טעות בתוכנית בניין עיר

בשנת 1989 רכשו התובעים מחולות רבד מגרש לבניית ביתם. לאחר הרכישה הסתבר כי מפאת שגיאות תכנוניות בתוכנית בנין עיר, לא ניתן היה לבנות את הבית על המגרש. קראו את פסק הדין להלן על מנת להרחיב את הידע בנושא טעות בתוכנית בנין עיר: בהתאם להסכמת הצדדים, ניתן פסק דין זה לפי סעיף 79א' לחוק בתי המשפט (נוסח משולב) תשמ"ד - 1984. בהתאם להסכמת הצדדים תבואנה הנמקות בפסק הדין לצורך מתן אפשרות לערעור בכל הנוגע לשאלת האחריות וחלוקתה בין הנתבעים וצדדי ג'. הנתבעת 1 (להלן: "חולות רבד") היתה הבעלים של גוש 6824 במתחם חולות ראשון לציון והיא יזמה תוכנית בניין עיר לצורך בניית שכונת מגורים על המקרקעין שבבעלותה. בשנת 1989 רכשו התובעים מחולות רבד מגרש לבניית ביתם. לאחר הרכישה הסתבר כי מפאת שגיאות תכנוניות בתוכנית בנין עיר, לא ניתן היה לבנות את הבית על המגרש, ולאחר משא ומתן שנמשך מספר שנים, ולאחר שהתקיימו הליכים משפטיים בין הצדדים, הוחלף המגרש האמור במגרש אחר והתובעים בנו את ביתם עליו. התביעה הינה לפיצוי על הנזקים שנגרמו לתובעים בגין כך. תוכנית בניין ערים המתייחסת למתחם האמור תוכננה, מטעם חולות רבד, על ידי משרד האדריכלים, צד ג' 2, (להלן: "האדריכל") והיא הוגשה לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מרכז (להלן: "הוועדה המחוזית") על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון (להלן: "הוועדה המקומית"). בתכנון התוכנית ובאופן הגשתה לאישור הוועדה המחוזית נפלו טעויות, ובין היתר טעות הנוגעת למגרשם של התובעים בגוש 6096 (לאחר פרצלציה) חלקה 3 (להלן: "המגרש הראשון"). הטעות התבטאה בכך שקו הבניין במגרש הראשון תוכנן וסומן לשלושה מטר בעוד שמבחינה תכנונית, על פי העקרונות שהוטוו על ידי הוועדה המחוזית, הוא היה צריך להיות במרחק של שמונה מטר הואיל ומגרש זה גבל בדרך עורקית. משהתגלתה הטעות בוועדה המקומית, היא החליטה להמליץ בפני הוועדה המחוזית על תיקון התוכנית כך שקו הבניין יהיה במרחק של שלושה מטר ולא כפי ההוראות במרחק של שמונה מטר. בקשה זו לא אושרה על ידי הוועדה המחוזית מטעמים ברורים. הועדה המחוזית החליטה בישיבתה מיום 14.2.90 כי יש להגיש תוכנית בניין ערים שתציע לתובעים מקום חלופי בתחום התוכנית, זאת על חשבון שטחים ציבוריים פתוחים, ואילו המגרש הראשון ייועד לשטח ציבורי פתוח. התוכנית תוקנה בהתאם לאמור לעיל, אלא שאז החל להתנהל משא ומתן ארוך בין התובעים לבין חולות רבד בקשר למציאת מגרש חלופי, אשר היה מלווה בניהול הליך משפטי בבית המשפט המחוזי בתל -אביב יפו. בסופו של דבר, בשנת 1995 נכרת חוזה חדש בין התובעים לבין חולות רבד והם קיבלו מגרש חלופי עליו הם בנו את ביתם. א. שאלת האחריות: נשאלת השאלה מי מבין הנתבעות וצדדי ג' אחראי לנזקים שנגרמו לתובעים כתוצאה מהחלפת המגרשים, על כל המשתמע מכך, כפי שיובהר להלן בפרק הנזק. 1. חולות רבד כרתה חוזה עם התובעים לפיו היא מכרה להם מגרש לבנייה, שבפועל לא ניתן היה לבנות עליו. על הפרת חוזה זה חייבת חולות רבד בנזקי התובעים. 