב חשוב בפסק הדין נשוא הערעור ומקומו המרכזי לא נפקד גם בערכאתנו. בעקבות חתימת החוזה נ/14, ביום 5.8.82(ראה תאריך בשולי עמ' 5לחוזה), החלה חב' ג'מבו בהליכי פרסום אגרסיביים לצורך מכירת קרקעות לקונים פוטנציאלים. השטח "שנרכש" חולק ל- 650, 1יחידות בנות דונם אחד כל אחת. בשל גורמים רבים שידובר בהם להלן, לא יצא לפועל הקמתו של הישוב רמת קידרון. העסקות נכשלו והקונים תבעו את כספם חזרה. חב' ג'מבו החזירה כסף ל - 300רוכשים בלבד. רוכשים אחרים חברו יחדיו לתבוע את חב' ג'מבו ואת מנהליה. מיעוטם פתחו בהליכים בביהמ"ש השלום בת"א ועל פסק דין שניתן לגבי חלק מאותם תובעים נסב הערעור שבפנינו. לצורך הבנת-המבנה "המשונה", של חוזה המכר נ/14, חשוב לציין, כי רוב הקרקעות באזור יהודה ושומרון אינן רשומות בלשכת רישום המקרקעין. המחוקק הירדני היה מודע לבעייתיות הזו. לפיכך, איפשר למי שהוכיח על ידי מסמך, חזקה בקרקע במשך מס' שנים מסויים ועיבודה, לבצע פרוצדורה מסויימת הידועה כ"רישום ראשון" בספרי האחוזה. על פי סעיף 3לחוק לתיקון הכללים הקשורים בנכסי דלא ניידי (מס' 51) לשנת 1958: "כל המכירות שנהוג לעשותן במסמך והנעשות באדמות מירי או בקרקע מולכ הנמצאים באזורים אשר לא הוכרז בהם הסדר או אשר הוצאו מתחום ההסדר, ייחשבו בעלות תוקף אם היו בהחזקת הקונה בפועל במשך 10שנים ביחס לאדמות מירי ו- 15שנים ביחס לקרקע מולכ." הקרקע בגוש 4נשוא החוזה נ/14, לא היתה רשומה לא על שם הבעלים ולא על שם המוכר. מעבר לכך, לאור הגבלות בחקיקה הירדנית על מכירת קרקע, על מנת שאזרח ישראלי יוכל לקנות קרקע בשטחי יהודה ושומרון, היה עליו להיות תאגיד. כל גוף משפטי שפעל במקום, חייב היה להצטייד ב"היתר עיסוק", וכל עסקת-מקרקעין, היתה טעונה "היתר עסקה". בצו בדבר עסקות במקרקעין (אזור הגדה המערבית)(מס' 25) תשכ"ז-1967, נקבע כי עשיית עסקה במקרקעין מחייבת היתר. בהתאם לסעיף 2לצו הנ"ל: "לא ייעשה אדם עסקה בקשר למקרקעין, בין בעצמו ובין על ידי אחר, בין במישרין ובין בעקיפין, אלא ברשיון מהרשות המוסמכת. הרשות המוסמכת רשאית לתת רשיון בין על פי בקשת הצדדים לעסקה או חלק מהם, או כל אדם מעוניים אחר, ובין ללא בקשה, כאמור." סעיף 3לצו מס' 25הנ"ל קובע כי עיסקה שנעשתה ללא היתר תהא בטלה מעיקרא ולא תהיה לה נפקות משפטית: "נעשתה עסקה בקשר למקרקעין ללא רשיון או בניגוד לאמור ברשיון לא יהא לה תוקף, זולת לענין תחולתו של סעיף 4לצו זה כל עוד לא ניתן רשיון לאותה עסקה מהרשות המוסמכת." צו מס' 25שעיקרו הסדרת רישוי עסקות מקרקעין ונועד, בין השאר, להגן על בעליהם של נכסים נטושים, מאפשר לממשל הצבאי שלא להעניק היתר לביצוע עסקות במקרקעין. כמו כן, קובע הצו עונש פלילי למפר את הוראותיו. הסנקציה הפלילית הזו נועדה לסייע להוראה המרכזית בצו, דהיינו: החובה לקבל היתר לפני עשיית עסקה במקרקעין. (ראה משה דרורי, החקיקה באזור יהודה והשומרון - הוצאת אוניברסיטה העברית בירושלים, המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי על שם הרי-סאקר, עמ' 205). ברם, גם לאחר קבלת היתר עסקה, הזכות להרשם בספרי אחוזה היתה שייכת למחזיק ולמעבד של הקרקע. היתר העסקה לא היקנה זכות במקרקעין לקונה. לפיכך, נוכל להבין על שומה לא היה די בכך שחב' מתניר בע"מ לבדה, תהייה צד לעסקה עם חב' ג'מבו. בידי חב' מתניר בע"מ היה אך ורק היתר עיסקה, אך היה צורך שגם מי שיש בידו הזכות להרשם בספרי האחוזה, הבעלים, יהיה צד לעסקה על מנת שניתן יהיה להשלים את הרישום. החוזה נ/14 לעסקה נשוא החוזה נ/ 14היו שותפים ארבעה צדדים: 1) מוסא מחמוד עודה אללה אל-עסא, המכונה בחוזה "הבעלים". 2) ג'מאל מוסה מחמוד אל-עסא, המכונה "המוכר" (בנו של הבעלים). 3)שמואל עינב, המכונה "הנציג". 4) חב' ג'מבו - הקונה. שמואל עינב - "הנציג" - היה נציג חב' מתניר, אשר שילמה טבין ותקילין עבור הקרקע, אך בחרה להוציא עצמה מהחוזה, כנראה כדי להקל על חב' ג'מבו לזכות ברישום. על רקע הדברים שהובאו עד כה, תהיינה ברורות יותר תניות מסויימות שהוכנסו לחוזה: א. הבעלים מצהיר, כי הינו בעלים ומחזיק של כ - 000, 2דונם מאדמות הכפר עבדיה והמוכר מצהיר, כי הינו זכאי להירשם כבעלים וברשותו כל המסמכים הדרושים לשם ביצוע העסקה "והוא מתחייב למכור לקונה את כל זכויותיו לרבות זכות הבעלות והחזקה בממכר". ב. הקונה רכש 000, 1דונם במחיר 250, 1דולר לדונם, לסילוק בשיעורים אלה: 1) % 25מהמחיר הכולל שולם לפני חתימת החוזה. 2) % 25נוספים נוספים הותנו בקבלת כל המסמכים הבאים: א) מפה לצרכי רישום בטאבו ערוכה על ידי מודד מוסמך וחתומה על ידי הבעלים, המוכר, הנציג, המוכתרים השכנים וע"י חב' מתניר בע"מ כשעליה מסומנים גבולות השטח שנרכש על ידי הקונה, וזאת תוך 45יום מיום חתימת החוזה. ב) היתר עסקה להעברת הממכר משם המוכר לשם הקונה. ג) תצהיר חתום על ידי המוכתרים המאשר כי הבעלים הינו הבעלים של הקרקע כמסומן במפה. 3) % 50הנותרים נקבעו לתשלום "במעמד רישום הממכר בטאבו ע"ש הקונה". ג. מאחר והיתר העסקה לגבי המקרקעין הנמכרים היה על שם חב' מתניר, התחייב "הנציג" להמציא לקונה "היתר עסקה נפרד לפי הנוהל במפקדת יהודה ושומרון, וזאת בתנאי שהקונה ישיג היתר עיסוק כללי וימלא אחר כל הדרישות של השלטונות". כן נקבע כי "אם לא ינתן היתר עסקה נפרד לקונה לגבי העיסקה נשוא החוזה, תעביר מתניר את היתר העסקה שעל שמה, לגבי הקרקע, על שם הקונה". ד. המוכר מתחייב לרשום את הקרקע בלשכת רישום המקרקעין בשם "הבעלים", או בשמו, בתוך שישה חודשים מיום המצאת המפה..." ה. אשר להעברת הזכויות בקרקע על שם חב' ג'מבו נקבע בסעיף 9לחוזה : "מייד עם רישום הקרקע בשם הבעלים או המוכר ובאותו מעמד ו/או באותו תיק, יוגשו יפויי כח מתאימים לצורך ביצוע העברת הממכר לשם הקונה. העברה משם הבעלים לשם הקונה תבוצע תוך 30יום מיום הרישום הראשון". ו. הרישום הראשון והרישום על שם הקונה ייעשה על ידי עו"ד חרותי. ז. אם תהיינה התנגדויות לרישומים, יפעלו הבעלים, המוכר והנציג, להסרתן תוך שלושה חודשים מיום הגשתן, ואם לא תוסרנה - תהייה לחב' ג'מבו הברירה לבחור בין שתי חלופות: לבטל את העיסקה ולקבל מהבעלים, המוכר והנציג, תוך שבעה ימים מיום הודעת הביטול, את כל התשלומים ששולמו, או לבטל החוזה רק ביחס לשטח שלגביו יש התנגדות. ח. הבעלים, המוכר והנציג, התחיבו להעביר לקונה "קרקע המיועדת לבניה". ט. תנאי יסודי בחוזה היה, כי כל פעולה בשטח מחוייבת באישור הנציג. פעילות בשטח