קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא תביעה בגין בניה על גג משותף ללא הסכמת הדיירים: השופטת ר' שטרנברג-אליעז ערעור וערעורים שכנגד על פסק-דינו של המפקח על רישום מקרקעים פתח-תקוה, כבוד המפקח ד' גדול. עניינם של הערעורים שלפנינו סכסוך בין שכנים בנוגע לרכוש המשותף בבניין ברחוב קרן היסוד 1, גבעת שמואל ("הבניין"). הבניין נבנה בשנים 1970-1969 ונרשם כבית משותף בשנת 1979. לבניין אושר תקנון מוסכם שבו אומצו הוראות התקנון המצוי (סעיף 46 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-). משיבים 2-1 היו הבעלים של דירה במפלס הגג, בקומה השמינית בבניין. בשנת 1993 מכרו משיבים 2-1 את זכויותיהם בדירה למשיבה 3. בתה של המשיבה מחזיקה בפועל בדירה. המערערים הינם הבעלים של דירה בקומה השביעית בבניין, מאז שנת 1988. בשנת 1993 הגישו אל המפקח על רישום מקרקעין פתח-תקוה ("המפקח") תביעה כנגד המשיבים. לטענתם עשו המשיבים שימוש שלא כדין בקירות החיצוניים ובגג, שהינם רכוש משותף: משיבים 2-1 פרצו שני חלונות ודלת אל הגג, ריצפו חלק מן הגג והקימו מחסן. כל זאת ללא הסכמת השכנים. בשלב מאוחר יותר, עקב דרישת יתר דיירי הבניין, פורק המחסן אך הריצוף לא הוסר. למערערים נגרמו נזקי רטיבות עקב פעולות המשיבים בגג. המערערים נאלצו להביא בעלי מקצוע מטעמם לתיקון האיטום; כנגד משיבה 3 נטען כי ללא הסכמת דיירי הבניין פרצה חלון לכיוון פיר האוורור, התקינה סורגים על החלונות הפונים אל עבר הגג, והקימה מעקה הפרדה בין פיר האוורור לבין הגג. המפקח התבקש להורות למשיבים לסגור את הפתחים שנפתחו שלא כדין, להסיר את הסורגים והמעקה ולחייבם בתשלום הנזקים וההוצאות שנגרמו למערערים. לטענת המשיבים הדלת והחלונות הפונים אל הגג נבנו על-ידי הקבלן במהלך הקמת הבניין ולא על-ידיהם. האסיפה הכללית נתנה הסכמתה לפתיחת החלון לכיוון פיר האוורור ולהקמת המעקה. המשיבים כפרו באשם לנזקי המערערים. המפקח שמע עדויות, עיין במסמכים וביקר במקום. ב17.11.1997- ניתן פסק-דין בהיר ומנומק היטב. המפקח הנכבד פירש את הוראת סעיף 2(א) לתקנון המצוי: "2. (א) בעל דירה אינו רשאי לעשות בדירתו שינויים או תיקונים הפוגעים ברכוש המשותף או מסכנים או עשויים לסכן את קיומו או משנים או עשויים לשנות את ערכו, אלא אם קיבל תחילה הסכמת האסיפה הכללית של בעלי הדירות. לענין זה, 'פגיעה ברכוש המשותף' - לרבות פגיעה בחזותו החיצונית התקינה והאחידה כפי שהיתה בעת גמר הבניה". נקבע כי המועד הקובע לתחולתו של סעיף 2(א) לתקנון הינו "גמר הבניה" וכי אין להיזקק להסכמת האסיפה הכללית אם השינויים נעשו לפני כן. לאור הראיות שהובאו בפניו קבע המפקח כי הדלת והחלונות נפרצו אל עבר הגג טרם גמר הבנייה ודחה התביעה לסגירתם. המפקח מצא כי לא ניתנה כל הסכמה פוזיטיבית על-ידי האסיפה הכללית לפתיחת החלון אל כיוון הפיר, וגם אם ניתנה הרי שנתבטלה כדין בהחלטה מאוחרת יותר. משיבה 3 חויבה לאטום את החלון תוך 75 יום, אלא אם יגיעו בעלי הדירות לידי הסכמה אחרת. התביעה להסרת המעקה נדחתה. המפקח קבע כי המעקה משרת את כל דיירי הבניין ומשיבה 3 עשתה עמם חסד כאשר לא תבעה מהם השבת הוצאותיה. באשר לתביעה הכספית: נקבע כי התביעה בגין הנזקים שנגרמו לדירת המערערים אינה בגדר סמכותו של המפקח. כמו כן לא עלה בידי המערערים להוכיח כי הפגיעה באיטום נגרמה כתוצאה מפעולות המשיבים וכי התיקון שבוצע על-ידיהם נעשה בקטע הגג הספציפי. לאור האמור נדחתה התביעה הכספית ונפסק כי כל צד יישא