קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא אכיפת הסכם פרוייקט בניית מלון: .1זוהי תביעה לאכיפתו של הסכם שנכרת בין יעקוב עמוס ויוסף בן ברק, (להלן - "התובעים") לבין הנתבעים יצחק שרבט ואח' (להלן - "הנתבעים"). התובעים והנתבעים הינם אנשי עסקים. התובעים ניגשו למרכז מס' 71/89שפורסם באוגוסט 89ע"י מינהל מקרקעי ישראל. נושא המכרז הוא בנייתו של בית מלון או מלון דירות באילת על מגרש מס' .24 המבקשים לגשת למשרד היו צריכים לקבל את המלצת משרד התיירות עובר להגשת בקשתם. בכדי לקבל המלצה זו היה על המבקשים לפנות למשרד התיירות ולהרשם כמעונינים, ולהראות יכולת פיננסית המעידה על יכולתם לעמוד בהקמתו של פרוייקט בסדר גודל כזה. התובעים הגישו את מועמודתם כמעוניינים להשתתף במכרז. הם פנו למשרד התיירות בשם חברה ביזום. ההתקשרות בה עסקינן נוצרה במטרה להפגין יכולת כלכלית כדרישת משרד התיירות. בתאריך 20/10/89התקיימה פגישה בין הצדדים בעפולה בנוכחות עו"ד משה גבע. בפגישה זו סוכם כי הצדדים יפעלו יחד במטרה לקבל את המלצת משרד התיירות. באותה ישיבה לא נכתב מסמך כלשהו וסוכם שעו"ד גבע יכין טיוטת הסכם שתתבסס על העקרונות שסוכמו בפגישה. על כך העיד עו"ד גבע בעמ' 19לפרוט': "סוכם באותה פגישה שאני אכין טיוטה או זכרון דברים או הסכם ואני אשלח להם, לאחים שרבט, אכן מיד סמוך לאותה פגישה ביום ראשון או ביום שני יצא זכרון דברים שצורף לכתב התביעה" (ר' נ/א). בפגישה הזו הסביר מר שרבט לנוכחים שיש לו חברת מדף שאיננה פעילה, והוא הציע שהחברה תוקדש למטרת ביצוע הפרוייקט. חברה זו היא נתבעת מס' 5(ר' ת/16). כפי שסוכם ניגשו התובעים ביום 14.11.89למכרז והנתבעים סיפקו את הוכחות היכולת הפיננסית - ר' ת/ 8המכתב של בנק לאומי, ר' ת/ 9מכתב מבנק לאומי לפיתוח תעשיה. לאחר הגשת מועמדותם של הצדדים למכרז החלה התכתבות עם משרד התיירות. הגברת איפרגן ממשרד התיירות היא זאת שטופלה במכרז 7/89בתוקף תפקידה כמנהלת המחלקה למימון והשקעות במשרד התיירות באגף הראשי בירושלים. לאחר שהגב' איפרגן קיבלה שיחות טלפוניות מאת הצדדים, היא המליצה להם למנות מורשה חתימה שייצג את כל השותפים במכרז וינהל את ענין ההגשה למועמדות. לפיכך, מונה עו"ד צדוק על ידי הצדדים ליצגם (ר' נ/11). האחים שרבט לא התלהבו מהרעיון של מלון אלא העדיפו מלון דירות. למרות זאת ביום 22/02/89מועד סגירת ההרשמה פנו הצדדים בכתב אל משרד התיירות על מנת להשתתף במכרז. ביום 26/9/89אישר משרד התיירות את הגשת המועמדות למכרז במכתב הנושא את חתימתה של הגב' איפרגן (סומן ת/1) ובו היא מבקשת לקבל לידיה את התיאור הכללי של התוכנית, פרטים על בעלי המניות וחלקם בחברה ופרטים על יכולתם הפיננסית של בעלי המניות לממן מהונם את חלקם בהשקעה הכוללת. הגב' איפרגן הפנתה אותם לכמה בנקים שמשרד התיירות ממליץ עליהם על מנת להוכיח יכולתם הפיננסית. ג'ק עמוס הוא זה שמילא את הצעת המחיר למכרז כפי שהעיד בעמ' 8לפרוט': "אני מילאתי בכתב ידי את הסכום של 000,860, 2ש"ח אבל אני לא חתמתי עליו אלא האחים שרבט חתמו עליו". ג'ק עמוס הוא זה שנסע לבאר שבע למשרדי מינהל מקרקעי ישראל למסור את טופסי המכרז. לאחר זמן מה התברר שהצדדים זכו במכרז, ועל כך אמר ג'ק עמוס בעמ' 9לפרוט': "אחרי שפתחו את המכרזים הבנתי