ובמיוחד עבודות קרקע הותרו, רק לאחר הרישום במשרד ספרי האחוזה ולאחר קבלת אישור הנציג. י. תנייה נוספת בחוזה קבעה כי: "אם יסוכל החוזה מסיבות פוליטיות או מסיבות אחרות שאין לצדדים שליטה עליהם יוחזר לקונה כספו". במקרה של סיכול החוזה, כאמור, נקבע שהנציג יהיה אחראי להחזרת הכספים לקונה, תוך 15יום. בפועל, לא התקיימו כל התנאים האלה: - לא הוגשה מפה חתומה על ידי המוכתרים השכנים, ולא תצהיר החתום על ידם, המאשר כי מי שמוגדר בחוזה כ"בעלים", הוא, אכן, הבעלים של הממכר. - הממכר, נשוא החוזה, נ/14, לא הועבר בלישכת רישום המקרקעין על שם הבעלים או המוכר, ובוודאי לא על שם חב' ג'מבו. אפילו לא בוצע רישום ראשון ע"ש הבעלים ולא על שם המוכר. - הוגשו כ- 100התנגדויות שהדיונים לגביהם אמורים היו להמשך במשך שנים, ולכן ספק אם נכונה היתה הצהרת המוכר שהקרקע נקייה מכל זכויות של צד ג'. ההתנגדויות לא הוסרו, כמתחייב מן החוזה (ראה מכתבו של עו"ד נתאי, מ 5.1.86(ת/99), בו הוא מודיע לחב' ג'מבו כי עד לתאריך הנ"ל נידונו רק 5התנגדויות מתוך כ- .100 - אין החוזה נושא חתימת הבעלים. - לא שולמו % 75מהתמורה. - לחב' ג'מבו לא ניתן היתר עיסוק, ואף לא היתר עיסקה לגבי המקרקעין שנרכשו לפי החוזה נ/.14 אין מחלוקת שחב' מתניר בע"מ לא יכלה להעביר לחב' ג'מבו את היתר העיסוק ואת היתר העיסקה שהיו לה. העברה כזו היתה בלתי חוקית. בכך הודה גם פרקליט המערער המלומד בטיעוניו לערעור. כל עסקה היתה טעונה היתר. ההיתר היה אישי ולא ניתן להעברה. על אף שהעסקה נשוא נ/ 14לא יכלה להתממש בשל כל הסיבות שנזכרו לעיל, החלה חב' ג'מבו במכירת מגרשים בני דונם לציבור. במהלך חודש מרץ 1983, יצאו, חב' ג'מבו ומנהליה, במסע פרסום רב מימדים ובמודעות גדולות שנועדו למשוך ולשכנע את הציבור הרחב לרכוש מחב' ג'מבו קרקעות ברמת קדרון. הפניה לציבור נעשתה במסגרת "מבצע פסח", והוגבל בזמן (28.4.83-.28.3.83) מהפירסומים עולה, כי היתה מכירה ענפה של קרקעות גם לפני "מבצע פסח". באחת המודעות נאמר, כי: "מי שכבר קנה - הכפיל את כספו. תמיד כדאי ללמוד מנסיונם של אחרים ולראיה, כל מי שקנה מגרש ברמת קדרון בספטמבר 1982שילם עבורו 000, 3דולר בלבד. היום שווה המגרש 300, 6דולר, כלומר אנשים הכפילו את כספם בדולרים תוך 6חודשים". מהפרסומים יכול היה הציבור להבין כי מדובר בישוב הנמצא באותו זמן בתהליך בניה ממש. בין השאר, נכתב בפרסום (ת/1), כי: "במרחק 6ק"מ מירושלים.... נבנית רמת קדרון ... סוף סוף דונם משלך. אתה יכול לקבל משכנתא נוספת, בעתיד, בגובה של כ- 000, 25דולר ולהתחיל לבנות.... כל אחד יכול לבנות את ביתו בהתאם לצרכיו ולדרישותיו בשיטת "בנה ביתך". במקום בולט באותו פירסום גם נאמר כי : "המגרשים שג'מבו מוכרת לך הם באישור כל הגורמים הממשלתיים". בהבטחות אלה לא היה ממש. יתירה מזו: גם בחלוף שנים מספר עדיין לא נתקבלו האישורים הממשלתיים הדרושים, לרבות האישורים התכנוניים והיתר העיסקה. בתעודת עובד ציבור מיום 17.1.88, שהוצאה על ידי שלמה מושקוביץ, ששימש כמנהל לשכת התכנון המרכזית לאזור יהודה והשומרון, נאמר כי: "תכנית המתאר של אתר רמת קידרון לא נידונה במועצת התכנון העליונה ולא הוחלט לאשרה או להפקידה. התוכנית לא נידונה במועצת התכנות העליונה בשל היעדר אישור לגבי הזכויות במקרקעין..." (ת/91). במסע הפירסום הבטיחה חב' ג'מבו לרוכשי המגרשים גם שירותי "קאנטרי-קלאב מפואר", שעתיד לקום במקום על שטח של 40דונם (ת/1). יצויין כי בדף המידע שחולק לרוכשים מודגש כי לקאנטרי קלאב שיוקם יוקצו 50דונם מתוך "שטח של כ- 000, 1דונם, שנרכשו על ידי חב' ההשקעות ג'מבו". (ת/2). חוזי המכירה חוזי המכירה עם המשיבים דנן, ה"ה שלמוב, נסג'י ונתאי, נחתמו כולם בימי "מבצע פסח, בתחילת חודש אפריל .1983 הפגם העיקרי בחוזים אלה הוא בכך שלא כלל את המצב האינפורמטיבי הנכון לגבי הקרקעות. ב"הואיל" הראשון של החוזים נקבע: "הואיל והחברה רכשה מקרקעין ששטחם כ- 000, 1דונם ביהודה ושומרון בקרקע הידועה בשם אל-חדריה ואל-קורדיה מאדמות הכפר עבדיה..." בפועל, לא היה מידע זה נכון כלל, שכן בעת חתימת החוזים הנ"ל ואף מספר שנים מאוחר יותר, לא היה בידי החברה, בבעלותה, כי אם שטח קטן של כמה עשרות דונמים, חסר משמעות לגבי רוכשי הקרקעות ב"מבצע פסח". לעובדות חמורות אלה, היה ביסוס בחומר הראיות שבא בפני בימ"ש קמא והוא: 1) תעודת עובד ציבור מיום 7.1.87בחתימת יד סמי גבאי, ששימש קצין מטה רשום מקרקעין לאזור יהודה והשומרון (ת/ 19ונספחיו). 2) תעודת עובד ציבור מ- 5.7.88(או 5.7.86) בחתימת יד סמי גבאי הנ"ל (ת/21). 3) תעודות עובד ציבור מ- 17.1.88(ת/31) ומיום 2.7.87(ת/ 28ונספחיו) בחתימת יד שלמה מושקוביץ, מנהל לשכת התיכנון המרכזית ליהודה והשומרון. 4) תצהירו מיום 24.10.86, סעיף 9, של יצחק ינאי, מנהל חב' דווקא בע"מ (חב' שנרשמה אף היא ברמאללה), שצורף כתמיכה לה.פ. 1127/86לבימ"ש המחוזי בת"א (מסומן א- 4בתיק מוצגי המשיבים נסג'י) (ת/34). 5) תעודת עובד ציבור מ- 23.12.87בחתימת יד סמי גבאי המאשר רשום חלקה 870-D בגודל 380מ"ר ע"ש חב' ג'מבו (ת/28). 6) תעודת עובד ציבור מ- 8.1.88(או 8.3.88) בחתימת יד שלמה מושקוביץ הנ"ל (ת/33), לפיה: "מתוך 380הדונם של החלקה הנ"ל, ניתן לנצל רק 127דונם למגורים". 7) על פי הסדר פשרה שקיבל תוקף של פס"ד בתיק ה.פ. 75/86, בבימ"ש המחוזי בת"א (ת/35), ניתנו לחב' דווקא בע"מ 80דונם והיתרה של 300דונם חולקה במוסכם, באופן שלחב' ג'מבו יהיו % 68מזה, דהיינו 204דונם, בלבד. מאחר ועל פי ת.ע.