בהוצאותיו. על פסק-דין זה הוגשו ערעור וערעורים שכנגד. המערערים תוקפים את הכרעותיו העובדתיות של כב' המפקח. לטענתם פריצת הדלת והחלונות אל עבר הגג נעשתה על-ידי פועלים של הקבלן לאחר שהמשיבים 2-1 קיבלו את החזקה בדירה; המעקה אליו התייחס המפקח הינו המעקה המקיף את הגג ולא המעקה הפונה אל עבר הפיר; הפגעים באיטום נגרמו כתוצאה ממעשי המשיבים. במישור המשפטי טוענים המערערים כי טעה כב' המפקח בפרשנות סעיף 2(א) לתקנון המצוי כאשר קבע כי שינוי שנעשה לפני גמר הבניה אינו דורש את הסכמת האסיפה הכללית. יתרה מכך, פעולות המשיבים פגעו בערכו של הרכוש המשותף ומכאן כי אין להיזקק לסיפה של הסעיף. כמו כן, סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין מעניק למפקח סמכות מקבילה לדון בתביעת נזיקין של הסגת גבול. לטענת המשיבים טעה כב' המפקח כאשר חייב את משיבה 3 לאטום את החלון הפונה אל הפיר. סעד זה לא נתבקש בכתב-התביעה ונטען לראשונה בסיכומים. כמו כן טוענים המשיבים כי היה מקום לחייב את המערערים בהוצאות. לא מצאנו להתערב בהכרעותיו העובדתיות של כב' המפקח ד' גדול. מימצאיו העובדתיים של המפקח מבוססים היטב בחומר הראיות. המפקח הנכבד ביקר במקום ושמע עדויות ובכך קנה יתרון על פני ערכאת הערעור. הלכה פסוקה היא כי בית-משפט שלערעור אינו מתערב על נקלה בעניינים אלה (ע"א 634/86, 666 פליבן ואח' נ' אבו ח'דיר ואח'; שליט נ' אבו ח'דיר ואח' [1], בעמ' 639; ע"א 586/84, 587, 588 מקלף ואח' נ' זילברברג ואח'; סינגלור בע"מ נ' בייזמן ואח'; עיריית תל-אביב-יפו נ' זילברברג ואח' וערעורים שכנגד [2], בעמ' 141). אף לא מצאנו פסול בקביעת המפקח כי "ציר הזמן החשוב לענייננו, ע"פ סעיף 2(א) לתקנון המצוי הוא עת גמר הבניה". התוצאה אליה הגיע כב' המפקח בפרשנותו של סעיף 2(א) לתקנון המצוי, עולה בקנה אחד עם הדין. ברם, לא מצאנו בדין כל בסיס לקביעה כי המפקח נעדר סמכות עניינית לדון בפיצוי על נזקים אשר נגרמו, לטענת המערערים, לדירתם. בכתב-התביעה נטען כי הנזקים בדירה נגרמו כתוצאה מהסגת גבולו של הרכוש המשותף (סעיפים 11 ו12- לכתב תביעה מתוקן מס' 2). עילת הסגת גבול במקרקעין מצויה בסעיף 29 לפקודת הנזיקין [נוסח חדש]: "29. הסגת גבול במקרקעין היא כניסה למקרקעין שלא כדין, או היזק או הפרעה בידי אדם למקרקעין שלא כדין; אך אין תובע יכול להיפרע פיצויים על הסגת גבול במקרקעין אלא אם סבל על ידי כך נזק ממון". סעיף 72 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969- מגדיר את היקף סמכויותיו של המפקח לדון בסכסוכים שנתגלעו בין בעלי דירות בבית משותף. סעיף 72(א) מעניק למפקח סמכות ייחודית לדון בסכסוכים "בדבר זכויותיהם או חובותיהם לפי התקנון או לפי סעיפים 58, 59א עד 59ו או לפי סעיף 6כט לחוק הבזק, התשמ"ב1982-". ואילו סעיף 72(ב) מקנה לו סמכות מקבילה לזו של בית-משפט, לדון בעילה של הסגת גבול: "סכסוך בין בעלי דירות בבית משותף בדבר הסגת גבול מצד בעל דירה לגבי דירה אחרת או לגבי הרכוש המשותף, רשאי התובע להביאו, לפי בחירתו, לפני בית-משפט מוסמך או לפני המפקח". הוראות חוק המקרקעין העוסקות במאטריה של בתים משותפים, נשאבו בשינויים המתאימים, מחוק בתים משותפים [נוסח משולב], תשכ"א1961-, אשר הוכרז כבטל עם כניסתו לתוקף של חוק המקרקעין (סעיף 158(14) לחוק המקרקעין). כך, סעיף 72 לחוק המקרקעין אינו אלא גלגולו של סעיף 47 לחוק בתים משותפים, אשר קבע את סמכותו העניינית של הפקיד המוסמך. על-פי חוק בתים משותפים סכסוכים בין בעלי