גובה דמי שכירות של דייר מוגן בעסק

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא ערעור על גובה דמי שכירות של דייר מוגן בעסק:

השופט י. גרוס:ב
.1ערעור על פסק-דינו של בית-הדין לשכירות (השופט ד. קרניאלי) לפיו נקבע שיעור דמי השכירות שעל המשיבה לשלם למערערת בגין מושכר המוחזק על ידיה כדיירת מוגנת ומשמש כבית מלאכה בגובה השווה ל- 250דולר של ארה"ב לפי השער היציג ביום התשלום, וזאת החל ביום הגשת הבקשה לקביעת דמי שכירות לבית-הדין.
.2תחילתו של הדיון בתיק זה בבקשה לקביעת דמי שכירות שהגישה המערערת
לבית-הדין לשכירות לפני כ- 6שנים, ביום .1.11.90בקשה זו נדחתה ע"י השופט המלומד מהטעם שקיים הסכם שכירות בין הצדדים, שעה שבית-הדין רשאי להתערב בסוגיית שיעור דמי השכירות רק כאשר אין קיים הסכם. נוסף על כך המשיך וציין השופט קמא כי גם מטעמים אחרים אין הצדקה לשנוי דמי השכירות שכן הסביבה והבנין לא השתנו באורח משמעותי המצדיק הכנסת שינויים בשיעור דמי השכירות. על החלטה זו ערערה המערערת בפני בית-משפט זה וערעורה התקבל. בפסק הדין בערעור נאמר כי הדברים אמורים בהסכם שאינו מוגבל בזמן אשר עפ"י ההלכה הפסוקה כמוהו כפסק-דין ולבית-הדין הסמכות לשנותו מכח סעיף 57לחוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב- 1972(להלן - "חוק הגנת הדייר"). בהמשך נקבע ע"י ערכאת הערעורים כי לא היה מקום לקביעתו של בית-הדין לפיה לא חלו שינויים משמעותיים בסביבה ובבנין, שכן "עיון בחומר הראיות ובמיוחד עדות השמאי שסבר שהמקום השתנה לעומת השנים שעברו, נעשה פיתוח עירוני של כבישים ומדרכות והמקום הפך מרכזי בלב העיר מבחינת תעשיה ומלאכה וזה מעלה את ערכו של המבנה. גם עדי המערערת האחרים סיפרו על שינויים שנעשו וההבדל מהעבר שאז היה המקום ירוד ונראה לא טוב לדבריהם" כל אלה מוליכים למסקנה כי חלו שינויים כהגדרתם בסעיף 57(2) לחוק הגנת הדייר. לפיכך הוחזר הדיון לבית-הדין לשכירות לשם קביעת דמי השכירות הראויים לאור אותם שינויים (פסק-הדין ניתן בע"א 1328/91ביום 14.2.94).
לאחר שהדיון הוחזר כאמור יצא פסק-דין נוסף מתחת ידי השופט קמא, הוא פסק-הדין נשוא הערעור דנן. עיון בפסק-דין זה מלמדנו כי השופט המלומד החליט להביע קול מחאה כלפי ערכאת הערעורים על שמצאה לנכון לקבוע כי חלו שינויים המצדיקים שנוי דמי השכירות, בעוד השופט קבע בהחלטתו הקודמת כי לא חלו שינויים שכאלה, וכל זאת שעה שעל פי הפסיקה נתון שיקול דעת רחב לבית-הדין לשכירות בתחום זה לאור ידיעתו המיוחדת ונסיונו האישי. בסופו של דבר קובע השופט כי אף שסבר כי לא חלו שינויים הרי שחזקה עליו מצוות בית-המשפט המחוזי המנוגדת לדעתו ומשום כך החליט להעלות ביד קמוצה את שיעור דמי השכירות, כשהנמקתו להעלאה ושיעורה הינה בהאי לישנא:ו