צ. (ת/33) ניתן היה לנצל למגורים רק 127דונם מתוך ה- 380דונם, הרי שלחב' ג'מבו יועדו לבניה בחלקה 870- ,dהחלקה היחידה שנרשמה על שמה וגם זאת רק ב- 1987, שטח של כ- 68דונם בלבד! כיצד ניתן היה להעניק דונם לכל אחד מ- 350, 1הרוכשים את המגיע לו, אם כל מה שעמד לרשות חב' ג'מבו היה שטח בניה של 68דונם בלבד? נשוב עתה לסקור את ההוראות הרלוונטיות בחוזי הרכישה. ב"הואיל" נוסף, במבוא לחוזים, נאמר כי: "הקרקע טרם עברה הליכי פרצלציה, תכנון ופיתוח". בסעיף 5(ד) לחוזים נאמר כי: "התכנון, הפיתוח והפרצלציה של הקרקע יעשו כפי שתחליט החברה, לפי שיקול דעתה הבלעדי והמוחלט והקונה מסכים מראש להחלטה ודרישת החברה." עבור כל אלה התחייב הקונה בתשלום נוסף של % 15מערך הממכר (סעיף 5(ג)). בסעיף 9(א) לחוזים, נקבעה זכותה של חב' ג'מבו "לחייב את הקונה להקים יחידת דיור על הנכס והקונה מתחייב למלא אחר הוראות החברה". בסעיף 9(ב) גם נקבע, שמועד להתחלת הבניה יקבע לפי הוראות חב' ג'מבו. ברור שסעיף זה כסעיפים אחרים בחוזים הללו, המשיך ליצור את הרושם המוטעה בעיני הרוכשים כי אכן ביתם יקום במקום ובקרוב. בסעיף 10לחוזים נקבע, כי: "מקומו המדוייק של הנכס יקבע בהגרלה שתערך על ידי החברה והקונה מסכים מראש למועד ואופן עריכת ההגרלה על ידי החברה ולתוצאות ההגרלה". בחוזי הרכישה, הותירה לעצמה חב' ג'מבו שני סעיפי "מילוט" מובהקים: בסעיף 11נקבע, כי: "החברה תעשה כמיטב יכולתה, במגבלות הקיימות והמתחיבות מהמצב המשפטי באיזור יהודה ושומרון, לרשום בטאבו זכויות הקונה בנכס וכן לבצע פרצלציה, וזאת בתנאי שהקונה מילא כל התחיבויותיו לפי חוזה זה במלואן ובמועדן." אם לא ניתן יהיה לרשום הזכויות בנכס על שם הקונה, מסיבות שאינן תלויות בחברה, ו/או לבצע פרצלציה מסיבות כאמור, יתנהל רישום מתאים בספרי החברה לפיו לקונה זכויות בחלק יחסי של הקרקע ויומצא לקונה אישור על הרשום בספרי החברה." בסעיף 12(א) נקבע, כי: "הקונה מצהיר בזאת, כי הודע לו כי עלול להיווצר מצב בו תהיה החברה מנועה מלמכור לו את הנכס וזאת מחמת סיבות שאינן תלויות בחברה. במקרה כזה יבוטל חוזה זה עם הודעת החברה וכל תשלום ששילם הקונה לחברה יוחזר לו, כשהוא צמוד לשער הדולר ביום החזרת התשלום." מעבר לכך, נאלץ הקונה להסכים כי במקרה של ביטול החוזה כאמור בסעיף 12(א) הנ"ל: ".... אין לו ו/או לא תהיינה לו כל תביעות ו/או דרישות ו/או טענות כנגד החברה בגין ביטול החוזה, ולא תהיה לו זכות כלשהי לקבל סעד מכל סוג שהוא נגד החברה". (סעיף 12(א) סיפא). אין ספק כי חוזים אלה מהווים אנטי תזה לפירסומות שקדמו למכירות. בניגוד להבטחות הגדולות שקדמו לחתימת החוזים, אמרה למעשה חב' ג'מבו בחוזים: לא הבטחנו כלום. כתבנו מפורשות בחוזי הרכישה כי בכל מצב שיכול להיווצר, ושאיננו תלוי בנו, אנו פטורים מכל התחיבות ונזק כלפי הקונה. יתירה מזו: החוזים העניקו פיצוי מוסכם חד צדדי לחברת ג'מבו למקרה של הפרת החוזה על ידי הקונה, עד כדי פינוי מוסכם מראש מהנכס, ללא צורך בפניה לביהמ"ש. לא נאמר בו אף לא מילה אחת מה יהיה הדין כאשר חב' ג'מבו תפר את החוזה. ברור הוא שאותם אנשים שהפירסומים יצרו אצלם מצג חיובי כלפי הקרקע המוצעת לרכישה, לא דקדקו בתנאי החוזה. מובן מאליו שבעת שמאות אנשים רבו על כל דונם קרקע שהוצא למכירה וכל אחד היה צריך להחליט אם "לחטוף" את המגרש או להפסיד את חלום חייו, בשלב זה, קריאת החוזה והבנת המשמעות המשפטית שלו, היו בלתי אפשריות. אשר "למגבלות הקיימות" (ס' 11לחוזים) - אין חב' ג'מבו מגלה מהן מגבלות אלה. החברה איננה מגלה לרוכשים כי הקרקע נמכרת כלל איננה רשומה על שמה ואפילו לא על שם בעליה. היא גם לא מגלה להם כי אין לה היתר עסקה ולא היתר עיסוק. ויותר מכך: חב' ג'מבו לא יכלה מלכתחילה, ליצור מצג שהקרקע תירשם על שם הקונה בטאבו. דבר זה היה בלתי אפשרי לחלוטין. נאמר זאת שוב: על פי הדין הנוהג ביהודה ושומרון לא יכול היה אזרח ישראלי להרשם כבעלים בקרקע. נתון מכריע זה לא הביאה חב' ג'מבו לידיעת הקונה. כאמור, על פי סעיף 11לחוזים, הופטרה חב' ג'מבו מאחריותה, רק אם לא ניתן יהיה לרשום הזכויות בנכס על שם הקונה "מסיבות שאינן תלויות בחברה". בנסיבות המקרה, כאשר החברה עצמה לא רכשה את הקרקע ולא השיגה היתרי עסקה ועיסוק מראש, לא לרכישה ולא למכירה לרוכשים, ועל פי החוק לא ניתן כלל לרשום הקרקע על שם רוכש יחיד אזרח ישראלי, הרי אין לומר שאלה סיבות "שאינן תלויות בחברה". אדרבא! גם האמור בסעיף 12(א) לחוזים לא אמור היה לעורר כל חשש בעיני הרוכש הרגיל. אם חב' ג'מבו, לאור הפירסומים שלה, קיבלה, לכאורה, כל האישורים הממשלתיים, מה לו לרוכש כי יחשוש שעלול להיווצר מצב בו החברה תהייה מנועה מלמכור את הנכס. אם בכל זאת הוכנסו "מגבלות" אלה לחוזים, משמע שחב' ג'מבו היתה מודעת ובוודאי היתה חייבת להיות מודעת לכך שלא תוכל לעמוד בהתחיבויות שנטלה על עצמה כלפי הרוכשים. ואם בחוזי המכר של חב' ג'מבו עסקינן, למותר להזכיר, כי חב' ג'מבו לא עצרה את פעילות המכירה שלה ב"מבצע פסח". היא המשיכה בפרסומים גדולים לקראת מכירת קרקעות "שלב ג". באותו שלב, נמכרו 300דונם נוספים, וזאת בחודשים מאי - יוני 1983, הגם שרכישת הקרקע הזו משמואל עינב התרחשה רק ב- 16.9.83(ת/ 27- תצהירו של פרומצ'נקו, מ- 29.4.87). ברם, מאחר והקונים בערעור שבפנינו קנו את הקרקע שלהם "במבצע פסח", אין המכירה בשלב ג' מעניננו. נציין עוד, כי ביום 15.5.84, פנתה חב' ג'מבו לרוכשים בדרישה לשלם את הוצאות הפיתוח (ת/84). פניית משרד המשפטים ביום 17.5.84, בעקבות מגעים קודמים בין משרד המשפטים לחב' ג'מבו, פנתה לחב' ג'מבו הגב' פליאה אלבק, מנהלת המחלקה האזרחית בפרקליטות המדינה והודיעה לחברה כי הפיתרון של הרוכשים יכול לבוא רק בדרך של החכרת קרקעות מדינה, להבדיל ממכירת קרקעות בבעלות. בהודעת משרד המשפטים נאמר כך: "כידוע לכם, הוחלט בועדה המשותפת לממשלה ולהסתדרות הציונית, שהקצאת אדמות מדינה בחכירה לחברות שלכם לשם בניה בהתאם להתחיבויותיכם כלפי רוכשי מגרשים ברמת קדרון... תיעשה בתשלום % 80מערך הקרקע ובחוזים שיקבעו על ידי היועץ המשפטי לממשלה. כן החליטה הועדה שהשטח המיועד להקצאה כפוף לחוות דעתי ושמיקום מדוייק יימסר לועדה... כדי שנוכל לשקול מה תנאי ההקצאה הסבירים לפי כל נסיבות הענין - מבקש הצוות שכל אחד מכם ישלח לנו רשימה שמית של כל האנשים שעמהם יש לו הסכם למכור לו מגרש ברמת קדרון..., מה גודל המגרש שבהתחיבות שלכם וכמו כן, ציון מי מן האנשים מסכים לקבל מגרש באדמת מדינה בחכירה ל - 49שנים עם אופציה ל- 49שנים נוספות, במקום מגרש בבעלות...". (ת/88). ביום 7.6.84, השיבה חב' ג'מבו למשרד המשפטים, כי היא מבקשת להקצות לה 800דונם, אך נמנעה מלהעביר רשימה שמית של רוכשים. למרות התפתחות זו וכאשר כבר היה ברור, זה מכבר, לחב' ג'מבו כי ביצוע הפרוייקט הוא חלום שנגוז, היא שלחה ביום 11.6.84, לכל הרוכשים, הודעה בנוסח האמור במסמך ת/ .85כותרת ההודעה: "רמת קדרון - בונים!". בהודעה זו מבשרת חב' ג'מבו לרוכשים, כי נבחר צוות להקמת היישוב אשר בראשו יעמוד צבי רכטר, מנכ"ל לשעבר של חב' סולל בונה. כל אחד נדרש לבחור בגודל הבית הרצוי לו, על פי גדלים שהציע חב' ג'מבו. החב' הבטיחה הנחות ל - 100הרוכשים הראשונים. חב' ג'מבו ביקשה גם להסיר דאגה מליבם של הרוכשים באשר להשקעת כספם בבניה, שכן, "הבתים יבנו על ידי חברות הבניה