2. האדריכל אחראי מכוח דיני הנזיקין על כך שהתרשל בתכנון קו הבניין של המגרש, בניגוד לעקרונות התכנון שהוטוו ע"י הוועדה המחוזית ובאופן שלא אפשר בניית ביתם של התובעים על אותו מגרש. 3. הוועדה המקומית התרשלה בכך שהגישה את תוכנית בניין ערים, הכוללת את המגרש, על פי תוכניות האדריכל שהוגשו לה ע"י חולות רבד, מבלי שתבדוק לפרטי פרטים האם המגרש עומד בתנאים ובהנחיות של הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. אינני רואה סיבה כלשהי לחייב באחריות את הוועדה המחוזית הואיל והיא קבעה כללים ברורים לתכנון המגרשים בתוכנית בניין עיר ומשהוגשה לה בקשה לשינוי קו הבניין של המגרש הראשון משמונה מטר לשלושה מטר, מקום שהוא גובל בעורק תחבורה ראשית, אך מובן הוא שלא התאפשר אישורה לבקשה כאמור. לא מצאתי רבב בהתנהגותה של הוועדה המחוזית, היא נהגה כפי שוועדה אחראית וסבירה היתה צריכה לנהוג בנסיבות העניין ולפיכך לא חלה עליה אחריות כלשהי לנזקי התובעים, הנובעים כתוצאה מטעויות בתכנון מגרשם והגשת התכנית לאישור באופן האמור. אני רואה לנכון לחלק את האחריות לנזקיהם של התובעים בין חולות רבד, האדריכל והוועדה המקומית כך שהשניים הראשונים ישאו באחריות שווה בשיעור של 40% לכל אחד מהם, והוועדה תישא באחריות בשיעור של 20%. נטען מפי הוועדה כי יש לדחות על הסף את התביעה נגדה מחמת התיישנות, וזאת בהתאם לסעיף 197 לחוק התכנון והבנייה, תשכ"ה - 1965. אני דוחה טענה זו הואיל והתובעים אינם נכנסים להגדרתו של מי שרשאי לתבוע לפי הסעיף האמור. סעיף 197 לחוק מקנה זכות תביעה לבעל המקרקעין או מי שהיה לו זכות בהם ביום אישור התוכנית. הואיל והנתבעים רכשו את המגרש לאחר אישור התוכנית, הרי שסעיף 197, הן לגבי עצם זכות התביעה, והן לגבי טענת ההתיישנות, אינו עומד לזכותם או לחובתם - לפי העניין. זאת ועוד, אני סבורה כי סוג הענין ומהות התביעה אינם נכללים בגדר סוג התביעות להן התכוון המחוקק בסעיף 197 לחוק. סעיף 197 נועד לפצות בעלי קרקע על פגיעה הנובעת מיעוד המקרקעין הגובלים במקרקעיהם (כגון הפיכתם לכביש או יעודם לכל שימוש ציבורי אחר) להבדיל ממקרים כמו זה שבפני, שהרשות נהגה ברשלנות בתכנון תכנית בנין עיר. ראה "פגיעות במרקעקין על ידי רשויות התכנון" - דפנה לוינסון זמיר, עמ' 390, 391, והפניות שם, וכן בג"צ 4306/93 חלפון נגד הועדה המחוזית לתכנון ובניה, מ"ז (4), 37). ב. הנזק: 1. בהתאם לחוות הדעת של המומחה שמונה על ידי בית המשפט, מהנדס ושמאי יצחק ברמן, ירידת הערך של המגרש החלופי לעומת המגרש הראשון הינה בסך השווה ל4,000- דולר נכון ליום 14.6.95. הנתבעים חבים בסכום זה לפי שערו היציג של הדולר ביום 14.6.95 ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהתאריך האמור ועד למועד התשלום בפועל. 2. נזק נוסף שנגרם לתובעים הינו בגין דמי שכירות חודשיים המתייחסים לבית אחר באזור, בשטח ובחלקה הדומים לזה של התובעים בסך השווה ל700- דולר לחודש במהלך התקופה. סכום זה, בהתחשב באמור בתצהירי התובעים והנתבעת עולה כדי הסך של 30,000 דולר, לפי שערו היציג של הדולר מאמצע התקופה, דהיינו מיום 15.7.92 ובצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהתאריך האמור ועד למועד התשלום בפועל. 3. עוגמת נפש בסך של 15,000 ש"ח בצירוף ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל. 4. כן ישאו הנתבעים והאדריכל בהוצאות התובעים ושכר טרחת פרקליטם בסך השווה ל13%- מהסכום הפסוק בצירוף מס ערך מוסף, ריבית והפרשי הצמדה כחוק מהיום ועד ליום התשלום בפועל. תוכנית בניהבניהתב"ע (תוכנית בניין עיר)בניין