הפרת חוזה מכר מגרש

קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא הפרת חוזה מכר מגרש:

תביעה זו ענינה הפרה של חוזה מכר מקרקעין אשר על פיו התחייב נתבע 1 למכור לתובע מגרש ששטחו 940 מ"ר, אך בסופו של דבר נרשמו על שמו 624.6 מ"ר בלבד.

התביעה הוגשה נגד המוכר - נתבע 1 - ועורך הדין אשר ייצג את התובע בעיסקה ואף נרשם כקונה בנאמנות של הנכס עבור התובע (וקונים נוספים) - נתבע 2.

העובדות
התובע הינו בעל מוסך אותו הוא מנהל במבנה המוחזק על ידו בשכירות מוגנת.נ
בשנת 1990 או בסמוך לכך החל התובע לחפש מגרש עליו יוכל לבנות מוסך.ב

בחודש אוגוסט 1990 או סמוך לכך הובא לידיעתו של התובע, ע"י אדם בשם צברי, שלטענתו שימש מתווך בעיסקה זו, שמגרש התואם את דרישותיו עומד למכירה באזור התעשיה של ראשל"צ.ו

לאחר שבדק את מיקומו של המגרש והובהר לו כי מדובר בשטח של 940 מ"ר החליט להתקשר בעיסקה בהסתמך על דברי המתווך כי מדובר במגרש זמין לבניה.נ
המגרש שהוצג לתובע מהווה חלק מחלקה 93 בגוש 3946 אשר שטחו מעל 600 דונם.ב
נתבע מס' 1 היה בעל זכויות בחלקה 93 הנ"ל מכח ירושה ומכח רכישה. זכויותיו נחלקו לזכויות במושע ב2,390- מ"ר בחלקה 93, ו940- מ"ר במגרש 27 (מספר זמני) בחלקה הנ"ל, אשר על פי המצג שהוצג לתובע היה מגרש תעשייתי שניתן לבנות עליו מוסך.ו
נתבע 1 לא היה מעונין לנהל מו"מ עם קונים שיבקשו לרכוש חלקים אלה או אחרים, והתנה את הסכמתו לביצוע העיסקה בכך שכל זכויותיו ימכרו לקונה אחד.נ

מר צברי יצר קשר בין התובע לעו"ד צבי סלנט, נתבע מס' 2, ובתאריך 28.8.90 נחתם ההסכם נספח א' למוצגי התובע (להלן: "החוזה"). לאור דרישתו של נתבע 1 כמפורט לעיל הוגדר נתבע 2 בכותרת החוזה כ"קונה", ובכל סעיפיו (למעט סעיף 14) אין זכר לתובע או לאדם אחר, ואילו בסעיף 14 נקבע כדלקמן:

"הקונה מיוצג בהסכם זה ע"י עצמו ו/או עו"ד צבי סלנט מרח' מזא"ה 47 בתל-אביב, שרשאי להיות נאמן עפ"י הסכם זה אף כי ההתחייבות החוזית של המוכר תהיה כלפי הקונה בלבד" (ההדגשה שלי - ש.ד.).ב

כן צורף להסכם נספח שהוגדר כ"נספח הבהרה" בזו הלשון:

"מבלי לפגוע בחובה המוחלטת של תשלום המחיר על פי לוח התשלומים שבחוזה זה ומבלי לפגוע באופי המשפטי של הזכויות שהן זכויות שבמושע (זכויות בלתי מסוימות במקרקעין - שבבעלות מספר שותפים) מייחסים הצדדים בענין שבהבהרה ומטעמי נוחות מחיר כדלקמן לשטחים הבאים:
(1) הזכויות בחלקה ארעית 27 - 128,000$ (940 מ"ר).ו
(2) הזכויות האחרות בחלקה 93 - 72,000$ (כ2,300- מ"ר).נ
התשלומים שבהסכם ייוחסו יחסית לשווי הנ"ל של כל אחד מסוגי הזכויות דלעיל".ב

על נספח זה חתמו המוכר - נתבע 1 - ועודך דין סלנט, נתבע מס' 2, ואילו התובע חתם על נספח א' לתצהיר, נ31/, המופנה לעו"ד סלנט:
"הנדון: 940 מ"ר לתעשיה (מגרש) מתוך חלקה 93 (בגוש 3946 (חלקה ארעית 27) להלן 'המגרש'). אבקשך לקנות עבורי בנאמנות את המגרש שבנדון".ו

אין חולק כי התובע אינו יודע קרוא וכתוב וכי חתם על המסמך הנ"ל על פי עצתו המשפטית של נתבע 2.נ
במבוא לחוזה פורטו זכויותיו של הנתבע 1 במקרקעין נשוא העיסקה על ידי ציון מקור הזכויות, מכח ירושה ומכח חוזים. כן צוין מצבן התכנוני של החלקות תוך הגדרתה של חלקה ארעית 27 בה מצוי השטח שנרכש ע"י התובע כ"מגרש תעשייתי" שניתן לבנות עליו בנין בן שלוש קומות - 120% בניה - וזאת בהבדל מהזכויות בחלקה 93 - שלא במסגרת חלקה ארעית 27 שלגביה לא צוינו מצב תכנוני וזכויות בניה.ב
בהסתמך על המבוא והנספח עולה בבירור כי הצדדים איבחנו בין שני סוגי הקרקע, הגדירו את שטחם וקבעו מחיר נפרד לגבי כל סוג. למרות שמטעמים השמורים עם המוכר - נערכה העיסקה במסגרת חוזה נאמנות כלפי רוכש אחד.ו
מוסכם על הכל כי בסופו של דבר נרשמו על שם הקונה בשנת 1995 - חמש שנים לאחר החתימה על החוזה - 624.6 מ"ר בלבד.נ