הגדולות בישראל." התפתחות זו, כפי שבאה לידי ביטוי במכתבה של גב' פליאה אלבק, לא הובאה על ידי חב' ג'מבו לידיעת הרוכשים, כשם שהיא גם לא הודיעה להם כי הסיכוי שהקרקעות ירשמו בטאבו על שמם הוא אפסי. חב' ג'מבו לא התיחסה בתשובתה למשרד המשפטים לענין תשלום % 80מערך הקרקע החליפית. ספק אם היה אז עדיין כסף בידי החברה "להציל" עבור הרוכשים שלה קרקע חליפית בתנאי חכירה. החברה בקושי יכלה לשלם החזר כספם של 300רוכשים. לא בכדי נותרה ללא מענה שאלתו של בימ"ש קמא: "כיצד קרה שבקופת ג'מבו אין כסף? לאן נעלם הכסף?" (עמ' 23לפסה"ד). ואנו שואלים: כיצד קרה שחברה אשר גבתה מליוני דולרים מקונים, ממכירת 650, 1דונם קרקע, כאשר על פי חומר הראיות חב' ג'מבו שילמה רק % 25מן התמורה לפי החוזה נ/ 14- טוענת כי "לחברה אין כסף" (ראה דברי פרומצ'נקו בעמ' 45לעדותו). היה על חב' ג'מבו להחזיק את הכסף שגבתה, כנאמן של הרוכשים, שקיבלו בתמורה לכספם רק "פיסת נייר". היה על חב' ג'מבו לפעול כנאמן ולהשקיע את הכסף באופן שישמר ערכו במקרה ויהיה צורך להחזיר להם את כספם. אולם, כאמור, לא כללו חוזי המכירה תנייה שאפשרה לרוכשים לקבל בחזרה את כספם. כבר אמרנו כי תנאי החוזים הללו היו חד צדדיים לטובת החברה. לקביעותיו המשפטיות של בימ"ש קמא במישור דיני החוזים שופטת השלום הנכבדה, קבעה כי יש להטיל אחריות חוזית על החברה על פי סעיפים 15ו- 14(א) לחוק החוזים (חלק כללי), הדנים בהטעיה (בעמ' 25לפסה"ד). כמו כן קבע בימ"ש קמא כי חלים על המקרה גם סעיפים 12ו - 39לחוק החוזים (חלק כללי). בעמ' 25לפסק דינו, כותב בימ"ש קמא: "חב' ג'מבו היתה צריכה לבטל את העסקאות בהתאם לזכותה על פי סעיף 12(א) לחוזה (נ/14)... לא רק שלא עשתה כן אלא שהיא דרשה מהקונים המשך תשלומים עבור "פיתוח". אשר על כן, כל פעילויותיה או מחדליה הנ"ל של חב' ג'מבו נגועים בחוסר תום לב קיצוני ועמידתה על קיום חיובי הקונים על פי החוזה אינה דרך מקובלת לקיום חיוב הנובע מחוזה." בימ"ש קמא קבע כי לאור הפרת החוזה קמות לתובעים שתי עילות תביעה אפשריות: א. תביעה להשבת כספם לפי סעיפים 14(א) ו- 15לחוק החוזים (חלק כללי). ב. תביעה לפיצויים עפ"י סעיפים 12ו- 39לחוק הנ"ל. בהתבסס על הילכת פנידר נ. קסטרו (ע"א 230/80פ"ד ל"ח(2) 713ו- דיון נוסף 7/81פ"ד ל"ז(4) 673), החליט בימ"ש קמא כי יש מקום להטיל חיוב אישי גם על המערער יחיאל שאול. כך כותבת השופטת הנכבדה: "העקרונות שנקבעו בהילכת פנידר ישימים לעניננו לגבי עמיאל פרומצ'נקו ושאול יחיאל. נסיונם לייחס את החיוב הצפוי לג'מבו בלבד נועד לכשלון. הם אחראים אישית לפיצוי התובעים. אי אפשר שלא להצביע על הדמיון במקרה פנידר לעניננו, באשר שם לא גילו למשיב שהקרקע עליה יבנה הבנין אינה בבעלות החברה, בעוד שברמת קידרון לא גילו לקונים "במבצע פסח" כי עסקת רכישת 000, 1הדונם נכשלה ושהקרקע לא נרשמה ולא תירשם בעתיד הנראה לעין על שם ג'מבו" (עמ' 32לפסה"ד). במישור דיני הנזיקין בימ"ש קמא קבע כי ניתן להחיל על מנהלי חב' ג'מבו אחריות אישית גם בתחום דיני הנזיקין, הן בעוולת הרשלנות והן בעוולת התרמית. וזאת, בהסתמך על פסיקת בית המשפט העליון בע"א 725/78בריטיש קנדיאן בילדורס בע"מ נ. אורן ואח’, פ"ד ל"ה(4) .253 במישור דיני החברות בימ"ש קמא דחה את הנסיון שנעשה בפניו לבסס את חיובם של פרומצ'נקו ושאול יחיאל גם על דיני חברות. נסיון זה נעשה תום הסתמכות על ע"א 817/79קוסוי נ. בנק פויכטונגר בע"מ ואח’, פ"ד ל"ח(3), .253 בימ"ש קמא סבר כי פסק הדין קוסוי מטיל אחריות אישית רק כלפי החברה עצמה ולא כלפי נושי החברה. תמצית טיעוני הערעור טירחה רבה טרח עו"ד בן-נר ב"כ המערער המלומד, בנסיון לפרוך את קביעותיו המרכזיות של בימ"ש קמא והן: הקביעה כי אסור היה לחב' ג'מבו, לפחות לא ב"מבצע פסח" למכור את הקרקע לציבור, והקביעה האחרת כי המנהלים אחרים אחריות אישית כלפי הרוכשים, הן במישור דיני הנזיקין והן במישור דיני החוזים. במיוחד תקף פרקליט המערער המלומד את קביעת בימ"ש קמא כי מעשי המנהלים עלו כדי עוולת תרמית.. לדעת עו"ד בן-נר, המערער, כמו גם פרומצ'נקו, פעלו בתום לב ובהתאם להנחיות של גורמים ממשלתיים ולקווי המדיניות שלה ובוודאי לא התכוונו לרמות את הקונים. אילמלא שינוי המדיניות של משרד המשפטים, כך לטענתו, העסקה לא היתה נכשלת ולא היה איכפת לאף אחד אם הוצא היתר עסקה לפני או אחרי היות העיסקה. לטענת ב"כ המערער, לאור המצב המשפטי שהיה אז, כאשר אנו נכנסים בנעלי המערער ולא בבדיקה של "חוכמה לאחר מעשה", המערער פעל על פי הנוהג המקובל באותם הימים, ולא נכון היה לקבוע באופן גורף כי אסור היה למנהלים למכור את הקרקע באותו שלב ובוודאי שאין לייחס להן עוולת תרמית כחלק מעילות פקודת הנזיקין. גם אם יקבע, אומר ב"כ המערער, כי המערער חטא באי גילוי כל העובדות הקשורות בעסקה עם הרוכשים, אין לראותו כרמאי ונוכל שמכר קרקעות שאסור היה לו למכרן, כפי שעולה מפסק דינו של ביהמ"ש קמא. לאור אריכות הדברים עד כה, נוכל לרכז את המשך דברינו בעיקר במישור המשפטי של ערעור זה ובכך נוסיף על ההיבטים המשפטיים שכבר נסקרו על ידינו. דיני הקרקעות החלים במקרה דנן כבר אמרנו כי הדין החל באזורי יהודה ושומרון הוא החוק הירדני, שאימץ לעצמו את חוק הקרקעות העותומני משנת 1858על תיקוניו הרבים. למרות שהדין הירדני הוא דין זר, הסתמכו הצדדים, בהסכמה, על ספרם של המלומדים סוכובולסקי, כהן וארליך - "יהודה ושומרון - זכויות במקרקעין והדין בישראל", ולכן אנו יוצאים מתוך הנחה שספרם משקף את המצב המשפטי לאשורו. "רישום ראשון" - מהותו מרבית הקרקעות שטחי יהודה ושומרון, אינן רשומות בספרי האחוזה. הרישום הרשמי היחידי המצוי באצל השלטונות הוא הרישום לצרכי מס, אך מקובל על הכל, כי רישום זה אינו מדוייק ולכן אינו יכול להוות ראיה מבחינה קניינית. השלטונות הירדניים, ביוזמתם, נהגו להסדיר בספרי האחוזה רישום מאורגן לשטחים נרחבים. פעולות ההסדר התמשכו זמן רב. על מנת לאפשר לאזרח המקומי שלא מעוניין לחכות עד שתהליך ההסדר יגיע לאזורו ועם זאת, להבטיח את זכויותיו, קבע המחוקק הירדני כי ניתן לבצע "רישום ראשון בטאבו". רישום זה הינו רישום של חלקה מוגדרת וקטנה, שלגביה הוכחו התנאים הקבועים בחוק. כידוע, שטחי הקרקע בגוש 4, נשוא הדיון, לא היו רשומים בטאבו. התנאים הקבועים בחוק על מנת שתיווצר זכות לרישום ראשון כבר אמרנו כי החוק הירדני מגביל את הזכאים לקנות קרקעות. על פי חוק זה יכול להירשם