"בהביאי בחשבון את ידיעותי שלי בדבר הסביבה והמקום ובעיקר את העובדה כי מדובר במושכר הכפוף לגבולות המקסימום, שמשולמים בעדו דמי שכירות חודשיים בגובה של 174דולר, אני מעלה את דמי השכירות כמצוות ביהמ"ש המחוזי וקובעם בגובה של 250דולר של ארה"ב...".
התוצאה היא כי המערערת משרכת דרכה פעם נוספת לבית-משפט זה כשלטענתה לא התחשב בית-הדין לשכירות בראיות שהביאה בפניו ולא טרח לנמק את מסקנתו האמורה. לדברי המערערת הרי שבנסיבות שבהן מוכחים שינויים מכח סעיף 57(2) יש מקום לקבוע את דמי השכירות עפ"י אמות המידה של מושכר שאין לגביו תקרה ורק לאחר מכן חלות העלאות עפ"י התקנות שכוחן יפה לגבי מושכרים עליהם חלה התקרה, כמו המושכר שבפנינו. אמות מידה אלה הובאו בפני השופט קמא בחוות-הדעת של השמאי מטעם המערערת שהשופט לא התחשב בה כל עיקר.
.3ארבע שאלות עיקריות תובעות פתרון בערעור זה, והן:נ
ראשית - מהי מידת ההנמקה הנדרשת מבית-הדין לשכירות לאור ההלכות הפסוקות
לגבי שיקול הדעת הרחב הניתן לו כטריבונל מקצועי ובעל נסיון בתחום זה.
שנית - טענת המערערת כי היה מקום לקבוע את שיעור דמי השכירות לאור חוות-הדעת של השמאי מטעמה המושתתת על הערכת המושכר כפנוי ועל שיעור דמי שכירות כמו לגבי מושכר חופשי שאינו מושכר בדיירות מוגנת.
שלישית - טענת המערערת כי היה מקום לקבוע את מועד תחילת העלאת דמי השכירות במועד שקדם ליום הגשת הבקשה לבית-הדין לשכירות.
רביעית - טענת המערערת כי היה מקום לקבוע את שיעור דמי השכירות בהצמדה
למדד המחירים לצרכן ולא לדולר.
.4ההלכה הפסוקה לגבי מומחיותו ושיקול דעתו הרחב של בית-הדין לשכירות
מוכרת וידועה. די לאזכר את הדברים שהושמעו לראשונה בע"א 145/67פ"ד כא(2)
160, 163:ב
"(בית הדין לשכירות) מותר לו להתחשב גם בידיעתם העצמית ונסיונם האיש של חבריו להגיע לתוצאה שאינה תואמת בדיוק אף אחת מהשומות של העדים. זהו בית-דין מיוחד וחזקה על חבריו שרכשו להם ידיעה ונסיון מיוחדים במלוי תפקידם, אם לא באו אליו כשהם מצויידים בהם מראש".
לאחרונה הודגשו דברים אלה בפסק-הדין בפרשת אנג'ל נ' בודסקי, ע"א 4868/90
פ"ד מו(4) .434בצד אזכור הדברים דלעיל מוסיף השופט אור ומציין כי:ו
"אך סביר הוא שבית-הדין לשכירות, אשר מלאכת יום ביומו היא בקביעת שוויים של נכסים ודמי שכירות הראויים להם בתחומי שיפוטו, צובר נסיון וידע רב בקביעת שוויים של אלה... הידע והנסיון המצטברים יכולים להיות גם ביחס לרמת דמי השכירות ולטיבם של מושכרים באזור מסויים, כשלשופט יש ידע ונסיון שנרכשו על ידיו בקשר לכך במהלך מלוי תפקידו בבית-הדין לשכירות... ענין לנו בבית-דין מיוחד, העוסק בקביעת דמי שכירות וצובר נסיון וידע מיוחדים בתחומו, נסיון וידע שראוי שיעשה בהם שימוש.." (עמ' 438-439).
האם לנוכח הדברים הללו, שהשופט קמא נשען עליהם בפסק-דינו כאן, די לו לשופט בית-הדין לשכירות לציין את מסקנתו בלא פירוט מינימלי ובלא להתייחס לראיות שהובאו בפניו, או שמא עדיין חייב הוא בהנמקה מסויימת שתסביר כיצד הגיע למסקנתו.
מסקנתי היא כי חרף אותו שיקול דעת רחב המוענק לבית-דין זה, עדיין אי די בכך כדי לפוטרו מכל הנמקה של ממש, וודאי שלא בנסיבות כפי שהתרחשו במקרה שלפנינו. אם המסקנה היא שבית-הדין לשכירות פטור מחובת הנמקה, כי אז מה טעם יש בזכות ערעור על החלטותיו. למרות הכבוד הרב שכולנו רוחשים לבקיאותו ולנסיונו של טריבונל זה והנטיה שלא להרבות ולהתערב בשיקול דעתו, עדיין קיימת זכות ערעור לגבי החלטות אלה, זכות המסמיכה ומחייבת את ערכאת הערעורים לפקח אחר מעשיו של בית הדין לשכירות ולהעבירם תחת שבט הבקורת. אם לא תינתן הנמקה בסיסית והסבר לדרך שבה פסע שופט בית הדין לשכירות כדי להגיע למסקנתו ולקביעתו, כיצד תוכל ערכאת הערעורים למלא את יעודה ולהעביר את החלטותיו במבחן הערעור.
בע"א 4868/90הנ"ל נאמר גם כי "בדרך כלל אין להתערב בקביעתו (של בית-הדין לשכירות), אפילו סוטה הוא מראיות שבאו לפניו, ובלבד שקביעתו אינה שרירותית או ספקולטיבית בעלמא" (בהקשר זה מאוזכרים גם ע"א 232/63פ"ד יז 2832; ע"א 659/69פ"ד כד (2) 80).
כיצד ניתן לעמוד על כך שאין מדובר בקביעה "שרירותית או ספקולטיבית" בהיעדר הנמקה ראויה. ייתכן שבנסיבות אלה ההנמקה יכולה להיות קצרה יותר מאשר ההנמקה הרגילה הנדרשת בפסק-דין, אך עדיין חייבת היא לכלול את הרכיבים שיאפשרו פיקוח עליה ובחינתה.
אם כך הוא בדרך כלל, הרי שדרישת ההנמקה מוצדקת עוד יותר במקרה דנן, כאשר
ערכאת הערעורים קבעה בעבר, ומדובר בקביעה חלוטה, כי חלו שינויים מהותיים כהגדרתם בסעיף 57(2) לחוק הגנת הדייר, ובית-הדין לשכירות קובע העלאה בדמי השכירות בעקבות החלטה זו, שאינה לרוחו, ועושה זאת כמי שכפאו שד. בנסיבות שכאלה ניתן היה לצפות להנמקה ברורה ומפורטת שתהא בה גם התייחסות לחומר הראיות והעדויות. משלא ניתנה הנמקה שכזו, אין מנוס אלא להחזיר את הדיון פעם נוספת לבית-הדין לשכירות על מנת שיחזור ויבחן את שיעור העלאת דמי השכירות וינמק את קביעותיו ומסקנותיו כדבעי.