התביעה שבפני הינה לתשלום פיצויים עבור 315.4 מ"ר שלא נמסרו לתובע למרות שהתמורה שולמה במלואה במועדים שנקבעו בחוזה - למעט חלקו היחסי בתשלום האחרון שביצועו הותנה בביצוע הרישום בטאבו (סעיף 5(א)(4) לחוזה).ב

עילות התביעה
נגד נתבע 1 טוען התובע כי הפר את החוזה בכך שלא העביר את הזכויות על שמו בתוך זמן סביר מכריתת החוזה וכאשר בוצע הרישום באיחור של כחמש שנים נמסרו לו רק שני שליש מהשטח שתמורתו שילם.ו
ואילו נגד נתבע 2 נטען כי הפר את התחייבותו החוזית כעורך דינו של התובע בכך שלא דאג לביצוע הרישום של זכויותיו בנכס ופעל ברשלנות כעורך דין בכל הנוגע לעיסקה הנדונה.נ

טענות נתבע 1
נתבע מס' 1 גורס כי לא נקשרה כל עיסקה בינו לבין התובע וכי התקשר בחוזה עם נתבע מס' 2, ועל כן אין יריבות בינו לבין התובע.ב
כן טוען הנתבע 1 כי לא יצר כל מצג שווא כלפי התובע. ראשית, בהעדר קשר חוזי ביניהם ושנית כיוון שגילה את העובדות לאשורן לנתבע 2 שהינו עורך דין מומחה בדיני מקרקעין והלה הסכים לרכוש את זכויותיו בחלקה 93 as-is ועל כן אין לתובע ולנתבע 2 להלין אלא על עצמם.ו

לחילופין טוען נתבע 1 כי עמד בהתחייבותו החוזית ומסר לתובע את הממכר כמובטח וכי החסר של כ316- מ"ר מקורו בהפקעות שבוצעו לאחר שנכרת החוזה.נ
עוד נטען כי לא שולמה לנתבע 1 מלוא התמורה בגין העיסקה.ב

טענות נתבע 2
לגרסתו פעל נתבע 2 על סמך מצגים שהוצגו לו ע"י עורך דינו של נתבע 1 וכי האיחור ברישום הזכויות נובע ממחדלו של התובע אשר לא שילם את תשלומי החובה לעיריה ולרשויות שהוטלו עליו על פי החוזה.
כן הוגשה על ידי נתבע 2 הודעה לצד שלישי נגד נתבע 1 אשר לטענתו הטעה את התובע ואת נתבע 2 בעצמו או באמצעות בא כוחו בדבר טיב זכויותיו בנכס ובתאור הנכס על מידותיו.ו
שני הנתבעים גם יחד חולקים על הנזק הנטען כמפורט בחוות הדעת שהוגשו.נ

חבותו של נתבע 1
על פי ההסכם ת1/(א) התחייב נתבע 1 למכור לנתבע 2 את המקרקעין אשר תוארו בפירוט בהקדמה לחוזה.ב
נתבע 1 הבין היטב את משמעות ההבדלים שבין הזכויות השונות ואף טרח לפרט העובדות הנוגעות לנקודה זו במבוא לחוזה.ו
עוד יצוין כי הנוסח הסופי של ההסכם היה פרי מו"מ בין עורך דין סלנט לעו"ד אילון שייצג את נתבע 1 ולאחר שהוחלפו טיוטות בנוסחים שונים בין הצדדים, הגיעו לנוסח המוסכם עליו חתמו הצדדים.נ
הן בהסכם עצמו - סעיף 14 - והן בנספח, צוין במפורש כי נתבע 2 פעל כנאמן עבור אחרים ונעשתה אבחנה ברורה בין הזכויות במגרש 27 (זמני) לבין חלקה 93 בכללותה. הן בהגדרת השטח והן במחיר, כך שהטענה לפיה נתבע 1 לא היה מודע לקיומם של הקונים או לחילופין לא היה מעונין בקשר ישיר עימם נוגדת את האמור במסמכים עליהם חתם. בעדותו בפני לא עלה בידי נתבע 1 להבהיר על שום מה הסכים לחתום על הנספח (עמ' 102 לפרוטוקול), וגם נסיונו להתכחש לאמור בחוזה בטענה כי למרות שצוין מפורשות שלחוזה צורף אישור עירית ראשון לציון מיום 9.7.90 בו הוגדר מגרש 27 (זמני) כמגרש תעשייתי, המסמך לא צורף ואינו מוכר לו, אינו תורם לאמינות גרסתו.ב
מה גם שההגדרה בחוזה של מגרש 27 כ"מגרש תעשייתי" זהה להגדרתו באישור העיריה לו התכחש התובע.ו