בטאבו רק אזרח ירדני או חברה בע"מ, ירדנית או זרה, כשמקום רישומה אצל רשם החברות ברמאללה. באופן זה רשומה גם חב' ג'מבו. הצו בדבר עסקאות במקרקעין (אזור הגדה המערבית) (מס' 25) תשכ"ז - 1967, קבע, כי לצורך ביצוע עסקה במקרקעין יש צורך בהיתר מהרשות המוסמכת (סעיף 2) וללא אישור, כאמור, אין תוקף לעסקה (סעיף 3). כל עיסקה טעונה היתר מיוחד משלה. ההליכים לקבלת היתר עיסקה מקבילים להליכים לביצוע הרישום הראשון. צויין כי "רישום ראשון" גם הוא עסקה לצורך קבלת ההיתר. כמו כן, יש צורך גם בהיתר עיסוק שהוא היתר מטעם שלטונות הצבא. כזכור, לחב' ג'מבו לא היה היתר עיסוק ולא היתר עסקה לגבי רכישת המקרקעין נשוא חוזה נ/ 14והוא הדין למכירתם לרוכשים. בעוד שניתן בנקל להתגבר על התנאי הראשון על ידי התאגדות פורמלית של חבר בני אדם כחברה, לא כן הדבר לגבי התנאי המהותי, החיוני לביצוע הרישום הראשון. תנאי זה היה חיוני גם לקבלת היתר העסקה (ר' סעיף 3לחוק לתיקון ההוראות בדבר נכסי דלא ניידי (מס' 51) לשנת 1958). יוצא מכאן, שעל מנת ליצור זכות מהותית לרישום, יש צורך במילוי התנאים המהותיים הבאים: א) מכירה המתבצעת על ידי מסמך. ב) הקרקע אינה מוסדרת. ג) קיימת חזקה בפועל של 10שנים (לקרקעות מירי). כאן המקום להעיר, כי המלומדים סוכובולסקי, כהן וארליך סבורים, כי מי שממלא תנאים אלה רוכש לעצמו זכות קניינית מלאה. לדעתנו, הממלא אחר תנאים אלה רוכש לעצמו, לכל היותר, זכות מעין קניינית, מכיוון שבהיעדר "זכות רשומה", הזכות היא של המחזיק בלבד ואם המחזיק מוכר את הקרקע לאחר, האחר אינו זכאי להרשם כבעלים, אלא מכח זכותו של הראשון. יוצא מכאן שזוהי זכות אישית שלא ניתנת להעברה. אך אפילו נכונה סברתם של המחברים המלומדים, לית מאן דפליג, שחב' ג'מבו לא יכלה למלא אחר תנאי "החזקה בפועל" שלפחות 10שנים במקרקעי מירי ו- 15שנה בקרקעות מולכ. ברם, גם מי שעמד בכל התנאים הללו, עדיין לא הגיע לסוף הדרך והיה עליו לעמוד בדרישות פורמליות נוספות והן: א. הגשת מסמכים 1) יש להציג מסמך המהווה ראיה ולו לכאורה, כי המבקש אכן החזיק בקרקע 15שנה במקרקעי מולכ או 10שנים במקרקעי מירי. בדר"כ הראיה היא רישום בספרי המיסים. 2) תצהיר מטעם מוכתר הכפר בו מצוייה הקרקע, בו יפורט שטח החלקה על פי הרישום ועל פי החזקה בפועל, שמות השכנים הגובלים בחלקה, מספר שנות החזקה בקרקע, מספר הגוש והחלקה, שם המקום, חתימת המוכתר ושני עדים. 3) מפת מדידה. 4) אם מגיש הבקשה הוא הרוכש מאותו אדם הרשום בספרי המיסים, עליו להביא ראיות לכך שהוא עצמו מחזיק בקרקע 10או 15שנה לפי סוג הקרקע. ב. פרוצדורת הבדיקה 1) הבקשה מוגשת לקצין מטה רישום מקרקעין, השולח העתקים מהבקשה לקצין מטה מדידות ולממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש ביהודה ושומרון. זה האחרון בודק אם לא מדובר ברכוש המדינה. נערכות גם בדיקות בקושאנים ישנים וברישומים ישנים כדי לוודא שהשטח המדובר בו איננו רשום כבר על שם מישהו אחר. לאחר מכן חוזר החומר אל קצין מטה הרישום לבדיקה נוספת. 2) במקביל לאמור בסעיף ב. 1) לעיל, מתבצע הליך פירסום בעיתון מקומי ובכפר בו מצויים המקרקעין. יש להמציא אישור על הפירסום הנ"ל לקצין מטה רישום במקרקעין. 3) תוך 15יום יש להגיש התנגדויות. הליך בדיקת ההתנגדויות נמשך זמן רב, לעיתים שנים רבות. 4) במקביל מתבצע גם הליך של יציאה לשטח לצורך בדיקה. לביקור בשטח מתלווים כל החותמים, לרבות המתנגדים. 5) מתבצעת בדיקה מחודשת של האחראי על נושא הרישומים. רק לאחר מילוי כל ההליכים דלעיל, מועברת הבקשה לדיון "בועדה לרישום ראשון". הארכנו בפירוט התנאים המקדמיים, הצריכים לרישום ראשון, וזאת על מנת להצביע על המורכבות והמסובכות של ההליכים האלה. ללמדך, כי גם אם הכל הולך למישרין, אורכת פעולה זו זמן ממושך הנאמד לעיתים בשנים, עד לאישור הסופי של הרישום. כאמור, אזרח ישראלי איננו יכול בשום פנים ואופן לזכות ברישום כזה. ולכן, כבר אמרנו כי התחיבות חב' ג'מבו לעשות כמיטב יכולתה לשם ביצוע רישום בטאבו, היתה חסר ממשות. מאידך, התפתחה פרקטיקה "פרטיזנית", לפיה חברה אחת היתה מעבירה היתר עסקה לחב' אחרת, וכבר הודגש כי פרקטיקה זו היתה בלתי חוקית ועל כך לא חלק גם ב"כ המערער המלומד. טענת "שינוי המדיניות" שהיתה במוקד טיעונו של ב"כ המערער, התבטאה בכך שלא ניתן היה עוד להתחיל לבנות בשטח עצמו, עד שלא היה לפחות רישום ראשוני בטאבו. נקל להבין, שגורמים האחריים ראו חובה לעצמם להביא ל"שינוי במידיניות" זו, ואולי גם הונעו לעשות כן כתוצאה מהליך משפטי מסויים בו נפסק בביהמ"ש המחוזי בת"א (ת.א. 3218/82דלתא נ. חברה לביטוח שכונות, ניתן על ידי כב' השופטת אבנור (כתארה אז) (לא פורסם)), כי ניתן לאשר עסקה גם בדיעבד (ראה ספרם של סוכובולסקי ואח’, בעמ' 73). פסיקה זו הביאה לכך שלמעשה כדי לבצע עסקה מסויימת, לא היה עוד צורך למלא אחר כל דרישה מקדמית. ניתן היה לבצע את העסקה היום, ולקבל את ההיתר כעבור מספר חודשים או שנים ולבצע רישום ראשון בטאבו כעבור זמן רב נוסף. "שינוי המדיניות" בא למנוע אנומליה זו. מכל מקום, אין לומר שחב' ג'מבו נפגעה משינוי זה, שכן, "שינוי" זה לא היה קיים בעת שהיא קנתה את הקרקעות בכפר עבדיה. לחב' ג'מבו לא היה היתר עסקה לקניה זו, לא לפניה ולא אחריה. כוונה נוספת היתה במה שמכונה בפי ב"כ המערער "שינוי מדיניות": לאור סירבול הליכי הרישום, כפי שפורט הפך היתר העסקה במקום להיות אחד האמצעים לביצוע הרישום הראשוני, למטרה בפני עצמה. כפי שכבר נאמר היתר העיסקה לא התיימר לקבוע גבולות ומידות של הנכס, ובוודאי שלא להקנות בו זכויות. מאידך, אין להתעלם מכך שהיתר העיסקה שימש לפחות ראיה לכאורה להוכחת הזכות. ועוד באותו ענין: טענת "שינוי מדיניות" מעלה לכאורה קונוטציה של טענת סיכול. אולם, אפילו נניח, שאכן כך הדבר (ואין אנו מסכימים לכך), הרי שעם ביטול החוזה, בשל הסיכול, קמה חובת השבה, וזאת היתה התביעה כנגד החברה ומנהליה. משלא הושב כספם של המשיבים, בדין זכו הם בתביעתם. לשאלת אחריותו האישית של המערער - ברור עובדתי אין מחלוקת כי המערער כיהן כמנהל חב' ג'מבו במשך כל התקופה הרלוונטית להתרחשויות נשוא הערעור. בימ"ש קמא הגיע למסקנה וכמוהו גם אנו כי מעורבותו של המערער (וכן של ע. פרומצ'נקו) בעסקי חב' ג'מבו היתה מעורבות של ממש. הוא היה שותף לתכנון מהלכי החברה לרבות ההסכמים ומסע הפרסום ולכן קמה לו אחריות אישית בכל הנוגע לנשוא הערעור. בעוד שפרומצ'נקו הודה כי היה מעורב בהליכים הפרסומיים ובחוזים, בחר המערער להפחית ממעורבותו האישית. הוא התכחש למוערבותו בנושא הפרסום ומסירת מידע לקונים. הוא טען כי כלל לא נפגש עימם ולא הבטיח מאומה. המערער בעצמו העיד כי: "לא ידוע לי כמה כספים גבתה חב' ג'מבו בגין מכירת המגרשים. לא הייתי מעורב בעניינים הכספיים". (עמ' 56). בימ"ש קמא קבע כי מעורבותו של המערער בפעילויות חב' ג'מבו לא נפלה ממעורבותו של פרומצ'נקו וכי איננו מאמין למערער שביקש להרחיק עצמו מעסקי המכירות של חב' ג'מבו. אנו כבימ"ש של ערעור לא נתערב בקביעה עובדתית זו, מה עוד שבאו לפני בימ"ש קמא ראיות שחיזקו התרשמות חד-משמעית זו. עו"ד נתאי העיד, כי פגש במערער במשרד חביבה ב- 1.4.83: "דיברתי איתו. הוא אמר שהעסקה הזו קרוב לודאי עסקה בטוחה. חתמנו על החוזה ב- .1.4.83" (עמ' 15). המערער גם הודה כי השתתף מטעם החברה בישיבות במשרד החקלאות ועם ראש הממשלה: "כל הזמן עד שפרשתי השתתפתי בישיבות ההנהלה של ג'מבו." פרומצ'נקו העיד (עמ' 7לפרוטוקול מ- 31.1.89), כי החתימה על חוזה המכירה למשפחת נסג'י (ת/4) חתום יחיאל שאול (המערער) וחתימתו בצירוף חותמל החברה הספיקה. פרומצ'נקו הסביר, כי מי שהיו המנהלים בפועל ב- 1.4.83בחב' ג'מבו, כאשר נמכרו המגרשים, היו: הוא, עצמו והמערער, וזאת לאחר שבעלי מניות אחרים פרשו מהחברה על רקע חילוקי דעות. (עמ' 7לפרוטוקול מ- 29.1.89). דברים אלה אושרו על ידי המערער עצמו: "יכול להיות שחתמתי על חוזים ביחד עם חותמת "החברה" (עמ' 5לפרוטוקול מישיבת 5.2.89). עד ההגנה יעקב צבאג - פקיד מכירות, מנהל אדמניסטרטיבי וחבר בצוות ההקמה של הישוב מטעם חב' ג'מבו, העיד, כי הצוות שהוקם לצורך הקמת הפרוייקט ברמת קדרון: "כלל את שני בעלי החברה עמיאל פרומצ'נקו ושאול יחיאל." בהמשך דבריו, העיד צבאג: "היינו בישיבה בה ניתן תדרוך למכירות." בעמ' 4לפרוטוקול מ- 2.7.89, העיד צבאג: "היו ביקורים של בעלי החברה בירושלים: פרומצ'נקו ויחיאל. הם המנהלים, באופן אישי אשרו שינוי בחוזה... ...בצוות ההקמה יצאנו לסיור עם פרומצ'נקו, יחיאל ודקל...". בעמ' 5לפרוטוקול הנ"ל העיד צבאג: "בכל התקופה קיבלתי הנחיות מעמיאל פרומצ'נקו ויחיאל." שלמה פלג סוכן המכירות של החברה בת"א, העיד: "בחלק מן הישיבות ישבו עמי פרומצנקו ושאול יחיאל... על מנת לאשר שינויים בחוזה הייתי פונה לעמי או לצבאג או ליחיאל. אני מכרתי בת"א... את החוזה הראה לי שאול או עמי." (עמ' 11לפרוטוקול מ2.7.89). בסיכומו של דבר: העובדות מוכיחות את מעורבותו האישית של המערער בכל מועדי ההתרחשויות הרלוונטיות לתביעה, הן בפרסומי הענק לקראת המכירות והן בעצומן ובפעילות במסגרת צוות ההקמה של הישוב, עד להתפטרותו כמנהל החברה, בשנת .1986 אחריותו האישית של המערער - היבט משפטי נזכיר כי בערעור שלפנינו אינה מתעוררת שאלת חבותה בנזיקין של חב' ג'מבו. בימ"ש קמא קבע כי זו חבה חובת השבה בשל הפרת חוזה ועל קביעה זו, לא חולקים בעלי הדין שלפנינו, ואין על כך ערעור. בערעור זה, נדרשים אנו רק לשאלת אחריותו של המערער ועלינו לקבוע, מייד, כי עובדת היותו אורגן של החברה, אינה מעלה ואינה מורידה לענין אחריותו. אם מעשיו ומחדליו עולים כדי עוולה אזרחית תוטל עליו אחריות אישית, ואמנם זהו המקרה שלפנינו. (ראה ע"א 725/78, בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ נ. אורן ואח’, פס"ד ל"ה(4), 253, בעמ' 259). עו"ד ננר, בא-כוחם המלומד של המשיבים נסג'י מסתמך בטיעונו על פסה"ד בע"א 725/78הנ"ל, תוך שהוא מוצא בו דמיון בין מעשי המעוולים. בהלכת בריטיש קנדיאן בילדרס בע"מ, לא היתה למערער הכשרה או נסיון בבניית דירות והיה עליו, לפיכך, לדאוג לפיקוח מקצועי של מומחה לדבר. בנטלו על עצמו את מלאכת הפיקוח, ביצע מעשה רשלנות ונמצא אחראי לנזקי המשיבים באותו ענין. גם במקרה שלפנינו העיד המערער בבימ"ש קמא שלא היה לו נסיון בבניית בתים או ביזום הקמת ישוב. אדם כזה שאין לו הכישורים והמיומנות לעשות זאת, ההולך ומתקשר בעסקת מקרקעין ענקית, ועוד בתחומי יהודה ושומרון, בו המצב המשפטי מסובך בלאו הכי, וכאשר בעטיים של מעשיו נגרם נזק, מבצע עוולת רשלנות. אם במהלך הארועים הרלוונטים, המערער מגלה מעורבות בביצוע ובקבלת החלטות, נמנע על צוות ההקמה של הישוב, מורה ומסייע בידי סוכני מכירות של החברה ונפגש עם רוכשים, ובסופו של דבר נגרם נזק למאות רבות של אזרחים שהתקשרו עם החברה - האם לא נאמר כי רובצת עליו אחריות אישית? תשובתנו לכך היא חיובית. כזו היתה גם דעת כב' הנשיא ד"ר א וינוגרד בפס"ד שניתן לאחרונה בת.א. 2813/86בבימ"ש זה, בתביעתם של עשרות רוכשים של אדמות רמת קדרון נגד חב' ג'מבו בע"מ ומנהליה ואח'. עוד מקובלת עלינו תביעתו של בימ"ש קמא להחיל בנסיבות המקרה, ביחוד בכל הקשור ל"מבצע פסח", את הוראת סעיף 12לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג - .1973סעיף זה קובע : "במשא ומתן לקראת כריתתו של חוזה חייב אדם לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב." בהילכת פנידר נ. קסטרו (ע"א 230/80פ"ד ל"ה(2) 713בעמ' 726, אומר כב' השופט ברק (כתוארו אז): "החובה לנהל מו"מ בדרך מקובלת ובתום לב היא חובה כללית... אחת החובות המוטלות, בדרך כלל, היא החובה לגלות מידע באותם עניינים, אשר קבלת מידע לגביהם עשוייה להיות חשובה בקבלת החלטה, אם להכנס לקשר חוזי אם לאו... במסגרת זו מוטלת החובה על האדם, המנהל מו"מ למכירת נכס, לגלות לצד השני, כי הנכס אינו שייך עדיין למוכר, או כי לפלוני יש בו זכות כלשהי. מידע זה חשוב הוא למתקשר השני, שכן, יש לו השפעה ישירה על שיקוליו, אם להתקשר בחוזה ובאלו תנאים להתקשר בו. בחוזה זה לא עמד המנהל במקרה שלפנינו. הוא לא גילה את אזנו של המשיב, כי הקרקע, עליה עתיד להבנות הבנין, אשר דירה ממנו נמכרה למשיב, אינה בבעלותה של החברה. במחדל זה נהג המנהל שלא בדרך מקובלת ושלא בתום לב." וראה גם ע"א 148/77ספקטור נ. צרפתי , פ"ד ל"ב(1) .231 יצויין, כי חיובו של המערער מתקיים גם מכח דיני השליחות, וזאת אפילו לא היה המערער צד ישיר למו"מ עם הקונים (ראה דיון נוסף 7/81פנידר נ. קסטרו, פ"ד ל"ז(4), 673, בעמ' 4-703). אכן, כפי שמאר בימ"ש קמא: "אי אפשר שלא להצביע על הדמיון בין מקרה פנידר לעניננו. באשר שם לא גילו למשיב שהקרקע עליה יבנה הבנין אינה בבעלות החברה, בעוד שברמת קידרון לא גילו לקונים "במבצע פסח" כי עסקת רכישת 000, 1הדונם נכשלה, והקרקע לא נרשמה ולא תירשם