ב"כ המערערת ביקש להימנע מהחזרת הדיון, כשהוא מפנה תשומת לבנו להוראות
סעיף 56לחוק הגנת הדייר לפיו רשאי בית-המשפט לערעורים להעריך ולקבוע מחדש את דמי השכירות. ואולם דווקא לנוכח הרקע האמור מן הראוי שבית-הדין הוא שישלים מלאכתו זו.
.5אשר להערכת שיעור דמי השכירות החדשים על בסיס שכירות חופשית - אין
בידי לאמץ טיעון זה של המערערת. אין חולק כי מדובר במושכר שחלה עליו תקרת דמי השכירות. תקרה זו וההוראות לגבי הוצאת מושכרים מסויימים ממסגרתה עדיין שרירות וקיימות, אף שייתכן כי הגיעה השעה לשנות זאת.
ואולם שנוי מעין זה אך ורק בידי המחוקק לעשותו ואין כוחה של חקיקה שיפוטית יפה לכאן. הוראות סעיף 57(2) לחוק הגנת הדייר אין בהן כדי לבטל את התקרה האמורה ולהכניס מושכרים הכפופים לה תחת כנפי ההוראות לגבי מושכרים שעליהם אין חלות ההוראות לגבי דמי השכירות המירביים.
כאשר חלים שינויים בנתונים, כפי שנקבע בסעיף 57(2) הנ"ל, זכאי המשכיר
להעלאה ניכרת יותר מההעלאות השוטפות הרגילות עפ"י התקנות, אך עדיין אין בכך כדי להעניק לו זכות לקבלת דמי שכירות בלתי מוגבלים בתקרה, קרי דמי שכירות חופשיים. ההוראות הקבועות בפסיקה לגבי התחשבות בערך הנכס כפנוי באות ללמדנו כי שעה שבא בית-הדין לשכירות לקבוע מחדש את שיעור דמי השכירות, כי אז רשאי הוא להתחשב בכל הנתונים הרלבנטיים, לרבות שווי הנכס כפנוי, אך כל זאת כדי לקבוע את מידת הקירבה או הריחוק של שיעור דמי השכירות מהתקרה החלה לגבי המושכר ולא על מנת לקבוע שיעור העולה על התקרה והזיהה לדמי שכירות חופשיים. ברי שסעיף 52א לחוק הגנת הדייר הקובע שיעורים מירביים לא עבר מן העולם, כאשר מיגבלה זו אינה חלה אך ורק לגבי אותם מושכרים נבחרים המנויים בתקנות הגנת הדייר (דמי שכירות בבתי עסק - אי תחולת שיעורים מירביים והפחתות) תשמ"ג- 1983עליהם אין התקרה, קרי הוראות סעיף 52א, חלה. המושכר שלפנינו אינו אחד מהם ודמי השכירות לגביו אכן מוגבלים בתקרה הנקבעת בתקנות.
פסקי-הדין עליהם משליכה המערערת את יהבה, אין בהם כדי לסייע בידה:נ
א. ע"א 256/73פ"ד כח(1) 325, המדבר על התחשבות בשווי הנכס כפנוי, נפסק
לפני חקיקתו של סעיף 52א הנ"ל, שקבע את המנגנון לקביעת דמי השכירות, ואין כוחו יפה לגבי המצב כיום.
ב. ע"א 110/74פ"ד כט(1) 431, עוסק במושכר המשוחרר מכבלי התקרה.
ג. ר"ע 241/85פ"ד לט(4) 589, דן אף הוא באופן חישוב דמי השכירות לגבי
מושכר שאינו כפוף לתקרה האמורה.
ד. ע"א 1542/91פ"ד מו(3) 78, עוסק בסוגיית הפעלתו של סעיף 57כאשר מדובר בהסכם שאינו מוגבל בזמן. ב"כ המערערת מבקש ללמוד מהנאמר בו כי ניתן לפסוק בנסיבות אלה מעבר לתקרה המירבית, לאור האמור בפסק כי באותו מקרה היה הסכם על עדכון דמי השכירות בהתאם לשיעורים המירביים ואף על פי כן נולדה עילה של "שינוי בנתונים" המצדיקה פסיקה מחדש של דמי השכירות (שם, בעמ' 83). אינני סבור שניתן לדלות מדברים אלה הלכה בדבר הסרת התקרה לגבי מושכר הכפוף לה, מקום שבו נוצרת עילה מכח סעיף 57לחוק הגנת הדייר. אין פירושם של דברים כי במקרה שם שולמו דמי שכירות מירביים וניתן היה לדרוש העלאה מעבר להם, אלא רק כי היה מוסכם על מנגנון של העלאת דמי שכירות באופן יחסי לשיעורים המירביים.
כאשר מוכחים שינויים עפ"י סעיף 57(2), אזי ניתן היה לדרוש לחרוג ממנגנון זה של יחסיות לעבר התקרה, ותו לא. אם לא תמצי כן מה ערך יש להוראות החוק לגבי התקרה ולגבי מושכרים המשוחררים היימנה, שהרי ניתן לעקוף הוראות אלה ע"י הישענות על סעיף 57(2). אין אני סבור כי זוהי כוונת המחוקק, ואם כך הוא צריך הדבר להיקבע בלשון ברורה ומפורשת.
.6לענין המועד לתחילת העלאת דמי השכירות - בבקשה לקביעת דמי השכירות
צויין כי נשלחה דרישה למשיבה להעלאתם ביום .22.5.90עפ"י סעיף 154לחוק הגנת
הדייר יש לקבוע את מועד ההעלאה מיום הדרישה ובית-הדין אף רשאי להחילם למפרע ממועד מוקדם יותר עד למקסימום של שנה אחת בנסיבות מוצדקות. בפסק-דינו קבע השופט קמא את המועד מיום הגשת הבקשה, ומן הראוי שענין המועד ייבחן לאור הוראות הסעיף הנ"ל.
.7ולבסוף, שאילת קביעת דמי השכירות בהצמדה לדולר - בבקשה לקביעת דמי
השכירות נקבה המערערת עצמה בסכום דולרי, לאור הבסיס המוסכם בעבר.
כאשר מדובר במושכרים שאין לגביהם תקרה, אין מניעה שבית-הדין יקבע הצמדה במסגרת קביעת דמי השכירות כפי שהיו הצדדים עצמם קובעים אילו הגיעו להסכמה (ר"ע 241/85פ"ד לט(4) 589, 596; ע"א 533/85פ"ד מב(1 539) 538,). באשר למושכרים המוגבלים בתקרה, נקבע מנגנון הצמדה למדד בסעיף 52א לחוק הגנת-הדייר. בנסיבות אלה ראוי לקבוע שיעור דמי שכירות התחלי המחושב על הבסיס הדולרי שיהא צמוד לאחר מכן למדד עפ"י המנגנון הקבוע בחוק.
.8סוף דבר - לדעתי יש לקבל את הערעור באופן חלקי, לבטל את פסק דינו של בית-הדין לשכירות ולהחזיר אליו את הדיון על מנת שיבחן את הבקשה לאור ההערות שפורטו לעיל, יתן דעתו לראיות שהובאו בפניו, יקבע לאור כל אלה את שיעור דמי השכירות ומועד התחלת ההעלאה וינמק את מסקנתו בהנמקה ראויה שתאפשר בחינתה ע"י ערכאת הערעורים.
בנסיבות הענין כאשר הערעור התקבל רק בחלקו ונדחה חלק נכבד מטיעוני
המערערת, סבורני כי ראוי שכל צד ישא בהוצאותיו.



י. גרוס, שופט
אב"ד
השופט י. בן-שלמה:ב מסכים.
השופטת מ. רובינשטיין:ו אני מסכימה לחוות דעתו של חברי השופט גרוס.


מיכל רובינשטיין,

שופטת
לפיכך הוחלט לקבל את הערעור באופן חלקי כאמור בפסק דינו של השופט גרוס.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. דיני הגנת הדייר

  2. תיקונים במושכר

  3. דייר נדחה

  4. דייר נגזר

  5. עזיבת דייר מוגן

  6. פינוי דייר ממשיך

  7. שוכר משנה דייר מוגן

  8. אי קיום אסיפת דיירים

  9. דייר מוגן שימוש בחצר

  10. פינוי דייר מוגן מחנות

  11. הגנת הדייר אחזקת הבית

  12. דייר מוגן בעסק שנפטר

  13. פינוי דייר מוגן בעסק

  14. דייר מוגן נגזר ונדחה

  15. בן של דייר מוגן שנפטר

  16. זכות דיירות מוגנת בצריף

  17. חוק הגנת הדייר - נטישה

  18. נכדה של דייר מוגן שנפטר

  19. דייר מוגן שזנח בן זוגו

  20. סעיף 20 לחוק הגנת הדייר

  21. מעבר דייר מוגן לבית אבות

  22. שינויים במושכר דייר מוגן

  23. פיצוי על פינוי דייר מוגן

  24. זכויות נכדים של דייר מוגן

  25. בן זוג של דייר מוגן שנפטר

  26. פטירת דייר מוגן לפני פינוי

  27. העברת זכויות של דייר מוגן

  28. פינוי משפחת דייר מוגן מחנות

  29. פינוי דייר מוגן לצורך קיומי

  30. פינוי בני משפחה של דייר מוגן

  31. האם עובר יכול להיות דייר מוגן

  32. חוק הגנת הדייר - רקע היסטורי

  33. פינוי דייר מוגן בגלל שיפוצים

  34. נכד של דייר מוגן שהוריו בחיים

  35. דייר מוגן שלא שילם דמי שכירות

  36. פינוי דייר מוגן מעסק בשל נטישה

  37. דמי שכירות דיירים מוגנים בחנות

  38. פינוי דייר מוגן שלא משלם שכירות

  39. זכויות דייר ממשיך בדיור הציבורי

  40. התנתקות דייר ממערכת מיזוג מרכזית

  41. תביעה לפינוי דייר מוגן בתל אביב

  42. זכויות קרובי משפחה של דייר מוגן

  43. מועד פינוי דייר מוגן לאחר פסק דין

  44. החלפת מנעול לדייר מוגן ללא התראה

  45. פינוי דייר מוגן - שינויים במושכר

  46. גובה דמי שכירות של דייר מוגן בעסק

  47. הגדרת ''בעל בית'' בחוק הגנת הדייר

  48. דייר מוגן בחנות בבית קרקע בתל אביב

  49. תחולת חוק הגנת הדייר על תוספת בניה

  50. ויתור על חוק הגנת הדייר בשטר משכנתא

  51. פינוי דייר מוגן שלא משלם מיסי עירייה

  52. דמי שכירות גבוהים מהמוסכם לדייר מוגן

  53. פינוי דייר מוגן לצורך תיקונים בדירה

  54. פינוי דייר מוגן עקב קבלת רישיון בניה

  55. זכויות בן זוג דייר מוגן שעזב את הנכס

  56. פסק דין הצהרתי לגבי ירושה מדייר מוגן

  57. דירה בבעלות דייר ממשיך שגר בה דייר מוגן

  58. תביעה לתשלום דמי שכירות נגד דייר ממשיך

  59. הכרה כ"דייר ממשיך" ערעור לבית המשפט העליון

  60. צמצום היקף תחולתו של חוק הגנת הדייר בפסיקה

  61. פינוי דייר מוגן שמשכיר את הדירה בשכירות משנה

  62. פירוק שיתוף בדירת מגורים בן זוג של דייר מוגן

  63. התיקונים שבעל הבית חייב לבצע לפי חוק הגנת הדייר

  64. תניית ויתור על הגנות של סידור חלוף או דיירות מוגנת

  65. האם רכישת זכויות דיירות מוגנת בחנות כוללת את החצר ?

  66. תביעה לפנות דייר מדירה ציבורית בה התגוררה אימו המנוחה

  67. האם נרכשו זכויות בהתאם לחוק זכויות הדייר בדיור הציבורי

  68. עתירה כנגד החלטה שלא למכור דירה בדיור הציבורי בתנאי מבצע

  69. דייר מוגן: מספיק שהיה מקום אחר להתגורר בו כדי לשלול את זכאותו

  70. תביעה לפנות בני זוג הרשומים כנשואים, מדירה אשר הושכרה בשכירות בדיור הציבורי

  71. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון