הפרת הסכם רכישת משק

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא

.1בקשת המבקש, צברי ישראל, (להלן:ב צברי) בהמרצת הפתיחה שלפני היא כי יוצהר שהמשיבים, (להלן:ו חפצדי) הפרו הפרה יסודית את ההסכמים שנחתמו עמו בקשר לרכישת משק 25 במושב אורה (להלן:נ המשק).
עוד מבקש צברי שיוצהר כי כתוצאה מההפרה היסודית בטלה התחייבותו למכור
לחפצדי את המשק ועל חפצדי לשלם לו פיצויי הפרה מוסכמים בסך של 000, 25דולר ארה"ב ובנוסף את ההכנסות שהיו לחפצדי בגין דמי שכירות שקיבלו כתוצאה מהשכרת מבנים במשק.
רקע עובדתי
.2צברי רשום במינהל מקרקעי ישראל כבעל זכויות ובר רשות במשק. ב- 8/92נחתם הסכם בינו לבין חפצדי למכירת זכויותיו של צברי במשק (להלן:ב ההסכם הראשון), תמורת הסך של 000, 250דולר ארה"ב. סמוך לחתימת ההסכם קיבלו חפצדי את החזקה במשק. מאחר והיו במשק ארבעה מבנים, המשיכו צברי וילדיו להתגורר באחד המבנים. חפצדי מתגוררים במבנה אחר ושני מבנים היו מושכרים לשוכרים אחרים. חפצדי גבה דמי שכירות בגינם החל מקבלת החזקה במשק.
לצדדים היו טענות הדדיות שאין צורך לפרטן כאן.
בינתיים לא שולמו תשלומי הלוואה שלקח צברי, אשר היתה מובטחת במשכנתא לטובת
הבנק. הבנק החל לפעול לממוש המשכנתא ולפינוי צברי ומשפחתו.
לאחר דיונים בין הצדדים נחתם ביניהם ביום 9.9.94הסכם נוסף (להלן:ו הסכם
94). הסכם זה היה אמור לסיים את המחלוקות בין הצדדים, וכך גם הוצהר בו. לצערי, הניסוח אינו מצטיין בבהירות יתרה.
בהסכם פורטו חובות וזכויות שני הצדדים. אחד השינויים בהסכם 94הוא שנוספה
למחיר זכויות צברי במשק תמורה נוספת בסך 000, 60דולר ארה"ב, וחפצדי וויתר לטובת צברי על זכויות בן ממשיך.
עוד נקבע בהסכם כי על חפצדי לפעול לסידור עניני המשכנתא ולמנוע את פינוי צברי ומשפחתו מביתם. הוסכם בין הצדדים שהם יפעלו במשותף לרישום המשק על שם חפצדי במינהל מקרקעי ישראל.
חפצדי היו אמורים לפעול לשם קבלת הלוואה שתובטח במשכנתא כדי לממן את תשלום יתרת התמורה, וכספי ההלוואה היו צריכים להיות מועברים לעו"ד שדה על מנת שזה יבצע את פרעון המשכנתא, ישלם את דמי ההסכמה ויעביר היתרה שתוותר לצברי. הצדדים היו צריכים לגרום לרישום הזכויות במשק על שם חפצדי עד 15.10.94ובכפוף לכך היתה צריכה להשתלם יתרת התמורה ע"י חפצדי.
צברי טוען כי חפצדי הפרו את הסכם 94הפרה יסודית בכך שלא שילמו את
התשלומים שהיה עליהם לשלם במועד שהוסכם עליו. לכן, שלח לחפצדי מכתב בו הודיע
על ביטול ההסכם.
חפצדי טוענים כי לא היה מקום לשלוח הודעה על ביטול ההסכם שכן המועד לביצוע
החיובים על פיו טרם הגיע. עוד טוענים חפצדי כי מדובר בחיובים שלובים.
המועדים
.3לכאורה, עפ"י ההסכם, המועד לקיום חיובי חפצדי לתשלום יתרת התמורה, היה 60יום מיום חתימת הסכם 94, דהיינו עד .9.11.94אחת העובדות שנרשמו בהסכם 94, אשר שימשה בסיס להסכמות הצדדים לא היתה נכונה בפועל. לצערי היא נרשמה חרף ידיעת שני הצדדים ובאי כוחם שהמצב אינו כפי שנרשם. כוונתי לסעיף 3ב' להסכם 94הקובע:נ