בעתיד הנראה לעין על שם ג'מבו." כמו-כן החיל בימ"ש קמא על המקרה הנדון את הוראות סעיפים 35ו- 36לפקודת הנזיקין לענין הרשלנות וגם לכך אנו מסכימים. מכח סעיפים אלה של פקודת הנזיקין, מוטלת החובה שלא להציג מצג רשלני בפני אדם הסומך על מצג זה. החובה היא: ליתן מידע עובדתי מדוייק וזאת כלפי אדם הסומך על מידע זה. חובה זו קיימת אף במסגרת ניהול מו"מ לקראת כריתתו של חוזה ומכוחה של חובה זו הוטלה אחריות על שלוח למכירת נכסי דלא ניידי, מקום שהוא מסר מידע רשלני לקונה עתידי בדבר הקרקע שהוא נושא העסקה." (ע"א 230/80הנ"ל בעמ' 727מול האות ג'). לעומת זאת ראינו להסתייג מקביעתו של בימ"ש קמא (עובדה שאינה משנה את התוצאה הסופית) כי המנהלים פרומצ'נקו ושאול יחיאל (המערער), ביצעו גם עוולת תרמית כלפי המשיבים, לפי סעיף 56לפרקודת הנזיקין. סעיף 56הנ"ל קובע: "תרמית היא הצג כוזב של עובדה בידיעה שהיא כוזבת או באין אמונה באמיתותה או מתוך קלות ראש, כשלא איכפת למציג אם אמת היא או כזב, ובכוונה שהמוטעה על ידי ההיצג יפעל על פיו; אולם אין להגיש תובענה על היצג כאמור, אלא אם היה מכוון להטעות את התובע, או הטענה אותו והתובע פעל על פיו וסבל על ידי כך נזק ממון". לדעתנו לא נוצרה בנסיבות הענין תשתית עובדתית יציבה שניתן לבסס עליה את עילת התרמית. רשלנות תהא היא חמורה ככל שתהא, ואכן היתה כזו בפרשת ג'מבו, איננה מגיעה לדרגת תרמית. ניתן היה לקבוע מסקנה משפטית כזו רק אם היינו קובעים על פי ממצאים פוזיטיביים ישירים, כי התנהגותו של המערער היתה נגועה במירמה. ראיות המירמה חייבות היו להתייחס אישית למצגים הכוזבים, אם היו כאלה, של אותו מנהל. לא ניתן היה ליחס למערער עוולת תרמית מתוך הכללה עם מעשיו של המנהל האחר פרומצ'נקו. טענת תרמית היא אישית ספציפית ולא קולקטיבית. אכן הוכח שיתופו הפעיל של המערער בפרוייקט "רמת קדרון" על כל הכרוך בו. פעילות זו היתה רשלנית ובדרגה גבוהה אך לכדי מירמה לא הגיעה. אין לומר שחב' ג'מבו ומנהליה נגשו לפרוייקט הגדול הזה בלא שהאמינו באמיתותו והציגו אותו לציבור בידיעה שכל פרטיו הם כזב. היזמים האמינו כי יוקם ישוב דוגמת שערי תקוה (ת/23) ואף קיבלו על כך את ברכתו של סגן שר החקלאות מ. דקל. עוד בשנת 1983הסכים בנק-טפחות לתת משכנתאות לרוכשים ברמת קדרון (ר' מסמכי המשכנתא שניתנה לעו"ד נתאי - המערער שכנגד). יחד עם זאת, אין בכל אלה כדי להסיר את חטאם של מנהלי חב' ג'מבו בכך שהציגו את העיסקה לציבור כעסקה בטוחה ולא גילו את הקשיים הרבים העומדים בדרכם והמטילים צל כבד על סיכויי המימוש של הפרוייקט, כולו. הם גם העלימו מציבור הרוכשים את "הקרקע החילופית" שהוצעה לרוכשים על ידי משרד המשפטים, כאשר כבר היה ברור שאף לא אחד מהרוכשים יוכל לקבל את אשר הובטח לו, דהיינו, קרקע בבעלותו ברמת קדרון. בכל אלה ואחרים, היה משום היצג רשלני וחסר תום לב ודי באלה כדי לחייב את המערער בהשבת כספם של המשיבים. חיובו האישי של המערער במסגרת דיני החברות. בימ"ש קמא נמנע במכוון מלדון בסוגייה זו מתוך שראה בה הרחבת הילכת קוסוי נ. בנק פויכטונגר בע"מ פס"ד ל"ח(3) .253 לדעתנו, יש בסיס לחיובו של המערער גם במסגרת דיני החברות. מגמת הפסיקה כיום היא שעל מנת להטיל אחריות אישית על מנהל חברה בעוולה מסויימת, יש למצוא בו אישית, ובאופן ישיר, את הפסול הנטען ולא עוד אחריות שילוחית או הרמת מסך. עקרונית, אפשר לומר, כי ישנן שלוש רמות של אחריות וחובת נאמנות אותן חב מנהל חברה. הרמה ראשונה, הישירה והגבוהה ביותר היא האחריות כלפי החברה. המנהל חב חובת אמון וחובת זהירות כלפי החברה כשרווחת החברה והשגיה הכלכליים הם לנגד עיניו. כידוע, התפתחה מכח רמה זו של אחריות, דוקטרינת התביעה הנגזרת. הרמה השניה, הפחותה יותר, היא אחריות מנהל החברה - נושא המשרה, כלפי בעלי המניות. הרמה הנמוכה ביותר הינה אחריות כלפי צד ג' שיש לו קשר אקראי עם החברה. במסגרת זו, ניתן גם לדבר על נושים ובאופן עקרוני גם על חבות כלפי הציבור. בסוגיה זו לא עסקה כמעט הפסיקה בישראל. בענייננו, נוצר, לדעתנו, קשר ישיר בין הנושה לנושא המשרה בחברה. בדיון נוסף 7/81, פנידר נ. קסטרו הנ"ל, עמ' 673, עוסק ביהמ"ש העליון בסוגייה זו, ואומר: "המגמה המודרנית המתפתחת היא, כי על החברה ועל מנהליה הפועלים עבורה, לקחת בחשבון לא רק טובתם של בעלי המניות... אלא גם את טובתם של עובדי החברה, צרכניה והציבור הרחב (הדגשה במקור) בכללותו . .. הטלת חובת תום הלב על מנהלי חברה, המנהלים משא ומתן בשם חברה עם צד שלישי, הוא ביטוי נוסף לתפיסות הנוהגות עתה בדבר חובת האמון והזהירות המוטלת על המנהלים גם כלפי צדדים מחוץ לחברה, כפי שמתחייב מן ההתפתחויות בחיי החברה במשא ומתן עם צד שלישי, עם ההוראות של פקודת החברות, המתייחסות לאחריותו של מנהל" (שם, בעמ' 6- 695)." לענין שיקול הדעת של ביהמ"ש, כאשר הוא מבקש ליצור קשר ישיר בין נושה לנושא משרה בחברה, ראה דבריה של המלומדת אירית חביב- סגל, בספר השנה של המשפט בישראל לשנת תשנ"א, בעריכת א. רוזן צבי, בפרק הדן בדיני חברות, בעמ' 7-6). סוף דבר: אחריותו האישית של המערער למעשה חב' ג'מבו מבוססת היטב בחומר הראיות ומושתתת כדבעי בחומר המשפטי הנזכר. הערעור שכנגד ערעור זה של עו"ד נתאי (המערער שכנגד) נגד שאול יחיאל (המשיב שכנגד), מכוון לכך שבימ"ש קמא "לא חייב את המשיבים בפסק דינו בתשלומי ריבית על משכנתא", כמפורט בכתב התביעה המתוקן בת.א. .25519/86לחילופין: מופנה הערעור גם כן נגד החלטת בימ"ש קמא בבקשה לתיקון טעות סופר שהוגשה בת.א 25519/86הנ"ל (המ' 25507/90). המערער שכנגד הגיש בשמו, כרוכש קרקע, (בנוסף לתביעה שהגיש כבא-כח ה"ה שלומוב בת.א. 1874/88), תביעה להטבת נזקיו נגד חב' ג'מבו ונגד המערער ופרומצ'נקו. בכתב התביעה המקורי, שהגיש המערער שכנגד, הוא תבע מספר ראשי נזק שסכומם הסתכם בסך -.000, 19ש"ח. בין ראשי נזק אלה, היה כלול גם פריט נזק שכונה "פיצוי בגין הוצאות ריבית לבנק טפחות". סכומו של פריט נזק זה היה -.944, 1ש"ח. בשלב מאוחר יותר, ביקש המערער שכנגד לתקן את כתב תביעתו ולהעמיד את סכום התביעה על סך -.867, 33ש"ח. הבקשה לתיקון כתב התביעה נתקבלה, כמבוקש, ללא התנגדות (ר' החלטה מ- 20.1.88בהמ' 16020/87). ההפרשים בין סכום התביעה המקורית לסכום התביעה המתוקנת נבעו ממספר ראשי נזק, ובין השאר, ממה שכונה "נזקי ריבית נוספים" (הדגשה שלנו), בסך -.740, 4ש"ח (ר' הסבר בתצהיר מיום 10.12.87התומך בבקשה לתיקון כתב התביעה). כמו כן, נתבע פיצוי בסכוך של -.000, 5ש"ח בגין עגמת נפש. בפסק דינו קבע בימ"ש קמא (עמ' 38סעיף 4) כי הוא מחייב את חב' ג'מבו ושני מנהליו "לשלם לתובע את סכום התביעה, בסך -.000, 19ש"ח צמוד למדד מיום הגשת התביעה ...." (ההדגשה שלנו). המערער שכנגד פנה לבימ"ש קמא בבקשה לתיקון טעות סופר שנפלה לדעתו בפסק הדין וביקש להוסיף לסכום שנפסק לטובתו גם את הפיצויים בגין נזקי ריבית נוספים בסך -.740, 4ש"ח. הוא לא ביקש דבר לענין הסכומים האחרים המופיעים בכתב התביעה המתוקן. גם הערעור שכנגד, גופו, מכוון להגדלת החיוב בפסק הדין קמא בסך -. 740, 4ש"ח בלבד. בקשת המערער שכנגד נדחתה בבימ"ש קמא בנימוק שאין זה הליך שניתן לפתור במסגרת של טעות סופר. באותו שלב גם היו מקובלים על בימ"ש קמא דברי בא-כח המשיב המלומד, עו"ד בן-נר, כי בפסק הדין נקבע פיצוי בסכום גלובאלי, ללא פירוט, ולכן, אין לדעת אם מדובר בסכום התביעה המקורית, או המתוקנת. שמא, נתן בימ"ש קמא דעתו לפסוק במסגרת התביעה המתוקנת רק את סכום התביעה המקורית. אם כך ואם כך - סבר בימ"ש קמא כי אין מדובר בטעות סופר כי אם בטעות מהותית שאין הוא מוסמך לתקנה. לדעתנו, היה מקום להיעתר לבקשת המערער שכנגד, לתיקון טעות סופר. לחילופין, דין הערעור שכנגד להתקבל, לגופו, כמובן לא מעבר לסכום של -. 740, 4ש"ח. כבר הודגש על ידינו כי בימ"ש קמא קבע בחלק האופרטיבי של פסק דינו, כי הוא מחייב בתשלום "סכום התביעה". בית המשפט קמא, סבר בטעות, או מתוך היסח הדעת, כי הסכום עומד על סך -.000, 19ש"ח, כסכום התביעה המקורית ולא כסכום התביעה המתוקנת. אילו סבר בימ"ש קמא כי מדובר בתביעה בסכום גבוה יותר מ-.000, 19ש"ח וכי הוא מקבל רק סכום נמוך ממנו, דהיינו רק -.000, 19ש"ח, היה עליו לפרט מהו הסכום מתוך התביעה, אותו הוא דוחה ומדוע. ואם סבר, כי הסך -.000, 19ש"ח הוא סכום ראוי כסכום גלובאלי, כפי שניסה לטעון ב"כ המשיב שכנגד, היה על בימ"ש קמא לציין זאת במפורש, וכך לא עשה. כאמור, קבע בימ"ש קמא, כי הוא מחייב בתשלום "סכום התביעה", ולא יכולה להיות מחלוקת שסכום התביעה עובר למתן פסק הדין, היה כסכום הנקוב בתביעה המתוקנת. כתב התביעה המקורי חדל להתקיים עם הגשת כתב התביעה המתוקן. מאותה עת, היה על בימ"ש קמא להכריע בשאלות שבמחלוקת ובסעדים הנדרשים, כפי שאלה עלו מכתב התביעה המתוקן וזולתו אין. די באם נתבונן בפסק דינו של בימ"ש קמא לגבי תובעים אחרים, כדי להיווכח שבמקום שבימ"ש קמא ראה שלא לקבל את כל התביעה, הוא קבע זאת במפורש תוך ההנמקה של "היעדר הוכחות משכנעות" (ר' פסה"ד לגבי ת.א. 27938/86, ת.א. 13912/86, ות.א. 1798/87, בעמ' 37-38). על רקע זה, לא מקובלת עלינו הסכמת בימ"ש קמא לדברי ב"כ המשיב שכנגד במסגרת החלטתו בבקשה לתיקון טעות סופר, לפיה אין הוא יודע אם התכוון לכתב התביעה המקורי או המתוקן, והאם החיוב שנקבע הוא סכום גלוגאלי, אם לאו. אכן, נפסק לא אחת, כי יש להקפיד על כללי "סופיות הדיון", ולא לאפשר לבעל דין לעשות "רוויזיות" בפסק-הדין. זו הסיבה, שנקבעה בפסיקה האבחנה בין טעות סופר לטעות מהותית. ולענייננו: א. אם היינו דנים על פי כתב התביעה המקורי, כי אז פשיטא שהמערער שכנגד קיבל את "סכום התביעה". צירוף המקרים גדול בכדי שיעלה על דעתנו כי בימ"ש קמא דן על פי כתב התביעה המתוקן וספק מה שפסק "רק במקרה" את סכום כתב התביעה המקורי. ב. הסך -.740, 4ש"ח, סכום שנתבקש בימ"ש קמא להוסיף לפסק דינו אגב תיקון טעות סופר, היה כאמור בגדר "נזקי ריבית נוספים" בגין ההלואה מבנק טפחות הנזכרת גם בכתב התביעה המקורי (סעיף 22(ג)). כתב התביעה תוקן בהתאם וכמבוקש. לפיכך, מאותה עת ואילך, "סכום התביעה", הוא סכום התביעה שבכתב התביעה המתוקן. בימ"ש קמא לא דחה את תביעת המערער שכנגד להטבת נזקי הריבית הנוספים בסך -.740, 4ש"ח. בימ"ש קמא כלל וכלל לא התייחס לענין זה. ולכן, לדעתנו, מן הראוי היה שהדבר יבוא על תיקונו במסגרת תיקון טעות סופר. ואם הדבר לא נעשה, אנו עושים זאת בדרך של קבלת הערעור שכנגד בגבולות הסכום של -.740, 4ש"ח, בלבד. ג. למותר לציין, שאם היה מבקש המערער שכנגד לתקן את פסק הדין במסגרת תיקון טעות סופר, על ידי הוספת נזקי עגמת נפש, בצדק לא היה מתיר זאת בימ"ש קמא, שהרי זה היה ראש נזק חדש לחלוטין, שלא בא זכרו בתביעה המקורית. ברם, הבקשה לתיקון טעות סופר לא כללה פריט נזק זה, ובצדק. ד. יצויין כי החיוב בנזק של תשלומי ריבית על משכנתא הוכר על ידי בימ"ש קמא בתביעתם של ה"ה שלומוב (ר' סעיף 38(1) בפסה"ד קמא). בענייננו, לא קבע בימ"ש קמא שהמערער שכנגד לא הוכיח את נזקי הריבית הנוספת, ומשום כך, מותר להניח לטובת המערער שכנגד, כי הוכיח, במידה הראויה, על סמך הצהרתו בתצהיר החקירה הראשית, ובמסמכים התומכים שנלוו לו, וכן התצהיר שתמך בבקשה לתיקון כתב התביעה, ראש נזק זה. מכל מקום, לא נעשה נסיון מצד חב' ג'מבו ומנהליה לפרוך טיעון זה בשלב החקירה הנגדית. ה. יצויין, כי ביהמ"ש העליון פסק לאחרונה, כי גם "החלפת מסמך במסמך", יכולה להיות בגדר טעות סופר. בענייננו, ה"החלפה" היתה בין כתב התביעה המקורי לבין כתב התביעה המתוקן. (ר' ע"א 424/89, פרקש נ. שיכון ופיתוח לישראל בע"מ, פס"ד מ"ד(4), 31, בעמ' 39, מול האות ו'). ו. בימ"ש קמא לא צריך היה לראות בתיקון המבוקש, תיקון של טעות מהותית בפסיקתו, אלא תיקון טעות "הנובעת מהיסח דעתו של השופט בעת ניסוח דבריו". (ע"א 159/90, סולל בונה בע"מ נ. ברק אור בע"מ, (ניתן ביום 16.8.93וטרם פורסם). מסקנתנו היא, איפוא, שהיה מקום לקבל הבקשה לתיקון טעות סופר, ומעיקרו, דין הערעור שכנגד להתקבל, לגופו, באופן שיוסף הסך -.740, 4ש"ח, לחיוב של בימ"ש קמא. בסיכומו של דבר אנו פוסקים : 1) ערעורו של המערער, שאול יחיאל - נידחה, כפוף לביטול חיובו בשל עוולת התרמית. 2) המערער, שאול יחיאל - ישלם הוצאות הערעור בסך -.000, 5ש"ח למשיבים, ניסן ומזל שלומוב, וסך -.000, 7ש"ח למשיבים, שמעון נסג'י ואח'. 3) הערעור שכנגד, של עו"ד מ. נתאי - מתקבל, באופן שהחיוב עפ"י פסה"ד קמא יעמוד על סך -.740, 23ש"ח, במקום -.000, 19ש"ח, בתנאי הצמדה, ריבית ומע"מ, וכן שכ"ט עו"ד - הכל כפי שנפסק בבימ"ש קמא. 4) המשיב שכנגד, שאול יחיאל - ישלם הוצאות הערעור והערעור שכנגד, לעו"ד נתאי, בסך כולל של -.000, 6ש"ח. 5) חיובי ההוצאות בערכאתנו - יישאו הפרשי הצמדה, ריבית ומע"מ, מיום מתן פסק דיננו ועד לתשלום בפועל. הפרת חוזהחוזהבניהקרקעותרכישת נכסאחריות אישית