בהמשך עדותו (עמ' 108-109) עומת הנתבע 1 עם נוסח ההסכם והבדלי ההגדרות וניסה להתחמק ממשמעות המסמכים עד שלבסוף "הבין" על שום מה נוסח החוזה כפי שנוסח:

"נכון, כתוב שאני מוכר גם תעשייתי, אנחנו צריכים להבין, למה בעצם, כעת אני מתחיל להבין למה ניסחו את זה בצורה כזאת" (עמ' 110).נ
גרסתו בכל הנוגע למסמך ההבהרות אינה אמינה בעיני. נתבע 1 היה מיוצג בעיסקה על ידי עורך דין מטעמו והבהיר הבהר היטב את עמדתו ולאחר מו"מ הסכים לחתום על מסמך ההבהרות על פי דרישת נתבע 2, תוך הבנה מלאה של האמור בו.ב
אשר על כן, אין הוא יכול להשמע בטענה שלא היה מודע להתחייבות החוזית כלפי התובע ולהיקפה, ואין אני מקבלת את הטענה לפיה זכויותיו נמכרו כמקשה אחת ללא אבחנה מאחר ועו"ד סלנט סרב לחתום על הנוסח שהוצע ע"י ב"כ נתבע 1 וכל השינויים שהוכנסו בהסכם נועדו ליצור את האבחנה בין סוגי הקרקע וזכויות הקונים בהתאם, ומכאן המסקנה כי נתבע 1 התחייב כלפי עו"ד סלנט כנאמן מטעם הקונים להעביר על שם הקונה אשר ישלם 128,000 דולר, שטח של 940 מ"ר במגרש 27.ו

סעיף 7 לחוק המכר תשכ"ח1968- מטיל על מוכר את החובה למסור לקונה את הממכר ולהעביר לו את הבעלות בו, ונתבע 1 לא עמד בחובתו זו מאחר ומסר לתובע רק חלק מן הממכר בניגוד לסעיף 11 לחוק הנ"ל.נ

טענות נתבע 1

חוסר יריבות
כפי שציינתי לעיל, הנתבע היה מודע לקיומם של קונים והתובע ביניהם ולהיקף זכויותיהם, אולם מעבר לאמור בחוזה טען הנתבע 1 בהליך אחר לחוסר יריבות בינו לבין עו"ד סלנט, וגרס כי בר שיחו הנכון הנו התובע (ת.א. 1143/97 של ביהמ"ש המחוזי בת"א, בו נתבע ע"י נתבע 2 לביצוע בעין של ההסכם), ואילו בדיון שהתקיים בבית משפט השלום ברמלה טען בא כוחו של שמעוני בשמו כי אין לו ענין בתובענה כיוון שכל זכויותיו נמכרו למרדושי (מסמך 28 ל מוצגי נתבע 1, עמ' 4).ב

נראה כי גישתו של נתבע 1 בשאלת היריבות משתנה בהתאם לצרכים ולזהות הצד שכנגד, ולאור כל האמור לעיל, הגעתי למסקנה לפיה נתבע 1 הפר את התחייבותו כמוכר בכך שלא ביצע את העברת הממכר לקונה בשלמותו.ו

הטענה לפיה הממכר נמסר במלואו
טענה זו מוטב לה שלא היתה נטענת. בחקירתו הנגדית של נתבע 1 הסתבר כי בניגוד לגרסתו בפני הוגשה על ידו תביעה לפסק דין הצהרתי לבית המשפט המחוזי בת"א, המרצת פתיחה 3/97 נגד נאות גנים, בה נטען כי הוא זכאי לקבל מהמשיבה את 316 המ"ר החסרים במגרש התעשייתי שנמכר לתובע.נ
בקשתו לביצוע בעין נתמכה בתצהיר בו טען מר שמעוני כי המשיבה, נאות גנים, מחזיקה בשטח נשוא התביעה (נספח כ' למוצגי התובע). למרבה הפלא בעדותו בפני טען שמעוני כי לאחר בדיקה ודרישה הסתבר לו כי השטח הנטען אינו חסר וכי ההפרש נובע מהפקעות שנעשו על ידי העיריה, אלא שמשום מה נשתכח ממנו כי על סמך התצהיר השגוי ניתן ע"י כב' השופט קלינג פסק דין העומד בתוקפו עד עצם היום הזה.ב
לנוכח השינוי בגרסתו נתבקש שמעוני להציג את המסמכים אשר התגלו לו וגרמו לשינוי בעמדתו, ולמותר לציין כי מסמכים אלה לא הוצגו (עמ' 117-125).ו

לאחר שבחנתי את טענת ההפקעה לגופה הגעתי למסקנה כי טענה זו נועדה להטעות ולזרות חול בעיני ביהמ"ש, תוך עשיית שימוש במסמכים שאינם ממין הענין.נ
כפי שציינה ב"כ התובע בסיכומיה, נתבע 1 לא הציג ראיה כלשהי להוכחת טענתו לפיה לאחר מועד כריתת החוזה נעשתה הפקעה כלשהי במגרש 27 (זמני) שהוחלף למספר 145.ב
יתרה מכך, השמאי מטעם נתבע 2, מר איראני, העיד כי בהליכי איחוד וחלוקה הופקעו לשמעוני 549 מ"ר בחלקה 93, ובמקומם קיבל זכויות בחלקה 145 (חליפתו של מגרש 27), ובעמ' 147 מעיד מר איראני באופן ברור וחד משמעי כי לאחר שנת 1983 לא נעשו הפקעות במגרש 27 שמספרו החדש 145 - שבו מצויים 940 המטר שנרכשו על ידי התובע.ו

עיינתי עיין היטב בנספחים לתצהירו של הנתבע 1 ולא מצאתי בהם כל תימוכין לטענה לפיה לאחר אוגוסט 1990 בוצעה הפקעה במגרש 27 או במגרש 145. ההיפך הוא הנכון. על פי הרישום בנסח הרישום נספח 11 לתצהיר נתבע 1, שטחה של חלקה 145 הנ"ל בשנת 1997 לאחר ביצוע פרצלציה לא רצונית 3,587 מ"ר בעוד ששטחה לפני הפרצלציה בעת שהוגדרה כמגרש 27 היה 3,540 מ"ר.
דהיינו, שטחו של המגרש התעשייתי בו מצוי הממכר גדל בעקבות הפרצלציה, ועל כן דין הטענה לפיה השטח פחת כתוצאה מהפקעות - להדחות, מאחר וכפי שקבעתי לעיל התובע רכש מנתבע 1 מגרש ששטחו 940 מ"ר במגרש 27 (145).

גם הטענה לפיה לא שולמה לנתבע 1 התמורה החוזית דינה להדחות, מאחר ועל פי החוזה התשלום האחרון בסך 20,000 דולר הותנה ברישום בטאבו וכיוון שבוצע רישום חלקי בלבד בדין לא שולם תשלום זה.

מעבר לדרוש אציין כי העובדה שלא נוצר קשר ישיר בין התובע לנתבע 1 אין בה כדי לגרוע מחבותו של נתבע 1 לקיים את חיוביו על פי החוזה, בין אם כלפי הקונה המוגדר כנאמן ובין אם כלפי הנהנה על פי הסכם הנאמנות, וגם אם התובע לא הכיר את נתבע 1, האחרון ידע על קיומו וקיבל עליו את ההתחייבות למסור לו את הממכר כפי שהוגדר בחוזה ובנספח.

חבותו של נתבע 2
בסיכומי ב"כ התובע נטען כלפי נתבע 2 כי מעבר לחלקו כעורך דין המייצג את הקונים היה לו ענין אישי בעיסקה.

לאחר שבחנתי את העדויות והמסמכים הגעתי למסקנה כי טענה זו לא הוכחה.
נכון אמנם כי התובע סבר שנתבע 2 הוא בר שיחו בעיסקה זו, אולם לאור העובדה שמדובר בחוזה בלתי שגרתי ומסובך, לא יהא זה מרחיק לכת להניח שהתובע שהינו אדם פשוט ובלתי משכיל טעה בהבנת המבנה המשפטי של העיסקה, בעיקר לנוכח העובדה שלא נוצר קשר ישיר בינו לבין המוכר ולא היה באפשרותו לקרוא את ההסכם עליו חתם נתבע 2 כיוון שאינו יודע קרוא וכתוב. גם אם נכונה הגרסה לפיה נעזר התובע בבנו, אין בכך כדי לשנות את מסקנתי כיוון שבעת שנקשרה העיסקה היה הבן שלומי צעיר בן 21 וגם אם קרא את ההסכם אין זה סביר שעלה בידו להבין את דקויותיו ומשמעותו.
מכל מקום, הוכח כי נתבע 2 פעל כנאמן עבור התובע וקונים נוספים שהופנו אליו ע"י המתווך צברי שניסה לקדם את העיסקה לאור דרישתו של המוכר שלא לפצל את העיסקה למספר קונים.
אני מניחה שלנוכח מגבלה זו בחר הנתבע 2 בחוזה הנאמנות כמכשיר לביצוע ההתקשרות החוזית.
יחד עם זאת, אני סבורה שדי בהוכחת הטענה לפיה נתבע 2 פעל כעורך דינו של הקונה בעיסקה על מנת להטיל עליו חבות בגין התוצאה המתוארת לעיל.

לגרסת נתבע 2, התובע הגיע אליו עם המתווך צברי וסיפר לו כי סיכם עיסקה לרכישת מגרש.
גם אם נכונה הטענה וכל פרטי המגרש נמסרו לתובע על ידי המתווך, וגם אם נאמר לו ע"י התובע שפרטי העיסקה כבר סוכמו חובתו כמי שנתבקש לייצגו לצורך החוזה היתה לבדוק את הנתונים העובדתיים והמשפטיים על מנת שלקוחו לא יניח כספו על קרן הצבי.
לא בכדי לא עלה בידי ב"כ הנתבע 2 למצוא ולו אסמכתא אחת התומכת בטענתו התמוהה לפיה היה הנתבע רשאי להסתמך על מצגו של ב"כ המוכר, ונאלץ להסתפק בהפניה לפסק דין הדן במקרה הפוך לזה שבפני מאחר ובשורה ארוכה של פסקי דין חזרו בתי המשפט לערכאותיהם על הקביעה לפיה:

"עורך דין אינו דומה לכותב בקשות. כאשר לקוח מפקיד בידיו את עניינו, אין לצפות לכך שהלקוח יידע בעצמו, בכל מקרה, מה הנושאים הטעונים בדיקה. המומחיות המקצועית של עורך הדין צריכה לשמש אותו ואת לקוחו באיתור כל הטעון בדיקה".

ע.א. 751/89 ברכה מיסהפור ואח' נ' עו"ד אדוארד שוחט ו אח', פד"י מו(4) 529 (עמ' 537).

בעניננו התרשל נתבע 2 בבדיקת המצב המשפטי של הנכס, בביצוע תשלומים שלא על פי הקצב שנקבע בהסכם וכן באי ביצועה של ההתחייבות לרשום את הנכס על שם הקונה, וקודם לכן באי רישומה של הערת אזהרה במועד. ראה לענין זה ע.א. 4612/95 מתתיהו ואח' נ' שטיל ואח', פד"י נא(4) 769 בו נקבע ע"י כב' השופט ת. אור כי עורכי הדין הנתבעים הפרו חובותיהם כלפי התובעים בכך שלא הבטיחו זכויותיהם על ידי רישום הערת אזהרה על נכס שהוגדר כנכס בטוחה ושנועד להבטיח קיום חיובי הנתבעים ובכך שרשמו משכנתא נוגדת על אותו נכס:

"על עורכי הדין אשר ייצגו את המערערים היה מוטל להבטיח כי קודם להעברת זכויותיהם הקנייניות של המערערים בחלקה תינתן למערערים בטוחה, אשר תמנע פגיעה בזכויותיהם אם לא יקויימו החיובים החוזיים כלפיהם...
לדעתי, על עורכי הדין הייתה מוטלת החובה לרשום, על יסוד התחייבות זאת, הערת אזהרה על נכס הבטוחה, בסמוך לאחר שכלול התוספת לחוזה. כשקיימת התחייבות בכתב לעשות עיסקה במקרקעין - בעניננו משכנתא - ניתן לרשום הערת אזהרה על כך (סעיף 126(א) לחוק המקרקעין תשכ"ט1969-) החשיבות של רישום הערת אזהרה היא, כאמור בסעיף 127(א) לחוק המקרקעין, שאם נרשמת הערת אזהרה, וכל עוד לא נמחקה, לא תירשם עיסקה הסותרת את תוכן ההערה, אלא בהסכמת הזכאי או לפי צו בית המשפט" (עמ' 785).
בעדותו בפני הודה עו"ד סלנט כי הסתפק בהצהרתו של עו"ד אילון "שהכל בסדר" בעיסקה שבין מורישו של שמעוני לנאות גנים למרות שבמשך שנים לא נרשמה (עמ' 206). לא נמצא בפיו הסבר כל שום מה לא מצא לנכון לבדוק מדוע לא נרשמה עיסקה בין שמעוני לגינדי משנת 1987 (עמ' 207).

עוד הסתבר כי הנתבע 2 היה מודע לחובתו לרשום הערת אזהרה לטובת התובע אך לא עשה כן מאחר והקרקע עדיין לא היתה רשומה על שם המוכר, ומטעם זה היה התשלום השני מותנה ברישום הקרקע על שם המוכר אלא שתנאי זה לא מולא כיוון שבשנת 1990 נרשם רק חלק מן הקרקע על שם המוכר אותו חלק שלגביו ניתן צו ירושה ואילו החלקים שנרכשו על ידי המוריש והנתבע 1 מנאות גנים וגינדי לא זו בלבד שלא נרשמו על שם המוכר, אלא שעורך הדין לא טרח לבדוק אם ניתן לבצע את הרישום כמתחייב על פי החוזה (עמ' 200-203).
מסתבר כי נתבע 2 לא טרח לבדוק אם נאות גנים שילמה מס שבח והסתפק בהצהרתו של עו"ד אילון (עמ' 202), כשם שלא מצא לנכון לוודא ששולם מס רכישה על ידי שמעוני בעיסקה עם גינדי, והאם שולמה מלוא התמורה בעסקאות אלה.
הנתבע גם לא ידע להשיב מדוע לא וידא קיומו של ייפוי כח מן המוכרים לקונים (מורישו של שמעוני ושמעוני), ובאילו צעדים נקט על מנת לוודא ששמעוני אכן זכאי להרשם כבעלים של החלקות הנטענות.
גם לאחר שנחתם החוזה ושולמו סכומי כסף נכבדים לא פעל הנתבע 2 כפי שעורך דין מיומן וזהיר אמור לפעול. הוא לא דאג לרישומן של הערות אזהרה לזכות הקונה ולמרות שלטענתו עו"ד אילון והמוכר סרבו לחתום על מסמכים שהיו דרושים לרישום הערת האזהרה, ישב בחיבוק ידיים ולא נקט בצעד כלשהו (עמ' 202). גם פנייתו של עו"ד מטרני מטעם התובע בשנת 1993 לא סייעה לקידום הענין ועד אשר החלה עו"ד שחם לפעול בתקיפות לא נעשה על ידו מאומה לקידום ענינו של לקוחו.

אני סבורה שאילו פעל עו"ד סלנט בזהירות ושקדנות סבירים היה מגלה ללא מאמץ שעל המגרש שנמכר על ידי נאות גנים למורישו של שמעוני נרשמו שעבודים עובר לעיסקה ולאחריה, ועל כן היה עליו לפעול במהירות ולדאוג לרישומה של הערת אזהרה לזכות מרשו. כתוצאה ממחדליו המתוארים לעיל כאשר נרשמו לבסוף זכויותיו של התובע במגרש לא ניתן היה להעביר לו את כל השטח שנרכש על ידו כיוון שנאות גנים נקלעה לקשיים ועד 1995 נרשמו על חלקה במגרש עסקאות נוגדות רבות ובכך סוכל ביצועה של העיסקה נשוא הדיון במלואה.

טענתו של עו"ד סלנט לפיה בשל סרובו או אי יכולתו של התובע לשלם את המסים החלים על הנכס לא ניתן היה לבצע את הרישום, אינה מקובלת עלי. ראשית, מפני שהוכח שבידי הנתבע 2 היו סכומי כסף נכבדים שניתן היה לעשות בהם שימוש לתשלום מיסים. יתרה מכך, הטענה נטענה בעלמא מבלי להצביע על חובות מסוימים, המועד לתשלומם, וכן לא הובאה כל ראיה לכך שבמשך השנים פנה הנתבע לתובע וביקש סכום מסוים מבלי שנענה.
עוד יצוין כי רישום הערת אזהרה אינו מותנה באישור העיריה. אמינה עלי עדותו של התובע לפיה כל סכום שנדרש הופקד על ידו בידי עורך הדין.

היחסים בין הנתבעים
בתצהירו של נתבע 2 אין הוא מרחיב את הדיבור על מחדלי הנתבע 1 ומצגיו ולמרות שלגרסתו מצגי השווא הוצגו לו ע"י עו"ד אילון, לא מצא לנכון להגיש נגדו הודעה לצד שלישי. סבורני שלא בכדי הסתפק נתבע 2 בטענות סתמיות בסוגיה זו כיוון שקשה להעלות על הדעת שעורך דין המייצג קונה יסתמך על מצגים של המוכר ובא כוחו מבלי לבדוק את המצב באופן עצמאי.

בנסיבות אלה, אני סבורה שאין לנתבע 2 אלא להלין על עצמו על שלא טרח לבדוק את מצב הזכויות בקרקע בטרם חתם על ההסכם בנאמנות עבור התובע ושילם בשמו מאות אלפי שקלים לנתבע 1 עבור קרקע שלא ניתן היה לרשמה על שם מרשו.
לסיכום נקודה זו - אני סבורה שהנתבעים, ביחד ולחוד, חייבים לפצות את התובע בגין הנזקים שנגרמו לו ודין ההודעה לצד שלישי להדחות.

גובה הנזק
אומר מיד כי לא שוכנעתי בטענת התובע לפיה נתבע 2 פעל שלא כדין בכספים שהופקדו בידו. הוצגו ע"י הנתבע ראיות ומסמכים באשר לתשלומים שבוצעו, ואילו התובע לא הציג ראיות להוכחת טענות באת כוחו בסיכומיה והוא אף הצהיר שאין הוא יכול להעיד מידיעה אישית באשר לתשלומים הנטענים.

הפיצוי בגין השטח החסר
בסוגיה זו הובאו בפני שלוש עדויות:

(א) עדותו של מהנדס זאב כהן אשר חיווה דעתו באשר לשווי המגרש בשנת 1996 והגיש חוות דעת משלימה בשנת 1998 לאור הירידה שחלה במחירי נכסי המקרקעין בין מועד מתן חוות דעתו הראשונה לעדותו (ת3/ - ת3/(א)).
(ב) מר אפרים אהרוני (נ30/) מטעם נתבע 1.
(ג) מר אלפרד איראני (נ29/) מטעם נתבע 2.

אומר מיד כי לא מצאתי לנכון להתייחס לחוות דעתו הסתמית והבלתי מבוססת של מר אהרוני אשר לאחר שתי שאלות שינה טעמו והכפיל את הערכתו באשר לשווי הקרקע (עמ' 183) ונראה לי כי עד זה לא טרח לבדוק את המצב התכנוני בקרקע וגם לא עשה מאמץ לאתר עסקאות רלבנטיות להשוואה.

לעומת זאת, המחלוקת בין מר כהן ומר איראני מתמקדת בשתי סוגיות עיקריות: אפשרויות הבניה על הקרקע, דהיינו זמינותה לבניה והשוואה לעסקאות אחרות שבוצעו בסביבה, תוך התייחסות למצב הנכסים הסמוכים.

מן הראיות שהוצגו ע"י התובע מסתבר כי למרות הקשיים בהשגת הסדר בין הבעלים השונים של המגרש, הצליחו השותפים להגיע להסכמה בדבר חלוקת הזכויות במגרש ואף הוגשה בקשה להיתר בניה. כך שאם היתה בעבר בעיה בשל ריבוי הבעלים הרי שבעיה זו באה על פתרונה בחתימת הסכם השיתוף (נספח כא' למוצגי התובע).
לעומת זאת, לאור המיתון בענף הנדל"ן לא עלה בידי מר כהן להצביע על עסקאות שנעשו במקרקעין במגרש זה או במגרשים סמוכים ואילו העיסקה עליה הצביעה מר איראני מתייחסת לחלקים קטנים של מגרשים אחרים שאינם רלבנטים לקביעת שווי המגרש נשוא המחלוקת.
יחד עם זאת, ממכלול הראיות שהוצגו נראה כי הערכתו של שמאי כהן הינה הסבירה ביותר.
ב"כ נתבע 1 ביקש להפריך את חוות דעתו של מר כהן וצרף למוצגיו חוות דעת שהוגשה על ידי התובע בשנת 1994 לצורך מו"מ שנוהל עמו. על פי חוו"ד זו שנערכה ע"י השמאי אלרואי (מוצג 16 למוצגי נתבע 1) הוערך דונם באזור הנ"ל ב450,000- דולר.
לאור העובדה שבין השנים 1994-1996 חלו עליות במחיר הקרקע, ובשנת 1998 אנו עדים לירידת מחירים, הרי שההערכה של 550,000 דולר לדונם בשנת 1998 הינה הערכה סבירה. מה גם שעל פי השומה שהוצאה על ידי מס רכוש הוערך מחיר הקרקע על בסיס של 516 דולר למטר, ועל הערכה זו לא הוגשה השגה.

בהתחשב במכלול הנסיבות אשר פורטו בחווה"ד ובעדויות המומחים, אני סבורה שהערכתו של מר כהן היא הקרובה ביותר למציאות אך בד בבד החלטתי להפחית מעט מהערכתו ולקבוע את שוויו של הנכס כ516- דולר למ"ר, כפי שנקבע ע"י מס רכוש, משום שלהשקפתי ריבוי הבעלויות והמחלוקות אשר ליוו את פיתוחו של המגרש בעבר יש בהם כדי להרתיע במידה מסוימת קונה פוטנציאלי גם אם חשש זה אינו מבוסס על המציאות האובייקטיבית לאור העובדה שהצדדים חתמו על הסכם שקיבל את אישורו של בית המשפט.

מועד קביעת שיעור הנזק
פרופ' שלו בספרה דיני חוזים (מהדורה שניה) מתייחסת לסוגיה זו ואומרת:

"לצורך קביעת שיעור הנזק, אין בית המשפט כבול למועד הפרת החוזה, למועד ביטול החוזה או לכל מועד אחר. בשאלת המועד להערכת הנזק אין לקבוע מסמרות, בית המשפט יכול אף לפנות למועד שהוא מאוחר ממועד ההפרה, ממועד הביטול ואו ממועד הגשת התביעה".

בע"א 462/81 מאיר שמחון נ' יוסף בכר חברה לבנין ופיתוח בע"מ לט(1) 700, עמ' 705, קובע השופט בך:

"הכלל הבסיסי הוא, שהנפגע מהפרת חוזה זכאי לקבל פיצוי, ע"פ סע' 10 לחוה"ת, בשל נזקו במועד בו הופר החוזה או במועד בו בוטל.
כאשר קבע השופט י. כהן (כתוארו אז) בע"א 601/75 [1], כי ניתן לפעמים לבחור במועד מאוחר יותר בתור התאריך הקובע לצורך קביעת גובה הנזק, הרי שעשה זאת בעיקר למניעת קיפוחו של הנפגע.

'אני מסכים... שיכול להיות מקרה שהתאריך הקובע להערכת הנזק לפי ס' 10 יהיה מאוחר יותר מאשר יום ההפרה או יום ביטול החוזה. אם לדוגמא מתברר מהראיות שהנפגע - קונה של דירה - לא יכול היה על ידי מאמצים סבירים להשיג את הסכומים הדרושים לקניית דירה אחרת סמוך לאחר ביטול החוזה ועד שהוא השיג דירה אחרת עלו מחירי הדירות במידה רבה, הרי התאריך הקובע להערכת הנזק יהיה במקרה כזה המועד שבו הנפגע קנה או יכול היה לקנות דירה אחרת. אולם אין לקבוע בעניין זה כל מועד נוקשה'...

מאידך גיסא, אם הוכח, כי במועד כלשהו אחרי ההפרה עלה בידי הנפגע לקנות את הנכס המבוקש באותו מחיר או תוך הוספת סכום קטן יחסית, כי אז מן הדין לחשב את הנזק כפי שהתגבש באותו מועד".

וכן ראה לענין זה ע.א. 646/85 יצירות ברנע בע"מ ואח' נ' דניה חברה לפיתוח בע"מ פד"י מב(2) 793 בעמ' 800 מול האותיות א-ב.

בהתחשב בתנודות שחלו בשווי הנכס כמפורט בחוות הדעת, סבורני כי יהא זה צודק לקבוע שהמועד לקביעת שעור הנזק הוא מועד הסמוך ככל האפשר למועד פסה"ד שאם לא כן יצא התובע מקופח או זוכה מעבר לסביר.
לסיכום נקודה זו אני קובעת כי נזקו של התובע עקב מסירת הממכר כשהוא חסר כשליש משטחו הוא:

682,668 ש"ח = 4.2 ש"ח X 315 מ"ר X 516$

סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסה"ד ועד למועד התשלום בפועל.

נזק בלתי ממוני
התובע אשר ביקש לרכוש מגרש לשימושו יצא מהעיסקה הנדונה במפח נפש גדול. ראשית, בשל העובדה שלמרות ששילם את כל שנדרש לשלם תמורת הנכס שרכש מחמת מחדלי הנתבעים ביחד ולחוד, לא הצליח לרשום את הזכויות שרכש על שמו ומה שחמור יותר, קיבל רק חלק מהשטח שתמורתו שילם וכתוצאה מכך אין כל ודאות שיצליח לבנות את המבנה בו חפץ. בנסיבות אלה, אני סבורה שיש לקחת בחשבון בפסיקת הפיצויים גם את הנזק הבלתי ממוני שהיה מנת חלקו של התובע, ואני מחייבת את הנתבעים, ביחד ולחוד, לפצותו בגין ראש נזק זה בסך של 30,000 ש"ח.

לסיכום
הנתבעים, ביחד ולחוד, ישלמו לתובע 712,668 ש"ח. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום פסה"ד ועד למועד התשלום בפועל.

כן ישלמו הנתבעים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בשעור 15% מן הסכום שנפסק + מע"מ. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד למועד התשלום בפועל.



לתיאום פגישה עם עורך דין חייגו: 077-4008177




נושאים רלוונטיים נוספים

  1. הפרת חוזה

  2. הפרת חוזה מכר

  3. הפרת הסכם סולחה

  4. הפרת חוזה פרסום

  5. הפרת חוזה נמשכת

  6. הפרת הסכם שותפות

  7. הפרת הסכמה דיונית

  8. הפרת חוזה מכר מגרש

  9. הפרת הסכם רכישת משק

  10. מה נחשב להפרת חוזה ?

  11. עורך דין הפרת חוזה

  12. הפרת הסכם בין שכנים

  13. הפרת חוזה עם אדריכל

  14. הפרת הסכם שיפוץ דירה

  15. הפרת הסכם פתיחת חנות

  16. השלכות של הפרת חוזה

  17. הפרת הסכם הסעת עובדים

  18. הפרת הסכם בהליך משפטי

  19. הפרת הסכם קואליציוני

  20. ארכה לתיקון הפרת חוזה

  21. הפרת הסכם חלוקת רווחים

  22. הפרת חוזה שירותי הגירה

  23. פיצוי חלקי על הפרת חוזה

  24. הפרת חוזה פירוק שותפות

  25. תביעה בגין הפרת הסכם הפצה

  26. הפרת חוזה מכר דירה בחדרה

  27. הפרת הסכם הלוואה עם הבנק

  28. הפרת חוזה תוכנית טלוויזיה

  29. כפל פיצוי בגין הפרת חוזה

  30. פיצוי ציפייה על הפרת חוזה

  31. הפרת הסכם עקב הפסקת מימון

  32. הפרת הסכם פשרה בתשלום שכר

  33. הפרת הסכם בניה עצמית במגרש

  34. הפרת הסכם שיתוף פעולה עסקי

  35. תביעה על הפרת הסכם שותפות

  36. הפרת הסכם להקמת מפעל בטון

  37. הפרת הסכם עקב אי תשלום מס שבח

  38. הפרת חוזה להובלה ימית - ערעור

  39. התיישנות תביעה בגין הפרת הסכם

  40. הוכחת גובה הנזק בגין הפרת הסכם

  41. תביעה בגין הפרת הסכם קונסיגנציה

  42. הפרת חוזה לא תמיד תגרום לביטול החוזה

  43. הפרת הסכם לביצוע עבודות זיפות גג

  44. תביעה בגין הפרת הסכם עבודות הריסה

  45. הפרת הסכם להצבת מכונות אוטומטיות

  46. שיפוי מחברת ביטוח בגין הפרת חוזה

  47. בוררות בעניין הפרת חוזה מכר דירה

  48. הפרת הסכם פשרה - ביזיון בית המשפט

  49. תביעה נגד ועד הורים בגין הפרת הסכם

  50. הפרת חוזה לתקופה קצובה של עובד בכיר

  51. פיצויים ללא הוכחת נזק בשל הפרת חוזה

  52. הפרת הסכם למכירת רכב שנכרת בין הצדדים

  53. הפרת הסכם פשרה שקיבל תוקף של פסק דין

  54. היתר המצאה לחו''ל עקב הפרת חוזה בישראל

  55. הפרת הסכם פשרה שניתן לו תוקף של פסק דין

  56. האם אי עמידה בתנאי מכרז מהווה הפרת חוזה ?

  57. הפרת הסכם לרכישת דירה בגין אי רישום זכויות

  58. הפרת הסכם שותפים בקליניקה לרפואה אלטרנטיבית

  59. תביעה לתשלום פיצויים בטענת הפרת הסכם לרכישת חול

  60. שאלות ותשובות

רקע תחתון



שעות הפעילות: ימים א'-ה': 19:00 - 8:30
                           יום ו' : 14:00 - 10:00

טלפון: 077-4008177
פקס: 153-77-4008177

דואר אלקטרוני: office@fridman-adv.com

Google+



רקע תחתון