"ידוע כיום כי המנהל (הכוונה למינהל מקרקעי ישראל-מ.ש.א) דורש להרוס מבנה אחד אשר בו מתגורר מר צברי ישראל. אם המנהל ידרוש שינויים נוספים ובגין כך יאלץ הקונה לפנות דיירים השוכרים / המתגוררים במשק כיום, הרי ידחו כל החיובים האמורים בהסכם זה עד 3/95שכן ב- 2/95אמורים חוזי השכירות להסתיים".
כפי שאמרתי לעיל, במשק היו ארבעה מבנים. מינהל מקרקעי ישראל לא היה מוכן
לאשר העברת זכויות אלא אם יוותרו במשק שתי יחידות בינוי בגודל 160מ"ר כל אחת. עו"ד זהר שדה שטפל בהסכם מטעם צברי ואף ייצגו בתחילת ההליכים שלפני, קיבל מכתב ברוח זו ממינהל מקרקעי ישראל. לפי האמור במכתב ת/1:ב
"... על מנת לקדם הנושא יש לדאוג כי בנחלה לא יהיו יותר מ- 2יח"ד בשטח בינוי שאינו עולה על 160מ"ר כ"א. בנוסף יש להמציא מפת מדידה מצבית חתומה ע"י מודד מוסמך אשר תאשר את האמור לעיל".
ואולם, כאמור, חרף העובדה שלשני הצדדים היה ברור שדרישת המינהל היא להריסת שני יחידות דיור, נכתב 3ב' שצוטט לעיל. הצדדים סמכו על כך שעו"ד שדה יסדיר את הענינים במינהל כך שלא יהיה צריך להרוס שתי יחידות אלא יחידה אחת ובהסתמך על תקווה זו, נרשם האמור לעיל כפי שנרשם. העובדה שעו"ד שדה לא הצליח להסדיר את הענינים במינהל באה לידי ביטוי במכתבו לב"כ חפצדי, ביום 6.11.94(נ/2), בו נכתב:ו
"...נפגשתי עם מנהל מחוז מ.מ.י. עו"ד מיכה טילקין והגעתי עמו להבנה בדבר העברת המשק ע"ש מרשיך תוך התחייבות לבצע את הוראות המינהל בדבר הגבלת 2יחידות מגורים עפ"י הנוהלים של המינהל, ומנגנון להבטיח ביצוע ההעברה..."
ברור, לאור מכתב זה, שהמינהל עמד על דרישתו להרוס שתי יחידות מתוך הארבע
שהיו קיימות במשק, ומכאן שלפי האמור בסעיף 3ב' הנ"ל כל החיובים בהסכם היו
אמורים להידחות עד .3/95
מסקנתי היא איפוא, לאור האמור, שחרף העובדה שהסכם 94קבע שחפצדי יבצעו את תשלום התמורה תוך 60יום, שני הצדדים היו מודעים לכך שעד אותו מועד לא יהיה המשק רשום על שם חפצדי שכן המבנים לא יהרסו ומכאן, שמועד קיום החיובים לא יכול היה לחול מלכתחילה תוך אותם 60הימים.
למרות ידיעה ברורה זו, הודיע עו"ד שדה לב"כ חפצדי באותו מכתב כי מאחר וצברי
טרם קיבל את כספו, הוא מאפשר לחפצדי ארכה אחרונה עד 10.11.94לעמוד בכל
החיובים עפ"י הסכם .94
החיובים
.4מה היו החיובים אותם היו צריכים חפצדי למלא ולא מילאו - ס' 7להסכם 94קבע:נ
"א. הקונים מצהירים כי לצורך ביצוע התשלומים הקבועים בהסכם ובנספח
זה, הם יפעלו נמרצות תוך 60יום להשגת הלוואה בנקאית (משכנתא) ולצורך כך מתחייב המוכר לחתום על כל מסמך שנדרש ע"י הבנק לצורך משכון הנכס. ב. הצדדים ממנים בזאת את עו"ד זהר שדה לשמש כנאמן בקבלת ההלוואה
שייטלו הקונים לצורך רכישת המשק וכאשר כספי ההלוואה יועברו אליו. הנאמן יפרע מסכום ההלוואה שיקבל לידיו את המשכנתא והריבית על הנכס לטובת בנק לפיתוח ומשכנתאות בע"מ ו/או עפ"י הסכום הקבוע בתיק הוצל"פ .14153/93
כמו כן ישלם הנאמן את מלוא הסכום שיידרש ע"י מנהל מקרקעי ישראל בגין דמי הסכמה בגין העברת זכויות במשק. הנאמן יהא רשאי להשקיע את כספי הנאמנות עפ"י שיקול דעתו הבלעדי.
ג. יתרת הסכום שתוותר בידי הנאמן עד לסכום של 000, 60דולר כאמור
בהסכם זה תועבר למוכר (למעט אם יתברר ו/או יחויב המוכר להשתתף בתשלום דמי ההסכמה למנהל).
ד. התברר שיתרת הכספים שנותרו בידי הנאמן לא היה בהם בכדי לכסות את
מלוא הסכום המגיע למוכר בסך של 000, 60דולר (או בהפחתת השתתפות בגין דמי ההסכמה) אזי מתחייבים הקונים לדאוג להשלים את הסכום הנ"ל תוך 30יום ממועד העברת הזכויות ע"ש הקונים.
ה. אם והיה והקונים לא מלאו אחר התחייבותם להעביר את כספי ההלוואה
לנאמן תוך 60יום ו/או לא הפקידו התמורה כאמור בסע' ד' דלעיל, יחשב הדבר כהפרה יסודית של ההסכם בין הצדדים.
ו. ...
ז. ..."
צברי טוענים כי לא קיבלו תשלומים כל שהם כפי שהיה עליהם לקבל תוך 60יום, דהיינו עד .9.11.94
סעיף נוסף להסכם שיש לצטטו בהקשר זה, הוא ס' 9הקובע:ב
"עפ"י נספח זה עד ליום 15.10.94הצדדים מתחייבים לשאת בכל ההתחייבויות שלהם ולגרום לכך כי עד המועד הנ"ל יעבור וירשם המשק (ללא זכויות במגרש להרחבה במושב) ע"ש הקונים במנהל מקרקעי ישראל וכי בכפוף לכך ישלמו הקונים למוכר את יתרת חובם, כאמור לעיל, בסך של 000, 60דולר (או סכום נמוך מכך כאמור בסעיף 6דלעיל או בסעיף 7אם יופחת מסך ה- 000, 60דולר תשלום כלשהו למנהל)".
אין חולק, וגם ב"כ צברי דאז אשר בכתב, כי הוראות ס' 9לא קויימו, והמשק לא עבר על שם חפצדי, לא ביום 15.10.94, כאמור בהסכם 94, וגם לא לאחר מכן.
קיום החיובים
.5ב- 29.2.95, לאחר שהתיק היה תלוי ועומד לפני, העבירו חפצדי לעו"ד שדה כנאמן, שני שיקים. שיק אחד שהיה מכוון לפרוע את המשכנתא של צברי שרבצה על המשק לטובת הבנק בסך של 377, 129ש"ח. השיק השני שהועבר לעו"ד שדה היה על סך של 280, 179ש"ח שהיה מיועד למילוי הוראות ס' 7להסכם. (הסכום הנ"ל שווה לכ000, 60דולר). חפצדי לא העביר באותו מועד לנאמן תשלום עבור דמי הסכמה.
עו"ד שדה, לפי הוראות צברי, החזיר את השיקים במכתבו מיום 5.3.95, (נ/3א') בו נאמר:ו
"... להווה ידוע לך שהנספח להסכם מיום 9.9.94(הכוונה להסכם 94-מ.ש.א) בוטל זה מכבר, על ידי מרשי, לאור הפרתו היסודית ע"י מרשיך (ראה מכתבי הרבים אליך)..."
במכתב זה אף הודיע עו"ד שדה כי ימשיכו להתדיין בבית המשפט. עוד נאמר בסוף המכתב בהערה "נ.ב.":נ
"אתה רשאי לעשות בשיקים הנ"ל כל שימוש שתמצא לנכון, לרבות פרעון החוב לכונס הנכסים עו"ד י. שבתאי".
חפצדי פרעו את המשכנתא במלואה.
הסכום שלא שולם ע"י חפצדי, שהיה אמור להיות מופקד בידי עו"ד שדה כנאמן שני הצדדים, היה סכום מוערך של דמי הסכמה (כ-000, 50דולר).
מסקנות
.6יש לומר בהקשר מכתבו של עו"ד שדה נ/3א', כי הגם שכתב כי לדעת מרשו
הסכם 94בוטל לאור הפרות חפצדי, התוספת שהוסיף למכתבו בדבר פרעון החוב לכונס הנכסים לצורך סילוק המשכנתא מראה שלמעשה איש מהצדדים (לרבות באי כוחם) לא סבר שהעיסקה ביניהם בטלה, הכספים יוחזרו והמשק יוחזר לצברי. אם אכן בכוונת צברי היה שההסכם בטל והמשק חוזר אליו, היה עליו לעשות את סידוריו שלו בענין המשכנתא ולא לאפשר לחפצדי לשלם את סכום המשכנתא.
.7הסכם 94, כפי שנוסח, מראה בבירור על כוונת הצדדים שהחיובים ההדדיים הם חיובים שלובים.
ברור היה לצברי שחפצדי יממנו את יתרת התמורה שהיתה מגיעה לו מתוך הלוואה שיקחו. לצורך ההלוואה, מינהל מקרקעי ישראל היה אמור לאשר את העברת הזכויות. אם לא אושרה העברת הזכויות, לא היו חפצדי יכולים לקבל הלוואה תמורת משכנתא ולא היו יכולים לממן את יתרת התמורה.