דירות נדונו בפני פקיד מוסמך, כפי שזה הוגדר בסעיף ההגדרות לחוק (סעיף 1 לחוק בתים משותפים). המחוקק העניק לפקיד המוסמך סמכות בלעדית להכריע בסכסוכים הנוגעים לחובות או זכויות מכוחו של ההסכם להנהלת ענייני הבית המשותף (התקנון), או בנוגע להוצאות בדק רכוש. חוק בתים משותפים לא העניק לפקיד המוסמך סמכות לדון בתביעות נזיקין. בראשית דרכו של חוק המקרקעין, בהצעת חוק המקרקעין, תשכ"ד1964-, מטעם הממשלה, הוצע ליתן למפקח סמכות בלעדית לדון בתביעות של הסגת גבול. אולם ועדת חוקה, חוק ומשפט סברה כי המדובר בסמכות מפליגה מדי ובסופו של דבר הוחלט להקנות למפקח סמכות מקבילה בלבד (ד"כ 55 (תשכ"ט-תש"ל) 3761). כך נולדה הוראת סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין. סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין מאפשר לתובע לבחור בנתיב הדיוני הנוח והיעיל עבורו להגשת תובענה בעילה של הסגת גבול (ר"ע 587/83 ועד הבית ברחוב תנועת המרי 2, קרית אונו ואח' נ' ירדני ואח' [3], בעמ' 494). המפקח על רישום מקרקעין הינו גוף מקצועי בעל מומחיות בעניינים הנוגעים לבתים משותפים. יתרה מכך, לא ניתן להתעלם מהקשיים הכרוכים בהתדיינות בבתי-המשפט בסכסוכי שכנים, לאור העומס הרב המוטל על המערכת. ראוי לציין בהקשר זה, כי המפקח רשאי לסטות מדיני הראיות ומסדרי-דין לשם גילוי האמת לעשיית צדק. שיקולים אלו ואחרים יכולים להנחות תובע פוטנציאלי בתביעה על הסגת גבול, בבחירת הערכאה הנוחה לו. משיקולים אלה, נבחרה העילה של הסגת גבול במקרקעין כעילה מועדפת, שכן ככלל אין למפקח סמכות לדון בעילות על-פי דיני הנזיקין (ד"נ 20/73 שמע נ' סדובסקי ואח' [4], בעמ' 733. ראו גם: ע"א 768/80 לחם ואח' נ' פומרנץ ואח' [5], בעמ' 531; י' ויסמן דיני קניין - בעלות ושיתוף [8], בעמ' 477). אין זה מתקבל על הדעת כי הסמכות הוענקה לדיון על-פי העילה בנזיקין, אך נשללה ככל שהדבר נוגע למתן התרופה שבצדה של עילה זו. אשר להיקף הסמכות, מעניק סעיף 74 לחוק המקרקעין למפקח סמכויות הזהות לאלו של שופט בית-משפט שלום: "74. למפקח הדן בסכסוך יהיו כל הסמכויות שיש לשופט בית-משפט שלום הדן בתביעה אזרחית". סמכויותיו של שופט בית-משפט שלום הדן בתביעה אזרחית מנויות בסעיף 75 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד1984-. על-פי סעיף זה מוסמך שופט בית-משפט שלום ליתן "פסק דין הצהרתי, צו עשה, צו לא-תעשה, צו ביצוע בעין וכל סעד אחר, ככל שיראה לנכון בנסיבות שלפניו". די באמור להביאנו למסקנה כי אין בהגשת תובענה אל המפקח מכוח סעיף 72(ב) לחוק המקרקעין כדי לפגוע במגוון הסעדים להם זכאי התובע על-פי דין, ובכללם פיצויים. כל תוצאה פרשנית אחרת תפגע בתכליתו החקיקתית של הסעיף. הרי הדרך הדיונית המקבילה שנסללה באמצעות סעיף 72(ב) לא תהא אפקטיבית דיה אם המפקח אינו מוסמך להעניק לתובע סעד של פיצויים, מקום בו יוכח כי נגרם נזק של ממון (ע"א 676/72 קפטה נ' לסקובסקי [6], בעמ' 249; ע"א 19/83 חברת שלמה כרמל בע"מ נ' בריח חברה לייצור בע"מ וערעור שכנגד [7], בעמ' 528). המסקנה אליה הגענו תמנע מצבים שבהם יקבע המפקח כי אכן מתקיימים יסודות סעיף 29 לפקודות הנזיקין, לרבות נזק ממון, אך יהא על הניזוק לבקש פיצוי על נזקיו בבית-משפט בלבד. לאור האמור הייתי מציעה לחבריי לדחות את הערעורים למעט היקף סמכותו העניינית של המפקח על רישום מקרקעין לפסוק פיצויים בגין הסגת גבול. לאור התוצאות והחידוש בסוגיה הנוגעת לסמכות המפקח, יישא כל צד בהוצאותיו. בניהגג