שזכינו במכרז, נודע לי שזכינו מהמנהל בטלפון שהתקשרתי לשם וקיבלתי תשובה לא קיבלתי אישור בכתב ידוע לי שהם קיבלו אישור בכתב". לאחר שנודע למר עמוס דבר הזכיה הוא התקשר טלפונית ליצחק שרבט כדי להודיע לו, ואולם לטענתו מר שרבט שינה את דעתו והביע חרטה על ההשתתפות במכרז. לטענתו, כינה מר שרבט את המכרז "בוץ" ואמר שהוא מעוניין לצאת ממנו. האחים שרבט שביקשו לצאת מהמכרז לא רצו לקיים את התחייבותם כלפי התובעים. על מנת לנסות ולהגיע לעמק השווה החליטו הצדדים להפגש במלון דן בקייסריה. הפגישה התקיימה בסופו של דבר בבית קפה בקיסריה ביום 9.1.90באותה פגישה המשיכו האחים שרבט לטעון שהם התכוונו למלון דירות ולא למלון רגיל ולכן הם רוצים לסגת מהמכרז. בתאריך 24.1.90התקיימה פגישה בין הצדדים וגם בישיבה זו לא הצליחו הצדדים להגיע לפשרה. בתאריך 10.9.90הגישו התובעים את תביעתם לבית משפט זה. בתאריך 14.9.90נחתם הסכם פיתוח בין המנהל לבין האחים שרבט. .2טענות התובעים: הניגשים למכרז היו צריכים להיות מומלצים על ידי משרד התיירות. ולשם כך היה עליהם להרשם כמעונינים ולהפגין יכולת פיננסית. התובעים טענו שמטרת הקשר בינם לבין התובעים הייתה הקמת שותפות כלכלית עם גורם בעל יכולת כלכלית כדרישת המכרז. לטענתם, הגיעו הצדדים להסכם בפגישה מיום 20.10.89, שנערכה במשרדם של הנתבעים, לפיו ישאו הנתבעים בהוצאות הפרוייקט והתובעים יקבלו בתמורה ליזמות ולהשתתפות במכרז, % 7מן הרווחים בפרוייקט. בנוסף סוכם לטענתם כי אם העיסקה תמומש יקבלו התובעים % 7מן המניות של החברה שהוקמה לצורך כך, "אחים שרבט בניה והשקעות בע"מ", וכי חלק זה יקנה להם זכות לדיבידנטים. התובעים מציגים את טיוטת ההסכם (נ/א). הסכם זה לא נחתם מאחר שלטענת התובעים, הנתבעים הציעו לחכות עד שיתברר אם הם יזכו במכרז. התובעים טוענים שלאחר שהתברר שהצדדים זכו במכרז הנתבעים ניתקו כל מגע עם התובעים וסרבו לקיים את התחייבותיהם לתובעים, כפי שסוכמו. התובעים ביקשו מבית המשפט לפסוק להם את המגיע להם לטענתם דהיינו, %7 ממניות החברה ולחילופין % 7מן הרווחים בפרוייקט. .3טענות הנתבעים: הנתבעים הכחישו בכתב הגנתם את כל שיוחס להם בכתב התביעה. הנתבעים הודו בקיומו של משא ומתן עם התובעים ואולם טענו כי הסכמתם ניתנה בתנאי שינתן אישור לבניית מלון דירות, כלומר יהיה ניתן למכור דירות במכירה בודדת לציבור בתור דירות נופש. הנתבעים אף הודו כי הסכימו לתת לתובעים % 7מהדיבידנטים העתידיים של החברה אם התנאי הנ"ל יתקיים. הנתבעים הודו שהנתבעת מס' 5זכתה במכרז אולם התברר שמשרד התיירות והחברה לפתוח חוף אילת דורשים לבנות מלון רגיל בניגוד לציפיות הנתבעים. הנתבעים מכחישים ומבקשים לדחות את טענת התובעים לקבל % 7מרכוש הנתבעת. הדיון המשפטי: על בית המשפט לשאול את עצמו שתי שאלות: האחת היא: האם היה הסכם בין הצדדים ומה היה תוכנו? והשניה היא: האם ניתן לאכוף את הסכם זה ולחייב את הנתבעים לנהוג על פיו או על פי חלק ממנו? לשונו של סעיף 1לחוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג 1973(להלן- חוק החוזים) הינה: "חוזה נכרת בדרך של הצעה וקיבול לפי הוראות פרק זה". לשונו של סעיף 3לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) תשל"א 1970(להלן - חוק החוזים תרופות) הינה: "הנפגע זכאי לאכיפת החוזה, זולת אם נתקיימה אחת מאלה: .1החוזה אינו בר ביצוע; .2אכיפת החוזה היא כפיה לעשות, או לקבל, עבודה אישית או שירות אישי. .3ביצוע צו האכיפה דורש מידה בלתי סבירה של פיקוח מטעם בית המשפט או לשכת הוצאה לפועל. .4אכיפת החוזה היא בלתי צודקת בנסיבות הענין". במקרה בו עסקינן לא התנהגו הצדדים באופן עצמאי, היו תלויים בהחלטתם של משרד התיירות ושל המינהל, כפי שמשתקף מטיוטת ההסכם שנערכה בישיבת הצדדים בעפולה במשרדם של הנתבעים. התובע ג'ק עמוס אמר בעמ' 8לפרוט': "הפגישה היתה לפי מיטב זכרוני ביום שישי 20/10/89הפגישה נערכה בעפולה במשרדם של האחים שרבט. סוכם שנלך ביחד למכרז וכן סוכם ביניו על התנאים של השותפות שאנחנו נקבל % 7מהפרוייקט. בהתחלה ביקשנו % 14והתפשרנו על % .7עשינו הסכם אבל הם לא רצו לחתום עליו. גבע ערך את ההסכם יחד עם שרבט. ההסכם לא נחתם כי האחים שרבט אמרו שהם יחתמו על ההסכם ברגע שתהיה תוצאה חיובית של המכרז ואנחנו לתומנו האמנו להם". עד התביעה עו"ד משה גבע העיד בעמ' 18לפרוט': "באותה פגישה מה שעמד על הפרק היה עסקה משותפת ג'ק עמוס דרש בתחילת הפגישה % 13מהפרוייקט ובסופו של דבר לאחר מספר זמן לא רב שהתובעים יקבלו % 13מהפרוייקט. הובהר במפורש על ידי יצחק שרבט שהוא לא מוכן שהתובעים ישתתפו בהנהלת החברה והבהיר מפורשות שהניהול יהיה של האחים שרבט, אבל את ה- % 7יקבלו התובעים לא בניהול אלא בנכסים או בכסף". בכדי להורות על אכיפתו של חוזה יש לבדוק תחילה האם קיים חוזה ומהו תוכנו המחייב? במקרה דנן כל הנסיבות מובילות למסקנה שהפגישה שנערכה בין התובעים לנתבעים בעפולה היתה סיכום המשא ומתן והביאה את הצדדים להסכם מחייב וכפי שהעיד יצחק שרבט בעצמו בעמ' 45לפרוט': "לפני שיצאנו לפרוייקט הזה נפגשתי עם יעקוב עמוס במשרדי והיה נוכח גם עו"ד משה גבע. דיברנו בענין משא ומתן שיעקוב עמוס, יקבל % 7מהרווחים דווידנטים לפי הסקר שהוא הביא של מלון דירות. אחרי משא ומתן הסכמנו על % 7אבל הוא ביקש קודם יותר אני לא זוכר אני חושב % 10- %12, ואת זה הוא ביקש מהרווחים לאחר כל ההוצאות ובסוף הסכמנו על % 7על הרווחים ממלון דירות אחרי המכירות". רואים אנו כי שאלת תוקפו של ההסכם אינה שנויה במחלוקת וכי המחלוקת בין הצדדים מצומצמת לשאלת פרשנותו של החוזה. לאחר שהתברר לנתבעים שמדובר בבית מלון רגיל ולא בבית מלון דירות הם הביעו את חרטם על זה שהשתתפו במכרז, שכן לטענתם לא לכך התכוונו מאחר ולא הושגה מטרתם בענין מלון דירות, וזכייתם במכרז הייתה על הקרקע בלבד. והראיה, שהפרוייקט לא בוצע עד עצם היום הזה. יצחק שרבט העיד בעמ' 42לפרוט': "יצקנו את היסודות למלון הרגיל לפי תוכניות בניה והכל עכשיו התהפך ויש שינוי ואין היתר, הם העמיסו עלינו המון תוכניות פיתוח והיתר עדין אין לנו". התובעים מבקשים שותפות בבנין שעדין לא נבנה וסביר להניח שלא יבנה בעתיד. התובע ג'ק עמוס העיד בעמ' 11לפרוט': "אני מעריך את תביעתי בתרגום ה- % 7של הפרוייקט בכ- 5מליון דולר. אני מגיע לחשבון זה לאחר שמקימים את המלון ומתחילים להפעיל אותו ולטווח של כ- 4- 3שנים להחזר השקעה ושיערוך של מה שמגיע לי לעתיד לבוא וגם מערך הבנין עצמו". לאחר שעיינתי בכתבי הטענות ובחומר שצורף אליהם ושמעתי את טענות הצדדים החלטתי לדחות את תביעתם של התובעים ככול שהיא מתיחסת לשותפות בבנין וזאת לאור הנימוקים דלהלן: .1כאמור הבנין נשוא המכרז וההסכם שבין הצדדים לא נבנה, וכאמור לא יבנה בכלל בעתיד. בנסיבות אלו אי אכיפת החוזה, גם בהנחה שפרשנותו סובלת שותפות של התובעים והנתבעים במבנה, שהיה עתיד להיבנות, נובעת מסעיף 3לחוק החוזים תרופות לעיל. כאמור לעיל בנסיבות המקרה דנן אין החוזה בר ביצוע (סעיף 3(1) לחוק החוזים תרופות) ולא יהיה זה צודק בנסיבות אלו לאכוף את החוזה. (סעיף 3(4) לחוק התרופות). .2יתרה מכך פרשנותו של ההסכם אינה חד משמעית, כפי שטוענים התובעים, ובית המשפט נזקק לכללי פרשנות בכדי לקבוע מה הייתה מהות החיוב. על פי סעיף 25לחוק החוזים: "א. החוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה, ובמידה שאינה משתמעת ממנו - מתוך הנסיבות". כאמור אין בחוזה עצמו בכדי לעזור לנו בפרשנותו ואין מנוס מפניה לנסיבות אשר סבבו את ההסכם נשוא דיונינו. במקרה דנן הנתבעים הם אלו שטיפלו בהכנת התוכניות ובכל שאר הנושאים כולל מימון הפרוייקט. הנתבעים מצידם לא עשו דבר ולא הראו מעורבות כלשהי לאחר שזכו במכרז. נראה לי כי מי שרואה עצמו שותף (כפי שטענו התובעים) לא ישב בחיבוק ידיים ויפקיר את עיסקו ביידי אחרים ואין נפקא-מינא מהו חלקו בשותפות. אשר על כן, אני קובע כי גם פרשנותו של החוזה אינה סובלת שותפות בין הצדדים בענין המבנה שהיה אמור להיבנות. שונה המצב לגבי הקרקע נשוא המכרז. שיתוף הפעולה בין התובעים לנתבעים במטרה לזכות בקרקע אינו מוטל בספק. יצחק שרבט מעיד בעמ' 39לפרוט' : "אחרי זמן מה הוא התקשר אלי והציע לי שיש איזה שהוא מכרז באילת של מלון דירות שאפר לבנות שם, ואפשר להרוויח הרבה כסף, ואחרי זמן מה הוא הגיע אלי למשרד. הוא שיכנע אותי שכדאי לי ללכת למלון דירות באותו גוש בחלקה של אילת שהוא קנה את המכרז, והוא הגיש בקשה בשם חברת ייזום שלו למשרד התיירות בשביל לקבל המלצה הוא אמר שהוא לא יכול לקבל המלצה היות ואין לו אמצעים, בלי המלצה של משרד התיירות הוא לא יכל להשתתף במכרז של מנהל מקרקעי ישראל". השותפות אם כן התבטאה בכך שהתובעים הם אלו שטיפולו בזכיה במכרז והנתבעים הם אלו שהשיגו את המלצת משרד התיירות, שהייתה דרושה לצורך הזכיה. יתכן, כי הנתבעים אכן טעו, בחושבם כי מדובר במלון דירות ולא במלון רגיל. ויתכן אף כי טעותם זו עומדת להם כלפי המנהל בבקשתם לביטול המכרז. ואולם, אין בטעותם זו בכדי לחייב את התובעים. פרשנות החוזה בנקודה זו משתמעת מלשון החוזה, בניגוד לאמור לעיל בענין המבנה. התובעים גם לא היו צריכים להראות מעורבות כלשהי פרט לזכיה במכרז, בכדי לזכות בתביעתם זו. אשר על כן, הן מלשון החוזה והן מהנסיבות, המסקנה היא, כי יש לקבל את תביעתם של התובעים ולחייב את הנתבעים לשלם להם % 7מערך הקרקע. את ערך הקרקע יש לחשב על פי הסכום שהציעו הצדדים כאשר ניגשו למכרז. סכום זה נכון ליום 2/92הינו -.000,860, 2ש"ח ובשיערוך להיום 10/96- -. 221,638, 4ש"ח. % 7מסכום זה הינם -.675, 324ש"ח. סכום זה ישלמו הנתבעים לתובעים והוא ישא ריבית והצמדה כחוק מיום פסק הדין ועד תשלומו המלא בפועל. בנוסף ישלמו הנתבעים הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של -.000, 35ש"ח בצירוף מע"מ כדין. חוזהבניהבית מלוןאכיפת חוזה