יש לקרוא את ס' 7ו- 9להסכם 94ביחד. שני סעיפים אלה כרוכים במועד ביצוע
החיובים שנקבע בס' 3ב', דהיינו מרץ 95, שכן ברור היה שתדרש הריסה של שני
מבנים ולא מבנה אחד.
אכן, חפצדי לא הפקידו בידי הנאמן יתרת תמורה לתשלום דמי הסכמה, אולם מאחר וממילא לא נרשם המשק על שמם כפי שהוסכם, הם היו רשאים שלא להפקיד באותו שלב את דמי ההסכמה.
.8עלי לומר שהתרשמתי שהן צברי והן חפצדי ביקשו לדחות את מועד הריסת המבנים הנוספים, כל אחד משיקוליו שלו. צברי רצה להמשיך לגור במקום גם אם הובטח לו שכר דירה לדירה חלופית עד קבלת התמורה. חפצדי גבה דמי שכירות בגין השכרת שני המבנים הנוספים,
ורצה להמשיך לקבל דמי שכירות אלה.
אינני מתעלמת מהעובדה כי עפ"י הסכם 94(ס' 3א') חובת הריסת המבנים על פי דרישת המינהל היתה על חפצדי. לכאורה, לא היתה כל סיבה מדוע לא יודיעו לצברי כי עליו לפנות את המבנה בו הוא מתגורר, יבטיחו תשלום שכר דירה וידאגו להריסת המבנה ומבנה נוסף.
ואולם, כפי שאמרתי לעיל, התרשמותי היתה ששני הצדדים לא היו מעונינים לבצע את הריסת המבנים, והיתה ביניהם הסכמה שבשתיקה שלא ללחוץ לביצוע אותה הריסה.
כפי שגם נאמר לעיל, עצם העובדה שהצדדים התיחסו לדחית ביצוע כל החיובים עד
3/95, לפי ס' 3ב' הנ"ל, מצביעה על רצונם המשותף לדחות ככל האפשר את הריסת
המבנים.
אין לומר לכן, לאור מסקנה זו, כי חפצדי הפרו את הסכם 94, הפרה יסודית, בכך
שנמנעו מלהרוס את המבנים כאמור לעיל.
.9שני הצדדים חתמו על ידיעתם בדבר דרישת המינהל להריסת יחידת דיור אחת, בידיעה מלאה שהדבר אינו נכון. שני הצדדים הסכימו כי אם ידרוש המינהל הריסת שני מבנים, ידחו החיובים עד מרץ .95והנה, למרות שהזכויות במשק לא נרשמו על שם חפצדי, הוא מילא אחר מרבית חיוביו והפקיד בידי הנאמן את כל הסכום למעט תשלום בגין דמי הסכמה. אין לכן לראות באי הפקדת הסכום הנ"ל של דמי הסכמה משום הפרה יסודית המזכה את הצד השני בביטול ההסכם שמרביתו בוצע כבר.
.10טרם סיום פסה"ד עלי להתייחס לאמור בסיכומיו של ב"כ צברי.
בתחילת ההוכחות הגיעו הצדדים להסכמה, לפיה:ב
"כל מה שקרה עד 9.9.94אינו רלוונטי לסכסוך או לפלוגתא...
בפני בית המשפט מסכת הארועים מיום 9.9.94ובית המשפט יצטרך להחליט האם מר חפצדי הפר או לא הפר את הנספח מיום 9.9.94".
למרות הסכמה זו, התייחס ב"כ צברי בסיכומיו לארועים שהיו עד 9.9.94, כאשר לא היה מקום לעשות כן. בפסק הדין לא התייחסתי לכל הארועים הנ"ל לגביהם לא הובאו ראיות.
.11עוד עלי לומר כי התברר במהלך הדיון ולצורך זה ביקשתי תגובת הצדדים, כי חפצדי מכר את זכויותיו במשק עוד ב- 28.2.95, לפני שנשמעו הראיות לפני.
אין ספק בעיני שצברי ידע על מכירת זכויות זו. העובדה שלא פנה לבית המשפט בנסיון לעכבה, או לצרופו של הקונה החדש, מעידה על כך, לעניות דעתי, שגם הוא סבור היה שיש לסיים את ביצוע מכירת הזכויות כפי שהוסכם עם חפצדי.
.12תוצאות האמור לעיל הוא שאני דוחה את התביעה.
לאור התנהגות שני הצדדים, והסתרת עדות מפורשת על מכירת הזכויות במשק ע"י חפצדי, איני מחייבת בהוצאות.
הצעתי לצדדים היא כי יקיימו במשותף את הצריך קיום על-פי ההסכם.

צברי יפנה את המבנה בו הוא מתגורר במשק. חפצדי יהרוס את המבנים.
הצדדים ימצאו נאמן שיקבל את יתרת התמורה ויבצע את התשלומים בכפוף לרישום הזכויות ע"ש חפצדי.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת חוזה

  2. הפרת חוזה מכר

  3. הפרת הסכם סולחה

  4. הפרת חוזה פרסום

  5. הפרת חוזה נמשכת

  6. הפרת הסכם שותפות

  7. הפרת הסכמה דיונית

  8. הפרת חוזה מכר מגרש

  9. הפרת הסכם רכישת משק

  10. מה נחשב להפרת חוזה ?

  11. עורך דין הפרת חוזה

  12. הפרת הסכם בין שכנים

  13. הפרת חוזה עם אדריכל

  14. הפרת הסכם שיפוץ דירה

  15. הפרת הסכם פתיחת חנות

  16. השלכות של הפרת חוזה

  17. הפרת הסכם הסעת עובדים

  18. הפרת הסכם בהליך משפטי

  19. הפרת הסכם קואליציוני

  20. ארכה לתיקון הפרת חוזה

  21. הפרת הסכם חלוקת רווחים

  22. הפרת חוזה שירותי הגירה

  23. פיצוי חלקי על הפרת חוזה

  24. הפרת חוזה פירוק שותפות

  25. תביעה בגין הפרת הסכם הפצה

  26. הפרת חוזה מכר דירה בחדרה

  27. הפרת הסכם הלוואה עם הבנק

  28. הפרת חוזה תוכנית טלוויזיה

  29. כפל פיצוי בגין הפרת חוזה

  30. פיצוי ציפייה על הפרת חוזה

  31. הפרת הסכם עקב הפסקת מימון

  32. הפרת הסכם פשרה בתשלום שכר

  33. הפרת הסכם בניה עצמית במגרש

  34. הפרת הסכם שיתוף פעולה עסקי

  35. תביעה על הפרת הסכם שותפות

  36. הפרת הסכם להקמת מפעל בטון

  37. הפרת הסכם עקב אי תשלום מס שבח

  38. הפרת חוזה להובלה ימית - ערעור

  39. התיישנות תביעה בגין הפרת הסכם

  40. הוכחת גובה הנזק בגין הפרת הסכם

  41. תביעה בגין הפרת הסכם קונסיגנציה

  42. הפרת חוזה לא תמיד תגרום לביטול החוזה

  43. הפרת הסכם לביצוע עבודות זיפות גג

  44. תביעה בגין הפרת הסכם עבודות הריסה

  45. הפרת הסכם להצבת מכונות אוטומטיות

  46. שיפוי מחברת ביטוח בגין הפרת חוזה

  47. בוררות בעניין הפרת חוזה מכר דירה

  48. הפרת הסכם פשרה - ביזיון בית המשפט

  49. תביעה נגד ועד הורים בגין הפרת הסכם

  50. הפרת חוזה לתקופה קצובה של עובד בכיר

  51. פיצויים ללא הוכחת נזק בשל הפרת חוזה

  52. הפרת הסכם למכירת רכב שנכרת בין הצדדים

  53. הפרת הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין

  54. היתר המצאה לחו''ל עקב הפרת חוזה בישראל

  55. הפרת הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין

  56. האם אי עמידה בתנאי מכרז מהווה הפרת חוזה ?

  57. הפרת הסכם לרכישת דירה בגין אי רישום זכויות

  58. הפרת הסכם שותפים בקליניקה לרפואה אלטרנטיבית

  59. תביעה לתשלום פיצויים בטענת הפרת הסכם לרכישת חול

  60. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון